la CILA a Roma: i segreti per non sbagliare

Ecco un altro post dedicato agli amici tecnici: gli avventori non tecnici non si spaventino, presto pubblicherò nuove notizie di prossime realizzazioni in via di ultimazione.

Molti sanno che non si può fare in un appartamento una stanza da letto più piccola di 9mq ma per esempio non tutti sanno che una stanza dotata di finestra non può avere una dimensione compresa tra i 4 ed i 9mq, quindi o più piccola di 4 o più grande di 9! Purtroppo Roma è una città difficile in cui lavorare come tecnico del settore edilizia: la burocrazia è involuta su sè stessa tanto che alcuni divieti normativi si "scoprono" solo parlando con i tecnici comunali (quando ci si riesce a parlare e quando sono disponibili a dischiudere i loro preziosi segreti), e spesso tecnici diversi hanno opinioni diverse su cosa si possa autorizzare e cosa no perchè a loro volta i singoli municipi hanno diverse sfumature, quindi vi potrebbe capitare che una ristrutturazione autorizzabile in un municipio non lo sia in un altro. Voglio qui condividere con i colleghi quelle che sono le mie informazioni, ma anche le mie strategie, per fare delle CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con la minore probabilità di venire rigettate. Non ho la pretesa di essere onniscente sulla materia, sarei uno sciocco se l'avessi: quindi questo vorrebbe essere anche un luogo di confronto con altri colleghi che volessero condividere le proprie esperienze.

post aggiornato al 21 agosto 2016. questo post è stato aggiornato diverse volte ma il 31 maggio 2015 in modo radicale: ho rimosso alcuni concetti ormai superati (il post ha circa tre anni ormai) ed ho corretto alcune inesattezze. Ho inoltre inserito una serie di link a molti dei più recenti post che ho scritto, per consentirvi un più facile approfondimento dei tanti temi trattati.

Anzitutto, chiariamo cosa verrà sviluppato in questo post: si tratta dei principi di base e le regole normative a cui attenersi quando si deve progettare una ristrutturazione su un immobile residenziale o commerciale esistente che preveda lo spostamento delle tramezzature interne. Nella maggior parte dei casi questo tipo di opere è soggetto alla cosiddetta CILA, la cui competenza è degli uffici tecnici dei municipi territorialmente competenti. In alcuni casi si può "sconfinare" nella più "potente" SCIA o addirittura in una DIA. Ma andiamo con ordine.

Vediamo quali sono i documenti normativi dove andare a cercare i vari vincoli che verranno qui discussi. Nel testo verranno citati come d.1, d.2, etc

1. il regolamento edilizio del comune di Roma
2. il regolamento edilizio sanitario
3. il D.P.R. 380/01
4. la circolare esplicativa che il Dipartimento Attuazione Urbanistica ha pubblicato poco tempo fa

Io ritengo che la materia possa essere divisa in due parti: 1. le regole tecniche specifiche da seguire quando si progetta una nuova planimetria residenziale, spostando tramezzi e porte; 2. le regole generali da rispettare senza le quali non è possibile presentare una pratica edilizia.
è utile chiarire alcune definizioni essenziali:

• per superficie utile (di seguito SU) interna di una stanza si intende la superficie calpestabile calcolata sul perimetro delle pareti interne, escludendo gli imbotti delle finestre. La SU contempla anche eventuali corridoi inglobati nell'ambiente o anche lo spazio di un ingresso, se è inglobato nel salone, benché ciò sia a discrezione del tecnico;
• per superficie finestrata (di seguito SF) si intende la superficie apribile della finestra, quindi in teoria si dovrebbe considerare la misura interna al netto del telaio delle ante ed escludere eventuali porzioni non apribili dell'infisso;

[paragrafo aggiunto in data 30/03/13] Prima di addentrarci nella lettura del post desidero linkarvi alcuni miei stessi articoli, scritti posteriormente a questo, che possono tornare utili come guida o come ulteriore approfondimento:

• la tavola sinottica degli interventi edilizi e relativi regimi autorizzativi
• come verificare il municipio di appartenenza a Roma
• un punto sulla cila a sanatoria a Roma
• il rifacimento degli impianti è manutenzione straordinaria oppure no?
• una guida per leggere il PRG di Roma per compilare la relazione tecnica della CILA in modo corretto
• una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma
• post sui moduli CILA aggiornati 
• un post specifico sulla nuova procedura telematica obbligatoria SUET per l'invio delle CILA (da maggio 2016)

parte1: le regole tecniche che devono essere rispettate nella redazione del progetto planimetrico

queste regole sono per lo più raggruppate nella d.1 e qualcosa si trova di riflesso nella d.2. Possono essere descritte come una sorta di elenco, in base alla destinazione d'uso dell'ambiente interessato:

• cucina: deve avere una cubatura minima di 15mc, indipendentemente dalla SU; deve avere una SF "verso l'esterno" di 1,5mq minimo, indipendentemente dalla SU; NON può affacciare sulle chiostrine interne degli edifici, ma sui cortili si, come pure nei cortili secondari ammesso che sia l'unico ambiente a farlo. La questione dell'avere più di una cucina nella stessa unità immobiliare è controversa: in teoria il regolamento edilizio non lo vieta, ma le norme catastali si: tendenzialmente, comunque, non è possibile indicare più di una cucina per ciascuna unità immobiliare. Deve avere una altezza interna "non inferiore a quella degli ambienti principali" che non si sa bene cosa voglia intendere; gli altri "ambienti principali" comunque non possono avere altezza inferiore a 270cm quindi si presuppone che ciò valga anche per la cucina. L'estrazione meccanica dei fumi sui fornelli "fino in copertura" è sempre obbligatoria, ed è sempre buona norma indicare la presenza - se c'è - della canna fumaria condominiale o quantomeno indicare il percorso del condotto di estrazione. Se non è possibile agganciarsi ad una canna fumaria esistente che porti fino al tetto o se non è possibile realizzarla, l'unico modo per aggirare il vincolo è installare delle piastre di cottura elettriche. Da una cucina non si può accedere direttamente ad un bagno (art. 34 del regolamento d'igiene): l'obbligo è esteso, secondo me, anche ai saloni con "angolo cottura";
• camera da letto: deve avere una SU minima di 14mq se per due persone e di 9mq se per una sola. Nessuna norma vieta di avere solo camere da meno di 14mq, ma alcuni municipi richiedono che se vi è una sola camera da letto, allora questa deve essere almeno da 14mq: ciò non sta scritto da nessuna parte, ma sappiate che potreste trovare problemi riguardo questo aspetto. Deve essere servita da una finestra con SF pari o superiore ad 1/8 della SU (in passato tale limite era 1/10: per questo potreste trovarvi a che fare con immobili che, seppure legittimi, non rispettano tale parametro) e l'ambiente deve avere un fattore medio di luce diurna pari ad almeno il 2%. Se l'immobile affaccia in un cortile, la finestra deve avere una normale libera variabile da 6 ad 8 metri a seconda dell'altezza complessiva del cortile; viceversa se non affaccia sul cortile formalmente non c'è una normale libera minima, posto comunque che la presenza di un ostacolo molto vicino influenza direttamente il fattore medio di luce diurna. L'altezza interna utile deve essere di 270cm: ciò significa, in teoria, che in una stanza alta già 270cm non potreste fare alcuna controsoffittatura. Non è vietato fare una camera da letto che entra solo da un'altra camera senza essere direttamente servita da un corridoio (quindi una camera che entra dentro l'altra).
• salone, soggiorno, pranzo: deve avere una SU minima di 14mq, anche se ingloba l'angolo cottura il quale non può essere inserito in nicchie o ambienti parzialmente separati purché "ampiamente comunicanti". Deve avere una finestra con SF non inferiore ad 1/8 di SU ed un fattore medio di luce diurna pari o superiore al 2%.
• bagni: non vi è SU minima (attenzione: se state ristrutturando l'immobile per farne una casa vacanza o un B&B potrebbero esservi limiti specifici alle dimensioni minime) nè l'obbligo di dotarlo di finestra: anche se l'appartamento è dotato di un solo bagno, questo può essere cieco. Il bagno, o almeno uno dei bagni dell'appartamento deve essere "completo", ovvero deve contenere un lavabo, un vaso, un bidet ed una vasca (o doccia in alternativa). Inoltre, tutti i bagni ciechi devono essere dotati di ventilazione meccanica (è sufficiente un estrattore meccanico). Il bagno può entrare da qualunque ambiente della casa tranne che dalla cucina, nel rispetto dell'art. 34 del regolamento d'igiene; tuttavia, se dotato di antibagno, si può superare il problema. In sostanza la regola è che da dove si preparano i cibi a dove c'è il vaso bisogna sempre attraversare almeno due porte, senza vincolo di distanza minima da dover percorrere. Attenzione per chi viene da fuori Roma: in molti altri comuni d'italia se il bagno affaccia sulla cucina o sul salone è comunque obbligatorio dotarlo di antibagno, mentre a Roma come visto l'obbligo è diciamo implicito per le cucine, mentre per i saloni non ci sono limitazioni. Nell'elaborato grafico conviene disegnare i sanitari del bagno principale, facendo così vedere che state rispettando la norma che impone la presenza per ogni alloggio di un bagno "completo" (art. 41 comma c del regolamento edilizio); sui bagni ciechi ricordatevi di disegnare, con una linea tratteggiata, il condotto di estrazione dell'aria o, se non l'avete ancora definito, comunque inserite la dicitura generica "bagno /c estrattore" o qualcosa del genere. Considerate che il praticare un foro esterno, sia esso in facciata interna che esterna, necessita della SCIA edilizia, e prestate particolare attenzione agli immobili vincolati o siti all'interno delle mura aureliane. L'altezza minima dei bagni è di 240cm.
• wc: sono dei bagni a cui manca uno o più degli accessori di base. Generalmente per wc si intende un ambiente con lavabo e vaso. Laddove vi sia il vaso, è obbligatoria la ventilazione meccanica in caso di ambiente cieco.
• corridoi, ingressi, disimpegni: non ci sono particolari indicazioni per queste categorie a parte il fatto che devono avere una altezza minima utile di cm. 240, come i bagni. Attenzione: se l'ingresso non è un ambiente chiuso da porte allora non è un ingresso ma fa parte dell'ambiente principale a cui è annesso (generalmente il soggiorno) e quindi non va nemmeno indicato come tale e deve quindi avere una altezza minima utile di 270cm; sempre in questo caso concorre alla determinazione della superficie dell'ambiente principale per i calcoli dei rapporti aeroilluminanti. Alcuni ritengono che anche solo un muretto basso sia sufficiente a separare l'ambiente ingresso dall'eventuale soggiorno: ciò spesso serve soprattutto al fine di rimanere nelle ristrutturazioni all'interno del parametro dell'1/8.
• ripostigli: non hanno una dimensione minima, ma se superano i 4mq di superficie allora non possono avere una finestra con nessun tipo di affaccio, anche su pozzi di luce e cortili. La norma, che sembra strampalata e forse lo è, serve per evitare che si faccia una distribuzione di un appartamento con delle stanze da letto di dimensioni inferiori ai 9mq dichiarandole dei ripostigli.
• la caldaia a gas ed il condizionatore, se devono essere installati all'esterno, necessiterebbero di un titolo abilitativo superiore alla CILA (la SCIA in particolare), anche se fossero di quella tipologia che ncessitano solo di due fori all'esterno. Inoltre, se ci trovassimo in zona vincolata, l'installazione di questi elementi è soggetta all'autorizzazione dell'ente o amministrazione che tutelano il vincolo. Più di recente, comunque, la normativa ha "liberalizzato" l'installazione dei condizionatori con potenza nominale fino a 12kW, ma l'obbligo di autorizzazione rimane comunque nelle zone vincolate da vincoli paesaggistici o all'interno delle mura Aureliane. Per le caldaie formalmente non c'è mai stata nessuna analoga liberalizzazione. Dunque se nella ristrutturazione sono previsti dei condizionatori o caldaie, per rientrare in CILA dovrebbero o essere di sola sostituzione di elementi esistenti, oppure dovrebbero non avere rilevanza esterna. A mio parere - e potreste trovare opinioni discordanti - una caldaia che non ha rilevanza esterna ma che è installata in esterno è per esempio una caldaia a totale scomparsa nel muro, da installarsi in nicchia, con lo sportello verniciabile del colore del muro esterno. Un condizionatore invece che non ha rilevanza esterna è uno posto dietro ad un parapetto in muratura o altra posizione invisibile dal prospetto del fabbricato (attenzione: questa interpretazione non è unanime nei municipi). Purtroppo in questo passaggio la normativa si fa abbastanza pesante, perché rischia di costare di più una pratica autorizzativa per installare un condizionatore che non il condizionatore stesso, ma tant'è. Comunque se si sta impostando da zero una pratica per opere interne, fare una SCIA piuttosto che una CILA non sposta di molto i costi generali, ma attenti alla sanatoria, che invece ha implicazioni del tutto differenti tra le due procedure, quantomeno a Roma.
• soppalchi non abitabili: la materia è trattata di recente anche nel d.4 a cui conviene dare una letta. la presenza dei soppalchi non abitabili, quei banali cartongessi magari un po rinforzati nella struttura per poter reggere due valigie vuote e i vecchi libri di scuola potrebbe scatenare problematiche burocratiche inattese. Secondo le aggiornate norme tecniche sulle costruzioni (vi è stato un ulteriore aggiornamento nel giugno del 2016) e secondo varie interpretazioni regionali tali manufatti rientrerebbero nelle strutture non soggette ad obbligo di deposito del progetto (soprattutto se di superficie inferiore ai 10mq, ma anche perché considerabili come strutture in cartongesso leggere: ciò sta comunque alla sensibilità del tecnico progettista e del tecnico istruttore comunale), anche se sono talmente bassi da non poter in alcun modo sopportare carichi importanti. Secondo l'interpretazione più diffusa, tali manufatti vanno autorizzati in SCIA, ma alcuni municipi ve li autoruzzerà anche in CILA. I soppalchi vanno sempre indicati sia in planimetria che in sezione, ed io faccio sempre una descrizione del sistema costruttivo accompagnando il tutto da due calcoletti striminziti di verifica strutturale. Non potete realizzare, in ogni caso, soppalchi con un'altezza utile superiore a 150cm perchè in questo caso diventano "superficie utile" e quindi servirebbe richiedere un permesso di costruire per nuova superficie non abitabile.

N.B.: per quanto riguarda i rapporti aeroilluminanti c'è da dire che in alcuni municipi, quando ho sollevato il problema che alcuni ambienti molto grandi erano "svantaggiati" da particolari scelte distributive (tipo l'avere un soggiorno non separato dall'ingresso o dal corridoio, e quindi l'avere degli ambienti con una superficie effettiva da "aeroilluminare" anomalmente maggiore di quella che effettivamente rappresenta l'ambiente), mi hanno detto che si possono omettere dal calcolo delle superfici le "appendici" eventualmente chiudibili. In altri muncipi tuttavia mi hanno categoricamente detto il contrario. Morale: se vi trovate ad avere a che fare con un ambiente molto grande che ha delle strane appendici tipo ingressi, corridoi non separati da una porta, potrebbe essere legittimo scorporare questi elementi serventi dal calcolo della superficie, ma fatelo solo se è davvero indispensabile per far verificare i rapporti aeroilluminanti. [paragrafo aggiunto in data 18/03/2013]

Altre destinazioni d'uso non citate per i singoli ambienti non sono ammesse: per esempio non è possibile, nel territorio del Comune di Roma, realizzare una stanza "studio" per aggirare la norma che impone stanze con dimensione minima di 9mq. Evitate di indicare destinazioni d'uso magari reali ma non "codificate" come "lavanderia" (è un ripostiglio o un wc), "camera di servizio" (è una camera da letto), "anticamera" (è un disimpegno o un corridoio), "cabina armadio" (è un ripostiglio).

Per le destinazioni d'uso ad ufficio, in particolare riguardo alla necessità di presentare una pratica per le cosiddette "pareti mobili", potete fare riferimento a quest'altro mio più recente post.

regole e/o consigli per il disegno tecnico:

• fate tre distinti disegni planimetrici: l'ante operam, il post operam e una planimetria intermedia con indicazione delle pareti che demolite e quelle che ricostruite (l'ideale sarebbe farle colorate). La scala ideale per rappresentare gli appartamenti è 1:100. aggiungete almeno una sezione in cui si veda l'altezza delle finestre in sezione od in prospetto; se avete dei soppalchi strutturali, fatevi capitare la sezione in modo tale da individuarli. Se serve fate più sezioni.
• nel disegno tecnico inserite solo le quote principali degli ambienti; non disegnate arredi, pavimenti od altro: tutto quello che inserite nel progetto può essere usato contro di voi quindi deve esserci rappresentato solo ciò che è soggetto a normativa.
• nella planimetria indicate sempre con cosa confina l'appartamento: può essere il vano scale, un altro appartamento della stessa scala (nel caso indicate l'interno dell'appartamento confinante: "appartamento interno xx"), un appartamento di un'altra scala, un locale commerciale o di altra destinazione e, ovviamente, gli affacci e/o distacchi: nell'affaccio sulla strada indicate direttamente il nome della strada, mentre se affacciate su uno spazio indefinito tra due fabbricati potete indicare "distacco verso altro fabbricato a destinazione ...". Indicate ovviamente con attenzione le eventuali chiostrine, cortili o cortili secondari (leggi dopo)
• fate un riquadro per ogni singola stanza in cui indichierete i vari dati necessari al tecnico del comune per valutare la congruità: potete raggrupparvi la destinazione d'uso, l'altezza, la SU, la SF e quanto altro riterrete necessario;
• non dimenticate mai l'orientamento;
• in corrispondenza della porta d'ingresso, riportate il numero d'interno;
• inserite nei disegni un bel frontespizio in cui inserite tutti i dati necessari: indirizzo dell'immobile, coordinate catastali, proprietario, richiedente se diverso dal proprietario, una breve descrizione delle opere, la data, cosa contiene il disegno e, ovviamente, lo spazio per il vostro importantissimo timbro.
• non è necessario fare la "strisciata" unica dei disegni: si possono benissimo portare più tavole magari in formato A3. Se portate più tavole, abbiate cura di timbrare ciascuna tavola. In alcuni municipi vi chiederanno di timbrare anche la giunzione tra le tavole: io lo faccio sempre indipendentemente da che lo chiedano o no.
• è buona norma inserire nelle tavole progettuali anche l'estratto di PRG (che citerete poi nella relazione tecnica) e un aerofotogrammetria (google maps va più che bene) del palazzo inserito nel suo contesto urbano. è saggio anche fare l'estratto di mappa catastale (alcuni municipi, come il primo, lo richiedono comunque) ma lasciatelo a parte, senza inserirlo nei disegni tecnici. Io inserisco sempre anche la visura del PTPR e l'estratto della carta per la qualità.

Tornando al discorso generale sugli ambienti, considerate che le altezze indicate dei locali si intendono "minime inderogabili", quindi non sono "altezze medie": una camera da letto quindi non può essere per metà alta 300cm e per metà 240cm, ma deve essere tutta minimo 270cm. I salti di quota dei soffitti vanno sempre indicati, ma si possono omettere sia dai disegni sia dal calcolo delle altezze i controsoffitti che non hanno ruolo strutturale (come tra l'altro spiega bene il d.4).

è importante anche cogliere la differenza normativa tra cortile, cortile secondario e chiostrina: le varie definizioni sono raccolte negli artt. 29-33 del regolamento edilizio Se il nostro appartamento affaccerà su uno spazio assimilabile ad una chiostrina, allora NON potranno affacciarvisi nè cucine nè camere da letto, ma solo bagni e corridoi (potrà affacciarvisi una camera da letto se questa avrà anche un affaccio "regolare" da un'altra parte ma, in questo caso, il rapporto aeroilluminante deve essere rispettato dalla sola finestra con affaccio regolare quindi come se la finestra sulla chiostrina non esistesse o fosse murata: attenzione, questa è una mia libera interpretazione, ma a leggere la disposizione del regolamento edilizio, si potrebbe anche interpretare in senso completamente chiuso ovvero che gli ambienti abitabili non possono avere nessun affaccio sulle chiostrine, a prescindere dagli eventuali altri affacci legittimi); se invece affaccerà su uno spazio interno che rispetta i parametri del cortile, allora potrà anche interamente affacciare internamente; se invece abbiamo a che fare con un "mezzo cortile", una sorta di incrocio tra un cortile ed una chiostrina, allora potrà affacciarvisi solo una camera abitabile (quindi camera da letto o cucina) solo se l'appartamento contiene almeno altre due stanze che affacciano altrove e se complessivamente per ciascun piano non vi sono più di quattro camere di altrettanti appartamenti con lo stesso affaccio. Purtroppo spesso si interviene su edifici, in particolare nel centro storico, che non rispettano queste regole perchè edificati precedentemente all'entrata in vigore del pur desueto d.1: secondo le nostre leggi, ogni volta che si interviene su un appartamento questo dovrebbe rispettare tutte le normative in vigore al momento di presentare la pratica, ma se abbiamo un appartamento con affaccio interno in centro storico quasi certamente non potrà mai rispettare i parametri richiesti, pur essendo stato regolarmente edificato. Quindi ci troviamo in uno dei tanti "buchi" normativi della burocrazia italiana. Come venirne fuori? In questi casi è sempre bene dimostrare che la situazione era legittima al momento in cui fu realizzato l'immobile: ciò non sempre è possibile, ma in ogni caso, l'importante è avere a che fare con immobili legittimi da un punto di vista urbanistico.

Altro tema simile, soprattutto come conclusioni, riguarda il "fattore luce diurno" che dovrebbe essere rispettato in ogni ambiente di ogni ristrutturazione: su come si calcola ho scitto un ampio post apposito. Purtroppo ciò può rappresentare un limite soprattutto quando si interviene in centro storico, dove spesso gli appartamenti affacciano su strade buie e strette. La norma è probabilmente concepita per le nuove costruzioni, ma messa nel d.1 senza specificare nulla significa che, per Legge, vale anche per le ristrutturazioni. Per questo aspetto vale la conclusione del paragrafo precedente: se interveniamo su un immobile che legittimamente non rispetta tali parametri (appunto perché edificato in periodo antecedente all'entrata in vigore del vincolo normativo - anno 1975) sarà sufficiente dimostrare questo aspetto con la documentazione probante.
In questo caso, come nel caso precedente, è bene non modificare l'ambiente che non rispetta il limite normativo perché se lo si modifica, allora si è vincolati al rispetto dei parametri odierni.

Concludo la parte 1 con un consiglio pratico da usare solo in caso di totale impossibilità a rispettare le regolette indicate: considerate che le falegnamerie sono considerate arredo, e sull'arredo non ci sono obblighi di nessun tipo perchè sono assimilabili alle opere rimovibili. Se, per esempio, per esigenze progettuali avete assoluto bisogno dell'angolo studio di 6mq con la finestra e non riuscite a fare diversamente, allora potrete proporre alla committenza di far risultare l'ambiente annesso al corridoio od ad un altro ambiente principale, per poi ricavare lo studio chiudendolo con una parete in falegnameria. Teoricamente, in caso di controlli potrebbero comunque storcere il naso, ma quantomeno la responsabilità sarebbe solo ed esclusivamente del committente e non vostra. A tutela sia del tecnico che della committenza, nel caso in cui si attuino questi escamotage, è bene creare una documentazione fotografica dello stato dei luoghi post-operam e sottoscriverlo da entrambe le parti.

parte2: le regole normative correlate all'autorizzazione edilizia in sè, indipendentemente dal progetto planimetrico

Molte di queste regole le ho già sviscerate nella parte 1, quindi qui mi limito ad individuare quei punti essenziali senza i quali la vostra pratica verrà rigettata a priori, anche con il progettino più bello del mondo. Un tema dai concetti molto semplici ma che può avere risvolti drammatici è quello della ricerca della legittimità della preesistenza: al Comune importa moltissimo che l'immobile su cui state presentando la pratica sia stato regolarmente costruito ma non solo: è importantissimo (anche se ad un comune mortale potrebbe sembrare una cosa secondaria, e magari lo è) che anche la distribuzione planimetrica dell'"ante operam" sia stata a sua volta autorizzata: quindi o ci troviamo di fronte ad un appartamento che non ha mai subito modifiche dalla sua costruzione (in questo caso il nostro "stato" sarà conforme all'originaria licenza di costruzione), oppure dovrà essere stata presentata negli anni addietro una DIA o un cosiddetto "articolo 26" citando l'omonimo articolo della legge 47/85 che per primo ha istituito una sorta di autorizzazione specifica per le modifiche interne di un immobile (prima dell'art.26 per spostare una porta lungo un muro o per demolire un tramezzo bisognava chiedere la licenza edilizia, la stessa che serviva per costruire gli edifici nuovi: si avete letto bene). Dunque come si verifica la legittimità della preesistenza? in linea teorica bisognerebbe recarsi presso il Dipartimento Attuazione Strumenti Urbanistici e fare una visura del certificato di agibilità (che intanto potete verificarne l'esistenza dal portale del comune, nella sezione riservata agli utenti iscritti e verificati, sotto la voce "servizi edilizi") e della licenza edilizia: una volta fatto ciò, potrete richiedere di visionare i progetti originali del fabbricato per poter verificare se la distribuzione interna del vostro appartamento coincide con quanto depositato in origine al Comune. Dato che questa procedura non è nè veloce (passano anche 30giorni da quando i grafici si rendono disponibili alla visura) nè esile (anche se adesso è possibile fare la richiesta del fascicolo on-line) conviene accontentarsi della visura dell'esistenza del certificato di agibilità. Per immobili costruiti dopo il 1967 ci viene in aiuto il rogito notarile d'acquisto: in tali casi infatti il permesso di costruire deve essere citato espressamente e precisamente. Per gli immobili edificati prima del 1942 invece sorgono nuovi ed inusitati problemi: in questo anno è stata emanata la legge nazionale che istituì la licenza edilizia: in pratica prima del 1942 si poteva ancora costruire "senza dire niente a nessuno" (anche se a Roma il parere della commissione edilizia per l'edificazione è obbligatorio dal 1880 almeno): come andare a verificare, in questo caso, la legittimità della preesistenza? si hanno diverse vie: 1. andare in catasto e verificare se per il nostro immobile esiste la planimetria catastale del 1939/40 (la richiesta si può fare anche via email): in quegli anni venne rinnovato ed istituito il Nuovo Catasto Edilizio urbano (si chiama "nuovo" da allora...ndr), e la presenza della planimetria vale come la licenza edilizia, anzi è pure meglio. Se non si riesce ad ottenere il catastale del '39 allora si può provare ad andare in Conservatoria Comunale, dove sono archiviati i progetti edilizi dal 1870 fino al 1935 circa (dal 35 in poi dovrebbero trovarsi all'archivio progetti del dipartimento citato prima), ma è un po un terno al lotto perchè difficilmente un fabbricato al centro di roma ha attraversato un secolo di storia senza subire modifiche. Se comunque anche questa seconda via non dovesse dare risultati, al municipio primo (che è quello in cui per la maggior parte dei casi si crea il problema) accettano anche delle fotografie d'epoca o degli aerofotopiani estratti dall'archivio dell'aviazione, su cui dovrete voi dichiarare la veridicità. Se anche quest'ultimo passo non dovesse dare risultati c'è l'ultima spiaggia: dichiarare voi stessi che il fabbricato è legittimo. Dato che se i primi tre tentativi sono andati a vuoto è praticamente impossibile essere certi della legittimità del fabbricato, di fatto si tratta di una dichiarazione "al buio" che potrebbe portarvi conseguenze pesantissime in caso in cui in seguito si dovesse dimostrare il contrario. Se l'immobile ha subito un condono edilizio, invece, lo stesso condono fa da "autorizzazione" e non avrete bisogno di andare a cercare null'altro nel passato. Di ognuno di questi documenti citati conviene sempre, anche se non richiesto, allegare copia alla vostra pratica edilizia: in questo modo rimane negli atti.
Ricordate che ogni municipio impone che al momento della presentazione della pratica edilizia venga allegato sia il nominativo dell'imrpesa esecutrice, sia il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva): fatelo ben presente fin da subito al committente ed indirizzatelo a scegliere un impresa che sia in regola con questo documento, perchè ottenere questo DURC è cosa lunga e laboriosa e non viene rilasciato se l'impresa non è immacolata con i versamenti contributivi, e si potrebbero creare disguidi e ritardi davvero noiosi.
Ci sarebbero molte altre sfumature da approfondire e molti altri dubbi che verranno al tecnico neofita andando a leggere la relazione tecnica da compilare in una CILA, ma vi lascio un po di sana esplorazione.
Segnalatemi refusi, inesattezze, concetti non chiari ma soprattutto commentate se di qualcuno degli argomenti da me trattati conoscete una versione diversa: la burocrazia è viscida come una biscia di campagna e complessa come le equazioni della meccanica quantistica ed è impossibile comprenderla tutta.