lunedì 19 agosto 2013

la legittimità della preesistenza: come cercare la documentaizone

Spesso capita una situazione davvero ambigua: volete fare dei banali lavori alla vostra abitazione, i quali però richiedono una CILA (vedi il mio post specifico sulla CILA), quindi incaricate il vostro tecnico di fiducia, il quale però dopo pochi giorni vi chiama dandovi una notizia sconfortante (e magari anche incomprensibile): dell'edificio di cui il vostro appartamento fa parte non esiste un documento che attesti che sia stato legittimamente edificato. Eh si, è un problema: il tecnico, nel redigere anche una "banale" CILA è obbligato dalla legge ad asseverare che l'immobile in cui si intendono eseguire i lavori sia stato a sua volta legittimamente autorizzato dal Comune. Ma non solo che sia stato legittimamente costruito, ma anche che le eventuali, successive modifiche apportate all'immobile siano state autorizzate con gli strumenti urbanistici in vigore all'epoca. Questo perché in caso contrario, occorre fare una sanatoria che ha ben altri costi e presumibilmente anche un diverso iter autorizzativo.
Dunque sia che siate dei privati in questa situazione, sia che siate dei colleghi tecnici alle prese con questo problema, potete continuare a leggere per cercare di capire qualcosa di più su come porvi rimedio.


Anzitutto, analizziamo il problema. Ogni edificio che viene costruito oggi ha bisogno di una autorizzazione specifica rilasciata dal Comune, sulla base di un progetto eseguito da un tecnico. Ogni costruzione priva di autorizzazione è abusiva, e l'abuso edilizio è una cosa tristemente nota nel nostro paese. Se pure aveste costruito abusivamente il vostro edificio e l'aveste "scampata" (oggi con la rilevazione topografica digitale è davvero impossibile scamparla, ma per edifici costruiti fino ad una ventina di anni fa è ancora possibile che l'abuso non sia stato rilevato), la problematica legata all'abuso sorgerà nel momento in cui vorrete eseguire una qualunque modifica su questo immobile che richieda una qualche pratica edilizia, anche la semplice CILA oppure nel momento in cui doveste vendere. Il vostro tecnico incaricato (che, per legge, svolge un ruolo di pubblica utilità e si sostituisce alla pubblica amministrazione: se commette degli illeciti in questa veste viene punito molto severamente), infatti, dovrà eseguire delle indagini per essere certo che l'immobile su cui volete fare le vostre modifiche abbia uno stato di fatto legittimato: se così non fosse, il tecnico dovrebbe imporvi di sanare le eventuali difformità (ammesso che siano sanabili) prima di chiedere la nuova autorizzazione.

Dunque come cercare la documentazione relativa alla legittimità? anzitutto occorre porsi la fondamentale domanda del quando è stato costruito l'immobile. In questo, abbiamo uno spartiacque molto importante che è l'ottobre del 1942: in questa data è stata pubblicata sulla gazzetta ufficiale la prima legge urbanistica che per la prima volta prevedeva delle sanzioni per opere abusive, sia essa nuova costruzione, sia ristrutturazione dell'esistente. Se si può dimostrare che l'immobile è stato ultimato, o che comunque era in corso di costruzione alla data dell'ottobre del 1942, allora non può in nessun caso essere considerato abusivo, perché, appunto, costruito prima che esistesse una qualunque forma di autorizzazione. Va detto però che questa è solo una interpretazione comune della questione: infatti in verità anche prima del 1942 erano presenti leggi che imponevano di richiedere al comune il titolo abilitativo (molto interessante questa disamina sull'argomento postata sul sito lexambiente relativa a recenti sentenze sull'argomento) prima di effettuare qualunque costruzione o modifica dell'immobile.

A Roma, tuttavia, l'obbligo di richiedere il progetto edilizio esiste fin da quando esistono i regolamenti edilizi, e cioè a partire dal 1880 circa. nella Capitale dunque si può seguire questo ragionamento sulla legittimità solo per immobili la cui costruzione si perde nella notte dei tempi.

Se il vostro immobile è stato edificato prima del 1942 e se non si trova nessun progetto edilizio per l'immobile (e il tecnico deve dichiarare di aver effettuato le dovute ricerche) l'unico modo di dimostrarne la legittimità è attraverso la planimetria catastale - se esiste - redatta tra il 1939 ed il 1942. Nel 1939 il catasto fu completamente rinnovato (da allora si chiama "nuovo catasto edilizio urbano", anche se ormai non è più proprio "nuovo") e gli immobili esistenti tutti riaccatastati (il catasto precedente non prevedeva l'obbligo di redigere una planimetria per ogni unità immobiliare) mediante una procedura duplice: la planimetria veniva redatta da un tecnico privato nominato dal proprietario, veniva quindi depositata presso l'ufficio tecnico erariale, e successivamente un tecnico dell'ufficio eseguiva un sopralluogo per attestare che la planimetria rispondesse al vero.

A parere del sottoscritto, condividendo l'opinione di diversi tecnici comunali interpellati sull'argomento, qualora coesistano e siano disponibili sia il progetto originario di costruzione che il catastale del 1939, in caso di non allineamento tra i due, prevale il progetto edilizio senza possibilità di "scegliere" su quale dei due basare la legittimità.

Dunque ricapitolando, se l'immobile è costruito prima del 1942 ed avete la planimetria catastale del 1939, e se non risulta il progetto edilizio, tutto ok. Se non l'avete, il primo step da seguire è quello di fare una ricerca presso l'archivio comunale che detiene i progetti edilizi. L'archivio di Roma è diviso in due gruppi: l'archivio storico capitolino, con sede in piazza dell'orologio (dietro alla chiesa nuova), detiene i progetti esaminati dalla commissione edilizia fino al 1931; successivamente a tale data, i progetti si trovano presso l'archivio progetti del Dipartimento PAU. L'accesso all'archivio dipartimentale da poco tempo è stato semplificato attraverso la messa a disposizione del portale SIPRE per la ricerca e la prenotazione dei progetti, partendo dal certiticato di agibilità se presente. Se non è presente il certificato, occorre recarsi fisicamente presso l'archivio in viale della civiltà del lavoro e prendere il numeretto per parlare con l'operatore, il quale accedendo all'archivio con modalità inaccessibili al pubblico potrà aiutarvi nella ricerca. il riferimento alla licenza potrebbe trovarsi anche nel rogito notarile.

Se l'immobile è stato edificato prima del 1942 dall'istituto case popolari e non trovate il catastale del 1939, potete provare a cercare il progetto presso l'archivio dell'ATER o presso l'archivio del Dipartimento del Patrimonio in zona ostiense.

Se non si trova il catastale del 1939 e non si trovano progetti edilizi nè sono presenti condono, l'unico altro modo per certificare l'esistenza di un fabbricato è quella di ricercare delle fotografie storiche presso enti che possono rilasciare la certificazione dell'originalità del documento. In fondo a questo post trovate un elenco di link da cui poter cercare immagini certificabili.

Al di là dell'anno di costruzione del fabbricato, un altro elemento molto importante per la legittimità dell'immobile è senz'altro la presenza di un condono di cui è stata rilasciata la concessione in sanatoria: la presenza del condono rende inutili tutte le altre ricerche, perché la concessione in sanatoria equivale alla concessione edilizia. Le planimetrie catastali allegate ai condoni seguono l'anno di presentazione della domanda e possono quindi essere del 1986, del 1993-94 o del 2004. Sarebbe meglio possedere la planimetria del progetto allegato al condono, ma è sufficiente anche la planimetria catastale se è la copia di quella vidimata dall'ufficio condono al momento del rilascio della cocnessione. Se esiste un condono, è sempre molto importante che vi sia la possibilità di accedere alla documentazione completa dell'istanza, quindi se acquistate un immobile che ha una concessione in sanatoria, pretendete dal venditore la copia di tutto l'incartamento perché la sola concessione potrebbe non essere esaustiva. In caso di immobile con condono io suggerisco sempre di effettuare la visura completa del fascicolo.

Vi riporto di seguito alcuni siti su cui poter cercare immagini storiche certificabili:

  • la fototeca nazionale, link diretto al modulo di ricerca
  • l'aerofototeca nazionale, la cui consultazione può avvenire via email agli indirizzi specificati (comunque stanno aggiornando il sito e c'è scritto che entro maggio verrà pubblicato un nuovo sito in cui sarà possibile consultare ed acquistare on-line le immagini)*
  • l'archivio di foto aeree della Royal Air Force, scattate principalmente nel 1944 in previsione dei bombardamenti avvenuti pochi mesi dopo (purtroppo, come abbiamo visto, il 1944 è già successivo al nostro "spartiacque" normativo, ma come riferimento è sempre utile). Buona parte di questo archivio è duplicato nell'aerofototeca nazionale.
  • l'azienda privata Sara Nistri, che dal 1921 esegue foto aeree di Roma. Potete eseguire una ricerca presso i loro archivi semplicemente mandando loro un email, rispondono velocemente e sono molto cordiali. Ha eseguito un volo su Roma nel 1934 con una copertura molto ampia del territorio, periferie comprese. Sul centro di Roma hanno un volo di poco prima del 1942, da tenere in seria considerazione. Possono certificare l'autenticità delle immagini.
  • catalogo on-line delle foto dell'Istituto Geografico Militare, che è davvero ben fatto: basta cliccare sul punto d'interesse sulla mappa interattiva e vi elenca tutte le foto in archivio che lo rappresentano. Purtroppo il catalogo parte dal 1954 e quindi ai nostri fini serve a ben poco.
  • l'istituto luce, fondato durante il fascismo e tuttora in attività. Le immagini dell'archivio sono davvero tante ma anche molto disparate come temi, e l'edilizia non era certo il tema più gettonato (a parte quello dell'architettura di regime ovviamente).
*l'email che invierete deve contenere i vostri dati, la vostra professione, i dati (eventuali) della persona per la quale state effettuando la ricerca, lo scopo della ricerca (e non potrete usare l'immagine poi per scopi differenti da quelli dichiarati), l'individuazione del sito o dell'area di vostro interesse (anche linkando google maps). In due-tre giorni lavorativi vi risponderanno con l'eventuale disponibilità o meno del materiale e i relativi costi di riproduzione.

vale la pena citare anche Roma Sparita, che è un gruppo di amatori che raccoglie in forma non certificabile le foto inviate dagli utenti. Come ripeto, non può fornire immagini certificate, ma potrbbe essere utile nel caso in cui le ricerche sugli altri siti "ufficiali" abbiano tutti dato esito negativo.

Sempre come riferimento senza la pretesa della certificazione si può usare anche google earth, che ha la possibilità di mostrare le foto di diversi periodi storici: ha anche in archivio una significativa ripresa aerea del 1943, ma peccato copra solo una parte del territorio di Roma (il centro e buona parte dell'appio-tuscolano). Il vantaggio di earth è che la sovrapposizione delle foto storiche è visualizzata sulla stessa mappa odierna: quindi è sufficiente individuare il proprio sito d'interesse sulla mappa di oggi e scorrere la barra del tempo indietro fino al 1943.

Alcuni di voi mi hanno chiesto, relativamente a questo tema, se c'è da qualche parte l'obbligo normativo di verificare la legittimità della preesistenza. Ebbene nella normativa nazionale non c'è questo obbligo esplicito, ma diciamo che questa verifica è di fatto implicita. Infatti la legge vi obbliga ad eseguire dei progetti il cui risultato finale sia l'ottenimento di un immobile perfettamente legittimo, sia se si tratti di una nuova costruzione, sia se si parli di ristrutturazione dell'esistente. In questo secondo contesto, dunque, verificare che l'ante operam sia legittimo è fondamentale per poter asseverare che lo sia anche il post-operam. Per esempio se abbiamo un appartamento con un abuso (p.e. la classica veranda ampliata sul balcone e non condonata) ed andassimo a presentare una istanza per semplice modifica planimetrica interna, e nella pratica rappresentassimo l'abuso, di fatto otterremmo un post-operam che è viziato dal fatto che contempla una superficie che non è legittimata. Qualcuno in questo contesto potrebbe pensare che si può risolvere il problema semplicemente evitando, quando possibile, di rappresentare le porzioni abusive, ma anche qui resta la aperta la questione che nel momento in cui vengono finiti i lavori e l'abuso è ancora lì, alle evidenze amministrative risulterà semplicemente che l'abuso è stato realizzato durante i lavori da voi diretti, il che alla fine è ancora peggio.


282 commenti:

  1. ciao Marco:),
    vorrei aggiungere un paio di informazioni apprese per esperienza diretta sul tema delle foto aeree certificate.
    1- l'aerofototeca nazionale (interna al istituto centrale di catalogo e documentazione ICCD via di san michele 18 in Roma) possiede foto di voli aggiornati fino agli anni 80. me l'ha detto una funzionaria con cui ho parlato proprio presso l'aerofototeca pochi giorni fa.
    2- l'IGM che invece sta di ufficio a Firenze possiede voli su Roma aggiornati al 2000 o al 2003 dipende dalla zona di Roma. ho parlato con loro via telefono sempre pochi giorni fa e poi ho controllato direttamente sulla mappa interattiva.
    3- sempre quelli dell'IGM mi hanno detto che anche la regione potrebbe rilasciare foto aeree, per noi del Lazio ho trovato dei recapiti della direzione regionale territorio che credo contatterò a breve.
    ps: il salone ex terrazzo da demolire per regolarizzare è una sciagura da non augurare neanche al peggior nemico:(

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    1. grazie dei feedback marco, e fammi sapere anche cosa ti dicono alla Regione e che tipo di materiale hanno a disposizione! :)

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    2. la fototeca della regione 0651685924 dispone di voli su Roma fino al 2002. hanno anche dei voli al 2005 ma siccome non sono di loro proprietà non si possono vendere ma solo visionare. ciao:)

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  2. Salve Arch. Campagna, approfitto nuovamente della sua esperienza con i municipi romani. Sto' svolgendo un lavoro presso il VI municipio, in un immobile che è ante 1934, ho già reperito le foto e anche il catastale del 1939. Tuttavvia il catastale del 1939 contiene un errore, da come riportato il fabbricato ha una riseca di 1,5 mt circa che effettivamente non è presente. L' edificio non è mai stato toccato perchè si vede la continuità strutturale della tessitura muraria e da quel poco che si evince dalle foto aeree non risulta esserci questo dente sulla planimetria. Cosa mi consiglia si fare? è possibile consegnare solo la foto aerea e non il catastale del 1939 per evitare l' insorgere di problemi?
    Cordialmente
    Emanuele

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    1. CIao Emanuele,
      i catastali del 1939 purtroppo a volte sono imprecisi. IN questi casi, che mi sono capitati più volte, i municipi si sono quasi sempre accontentati di delle relazioni accompagnatorie in cui, descrivendo lo stato dei luoghi e dimostrando che l'errore presente nel catastale è appunto un errore, si va ad asseverare che lo stato dei luoghi è comunque legittimo. Per esempio in un caso in cui il catastale non rappresentava dei varchi nei muri portanti in un edificio del 1800, il municipio (il primo) si è accontentato di una mia relazione in cui ho inserito le foto scattate in cantiere in cui si vedevano le piattabande originali (feci fare dei saggi apposta prima dei lavori), a dimostrazione del fatto che i varchi erano coevi al fabbricato e che quindi il catastale del 1939 era in errore non rappresentandoli.

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  3. Grazie mille della tempestività e della disponibilità, avevo già pensato ad una piccola perizia sulla struttura a dimostrazione dell'incoerenza del catastale del 1939 ora che mi hai confermato sono piu' tranquillo. Purtroppo quando ci si ritrova a lavorare con le amministrazioni....paese che vai usanza che trovi...e Roma è un terreno abbastanza ostico.
    Spero che le cose vengano uniformate a breve..magari introducendo un sistema come quello pensato per il Genio Civile....magari...studiato un po' meglio...ma che permetta di lavorare piu' comodamente e soprattutto conceda a noi tecnici un riferimento univoco!
    Grazie ancora;sono sicuro che tornero' presto ad approfittare della tua esperienza.
    Saluti

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  4. Ciao Marco,
    sto cercando di legittimare lo stato di fatto di una facciata a Roma (1 municipio). L'edificio è stato ultimato nel 1933 e a disposizione ho le planimetrie catastali del 1939. Il problema è che non ho ovviamente la planimetria relativa all'ultimo piano (ex locale tecnico e terrazzo). Allo stato dei fatti, proprio per questo locale tecnico è presente una finestra. Al municipio vogliono che io legittimi anche questa, ma mi trovo in difficoltà non avendo nulla in mano. Si tratta di una corte interna...documentazione fotografica impossibile da reperire...
    Il loro discorso è di dichiarare che non riuscendo io a dimostrare la legittimità dell'apertura, la chiudo. Percorrendo questa strada non potrei autodenunciare un abuso fatto non si sa quando e quindi dovere pagare sanzioni, ecc...
    Cosa mi consigli di fare?

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    1. Ciao Laura,
      hai provato a ricercare il progetto di costruzione dell'edificio? se il fabbricato è stato ultimato nel 1933 allora il progetto potrebbe trovarsi presso l'archivio storico capitolino (detiene i progetti prima del 1931) oppure presso il Dipartimento PAU (se fosse posteriore al 1931). Ti consiglio di fare prima la visura all'archivio storico, che è più rapida (con una mattinata risolvi) e solo se questi non dovessero avere nulla, allora dovresti passare al dipartimento. Se pure il dipartimento non avesse nulla, allora la questione è aperta, perché se non posso risalire allo stato legittimo, perché mi obblighi a chiudere una finestra che magari era legittima? proverei quindi ad andare in sovrintendenza a via di san michele e chiedere a loro come procedere in questi casi.

      comunque una volta fatte tutte le ricerche possibili immaginabili, e se tutte daranno esito negativo, puoi pure fare una perizia giurata in cui dichiari che non si trova nulla e che quindi lo stato dei luoghi rimane com'è per carenza documentale, o una cosa del genere. Se te la senti di dichiarare una cosa del genere, parlane coi tecnici del municipio e stabilisci con loro come impostarla, non dovrebbero essere contrari ad una procedura del genere.

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  5. Eccomi, grazie per gli utilissimi consigli.
    In effetti nel progetto del 1929 la finestra esiste e quindi la posso considerare legittima.
    Guardando, però, il progetto del 1929 ci sono piccole differenze tra le finestre rappresentate nel progetto e quelle poi che trovo nelle piante catastali del 1929-31.
    E' sbagliato considerare per tutti i piani da terra al quarto i catastali del 1929-31 e per il piano terrazzo (per il quale ovviamente non c'è il catastale del 1929) il progetto approvato nel 1929? Io penso sia lecito.
    Grazie in anticipo.

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    1. Quando hai a disposizione sia il catastale del 1939 che il progetto originario ante 1934 allora teoricamente il progetto prevale sul catastale, ma è possibile anche che sia vero il contrario, perché il catastale potrebbe riportare delle variazioni eseguite tra la costruzione del fabbricato ed il momento in cui fu fatto l'accatastamento. Dunque secondo me riesci a salvare la finestra in questo modo :-)

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  6. A questo punto non mi rimane che provare a presentare i catastali per tutti i piani e il progetto per il piano terrazzo...sperando di riuscire a salvare tutto!
    Grazie;)

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    1. fammi sapere poi cosa ti hanno detto al municipio :-)

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  7. Eccomi, finalmente dovrei essere riuscita a chiudere la pratica. avendo in municipio hanno accettato il mio "collage" di documentazione. Ai fini della verifica della legittimità delle aperture presenti, per tutti i piani dell'edificio abbiamo considerato i catastali del 1939-41, mentre per il piano terrazzo il progetto originale del 1929.
    Grazie ancora dei preziosi consigli!!!
    Alla prossima
    Laura

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    1. Ok bene mi sembra la cosa più logica ;) al primo municipio infatti mi sono sempre trovato a parlare la stessa lingua dei tecnici.

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  8. Salve Marco, ho letto il suo post e l'ho trovato davvero interessante ed in merito a questo le pongo un quesito: devo effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria nelle vicinanze della stazione di trastevere. L'amministratore del condominio non nessuna documentazione sullo stabile. L'unica cosa che ho, consegnatami dal proprietario, è il catastale del 1956 (senza il nome della ditta esecutrice) che sappiamo non è probante. Presumo quindi che sia di costruzione intorno agli anni '50, ho provato quindi a vedere se nell'archivio online delle abitabilità riscontrassi una corrispondenza, ma niente. Ricapitolando non conosco la ditta, non conosco l'anno di costruzione preciso, no trovo agibilità ne numero di progetto\licenza edilizia....Cosa posso fare per legittimare la preesistenza? La ringrazio anticipatamente. Fabio

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    1. Anzitutto prova a circostanziare l'anno di costruzione il più precisamente possibile confrontando le foto aeree di diversi anni. Per riperticare il costruttore devi andare in conservatoria dei registri immobiliari (sempre viale ciamarra, "dietro" alla sala visure) e risalire all'originario venditore degli appartamenti, e quindi con quel nominativo andare a fare la ricerca all'archivio progetti del dipartimento. Prova così, fammi sapere.

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    2. Grazie della celere risposta!!! Con le foto aeree ho già provato non cavandone un ragno dal buco...Proverò a rivolgermi al notaio che seguì le pratiche di successione (l'appartamento è andato 2 volte in successione) e magari riesco a trovare il primo acquirente, l'anno e la ditta di costruzione.Magari...
      Scusami la domanda stupida, ma alla conservatoria dei registri imm. come faccio a risalire all'immobile in oggetto, se non conosco nè gli estremi della ditta nè quelli del primo proprietario? Grazie ancora.. ti terrò aggiornato sulla pratica

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    3. In conservatoria dovrebbero bastare le coordinate catastali e l'indirizzo.

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    4. Grazie!!! Proverò ad andare lì e vediamo che esce fuori. Ti farò sapere...

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  9. Eccomi con delle nuove dalla conservatoria... Ho trovato la trascrizione dell'antenato dell'attuale proprietario, a cui è arrivato l'immobile per successione e ho trovato colui che gli l'ha venduto. Con quel nome ho fatto un tentativo di ricerca dell'agibilità sul sito del comune di roma e ho trovato riscontro positivo per quella via e quel nominativo. Quindi ora con il numero di protocollo e la data di deposito posso richiedere visura. Ma mi sorge il dubbio: come faccio a fare la visura dell'agibilità e del relativo progetto architettonico, se non sono direttamente legato a chi ha depositato l'agibilità? (probabilmente morto e comunque non più proprietario). Sul modello c'è scritto di allegare i delega del proprietario (diverso dall'intestatario dell'agibilità) e dato che sono il tecnico, anche la lettera di incarico firmata dallo stesso soggetto. Ma io essendo incaricato dall'attuale proprietario dell'immobile come posso fare? Ti ringrazio per la pazienza....

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    1. chiunque è attualmente proprietario di una unità abitativa di un fabbricato ha diritto a chiedere la visura del progetto. Tu devi essere delegato da uno di questi proprietari ad effetture visura ed estrarre copia. Hai visto che con la conservatoria si è risolto? ottimo, ma sei stato fortunato...non sempre è così ;-)

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    2. Allora è perfetto, a breve richiederò questa famosa agibilità! Più che fortunato direi guidato bene grazie ai tuoi consigli, senza i quali non sarei risuscito a fare un bel nulla... Complimenti per il blog, condividere il sapere è un vero atto di nobiltà intellettuale....a presto

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  10. Salve Marco,
    mi è stato affidato un lavoro, a mio avviso, molto rognoso e la poca esperienza gioca a mio sfavore. Devo ristrutturare un appartamento su due livelli in uno stabile vincolato, pieno centro storico T1. Sono in possesso solo della planimetria catastale datata dicembre 1939. Oggi la planimetria del primo livello risulta conforme al catastale, mentre il secondo no...ha un'altra forma completamente diversa. Non risultano esserci documenti di passati lavori, richieste, ne condoni..presentati in comune. Come faccio a legittimare l'esistente? E' possibile ripristinare il secondo piano sulla base del catastale?
    grazie

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    1. Ciao,
      dipende da che intendi per differenza di forma. Se parliamo solo di modifiche interne, non ci sono grossi problemi (al massimo si fa prima una sanatoria e poi si chiede l'autorizzazione per le nuove opere), ma se parliamo effettivamente di sagoma allora sono guai dolorosissimi. La sanatoria è una utopia, soprattutto perché c'è di mezzo la sovrintendenza: il primo step da farsi sarebbe con loro e capire cosa suggeriscono di fare. Se si riesce a dimostrare anche con altri documenti (foto d'epoca, scartoffie ammuffite di chissàddove) che il catastale del 1939 è errato, forse potrebbero concederti una sanatoria. Se viceversa si confermasse che il catastale rappresenta la vera relatà dell'immobile in quell'anno, e che quindi le modifiche successive sono "abusive", non ti rimarrà che ripristinare lo stato legittimo, sempre prima facendo una pratica alla sovrintendenza che dovrà avallarti il progetto, che in questo caso sarà di risanamento conservativo. il municipio non avrà difficoltà ad accettarti pratiche urbanistiche anche complesse o con legittimità zoppe, se gli alleghi il nulla osta della sovrintendenza con anche una abbondante relazione documentale. c'è un gran lavoro da fare.

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  11. Salve Marco,
    devo presentare la CILA per un appartamento dei primi anni '60. Non so come reperire il numero e data di concessione edilizia. Ho l'atto di compravendita del 1984 con cui la mia attuale committente ha acquistato l'immobile: nell'atto non viene citata la concessione edilizia. Sull'archivio online ho trovato però il numero e l'anno del certificato di agibilità. E' sufficiente questo come titolo abilitativo per comprovare lo stato dei luoghi e la destinazione urbanistica? e' sufficiente indicare numero e data del certificato di agibilità o devo chiederne copia e allegarla? ho bisogno di altro? e' utile allegare la planimetria catastale? grazie

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    1. è sufficiente citare il certificato di agibilità, ma per essere certo che corrisponda al vero, dovresti fare la visura del progetto correlato a quella agibilità, e verificare che lo stato attuale coincida con il vecchio progetto. Comunque ai fini della CILA si, ti basta citare l'agibilità.

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    2. Grazie mille! i suoi consigli sono davvero preziosi! Dunque citerò solo il certificato di agibilità, e non ci saranno allegati di nessun tipo quindi? grazie mille davvero.

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  12. Buonasera Marco,
    devo presentare una CILA in sanatoria all'aventino per un appartamento realizzato nel 1934.
    Purtroppo questo appartamento ha un balcone (come tutti gli altri appartamenti del palazzo) che però non è rappresentato (come anche non sono rappresentati gli altri) né nel catastale del 39 né nel progetto del 34 approvato dal Comune.
    E' però palese che quei balconi ci sono sempre stati.
    Potrebbe essere sufficiente un'asseverazione da parte del tecnico? o credi serva altro?

    Ti ringrazio come sempre,
    Enrico


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    1. Effettivamente il tuo è un grosso problema. è possibile che i balconi siano stati realizzati davvero dopo la costruzione del fabbricato (capitava), oppure che abbiano deciso di costruire anche i balconi durante l'esecuzione dell'edificio e poi il tecnico che fece gli accatastamenti non li rappresentò per errore. Il tuo problema è dimostrare che esistevano alla data del 1942, anche se il vincolo monumentale è di molto posteriore (1980). Tuttavia, se vai in sovrintendenza a chiedere la sanatoria per cose fatte prima dell'apposizione del vincolo, ti rispondono che si, magari prima del vincolo erano autorizzabili ma NON lo sono OGGI che dovremmo rilasciare l'autorizzazione. L'asseverazione del tecnico la prenderebbero pure, come perizia giurata, ma ti fideresti? io no. Un'altro modo per provare che i balconi sono coevi al fabbricato è fare dei saggi sulla struttura per cercare di dimostrare che effettivamente fu fatta contestualmente alla costruzione. Altrimenti prova con le immagini aeree, anche se i balconi molto difficilmente si vedono (hai qualche speranza se la facciata è a sud) o con immagini di repertorio. Se non dovessi trovare nulla, i balconi sono abusivi e andrebbero demoliti (!)

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    2. Buongiorno Marco,
      sono stato oggi al Municipio I e mi hanno detto che una perizia giurata potrebbe andare bene ma sempre a fronte di alcune prove.
      Comunque, essendo all'interno delle mura, (il funzionario era convinto che ci fosse anche un vincolo regionale ma a me non risulta) il tecnico del comune consiglia di andare al IX dipartimento per vedere se rilasciano una sanatoria visto che farebbe più danni rimuoverli che lasciarli lì dove sono.
      Mentre centellinava le informazioni mi è venuta in mente la tua frase sul post della CILA: "quando ci si riesce a parlare e quando sono disponibili a dischiudere i loro preziosi segreti".

      In conclusione questo è tutto quello che sono riuscito a farmi dire.

      Ma secondo te sarebbe possibile andare alla sovrintendenza o loro non rilasciano permessi in sanatoria?

      Grazie e un saluto
      Enrico

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    3. Prova in sovrintendenza. al Dipartimento ti diranno: vai al municipio e risolvila con loro...

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  13. Gentile Arch. Campagna, mi trovo a dover risolvere un caso "spinoso" per un appartamento a Testaccio (Municipio I).
    Il cliente deve vendere casa, ma deve sistemare alcune opere interne realizzate senza autorizzazione. Fin qui niente di problematico in quanto il tutto sarebbe "sanabile" con CILA in sanatoria. Il problema si presenta sull'accertamento della preesistenza, infatti a livello catastale la prima planimetria utile risulta del 1994, quella di impianto è "scomparsa". Ma il fatto è che la pianta è scomparsa sia sull'appartamento in esame sia su quello vicino. Ho quindi per curiosità analizzato lo stesso appartamento al piano sotto ed al piano sopra ed è venuto fuori che la sagoma è diversa (una parte dell'appartamento in questione è stata ceduta all'appartamento contiguo). Ho anche cercato qualche pianta allegata agli atti di acquisto e dopo numerose ricerche è venuta fuori una piantina del 1929 che fa vedere lo stato iniziale ahimé difforme da quello attuale nella sagoma.
    Non ci sono licenze edilizie e abitabilità trovate, quindi al momento le uniche tracce sono la planimetria allegata al primo atto di acquisto ed una piantina catastale del 1994.
    Da queste due si evince appunto una difformità nella sagoma dell'appartamento, in cui una parte viene ceduta all'appartamento vicino.
    Il proprietario si ricorda da quando abita l'appartamento negli anni '60 di non aver mai fatto modifiche e che quindi, se sono state fatte, sono state effettuate prima di lui e prima degli anni '60.
    In municipio I mi hanno detto che se non trovo nulla devo attestare io attraverso perizia, ma che attesto se c'è questa difformità??? Mi dovrebbero dare la possibilità di sanare visto che è una cosa che risale a tanto tempo fa anche eventualmente quantificando degli oneri!!! Anche perché è coinvolto pure l'appartamento del vicino!!
    Sperando di essere stato chiaro, le chiedo se le è per caso capitato qualche caso similare o sa darmi qualche consiglio in merito su come procedere.
    Grazie anticipatamente.

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    1. se si tratta solo di un vano ceduto tra appartamenti appartenenti allo stesso fabbricato allora non vedo nulla di drammatico: si fa una SCIA in sanatoria per cessione di vano, possibilmente coinvolgendo anche l'appartamento limitrofo che ha "acquisito" il vano. Se invece il vano è stato ceduto ad un appartamento di un altro fabbricato allora forse potrebbe esserci qualche problema, ma vedrai che con i tecnici del municipio puoi venirne a capo. Se vuoi, prendi appuntamento con Presutti e parla direttamente con lui.

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    2. per quanto riguarda l'attestazione, probabilmente si riferiscono alla dichiarazione che i lavori sono stati fatti prima di una certa epoca.

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    3. La cessione di un vano non è frazionamento? E quindi D.I.A in tessuto T4!? In caso di eventuale scia in sanatoria, secondo lei, oltre i diritti di istruttoria a quanto potrebbe ammontare la sanzione? Siamo in zona città storica T4 e s.u.l. 49 mq.

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    4. La cessione di un vano è risanamento conservativo: il dipartimento si è espresso più volte nelle circolari verso questa interpretazione, e quindi va sempre in SCIA. La sanatoria è di euro 2.000 (indipendentemente dall'anno di esecuzione) ed i diritti di segreteria sono 251 euro.

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    5. o 500, forse, per la SCIA in sanatoria.

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    6. E per l'appartamento accanto che invece ha "ricevuto un pezzo di casa" in più che succede? Ovviamente è di un altro proprietario. Con la mia SCIA sano tutto o bisogna farne due e pagare doppio. Grazie di tutto

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    7. è possibile sia fare una unica pratica per entrambe le unità immobiliari (ovviamente mettedonsi d'accordo col vicino), che sarebbe la situazione ideale anche per dividersi i costi (la sanzione infatti sarebbe di 2.000 euro per entrambi gli appartamenti in questo caso), oppure anche procedere alla sanatoria solo della propria situazione, lasciando "abusiva" l'altra.

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    8. Ovviamente c'è da fare i conti con il Municipio e sentire cosa dice per il discorso della pratica unica o doppia?! Mi sono dimenticato però che tutto il problema è sorto perché il proprietario deve regolarizzare alcune modifiche interne non autorizzate, oltre alla difformità di sagoma che è venuta fuori dopo. Per cui conoscendo il Comune penso che mi faranno pagare anche altre sanzioni oltre a quelle per risanamento conservativo!!

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    9. Al primo municipio ho fatto diverse pratiche di questo tipo: preferiscono che vi sia una pratica unica per entrambe le unità, ma non negano mai anche la sanatoria per un solo immobile. Nella stessa pratica si possono tranquillamente inserire le altre difformità "minori", e la sanzione rimane quella.

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  14. Salve architetto Campagna,
    devo fare una CILA per un appartamento al Tuscolano in un palazzo del 1960-61 di costruzione dell'INA CASA. Nessuno al'interno del condominio nè tantomeno l'amministratore sembra conoscere il numero di licenza edilizia o di agibilità. La ricerca sul sito del comune non ha dato risultati. Vicini e condomini non hanno mai reperito questo numero. Mi hanno detto di aver già effettuato ricerche tramite un geometra all'archivio del IX Dipartimento e pare che questa licenza non sia venuta fuori. Come si può risolvere la questione e trovare questo numero di licenza? preciso anche che il catastale di cui sono in possesso è del 1961 quindi dell'epoca della costruzione, che l'appartamento da allora non ha subito nessuna modifica e pertanto basterebbe reperire il numero perchè mi pare evidente che quanto accatastato (e forse quanto riportato in progetto) sia conforme allo stato attuale.

    Grazie..

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    1. Può estendere la ricerca all'archivio dell'INA stesso: questi enti avevano a volte delle strane convenzioni con il comune per cui i titoli edilizi venivano concessi per vie non convenzionali, e quindi gli archivi dipartimentali non hanno nulla (il che è un controsenso, uno dei tanti di questa città). Se anche la ricerca all'archivio INA desse esito negativo, probabilmente al municipio accetteranno comunque la CILA, magari con una dichiarazione del tecnico che ha effettuato le rierche ma non ne è uscito nulla.

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  15. Salve,
    lsono alle prese con una CILA nel ex IX municipio di Roma. L'immobile è evidenziato nella carta per la qualità edifici puntuali. Le opere sono esclusivamente interne. Mi sono recato presso la sovrintendenza capitolina, la quale mi deve rilasciare il parere e non credo ci saranno problemi a parte i tempi. Il mio problema scaturisce dal fatto che nel 1986 è stata aggiornata la configurazione planimetrica dell'appartamento al catasto che quindi è variato rispetto alla configurazione iniziale (questa configurazione è conforme allo stato attuale). Devo attestare quindi con che titolo abilitativo queste modifiche furono fatte per legittimare la preesistenza, ma il proprietario, che è lo stesso di allora, non ha nulla a riguardo. Vista la data di aggiornamento catastale presumo che i signori abbiano utilizzato La Legge n. 47 del 28/2/1985 art. 26 che prevedeva le modifiche interne tramite lettera al sidnaco. Non so, in pratica, come recuperare questa "lettera" e mi chiedo, vista che le modifiche sono state molto lievi e conformi se potessi effettuare, per accorciare i tempi, una sanatoria (rimettendoci gli oneri) prima di effettuare la nuova CILA.

    Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

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    1. l'ex IX municipio è ben organizzato come archivio: si può andare direttamente allo sportello tecnico, nei giorni di ricevimento al pubblico, e direttamente al terminale le sapranno dire se fu effettivamente stato presentato un art. 26. Potrebbe anche essere legato ad un condono, per cui se si vuole risparmiare sugli oneri occorrerebbe anche una visita a via di decima. Comunque in quel municipio "accettano" la sanatoria anche prima del 2010 facendo pagare i 258 euro di sanzione, quindi "ci si può stare" a fare la sanatoria e tagliare la testa al toro.

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  16. Ciao! Dopo averti fatto i doverosi complimenti per il tuo lavoro vorrei sottoporti una questione: sto cercando di fare un cambio di destinazione d'uso al piano terra di una palazzina passando da magazzino (C/2 di 28 mq) ad abitazione. Ho effettuato le dovute ricerche e al dipartimento come l'ultimo atto risulta una variante del 1959, negli elaborati viene rappresentato un unico magazzino di 52 mq al piano terra mentre lo stato attuale dei luoghi presenta due unità distinte. Dal punto di vista catastale le due unità risultano essere state iscritte nel 1972 già frazionate l'una come magazzino e l'altra come abitazione. Escluderei il condono visto che si parla di anni precedenti alla prima legge sul condono. Come posso fare per dimostrare la legittimità urbanistica? Vista la mia poca esperienza non saprei come procedere. Grazie!

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    1. purtroppo hai proprio un problema di legittimità, che non c'è: ti toccherà prima fare una sanatoria dell'avenuto frazionamento e cdu dall'originario magazzino di 52mq alle nuove unità separate, e poi potrai depositare la richiesta di cdu per la porzione di tuo interesse. Tecnicamente è possibile fare tutto con un unica DIA, ma devi sentire il municipio che tipo di procedura predilige.

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  19. Buongiorno non sono residente e mi affido ad un architetto di Roma.
    Ho due problemi: voglio acquistare un appartamento in centro storico a Roma ma questo ha una piantina catastale del 1970. La banca vuole vederci chiaro ed abbiamo visto che tutto il palazzo( vincolato) è stato ristrutturato nel 1969 circa......quindi rifrazionato completamente girando pure i vani delle scale.
    L'architetto aspetta il 5 settembre per andare in soprintendenza e cercare la licenza edilizia. Domando: e se non la trova? e se la Soprintendenza non diede l'autorizzazione? sarebbe sanabile l'intero palazzo? Qual'è la strada per fare prima? questa intrapresa dal mio architetto? cosa rischio? Abbiamo già fatto rogito condizionato....
    Secondo problema: vorrei comperare anche un'altro piccolo appartamento(anch'esso vincolato dalle belle arti) in centro storico da adibire a casa vacanza: abbiamo scoperto che nell'87 fu abbattuto un piccolo tramezzo e chiusa una porta e la soprintendenza diede l'ok ma non c'è traccia dell'articolo 26 fatto allora.
    Inoltre nell'impianto del 39 figura un'altra porta chiusa e dobbiamo quindi fare tutti gli accertamenti sia sulla situazione dell'87 che del 39 con il proprietario che dice che invece è tutto a posto. Domanda: la situazione dell'87 dovrebbe essere facilmente sanabile ma la difformità rispetto al 1939? La soprintendenza potrebbe fare storie?

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    1. per il secondo appartamento, se la porta che "manca" è su una tramezzatura interna non ci sono problemi: altrimenti potrebbero esserci in effetti. considerate che la sovrintendenza spesso non concede il permesso di distribuire gli appartamenti inserendovi "troppi bagni" per farlo diventare un b&b; per una casa vacanze comunque non dovrebbero esserci problemi.
      Per la prima questione, più che alla sovrintendenza (da cui comunque bisogna andare) bisognerebbe andare in dipartimento a cercare il progetto che deve essere stato presentato per la ristrutturazione: se questo non ci fosse sarebbe più grave dell'eventuale assenza del nulla osta della sovrintendenza. Conviene che già adesso inviate una richiesta di ricerca di progetto, così magari per i primi di settembre è disponibile per la visura.

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  20. nel secondo appartamento hanno tolto un tramezzo all'interno di una stanzetta, e quindi chiuso una porta sul muro che adduceva a questo secondo piccolissimo locale ricavato. Quindi: nel 1939 c'erano due ingressi, poi nel 1987 figurava un solo ingresso e la stanzetta divisa in due con quindi un tramezzo e un'altra porta in questa stanzetta che hanno fatto diventare bagno eliminando il tramezzo e chiudendo la seconda porta. Insomma: nel 39 era in un modo, nell'anno x in un'altro e nell'87 la sovrintendenza ha dato l'ok per eliminare tramezzo e porta.....direi che qui mancano i permessi tra l'87 e il 39 più quello(si presume articolo 26) del 1987.....
    Per la prima credo che se tutto è abusivo in questo palazzo che sta in pieno centro, beh, è sfortuna colossale....

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    1. non so se ho visto più situazioni di irregolarità in centro storico o nella città edificata tra gli anni 60-80. diciamo che è una bella lotta...

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  21. Beh grazie, lei è molto cordiale e disponibile:
    diciamo che un in palazzo, completamente sventrato, rifatti tutti i piani da quel che ho notato dalle planimetrie 1939 e 1970, su cui il San Paolo ha concesso un mutuo allora, se hanno fatto tutto abusivamente è clamoroso....ma siamo in Italia però.....spero di no sennò mi tocca fargli causa per annullabilità del rogito.....o pensa che la cosa sia eventualmente sanabile?
    Si noti che la facciata è la stessa, almeno quella....e la sovrintendenza credo badi soprattutto alle facciate no?

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    1. per valutare la fattibilità dell'eventuale sanatoria occorrerebbe vedere in dettaglio tutti gli incartamenti, comunque si consideri, così per dire, che la sovrintendenza statale non ha proprio alcuna possibilità di procedere in sanatoria: quindi tecnicamente quando si fanno opere abusive su un immobile vincolato l'unica strada sarebbe quella del fedele ripristino dello stato dei luoghi. Se davvero fosse tutto abusivo, ci sarebbero assolutamente le basi per fare causa per nullità del rogito.

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    2. Gentile architetto abbiamo trovato la licenza dell'appartamento con planimetria del 1970, quello frazionato interamente per intenderci. Essa porta la firma del capo dell'ispettorato edilizio e dell'assessore all'urbanistica e fa riferimento al parere favorevole al progetto dato dalla commissione edilizia nel 1965 in merito a restauro e trasformazione dell'edificio. Non abbiamo ancora il progetto e i disegni ma su questa licenza non v'è traccia di approvazione della soprintendenza che allora pare si chiamasse Roma antica, conferma?
      Secondo lei questa approvazione, ove non vi fosse nel progetto, andrebbe nuovamente richiesta alla soprintendenza? E lei pensa che la darebbero?

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    3. se c'è il parere della commissione edilizia allora molto probabilmente c'è anche quello della sovrintendenza: conviene chiedere l'accesso al fascicolo per visionarlo nella sua interezza.

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    4. Gentile architetto

      nel 1964 è stato presentato il progetto approvato a maggio 1965.
      Abbiamo trovato gli elaborati ma questi sono stati poi rettificati(fatta una variante) a febbraio 1965( ma non riguardando le scale e l'appartamento per cui facciamo ricerche) e quindi questi ultimi sono stati approvati dalla commissione edilizia.
      Non abbiamo trovato quest'ultimo progetto e un geometra incaricato dice che ha già fatto ricerche in dipartimento e in Comune, insomma, questi ultimi elaborati non sono nei fascicoli.
      Ha solo l'elaborato del terzo piano su cui è apposto il timbro Roma antica per approvazione.

      Lui ha anche un'altro foglio in cui è scritto che il progetto è approvato dalla sezione Roma antica e questi sottoscrivono anche che non è necessario il parere del Soprintendente di allora che afferiva al Ministero della Pubblica istruzione.
      Insomma lui dice che ha saputo che Roma antica era una emanazione della Soprintendenza e quindi è come se la soprintendenza avesse autorizzato il tutto.
      La cosa sarebbe deducibile anche dal fatto che il timbro di Roma antica è apposto sull'unico pezzo del progetto originale che abbiamo, cioè quello del terzo piano. Se ne dedurrebbe appunto che Roma antica abbia approvato anche gli altri piani del palazzo.
      Ora la domanda finale è anche essere certi che Roma antica facesse le veci della soprintendenza all'epoca.
      Che ne dice? Basta questa dichiarazione di "Roma antica"? Ma cos'era in effetti quest'ufficio?

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    5. Non conosco il passato così lontano del funzionamento dell'amministrazione: finora non mi è mai capitato di dovermici scontrare. Comunque bisognerebbe risalire alla data in cui fu apposto il vincolo per il centro storico, perché mi pare che fino a qualche decennio fa non ci fosse nessun vincolo, e, quindi, questa roma antica avrebbe potuto essere un qualcosa di simile alla sovrintendenza capitolina che oggi tutela i beni della carta per la qualità: cioè non un qualcosa di statale ma una emanazione comunale che lavora su vincoli non ministeriali. Si potrebbe provare a telefonare in sovrintendenza e chiedere.

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    6. immobile vincolato dal ministero della pubblica istruzione nel 1957....domani il mio architetto va in soprintendenza

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  22. Le farò sapere gli sviluppi di tutti e due gli immobili e faccio i debiti scongiuri grazie

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  23. Mi scusi ancora, ma che cos'è e dove sta il dipartimento?

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    1. dipartimento PAU viale della civiltà del lavoro n°10 http://www.urbanistica.comune.roma.it/

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  25. Buongiorno, sto trattando l'acquisto di un immobile costruito sicuramente prima del 1942. E' venuto fuori che l'immobile ha subito una ristrutturazione negli anni 50, con un aumento di volumetria, e non si trova (o non è mai stato richiesto) il titolo autorizzativo. Negli anni 70 l'immobile ha subito una seconda ristrutturazione regolarmente autorizzata dal Comune che ha rilasciato il permesso di costruzione. Il progetto allegato alla richiesta, autorizzato dal Comune, riportava lo stato di fatto dell'epoca. L'autorizzazione del Comune legittimava anche lo stato di fatto, in qualche modo legittimando la ristrutturazione fatta negli anni 50? Grazie.

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    1. No, il successivo titolo rilasciato non "sana" automaticamente eventuali abusi pregressi, anzi l'intera autorizzazione concessa nel 1970 è fallata da una falsa dichiarazione di fondo (la dichiarazione sulla legittimità della preesistenza).

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  26. Post molto interessante, come al solito preciso ed esaustivo. Vorrei un suo parere su una situazione nella quale mi sono imbattuta in questi giorni. Premetto che sono un tecnico e già più di una volta mi sono trovata a dover produrre documenti di leggittimità di un immobile molto vecchio. Secondo quanto da me riscontrato anche negli anni passati la carta catastale del 39, unita ad una dichiarazione del tecnico, dovrebbe bastare per attestare la leggittimità di un immobile. Tuttavia questa mattina, presso l'ufficio tecnico dell'ex mun. VI mi è stato detto che la planimetria catastale in mio possesso, risalente al '39 non è sufficiente a leggittimare l'esistenza di un immobile per il quale mi accingo a presentare una CILA; il tecnico in questione mi richiede una carta o una foto aerea antecedente al 34, anno in cui è stato emanato il regolamento di cui sopra (premetto che per una pratica analoga, nella medesima zona, con la stessa destinazione d'uso, solo un anno fa mi era stato richiesto di presentare una planimatria del '39 unitamente ad una mia dichiarazione). Come muovermi in questo caso? Come riuscire ad uscire per l'ennesima volta dal groviglio burocratico, peraltro inutile nella maggior parte dei casi, che rende lunghe e complicate operazioni che dovrebbero essere, nel 2014, a portata di un click? ..e perchè i comuni continuano a chiedere ai proprietari documenti che dovrebbe essere loro responsabilità conservare e mantenere in regola? Grazie
    Arch. Franceca Taglieri

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    1. Ciao Francesca,
      le norme edilizie in effetti impongono la verifica della legittimità in modo indiretto, dicendo che si può intervenire solo su immobili legittimati. Dunque noi ogni volta dovremmo accertarci di operare su un qualcosa di legittimo in base alle varie normative che ci sono state nel tempo: nel 1934 oltre al regolamento edilizio fu emanata una primissima legge urbanistica con la quale si imponeva il deposito di una domanda per l'esecuzione dei lavori: dunque anche il catastale del 1939 sarebbe "tardivo" e non legittimante di per sè. In teoria, dunque, l'amministrazione non sbaglia nel volerti chiedere quello che ti ha chiesto ma, diciamo, che è un po un esagerazione perché è prassi consolidata ormai che il catastale del 1939 sia sufficiente (come infatti è indicato nel modulo CILA). il problema, se vogliamo, non è nel fatto che ci chiedano questa legittimità, ma che sia molto complicato e/o costoso cercarla (le foto aeree certificate non te le regalano), ed in questo il Comune dovrebbe venire in contro ai cittadini (per esempio, perché con i soldi dei diritti di segreteria delle istanze non acquistano un bel fotopiano di tutta roma del 1934 e lo rendono consultabile a tutti?). Infine, per rispondere alla tua ultima domanda retorica: il comune non potrebbe chiederti la copia di documenti in possesso di altre amministrazioni, ma tu devi poterglieli indicare, e contestualmente dichiarare che li hai visionati e dai quali risulta quello che stai certificando...insomma è un po un gatto che si morde la coda.

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  27. caro collega,
    ormai da qualche anno il tuo post è diventato un punto di riferimento per noi professionisti romani ed è molto cresciuto. complimenti. Visto che leggo spesso i tuoi articoli e tutte le domande e risposte che ne seguono mi permetto di segnalarti una possibile correzione di una data. La legge 17 agosto 1942, n. 1150 è stata Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.244 del 16-10-1942 e il testo è entrato in vigore dal 31 ottobre 1942
    Quindi lo spartiacque che citi nel terzo paragrafo del tuo articolo sarebbe da spostare da febbraio a ottobre.
    Concordi?
    Un saluto cordiale e molti ringraziamenti per il lavoro che altruisticamente svolgi.

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  28. Gentile Architetto,
    mi trovo ormai da tempo impantanato in una grottesca bega burocratica. Da mesi provo a raccogliere il materiale sufficiente per presentare una Cila, al fine di realizzare dei lavori di riatrutturazione in un appartamento in zona Piazza Bologna. Tralasciando i problemi col Catasto, ora mi vedo rifiutare la Cila per via di una mancata autorizzazione della Sovrintendenza Capitolina, che dovrebbe autorizzare i lavori edili nella "Città Storica". Ora, dato che il tutto potrebbe richiedere dei mesi, le chiedo innanzi tutto lumi su una questione che pare ai più sconosciuta, nonché se lei è informato circa eventuali modalità di accelerare i tempi prospettatimi.
    Nel ringraziarla della disponibilità, porgo cordiali saluti.

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    1. la questione della sovrintendenza sta venendo fuori in modo sempre più forte da quando alcuni municipi (il primo fu il3° ex 4°, ma adesso via via si stanno adeguando anche gli sltri) hanno stabilito di applicare in modo rigoroso la norma di PRG che regolamenta la carta per la qualità, la quale non prevede una esclusione dal dover chiedere il parere della sovrintendenza per opere esclusivamente interne. Di fatto si tratta a mio avviso di un errore nella stesura delle norme (che senso ha obbligare al rilascio del parere per opere interne in tessuti che nascono per tutelare gli esterni?), ma per ora, finché queste non verranno modificate, ce lo dobbiamo tenere così com'è. Dunque nella zona di piazza bologna che va grosso modo dalla piazza fino alla stazione tiburtina oggi è richiesto il parere della sovrintendenza anche per una CILA, così come per san lorenzo e per tutte le altre zone di Roma campite nella carta della qualità come morfologie degli spazi urbani. La sovrintendenza va in silenzio-assenso il 60gg. la mia esperienza è che in 40-50gg in genere rispondono. Non conosco modi per sollecitare: si può provare ad andare fisicamente a via del teatro di marcello e provare a strappare due parole al tecnico che ha in istruttoria la pratica (sono divisi per municipio), ma immagino che gli stanno arrivando parecchie di queste istanze (io stesso ne ho portata una per san lorenzo la scorsa settimana, ed un altra forse la porterò giovedì), quindi non penso siano bendisposti a solleciti specifici.

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  29. e chiedo di aiutarmi su questa intricata questione. Sono proprietario di un sottotetto non mansardato molto luminoso e ben areato di 2,10 m di altezza in un palazzo costruito nel 1939, accatastato come A4 da sempre abitato e mai condonato. Al Comune mi hanno detto che non è posdibile che abbia l agibilità e che non può essere ne affittato ne venduto anche se io l ho acquistato 6 anni fa. E' possibile che essendo ante 1942 posso invece averla questa agibilità ? In caso come dimostrarla? Grazie e saluti

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    1. l'abitabilità non può essere concessa perché gli spazi sono al di sotto degli standard minimi di legge e, non essendoci stato un condono, non si può derogare. Comunque se l'accatastamento è del 1939 secondo me l'immobile può intendersi in ogni caso legittimo, purché già nel 1939 sia accatastato come abitazione.
      L'immobile secondo me è comunque commerciabile, purché non sia dimostrato che il cambio d'uso è avvenuto dopo il 1967. L'assenza di agibilità non rende l'immobile non commerciabile, secondo l'opinione più diffusa.

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  30. Buongiorno e grazie. Quindi lei mi consiglia di fare una sanatoria o cos'altro?

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    1. bisogna vedere la documentazione pregressa: sanatorie potrebbero non essere necessarie, mentre per l'agibilità secondo me ci sono seri problemi.

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  31. Grazie architetto. Non avere l agibilita cosa implicherebbe ?

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  32. Gentile architetto rileggendo il mio messaggio mi sono accorto di essermi spiegato male. Il palazzo e' sempre stato così e il sottotetto non ha avuto variazione nel tempo fin dalla sua costruzione ed è sempre stato abitato per questo non l ho mai condonato perché non l ho ritenuto un abuso. Essendo post 34 quando è stato introdotto il cocetto di abitabilita , e' Possibile che il sottotetto lo sia? Grazie e saluti

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    1. Se il progetto dell'edificio è post 1934 allora la mansarda non avrebbe potuto essere realizzata con quelle caratteristiche, se con finalità abitative, perché appunto non c'erano le condizioni per l'abitabilità. Dunque oggi magari c'è pure la possibilità che la superficie sia urbanisticamente legittima (se il catastale che lo rappresenta come abitazione è del 1939) ma secondo me da un punto di vista dell'agibilità non potrebbe mai essere in regola, se non, appunto, con un condono con il quale sarebbe stato possibile accedere alle speciali deroghe anche in senso igienico/sanitario. Rimane però il fatto che se il catastale è del 1939 il condono non era necessario: diciamo che ci si troverebbe in un limbo, in effetti.

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  33. Grazie architetto, ad ogni modo le difformità rispetto a un progetto iniziale da quale anno devono essere considerare non legittime e quindi vanno condonate?

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    1. se un opera è difforme dal progetto rimane abusiva indefinitivamente nel tempo, finché non ci sono le condizioni per sanare la situazione.

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  34. Grazie x la risposta . Ma se la difformità e'precedente al 42 non gode comunque di legittimita'

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    1. Si, ma solo se c'è un evidenza documentale che sia ante 42, oppure che sia dimostrabile in qualche modo.

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  35. Una piantina del catasto e' sufficiente?

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    1. se è datata antecedentemente al 1942 si, e se è completa con il relativo talloncino della scheda catastale.

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  36. Anche con la modifica disegnata a matita ?

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    1. si, se è una modifica apportata dal tecnico erariale al momento del sopralluogo di verifica negli anni 40.

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  37. Grazie architetto. Ho letto che la legge del 5 luglio 1975 ha stabilito il parametro di 2,70 m per l altezza minima abitazione. Cosa accade per le case costruite precedentemente e quindi come nel mio caso più basse? Ho notato poi che dalla pianta del catasto l'altezza e' di 2,20 e non 2,10 evidentemente e' stato montato a posteriori un pavimento che ha rosicchiato cm

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    1. Precedentemente al limite della legge nazionale si faceva riferimento al regolamento edilizio comunale. purtroppo è oggi impossibile ricostruire con esattezza quello che poteva essere il testo del regolamento edilizio originario di roma del 1934. Per la differenza della quota, potrebbe anche essere una imprecisione del tecnico dell'epoca.

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  38. Buonasera Marco,
    sto esaminando la legittimità della preesistenza di un laboratorio c/3 situato al piano seminterrato di un immobile di 5 piani costruito nel 1929 e con accesso da cortile interno.
    Ho ritrovato presso l'archivio capitolino la concessione originaria in cui detto piano è costituito da due ingressi da cortile interno di cui uno con bagno e cucina (ad uso abitativo quindi) e l'altro (quello di mio interesse) ad uso scantinato. Nell'abitabilità invece il seminterrato è costituito da due appartamenti ad uso abitativo.
    Ho ricostruito poi presso il catasto storico di V.Galla Placidia tutto l'iter per cui lo stesso costruttore ha venduto nel 1947 tre porzioni distinte del seminterrato (ha frazionato i 10 vani originari in due appartamenti da 5 vani e poi è stato chiaramente aggiunto successivamente - in base a come è stato scritto - un vano ad uso magazzino).
    Al catasto di Via Ciamarra hanno la prima planimetria del 1948 in cui l'immobile veniva accatastato ad uso laboratorio nello stato attuale.
    Inoltre nell'atto notarile di acquisto del 1947 viene venduta la porzone di immobile ad uso laboratorio come allo stato attuale.
    Il laboratorio ha ottenuto negli anni tutti i permessi da comune e vvf per uso a laboratorio di falegnameria.

    Ora dovendo i proprietari vendere vogliono essere sicuri della legittimità.
    Il frazionamento secondo te è da considerarsi abusivo e quindi sogetto al ben noto (ahinoi!) iter municipale (DIA sanatoria, sanzioni etc.), oppure no?
    Ti ringrazio
    Un saluto
    Giorgio

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    1. CIao Giorgio,
      l'ultimo stato urbanisticamente legittimo dell'immobile mi sembra essere l'originaria licenza di costruzione (quindi appartamento + scantinato); l'agibilità temo non venga presa in considerazione, ma forse ai fini delle sanzioni ti conviene pure che un pezzo di unità edilizia sia già "produttivo" (in quanto scantinato, non avranno difficoltà al municipio a riconoscertelo come C/2 e quindi magazzino). Comunque immagini bene: secondo me, senza altri documenti e senza i catastali ante 1942 ai quali potersi appigliare, non ti rimane che la DIA in sanatoria per fusione e cambio di destinazione d'uso.
      Verifica che non ci siano stati condoni, giusto per scrupolo.

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  39. Grazie Marco,
    in effetti credo sia la soluzione migliore.
    Per un'analoga DIA in sanatoria al municipio ex-III ci hanno chiesto un oblazione pari a 3 volte il costo di costruzione (relativo al solo frazionamento da computare tramite apposito computo metrico con prezzi lazio 2012) oltre gli oneri amministrativi di € 501+258.
    Inoltre se ci sono state anche delle variazioni interne ante ottobre 2010 (il proprietario ne deve fare apposita dichiarazione) secondo il tecnico bisognava pagare una sanzione di € 2.500 da sommarsi ai precedenti.
    Ciò mi lascia perplesso, essendo tali opere soggette a una semplice cila a sanatoria. Esiste un riferimento normativo in tal senso?
    Grazie ancora

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    1. Sulla questione delle opere interne la questione è dibattuta: finchè qualcuno non farà ricorso al TAR sul punto non sapremo mai se per le opere interne a sanatoria sia lecito richiedere la CILA o la SCIA.
      secondo me per fare le cose fatte bene bisognerebbe prima verificare quale tra i due criteri di calcolo delle oblazioni dia il risultato più vantaggioso per l'amministrazione, tra il calcolo del doppio dell'aumento di valore commerciale (che potrebbe essere negativo) e il triplo del costo di costruzione.
      Essendo un cdu, avrai anche le monetizzazioni, e comunque gli oneri sul cc e le urbanizzazioni sono sempre dovute, calcolate come se le opere fossero ancora da compiersi.

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  40. Buonasera Marco,
    il tecnico del municipio ha confermato la tua tesi sul seminterrato di cui sopra.
    Mi ha detto inoltre che l'atto notarile del '47 in cui veniva indicato "ad uso magazzino" legittima la destinazione d'uso a magazzino (ma non legittima quella a laboratorio, perchè è riporato solo nella planimetria e non scritto a parole). Secondo lui è una DIA in sanatoria (ma potrebbe anche essere una SCIA) con oneri e oblazioni che nemmeno lui sapeva, perchè c'è infatti da considerare la questione frazionamento alla luce della nuova legge in corso di approvazione. Comunque come capita spesso putroppo era molto confuso in termini di legittimità urbanistica...
    Inoltre ci ha detto che per portarlo a laboratorio occorrerebbe rispettare gli specifici parametri aero-illuminanti e logistici del regolamento edilizio/d'igiene del comune, oltre che chiedere il permesso alla ASL. Non sono riuscito però a trovare qualcosa in merito ai laboratori, non so se mi puoi indicare qualche riferimento normativo in tal senso, apparte l'art. 39 del regolamento edilizio che però riguarda i piani terra.
    Ti ringrazio ancora,
    Giorgio

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    1. Per la ASL devi per forza andare a parlare con loro: verifica in quale ASL ricadi e cerca il servizio che sovrasta le autorizzazioni ai laboratori (su due piedi non saprei dirti bene quale sia), e poi vai a parlare con i tecnici. La ASL potrebbe darti una autorizzazione in deroga, se non hai i rapporti aeroilluminanti, facendoti realizzare un impianto di ventilazione forzata: con questa autorizzazione, il municipio non dovrebbe avere difficoltà ad accoglierti la pratica (in alcuni municipi fanno comunque storie, perché loro guardano solo il regolamento edilizio indipendentemente da quello che dice la ASL). Per i frazionamenti, la "semplificazione" è già legge, perché il DL133 è stato pubblicato già da diverse settimane; la conversione in legge, che non ha modificato quei passaggi, dovrebbe essere pubblicata tra poco in gazzetta perché giusto venerdì è stato votato l'ultimo passaggio al senato (con la fiducia). COmunque la semplificazione non ti risolve il problema del cambio d'uso, che rimane comunque in DIA onerosa: l'unico vantaggio è che potrai non considerare come oneri anche la realizzazione delle opere che hanno portato al frazionamento.

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    2. Grazie ancora Marco.
      una piccola postilla: la ASL rilascia l'autorizzazione in deroga per una determinata attività, che il proprietario che vuole vendere il locale non può a priori conoscere.
      Secondo me il tecnico del comune dovrebbe basarsi solo sulla normativa urbainistica e sul regolamento edilizio, per accettarmi la pratica, tu che dici? Tra l'altro ho un vecchio parere dell'ufficio d'igiene che nel 1950 ne autorizzava l'uso a laboratorio di falegnameria (attività che è andata avanti per 25 anni).
      Tutto questo per sottolineare (se ce ne fosse bisogno...) che bisogna ogni volta essere dieci volte più esperti di normativa dei tecnici del comune, perchè il loro parere non è dirimente e non è sicuramente esperto e noi ci assumiamo sempre la responsabilità come esercenti pubblica utilità.
      La prossima settimana proverò a convincere il tecnico del Mun. ex-XVIII di tutto ciò...argh!
      Grazie di tutto
      Giorgio

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  41. Salve, le scrivo perché avrei urgente bisogno di reperire delle foto aeree relative alla zona di Cassino fr via San Nicola relative all'anno 1981 e al 1982 riguardo un immobile sito in questa zona e quindi per poterne valutare l'esistenza! Sa come aiutarmi? La ringrazio anticipatamente

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    1. provi a consultare il catalogo dell'istituto geografico militare, linkato già nel corpo del post: dal sito può individuare la foto di interesse e scaricarla a bassa risoluzione, mentre a pagamento è possibile ottenere quella a risoluzione massima.

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  42. salve Marco
    mi trovo a dover risolvere un caso anomalo. devo presentare una cila per opere interne in un edificio costruito intorno al 1934 con licenza del 1932. ho ottenuto il progetto originale perchè nel catastale del 1939 era stato erroneamente omesso un piccolo balcone, che invece esisteva nel progetto del 1932.
    ora mi si contesta invece la difformità della realizzazione di uno sgabuzzino (quindi una parete di un metro e mezzo!) che esiste nel catastale e al giorno d'oggi, ma non nel progetto originale.
    ma come può un opera interna, realizzata tra il 1934 e il 1939 essere una difformità da sanare? quale titolo urbanistico esisteva per le opere interne, prima della costituzione del catasto e prima della licenza edilizia? a me pare un errore grossolano, o no?
    grazie

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    1. purtroppo anche le opere interne devono essere conformi al progetto: ora non ho capito bene il tipo di problematica, che potrebbe consistere nel fatto che "manca un pezzo" all'appartamento confinante. Purtroppo occorre sanare, mi sono capitate spesso situazioni analoghe.

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  43. Buongiorno Marco,
    Sono stato incaricato di presentare una CILA per opere interne in un appartamento del 1920 di cui ho la planimetria d'impianto del 1939 a legittimarne la preesistenza. Il tecnico di Municipio però mi contesta una seppur lieve difformità (un tramezzo spostato di 30 cm) tra la suddetta pianta del '39 e l' ultima planimetria catastale depositata nel 2008, chiedendomi di sanare. Ho già effettuato una ricerca (fino a tre anni addietro) del titolo abilitativo che giustificasse la variazione che si riscontra nel più recente documento catastale, del 2008 appunto, ma senza successo. Ora, avendo i miei clienti acquistato l'immobile recentemente ed essendo scritto sull'atto, pena l'annullamento dello stesso:" Il fabbricato in cui quanto in oggetto è parte, è stato edificato in data anteriore al 1967...che all'immobile stesso non sono state apportate modifiche necessitanti di autorizzazioni, licenze o concessioni...che nell'immobile in oggetto non sono state eseguite opere soggette a sanatoria ai sensi della 47/85..." posso, secondo Lei, consigliare di richiedere le spese di sanatoria alla parte venditrice?
    Grazie infinite per la Sua disponibilità
    Marco

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    1. si è opportuno che i precedenti proprietari si assumano gli oneri di sanatoria, perché avrebbero dovuto farlo prima di vendere. strano che il notaio abbia comunque rogitato, visto che gli accatastamenti notoriamente non hanno probanza urbanistica.

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    2. giusto. Ma nel 2008, il tecnico che ha depositato la planimetria, conforme allo stato dei luoghi, ma difforme dall' ultimo titolo abilitativo rappresentato di fatto dall' impianto del 1939, che tipo di colpe ha? voglio dire, posso chiedere a lui spiegazioni di una piantina depositata , diversa da quella del '39, senza un titolo abilitativo che ne legittimasse le modifiche? Di nuovo grazie per i Suoi consigli a per la pazienza.

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    3. beh il tecnico deve giustificare in relazione tecnica il perché deposita una variazione planimetrica: io in quei rari casi in cui ho fatto una esatta rappresentazione grafica l'ho sempre corredata da una corposa documentazione, che ho allegato al docfa, in cui spiegavo perché si giustificasse tale causale. Se si fa una esatta rappresentazione grafica per nascondere invece delle opere fatte abusivamente, il tecnico potrebbe aver reso una falsa dichiarazione in un atto pubblico, così come il committente.

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    4. grazie mille, approfitto per un ultima domanda. Se facessi dichiarare al venditore, come peraltro ha già fatto sull'atto notorio, che "dal 1 settembre 1967 non sono state apportate modifiche necessitanti autorizzazioni, licenze e concessioni" questo potrebbe legittimare questo 40 cm di differenza riguardo alla posizione di un tramezzo tra l'impianto del '39 e l'ultima planimetria depositata nel 2008? quello che voglio dire è che questo tramezzo è stato spostato subito dopo la guerra, nel '45! non necessitava di nessun titolo! e la planiemtria del 2008 sara stata fatta come esatta rappresentazione. non so come fare, mi sembra assurdo far pagare 1251 euro ai miei clienti.
      In ogni caso ancora grazie per il suo aiuto.
      Marco

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    5. purtroppo non è vero che non necessitava nessun titolo ma, paradossalmente, necessitava la licenza edilizia: infatti la normativa di allora richiedeva tale procedura per "qualunque opera di modifica" degli immobili, oltre ovviamente alla nuova costruzione. Dunque si, l'assurdità è che all'epoca se si voleva spostare un tramezzo bisognava richiedere quello che oggi è un permesso di costruire, ma invece non è vero che erano opere "libere". Dunque la dichiarazione ante 67 a tal fine non serve a nulla.

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  44. Gentile Architetto,
    mi ritrovo spesso a leggere i suoi post, che mi hanno aiutato nella professione più volte.
    Per questo mi rivolgo a Lei per avere un consiglio per un problema di cui spero possa trovare una soluzione.
    Sono stato incaricata a presentare una CILA per un immobile sito in Roma nel secondo municipio, edificato prima del 1942.
    Nel progetto originale del 1939, una parte dell'appartamento risulta essere una loggia aperta di cui nella realtà sono stati chiusi i finestroni.
    Secondo la proprietaria l'immobile è stato da subito realizzato in questo modo ma non trovo varianti al progetto che ne legittimano lo stato di fatto.
    In catasto non risulta la planimetria del 39, però l'immobile è stato accatastato da subito con il numero di vani attuali, considerando quindi anche la chiusura della loggia; questa distribuzione risulta anche nella piantina allegata nell'atto di compravendita stipulato dal notaio nell'aprile del 1942, quindi antecedente alla legge 1150.
    Secondo lei allegando questa pianta, scrivendo la data del rogito, posso omettere di allegare anche la pianta del progetto originale? vorrei capire se la planimetria allegata all'atto notarile ( atto che ha valenza legale) può leggitimare l'immobile per le modifiche apportate al progetto originale prima del 17 agosto 1942.

    Grazie
    Cordiali Saluti
    Chiara

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    1. Tecnicamente il rogito ha una certa valenza in questo caso, perché è appunto anteriore all'entrata in vigore della 1150, dunque secondo me il municipio potrebbe prendersi la pratica con quella documentazione. Tuttavia sto approfondendo il discorso ormai da diverso tempo e, grazie anche a delle recenti sentenze, sembra sempre più concreta l'ipotesi che per la legittimità non debba considerarsi ciò che è posteriore alla legge del 1942 ma bensì ad una precedente legge del 1935. Tuttavia finché il comune continuerà ad accogliere le istanze con i catastali del 1939 noi siamo in qualche modo legittimati a proseguire su questa strada, ma in futuro prevedo che l'asticella della legittimità dovrà per forza spostarsi indietro nel tempo, e ciò comporterà problemi monumentali a noi tecnici per la legittimità: spero, ma non ci credo proprio, che si inventeranno uno strumento normativo per risolvere queste imbarazzanti situazioni.

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    2. Grazie mille della risposta e della rapidità.
      Le farò sapere come sono riuscita a procedere.
      Saluti
      Chiara

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  45. Buonasera Marco,
    dovrei presentare una CILA per un appartamento al municipio II situato sul piano rialzato dell'immobile, costruito tra il '55 e il '59.

    Sulla planimetria catastale, depositata nel 1971, sono rappresentati un balcone ed una finestra che, a detta dei proprietari, non sono mai esistite.

    Non sono ancora stato in municipio, ma temo che mi faranno sicuramente storie per questo strano caso di difformità. Sto aspettando di ritirare copia del certificato di agibilità e poi eventualmente vorrei richiedere di visionare il progetto. Nel caso questi risultino nel progetto originale, che succede?

    Ti è mai capitato un caso del genere? Come pensi che devo muovermi?

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    Risposte
    1. Credo che in questo caso l'unico modo per uscire dal dubbio sia proprio richiedere la visura del progetto: quello infatti è ciò che fa fede. Il catastale infatti ha una valenza urbanistica di fatto nulla (se non in determinati contesti), e se il progetto originario è conforme allo stato dei luoghi allora puoi presentare la CILA anche senza allegare per niente la planimetria catastale.
      Non so, ma ho la sensazione che il progetto che - forse - troverai conterrà ulteriori sorprese.

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    2. Grazie Marco per la celere risposta.
      Scusami se prima non mi sono firmato.
      Se il cliente non cambia idea, ti aggiornerò sull'evolversi della vicenda.
      Daniele

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    3. Buongiorno Marco, rieccomi qui.
      Sto ancora aspettando di poter visionare il progetto originale.
      Sono riuscito a risalire nel frattempo ad un collega che abitava circa 40 anni fa nell'appartamento in questione.
      Lui mi ha confermato che il balcone non è mai esistito e che anche se si trattasse di una variante al progetto originale di certo nel 1971 (quando è stata depositata l'ultima planimetria catastale) il balcone non c'era.
      In seguito mi ha consigliato di utilizzare una procedura per fare il lavoro, non so quanto lecita, che non ho mai attuato e non ho neppure ben capito.
      Redigere una perizia asseverata dello stato di fatto e poi basare l'ante-operam della CILA sulla perizia in questione.
      Nella perizia cosa dovrei scrivere che ho trovato l'appartamento così senza balcone? In base a cosa questa mia perizia dovrebbe legittimare la preesistenza?
      Daniele

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    4. Al Comune interessa solo che qualcuno si prenda la responsabilità di dichiarare la legittimità dell'immobile: se tu puoi farlo allegando della documentazione che lo comprova, allora è meglio per tutti; se non si trova niente, il tecnico ha facoltà di addossarsi l'immensa responsabilità di dichiarare una cosa del genere (io non l'ho mai fatto e se mai lo farò sarà per una parcella spropositata).

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  46. Ciao Marco,
    secondo te un tecnico istruttore dell’ufficio condono di Roma procede bene nel non voler accettare come prova di legittimità di preesistenza l’accertamento catastale datato 1944 per un immobile situato nei pressi di Villa Torlonia?

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    1. Si, le indicazioni del Dipartimento sono chiare in tal senso: sono ammissibili come prova solo gli accatastamenti con data anteriore a quella di pubblicazione in gazzetta della 1150/42.

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  47. Buongiorno!
    Innanzitutto grazie perché mi ha permesso di trovare informazioni utili su come muovermi a Roma. Provenendo da un'altra provincia è tutto più complicato.
    Sto redigendo una CILA, ma l'amministratore di condominio non sa nulla sulla legittimità edilizia dell'immobile. La planimetria catastale in possesso al proprietario è del 49 e credo sia la prima (lunedì andrò in conservatoria per verificare il nome della ditta esecutrice). Contemporaneamente ho fatto l'accesso agli atti presso il Dipartimento urbanistico, ma li permettono di effettuarlo di 5 anni in 5 anni. Così ho proceduto dal 44 al 49. Nel frattempo ho chiamato il comune. Sono stati gentili ed hanno verificato che per quell'immobile non è mai stata presentata alcuna pratica( assurdo considerando che ha 18 appartamenti). L altro giorno un condomino mi ha fatto avere il fascicolo del fabbricato redatto da un tecnico una quindicina di anni fa. All interno nei campi relativi al progetto e abitabilità c é scritto non disponibili. Dichiara solo che l edificio è stato costruito tra il 1939 ed il 1950 e che fu registrato al catasto nel 49. Può il fascicolo del fabbricato implicitamente attestare la preesistenza edilizia del fabbricato?non so davvero come procedere. Spero lei possa darmi qualche dritta. Buona giornata. Sara

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    1. Mi sono capitati casi simili, e quando è così, di fatto non è possibile stabilire se il fabbricato è legittimo oppure no. Al municipio comunque mi hanno sempre accettato la CILA, magari corredata con una mia dichiarazione in cui descrivo tutte le ricerche effettuate ed allegando, laddove possibile, le risposte degli uffici di visura. Nella dichiarazione NON bisogna specificare che l'immobile è illegitimo nè che sia legittimo: bisogna solo descrivere le ricerche effettuate e gli esiti negativi.

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    2. Grazie architetto!
      È necessario giurare questa dichiarazione in tribunale?

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    3. non mi è mai stato richiesto. puoi giurarla se tu ritieni che ci siano motivi particolari per cui converrebbe.

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  48. Caro Marco, il tuo blog per me è essenziale! Sono una giovane architetta alle prime armi con le prime ristrutturazioni e spesso la parte amministrativa è la più problematica (l'università insegna molto poco in merito a questo). Allora, io devo effettuare una banale CILA per un appartamento in centro storico tessuto T2 che dovrebbe risalire intorno al 1700. Ho stralcio del prg e della mappa catastale ma trattandosi di edificio antecedente (e nn di poco) al '67 non ho agibilità. Tuttavia, non ho nient'altro eccetto una concessione in sanatoria del 1998 (richiesta nel 1987) per un piccolo abuso che la proprietà precedente aveva effettuatto nel vecchio terrazzo/attuale cucina per solo 1,80 mq. Pensi che questo sia abbastanza per dimostrare la legittimità? Oltre all'ultima variazione catastale del 2008 ne ho un'altra in cui non risultano date ma già con l'intestazione "nuovo catasto edilizio urbano" e quindi suppongo la planimetria sia successiva al 1939. Ma di quanto?! Se pensi che la concessione in sanatoria sia abbastanza per il municipio I, bene. Altrimenti pensavo 1)andare al catasto e verificare che ci sia una planimetria datata 1939-1942 oppure, archivio capitolino come suggerivi giustamente. Ogni tuo consiglio è apprezzatissimo. La pubblica amministrazione è davvero un mistero per giovani architetti come me. Grazie molte.

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    1. Ciao Tania, benvenuta nel girone dantesco della professione romana. Generalmente è sufficiente, nel tuo caso, la concessione purché tu sappia di preciso quale è la planimetria catastale che è connessa alla concessione in sanatoria. La planimetria del 39, avendo la concessione, per te non è essenziale ma se la trovi è meglio. Dato che c'è stato un condono, è inutile che citi l'eventuale agibilità perché tanto quella del fabbricato, per la tua unità immobiliare, non vale più (i tuoi clienti se volessero l'agibilità del loro immobile dovrebbero fare una procedura specifica all'ufficio condono).

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    2. Purtroppo non ho una vera e propria planimetria catastale annessa alla sanatoria. O meglio, ne ho una, ma non è altro che una scansione effettuata del proprietario precedente e quindi senza alcun tipo di timbro, intestazione, dati o altro. Una semplice scansione di una planimetria ma suppongo che abbia poco valore non avendo intestazione catastale? Come posso ottenere la planimetria annessa alla sanatoria? quando ho chiesto al notaio che ha curato il rogito del mio cliente mi ha detto che per ottenerla dovrei richiedere un accesso agli atti che potrebbe richiedere del tempo. Grazie del benvenuto Marco, devo dire che iniziare con una casa al centro storico, è un'esperienza estremamente formativa, tutti muri storti e amministrazione con molti se e ma :-D

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    3. Se vi è stata una sanatoria e poi nessun'altra modifica, è probabile che la planimetria catastale attuale sia ancora quella del condono: basterà quindi fare una visura planimetrica in catasto (puoi farla o direttamente a viale ciamarra, con delega del proprietario, oppure pagando uno dei siti che offrono la visura on-line oppure ancora rivolgendoti ad un collega che abbia la convenzione del collegamento telematico con il sister - cosa che consiglio a tutti di fare: non costa nulla ed è utilissimo). Se la planimetria non dovesse essere quella, puoi fare una visura storica planimetrica, che puoi fare o sempre direttamente a viale ciamarra oppure prenotandola via email.

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    4. Il collegamento con il Sister già lo ho.. ma per qualche mistero che mi sfugge, mi dice che non vi è alcun elaborato planimetrico. Mi sa che lunedì andrò a via Ciamarra. Ultima domanda (sei gentilissimo) come prenoto la visura storica planimetrica? Via email ok, ma quale e cosa devo scrivere?

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    5. attenzione: l'elaborato planimetrico è una cosa, la planimetria è un altra. probabilmente hai l'accesso al sister che ti consente di fare le visure catastali, gli estratti di mappa e appunto la visura dell'elaborato planimetrico (che si riferisce a tutto il fabbricato e descrive come sono distribuiti i subalterni nella particella); io intendevo l'altra convenzione che ti consente anche l'invio via telmatica dei DOCFA: con quell'altra convenzione puoi fare anche la visura planimetrica della singola unità immobiliare.

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    6. Ho capito. Perfetto. Sono nel processo di escrivermi anche a quella parte del Sister ma devo andare ancora all'Ag delle entrate con documento ecc ecc. Trattandosi di una cosa piuttosto urgente, penso dovrò andare a perdermi nei meandri di via ciamarra. Come posso prenotare la visura storia planimetrica?

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    7. c'è uno sportello apposito, in fondo al corridoio di sinistra. in genere non c'è fila e non bisogna prendere numeretti, ma è un po che non lo faccio e potrebbe essere cambiata la procedura.

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    8. Salve Marco,
      Sono stata oggi a Via Ciamarra. Non hanno trovato la planimetria del '39 (ho fatto cmq la richiesta, in caso il municipio la richiedesse) ma ho trovato la planimetria annessa alla concessione in sanatoria. Spero questo sia abbstanza per provare la legittimità dell'immobile. Grazie mille del tuo consiglio!

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    9. bene, la planimetria allegata al condono è anche meglio.

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  49. Buonasera Architetto,

    vorrei sottoporle un quesito.Sono in trattativa per l'acquisto di un appartamento sito nel centro storico della mia città. Stando a quanto dichiarato dai proprietari, l'edificio è stato costruito ai primi del 900' (cosa credibile vista la zona) ma facendo una visura storica al catasto risulta che l'appartamento è stato frazionato nel 1978, da un appartamento di 6,5 vani sono stati ricavati due appartamenti da 3 e 3,5 vani rispettivamente (in comune a quanto pare non esiste nessun documento storico riguardante la concessione edilizia). Uno dei due appartamenti in questione è stato già venduto e il tema del frazionamento non veniva neanche menzionato nell'atto, nel quale era riportato sola la dichiarazione dei proprietari che l'appartamento non è stato modificato dopo il 1.9.1967. Ora, io ho l'impressione che tale dichiarazione sia stata fatta per evitare di dover presentare la autorizzazioni al frazionamento e che niente possa in effetti assicurarmi che tale operazione fu autorizzata dal comune (altrimenti immagino avrebbero allegato tali dati all'atto). La mia domanda è questa anche qualora l'accatastamento sia una regolarizzazione di una situazione di fatto già esistente dai primi del '900, come farò io un domani a dimostrarlo se dovessi acquistare la casa? Inoltre il fatto che esista questo accatastamento del '78 non potrebbe essere usata contro tale tesi?
    La ringrazio in anticipo.

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    1. In mancanza di ulteriore documentazione che possa smentire l'atto catastale del 1978, questo appare evidentemente una prova del fatto che le opere sono state eseguite in quel momento e, se non si trova nè riscontro presso il comune nè diversa indicazione nel rogito, si può ipotizzare che in effetti si tratti di un frazionamento abusivo. Volendo si potrebbe fare la visura dell'atto catastale integrale, per vedere quale data di fine lavori sia stata indicata dal tecnico: se la data indicata è anteriore al 1967 (e quindi l'atto catastale è stato fatto trascorso moltissimo tempo, una cosa comunque possibile) allora l'atto notarile potrebbe non contenere false dichiarazioni (diversamente, si) ma lo stato dei luoghi potrebbe risultare comunque illegittimo. La verifica si può fare in due modi: o ricercando la planimetria d'impianto catastale degli anni 1939/40 oppure ricercando presso il comune il progetto originario di costruzione (non tutti i comuni tuttavia erano attrezzati con una commissione edilizia ai primi del 1900).

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    2. La ringrazio molto, anche per la velocità con cui mi ha risposto. Dubito che in effetti nel mio comune fosse già stata istituita la commissione, comunque proverò a battere entrambe le strade che mi ha suggerito. Non vorrei trovarmi nella situazione in cui, acquistata la casa, al momento di fare i lavori di ristrutturazione venga al pettine tale abuso. Mi sorge inoltre un altro dubbio (mi scuso se anche io a mia volta sto abusando della sua pazienza), anche qualora il frazionamento fosse stato realizzato nel 1978, trattandosi di un abuso minore, si potrebbe fare richiesta di sanare la situazione contestualmente alla richiesta di autorizzazione ai lavori di ristrutturazione?

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    3. la situazione potrebbe essere sanabile, ma bisogna vedere il piano regolatore della città che potrebbe vincolare l'operazione in alcuni tessuti, così come avviene per Roma.

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  50. Buonasera Marco,
    per quanto riguarda la legittimità di un appartamento con planimetria catastale del 1939 avrei la seguente questione:
    nel 2008 è stato presentato un DOCFA in ottemperanza all'art. 1 c. 336 della legge n.311/2004 dove nella causale è stata indicato "adeguamento categoria e variazione spazi interni" e in effetti la planimetria presentata differisce in alcune cose rispetto a quella del 1939 (spostamento cucina e tramezzo).
    In effetti il c. 336 dice: “I comuni constata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie richiedono ai titolari di diritti
    reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento"

    La mia domanda è: potrebbe essere legittimato in questo caso l'ante operam della planimetria catastale presentata nel 2008 pur non essendo stata fatta la pratica al Comune?

    Grazie come sempre!!
    Enrico

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    1. L'atto di aggiornamento di questo tipo non fornisce nessuna legittimità all'immobile: per le variazioni rappresentate in quel docfa è necessario presentare una sanatoria urbanistica.

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  51. Ciao Marco,

    la mia situazione è analoga a quella esposta nell'ultimo quesito :
    planimetria d'impianto del '39 che presenta, rispetto alla planimetria catastale attuale, soggiorno e cucina invertiti e nn presenta un varco di accesso in una stanza.
    Il mio cliente, nell'atto di compravendita, ha però fatto una dich. di conformità urbanistico-edilizia.
    Come mi devo comportare?
    Grazie fin d'ora per la tua attenta e cortese risposta.

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    1. indipendentemente dalle dichiarazioni già rese, se il cambio di distribuzione non è autorizzato, rimane da sanare a livello urbanistico.

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  55. Buonasera Architetto,
    complimenti per il suo blog che risolve mille problemi.

    Le vorrei porre una domanda:
    sto eseguendo una CILA per una appartamento in via appia nuova, in questo appartamento una parte della terrazza è stata chiusa e i proprietari mi hanno detto che è stata presentata domanda per regolarizzare il tutto ma che non hanno poi seguito la cosa. Sulla visura compare infatti: AMPLIAMENTO del 1985 n°xxxxx in atti dal 2007.
    Naturalmente sull'ultima planimetria catastale risalente al 1976 l'ampliamento non risulta.
    La domanda è: nel depositare la CILA devo far presente questo fatto? Se dovesse venire un controllo mentre ci sono i lavori e appunto si vedrà questo ampliamento io tecnico cosa rischio?

    Come posso risolvere la questione?

    Grazie mille

    Valeria

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    1. penso che sia assolutamente necessario avere in mano la documentazione completa del condono. Se i proprietari non si trovano nulla riguardo al condono, si può fare una visura all'ufficio di via di decima anche per sola richiesta copie. La visura è essenziale perché la copia integrale del condono la dovrai allegare alla pratica edilizia che andrai a presentare; i committenti dovranno anzi anche firmare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui rinunciano al plusvalore (alcuni municipi pretendono proprio un atto d'impegno registrato presso un notaio).

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  56. Ok La ringrazio. Quindi vado all'ufficio di decima e chiedo copia condono dell'immobile sito in via appia nuova eccc devo portare la delega del proprietario? altri documenti?

    Grazie mille

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    1. Sulla planimetria devo indicare cmq quest'ampliamento nel post opera anche se nell'ante opera non compare?

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    2. Certo, perché il tuo ante operam sarà il post operam di condono, dopo aver verificato che l'abuso è conforme a quanto rappresentato nel condono.

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  57. Gentile Architetto Campagna,
    torno a interrogarla per un quesito tecnico, dato che in passato i suoi consigli sono stati utilissimi.

    Le espongo il caso:
    ho avuto il rilascio di una concessione edilizia per un condono dell'85 per un cambio di destinazione d'uso al piano seminterrato di un villino, da cantina ad abitazione.

    Ottenuto il condono, con planimetrie allegate conformi allo stato dei luoghi attuale (poichè riaccatastate per corretta rapp. grafica da me), adesso al Municipio mi chiedono come legittimità delle preesistenze, per i due piani del villino non interessati dal condono, la licenza edilizia degli anni 70!!
    E' Possibile?

    Al condono (quindi stesso comune di roma), durante la fase integrazione della pratica, più volte mi avevano assicurato che quello sarebbe stato il mio ante operam futuro, seppure il condono riguardasse una sola porzione dell'edificio.

    Ora mi ritrovo con dei prospetti ai piani superiori difformi per posizionamento delle finestre rispetto alla licenza edilizia. Anche perchè il condono si pagava per mq di abuso, quindi i prospetti erano sanati di conseguenza...come difformità dalla licenza edilizia di partenza.

    Ha consigli a riguardo?

    Grazie in anticipo per la collaborazione. Buona giornata,

    Alessia.

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    1. La concessione in sanatoria senz'altro riguarda solo ed esclusivamente l'unità edilizia oggetto di condono, dunque finché dovrai fare pratiche edilizie su quella unità edilizia, ogni richiesta di ricerca documentale al di fuori del condono è illegittima (comunque alla fine sei tu che dichiari ed attesti la conformità). Se invece vai a fare interventi su altre porzioni del fabbricato non interessato da condono, dovrai fare riferimento ai titoli edilizi precedenti (o successivi, se ve ne sono): dunque se devi intervenire su uno degli alloggi non interessati da concessione, ovviamente la legittimità sarà data non dalla domanda di condono della cantina ma dalla licenza dell'intero fabbricato.

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    2. L'unità immobiliare è la medesima. Un villino unifamiliare su tre piani.


      Dunque giustamente devo fare riferimento solo al condono, ma se i tecnici mi hanno chiesto il numero di concessione inziale devo inserirlo lo stesso come cronistoria dell'immobile?

      Parlandone a voce loro insistevano che i mq non coprendo l'intera superficie dell'unità immobiliare non valessero per gli altri piani, cosa invece confermata dall'UCE.

      Quindi ante operam conforme alle planimetrie catastali del condono va bene?

      Grazie mille davvero.

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    3. No, forse non ho spiegato bene: il condono vale solo per la porzione di immobile che è stato condonato, non per il resto dell'immobile non oggetto di condono: in ciò ha ragione il municipio a pretendere la citazione dei titoli ante condono per la porzione di fabbricato non oggetto di sanatoria. Non so cosa le abbiano detto all'UCE, ma il condono, appunto, ripeto, vale solo ed esclusivamente per la cantina condonata e per le sue eventuali relative opere di modifica esterna. Non per l'intero fabbricato. Come ante operam si avrà il catastale di condono per quanto riguarda la cantina condonata, e il progetto per tutto il resto.

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    4. Ah, ho capito. All'UCE mi era stato spiegato diversamente.


      Quindi avrò bisogno di una DIA in sanatoria per accertamento di conformità per opere già eseguite per quelle parti di prospetto differenti ed eseguire poi l'apertura della nuova finestra. corretto?

      Credo sia possibile, non essendo vincolato ed avendo i corretti distacchi. Certo loro il progetto non vogliono che sia allegato, mentre il condono si...

      Grazie ancora.

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    5. Gentile architetto, torno a disturbarla...perdoni l'insistenza ma le prime pratiche sono sempre piene di dubbi...

      Facendo le ennesime verifiche ho ricontrato che al contrario della licenza edilizia, la planimetria di impianto catastale di 40 anni fa è conforme allo stato dei luoghi odierno.

      So che il catasto non è probatorio, ma se La data di impianto catastale è posteriore alla licenza edilizia di due anni ed antecedente all'agibilita rilasciata dal comune di Roma un anno dopo il catastale, e considerando che per avere l'agibilita devo avere una fine lavori e quindi un accatastamento, non potrei utilizzare quello come legittimità?!

      Sembra strano che l'edificio avesse una licenza con un prospetto difforme da come l'hanno costruito, mentre l'accatastamento risulta conforme ottenendo Un'agibilità.

      Un accertamento di conformità comporterebbe una sanzione di migliaia di euro (sempre per il solito costo di costruzione triplicato) per un edificio in qualche modo legittimo..

      Le sembra un ragionamento plausibile o in qualche modo accettabile in municipio?!

      Grazie tante ancora!

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    6. sono capitate anche a me situazioni simili: progetti difformi, con catastali conformi ed agibilità successive. in realtà il problema non si sposta, anzi l'agibilità sarebbe invalidabile in quanto conterrebbe una falsa dichiarazione di fondo (quella del collaudatore che attesta la conformità dell'opera al progetto).

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  58. Buongiorno Marco,
    un mio cliente mi ha incaricato di presentare una pratica per una manutenzione della facciata di un locale commerciale di sua proprietà in zona Piazza Bologna.
    Il Municipio (ex III), essendo all'interno della Carta di Qualità , mi ha chiesto il nulla osta della sovrintendenza e la legittimità della preesistenza.
    Di questa unità immobiliare possiedo i dati di una concessione edilizia in sanatoria per cambio di destinazione d'uso e la copia dell'elaborato grafico di una Dia, non realizzata, presentata nel 2009 dal vecchio proprietario.
    Il prospetto attuale delle aperture (n.2 vetrine), è sicuramente diverso dal progetto originario, ma è corrispondente all'ante operam della Dia del 2009;
    ho fatto richiesta di accesso agli atti al ex III Municipio, ma allo scadere dei 30gg. mi è stato risposto "non è stato possibile reperire la documentazione in argomento" ?!?!!???
    neanche la Dia della quale ho copia ???!!!???
    Nel frattempo sto cercando anche il progetto originario, ma come posso evitare di far attribuire al mio cliente l'abuso?
    e se fosse stata presenta effettivamente una Dia per cambio di prospetto prima del 2009?
    come faccio a prendere per buona la risposta del Municipio che non ha trovato neanche la Dia del 2009 ?
    Ti ringrazio anticipatamente per qualsiasi consiglio saprai darmi.
    Buona giornata

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    1. Purtroppo la sanatoria dell'abuso è sempre in carico al proprietario dell'immobile nel momento in cui si sana: è praticamente impossibile risalire - ed attribuirvi i relativi oneri - al reale responsabile a meno che non sia trascorso poco tempo. Comunque se c'è una concessione in sanatoria il tuo ante-operam è quello, sebbene immagino che non descriva nulla degli esterni (ma magari nella pratica di condono sono state allegate delle foto che ti tornerebbero utili: per verificarlo dovresti fare la visura del fascicolo all'UCE).
      Se non hanno trovato la DIA del 2009 temo sia inutile fare ricerche ancora più a ritroso. Comunque se la DIA del 2009 non è stata realizzata, di fatto è decaduta.

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    2. il mio dubbio è che al Municipio non abbiano proprio cercato, e che così come non hanno trovato la DIA del 2009 in mio possesso magari non abbiano trovato neanche altri documenti che legittimino l'attuale prospetto; penso che mi abbiano dato una risposta così generica perché stavano scadendo i tempi.
      Ma la DIA del 2009 in cui è riportato come ante-operam la situazione attuale, non è probante?

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    3. secondo me no, comunque per questi casi un po borderline è meglio andare a parlare con i tecnici direttamente.

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  59. Utilissimo questo BLOG! Grazie per le informazioni e già che ci sono faccio una domanda anche io.
    Oggi sono andato a ritirare copia di alcuni certificati di agibilità presso l'archivio progetti del Comune di Roma dopo aver protocollato la richiesta per via telematica mediante il SIPRE.
    Trattasi di tre certificati (anni 1955,1954 e 1951), ma il più vecchio non contiene il numero del progetto relativo all'intervento.
    Una volta tornato a casa ho provato a fare altre ricerche mediante il S.I.AG. (Sistema Informativo Agibilità) ed effettivamente non sempre, oltre ai riferimenti del certificato, risultano i dati del progetto edilizio e/o del titolo abilitativo edilizio, come mai? Avendo individuato il solo certificato di agibilità gli uffici comunali riescono comunque a risalire al progetto originario?

    Grazie ancora per l'aiuto.

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    1. a volte capita che non ci sia corrispondenza tra progetto ed agibilità, ma facendo comunque la richiesta, dovrebbero riuscire a risalire comunque al fascicolo, ammesso che nel frattempo non sia andato perduto.

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  60. Salve Marco, innanzitutto doverosi i complimenti per il Blog....
    vorrei sottoporti una problematica e la soluzione a cui avevo pensato, per avere un tuo commento in merito. Ti parlo di una CILA x un immobile di cui ho come riferimento di legittimità il catastale presentato nel gennaio del 1942, quindi antecedente alla legge fondamentale n.1150 che è del 17 agosto del 1942.
    L'immobile composto da 2 ambienti di circa 18/20 mq ciascuno + un bagno, in uno di questi ambienti presenta una finestra, che non è rappresentata nel suddetto catastale. Tale finestra sia da testimonianze del proprietario, che da analogia costruttiva con l'edificio sembra effettivamente essere sempre esistita e che la mancata rappresentazione sia dovuta ad un errore grafico del catastale che oltrettutto è disegnato molto male. Ovviamente mi trovo nella posizione di portare prove a sostegno di questa tesi. Al di là delle ricerche da effettuare nei vari archivi, mi sono accorto che l'ambiente in questione senza la superficie aeroilluminante portata da quella finestra non sarebbe stato a norma di legge. Il reg. edilizio di Roma del 1934 (di cui purtroppo non ho il testo storico, ma solo quello aggiornato ed integrato) porta l'ottavo della superficie come superficie finestrata minima di riferimento, anche se mi viene il dubbio che questa potrebbe essere un'integrazione portata dal dM sanità del 1975, poi implementata nel regolamento del 1934. Precedentemente al DM sanità ho trovato le ISTRUZIONI MINISTERIALI 20 GIUGNO 1896, che all'Art 65 impone per gli ambienti almeno una superficie finestrata di 1/10 della superficie dell'ambiente, che non sarebbe stata comunque raggiunta dalla unica apertura rappresentata nel catastale. In sostanza vorrei sostenere l'ipotesi dell'errore grafico nel catastale, sull' evidente mancanza del rispetto dei regolamenti igienico sanitari, in caso di ripristino edilizio a quanto graficamente rappresentato nell'elaborato di legittimità.
    Secondo te?
    Saluti e grazie

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    1. il RE del 1934 richiedeva 1/10: farò a breve un post sull'evoluzione dei regolamenti edilizi romani. come hai già giustamente intuito, il rapporto è stato innalzato ad 1/8 per adeguamento al DM sanità del 1975.
      Comunque la mancata corrispondenza delle norme igienico-sanitarie è un tema un po debole: punterei sulla ricerca documentale (progetto originario, vecchie fotografie) o su quella materiale (fai dei saggi sul muro e sull'architrave della finestra: se è evidente che l'architrave è coevo alla muratura, è ovvio che la finestra è sempre esistita). Fatti dare anche i catastali degli stessi anni degli appartamenti dei piani superiori e vedi come sono fatti: se in quelli è rappresentata la finestra, infatti, hai qualche arma in più. Altrimenti ti tocca sanare, ma se sei dentro le mura aureliane devi passare per la sovrintendenza, che è sempre molto restìa ad operazioni di sanatoria (anche perché per loro non è prevista).

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    2. Si concordo....la ricerca documentale era in programma e sarà la difesa più importante alla mia teoria. Speriamo :)
      Grazie mille e complimenti ancora per il blog

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  61. Salve vorrei sapere se esiste un riferimento normativo riguardo al fatto che come legittimità della preesistenza prevalga o meno l'ultima autorizzazione edilizia presentata (DIA\SCIA\CILA). Ringrazio anticipatamente

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    1. l'ultima autorizzazione è quella che legittima l'immobile, ma bisogna vedere cosa ha autorizzato, perché tali titoli possono riguardare solo una parte dell'immobile e, soprattutto, bisogna verificare che sia stato fatto correttamente perché se fatto male potrebbe essere considerato invalido, e dunque occorrerebbe risalire al titolo originario.

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  62. Salve arch. Campagna,

    la ringrazio per gli utili consigli, volevo chiederle un parere: mi trovo di fronte ad una tesi universitaria riguardante un edificio scolastico della provincia di Roma degli anni '60. Avrei necessità di visionare i progetti o quantomeno le planimetrie ma non è presente il certificato di agibilità sul sito dell'archivio progetti del comune di Roma quindi non riesco ad identificare il numero del fascicolo per la richiesta.

    Inoltre sa come potrei fare per richiedere una delega per un immobile della provincia così da poter almeno richiedere le planimetrie al catasto?

    Grazie mille

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    1. al dipartimento è anche possibile inviare una richiesta con i dati che si conoscono: possibilmente almeno il costruttore.
      Per il catasto, il modulo di delega è grosso modo uguale per tutta italia, comunque la accettano anche se non compilata su un modulo preimpostato.

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    2. Grazie mille per la risposta, mi trovo infatti in procinto di inviare una richiesta al dipartimento con i dati che ho. Purtroppo sono solo indirizzo e anno di costruzione, conosce per caso un modo per trovare il nome del costruttore così che la ricerca possa avere esito soddisfacente? Grazie ancora

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    3. il costruttore potrebbe essere indicato come intestatario delle planimetrie catastali, se gli appartamenti sono stati venduti dopo aver fatto gli accatastamenti; altrimenti si può fare una ricerca a ritroso in conservatoria dei registri immobiliari per risalire all'originario proprietario.

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  63. Buongiorno Arch. Campagna,
    complimenti per l'utilissimo blog!
    Approfitto della sua esperienza per chiederle un parere; devo predisporre la documentazione per il notaio per l'acquisto di un immobile a Roma; l'appartamento è oggi accatastato come un attico e superattico collegati da scala interna; nell'atto di acquisto della proprietà del 1964 i due piani non erano collegati dalla scala e vi era solo la nota che venivano acquistati come "annessi gli spazi soprastanti con due vani ripostigli al piano dei servizi";
    Ho poi la richiesta in sanatoria del 1986 in cui viene richiesta la variazione della destinazione del piano superattico da soffitta sottotetto ad abitazione. Nella pratica viene espressamente citata e rappresentata la scala presente già in una planimetria catastale del 1965 allegata alla domanda;
    La richiesta è stata accettata nel 2006 con l'autorizzazione alla destinazione d'uso residenziale dei 70 mq superiori e gli oneri dovuti sono stati pagati.
    Secondo lei è tutto a posto o devo ricercare quando è stata realizzata la scala? (Non ho documenti al riguardo) . Per me avendo una sanatoria che fotografa lo stato attuale dovrei essere a posto ma vorrei il suo parere vista la mia poca esperienza,
    grazie mille,
    Pierpaolo Pellegrini

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    1. se c'è la concessione in sanatoria si può stare abbastanza tranquilli: bisogna però vedere se lo stato attuale dei luoghi è coerente con quanto autorizzato nel condono.

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  64. Secondo voi un aumento di volumetria (4 mq) di un fabbricato ante 34, rilevabile dalla planimetria del 39 è un abuso?

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    1. se l'abuso fu commesso prima del 1934, allora non sarebbe tale per le norme nazionali ma comunque lo sarebbe per le procedure già in vigore nel comune di Roma. Diciamo che in linea di massima se è dimostrabile che è ante 1939 può passare.

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    2. il mio problema è che nella plani del 39 c'è una parte più piccola da come è oggi. Le misure in una planimetria del 39 sono da considerare attendibili? potrei comunque fare qualche saggio per vedere se la muratura è dello stesso tipo lungo tutta la lunghezza.

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    3. le planimetrie del 1939 sono spesso state disegnate assai male e di fretta, e non è raro trovarvi veramente molti errori. In questi casi si, occorre riuscire a dimostrare che la planimetria è sbagliata, e dei saggi murari possono senz'altro essere d'aiuto, coadiuvati poi da una perizia asseverata.

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    4. Grazie infatti credo che la via giusta sia questa, in più ho trovato una foto aerea del 44 dove si vede bene che la casa era effettivamente più grande, non sarà una prova certissima ma è un aiuto. Vi faccio sapere come va a finire.

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    5. è meglio trovare foto aeree ante 42.

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    6. Ho inoltrato qualche giorno fa una richiesta alla fototeca nazionale ma ancora non mi hanno risposto, dal sito sembra che hanno carenza di personale.

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    7. provi con la società sara nistri.

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    8. si ho visionato il volo del 1934 ma è troppo poco definito per capire la vera sagoma, quello successivo in quella zona è del 1960.

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  65. Mi sa che il mio commento è finito non so bene in quale dimensione dopo il login.. allora dicevo...


    Salve! Sono nuovo nel mondo delle CILA e della burocrazia riguardante lavori di ristrutturazione per casa :)

    Oggi sono andato allo sportello unico per l'edilizia di Roma per richiedere lo stato di legittimazione. Come dice anche il post, l'impiegata mi ha detto che la legittimazione è assicurata avendole presentato la pianta catastale del primo piano dell'edificio (dove c'è l'appartamento) riportante come data 9 febbraio 1940.

    Ora, il dubbio che mi è venuto solo adesso (non avendo mai visto queste cose e le sto studiando ora) è: qual è quella legge o quel regolamento che mi assicura che per lo stato di legittimazione è sufficiente ad esempio la planimetria catastale?
    Insomma, detto con le parole del post:

    "Se il vostro immobile è stato edificato prima del 1942 il modo più semplice di dimostrarne la legittimità è attraverso la planimetria catastale - se esiste - redatta tra il 1939 ed il 1941."

    in quale legge/regolamento è presente ciò?

    Grazie mille e davvero tanti complimenti al blog e al blogger :D

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    1. è una deduzione logica che deriva dal fatto che la "prima" legge urbanistica che ha reso obbligatoria la licenza di costruzione è del febbraio del 1942, e dunque qualunque documento prodotto da un ufficiale pubblico - come appunto le planimetrie catastali dell'epoca - hanno validità in tal senso. In verità va detto che vi è una legge urbanistica precedente del 1934, che però non viene "presa in considerazione" nella linea temporale.

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  66. Gentile Architetto,

    ho iniziato a leggere i suoi post e li ho trovati precisi ed esaustivi.
    Per questo motivo mi rivolgo a Lei per cercare di risolvere un problema a mio avviso spinoso.

    Vorrei acquistare un immobile costruito a Roma negli anni '20 zona Ottavia. Cerco di riassumerLe la situazione:

    1928: Documento di agibilità reperito pressi gli archivi storici Capitolini.

    1962: Intervento di copertura di un terrazzo con aumento di volumetria di cui risultano
    i pagamenti delle oblazioni ma manca la licenza edilizia.

    1965: Perizia del tecnico delegato dal Comune di Roma, riporta il saldo da pagare per i lavori del
    '62.

    1966: Intervento copertura scala esterna con aumento di volumetria.
    Di tale intervento esiste l'intera documentazione (richiesta, progetto, licenza, pagamento
    oblazione). Nel progetto presentato il terrazzo risulta già coperto.

    La domanda è questa: la mancanza della concessione edilizia relativa ai lavori del 1962 rende l'intervento abusivo?

    La mia domanda è questa: la documentazione dell'ultimo progetto approvato del 1966 è sufficiente per ritenere che l'immobile abbia la conformità urbanistica oppure la mancanza della licenza edilizia dell'intervento del 1962 può inficiarne la conformità?
    La ringrazio in anticipo per tutti i suggerimenti e la sua disponibilità,
    Maria Carmela

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    1. l'assenza del titolo delle opere del 1962 è in effetti un problema: finché non si trova e non si può verificare che sia tutto in regola, il dubbio rimane.

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  67. Buongiorno Architetto, vorrei chiederle un consiglio.
    Ho bisogno di legittimare la preesistenza di un edificio a centocelle di cui ho solo la planimetria catastale del '49 ed il numero di pratica del certificato di agibilità, sempre del '49. Ho provato a fare la domanda per avere copia del certificato tramite SIPRE, ma sono 2 mesi che risulta "in lavorazione". Quali altre strade potrei seguire secondo lei per reperire un eventuale licenza edilizia o la suddetta copia del certificato? grazie per la disponibilità.
    Marco Rulli

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    1. conviene attendere l'esito della ricerca al SIPRE, comunque se esiste il certificato di agibilità allora deve per forza esistere anche il progetto correlato, e quindi parallelamente, anche se la ricerca del certificato non è ancora andata a buon fine, può chiedere la copia del progetto. Putroppo altre strade non ci sono, ed il SIPRE ha talmente successo che ci sono tantissime richieste. Se si vuole invece avere una risposta certa in trenta giorni, conviene fare una richiesta di accesso agli atti formale, da inviare via fax o anche via PEC, che tra l'altro obbliga il comune a rispondere anche qualora il progetto non si dovesse trovare.

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  68. Salve Architetto come tutti approfitto della sua disponibilità e competenza per una domanda.
    Proprietario appartamento in piccola palazzina di un solo piano. quattro locali commerciale al piano terra e due appartamenti al piano primo con sovrastante lastrico solare. con atto ho acquistato l'appartamento e proprietà del lastrico solare sovrastante senza alcuna indicazione di un deposito/lavatorio posto al secondo piano dal quale si accede sul lastrico solare. i depositi sono due, ad uso esclusivo, ognuno dei due appartamenti. Tale deposito non risulta dalla planimetria cosi come anche il lastrico solare. ho fatto richiesta al sipre di copia del progetto (del 1957) e mi hanno risposto che non è stato reperito. visto la carenza di tale informazione posso sistemare il tutto con una variazione catastale aggiungendo lastrico solare e deposito?

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    1. se non si trova il progetto, sarebbe bene appurarsi quantomeno che quella struttura sia coeva al fabbricato, facendo una ricerca delle foto aeree del periodo della costruzione. comunque si, per la cessione occorre accatastarlo prima come bene comune censibile e quindi fare l'atto di trasferimento; successivamente poi si potrà fare la pratica urbanistica per l'annessione all'unità abitativa e successivo nuovo accatastamento.

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  70. Salve Architetto, sono diventata una sua assidua lettrice e la cosa positiva è che c 'è sempre da imparare grazie ai suoi consigli,, l'altra invece è che purtroppo Roma è costituita solo da abusi e mancanze di documentazione ,che se esistente è in buona percentuale errata!
    Il mio quesito è : dovendo presentare una cila a sanatoria per opere interne(tramezzature ed 1 wc) ho riscontrato che nell'ultima variante del progetto (1968) vi è la mancanza di una finestra presente peraltro nel progetto iniziale e che risulta esservi in tutti i 7 piani dell'edificio da sempre, indicando tral'altro anche la dicitura rip. cosi da creare ulteriori problemi!! ciliegina sulla torta al catasto è stato depositato il progetto precedente che riportava oltre alla finestra (mancante nell'ultima variante) un bagno ed un ulteriore finestra!! Dovrò tornare al municipio III ( ex IV) conca d'oro, perché al momento non hanno saputo darmi una risposta !!
    Accetterei volentieri un suo consiglio!!
    grazie
    Francesca

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    1. il tuo ante operam è quello della variante al progetto edilizio: ignora il catastale ed il primo progetto. Dunque da questo, se difforme alla realtà, devi sanare: la finestra va in DIA, e se illumina un ripostiglio, è chiaro che questo non può più essere tale se superiore a 4mq di superficie calpestabile. Se sei sotto carta per la qualità dovrai anche chiedere il parere della sovrintendenza in accertamento di conformità. Valuta assieme ai tuoi committenti se non convenga fare una sanatoria per l'intero fabbricato, che converrebbe da un punto di vista procedurale.

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    2. Grazie p la risposta! Io pensavo di presentare la dia per la sanatoria della finestra e una cila in sanatoria per le opere interne, cosi da pagare meno di oneri! Cosa intendi per convenienza procedurale?
      Vediamo che diranno!

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    3. secondo me è meglio fare una pratica unica, tanto le sanzioni rimangono separate. anche perché poi se una delle due istanze per qualche motivo dovesse essere rigettata, l'altra potrebbe rimanere "zoppa" dal punto di vista della legittimità, visto che gli interventi della finestra e della distribuzione interna in un certo senso si interlacciano.

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    4. Sono tornata nuovamente al municipio , ma non c'era nessun tecnico!!! unico modo per sanare mi rimane la dia con pagamento di 501 + sanzione! domanda ma il triplo del costo di costruzione da corrispondere sarebbe quello dato dalla formuletta o il triplo del computo diretto!!perché la cifra cambia notevolmente e in che senso le sanzioni rimangono separate? dovendo fare una ristrutturazione immediata c' è da presentare anche la cila per i lavori da fare, essendo una sanatoria non si devono aspettare i 30 gg!!
      chiedo il suo aiuto perché sono veramente confusa!

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    5. la sanzione è il triplo del totale del computo. le sanzioni rimangono separate perché l'oblazione si calcolerà solo sulla finestra difforme, mentre per la distribuzione interna si applicheranno i 1.000 euro forfetari come da DPR 380/01. dovrai comunque chiedere conferma al municipio, perché non ci sono indicazioni univoche su come procedere in questi casi.

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  71. Ho parlato con i committenti e le cifre salgono troppo! ! Ma se facessi chiudere la finestra , iniziare i lavori e poi chiedere una cila per lavori in corso? E la finestra può essere chiusa solo dall interno?

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    1. la finestra, se è assente dal progetto, deve essere chiusa anche all'esterno, perché è la variazione esterna la questione più delicata. puoi far chiudere la finestra e poi presentare una CILA in corso d'opera.

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  72. Salve arch.,
    devo risalire al numero di licenza edilizia di un immobile perchè da rogito ho solo la data della licenza, il numero e data dell'agibilità.
    E' possibile che essendo nel 1957 a Roma, non ci sia un num di licenza ma solo una data? (ho anche il num e data del progetto ricavati dall'agibilità)
    Per avere il numero della licenza edilizia, devo fare una visura progetto al SIPRE con conseguente spesa?

    grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.