CILA a Roma: nuovi modelli unificati e tante novità

Oggi sul sito ufficiale del Dipartimento PAU è comparsa la notizia dell'adozione, a partire dal 1 marzo 2015, dei nuovi modelli unificati semplificati, redatti sulla base dei modelli predisposti dalla recente normativa nazionale. La nota contiene anche qualche ulteriore dato da snocciolare: conviene fare un punto della situazione.

Il modulo CILA , essendo predisposto per la manutenzione straordinaria, deve oggi ricomprendere tutte quelle attività edilizie che attualmente vi sono ricomprese, che sono sia le "semplici" ristrutturazioni degli appartamenti o dei locali commerciali, ma anche le opere di frazionamento - anche con aumento di SUL ma senza aumento di volume - e fusione, oltre ai cambi di destinazione d'uso nell'ambito di immobili in cui si svolge attività d'impresa (aspetto finora mai chiarito per bene).

La nota del Dipartimento specifica che la CILA, ora, diventa competente per opere che sono soggette ad onerosità, senza specificare meglio la questione. Tuttavia ritengo - personalmente, e potrei sbagliarmi - che ciò non possa riguardare fusioni e frazionamenti, poiché nel momento in cui questi interventi sono classificati come manutenzione straordinaria dalla legge nazionale, automaticamente, in virtù delle stesse delibere di Roma Capitale (le prime delibere sull'onerosità del 1978, di cui parlo più esaustivamente in quest'altro post), non sono più soggetti nè al contributo sul costo di costruzione, nè a quello per le urbanizzazioni. Sul punto però, vi preavviso, potrei essere smentito.

Dunque le opere che ora ricadono in CILA e che sarebbero soggette ad onerosità potrebbero essere, per esempio, le seguenti: ampliamenti di SUL correlati ad opere di franzionamento o fusione, purché senza aumento di volume (sono casi un po rari ma può capitare), che sono soggetti sia al calcolo dell'onerosità sulle opere, sia alla monetizzazione degli standard necessari per la nuova superficie prodotta; cambi di destinazione d'uso di un immobile adibito ad attività d'impresa, qualora il nuovo uso abbia un carico urbanistico maggiore di quello precedente; tutti i casi in cui si può produrre un maggior carico urbanistico. Al di là del cambio d'uso in locali per attività d'impresa, sono secondo me, nella realtà della pratica, casi abbastanza rari. è comunque curioso notare che l'aumento di SUL ricade in CILA solo se connesso ad opere di frazionamento/fusione, perché di fatto, se non connesso a tali opere, rimane soggetto a SCIA o DIA: controsensi di leggi modificate forse senza riflettere per bene. Immagino che tra qualche mese ci sarà un aggiornamento della famosa circolare di giugno 2012.

Tornando al contenuto della nota del Dipartimento, si legge invece una novità sconvolgente per le procedure di CILA (e si spera a questo punto non solo limitate alla CILA) a Roma: la verifica della legittimità della preesistenza non sarebbe più in carico al cittadino (cioè al tecnico che assiste il cittadino) ma ai municipi, tanto che "i municipi dovranno modificare la loro organizzazione a tal fine". Ecco, questa è una vera semplificazione delle procedure urbanistiche: il togliere ai tecnici l'onere e la responsabilità di questa verifica è davvero importante e, secondo me, giusto. Ma è anche logico: gli atti che consentono di verificare la legittimità sono in possesso del Comune, e quindi fino ad oggi era una sorta di controsenso che il Comune stesso chiedesse al tecnico di verificare l'esistenza e la rispondenza di documenti già suoi. Soprattutto così si evitano omissioni, magari fatte inconsapevolmente, che possono portare a gravi conseguenze per il committente.

I municipi immagino che dovranno fare un lavoro titanico: l'unico modo infatti di effettuare questa verifica è acquisire dal Dipartimento tutti i progetti edilizi di tutti gli immobili ricadenti nel proprio territorio (uno scambio di tonnellate di carte e di dati), più classificare e catalogare (cosa che viene fatta digitalmente ma solo per gli atti più recenti) tutte le successive istanze edilizie presentate nel tempo sui singoli immobili. Per risolvere questi problemi, da tempo penso che sarebbe ideale costruire un database virtuale, rispolverando l'accantonata idea del "fascicolo di fabbricato", dove per ciascun edificio sia contenuta tutta la documentazione relativa, dal primo progetto edilizio fino all'ultimo certificato di conformità: sarebbe anche una nuova opportunità lavorativa per i tecnici privati diventare "gestori responsabili" di questo fascicolo digitale.

Un'altra novità che posso definire sconvolgente (anche se non tanto quanto quella di prima) è quella della possibilità di indicare che i lavori si svolgeranno in economia, cioè senza la nomina di un'impresa qualificata. Ciò è un cambiamento importante per Roma, dove da anni ormai nessun municipio accetta pratiche senza l'impresa. L'impresa è sempre necessaria, secondo una non sbagliata idea dei tecnici comunali, perché quando si fanno delle opere murarie interne, praticamente sempre si toccano gli impianti (che siano idrici, elettrici o del gas); dato che il DM 37/08 rende obbligatorio l'intervento di personale qualificato nella modifica degli impianti, ecco che diventa implicito il ricorso sempre e comunque ad una impresa. 

è anche vero che mi sono capitati casi reali in cui, in effetti, le opere erano talmente banali che non avrebbero riguardato gli impianti: in quei casi abbiamo dovuto "tirare fuori" un'impresa anche se poi i lavori, legittimamente e senza violare nessuna norma, sono stati fatti dal committente.

Vi invito comunque a non abusare di questa possibilità: se presentate un progetto in cui prevedete la totale demolizione dell'appartamento, è abbastanza inverosimile pensare che non tocchiate gli impianti.

Altre novità di questo modulo CILA è la necessità di individuare specificatamente il "responsabile dei lavori": per come è impostato il modello, si può scegliere se nominare un tecnico apposito per prendersi questa responsabilità, oppure se tenerla in capo al titolare dell'istanza, ovvero il committente. La scelta, che deve essere fatta secondo me dal committente, è cruciale: le responsabilità in gioco non sono poche, perché il responsabile dei lavori è colui che verifica che l'impresa sia in regola con i contributi ai dipendenti, che siano attuate correttamente tutte le norme del decreto sulla sicurezza negli ambienti di lavoro (d.lgs. 81/08), che il contratto di lavoro applicato agli operai sia quello corretto, ed altri aspetti. Dunque se si decide che debba essere il tecnico ad occuparsi di questa verifica, questi ovviamente vorrà essere pagato per farlo; prima il responsabile della sicurezza era tacitamente individuato nel direttore lavori, e quindi questa possibilità di scelta oggi consente di scegliere di risparmiare sulla parcella del tecnico.

Infine, è da rimarcare anche il fatto che con questo modulo è espressamente previsto di poter presentare una istanza anche in assenza degli atti di assenso eventualmente previsti dalla normativa (p.e. autorizzazioni per vincoli paesaggistici o architettonici), lasciando quindi allo Sportello Unico per l'Edilizia l'onere di reperire questi atti di assenso (cioè si materializza a Roma quello che non è mai esistito, cioè lo "sportello UNICO"). Qualora vi avvaliate di questa facoltà, l'autorizzazione alle opere vi verrà comunicata dal Municipio solo nel omento in cui tutti gli atti di assenso sono stati acquisiti: dunque potrebbe passare un tempo non facilmente determinabile. Ovviamente, è data sempre la possibilità di acquisire in via autonoma tutte le autorizzazioni necessarie, ed allegarle o citarle nella CILA.