DOCFA e stato legittimo: commento a Cass. 32312/2025

In questi giorni mi sono imbattuto in diverse discussioni e articoli riguardanti una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 32312 dell'11 dicembre 2025. Molti commentatori sono arrivati ad una conclusione a mio avviso troppo specifica e circoscritta, che vorrebbe che questa pronuncia sancirebbe un principio fino ad ora sconosciuto: ogni volta che si presenta un DOCFA, questo deve corrispondere tassativamente ad uno stato urbanistico legittimo, trasformando di fatto il Catasto in una sorta di "giudice" o "testimone" della regolarità edilizia, a pena di inefficacia della denuncia stessa.

destinazione d'uso: catasto e urbanistica possono divergere

Dopo svariate vicissitudini e confronti avuti con colleghi tecnici, agenti immobiliari ma anche notai, mi sembra necessario scrivere un post che tratti di un argomento spesso disorientante, ovvero quello della destinazione d'uso tra urbanistica e catasto. Già sappiamo che catasto e urbanistica non necessariamente coincidono, ma arrivereste a pensare che la destinazione catastale può essere del tutto avulsa da quella urbanistica, tanto che in taluni casi ai cambi d'uso urbanistici può non corrispondere nessun cambio d'uso catastale? vediamo perché ciò è, invece, perfettamente normale.

errore DOCFA archivio dxf non conforme

 Il rapporto che il buon professionista tecnico ha con il DOCFA (DOcumento Catasto FAbbricati) è sempre di amore-odio. Da un lato è un software semplice nelle sue funzioni, che sostanzialmente serve a pre-compilare gli atti di aggiornamento catastale; dall'altra, la sua natura grezza, dovuta al fatto che è pur sempre un emanazione diretta di una procedura amministrativa, lo rende spigoloso da usare e spesso produce errori che di primo acchitto neanche si riconoscono. Oggi un breve post per dirvi come districarvi dall'errore "archivio DXF non conforme".

conformità catastale: la chiave della compravendita serena

Chi ha dovuto vendere o acquistare immobili di recente probabilmente si è già imbattuto nella questione: c'è una norma in Italia che obbliga che nell'atto di compravendita (rogito) sia espressamente dichiarato, da parte del venditore, che l'immobile oggetto di trasferimento sia conforme alle sue risultanze catastali. L'affermazione sarebbe di per sé abbastanza semplice, se non fosse che le "risultanze catastali" possono racchiudere molteplici aspetti non direttamente conoscibili se non con verifiche approfondite.

le modifiche dei costi catastali dal 1 gennaio 2025

 Per chi è un tecnico la notizia ormai è già vecchia: dal 1 gennaio 2025 sono state introdotte molte modifiche alle tariffe applicate dal catasto (Agenzia delle Entrate) per visure o presentazione di atti. Facciamo un breve punto della situazione.

superbonus e aumento del valore catastale

 Il superbonus 110% al momento di scrivere il presente post è ormai giunto alla sua conclusione, almeno per quanto riguarda gli aspetti dell'appetibilità e della sua concreta applicabilità, ma non si esauriscono le novità normative che lo riguardano, le quali purtroppo sono spesso negative. Una delle notizie più rilevanti dell'ultimo periodo è relativo al fatto che alcuni esponenti dell'attuale Governo hanno sollevato il tema dell'aumento di valore catastale dell'immobile conseguente all'esecuzione di opere di miglioramento edilizio: con questo post vorrei cercare di fare chiarezza e dare una guida per quanto possibile fare in un blog.

perché nelle planimetrie catastali non sono indicate le destinazioni dei vani principali

 può capitare, guardando la planimetria catastale del proprio appartamento, che si noti il fatto che alcuni ambienti hanno una lettera o una parola che ne identifica l'uso, mentre alti sono lasciati "in bianco": in questo breve post di oggi vediamo perché questa cosa non è un errore e capiamo come si interpreta.

DOCFA per sola soppressione di uiu

Alcune procedure catastali, da farsi a seguito di trasformazioni rilevanti di immobili, prevedono di dover "sopprimere" la precedente unità immobiliare e costituirne una nuova al suo posto; è il caso per esempio dei frazionamenti (da una unità ne ricavo due o più, quindi sopprimo una unità e ne costituisco due o più nuove) ma anche dei cambi di destinazione d'uso, degli ampliamenti, etc. Esiste però a volte la necessità di sopprimere una unità senza costituirne di nuove: che fare?

beni comuni non censibili ed elaborato planimetrico: cosa fare nelle ristrutturazioni

i BCNC, beni comuni non censibili, sono delle porzioni di superfici dei fabbricati che per definizione stessa non hanno possibilità di produrre reddito (non dimentichiamo mai che il catasto serve praticamente "solo" a far pagare le tasse sugli immobili) in modo autonomo, e sono contemporaneamente dei beni comuni, cioè la cui proprietà appartiene a due o più unità immobiliari, oppure a tutti indistintamente.

DOCFA errore calcolo area dichiarata

Oggi un post lapidario per risolvere un problema che capita ad alcuni con il programma ministeriale DOCFA: nei sistemi windows a 64bit (ma pare capitare a volte anche sui sistemi a 32bit) può capitare che nell'importazione della planimetria in formato dxf il programma riporti correttamente la poligonazione, ma non vada a calcolare automaticamente l'"area dichiarata", senza peraltro possibilità di inserirla a mano: ciò blocca anche la compilazione del modello 1N parte seconda e quindi di fatto tutta la procedura. vediamo la soluzione a questo fastidioso problema.

DOCFA messaggio errore IGE_IMAGE_IS_LOCKED cosa fare

In alcuni PC su cui è installato windows 7 e 8 in versione a 64 bit utilizzando il DOCFA ed in particoalre al momento di inserire un dxf poteva capitare di vedersi rifiutare l'inserimento della planimetria con questo messaggio d'errore: IGE_IMAGE_IS_LOCKED. A me è capitato, a sorpresa, anche su windows 10 32 bit: ecco come risolvere il problema nelle varie situazioni.

comprare casa: le verifiche da fare e i documenti da richiedere

Una casa, così come qualunque altra categoria di immobile, generalmente richiede un notevole esborso economico per poterne acquisire la proprietà, e fare un acquisto sbagliato può essere davvero problematico in termini soprattutto economici. Le insidie che sono dietro all'acquisto di un immobile sono tante e derivano tutte dalla complessità delle leggi italiane, tanto che molto spesso vengono immessi sul mercato, magari in buona fede, degli immobili che invece non potrebbero essere compravenduti: in questo post vorrei descrivere in particolare le insidie che possono derivare dalla sfera urbanistica, che poi è quella che produce i problemi maggiori, per poter dare utili informazioni sia a chi intende comprare e sia, soprattutto, a chi intende vendere.

il soppalco nel DOCFA: come rappresentarlo

Spesso capita di fare delle variazioni catastali in cui sono stati realizzati, all'interno di unità edilizie esistenti, dei piccoli palchettoni o soppalchi, o magari dei veri e propri soppalchi abitabili: in questo post vorrei descrivere la procedura per rappresentarli correttamente nel DOCFA e quindi nella variazione catastale.

dichiarazione di porzione di uiu

Questo tipo di dichiarazione si usa quando abbiamo a che fare con un immobile unico che è però "spezzettato" in diverse proprietà, le quali devono mantenere l'univocità dei propri confini. Nel senso: due coniugi che acquistano un appartamento sono comproprietari dell'unico bene indiviso, cioè non è possibile distinguere la metà dell'uno e quella dell'altro; mentre invece un locale commerciale di quattro vetrine di cui due sono di un proprietario e due di un altro deve mantenere le due proprietà ben distinte. In questo post voglio parlare di come affrontare le variazioni catastali di questi immobili.

visura storica catastale anche via email

Vi segnalo che a partire già da questo mese dovrebbe essere attiva la casella email up_roma_professionisti@agenziaentrate.it alla quale si potrà inoltrare richiesta di visura storica degli atti catastali, tra cui planimetria, modello 55, modello 5, volture. Se il documento richiesto non prevede pagamento, verrà inoltrato direttamente via email, mentre se prevede un pagamento verrà messo a disposizione per il ritiro in sala visure.

docfa: trucchi e suggerimenti

Ecco un altro post dedicato in particolare ai colleghi tecnici alle prese con uno dei (tanti, troppi) anfratti burocratici con cui quotidianamente si ha a che fare. Stavolta parliamo del Docfa, acronimo di Documento Catasto FAbbricati: è la procedura - o meglio, il software - necessaria per depositare le planimetrie in catasto dei nuovi fabbricati oppure per effettuare le variazioni sulle planimetrie esistenti. In realtà la procedura sarebbe abbastanza semplice ma, manco a farlo apposta, ci sono diversi passaggi poco chiari e, soprattutto, degli strani comportamenti di un software che definire rudimentale è un complimento (di fatto, non è mai stato veramente aggiornato da una decina d'anni a questa parte).