verificare se un immobile è vincolato con vincolo architettonico

Oggi un post breve su un tema sempre attuale: come verificare che un immobile sia vincolato con un vincolo architettonico? la domanda se la può porre per esempio un tecnico che è stato incaricato di redigere un progetto di qualunque tipo su un fabbricato o su un area, ma anche per esempio il potenziale acquirente di un fabbricato in vendita.

Il fatto che un immobile abbia il vincolo architettonico significa che ha delle caratteristiche architettoniche o storiche che lo rendono unico, speciale o comunque meritevole di tutela.

Foto di Jill Mackie da Pixabay

Significa dunque avere a che fare con immobili dal pregio particolare, ma significa anche che intervenire in qualunque modo su quell'immobile comporta un problema in più, cioè quello di dover preventivamente ottenere il nulla osta della sovrintendenza territorialmente competente.

Esistono tanti tipi di vincolo, al di là di quello architettonico: per una guida orientativa sui vari vincoli vi rimando a quest'altro mio post che tratta più in generale l'argomento.

I vincoli architettonici possono essere imposti solo per le facciate esterne oppure per l'intero edificio, o anche per singoli elementi presenti nell'edificio (un portale, una colonna, una targa, etc), ricomprendendo dunque anche gli interni: la descrizione del tipo di vincolo si trova nel decreto di vincolo, che bisogna sempre andare a leggere in caso vi si ricada. In base al tipo di intervento edilizio che si deve fare, infatti, si deve capire in che modo si può intervenire.

in questo post parliamo di vincoli architettonici, comune a Roma è molto facile imbattersi anche in quelli archeologici, che richiedono una differente procedura di verifica (direttamente presso l'ufficio vincoli in piazzale delle Finanze n°1, ricevono il mercoledì).

sui beni architettonici la sovrintendenza esprime il parere in base sia al testo del decreto di vincolo, ma anche in base alla discrezionalità dell'ufficio: dunque quando si interviene su un bene vincolato non si può mai avere la certezza che il proprio progetto venga approvato.

per verificare che l'immobile ricada nel vincolo architettonico possiamo procedere in due modi:

1. il modo più sicuro ed infallibile: ci si reca di persona presso gli uffici della sovrintendenza ai beni architettonici (quella competente per Roma è in via di San Michele - attenzione, da gennaio 2019 è obbligatorio prenotarsi per via telematica, previa registrazione, presso questo sito) e si individua l'ufficio vincoli (a Roma è al terzo piano, stanza 303). Lì è possibile chiedere la verifica della presenza del vincolo: portatevi appresso sia l'indirizzo che le coordinate catastali (foglio, particella, ed eventualmente subalterno). Questo è il metodo infallibile, perché la verifica è aggiornata agli eventuali decreti di vincolo pubblicati anche molto di recente. Se la verifica del vincolo dà esito positivo, dovrete fare una richiesta in bollo di "certificazione di esistenza di provvedimento di tutela" che si invia via posta alla stessa sovrintendenza, la quale sempre via posta risponderà inviandovi sia la certificazione, e sia la fotocopia del decreto di vincolo.

Al momento della visura vi verrà comunicata la forma di tutela (spesso sono decreti ministeriali) e la data di emanazione: inutile tuttavia cercarli sulla Gazzetta Ufficiale perché questi non vengono lì pubblicati (salvo casi particolari) a differenza dei vincoli paesaggistici.

La procedura di "certificazione di esistenza del provvedimento di tutela" la potete avviare anche senza esservi recati preventivamente presso l'ufficio: in questo caso, otterrete comunque una risposta, avente la forma di certificazione, in cui verrà indicato se l'immobile è vincolato oppure no. In tal caso, la verifica viene effettuata anche presso gli archivi dell'archeologica (visto che adesso le due soprintendenze sono unite, mentre prima erano distinte). Questa procedura serve nel caso in cui ritenete necessaria la certificazione dell'esistenza o meno del vincolo.

2. il metodo più comodo: dal vostro computer, cliccando qui*. si aprirà la pagina di Vincoli in Rete, un portale curato da diversi soggetti nel quale potete fare una verifica sia su mappa (cartografia GIS) e sia a ricerca libera testuale (che dà a volte risultati difformi da quello che si è ricercato). Una volta individuato l'immobile sulla mappa (considerate che i marker di individuazione non sono sempre posizionati in modo corretto sulla cartografia), potete aprire la relativa finestra di informazioni ed appuntarvi l'ID, il codice identificativo unico: a questo punto nel modulo di ricerca libera testuale potete aprire direttamente il form della ricerca avanzata ed inserire nel primo match il valore appuntato, e dovrebbe quindi apparirvi la scheda di dettaglio del vincolo. Sebbene la cosa possa apparire paradossale, i dati del portale telematico non sono aggiornati: per questo ho scritto che il metodo 1 è quello infallibile. Sulla stessa cartografia e è possibile anche visionare i vincoli di tipo ambientale individuati a loro volta nel portale SITAP.

* il sistema on-line attinge ad un database che non coincide, nel Lazio almeno, con i beni effettivamente tutelati. immobili che sono effettivamente sotto tutela possono non comparire in questo sito, mentre possono comparirne altri che invece non sono tutelati. Questo ultimo caso spesso capita per immobili di ex proprietà pubblica (per esempio le case popolari) che, per essere privatizzati, sono stati sottoposti a verifica dell'interesse culturale. Se la verifica è stata negativa, l'immobile non è vincolato, ma può ancora risultare come ex immobile pubblico. Sicuramente, se compare qualcosa sul portale, è bene andare a fare la verifica con la procedura di cui al punto 1.