mercoledì 21 gennaio 2015

verificare se un immobile è vincolato con vincolo architettonico

Oggi un post breve su un tema sempre attuale: come verificare che un immobile sia vincolato con un vincolo architettonico? la domanda se la può porre per esempio un tecnico che è stato incaricato di redigere un progetto di qualunque tipo su un fabbricato o su un area, ma anche per esempio il potenziale acquirente di un fabbricato in vendita.
Il fatto che un immobile abbia il vincolo architettonico significa che ha delle caratteristiche architettoniche o storiche che lo rendono unico, speciale o comunque meritevole di tutela.
Foto di Jill Mackie da Pixabay
Significa dunque avere a che fare con immobili dal pregio particolare, ma significa anche che intervenire in qualunque modo su quell'immobile comporta un problema in più, cioè quello di dover preventivamente ottenere il nulla osta della sovrintendenza territorialmente competente.

Esistono tanti tipi di vincolo, al di là di quello architettonico: per una guida orientativa sui vari vincoli vi rimando a quest'altro mio post che tratta più in generale l'argomento.

I vincoli architettonici possono essere imposti solo per le facciate esterne oppure per l'intero edificio, o anche per singoli elementi presenti nell'edificio (un portale, una colonna, una targa, etc), ricomprendendo dunque anche gli interni: la descrizione del tipo di vincolo si trova nel decreto di vincolo, che bisogna sempre andare a leggere in caso vi si ricada. In base al tipo di intervento edilizio che si deve fare, infatti, si deve capire in che modo si può intervenire.

in questo post parliamo di vincoli architettonici, comune a Roma è molto facile imbattersi anche in quelli archeologici, che richiedono una differente procedura di verifica (direttamente presso l'ufficio vincoli in piazzale delle Finanze n°1, ricevono il mercoledì).

sui beni architettonici la sovrintendenza esprime il parere in base sia al testo del decreto di vincolo, ma anche in base alla discrezionalità dell'ufficio: dunque quando si interviene su un bene vincolato non si può mai avere la certezza che il proprio progetto venga approvato.

per verificare che l'immobile ricada nel vincolo architettonico possiamo procedere in due modi:

1. il modo più sicuro ed infallibile: ci si reca di persona presso gli uffici della sovrintendenza ai beni architettonici (quella competente per Roma è in via di San Michele - attenzione, da gennaio 2019 è obbligatorio prenotarsi per via telematica, previa registrazione, presso questo sito) e si individua l'ufficio vincoli (a Roma è al terzo piano, stanza 303). Lì è possibile chiedere la verifica della presenza del vincolo: portatevi appresso sia l'indirizzo che le coordinate catastali (foglio, particella, ed eventualmente subalterno). Questo è il metodo infallibile, perché la verifica è aggiornata agli eventuali decreti di vincolo pubblicati anche molto di recente. Se la verifica del vincolo dà esito positivo, dovrete fare una richiesta in bollo di "certificazione di esistenza di provvedimento di tutela" che si invia via posta alla stessa sovrintendenza, la quale sempre via posta risponderà inviandovi sia la certificazione, e sia la fotocopia del decreto di vincolo.

Al momento della visura vi verrà comunicata la forma di tutela (spesso sono decreti ministeriali) e la data di emanazione: inutile tuttavia cercarli sulla Gazzetta Ufficiale perché questi non vengono lì pubblicati (salvo casi particolari) a differenza dei vincoli paesaggistici.

La procedura di "certificazione di esistenza del provvedimento di tutela" la potete avviare anche senza esservi recati preventivamente presso l'ufficio: in questo caso, otterrete comunque una risposta, avente la forma di certificazione, in cui verrà indicato se l'immobile è vincolato oppure no. In tal caso, la verifica viene effettuata anche presso gli archivi dell'archeologica (visto che adesso le due soprintendenze sono unite, mentre prima erano distinte). Questa procedura serve nel caso in cui ritenete necessaria la certificazione dell'esistenza o meno del vincolo.

2. il metodo più comodo: dal vostro computer, cliccando qui*. si aprirà la pagina di Vincoli in Rete, un portale curato da diversi soggetti nel quale potete fare una verifica sia su mappa (cartografia GIS) e sia a ricerca libera testuale (che dà a volte risultati difformi da quello che si è ricercato). Una volta individuato l'immobile sulla mappa (considerate che i marker di individuazione non sono sempre posizionati in modo corretto sulla cartografia), potete aprire la relativa finestra di informazioni ed appuntarvi l'ID, il codice identificativo unico: a questo punto nel modulo di ricerca libera testuale potete aprire direttamente il form della ricerca avanzata ed inserire nel primo match il valore appuntato, e dovrebbe quindi apparirvi la scheda di dettaglio del vincolo. Sebbene la cosa possa apparire paradossale, i dati del portale telematico non sono aggiornati: per questo ho scritto che il metodo 1 è quello infallibile. Sulla stessa cartografia e è possibile anche visionare i vincoli di tipo ambientale individuati a loro volta nel portale SITAP.

* il sistema on-line attinge ad un database che non coincide, nel Lazio almeno, con i beni effettivamente tutelati. immobili che sono effettivamente sotto tutela possono non comparire in questo sito, mentre possono comparirne altri che invece non sono tutelati. Questo ultimo caso spesso capita per immobili di ex proprietà pubblica (per esempio le case popolari) che, per essere privatizzati, sono stati sottoposti a verifica dell'interesse culturale. Se la verifica è stata negativa, l'immobile non è vincolato, ma può ancora risultare come ex immobile pubblico. Sicuramente, se compare qualcosa sul portale, è bene andare a fare la verifica con la procedura di cui al punto 1.

22 commenti:

  1. ciao Marco, dall'ufficio vincoli presso via di san michele si esce con un foglio di carta in mano in cui c'è scritto "l'immobile non è soggetto a vincoli ecc..." oppure "l'immobile è soggetto ai seguenti vincoli ecc..." ?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Marco, si l'operatore in genere rilascia un foglio in cui dichiara l'eventuale tipo di vincolo che ricade sull'immobile con coordinate catastali x e y

      Elimina
    2. Mi correggo: in sovrintendenza è possibile solo visionare l'eventuale presenza di un vincolo, ma non viene rilasciato nessun certificato. Per ottenere il certificato di vincolo bisogna inoltrare una specifica richiesta, esclusivamente via posta cartacea; la sovrintendenza sempre via posta risponderà certificando l'esistenza del vincolo ed allegandovi la fotocopia del decreto ministeriale che ha istituito il vincolo.

      Elimina
  2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  3. Gentile Marco sono attualmente coinvolto in una disputa con la Sopraintendenza di Roma relativa alla lettura del vincolo esistente sulla mia proprieta' che dice "portico romano murato nella casa" da cui non si evince chiaramente se applicabile alla sola facciata o all'intero palazzo e la lettura sembra soggetta ad interpretazioni varie.

    Siamo infatti stati all'ufficio vincoli e c'e' chi dice che si tratta di vincolo su sola facciata e chi dice applicabile all'intero immobile.

    Mi sa' dire se esiste un modo per confermare se si tratta di facciata o dell'intero edificio o se bisogna sempre affidarsi all'interpretazione della soprintendenza. Grazie e Saluti Claudio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dipende da come lo interpreta il tecnico di zona: comunque in questi casi è sempre bene richiedere il nulla-osta.

      Elimina
    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
    3. Grazie Marco, tecnico di zona chi intendi il responsabile di zona in soprintendenza? In quanto al nulla osta cosa intendi, per caso copia del vincolo? Grazie

      Elimina
    4. si tecnico di zona. per nulla osta intendo fare la richiesta di autorizzazione al progetto.

      Elimina
    5. purtroppo la situazione e' piu' complessa. Il tecnico attuale interpreta il vincolo come applicabile a tutto l'edificio e in fase di richiesta di approvazione del nuovo progetto ha messo in discussione una divisione avvenuta preacquisto della casa che era stata fatta senza approvazione della Soprintendenza perche' il tecnico precedente della soprintendenza aveva intepretato il vincolo solo di facciata. Di conseguenza il nuovo tecnico sta mettendo in discussione la legittimita' della divisione avenuta prima di noi perche' non approvata dalla soprintendenza. Quindi mi chiedevo se esistesse una lettura assoluta del vincolo che permette di capire se di solo facciata o all'intero edificio o se ci si debba affidare alla lettura della soprintendenza. Perche' trattandosi di interpretazione ci siamo ritrovati con due tecnici che si sono susseguiti con pareri diversi. Grazie dell'aiuto

      Elimina
    6. non c'è visura assoluta: provate a trovare un punto d'incontro altrimenti dovrete depositare una richiesta di nulla-osta, attendere l'eventuale diniego, e ricorrere quindi al TAR.

      Elimina
  4. Caro Marco,
    ho provato a cercare in rete, ma non ho trovato nulla in merito.
    Sai dirmi qual è la procedura da seguire per richiedere alla Soprintendenza di apporre un vincolo su un immobile di proprietà privata?

    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. è una procedura che si dovrebbe inviare direttamente al ministero, sinceramente non l'ho mai dovuta studiare.

      Elimina
  5. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  6. Buonasera alla soprintendenza é possibile sapere anche di un edificio collocato a Ladispoli?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. bisogna vedere in quale sovrintendenza ricade il comune.

      Elimina
  7. Gentile Marco,
    Devo presentare una Scia per modifiche di vani finestra e quindi di prospetto. L'edificio è in città storica e si trova in carta della qualità, vi troviamo in città giardino. Vorrei sapere se prima devo chiedere il parere sia del Coque che della sovrintendenza capitolina. Poi non ho chiaro se per presentare la Scia devo aspettare il parere o basta il protocollo di Coque e capitolina.
    Grazie mille.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dovrebbe essere sufficiente chiedere ed ottenere il parere della sovrintendenza capitolina.

      Elimina
  8. Buona sera Architetto, dovendo presentare una cila per manutenzione straordinaria (diversa distribuzione spazi interni) in un immobile in città storica Roma e con vincolo architettonico devo, secondo lei chiedere sempre il nulla osta? Rione Ponte. Grazie e complimenti per il blog che seguo sempre

    RispondiElimina
    Risposte
    1. certo che sì, a meno che il decreto non limiti il vincolo a solo alcune specifiche porzioni del fabbricato, chiaramente individuate, escludendo l'appartamento in interesse. La Soprintendenza peraltro in tali casi è anche chiamata all'alta sorveglianza.

      Elimina
  9. salve se per effetuare lavori di restauro in un palazzo sono stati chiesti e ottenuti i N.O dal Parco regionale dell'Appia Anrica, dal Mibac e dalk Comune di roma suol dire che trattsi comunque di un bene sottoposto a vincoli magari solo architettonici?? Grazie Maria

    RispondiElimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.