Chi sono - Contatti

Il blog è gestito da me, Marco Campagna, nato a Roma nel 1978 e qui residente dalla nascita: sono un architetto, mi sono laureato nel 2005 e da allora ho affiancato mio padre, architetto anche lui, nella gestione dello studio, che quindi è diventato "lo studio di famiglia".

Sono sposato con Maria, conosciuta alla facoltà di Architettura, ed abbiamo un meraviglioso bimbo, Lorenzo.


Per i contatti ed altre info vi reindirizzo al nostro sito:
http://www.architetticampagna.it/

i contatti principali:
telefono fisso dello studio: 06 44238306
email principale che leggo direttamente io: info@architetticampagna.it

Potreste trovarmi in giro su alcuni forum, spesso quello del portale di Arredamento.it, con il nikname di Marcvsrvs. Alcuni mi hanno chiesto il perchè di questo strano nick, ma in realtà non c'è nessun segreto: è semplicemente la contrazione del mio nome e cognome in latino: Marcvs, Marco e Rus, Campagna :P abbiate pazienza, noi architetti siamo un po strani ;-)

questo blog non è e non vorrà mai essere una mera vetrina commerciale, comunque visto che tutto sommato ricevo qualche contatto di tipo professionale, vi elenco qui di seguito i macro-settori in cui opero professionalmente. Ovviamente gli stessi servizi li offro tanto ai committenti diretti quanto ai colleghi che necessitassero un appoggio nonchè alle imprese che necessitassero collaborazioni esterne per progetti o cantieri nello specifico:

  • progettazione in generale, con particolare esperienza nel settore della ristrutturazione dell'esistente:
    • progetti e capitolati d'appalto per ristrutturazione di appartamenti, uffici, locali commerciali, etc con visualizzazione anche in realtà virtuale delle soluzioni architettoniche
    • progetti e capitolati d'appalto per nuove costruzioni, sostituzioni edilizie o ristrutturazioni integrali
    • pratiche urbanistiche e catastali connesse alle ristrutturazioni
    • gestione del cantiere edile, in qualità di direzione lavori per conto dei committenti o in qualità di coordinamento di cantiere per conto delle imprese
  • servizi tecnici urbanistici specifici:
    • pratiche edilizie ed urbanistiche per ristrutturazioni edili, ampliamenti, fusioni, frazionamenti, ristrutturazioni, piani casa, solleciti e gestione pratiche di condono in sospeso
    • rilascio attestazioni di legittimità urbanistica (per rogiti et simila)
    • stime immobiliari certificate
    • rilievo metrico e restituzione CAD
  • servizi per condomini o per controversie legali
    •  progetti e capitolati per ristrutturazioni nei condomini, direzione tecnica di cantiere e assistenza all'amministrazione nel riparto spese
    • consulenza tecnica di parte nelle controversie civili
    • stime immobiliari anche di interi fabbricati
  • più in generale, chiedete e vi sarà dato :-)
 Non mi occupo direttamente, ma abbiamo fidati subappaltatori, per: sicurezza nei cantieri edili; progettazione strutturale; analisi geologiche.

158 commenti:

  1. Ho dei quesiti urgenti da risolvere e scorrendo il blog non trovato una soluzione:
    1. Nella cila il proprietario puo' coincidere con il progettista?
    2. I lavori di ristrutturazione prevedono lo spostamento di due tramezzi e lo spostamento di un bagno e della cucina. L' autorizzazione deve avvenire tramite CILA o SCIA? Al municipio II dicono che lo spostamento del bagno e della cucina e' un cambio di destinazione d'uso! E quindi potrebbe richiedere la SCIA.... Possibile??
    3. Il problema piu' importante si presenta per avere la preesistenza urbanistica:
    La mappa catastale del 39 presenta una pianta dell'immobile incompleta, mancano due stanze. Nel 1985 l'immobile e' stato accastato correttamente ma il municipio II mi chiede di sanare la situazione facendo una scia in sanatoria pagando una sanzione di 2000 € e contestualmente fare una CILA/SCIA per eseguire i lavori che peraltro ho iniziato. Tra l' altro il municipio sostiene che la sanzione e' unica per la sanatoria e per i lavori iniziati cioe' 2000€ . E' corretto? non c' e' un' alternativa alla sanatoria della preesistenza urbanistica? Spero mi aiuti a uscire dalla confusione che mi hanno generato in comune....

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  2. ciao Rossella, ecco le risposte alle tue domande:
    1. si, non c'è conflitto d'interessi tra essere proprietario (o detentore di altro diritto reale sull'immobile) e progettista/direttore lavori. è chiaro che però confluiranno nella stessa persona fisica le responsabilità sia del committente che del tecnico.
    2. finchè si riconfigurano spazi all'interno di un unico immobile non ci può essere "cambio di destinazione d'uso" propriamente detto, ma solo "cambio di funzione d'uso" dei singoli ambienti (p.e. da cucina a bagno): se al municipio hai ricevuto una risposta del genere significa probabilmente che non vi siete capiti col tecnico oppure che il tecnico non ha capito bene la tua situazione.
    3. probabilmente le due stanze mancanti sono state comprate dall'appartamento vicino in un periodo di tempo compreso tra gli anni '40 e gli anni '80. nel tuo rogito d'acquisto dovrebbe risultare il vecchio atto di cessione dei vani (se il notaio ha saputo fare il suo lavoro). la procedura che ti hanno detto è corretta: bisogna fare una SCIA in sanatoria per restauro conservativo eseguito abusivamente ma, contestualmente, a rigore di logica, andrebbe fatto anche dell'appartamento confinante che avrà lo stesso problema: prova a sentire il vicino perché se anche lui deve sanare, io credo che si possa fare una pratica unica per entrambi gli immobili e pagare quindi la sazione una volta sola, ma bisognerebbe chiedere. accertati per bene della situazione, o meglio: verifica che i vani aggiunti non siano frutto di abusivismo edilizio più grave (che ne so, una vera e propria superfetazione abusiva) perché nel caso dichiareresti un falso gigantesco. Purtroppo negli anni passati si pensava che non servisse alcun titolo edilizio per compravendere i singoli vani tra due appartamenti, ma invece è sempre stato obbligatorio richiedere una licenza edilizia specifica (si, mi rendo conto che la procedura sarebbe stata sproporzionata rispetto alle opere, ma la legge italiana non ha mai brillato, e di certo non brilla, per coerenza e logica). se hai ulteriori problemi contattami in privato: dovrò presentare una pratica al secondo municipio tra pochi giorni e quindi passerò da quelle parti.

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    1. p.s. modificherò i post interessati per comprendere anche le risposte ai tuoi dubbi: forse sposterò od eliminerò la nostra discussione da questa pagina per spostarla in altre dove potrebbe essere più calzante :-)

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  3. Salve Marco, ho letto un suo articolo su " frazionamenti e fusioni a Roma" che però immagino vada applicato per i frazionamenti attuali;
    mi chiedevo per frazionamenti anteriori, (nello specifico dovrei verificare la legittimità di un frazionamento effettuato nel 2000, che a quanto pare risulta dichiarato solamente al catasto) a quale normativa ci si deve riferire.
    Se lei potesse darmi qualche informazione al riguardo (o se c'è qui sul blog, qualche riferimento utile al mio caso) le sarei estremamente grata.

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  4. Carissimo, ti scrivo qui sperando che tu possa essermi nuovamente di aiuto. Uno studio dentistico a Roma deve fare dei lavori di lieve entità, ma mi hanno chiesto quali fossero le normative sui requisiti dimensionali per la loro attività (ad es. necessità di bagno per disabili) al fine, una volta fatti i lavori, di non doverci poi rimettere in seguito le mani. Non avendo mai ristrutturato uno studio medico non so bene come orientarmi, soprattutto non trovo delle indicazioni dimensionali precise. Oltre ad andare a chiedere in municipio, cosa che mi appresto a fare, sai se online si trova qualcosa al riguardo? Grazie mille

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    1. ciao pgb! purtroppo l'ambito dei locali commerciali è normato veramente da piangere. Sul regolamento d'igiene ci sono solo rari riferimenti, e di norme nazionali praticamente non ne esistono. In genere ci si rifà a quello che dicono le ASL, che sarebbero competenti nel rilasciare normative di settore e, soprattutto, nel rilasciare l'autorizzazione sanitaria necessaria per tutti i locali commerciali. Qualche ASL romana ha dei documenti on-line ma ci si capisce sempre poco: quelle volte che mi sono imbattuto nella progettazione di studi medici ho sempre fatto riferimento al medico mio committente che, tramite telefonate agli ispettori ASL di sua conoscenza, si faceva dire cosa serviva e cosa no. Più che al municipio ti direi di andare direttamente alla ASL, cercando di individuare l'ufficio del tuo territorio che si occupa delle autorizzazioni e delle ispezioni. Generalmente, per quella che è la mia esperienza, i bagni per disabili sono sempre obbligatori (o quantomeno consigliati), e devono essere abbattute tutte le barriere architettoniche. Da quel che so, invece, dimensioni minime degli ambienti non ce ne sono (il reg. edilizio infatti norma solo i locali per abitazione, lasciando intendere che quelli commerciali o non abitativi non abbiano limitazioni - il che è un altro controsenso). Comunque l'autorizzazione ASL e quella urbanistica viaggiano su binari diversi senza mai incontrarsi: ho per esempio un cliente che ha 500mq di studi medici autorizzati dall'ASL ma inautorizzabili dal municipio. misteri della burocrazia. Fammi sapere! ciao!

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  5. mi chiedo chi te lo fa fare... ma grazie di farlo e complimenti!!!!

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  6. Gentile Arch. Campagna,

    sono inteeressato all'acquisto di un monolocale di 23 mq. Stranamente è ben diviso e ci sono finestre in ogni locale (Soggiorno/camera), Cucina e Bagno, tale da risultare vivibile.

    L'appartamento fa parte di un edificio degli anni 20 in zona Torpignattara e risulta essere accatastato come civile abitazione almeno nelle visure degli ultimi 40 anni. L'immobile non è quindi stato oggetto di condono.

    Secondo lei, in che rischi potrei incorrere in quanto l'appartamento non rispetta il requisito minimo (28 mq) previsto dal regolamento edilizio e d'igiene del Comune di Roma?

    Grazie in anticipo,

    Stefano

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    1. Ciao, occorre verificare che fin dall'originaria costruzione sia stato così piccolo. già se esistesse la planimetria catastale del 1939 sarebbe un buon indizio, oppure si potrebbe andare a ricercare il progetto originario di costruzione del fabbricato presso la conservatoria a piazza della chiesa nuova. Se in catasto dovesse risultare una planimetria più recente del 1941 allora già sarebbe indizio di sospetto: se l'appartamento è stato realizzato per esempio da frazionamento successivamente a tale data sarebbe di fatto in uno stato abusivo.

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  7. Gentile Arch. Campagna,
    le scrivo per avere un chiarimento in merito al certificato di agibilità:
    io emio fratello siamo soci di una società che consiste in un bar e un supermercato, si trovano in due locali distanti circa 20 metri e con nessun collegamento tra loro. Si è deciso ora di separare le due attività una a me e l'altra a mio fratello, il commercialista per fare ciò ha richiesto i certificati di agibilità dei due locali. Noi non possediamo tali certificati, i locali sono stati realizzati uno negli anni '70 e l'altro negli anni '80 e non sono stati mai modificati. Vengo al dunque, per richiedere tali certificati dovremo fare degli interventi sugli edifici o è possibile superare tale situazione in altro modo?
    Grazie.
    Enzo

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    1. Salve Enzo,
      il certificato di agibilità è una di quelle procedure che varia molto da città a città. Per Roma, questo viene rilasciato solo ed esclusivamente per l'intero fabbricato: quindi se i vostri locali sono parte di un fabbricato più ampio, dovrete cercare se esiste il certificato di agibilità dell'intero stabile, e quello varrà anche per i vostri locali. Se invece parliamo di immobili che coincidono con il fabbricato stesso (tipo un capannone industriale insomma) allora il certificato deve esistere per il singolo immobile. Solo nel caso in cui l'immobile fosse stato oggetto di condono edilizio è possibile ottenere il certificato di agibilità per la singola unità immobiliare.

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  8. Buongiorno gentile Architetto,
    Le scrivo per un quesito in tema di ex abitabilità perchè
    sto vendendo casa e per farlo voglio avere e consegnare tutti i documenti in regola ad un probabile acquirente e quello che mi sta dando più da pensare è l'abitabilità o agibilità. Il condominio è stato costruito con regolare licenza edilizia del 1990, ultimato nel 1992 ed è stato rilasciato il certificato di abitabilità dalla ASL nel 1995, di cui ho regolare copia anche con l'imbocco in fogna. Ho poi provato a vedere se risultava on line, dal sito del Comune di Roma, anche il certificato di agibilità, ma senza successo, nella mia via che è lunga 6km ce ne sono solo tre di certificati rilasciati che risultano dal sito, ma diciamo che potrebbe non essere aggiornato, bah!
    Comunque quello che vorrei capire è: visto che ho il certificato della ASL significa che l'immobile è abitabile, ma non vuol dire che poi il costruttore abbia trasmesso la pratica in Comune per il certificato emesso dal comune stesso, o invece quello è il certificato e posso considerarlo valido per allegarlo ai documenti di casa? Se la risposta è negativa cosa si può fare adesso?
    Sperando di essere stato chiaro La ringrazio gentile Architetto per la risposta e per quanto fa con il suo blog.
    Cordiali saluti
    Adriano

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    1. Ciao Adriano,
      il certificato dell'asl non è la "vera" agibilità, che viene rilasciata solo e soltanto dal Comune. Se non risulta nella visura on-line significa o che c'è qualche dato inserito male che non te la fa trovare, oppure che non esiste. L'archivio a cui si accede per la ricerca on.line è sempre aggiornato.
      Il certificato di agibilità può anche essere richiesto a posteriori, fornendo tutta una serie di documenti, ma purtroppo non può essere rilasciato per il singolo appartamento ma solo e soltanto per l'intero fabbricato, e la richiesta deve farla l'amministratore di condominio.
      L'agibilità tuttavia non è indispensabile per vendere, ma mi sembra comunque il caso di sollevare la problematica con l'amministratore per risolverla quanto prima.

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  9. Grazie mille per la pronta risposta, gentile Architetto, presumo che la richiesta a posteriori vada fatta secondo i criteri del DPR 380/01 quindi chiedendo l'agibilità con tutto ciò che ne consegue dal punto di vista burocratico e di maggioranze.
    Sono al corrente che l'agibilità non è indispensabile per la vendita, ma se l'acquirente me la dovesse chiedere, visto ch è un suo diritto pretenderela, vorrei essere pronto a fornirla, ovviamente se possibile. L'ultima speranza è risentire il costruttore e vedere se hanno una ricevuta di presentazione al Comune e che magari è ferma in qualche archivo polveroso.
    La ringrazio ancora per la gentilezza e la professionalità, eventualmente farò il suo nome all'amministratore per risolvere la questione.
    Adriano

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  10. Ciao Marco,
    il tuo blog ci ha aiutato a chiarire tanti in dubbi indiverse occasioni...
    In questo momento dobbiamo redarre una pratica "DIA onerosa", l'intervento riguarda la trasformazione di tre finestre in porte finestre, su una facciata di un appartamento sito al piano terra al 19°municipio. Il tecnico ci ha detto velocemente che per quanto riguarda la reversale dobbiamo calcolare il 10% degli oneri (lui li ha definiti calcoloni)....ci aiuti a capire che calcoli dobbiamo fare?
    gli oneri dovuti in questo caso quali sono?
    grazie.
    Paola e Fabiana

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    1. Ciao Paola, è molto semplice, devi applicare le "regole" di cui parlo in questo post http://architetticampagna.blogspot.com/2012/04/gli-oneri-concessori-per-le.html calcolerai, nel computo, la demolizione dei parapetti murari e il rifacimento degli infissi nella sola porzione in cui adesso non esistono (quindi la porzione di infisso che viene realizzata dove adesso c'è il parapetto) anche se l'infisso verrà ovviamente rifatto tutto (p.e. se ora hai una finestra larga 120 e alta 140, e diventerà 120 x 220, dovrai calcolare il nuovo infisso solo per 120x80). il 10% forfetario volendo lo accettano sempre, perché viene sempre di più che non applicare le formulette che trovi nel post. Ma segui le istruzioni del post, viene una cosa più "pulita". ciao!

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  11. Grazie Marco.
    sei davvero gentile.
    un saluto e ancora grazie.
    Paola

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  12. Ciao Marco, volevo chiedere una cosa riguardo ai muri di cinta.
    Un cliente ha il muro di cinta (non so se sia la definizione giusta) che da su strada comunale che vorrebbe portare all'altezza massima consentita.
    Io non riesco a capire essa quale sia. So dei 3 mt massimi ma non capisco se riguarda i muri che separano due abitazioni oppure riguardano anche i muri che danno su strada.
    Oltretutto vorrebbe mettere sopra ad esso delle barriere fonoisolanti perchè strada con passaggio di numerose ambulanze, stando vicino all'ospedale.
    Sicuramente puoi aiutarmi in questo.
    Grazie sempre di tutto.
    Emanuele

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    1. CIao Emanuele, sinceramente non mi sono mai occupato di un caso del genere, comunque immagino che le limitazioni alle altezze dei muri siano imposte anche dal fatto se il muro impedisce la visuale a terzi, o comunque che il muro non possa superare la quota d'imposta delle finestre di eventuali edifici frontestanti. Insomma bisognerebbe considerare un insieme di fattori.

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  13. Ciao Marco,
    complimenti per il blog!ho letto il tuo articolo in merito alla redazione di un docfa, avrei bisogno di una info riguardo la compilazione dei primi dati generali.

    Il quesito è il seguente:

    oggetto_ variazione catastale planimetrica per diversa distribuzione degli spazi interni

    Al momento di compilare il modello d, inserisco i relativi identificativi catastali del villino in oggetto A/7 (fa parte di un complesso a schiera)e della corte esclusiva, entrambi presentano ovviamente stesso foglio, particella ma diverso subalterno, il primo per il villino il secondo per la corte.

    Inserisco i dati di classamento, mi risulta solo un unico dato di classamento comprendente sia la corte che il villino come previsto da ciò che ho acquisito dalla visura da me effettuata,e fino a qui tutto ok, al momento però di compilare i dati del modello 1N/2N mi risulta un solo subalterno (quello del villino) e non quello della corte pur inserito nel modello d.
    Non comparendo nel modello 1N/2N, ovviamente non è presente nell'elenco subalterni, mi chiedo se ciò è dato dal fatto che forse la corte non produce una sua rendita?io però non ho specificato alcuna categoria nel caso della corte??oppure da qualche mio sbaglio di inserimento dei dati?
    Nella planimetria catastale attuale priva delle variazioni, tale corte è denominata corte esclusiva (sub.x) mentre il villino presenta il suo relativo subalterno da dove è possibile ricavare tutti i suoi identificativi catastali.

    Infine nella voce A-B del modello 1N, in A vi risultano i riferimenti catastali del fabbricato, mi richiede di inserire i dati sia del C.T. che del C.E.U. forse alla voce del C.T. devo inserire il subalterno della corte esclusiva??

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  14. Che non ti chieda i moduli N è normale, se l'hai individuato come F/5, ma secondo me è sbagliato: mi è capitato una volta su un fabbicato ma dato che dovevo fare solo l'elaborato planimetrico non mi sono posto il problema: comunque se hai due subalterni diversi per l'interno e per l'esterno è normale che poi nell'elenco fabbricato compaia solo uno dei due subalterni. Se una unità immobiliare ha una corte esterna esclusiva, questa non dovrebbe avere un subalterno autonomo ma dovrebbe essere annessa al subalterno dell'appartamento ed essere rappresentata nella planimetria. Altrimenti, se è uno spazio esterno autonomo allora non ha un suo subalterno ma una sua particella autonoma nel foglio. Secondo me così è più corretto. Alla fine del modello 1N devi mettere solo foglio e particella, non vuole sapere i subalterni.

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  15. Ciao Marco,
    mi trovo di nuovo qui a chiederti un consiglio.
    Le tue risposte sono sempre precise ed esplicative.
    Ti contatto perchè ho trovato una difformità in una planimetria catastale.
    Lo stato attuale non coincide in parte alla planimetria in catasto.
    Dato che il cliente dovrebbe fare un'altra pratica sull'immobile, volevo sapere se potevo fare qualche operazione con il docfa tipo "esatta rappresentazione grafica" oppure devo orientarmi verso una cila o cila in sanatoria per poter regolarizzare il tutto, anche se il cliente mi ha detto che non ha mai cambiato la disposizione di casa da quando l'ha comprata.
    Grazie mille.
    Emanuele

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    1. Ciao Emanuele,
      la tua è una situazione molto frequente. Se vuoi seguire l'iter burocratico più corretto, dovresti prima sanare le difformità riscontrate con una CILA a sanatoria e solo successivamente presentare l'autorizzazione per i nuovi lavori.
      A volte capita, ma non è un iter cristallino, che sia più semplice iniziare i lavori senza titolo, rimuovere subito le non conformità e quindi depositare una CILA in corso d'opera, la cui sanzione è molto inferiore a quella per una CILA a sanatoria e soprattutto non devi presentare due pratiche distinte. Se i lavori sono di sola manutenzione straordinaria il committente rischia la sola sanzione amministrativa di 258 euro in caso di controlli prima del deposito della CILA in corso d'opera.

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  16. Da una ricerca in internet per cercare di risolvere un problema mi sono imbattuto in questo interessante e incredibile blog. Mi chiamo Giuseppe e stavo cercando di completare un Docfa, realizzato come molti altri prima. La novità è il fatto che, controvoglia, ho dovuto cambiare computer e ora il sistema operativo, Windows 8, probabilmente confligge con il programma Docfa; ho letto, infatti, altri post che descrivono lo stesso problema. Con fatica e, grazie ad un amico più esperto, ho installato il programma, si apre, si lavora, sembra tutto normale ma, al momento della stampa di presentazione, generazione del PDF, esce una finestra che segnala un errore e il programma si chiude. Qualcuno sa come risolvere il problema?

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    1. Ciao Giuseppe, alcuni sostengono che sia sufficiente installare una specifica versione di java (j2re-1_4_2_06-windows-i586-p.exe) io ci ho provato ma ad un certo punto chiede di registrarsi per accedere all'archivio e cavoli vari ed ho lasciato perdere per mancanza materiale dei 5 minuti necessari a capire come funge. Inizialmente avevo installato una macchina virtuale con virtualbox in cui ci faccio girare il mio vecchio windows vista: quando devo lavorare in docfa accendo quella e lavoro da lì.

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  17. Sono sempre Giuseppe, questo è il testo che compare quando si prova a lanciare la stampa di presentazione.
    execution error: file 'C:\Docfa4\pgm\nzst00.Ibr\NZST00.int' error code 163, pc 27FB, call=1, seg=0 163 error message text not found.
    Qualcuno sa se si può risolvere?
    Grazie. Saluti, Giuseppe

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  18. Salve, vorrei porre un quesito. Dovrei presentare una cila per interventi di manutenzione eseguiti su un appartamento (spostamento di tramezzi) già eseguiti. Analizzando i vari documenti presenti in rete, vedo che sono opere sanabili con cila, che sono da versare 250 € oer diritti di segreteria e 258 di sanzione..ma andando a parlare con i tecnici dell'Ufficio Tecnico competente, mi dicono che dipende da quando sono stati eseguiti gli interventi (sia la sanzione sia il modello che devo utilizzare per la presentazione...). Mi pare un po' strano. Qualcuno sa darmi delucidazioni?

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    1. Ciao, la questione è secondo me controversa: le ms sono liberalizzate dal 2010, e alcuni sostengono che la legge amministrativa sulle.sanatorie vada applicata.seguendo la legge.in vigore al momento della realizzazione dell'abuso e non in base alla legge in vigore. L'assurdo per me sta nel fatto che la legge.è cambiata tante volte, e il fare una semplice.distinzione.tra Ante e post 2010 è riduttivo. Cmq per opere ante 2010 ti chiederanno una scia e 516 euro + 1000 di sanzione regionale, per opere post 2010 251 euro + 258 di.sanzione.

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  19. Marco,
    stavo leggendo le novità del decreto del fare,
    e volevo sapere che ne pensi tu in merito al fatto che potranno essere richieste allo Sportello Unico di provvedere all’acquisizione da enti terzi di tutte i pareri e le autorizzazioni preliminari necessarie per l’intervento edilizio.
    In particolare per quanto riguarda il Genio civile: potrei inviare al Municipio la pratica per l'autorizzazione sismica, e poi ci pensano loro!?! e il SITAS!!!
    Ciao grazie Alessandro

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    1. Ciao Alessandro,
      l'obbligo della centralità dello sportello unico esisteva già nel dpr 380, ed è stato poi ulteriormente rafforzato da non mi ricordo quale legge del 2012, e qui ancora una volta ribadito. Per quanto riguarda il sitas, ricorda che è una procedura regionale, e quindi le regioni hanno facoltà di istituire delle procedure specifiche al di là di quello che viene imposto a livello nazionale (entro certi limiti!!). Detto fra noi, a Roma lo sportello unico non funziona proprio così... :P

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  20. allora niente... rimane tutto nello stesso (terribile) modo
    ti ringrazio in ritardo della risposta, sono stato fuori..
    ciao

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  21. Grazie per la risposta! Penso proprio che le opere (realizzate "in economia") risulteranno effettuate dopo il 2010! ;-)

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    1. Aspetta, non è così facile: il municipio ti chiederà necessariamente l'indicazione del nominativo dell'impresa esecutrice, perché nelle opere edili è praticamente impossibile che non vengano coinvolti gli impianti, e gli impianti devono essere obbligatoriamente toccati da personale qualificato, e quindi il ricorso all'impresa è praticamente sempre obbligatorio. Una volta ho provato in un municipio a farmi passare una pratica dimostrando e contro-dimostrando che la CILA era per la realizazione di un anti-bagno che non aveva nessun impianto e che quindi il committente se lo poteva fare in economia, ma non c'è stato verso. Forse sul punto i municipi sono un po troppo fiscali, ma è anche vero che devono tutelarsi contro gente che cerca di fargli passare cose palesemente false. Dunque la CILA a sanatoria per opere post 2010 implica comunque l'indicazione dell'impresa e la trasmissione del relativo DURC in corso di validità al momento dell'esecuzione dei lavori.

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  22. Bé..non necessariamente..esiste la DiRi con il DM 37/08..

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    1. Beh secondo me sarebbe un uso improprio della DiRi, e comunque davvero te la sentiresti di dichiarare come realizzato a regola d'arte un impianto elettrico fatto dal tuo cliente tuttofare? io già sono entrato in ansia perché il mio amministratore mi ha chiesto la dichiarazione di rispondenza di degli impianti che non ho visto fare con i miei occhi...
      comunque il problema è la chiusura totale dei municipi alla possibilità di presentare una cila a sanatoria per opere post 2010 senza indicare l'impresa: se ci riesci, o se magari vieni a sapere che qualche municipio in particolare accetta la procedura, fammi sapere perché sarebbe davvero importante! :-))

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  23. Ciao Marco, innanzitutto grazie per la tua disponibilità.
    Ti pongo ora la questione: i proprietari di un negozio al centro di Roma mi hanno chiesto di reperire tutta la relativa documentazione per verificarne la regolarita edilizia dell'immobile. La richiesta nasce dal fatto che la planimetria catastale del 93 non è conforme allo stato attuale perchè non riporta un servizio igienico attualmente esistente. Inoltre nell'atto di compravendita avvenuta nel 2000 si fa riferimento ad una concessione in sanatoria rilasciata nel 97 ai sensi della 47/85 , concessione di cui ho copia senza però elaborati grafici attestanti lo stato dei luoghi sanati. Come mi consigli di muovermi? Grazie molte.

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    1. La legittimità sarà senz'altro rappresentata dalla domanda di condono: puoi fare all'ufficio in via di decima una formale richiesta di accesso agli atti e chiedere la copia di tutto l'incartamento, su delega dell'attuale proprietario. Credo che comunque prima devi prendere un appuntamento per via telematica per la preventiva visione della pratica: chiama il call-center dell'ufficio e chiedi qual'è la procedura. Andare più indietro nel tempo può non servire, comunque potresti andare in viale ciamarra, all'ufficio centrale del catasto, ed effettuare una visura planimetrica storica per vedere se esiste la planimetria d'impianto del 1939. Se questa non dovesse esistere, puoi andare in piazza dell'orologio a fare una visura all'archivio storico capitolino per vedere se esiste un qualche progetto del fabbricato, ma se il palazzo è di prima della metà dell'800 probabilmente non troverai nulla.

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  24. Mi scusi se la disturbo ho letto il suo interessantissimo Blog e , manco a farlo apposta, mi sono ritrovato a pieno in un problema che lei riporta: ereditato una casa con cucina spostata nel 1980 dalla proprietaria poi deceduta e adesso casa affittata. L'inquilino si accorge, io nemmeno lo sapevo, che la cucina non è a norma. Ora il locale è ventilato e si può fare un lavoro di cappa per i fumi da cottura. Ma come renderla a norma? Lei conosce un consulente che può aiutarmi a sanare questa cosa? Il mio municipio è il 18. La ringrazio tanto per l'eventuale risposta non so proprio a chi rivolgermi e non so proprio che fare anche perchè l'inquilino ha un regolare contratto 4+ 4 e la moglie ansiogena si è convinta che i figli possono morire per il gas. Faccio presente che la cucina è lì dal 1980, 33 anni....

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    1. Salve Giacomo,
      immagino che il motivo della mancanza di conformità risieda nell'assenza della finestra, obbligatoria per legge. Se così fosse ci sarebbe poco da fare: o si crea una finestra nel vano (se è possibile, se il condominio non si oppone, etc etc) oppure occorre spostare od annettere la cucina ad un vano che abbia almeno 1,5mq di finestra apribile verso l'esterno (quindi no chiostrine). La ventilazione meccanica non basta, o meglio da un punto di vista tecnologico un impianto ben fatto è meglio anche della finestra, ma il requisito per le abitazioni è proprio nella finestra, e non è possibile derogare. L'unico ente che potrebbe concederle la deroga è la ASL, la quale però non penso proprio che si vada a pronunciare su una cucina cieca.

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  25. Grazie per le interessantissime informazioni che trovo nel sito.
    Sono un architetto anche io e mi occupo di ristrutturazioni spesso nel territorio romano che è un labirinto di regole e non solo!
    Faccio capo al blog per vari dubbi e per questo ringrazio per il lavoro.
    Vi lascio il mio sito, insieme a quello di mio marito, che è un geologo, laddove aveste bisogno di una consulenza geologica.
    http://www.geastudio.net/Home.html

    grazie e buon lavoro

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  26. Salve Architetto,
    la ringrazio anticipatamente per la disponibilità, dobbiamo demolire una scala in cemento armato, sostituendola con una in legno autoportante. Ci troviamo in un locale commerciale (c1), privo di vincoli da parte della soprintendenza, ovviamente a Roma. Non riesco a trovare nel regolamento edilizio particolari riferimenti. Serve parere del genio civile o basta una scheda tecnica della scala? Basta presentare una pratica CILA in comune?

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    1. Salve,
      occorre depositare una SCIA, in quanto si va ad intervenire su elementi strutturali. Il deposito al genio civile è obbligatorio: se ci si trova nella roma oltre la riva destra del tevere, è sufficiente depositare i nuovi calcoli strutturali, perché non si è soggetti a nulla osta. Invece se si è nella Roma oltre la riva sinistra del Tevere si è soggetti al nulla osta sismico (le due metà di roma hanno rischio sismico diverso).

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    2. Grazie mille per la risposta, ma nel caso specifico mi domando, quali calcoli devo depositare tenuto conto che la scala collega il piano terra all'interrato e la nuova scala in progetto è del tipo autoportante??

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    3. bisogna stilare un computo metrico redatto sulla base dei prezzi ufficiali della regione lazio per le opere di demolizione e ricostruzione: quella sarà la base per il calcolo degli oneri sul costo di costruzione. Per le urbanizzazioni invece, non dovrebbero essere dovute perché non vi è mutamento sostanziale delle caratteristiche dell'edificio.

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  27. Buongiorno Architetto

    ho una domanda, vorrei acquistare in centro storico zona monteverde in un palazzo anni 40 un c2 da trasformare in c3 sono circa 250 mq , presenterei dia per ristrutturazione e cambio d'uso. quanto puo' venirmi a costare? Grazie mille

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    1. Non dovrebbe venire molto, perché magazzini e artigianato produttivo sono nella stessa categoria di carico urbanistico, quindi non dovresti avere monetizzazioni (va verificato, ora non posso accedere al prg). Dunque l'onerosità dovrebbe essere più che altro legata alle opere edili eventualmente necessarie, sempre facendo prima le varie verifiche della delibera 19/2001.

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  28. Buonasera Arch., avrei necessità del tuo supporto: devo aprire una DIA onerosa relativa ad una villetta bifamiliare per apertura di nuove finestre, una trasformazione di una finestra in porta, la creazione di un ballatoio per l'accesso all'appartamento inferiore che si affaccia sul giardino ( oggi l'accesso avviene tramite 4 scalini traballanti) e la modifica strutturale ad un balcone per un pareggiamento delle dimensioni ( oggi è costituito da un tratto continuo ma di diversa larghezza 70 cm e 130 cm, lo porteremmo tutto a 130 cm). Abbiamo l'ok di regione e sovrintendenza , in quanto siamo sottoposti a vincoli, dopo la DIA andremo al Genio civile per le modifiche strutturali, ma avrei necessità secondo la tua esperienza se per gli oneri di concessione, vanno pagati anche l'urbanizzazione e se va fatta la monetizzazione. Inoltre gli oneri di concession si pagano con riferimento al calcolo del computo metrico estimativo e non con il calcolo del costo di costruzione della tabella A, giusto?Grazie

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    1. l'urbanizzazione non è dovuta per le modifiche delle finestre, ma sinceramente non saprei per la scala esterna...immagino di no, perché non fa SUL e quindi dovrebbe seguire lo stesso criterio. Dovresti dunque pagare solo gli oneri sul costo di costruzione, calcolato col computo metrico che ricomprende tanto gli infissi quanto la scala esterna.
      Il deposito al genio va fatto prima di depositare la DIA.
      La monetizzazione non va fatta perché non c'è variazione alcuna di carichi urbanistici.

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  29. Grazie per la tue precisazioni, anche se sul deposito al Genio ho trovato sempre pareri contrastanti, c'è chi sostiene perchè presentare prima al Genio delle attività che comunque potrebbero essere non consentite dalla amministrazione comunale?

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    1. Perché gli uffici gestiscono responsabilità diverse: è il committente, per tramite del tecnico progettista e direttore lavori che implicitamente si assume la responsabilità di andare poi a richiedere i titoli abilitativi eventualmente necessari da un punto di vista urbanistico. Al genio interessa che siano giusti i calcoli strutturali ed in conformità alla normativa tecnica vigente, mentre il comune si occupa solo dell'aspetto urbanstico. Comunque in alcuni casi il deposito al genio si può fare anche dopo la DIA, ma i lavori in ogni caso devono iniziare solo dopo il deposito al genio.

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  30. Gent.mo Architetto, mi sono letto le 34 pagine della Agenzie delle Entrate per quanto riguarda le agevolazioni fiscali ristrutturazioni e quelle per i mobilino senza avere dopo la lettura ancora qualche dubbio! Nel mio appartamento voglio ristrutturare completamente due bagni cioè li porto a nudo e li progetto ex novo senza variazione di volumi. La impresa a cui ho dato incarico si avvarrà per completare l'opera di due liberi professionisti: elettricista e imbianchino. Alla luce di queste informazioni le chiedo
    1- Questa ristrutturazione è considerata come manutenzione straordinaria?
    2- Devo come committente fare la comunicazione alla ASL (in Toscana si fa su un sito protetto a cui si accede solo con lettore e carta sanitaria)?
    3-Se non obbligatoria basta la autocertifiocazione di inizio lavori?
    4-Volendo cambiare tutta la cucina posso dedurmi il 50 % delle spese sostenute per acquisto,trasporto ,montaggio e allaccio della stessa?
    Grazie anticipatamente della sua cortese risposta

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    1. 1. secondo la normativa fiscale si, secondo quella urbanistica no.
      2. se i due subappaltatori sono iscritti in camera di commercio come "lavoratori autonomi" non deve fare la comunicaizone alla ASL, viceversa, si.
      3. non è obbligatoria la comunicazione inizio lavori, può fare quella facoltativa.
      4. secondo me no, perché i benefici sui mobili sono accessibili solo quando si eseguono opere che sono definite di "ristrutturazione edilizia" per il fisco (ovvero manutenzione straordinaria per l'urbanistica).

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  31. Gentile Marco,
    sto lavorando ad un intervento di ristrutturazione di un appartamento che prevede oltre alle normali modifiche delle tramezzature interne, anche l'allargamento di una portafinestra (su un muro di facciata presumibilmente portante) che da accesso ad un terrazzo tramite una cerchiatura perimetrale. L'appartamento è al 4 piano di un palazzetto di modeste dimensioni. Avevo capito che con le nuove modifiche del dpr380 questo tipo di intervento era assoggettato a SCIA, ma al municipio mi hanno detto che bisogna presentare una DIA e allegare un computo metrico circa i costi dell'intervento strutturale per determinarne gli oneri concessori.
    Altro quesito: su questo terrazzo il cliente vorrebbe realizzare una tettoia in legno. Ci sono dei margini per far risultare questo tipo di intervento senza assoggettarlo in DIA? La struttura deve essere facilmente smontabile e avere una copertura "anche" retrattile? E' necessario un calcolo strutturale della tettoia?Vanno calcolati i costi di costruzione anche su questa?

    grazie per la futura risposta

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    1. Ciao Roberto,
      il fatto che le modifiche dei vani finestra vadano in DIA è specificato nella circolare esplicativa del dipartimento PAU di giugno 2012, quindi ti confermo quello che ti hanno detto al municipio. Secondo invece la circolare più recente, è stato assodato che NON si devono pagare gli oneri di urbanizzazione per le modifiche prospettiche, ma solo quelli sul costo di costruzione.
      Per il secondo quesito occorre distinguere tra pensiline e tettoie. La pensilina è attaccata solo al muro e, se non sporge per più di 120cm, è autorizzabile in SCIA e non è onerosa (la puoi comunque rappresentare nella DIA, ma non dovrai calcolare l'onerosità). Se supera i 120cm o se ha dei pilastrini che scaricano il peso da qualche altra parte che non sia lo stesso muro, allora è classificata tettoia e va comunque in DIA ed è onerosa, ed in questo caso si pagano anche le urbanizzazioni. IN questo secondo caso, inoltre, dovrai verificare che la modifica della sagoma (perché di ciò si tratta) non vada ad interferire con le distanze minime dai confini e dalle superfici finestrate di altri fabbricati. Inoltre, occorre la verifica strutturale del balconcino, se i pilastrini vi poggiano.
      Non vi è differenza se la struttura è "facilmente smontabile".
      Se sei dentro le mura aureliane comuqnue non si può fare. Se se fuori dalle mura ma dentro la città storica devi chiedere il parere al coque (anche per allargare la finestra).

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  32. Salve Arch. Campagna, devo ammettere che sono piacevolmente solito controllare il suo sito dal momento che a Roma ogni municipio esprime pareri differenti in merito, spesso, alla stessa pratica (ex. cila...scia..) e qui fortunatamente trovo risposte meticolose. Ho preso da poco un lavoro, una ristrutturazione interna..sostanzialmente procederò con CILA visto che si tratta di semplici demolizioni e ricostruzioni murarie e manutenzione ordinaria (fortunatamente non ho soppalchi..che ho scoperto essere soggetti a SCIA anche se non abitabili, almeno nell'ex IX Municipio di Roma, :D ). In merito a questo lavoro, il committente necessita di un secondo bagno di servizio che vorrebbe realizzare al posto dell'attuale ripostiglio, volevo quindi gentilmente chiederle se la CILA va bene o magari è preferibile una SCIA. In altri lavori di cui mi sono occupato, non mi è mai capitata questa situazione, volevo quindi un suo consiglio. Altra domanda...lo stesso committente provvederà alla detrazione fiscale che attualmente risulta essere del 50%, ed ancora non è stata prorogata per il 2014. Io ho intenzione di protocollare entro il 31 dicembre..pensa che qualora non ci fosse la proroga, il cliente potrà sfruttare comunque il 50% facendo fede alla data di protocollo?

    La ringrazio per la collaborazione e la disponibilità.
    Dott. Arch. Andrea Ribechini

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    1. Salve,
      le opere rientrano in CILA senza problemi. se alla fine non dovessero prorogare le detrazioni, gli importi comunque già fatturati entro quest'anno non hanno problemi: importi fatturati nell'anno prossimo andrebbero al 36%, ma vedrai che la promulgheranno.

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  33. Salve.
    La ringrazio per la risposta. In tutti i modi ieri è stata approvata la legge sulla stabilità, quindi proroga della detrazione Irpef al 50% per lavori di ristrutturazione edilizia e al 65% per quelli di risparmio energetico per tutto il 2014.
    Saluti. Andrea Ribechini

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    1. Ottimo, attenderò la pubblicazione in gazzetta per fare un breve post a riguardo. Grazie dell'avviso ;-)

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  34. Gentile Architetto,
    mi complimento per questo blog, così completo e preciso.
    Ho intenzione di avviare un’attività di casa vacanze a Roma, e sto acquistando un piccolo appartamento da adibire a questo scopo. Si tratta di circa 35 mq netti, suddivisi in due camere da rispettivamente 12 e 13 mq, cucina di 6 mq, servizio e disimpegno di 2 mq ciascuno. La planimetria si trova qui
    http://it.tinypic.com/r/jrbkna/5
    Per quanto riesco a capire, non potrò mantenere l’attuale suddivisione perché non rispetta i minimi richiesti dal Regolamento edilizio comunale e da quello turistico della Regione e sarò costretto a ridistribuire gli spazi.
    Infatti i regolamenti di cui sopra richiedono che un’abitazione per due persone sia dotata di una camera da letto di almeno 14 mq, un soggiorno di almeno 14 mq, un punto di cottura, anche annesso al soggiorno, e un servizio di cui non è indicata la superficie.
    Sembra quindi che la superficie minima richiesta sia di 28 mq più quella del servizio; diciamo quindi che 30 mq potrebbero essere sufficienti per alloggiare due persone.
    Quello che non comprendo è che gli stessi regolamenti richiedano però almeno 38 mq per un monolocale!
    Allora bastano 30 mq per un bilocale, ma ne occorrono 38 per un monolocale?
    Che ne dici? (per piacere non dirmi di scegliere un altro appartamento)
    Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente.

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    1. Salve Carlo,
      il regolamento stabilisce sia la dimensione minima dei singoli ambienti, e sia la dimensione minima complessiva che l'immobile deve avere in funzione del numero di abitanti potenziali. L'alloggo "monostanza" per una sola persona deve essere di 28mq mentre per due persone il minimo è 38mq. In genere questi si itendono mq lordi, mentre le superfici delle singole stanze si intendono netti calpestabili. Diciamo che questo appartamento certamente è abitabile per una persona, ma per esserlo per due occorrerebbe verificare che raggiunga i 38mq di superficie lorda. Per superare l'empasse normativo relativo alle superfici minime degli ambienti, dovresti "togliere" tutte le porte, tranne ovviamente quella del bagno, per avere un ambiente "unico". Il cucinino, se attualmente sta all'ingresso, è totalmente fuori norma, e non potrebbe rimanervi in futuro: dovresti riuscire a collocarlo in uno dei due ambienti principali.

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    2. scusa, ho rivisto la piantina: il cucinino è a norma, ho detto una stupidaggine.

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  35. Gentilissimo architetto,
    volevo porle dei quesiti in merito ad un accatastamento che devo redigere.
    Scusi le domande banali, ma è il primo docfa che faccio. (Nel suo blog riguardante gli accatastamenti non riesco ad inviarle la mia mail).

    I muri perimetrali della mia U.I. hanno uno spessore maggiore di 50 cm. Quando creo i poligoni calcolo quindi metà muro?
    L’appartamento ha un piccolo soppalco adibito a ripostiglio. In realtà non ha nemmeno i requisiti per essere chiamato ripostiglio perché ha un altezza media di 145 cm. infatti sulla DIA l’ho indicato come "spazio non abitabile". Quando creo il poligono lo indico come “superficie non rilevante ai fini catastali" (e quindi non conteggio nessun vano), oppure lo indico come "vano accessorio indiretto comunicante" (quindi si conteggerebbe come vano)?
    Nel planimetrico le scale nell'area comune è bene rappresentarle?
    L’estratto di mappa del catasto rappresenta in modo errato il mio fabbricato in quanto compare una parte eccedente che in realtà non esiste. Probabilmente, chi ai tempi ha fatto l’ultimo inserimento, non ha corretto quanto sopra o probabilmente sono state fatte delle modifiche regolarmente denunciate in comune ma non più sistemate al catasto. Io dovrei semplicemente sistemare la situazione planimetrica di un appartamento con una pratica docfa, ma non so se è mio dovere anche denunciare questa incongruenza (tra l’altro di pregeo non ne so niente! Nn ho neppure gli strumenti del caso). Come mi comporto?

    La ringrazio anticipatamente per il suo prezioso aiuto…

    Alan

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    1. Ciao, il limite dello spessore dei muri da ricomprendere nel poligono è proprio 50cm: se avessi avuto muri più spessi, ti dovevi fermare a 50cm di spessore, ma nel tuo caso il muro va ricompreso tutto.
      il soppalco puoi poligonarlo come accessorio con accesso diretto.
      Nella planimetria si devono rappresentare gli spazi comuni, se non è presente nel fabbricato l'elaborato planimetrico.
      l'estratto di mappa non lo puoi modificare con docfa, quindi ignora il problema e basta: la questione se la porrà il tecnico che un domani dovrà intervenire a livello di pregeo.

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  36. Grazie Marco!
    Sei stato preziosissimo!
    Dovrei darti una percentuale...;)

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    1. A tuo buon cuore ;-) e cmq complimenti: hai scritto il commento n°2000 su questo blog :-p

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  37. Gentile Architetto, gradirei sapere le caratteristiche tecniche che un armadio (vetro/ alluminio) dovrebbe rispettare per non incorrere in problematiche di abuso edilizio. Ossia vi sono delle misure da rispettare o, come mi è stato detto, l'importante è che sia smontabile ossia corpo a se, quindi non ancorato a muri perimetrali. L'armadio in questione andrebbe posto in un angolo, all'interno di uno spazio (giardino) privato. La ringrazio. Egidio.

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    1. Salve, l'armadio, per essere tale, deve essere un elemento a sè stante, dunque rimovibile "senza demolizioni" ed avere una struttura del tutto autonoma che lo renda assimilabile, appunto, all'arredo. Detto ciò, può essere ancorato al muro con dei tasselli per garantirne la stabilità.

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  38. buongiorno Architetto,
    grazie degli spunti e del tempo che dedicherà a questo blog. Dall'assiduità e dalla precisione delle risposte deduco non debba essere poco.

    Ho scritto tempo fa ma ahimè non riesco a ritrovare il mio post, ragion per cui ripropongo.

    Devo realizzare un cambio di destinazione d'uso in un locale C1 in tessuto T1 (medievale, il peggior nemico!!). Deve diventare T3, laboratorio ortofrutta.

    Sono alle prime armi e mi chiedevo le seguenti cose:
    _ come vengono calcolati gli oneri per il passaggio? Dobbiamo pagarli nella DIA onerosa o posso protocollare e successivamente a comunicazione dell'ammontare procedere con il pagamento?
    - ho già l'estratto del catastale del 1939. Dove posso trovare gli stralci di prg ed il resto necessario da allegare alla DIA?

    Per ora solo questo in caso dovessi avere altre perplessità (sicuro!) mi riservo di ripostare, nella speranza che possa essere utile anche ad altri.

    grazie,
    tommaso villa

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    1. Ciao, gli oneri devi quantificarli nella relazione tecnica della DIA, e poi hai due vie: o li paghi prima, ed alleghi alla DIA la ricevuta, oppure aspetti che il municipio ti scriva dicendoti di pagarli. In genere conviene la prima, ma devi essere sicuro che la pratica nella sua interezza sia completa (i tecnici del primo municipio le spulciano sempre molto bene prima di fartele protocollare: il che da un lato è un bene). Comunque oggi è possibile anche il cambio d'uso in CILA, se per attività commerciale: leggi i miei post più recenti, ne troverai uno specifico.

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    2. grazie Marco,
      davvero gentile. Hai anche un punto di vista per la seconda domanda, quella riguardante gli stralci di piano?

      grazie,
      tommaso villa

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    3. gli stralci di prg li puoi prendere dal sito del dipartimento PAU: urbanistica.comune.roma.it lì trovi direttamente le tavole scaricabili. Devi cercare il prg2003 -> elaborati prescrittivi -> sistemi e regole -> tavole scala 1:5000 (per i tessuti della città storica) o 1:10.000 (per tutti gli altri tessuti). Il server del comune da un po di tempo è un po lento, a volte non te li fa scaricare. L'estratto di mappa catastale lo dovresti richiedere in catasto, se non hai un sistema di accesso on-line agli archivi catastali, tipo quello di visura spa.

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    4. ancora grazie ed alla prossima.
      tommaso villa

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    5. Marco,
      per dovevere di cronaca riporto quanto successo può essere utile a corollario del tuo suggerimento. La possibilità di realizzare l'intervento con CILA dato il cambio d'uso C2>C3 nella stessa tipologia di attività mi è stata al momento negata. Il tecnico sostiene che la disposizione del PAU espressa nella circolare del 23 dicembre 2013 non è ancora stata recepita dal I municipio. Conseguentemente non ha adeguato le procedure. La motivazione è per una maggior cautela dato il tessuto storico. Mi sembra tutta una grandissima c@@@@ta!! Voglio dire, se il legislatore cerca di semplificare non vedo perché poi i dirigenti indolenti non debbano fare lo sforzo di adeguarsi a loro volta. Assurdo.
      Grazie del suggerimento se vengo a capo di questa controversi aggiorno il post. tv

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    6. Strano, nella circolare non ci sono indicazioni su eventuali esclusioni del tessuto storico, ma tutto può essere in questo mondo di burocrazia. Se hai prescia, o presenti una pratica con procedura ordinaria (alla fine non cambia gran chè, se non per il silenzio-assenso) oppure provi ad andare a chiedere al dipartimento, i quali se pure ti dessero ragione comunque non ti rilasceranno nulla di scritto neanche sotto tortura.

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  39. ciao Marco,
    grazie delle tue risposte precise. Una domanda, come mai mi suggerisci il 2003 e non il 2008 vigente?

    grazie,
    tommaso

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    1. le tavole del 2008 sono solo quelle che contengono le modifiche a quelle del 2003, dove i colori sono riportati in sbiadito ed è ancora più difficile individuare i tessuti. L'estratto lo faccio sempre sulle tavole del 2003, e poi verifico se tante volte il mio immobile ha un tessuto modificato nelle tavole del 2008. ma generalmente le modifiche riguardano le perimetrazioni dei programmi integrati e cose simili.

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  40. Salve architetto,
    desidererei risolvere una questione che riporto qui sinteticamente.
    Negli anni 80 dei miei parenti acquistarono una casa accatastata nel 1943 che aveva un piccolo bagno con una misura interna di circa 1x0,80 m, un'altezza esterna partendo dal pavimento di circa 2,37 m, situato accanto alla finestra interna e in cui c’era solo il vaso e il lavabo. Dopo un po’ di tempo lo hanno ingrandito prendendo spazio dalla stanza accanto per poter inserire anche una vasca da bagno e il bide’ e renderlo, dunque, giustamente più civile e non più spartano com’era. Purtroppo, tali lavori non furono dichiarati ne’ al Comune ne’ al catasto . Adesso si vorrebbe regolarizzare il tutto, ma si è scoperto il seguente problema riguardo il bagno: ha un’altezza pari a 1,98 m che è inferiore all’altezza minima secondo la normativa edilizia che è di 2,40 m. Ora, il punto è che all’epoca dei lavori non si poteva fare altrimenti perché il tetto del bagno attuale non è altro che la prolunga di quello già esistente. Detto tutto ciò, si potrebbe sanare una tale situazione?
    Grazie per una eventuale risposta.

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    1. bisogna verificare se il lavoro è stato eseguito con regolare licenza oppure no. Purtroppo l'accatastamento è del 1943, quindi non è probante a fini urbanistici: occorre quindi andare a ritroso nel tempo per cercare il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione. Non necessariamente si troverà, perché quelli erano anni assai difficili e, al di là della guerra, alcune costruzioni erano "legittimamente" iniziate senza alcun titolo edilizio prima del 1941 ma poi completate dopo l'emanazione della legge urbanistica: sono i cosiddetti immobili fantasma, che sono legittimi ma nessuno può dimostrarlo. Verificate se ricadete all'esterno delle perimetrazioni del prg del 1931 (che non copriva l'intero territorio comunale ma solo il centro urbano): se state al di fuori forse si può fare qualcosa, ma certo il fatto che il bagno abbia una altezza sub-standard è molto, molto, molto dura.

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    2. Grazie ancora per la risposta. Può chiarirmi il punto in cui dice di verificare se si ricade all'esterno delle perimetrazioni del prg del 1931..?
      Saluti

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    3. Il PRG del 1931 semplicemente non considerava l'intero territorio comunale, ma solo una ristretta parte, ovvero il centro storico ed i quartieri subito limitrofi. Io questo piano cel'ho su dei vecchi libri di urbanistica, vedo però che su internet non si trova gran ché. ho trovato solo questo link facendo una ricerca veloce: http://www.cittasostenibili.it/urbana/urbana_Scheda_12.htm

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    4. Per concludere, può essere la seguente una soluzione al problema: visto che 2/3 del bagno attuale non sono altro - come detto in precedenza - che lo spazio tolto da una stanza accanto che era alta 3,04 m, se si demolisse il tetto per tale porzione, alla fine si avrebbe un bagno per 2/3 alto 3,04 m mentre per il rimanente 1/3 alto 1,98 m, con, in definitiva, un’altezza media che risulterebbe maggiore dell’altezza minima consentita pari a 2,40 m.
      Saluti e grazie per la sua gentile disponibilità.

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    5. Secondo me no: le altezze individuate nel regolamento edilizio sono minime inderogabili (ovvero derogabili ma solo con leggi speciali, tipo quella del condono), quindi un bagno non può avere porzioni alte meno del minimo di legge. Comunque la chiave di tutto è sempre la legittimità.

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    6. Quel link al PRG del 1931 fa riferimento alla città di Roma. Scusami, ma ho dimenticato di dire che la casa di cui ho parlato si trova a Bari. C'è qualcosa di simile anche per questa di città?

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    7. Beh devi riverificare un po tutti i discorsi fatti finora con la regolamentazione locale: bisogna vedere di che anno è il regolamento edilizio e dove è collocato l'immobile rispetto ai piani regolatori del passato.

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  41. Salve Architetto,
    seguo e leggo con interesse gli argomenti trattati e le discussioni generate. Sono una collega e mi accingo a scrivere per qualche dubbio su una pratica in sanatoria che mi è stata affidata per l'imminente vendita dell'immobile. Mi trovo nel Municipio I, città storica T3, immobile non presente nella Carta Qualità; dopo una ricerca all'Archivio Storico ho fortunatamente trovato il progetto con licenza edilizia dei primi del 1900 con situazione diversa dall'attuale. A questo punto sono messa a conoscenza dell'esistenza di n.3 pratiche del condono 2003, ancora aperte, per ampliamento, fusione e cambio destinazione d'uso. Per arrivare al deposito della pratica in sanatoria al comune, ho pensato di concludere il percorso del condono (anche se lungo) con un sollecito per vendita e quindi muovermi con una CILA in sanatoria per opere interne. La possibilità di pratica con atto d'obbligo con 3 condoni gravanti mi sembra troppo pericolosa e vorrei evitarla, anche se il cliente ha premura. Mi sarebbe molto utile un Suo prezioso consiglio e qualsiasi suggerimento.
    Grazie e buon lavoro

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    1. La regione lazio ha escluso la possibilità di ottenere concessioni in sanatoria nelle zone vincolate con il condono del 2003, dunque secondo me tutti quei condoni sono destinati al rigetto d'ufficio: art. 3 comma 1 lett. b della l.r.l. 12/04 http://www.simone.it/appaltipubblici/edilizia/condono_lazio.htm conviene chiedere conferma della cosa direttamente all'ufficio condono: prima di andarci fisicamente potrebbe provare a chiamare il call-center.

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  42. palazzina su due piani,due appartamenti 100mq, portoncino d'ingresso e scala in comune.
    uno vuole usufruire del piano casa costruendo un'ampliamento di 20 mq (20%) con struttura in legno lamellare sul terrazzo di proprietà esclusiva sovrastante l'appartamento. è necessario il nulla osta del proprietario non interessato al piano casa ? anche se essendo solo due proprietari non c'è condominio?grazie per la risposta e cordiali saluti

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    1. SI, perché il fabbricato è comunque unico, e presentando il piano casa per uno solo dei due appartamenti, si inibisce poi la possibilità dell'altro di poter fare altrettanto. quindi l'altro deve essere cosciente di questo e deve dare esplicito assenso.

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  43. Buongiorno Marco,
    grazie e congratulazioni per l'utilissimo blog messo a nostra disposizione.
    Purtroppo non riesco ad avere chiaro, per mia colpa, il percorso da seguire circa dei lavori che debbo far effettuare nell' appartamento nel quale abito con la mia famiglia.
    I lavori previsti sono i seguenti:
    - Abbattimento di piccolo tramezzo (circa mt 1,50 x 2,80) attualmente di separazione tra parte del soggiorno e parte del corridoio (senza porta, un vero e proprio "dente");
    - conseguente adattamento dell' impianto elettrico ( spostamento prese ed interruttori );
    - sostituzione vecchio termosifone di cantiere con uno di maggiori dimensioni e potenza;
    - tinteggiature delle pareti del soggiorno e del corridoio.
    Quali passi dovrei eseguire?
    Potrei godere dei vantaggi della detrazione fescale per i lavori di cui sopra?
    Grazie per il tempo che potrai dedicare ad una eventuale replica.

    Stef Pablo 17/03/2014

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    1. Salve,
      l'abbattimento del muro è l'unica opera che fa "sconfinare" il tutto nella "manutenzione straordinaria" per la quale servirebbe la pratica autorizzativa CILA. il resto invece sarebbe manutenzione ordinaria. se abbatte il tramezzo e fa quindi manutenzione straordinaria allora senz'altro potrà usufruire delle detrazioni fiscali per il tutto, mentre invece, allo stato attuale, non è certo se sia possibile ottenere le detrazioni per le manutenzioni ordinarie.

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  44. Buongiorno Marco, sono un collega e mi trovo di fronte ad un rebus: ho un "locale" da sempre accatastato A/4 al piano terra di un edificio del 1937 con tanto di agibilità (per un civico differente della strada ma l'edificio è sicuramente quello per il nome del costruttore e la vecchia numerazione; bisognerebbe aggiornare la toponomastica) Il locale è di 25mq e di altezza 395cm. C'è un soppalco (segnalato sulla planimetria di impianto) sotto al quale si trova la cucina di altezza 210cm. Primo problema: in realtà è presente un bagno anch'esso sotto al soppalco e quindi alto 210cm che però non compare nella planimetria. Possibile che una abitazione per quanto popolare non avesse il servizio igienico? A volte capitava che lo avessero in comune con altre unità immobiliari, ma questa è d'angolo e non comunica con corridoi o chiostrine. Secondo problema: la cucina alta 210cm, sicuramente non a norma attualmente, nel 1937 lo era? Non ho trovato nel regolamento d'igiene del tempo alcun riferimento. Per quanto riguarda la metratura, sul suddetto vecchio regolamento si parlava di 25mc per locale abitativo per una persona, quindi in teoria questi 25mq di abitazione A/4 di cui almeno 13mq di altezza 395cm sarebbe stata a norma, o sbaglio? Ora, se volessi in qualche modo sanare la situazione ho pensato alle seguenti possibilità: 1. SCIA in sanatoria per opere eseguite ante 2010 (non serve il DURC, vero?), ma con la preoccupazione che mi dicano che non posso avere una cucina e un bagno alti 210cm o quantomeno il bagno visto che la cucina risalirebbe al '37 (sempre che nel '37 fosse in regola); 2. CILA in sanatoria per opere in corso d'opera in cui abbatto il soppalco per ricostruirlo all'altezza di 270cm così che cucina e bagno siano entrambi a norma (il problema qui però è: il soppalco, in c.a. o in ferro e tavelle o cos'altro, per demolirlo e ricostruirlo anche in legno, richiederebbe la DIA anche se il soppalco è identificato come ripostiglio?). Considerato che l'acquisto recente dell'immobile è avvenuto con planimetria non conforme, si rischia anche l'annullamento della compravendita o sbaglio? O la presenza del bagno ottenuto con un semplice tramezzo è una difformità leggera e quindi trascurabile? Possibile che nel '37 ci fosse un semplice Wc all'angolo della stanza come in alcuni tuguri del sud Italia (senza alcuna offesa) e che si sia deciso di separarlo dal resto dell'ambiente per cui la difformità sarebbe davvero solo il tramezzo e pertanto trascurabile? Insomma, gradirei un confronto con te che vedo essere una persona molto preparata e disponibile. Grazie mille

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    1. Ciao,
      per l'altezza della cucina c'è un riferimento - mi pare - nel regolamento edilizio, che è del 1934, quindi strano che non sia stata rispettata nel 1937 questa imposizione e che abbiano rilasciato l'agibilità. Certamente qualunque modifica vorrai autorizzare nell'immobile dovrà prevedere ambienti con altezza a norma dell'attuale regolamento, quindi 240cm per i bagni, mentre per le cucine il discorso è vago perché viene indicato che queste devono avere altezza "non inferiore agli altri ambienti principali" il che è ambiguo ma che in parte è interpretabile come un minimo di 270cm. Demolire e rialzare il soppalco mi sembra una buona idea per restituire all'immobile una legittimità complessiva, e l'operazione potresti farla in SCIA, con contestuale deposito al genio civile per le opere relative alla demolizione e ricostruzione strutturale.
      Il bagno è una difformità leggera, anche se le abitazioni non possono non avere un bagno e questo deve essere di 240cm.

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  45. Salve Marco, sono una collega trasferitasi di nuovo a Roma dopo aver vissuto 4 anni in Spagna. Volevo porti un quesito, visto che sono un pò arruginita! Nel 2007 ho presentato una DIA per manutenzione straordinaria, i lavori si sono conclusi nel 2008 e non ho mai presentato il fine lavori,tantomeno il Docfa. Ora vorrei sanare la situazione. In Municipio V mi hanno detto che se riesco a presentare il Docfa in Catasto posso poi comunicare il fine lavori prima del proprietario e poi del tecnico con il Docfa (dichiarando che i lavori sono stati eseguiti entro i tre anni) e la storia dovrebbe finire lì.
    Innanzitutto per il catasto: sono soggetta a sanzione per tardiva presentazione o posso usufruire della prescrizione dei cinque anni?
    Per il Municipio: possono davvero secondo te accettare il fine lavori così?
    Ti ringrazio anticipatamente e complimenti per l'utilissimo blog.

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    1. Secondo me una DIA non chiusa entro i tre anni è una DIA ormai decaduta e non più recuperabile. magari al municipio ti accettano pure la chiusura tardiva, ma rimarrebbe una cosa secondo me non valida. Per dormire tutti sonni tranquilli dovresti presentare oggi una CILA (se le opere fatte allora ricadono nella CILA di oggi) in sanatoria, la quale però prevede delle sanzioni importanti (minimo 1.500 euro) che certamente il cliente non si sentirà in dovere di dover corrispondere: valuta tu come procedere. Per il DOCFA, se sono trascorsi più di cinque anni dal momento in cui dichiari la fine lavori, pagherai solo i 50 euro di base.

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  46. Buongiorno Architetto!
    Complimenti per il blog e per i tanti interessanti argomenti. Sto per accingermi a ristrutturare una casa e l'architetto a cui avevo affidato i lavori e che doveva occuparsi di SCIA e pratiche varie, arrivati a buon punto e sul punto di aprire la SCIA mi ha comunicato che rinuncia all'incarico a causa delle varie complicazioni ed un problema scoperto di recente che riguarda allacci fognari e servitu' con i vicini. Al momento non avevo pagato neppure un acconto, ma questa professionista aveva già depositato i documenti per l'autorizzazione paesaggistica. Rinunciando all'incarico rinuncia anche al compenso che avevamo pattuito per iscritto e o oltre ai vari disagi dovro' pagare comunque? L'accordo era con due professioniste, ingegniere e architetto quindi rimane valido con l'altro professionista anche se lei decide di non proseguire? Esiste un codice etico di architetti e progettisti? Esiste un tariffario per le varie prestazioni?? Spero di trovare qualcuno di serio ed onesto

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    1. Gli architetti ed ingegneri devono sottostare alle norme della deontologia professionale, la quale vieta al tecnico di rinunciare ad un incarico ricevuto, se non per motivi di forza maggiore (da dimostrare) o se il committente vuole far fare al tecnico cose contrarie alla legge (in questo caso il tecnico è obbligato a denunciare il cliente, contestualmente alla rinuncia dell'incarico). Dunque non è possibile sollevarsi da un incarico, così come il medico non può interrompere una terapia che si è preso in carico di seguire. Comunque tutto vale se è stata sottoscritta una lettera d'incarico, altrimenti parleremmo del nulla. Il tariffario ufficiale non esiste più, perché il decreto bersani ha liberalizzato la professione: esiste tuttavia ancora il vecchio riferimento normativo, e sul sito dell'ordine di Roma www.architettiroma.it è possibile fare un calcolo on-line dei compensi in base alle prestazioni svolte, inserendo la dimensione dell'appalto.

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    2. La ringrazio molto. Abbiamo sottoscritto una lettera con la quale sia lei che la collega si assumevano l'incarico di curare la progettazione e tutte le pratiche per la ristrutturazione di casetta isolata. Niente di illegale, anzi, devo ristrutturare in un classico "fondo intercluso" e avevo dato l'incarico di reperire la documentazione e informazioni legali per concordare una servitu' prediale con il mio vicino per il ns futuro allaccio ad acquedotto e fognature una volta completata la ristrutturazione. Oltre a non avermi sottoposto nulla di quello che chiedevo perchè ritiene tuttora che voglia entrare in lite con il vicino e sono stata costretta a documentarmi per conto mio, senza neppure attendere che concordassi alcunchè mi ha proposto di ribaltare gli allacci facendo uno scavo in cortile lato opposto agli impianti idrici attuali, sbancando mezza collina ( con utilizzo di pompe e riasfaltatura ) rovinando un vialetto asfaltato ( dove comunque dovrei chiedere la servitu ad altri 4 proprietari ) e riasfaltando il tutto. A questo punto è nata la discussione. E mi è arrivata la mail di disdetta. . Mi scusi, un architetto deve conoscere queste norme legali, le servitu non sono liti ma patti che rientrano nelle nozioni di estimo, ci sono formule per il calcolo anche delle servitu, sono profondamente delusa. Sono corretta e mi sembra un peccato abbandonare visto che comunque ha già fatto un bel po' di lavoro ma come faccio a fidarmi di nuovo? Siamo solo all'inizio e il cantiere non esiste ancora, mi immagino in che guaio mi mettero' se e quando proseguiremo, si creeranno malintesi a non finire e alla minima discussione con l'impresa costruttrice potrei trovarmi di nuovo daccapo. Ci sono ristrutturaziono facili in cui tutto fila liscio e altre, come questa un po' problematiche perchè si tratta di un immobile costruito 40 anni fa ma non credo si tratti di probemi insormontabili. Lei cosa farebbe al mio posto?

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    3. penso che nel suo caso cercherei un altro tecnico a cui affidare il lavoro, lasciando stare anche la collega di quella che le ha dato la rinuncia all'incarico. Purtroppo il mondo nel quale operiamo noi tecnici è vastissimo: dal design alla legislazione tecnica; dalle norme urbanistiche a quelle del codice civile, e questo fa si che molti di noi focalizzino le competenze solo su alcuni aspetti. ma è ovvio che non si può rifiutare, o peggio ancora abbandonare in corso d'opera, un incarico perché non si conosce a fondo un determinato argomento. è in ogni caso evidente che nella sua ristrutturazione ha bisogno di un tecnico che la segua.

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    4. La ringrazio infinitamente e mi rimetto al lavoro. Speravo di riuscire a risanare la situazione per non dover pagare due tecnici ma a questo punto meglio trovare qualcuno di piu' affidabile e con un minimo di senso pratico che non proponga all'inizio solo le situazioni piu disagevoli e costose.

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  47. Gentile Architetto,
    sono un giovane ingegnere e mi sto occupando di una ristrutturazione edilizia di un'abitazione degli anni '50..una parte del pavimento è stata rimossa (si trattava di piastrelle in cemento 20 x 20 che sono state rimosse con cura per poi rimetterle sul mercato);ho consigliato ai committenti di conservarne per loro, almeno una di ogni tipo, per utilizzarle come oggetto di arredo in quanto fanno parte della storia dell'edificio e hanno quindi anche una funzione di memoria storica. Detto questo, arrivo al dunque: il pavimento poggiava su un sottofondo di terra e sotto di esso un fondo resistente prevalentemente di roccia; in alcuni punti scavare risulta difficoltoso e non essendoci abbastanza quota per realizzare una caldana con rete sul quale poi realizzare il massetto, il piastrellista vorrebbe realizzare il massetto direttamente sul fondo roccioso; a me non convince tanto soprattutto per quanto riguarda poi l'annegamento delle possibili tubazioni...cosa ne pensa lei? La ringrazio in anticipo. Pierpaolo Picciau

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    1. dipende dal tipo di roccia: se è difficoltoso scavarla, immagino che si tratti di un granito o di un basalto, insomma rocce che difficilmente creano problemi di umidità di risalita: quindi da un punto di vista della salubrità, non dovrebbero esserci problemi anche se non si riuscisse a fare una caldana ventilata. Certo da un punto di vista termico la situazione è terrificante, perché la dispersione verso il suolo sarà sempre notevolissima. Immagino che al rialzare le quote dei pavimenti ci avevate già pensato: basterebbero 6cm per poter installare degli igloo, e tutta l'impiantistica potrebbe passare al di sotto.
      Se comunque deciderete di posare il massetto direttamente sulla roccia, direi quantomeno di armarlo debolmente, anche solo con una rete "da pollaio" se non proprio con una rete elettrosaldata.

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  48. Buongiorno Marco, approfitto di questo splendido blog per cercare di risolvere dei dubbi che ho, il tecnico del comune, quando sono stato a chiedere, mi ha detto che non poteva farmi un trattato di urbanistica :D e secondo me neanche lui ha le idee chiare.
    Mi sono impegnato a vendere la casa di mio padre, l'acquirente ha chiesto che rendessi conforme la rappresentazione catastale allo stato di fatto. Agli atti ho trovato solo una planimetria catastale del 1960 ma non l'art. 26 tra le carte di mio papà con gli quale aveva forse eseguito i lavori.
    Tra l'altro un piccolo vana finestrato prospiciente una chiostrina risulta essere di 8,5 mq.
    Come mi conviene regolarmi?
    Presento ora una cila? È metto apposto anche il vano ?
    Ma sono obbligato ad adeguare tutto l'impianto elettrico? Oppure le opere si possono fermare alle parti di impianto interessate dalla ristrutturazione?
    Su questo punto il tecnico comunale non mi ha saputo rispondere, mi ha detto che basta che l'elettricista firmi l'allegato B.
    Per il vano inferiore a 9 mq cosa mi conviene fare una nuova cila per portarlo alla dimensione minima oppure sempre con la cila demolisco una porzione della parete che lo divide dall'ingresso.
    Fortunatamente nel preliminare la descrizione del bene cita 4 camere ed accessori genericamente, quindi potrebbe anche non esserci un ripostiglio in più o in meno. Ma non vorrei nemmeno che l'acquirente possa rompere se eseguo delle opere dopo la data del preliminare.
    Grazie

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    1. Ciao, non ho capito se sono stati fatti dei lavori negli anni 60 oppure no. L'art.26 non esisteva ancora negli anni 60, quindi se sono stati effettivamente fatti, o è stato presentato un permesso di costruire (non scherzo) oppure sono abusivi, e quindi oggi andrebbero sanati con una CILA in accertamento di conformità, la quale però non può essere presentata senza prima risolvere il problema del vano sottodimensionato. Converrà comunque verificare lo stato originario legittimo chiedendo una copia del progetto di costruzione del fabbricato.

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  49. Gent. Arch. Campagna,
    approfittando della Sua competenza e disponibilità, vorrei sottoporLe un dubbio che ho circa la presentazione di una pratica per il Piano Casa di un'unità immobiliare in un condominio. Si tratta di un miniappartamento di 30 mq2 da ampliarsi di 35 mq2 (la metà di quelli che sarebbero di competenza dell'intero stabile -dell'altra metà usufruirebbe il proprietario del miniappartamento specchiato rispetto al mio-): che Lei sappia, tale pratica richiede un singolo Atto d'obbligo con cui tutti i condòmini cedono ai 2 suddetti appartamenti anche le loro quote di ampliamento (35+35) o 2 Atti d'obbligo, uno per ciascun appartamento da ampliare (come mi ha lasciato intendere il notaio)? Grazie per la cortese informazione. Barbara.

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    1. ritengo che sia più logico che l'atto sia unico, perché la cubatura che il condominio deve cedere è unica.

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  50. Gentile architetto, scrivo in merito ad un consulto inerente una problematica condominiale; se trovo seguito potro' contattare il suo studio per proseguire. Il mio appartamento ha un terrazzo, il cui punto di defluimento acqua e' posto in quello della vicina sin dalla costruzione del condominio. La vicina senza avvisarmi ha rifatto la pavimentazione del terrazzo ponendola sopra quella esistente, portando un innalzamento del tombino di scolo. Si e' venuto a creare un gradino che blocca lo scorrimento di acqua dal mio terrazzo, facendolo allagare completamente ogni volta che piove. Lei ha deciso di non fare nulla costringendo di fatto noi a rifare la pavimentazione di tasca nostra. Mi chiedo, questa cosa e' sanzionabile? La legge puo' costringere a ripristinare lo stato iniziale? Sono laureata in architettura anche io da pochi mesi ma non ho mai affrontato problematiche simili. Se lei mi dice che e' in grado di darmi chiare lucidazioni a riguardo chiamero' per un preventivo e nel caso procedere con il necessario da fare.

    La ringrazio anticipatamente e mi complimento per il suo sito e per il portfolio
    Sara Giorgetti

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  51. gentile Sara Giorgetti buonasera,
    in attesa della risposta dell'arch. Campagna mi permetto di avanzare qualche riflessione sul suo caso.
    Il semplice rifacimento della pavimentazione del terrazzo, quindi senza modifica delle caratteristiche della situazione preesistente, è considerata manutenzione ordinaria.
    Il fatto che la sua vicina si sia permessa di sopraelevare il piano di calpestio del proprio terrazzo sicuramente comporta una modifica che può portare a sconfinare la manutenzione ordinaria.
    Potrebbe essere d’aiuto sapere due cose:
    - Che lei sappia questi lavori sono stati oggetto di Comunicazione di Inizio Lavori al Comune?
    - Lei possiede documentazione fotografica ante e post operam? (mi riferisco ai lavori della sua vicina, foto nelle quali si vede quello che lei chiama “il gradino che blocca il deflusso dell’acqua”).
    nel dubbio se sia un caso di abuso edilizio oppure no, in ogni caso in sede civile il risarcimento danni credo possa starci tutto.

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  52. buongiorno Marco,
    mi permetto di sottoporti un tema che un cliente mi ha a sua volta manifestato. Deve realizzare delle opere presso la sede della loro società ed a conti fatti avanzano due uffici per cui non si trova proprio destinazione stando ai metri quadri attuali. Allora pensavamo insieme alla realizzabilità di volumi prefabbricati all'esterno. Loro sono proprietari del cortile ed il loro immobile al piano seminterrato si affaccia su questo. Attualmente è uso parcheggio, inizialmente voleva semplicemente ripavimentarlo e trasformarlo in una lounge aperta esterna ma ora pensa all'ipotesi di chiudere e realizzare due uffici. Non so che caratteristiche debbano avere, se fattibile e come agire. Tu cosa gli risponderesti? Siamo a monteverde.

    grazie come sempre
    tommaso

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    1. Ciao,
      si tratterebbe di aumento di cubatura, che allo stato attuale della normativa è autorizzabile solo attraverso il piano casa, che va in deroga agli strumenti urbanistici locali. In ogni caso, occorre verificare tutti i parametri edilizi e sanitari minimi di legge, tra cui le finestre con fattore luce diurno superiore o pari al 2% che può in effetti rappresentare un limite ad un volume in un cortile. La prefabbricazione non ti sposta il problema autorizzativo.

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    2. Buongiorno Marco,
      Grazie della risposta. Quello che avevo in mente era più rivolto a strutture tipo i volumi traslucidi dei locali pubblici. Climatizzato ed adeguatamente finito. Tu hai esperienza in materia ed informazioni su dove posso documentar per individuare le caratteristiche che questi volumi devono avere per non risultare cubature?
      Grazie, tommaso

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    3. Per farlo passare come tettoia, deve essere completamente aperto almeno da un lato. Un volume ufficialmente chiuso, benché con vetro o altri elementi per quanto leggeri, diventa sempre cubatura, non c'è scampo. Recenti interpretazioni giurisprudenziali della questione hanno aperto qualche spiraglio, ma occorre capire se è una interpretazione che andrà consolidandosi, e comuqnue riguarderebbe gli elementi che possono essere definiti "amovibili senza alcuna opera demolitoria". Attualmente, secondo me, tutto ciò che è chiuso è cubatura, non c'è scampo.

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  53. grazie Marco della risposta e del parere. Hai qualche riferimento in merito a quei recenti episodi di cui parli? devo trovare una soluzione o un o spiraglio da argomentare con il tecnico..

    grazie,
    tommaso

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    1. Ciao, ho provato a cercare ma non ritrovo quel riferimento che mi ricordavo: potrei anche essermelo sognato! comunque prova a cercare su www.lexambiente.it: raccolgono le sentenze su diversi argomenti, tra cui l'urbanistica.

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  54. ciao Marco,
    ho continuato con le mie indagini ed ho trovato uno spunto interessante. Se il volume ha determinate caratteristiche energetiche e non supera il 30% o 15% (devo ancora capire) si può costruire e consdierarlo una serra ovvero non caratterizzante come aumento di cubatura.

    ti riporto questo link a corollario per un tuo commento e per gli altri.

    http://www.baltera.com/risparmio-energetico/normativa-installazione-serre-solari-lazio/

    grazie,
    tommaso

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  55. buongiorno Marco,
    grazie delle tue risposte sempre puntuali. Cosa ne pensi della soluzione per come sopra?

    tommaso

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    1. Ciao, senza leggere il tuo commento, ieri ho scritto questo post: http://architetticampagna.blogspot.com/2014/06/serre-captanti-roma.html la delibera comunale parla chiaramente che il limite è del 15%, mentre la norma regionale parla del 30%. dunque se devi fare questa realizzazione a roma, il limite è quello della delibera comunale, cioè 15%. Considera che c'è esplicitamente scritto, sulla delibera, che il volume così ottenuto non dovrà essere utilizzabile per abitazione o ufficio o comunque per permanenza di persone.

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  56. Marco buonasera,
    innanzitutto complimenti per il blog, è da un po che lo seguo ed è veramente un capolavoro.
    ti scrivo per sottoporti un quesito, una società vorrebbe installare all'esterno di un locale commerciale ove viene svolta un attività di somministrazione una pergotenda di ml 8 x 4, la quale non supera il 15% del volume dell'unita immobiliare cui è a servizio.
    Premetto che ci troviamo nella città da ristrutturare, tess prev residenziali e che la pergotenda ricadrebbe sulla corte esterna all'u.i.
    mi sono gia informato presso il municipio ed il tecnico mi ha detto che tale intervento rientra nella categoria della nuova costruzione come ampliamento secondo quanto riportato dalla circolare.
    Ho effettuato delle ricerche ma non ho trovato situazioni analoghe inquanto in tutti i casi si parla di intallazzione di pergotende in unità a destinazione residenziale.
    vorrei sapere se hai già avuto a che fare con sitazioni di questo tipo??
    ti ringrazio anticipatamente e mi complimento ancora per il lavoro che svolgi su questo blog.
    Desideri Marco

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    1. Le pergotende sono attività libera se annesse ad abitazioni; nei locali commerciali vanno in DIA in alternativa al PdC. comunque non è un vero e proprio ampliamento, perché la pergotenda non fa SUL: direi che è definibile come ristrutturazione edilizia. comunque sempre la DIA onerosa ci vuole.

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    2. Grazie per la risposta tempestiva, purtroppo il tecnico comunale non la pensa come noi, e la circolare del comune è un po acerba e di libera interpretazione sull'argomento. Poi vi dirò come andrà a finire. Grazie ancora e buona serata

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  57. Buongiorno Architetto, complimenti per il suo blog davvero utilissimo.
    Vorrei porle la seguente questione: un cliente, proprietario di un'autorimessa, ha presentato nel 2006 una DIA, presso il municipio di competenza, nella quale le opere da eseguire consistevano nel frazionamento della superficie dell'autorimessa stessa in 35 box auto. La prima domanda è questa: nel 2006 la DIA era la pratica giusta per "autorizzare" queste opere di frazionamento?
    Oggi ho confrontato la configurazione planimetrica dei 58 box rappresentata nel post operam della DIA del 2006 ed è difforme da come oggi i box si presentano e da come sono stati accatastati (un box addirittura oggi è costituito dall'unione di un box e una porzione di un altro indicati nella planimetria post operam, altri box invece hanno tramezzi spostati leggermente rispetto a dei pilastri presenti). La seconda domanda è: come si possono oggi sanare queste difformità da me riscontrate?
    La ringrazio anticipatamente.

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  58. gentile collega Rossi buonasera, in attesa della competente risposta dell'arch. Campagna leggendo quanto ha scritto mi permetto di esprimere un mio parere.
    Parto dalla questione della DIA nel 2006 (unico titolo allora esistente insieme al PdC).
    se, come immagino, questa unica grande (quanti mq?) autorimessa (con fine di lucro) si voleva frazionare in n. box (sempre a fine di lucro) si è fatto un frazionamento ma non si è cambiata la destinazione d’uso dell’immobile che quindi dovrebbe aver mantenuto la stessa categoria catastale (D8). Dando per giusta questa premessa credo che all’epoca la DIA in alternativa al PdC fosse giusta.
    Però credo che tutto questo ragionamento sia ormai irrilevante rispetto alle difformità tra post operam DIA 2006 + dichiarazione in catasto e realtà odierna e cioè, a quanto da lei scritto, il numero effettivo dei box (35? 58?) e la posizione dei vari tramezzi rispetto ai pilastri.
    Al municipio, dove sicuramente le conviene andare a parlare, le parleranno di fare accertamento di conformità e provare la legittimità della preesistenza.
    Una prima possibilità è ripristinare lo stato legittimo dei luoghi ovvero da prima del frazionamento in n. box. In alternativa alla strada del ripristino si può appunto parlare di sanatoria come magari il suo cliente preferirebbe. credo che non essendoci stati ampliamenti di SUL/variazioni su elementi portanti si possa parlare di SCIA o DIA in sanatoria, forse anche la CILA in sanatoria, ma non ne sono sicuro. attendiamo l’arch. Campagna che le saprà dire di più.

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  59. Intanto, grazie per il suo intervento.
    Inizialmente questa autorimessa di 1800 mq era accatastata C6 cosi come i box creati, quindi non c'è stato alcun cambio di destinazione d'uso come da lei giustamente supposto.
    Purtroppo alcuni box, nella loro difformità tra DIA 2006 e stato attuale, riportano superfici leggermente diverse dovute a posizionamenti di tramezzi difformi. Si potrà fare una sanatoria?
    Attendiamo l'Arch. Campagna.

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    1. Salve,
      sì nel 2006 una operazione del genere si autorizzava in DIA. Questa DIA ha un fine lavori? se non lo ha, si potrebbe provare a depositare una variante, anche se sarebbe formalmente scaduta.
      Certamente si può sanare la situazione attuale con una istanza in accertamento di conformità, ma le cifre dell'oblazione potrebbero arrivare a livelli imbarazzanti.
      Senza vedere la situazione in dettaglio non le so dire di più: se crede sia il caso, mi contatti via email o via telefono: trova i riferimenti nel link in alto "chi sono - contatti".

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  60. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  61. Salve Architetto,

    vorrei porle un quesito in merito ad una Manutenzione Ordinaria per opere interne ed esterne in un condominio nel Municipio XII (ex XVI) a Roma.

    Di norma la manutenzione ordinaria non necessita di alcun tipo di titolo abilitativo se non una semplice comunicazione, ma poichè questo edificio è classificato da PRG come tessuto T8 - Città Storica, e all'interno della Carta per la Qualità come "Tessuto caratterizzato dall'Impianto volumetrico degli edifici" non riesco a capire se tale intervento rientra tra quelli interessati dall'art.24 c.21 delle NTA del PRG che necessitano di SCIA essendo "beni individuati nella Carta per la qualità".

    La ringrazio in anticipo per le eventuali delucidazioni.

    Geom. Bruni

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    1. si secondo me è necessario il nulla osta della sovrintendenza capitolina e, per le opere, diventa necessaria la SCIA.

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  62. Salve architetto
    ho rifatto il pavimento e l'impermeabilizzazione di una terrazza.
    Non ho fatto nessuna Comunicazione.
    L'impresa può fatturare al 10%?

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  63. Salve dovrei presentare una cila al xii Municipio di Roma per una manut. straord. il locale è allo stato grezzo volevo sapere se devo richiedere parere asl .

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    1. generalmente, e salvo casi particolari, il nulla osta tecnico sanitario si allega alla SCIA commerciale, e non alla pratica edilizia. Tuttavia se si tratta di un locale nel quale verranno realizzati impianti che servono ai requisiti ASL, li indicherei nella pratica e allegherei anche il progetto del tecnico.

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  64. Salve Arch. Campagna,

    Sono un giovane Architetto che a volte incappa in cose a cui non è preparato, perche mai fatte prima ad ora!
    Sarò breve,
    il mio cliente ha preso in affitto un locale commerciale, che però al catasto risulta come 2 subalterni distinti e separati, quindi hanno demolito il tramezzo confinante ma non è stata mai sanata la situazione. Sono andato al catasto e l'unica cosa che manca è la planimetria di uno dei due locali, non è mai stata depositata.
    Ora, ho chiesto la consultazione cartacea della busta del locale dove manca la planimetria, per scrupolo non sò se ci possa essere qualche ulteriore sorpresa, visto che si tratta di un piano terra e un seminterrato, collegati da una scaletta fatiscente che rende il tutto molto ambiguo.
    Ho fatto bene?
    Il problema però è che, tutti hanno fretta di sistemare la situazione e per la consultazione della busta devo aspettare 15 giorni.
    Cosa faccio?
    Procedo intanto con l'apertura della SCIA per l'unione dei due locali tanto comunque sia dovrò rifare un DOCFA depositando la nuova planimetria oppure mi conviene aspettare di consultare la busta e solo a quel punto aprirò la pratica al municipio?
    Non vorrei far cavolate...purtroppo mi ritrovo solo, in una giungla di misteri e lei con il suo blog è una di quelle poche certezze che si possono trovare nell'ambito lavorativo.
    Spero di avere una sua risposta e di essere stato abbastanza chiaro.
    Di nuovo GRAZIE e buon lavoro,

    Marco Cervellieri

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    1. buona sera Marco. in attesa della risposta dell'arch. Campagna, mi permetto di avanzare un parere sul caso in questione.
      tu non l'hai scritto, forse lo dai per scontato, ma io lo scrivo lo stesso. la SCIA di cui parli deve essere a sanatoria, credo che la formula adeguata sia "accertamento di conformità e risanamento conservativo". e questa cosa potrebbe essere di non poco costo in relazione alle tasse da devolvere al comune. il comune in questo caso è l'unico interlocutore che conta perché se si tratta di un immobile post 1939 quello che risulta in catasto conta relativamente poco. l'obiettivo è mettersi in regola con il comune (Roma?). il primo consiglio è quindi vai a parlare con il tecnico del comune.
      poi un secondo consiglio da collega è fai capire alle persone che hanno fretta, e che ingiustamente ti stanno mettendo fretta, che in un caso come questo bisogna muoversi con la dovuta attenzione, conviene a loro oltre che a te, onde evitare di perdere ulteriore tempo (nel migliore dei casi).

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  65. Salve mi scusi se la disturbo, ma mi sembra una delle poche persone competenti che abbia mai ascoltato in due anni che cerco casa.
    vorrei acquistare in zona casalpalocco una villetta a schiera, anni 70, che ha delle difformità tra cui la più grave aumento di volume: chiusura veranda esistente - tettoia e un muro perimetrale - e ulteriore avanzamento con realizzazione di altri 10 mq di tettoia,volume sottostante e mura perimetrali per un tot. di 20 mq. Le villette confinanti hanno fatto lo stesso lavoro.
    ho ipotizzato due soluzioni:
    - dia in sanatoria a cura del venditore (ma da quel che leggo, non sembra fattibile)
    - ripristino opere originarie a cura del venditore o mia (otterrei un grosso sconto) e successivo piano casa...e qua subentrano i suoi preziosi consigli:
    1) per il ripristino occorre un'autorizzazione e un progetto o posso procedere senza incorrere in sanzioni?
    2) posso realizzare il piano casa considerando che pur trattandosi di un condominio è una villetta indipendente? e se si, posso reinstallare la vetrata che attualmente chiude lo spazio abusivo al posto delle tre finestre originarie o devo rispettare i prospetti esterni?
    Avrà capito che a me la casa piace così com'è ma nello stesso tempo non mi vorrei trovarmi imbrogliata nelle pastoie amministrative o, peggio ancora, penali
    La ringrazio dell'aiuto che spero , se opera su roma, potrà darmi
    Giorgia

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  66. Gentile Giorgia, buona sera. In attesa della competente risposta dell’arch. Campagna mi permetto di esprimere un mio parere sulla sua questione.
    Il fatto che le difformità dal progetto all’epoca approvato riguardino l’intero piano di lottizzazione fin dalla costruzione è molto grave, ma in ogni caso credo che ogni unità immobiliare possa avere storia a se, nel senso che se una proprietà vuole “mettersi in regola” non è vincolata dalla volontà delle altre. Anche se si tratta di un condominio. Anzi volendo costituirebbe esempio da seguire per gli altri.
    Entrando nel dettaglio, le difformità descritte da lei sono hanno consistenza in termini di cubatura, quindi…
    1. Nel caso volesse provare a sanare tutto così com’è, al comune potrebbero chiedere un permesso di costruire in sanatoria (se la cubatura illegittima non supera il 15% della cubatura legittima può bastare la DIA). i costi da sostenere per le sanzioni non sono indifferenti, si parla di migliaia di euro, sicuramente oltre il minino stabilito di 2500.
    stia tranquilla che si parla di sanzioni amministrative per le quali non c’è prescrizione. il penale, per il quale c’è prescrizione, prende vita solo in caso denuncia ai vigili, sequestro con sigilli e successivo processo.
    comunque bisogna prima vedere se le difformità di cui sopra sono “autorizzabili oggi” con il piano regolatore vigente e al tempo stesso “autorizzabili all’epoca” con il piano regolatore del 1965 (accertamento di doppia conformità che al comune richiedono). Senza dimenticare poi il preventivo parere della sovrintendenza capitolina perché il nucleo storico di casal palocco (dove credo rientri la proprietà in questione dato che si parla di anni ‘70) ha quasi tutto il tessuto mappato in carta della qualità.
    2. Nel caso invece volesse ripristinare lo stato legittimo dei luoghi credo che ciò sia fattibile con una SCIA con opere di demolizione. Qualche costo da sostenere c’è sempre (non sanzioni ma di oneri concessori per le opere edili) ma sicuro non paragonabile a quelli delle sanzioni per l’eventuale sanatoria amministrativa. credo che il parere preventivo della sovrintenda capitolina sia sempre necessario.
    3. Per quanto riguarda invece tutte le sue ipotesi d’intervento una volta acquisito l’immobile…gli ampliamenti con il piano casa (come ogni altro intervento anche senza piano casa) potranno essere fattibili solo sull’immobile al 100% legittimo/sanato e il suddetto parere preventivo della sovrintendenza sarà sempre necessario.


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    1. Gentilissimo Marco, la ringrazio infinitamente per l'attenzione e la disponibilità...in periodo feriale soprattutto!
      Brevemente:
      - le difformità non riguardano l'intero lotto ma soltanto alcune delle villette che, affacciando sulla strada, hanno più giardino e quindi maggiore spazio esterno per "venire avanti" (mi auguro che almeno loro abbiamo approfittato dei vari condoni)
      - in merito alla cd doppia conformità, non credo sia percorribile con lo strumento del 1965 perché, da quel che so, le case sono state edificate nel 1970 (mi perdoni se ho detto un'eresia)
      - sulla SCIA: posso farla a nome mio in qualità di semplice promissaria acquirente? se il parere della sovrintendenza è necessario, potrebbe ipotizzarsi un parere contrario?
      - sul piano casa: stessa domanda con riferimento all'eventuale parere contrario.
      mi dispiace disturbare per avere un parere per cui sarebbe giusto pagare, il problema è che non so di chi fidarmi ...ho la sensazione che nell'urbanistica ci siamo sempre più soluzioni, senza mai avere certezza di quale sia quella giusta...per una persona inesperta, per quanto volenterosa di capire e di fare le cose in regola, è davvero difficile
      Quindi un grazie sincero a chi avrà voglia di aiutarmi a capire e a rendere "normale" un piccolo pezzetto del nostro paese
      Buon ferragosto
      Giorgia

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    2. Gentile Giorgia, capisco la sua necessità di cercare persone di cui fidarsi e infatti ha scritto sul blog dell’arch. Campagna. Mi sono permesso di scriverle per aiutarla a farsi una prima idea generica della situazione che vorrebbe affrontare, e anche ora non ho problemi nel rispondere ai suoi punti.
      Qui siamo entrambi ospiti, quindi le confermo che prima di fare dei passi importanti vale la pena attendere il parere dell’arch. Campagna che ha molta più esperienza di me in casi come questi.
      Punto 1: ribadisco il concetto che avevo espresso sopra. Lei ha tutto il diritto di mettere in regola l’immobile una volta divenuta proprietaria a prescindere da altri condomini.
      Punto 2: appunto perché gli immobili di cui parla sono stati edificati intorno al 1970 (necessaria conferma ufficiale) che bisogna fare riferimento anche al PRG del 1965 perché all’epoca era questo il piano vigente. E poi siccome con le sanatorie amministrative chiedono la conformità anche la PRG vigente oggi bisogna fare riferimento anche a questo.
      Punto 3: le pratiche edilizie possono presentarle solo coloro che hanno diritti reali sugli immobili, come la proprietà. Sono ammessi altri casi che hanno carattere di ufficialità ma non credo che quella che lei definisce “promissaria acquirente” possa rientrare nei casi ammissibili. Ma vale la pena approfondire.
      Per quanto riguarda la sovrintendenza capitolina credo che nel caso non sia necessaria la richiesta di parere preventivo sia comunque obbligatoria una comunicazione preventiva di quello che si ha intenzione di fare. Su questo l’Arch. Campagna saprà indicarla meglio. Comunque non credo che sia logico da parte dell’amministrazione esprimere parere negativo su interventi privati che volontariamente mirano a mettere in regola gli immobili.
      Punto 4: ribadisco il concetto che una volta messo tutto in regola è possibile ipotizzare interventi con o senza il piano casa. In ogni caso bisogna rapportarsi nel migliore dei modi possibili con gli uffici competenti i quali hanno sempre l’ultima parola, positiva o negativa.
      Buone vacanze a lei.

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    3. Buongiorno Giorgia,
      di primo acchitto posso subito dirti che molto difficilmente la situazione sarà sanabile utlizzando le norme di PRG perché negli anni '70 avranno già esaurito tutta la cubatura edificabile, e dunque oggi non vi sarebbero possibilità per ottenere ulteriore cubatura. Le norme di PRG prevedono, in alcuni casi, modesti aumenti di cubatura ma sempre finalizzati o al "miglioramento della qualità architettonica" dell'edificio o altri casi specifici delle norme di tessuto.
      L'idea di ripristinare lo stato legittimo e poi presentare il piano casa potrebbe essere percorribile ma occorre valutare le seguenti problematiche:
      - se l'immobile non ha un accesso del tutto autonomo, non è configurabile come "immobile dotato di autonomia funzionale" e dunque la cubatura di piano casa va "contrattata" con tutti gli altri compartecipanti al condominio;
      - dato che l'ampliamento prevede la realizzazione di tettoie (ho capito male?) vi sarebbe un aumento di carico strutturale, e questo è un grosso problema per il piano casa che richiede l'adeguamento alle norme tecniche attualmente in vigore di tutta la struttura sottostante.
      Se vi è possibilità di superare questi due problemi, la strada sarebbe pure percorribile. preventivamente e necessariamente bisogerà presentare, come diceva Marco, una SCIA per "risanamento conservativo": è importante farla per poter successivamente attestare la legittimità dello stato dei luoghi.
      In tutto ciò occorre valutare se effettivamente l'immobile ricade in carta per la qualità e quali sono le prescrizioni specifiche: se l'intervento in qualche modo viola le prescrizioni, la sovrintendenza darà parere negativo; questo per quanto riguarda il piano casa. Non credo possa invece opporsi per il ripristino, ma nel caso va comunque interpellata.
      il municipio invece può rigettare le procedure solo se non sono conformi alla normativa urbanistica e/o al PRG, e non può dare, quindi, giudizi "di merito" sulla qualità architettonica.
      per rispondere all'altra sua domanda: sì, lei potrebbe pure presentare l'istanza urbanistica a suo nome, ma con specifica delega dell'attuale proprietà, la quale dovrà comunque controfirmare la pratica.
      Sono a disposizione per eventuali consulenze sulla fattibilità dell'intera operazione: nel caso, mi contatti anche via email agli indirizzi che trova in questa stessa pagina.

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  67. Salve architetto,
    avrei bisogno di un suggerimento: sto per iniziare la ristrutturazione di un appartamento a Roma (trattasi di manutenzione straordinaria che necessita di CILA). Ora, poichè la ditta che eseguirà i lavori deve richiedere il DURC ed io ho urgenza di terminare i lavori prima possibile, vorrei sapere che rischi ci sono a iniziare parte dei lavori e presentare la CILA in corso di lavori. Si tratta di sanzioni, fermo lavori, problemi di altra natura per la ditta o per il proprietario? Vorrei quindi capire caosa è meglio fare tra ritardare l'inizio dei lavori (aspettando di presentare la CILA) o ritardare la presentazione della CILA (iniziando prima i lavori)
    Grazie in anticipo

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    1. la CILA può essere depositata anche "in corso d'opera" con una sanzione pari ad un terzo di 258 euro (86 euro circa). rimane comunque l'obbligo da parte di chi appalta i lavori di verificare la regolarità contributiva dell'impresa esecutrice, indipendentemente dal tipo di opere che viene eseguito (banalmente, anche se si chiama solo l'imbianchino per rifare le pareti bisognerebbe accertarsi che sia in regola con i pagamenti contributivi).

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    2. buongiorno, io sapevo che a maggio per quanto riguarda il DURC è entrata in vigore la legge 78/2014 che puntava a semplificare. il classico rilascio viene sostituito con una verifica online da parte degli enti preposti ai controlli. ma comunque bisogna attendere apposito decreto interministeriale per stabilire requisiti di regolarità, contenuti e modalità della verifica. Credo che di tale decreto ancora non vi sia traccia. Tu Marco, o altri, ne sapete di più?

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    3. si Marco, in realtà quella normativa esiste anche da prima della legge 78, ma di fatto le amministrazioni, non avendo gli strumenti per fare la verifica della regolarità, hanno continuato a chiedere il durc cartaceo. So che se ti presenti in un municipio senza il durc allegato non ti fanno storie (non potrebbero infatti), ma finché le amministrazioni non avranno gli strumenti per ottemperare agli obblighi di legge mi sembra più corretto, nei confronti degli uffici tecnici, proseguire nel fornire la documentazione cartacea. In ogni caso, rimane il fatto che i lavori devono essere appaltati ad imprese che sono in regola: dunque che il durc sia cartaceo o "virtuale", deve sempre essere emesso.

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    4. buona sera Marco;) insomma va tanto di moda la parola semplificazione ma in fondo sempre niente di nuovo sotto il sole.

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  68. buongiorno Marco, scusami se approfitto della tua gentilezza, ma mi trovo in guai seri..abbiamo ricevuto una sanzione a titolo di oblazione art 22 c.2 lett c L.R. 15/2008, siamo seguiti da 2 geometri ma non riusciamo a capire in quale fase ci troviamo, la sanzione è stata pagata ed effettuato il ripristino delle opere ma sembra ancora che il comune di capena ci penda addosso ancora come una spada di damocle,,ci hanno detto che dobbiamo attendere un loro sopralluogo, in tal caso, è giusto? cosa è servito allora pagare la sanzione? e se il comune si oppone ancora, cosa succede? noi, dopo questo pagamento vorremmo presentare tutte le domande necessarie alla ricostruzione delle opere (usufruendo del piano casa), ma il nostro geometra sembra che faccia dipendere tutto da questo sopralluogo, ma è una situazione normale?ti ringrazio in anticipo per la tua gentile risposta

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    1. il sopralluogo del comune serve a verificare che l'abuso sia stato rimosso, per concludere la procedura sanzionatoria. Potete sollecitare questo sopralluogo scrivendo al comune e magari allegando pure le foto del nuovo stato dei luoghi, così da poter presentare la nuova istanza. Il secondo sopralluogo è necessario, se viene seguito l'iter in modo corretto, comunque non è escluso che vi facciano presentare la nuova istanza anche con una perizia giurata sullo stato dei luoghi che attesti la rimozione appunto dell'abuso, anche prima del secondo sopralluogo: in questo caso comunque attenderei la visita prima di iniziare i lavori.

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    2. ti ringrazio per la gentile risposta...vorrei spiegare meglio, un anno fà c'è stato un primo sopralluogo, poi non ci hanno comunicato nulla riguardo l'esito, abbiamo sollecitato anche con domanda protocollata questa lro relazione ma non hanno mai risposto, abbiamo poi, finalmente, trovato questo professionista che ha accettato il lavoro, ha fatto la sua relazione e presentato domanda di ripristino dei luoghi, il comune dopo un mese ci ha inviato questa sanzione, adesso attendiamo questo secondo sopralluogo a ripristino già effettuato e documentato dal nostro geometra, il quali ci ha spiegato che per procedere alla successiva richiesta di ricostruzione delle opere, conditio sine qua non è che il comune faccia il sopralluogo..la mia domanda è, dopo il sopralluogo se il comune trovasse ancora da eccepire qualcosa, cosa accadrebbe? sarebbe stato inutile pagare la sanzione? grazie e scusa la lunga risposta..

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    3. pagata la sanzione, il comune può solo verificare che sia stato correttamente ripristinato lo stato dei luoghi: l'unica cosa che può eccepire è se questo non è stato ripristinato correttamente anche nei dettagli (p.e. gli infissi o le coloriture di facciata originarie).

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  69. Buongiorno architetto,
    un mio cliente vorrebbe sia "frazionare" che "ampliare" (piano casa) un immobile in Roma. Sarebbe preferibile operare prima con i frazionamenti e poi applicare gli ampliamenti alle singole u.i. derivate, ma in linea teorica sarebbe possibile inglobare il tutto in una unica DIA?
    grazie

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    1. si è possibile inglobare tutto nella stessa pratica. Non credo ti cambi nulla, comunque forse nel decreto sblocca-italia porteranno i frazionamenti nella definizione di manutenzione straordinaria.

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    2. Grazie. L'edificio è stato legittimato con Concessione in Sanatoria L.47/85. Ci sono invece due diverse domande di condono sullo stesso edificio, L. 724/94 e L. 326/03, ancora pendenti. E' necessario sollecitare e aspettare che vengano rilasciate le relative concessioni per poter presentare la pratica? Ho scoperto anche che ci sono delle incongruenze tra quanto riportato in catasto, quanto nel progetto di concessione e quanto realizzato effettivamente.
      In linea generale penso che convenga "correggere" queste incongruenze con una cila/dia in sanatoria per quanto possibile e poi operare con i frazionamenti e piano casa, sei d'accordo?
      grazie

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    3. se i condoni sono pendenti è ancora possibile integrarli per modificare gli elaborati grafici, se effettivamente si tratta di errori di rappresentazione e non di successivi abusi. In linea di principio è possibile presentare la domanda per l'ampliamento anche con i condoni pendenti, ma col rischio che se poi anche uno solo dei condoni viene rigettato, di fatto decade anche l'autorizzazione successivamente rilasciata per l'ampliamento. infatti a Roma se si presenta una pratica del genere con condoni pendenti occorre andare al dipartimento, che ingloba al suo interno anche l'ufficio condono.

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    4. Grazie. Ho chiamato il call center dell'ufficio condono e mi hanno consigliato di fare un "sollecito" anche senza motivazione (a leggere il modulo sembrava necessaria). Quando il tecnico prenderà in mano la pratica sarà lui a chiedere quanto manca per la sua definizione. Pensi che in quell'occasione sarà possibile presentare altri elaborati grafici/documentazione oppure è meglio andare previo appuntamento per capire quale è la situazione e a cosa si riferiscono esattamente questi 2 condoni pendenti?

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  70. grazie per la risposta ma, ultima domanda, dal momento che il nostro geometra ci aveva detto che subito dopo il ripristino, lui avrebbe presentato la domanda per il piano casa, adesso ha cambiato versione, ha detto che bisogna attendere prima il sopralluogo, ma è condizione essenziale attenderlo oppure si potrebbe, nel contempo, presentare la domanda di ricostruzione,( per evitare di arrivare a ricostruire in pieno inverno dal momento che devono necessariamente trascorrere 30 gg per il silenzio assenso) ? il mio dubbio è che si stia facendo intimorire dal comune, il quale ha nei nostri confronti un atteggiamento di ostruzionismo, dovuto a relazioni personali..non riusciamo più a capire cosa la legge prescrive,ho cercato di capire, leggendo le normative, ma sono sfumature non indicate, purtroppo, da nessuna parte...il suo aiuto è stato e sarà per noi molto prezioso..grazie ancora

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    1. purtroppo le procedure sanzionatorie non sono normate in modo compiuto: si va un po alla cieca tutti quanti, noi ed i comuni.

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    2. però, se avesse voluto farlo, non ci sarebbe stato nessun ostacolo normativo, giusto?

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    3. Diciamo che in questo specifico contesto non esiste nè una norma che vi consentirebbe di farlo, nè una che ve lo vieta.

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