venerdì 29 marzo 2013

gli interventi edilizi a Roma: tavola sinottica

Le norme del PRG di Roma, come si sa, sono varie ed applicate in modo non uniforme all'interno della stessa famiglia di tessuti. Ciascun tessuto può avere delle caratteristiche tipologiche o formali tali da rendere necessaria una specifica limitazione di acune possibilità di intervento: alcune sono comprensibili (tipo nei tessuti più antichi della città non è possibile fare frazionamenti, oppure in tutta la città storica e consolidata non è possibile avere attività commerciali con più di 1500mq di superficie di vendita) altre decisamente più raffinate e forse meno condivisibili (l'avreste mai detto che i cambi d'uso per creare abitazioni fossero più semplici da ottenere nel tessuto storico che non nella città consolidata?). Per barcamenarsi un poco tra le varie limitazioni ho costruito una semplice tavola sinottica di alcuni tra gli interventi edilizi più comuni, senza pretesa di esaustività.
La tavola è costruita semplicemente leggendo ed incrociando le norme generali della famiglia dei tessuti (ho limitato la ricerca alla città storica e alla città consolidata, dato che sono quelle più limitative e più frequenti) con quelle del singolo tessuto contenute ovviamente nelle Norme Tecniche di Attuazione del PRG attualmente in vigore. La città storica ha più variabilità tra i singoli tessuti, mentre la città consolidata è più omogenea (vi sono delle differenze nell'applicazione di interventi edilizi più invasivi, che qui non contemplo essendo meno frequenti). Ho inserito anche genericamente quella che può essere la procedura urbanistica di più probabile applicazione per quel tipo di intervento nello specifico, facendo riferimento alla circolare interpretativa del Dipartimento PAU ed alla prassi consolidata.

http://www.architetticampagna.it/tavola_sinottica_interventi_edilizi_1.3.pdf
Come sempre, segnalatemi eventuali errori o refusi. Le informazioni contenute nella tavola NON sono informazioni ufficiali della Pubblica Amministrazione: utilizzatela quindi come riferimento di base, ed ovviamente io declino ogni responsabilità in merito ad eventuali interpretazioni errate contenute nella stessa.

[update del 14 maggio 2014] ho corretto la definizione della fattibilità per le canne fumarie, in precedenza indicato in modo non del tutto esatto.


20 commenti:

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  2. Bellissimo Grazie, non finirò mai di ringraziarti abbastanza per questo blog.
    Ora ho una domanda; ho visto che la superfiecie mininima per una UI residenziale è 28mq, non dovrebbe essere sempre 45mq?
    Saluti

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    1. Ciao Giovanni,
      il limite minimo dei 45mq è imposto dal PRG quando si vanno ad ottenere unità immobiliari per frazionamento: quindi se le si ottengono con altre modalità (cambio d'uso o altri contesti) allora puoi farle anche da 28mq che è il minimo per un monolocale (per una sola persona). c'è da dire che un tar regionale (non mi ricordo di quale regione ma certamente non del Lazio) ha da poco annullato un vincolo simile contenuto in un PRG locale che imponeva proprio una cosa del genere: il TAR ha dunque sancito che i comuni non possono imporre limiti di metratura in ambiti specifici. Dunque secondo il tar o i comuni impongono che i 45 mq valgono per ogni tipo di intervento (dalla nuova costruzione al frazionamento) oppure non si possono avere limitazioni differenziate. Comunque per ora il TAR del lazio non si è espresso su una cosa del genere: staremo a vedere.

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    2. Ok, grazie, davo per scontato che 45mq valessero per tutto il tessuto specifico e non solo per il frazionamento.
      Cmq se non mi sbaglio, le "disposizioni" del TAR hanno valenza nazionale, quindi se il TAR della Lombardia dispone una cosa, questa vale anche per eventuali controversie simili in Sicilia.
      Saluti

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  3. Ciao Marco,
    ti ringrazio tanto per il blog, senza di te non sarei mai riuscita ad uscirne da questo incubo del prg di Roma.

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  4. Ciao Marco e grazie per il tuo ottimo lavoro di divulgazione.
    Probabilmente mi sono perso in questo mare di tessuti e di articoli ma, da quello che mi risulta, per gli interventi di Manutenzione Ordinaria in T1, T2, T3, T10 della città storica occorre la SCIA e quindi soprintendenza statale come stabilito dall'art 24 comma 21 delle NTA; nella tavola sinottica i quattro tessuti menzionati sono trattati come gli altri.

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    1. Ciao Domenico: la M.O. va in SCIA nei tessuti storici quando riguardano gli esterni degli edifici, e non si fa distinzione di tessuto storico, perché tutta la città storica dentro e fuori le mura aureliane ha questo veto di tutela. Se vuoi approfondire leggi il mio post più recente: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/04/i-vincoli-roma-vademecum-per-viandanti.html per le manutenzioni ordinarie interne agli edifici, se l'edificio non è specificatamente vincolato, non è obbligatorio alcun titolo.

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  5. Buonasera Architetto,
    scusi l'ora ma sto impazzendo per capire una cosa.
    Un cliente mi ha chiesto di regolarizzare dei lavori che ha effettuato senza richieste di vari permessi.
    Oltre ad una diversa distribuzione interna, ha aperto una finestra su un prospetto.
    Ora vorrebbe vendere casa ma l'agenzia ha chiesto di regolarizzare il tutto.
    Ora per due muri interni non credo che la questione sia complicata ma per la FINESTRA che non dovrebbe esserci?
    Devo fare una SCIA in sanatoria? Oltre ai 501,24 euro da pagare c'è qualche altra sanzione da calcolare?
    La ringrazio sempre per questo blog.

    Saluti

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    1. Ciao Emanuele, come ben dici, non sono tanto le modifiche interne quanto la finestra esterna a rappresentare un problema. L'apertura di nuove finestre sui prospetti esterni è autorizzabile con DIA, e quindi anche per sanare devi usare la DIA. I 501 euro sono la reversale di base della DIA a sanatoria ai quali dovrai aggiungere gli oneri concessori che si dovrebbero pagare per realizzare la finestra come se fosse ancora da fare e soprattutto la sanzione. Per calcolare entrambe dovrai fare un computo metrico estimativo delle opere che sono state fatte per modificare il prospetto: ipotizziamo che ti vengano fuori 500 euro di computo. QUesti 500 euro li userai come base per calcolare gli oneri, seguendo l'altro mio post sugli oneri concessori, e ti verranno circa 100-150 euro, mentre per la sanzione dovrai calcolare il triplo di tale importo, così come specificato nella delibera 44/11 delle sanzioni. Qualunque sia il valore del computo metrico che ti viene fuori non può essere inferiore ad 1/3 di 1.000 euro se fuori dalla zona A o di 2.000 euro se dentro la zona A (città storica). inoltre dovrai verificare la presenza di vincoli paesaggistici, i quali ti obbligherebbero a richiedere prima di tutto il parere paesaggistico in accertamento di conformità oppure, se fossi in città storica, dovrai chiedere sempre in accertamento di conformità il nulla osta alla sovrintendenza comunale. Insomma alla fine i costi e il lavoro per una sanatoria del genere sono molto variabili in base alla situazione. fammi sapere!

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  6. Grazie mille.
    Ma fare una variazione catastale senza presentare tutta questa procedura? E'assurdo vero?
    Al massimo gliela faccio richiudere. Si potrebbe fare?
    Cerco qualche soluzione perchè non mi farà mai fare il lavoro se deve spendere cosi tanto.
    Spero in un suo aiuto.
    Grazie

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    1. Fare la varaizione solo al catasto rappresenta per te una falsa dichiarazione e per l'immobile il mantenimento dello stato di abusivismo edilizio: detto in sincerità, evita. Volendo la finestra si può richiudere, magari realizzando una controfodera in cartongesso mantenendo l'infisso internamente, giusto per cancellare la variazione prospettica. è un po al limite della correttezza, comunque diciamo che potresti chiudere la finestra e poi fare la pratica per chiedere di aprirla.

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  7. Buongiorno Architetto, intanto complimenti davvero per il blog.
    Le scrivo per chiederle un parere su una situazione un po’ complicata!
    Devo decidere se acquistare una casa a Roma in zona T3. Questo appartamento ha subito nel 2001 le seguenti opere strutturali (si tratta di un sottotetto): spostamento di una scala interna con chiusura e riapertura di solaio; rimozione di una parte di muro semi-portante; apertura del tetto e creazione di un terrazzino. Per tutto ciò è stata aperta una DIA che però non è stata mai chiusa mentre per il terrazzino è stata anche fatta una richiesta di condono (concessione in sanatoria non ancora rilasciata).
    Ora, a parte il problema del rilascio della concessione in sanatoria per il terrazzino per il quale ho già visto accuratamente il post dedicato nel blog il dubbio che le sollevo è se per tali opere nel 2001 fosse necessaria la pratica al Genio Civile. I proprietari, infatti, nel 2001 hanno fatto la DIA allegando solo la dichiarazione di un architetto che attesta la correttezza delle opere realizzate.
    A detta del tecnico del Municipio nel 2001 non era necessario effettuare la pratica al Genio Civile ma vorrei avere un conforto su questo aspetto. Per sanare la situazione i proprietari sono disposti a fare una DIA in Sanatoria ma vorrei essere certache tale pratica sarebbe sufficiente per sanare la situazione (scala e muro) o se ci sono altre pratiche necessarie/fattibili da effettuare.
    Grazie mille.

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    1. Salve Sofia,
      per risponderti compiutamente avrei bisogno di vedere le carte, perché non me la sento di dirti se serva o no una sanatoria senza essere certo di quello che dico. Comunque fino a qualche tempo fa era effettivamente possibile dichiarare che le opere avrebbero avuto un impatto irrilevante sulla statica del fabbricato e che percò non era obbligatorio il deposito al genio, ma andava comunque realizzato un progetto strutturale, redatto in conformità delle leggi all'epoca in vigore, vidimato dal tecnico progettista. Questo progetto avrebbe dovuto essere allegato alla DIA o comunque far parte degli elaborati progettuali.
      Comunque, se la DIA è del 2001 e non è stata mai chiusa, per esperienza personale posso dirti che è come se non fosse mai stata presentata, in quanto il titolo è formalmente decaduto. Tuttavia alcune volte, in casi particolari, consentono comunque di chiudere delle DIA anche se trascorsi più di tre anni dalla protocollazione.

      La sanatoria potrebbe avere costi altini.

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  8. Buongiorno e complimenti per il blog e tutto il resto
    Vorrei sottoporre questo problema: un mio carissimo amico (e cliente allo stato) è proprietario di un appartamento con terrazzo esclusivo, dove i vecchi proprietari hanno realizzato una tettoia (circa 5 mq) in un angolo che si presterebbe alla realizzazione di un bagno, di cui il piano terrazzato è privo.
    da informazioni presso il municipio (ora III) mi è stato consigliato di sanare la tettoia e successivamente provare a chiedere con il piano casa la chiusura del vano
    il condominio ha già dato il suo assenso e la cubatura e superficie rientrerebbero nelle disponibilità dell'appartamento interessato
    cosa pensi del tipo di procedura? meglio una SCIA o DIA per la sanatoria?
    grazie, e saluti
    stefano

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    1. Ciao Stefano,
      la tettoia, in quanto modifica dei prospetti esterni, è definibile come ristrutturazione edilizia e pertanto per sanarla è necessaria una DIA. Se sei nell'ex terzo municipio, valuta che buona parte del relativo territorio è città storica, quindi dovrai chiedere il parere coque.

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    2. grazie, per fortuna il municipio è il III (ex IV) quindi non ho almeno questo problema
      saluti e a presto
      stefano

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  9. ciao Marco, mi sembra che nella città consolidata l'intervento di realizzazione di nuove canne fumarie non aggettanti sul suolo pubblico richieda una semplice SCIA e non l'approvazione di un nuovo prospetto (vedi circolare PAU n° 19137 del 9/3/2012)

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    1. CIao, grazie della segnalazione: verifico e correggo.

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    2. ho aggiornato la tavola sinottica, ora è specificato in modo corretto: ditemi se si capisce. ciao!

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    3. direi che è perfetto. Ciao e complimenti per il tuo utilissimo lavoro

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