la SCIA edilizia a Roma: casi di applicazione

Le rinnovate leggi sull'urbanistica hanno probabilmente creato più confusione che semplificazione: anzi, di semplificazione non ne ho trovato traccia, di confusione davvero tanta, troppa. Da che esisteva "solo" la DIA per opere dalla manutenzione straordinaria alla nuova costruzione (in determinati casi), siamo passati alla creazione di nuove procedure e nuove suddivisioni di "ruoli": abbiamo la CILA per le manutenzioni straordinarie, la DIA che rimane per ristrutturazioni edilizie "pesanti", e poi c'è la SCIA che, a detta delle norme stesse, si applica "in tutti gli altri casi" in cui non si usa nè la CILA nè la DIA. Nella pratica, non si capisce bene dove si applica, e quindi ciascun comune ha ben pensato di decidere per proprio conto come e dove renderla valida. Anche Roma ha stabilito gli ambiti di applicazione con una circolare dipartimentale, ma ancora alcune sfumature non sono chiare: in questo post cerco di racchiudere quello che è il campo di applicazione della SCIA in base alla mia esperienza diretta "sul campo".

[in verde scuro trovate alcuni update del 23/10/2012]
[il post è stato modificato, integrato e corretto il 30/06/2015 e poi ancora il 10/10/2015 per aggiornarlo alla luce di nuove normative intercorse oltre all'esperienza che il sottoscritto ha maturato da quando fu scritto questo post] 

23 luglio 2017: I contenuti di questo post sono da considerarsi parzialmente superati dopo la pubblicazione del Decreto SCIA 2: fate riferimento a questo più recente post per confronto.

anzitutto vediamo questa circolare dipartimentale, che gli affezionati di questo blog già conoscono:è la circolare esplicativa prot. 19137 del 9/03/2012 del Dipartimento PAU (ex 9°dipartimento: ora si chiama dip. programmazione ed attuazione urbanistica).

Per esemplificare all'osso, la SCIA la potremmo definire sostanziamlente una DIA, in quanto a "potere" urbanistico, con la sola differenza che la SCIA consente di cominciare i lavori anche il giorno dopo il deposito o la protocollazione. la competenza operativa della SCIA, così come della CILA e della DIA è dei municipi e non del dipartimento. La differenza invece rispetto alla CILA è che quest'ultima in realtà non implica la richiesta di autorizzazione edilizia (è infatti una "comunicazione" per opere di edilizia libera, ma comunque soggette ad asseverazione), mentre invece la SCIA è una vera e propria richiesta di autorizzazione (appunto, come la DIA) la quale viene rilasciata "seduta stante", dato che ha un silenzio-assenso "virtuale" di un solo giorno. In realtà, la SCIA è una DIA camuffata: l'amministrazione ha infatti trenta giorni di tempo per comunicare al committente e/o al tecnico eventuali motivi di rifiuto della domanda, quindi se non andate particolarmente di fretta sarebbe opportuno presentare questa pratica sempre almeno una trentina di giorni prima dell'avvio delle demolizioni, più che altro perché se poi il Comune dovesse rilevare l'irregolarità della domanda per un qualsiasi motivo, vi obbligherà al ripristino di quanto pur legittimamente eseguito.

vediamo per quali tipi di lavori edili è necessario presentare una SCIA:

- manutenzioni straordinarie (normalmente autorizzabili in CILA) od ordinarie se su immobili vincolati
- modifiche dei prospetti esterni dei fabbricati senza alterazione della sagoma, dei volumi o delle superfici (dunque interventi come la sostituzione degli infissi esterni con altri aventi caratteristiche diverse tipo colore, finitura e/o partitura)
- realizzazione di pensiline esterne (per distinguere esattamente una pensilina da una tettoia, leggi quest'altro mio post specifico)
- manutenzioni straordinarie che intervengono su parti strutturali
- realizzazione, rimozione o modifica di volumi o elementi tecnici, come per esempio l'installazione di un condizionatore (a meno che non abbia una potenza nominale inferiore a 12kW, caso in cui la legge specifica che l'opera ricade nell'attività edilizia libera) o di una caldaia all'esterno. Solo se sostituiamo una macchina preesistente con una identica in dimensioni all'originale allora possiamo evitare la procedura. Per quanto riguarda i volumi tecnici propriamente detti, cioè per esempio vani extracorsa degli ascensori piuttosto che gabiotti in muratura per accogliere caldaie o impianti, in genere è competente la DIA in quanto trattasi di modifiche di prospetti esterni.
- rifacimento dei massetti delle pendenze di terrazzi e lastrici solari esistenti, se finalizzati alla modifica delle pendenze (questa è una opinione diffusa in alcuni municipi), con o senza alterazione della tipologia e coloritura della pavimentazione originaria [aggiunto in data 06 ottobre 2015]
- fusione di due o più unità immobiliari in un unica più grande (ricade nella definizione del "risanamento conservativo", come il punto successivo) (con il decreto sblocca-italia questi interventi ricadono oggi in CILA)
- trasferimento di vani tra due unità immobiliari limitrofe (N.B.: il frazionamento, non citato, va invece sempre in DIA perché è ristrutturazione edilizia) (con il decreto sblocca-italia questi interventi ricadono oggi in CILA)
- creazione di soppalchi di altezza utile inferiore a 1,50mt (in particolare così richiedono al municipio Roma IX). Alcuni municipi richiedono per questa operazione una semplice CILA ma solo e soltanto se si realizzano dei palchettoni che sono assimilabili ai "controsoffitti leggeri" e che qundi non sono assimilabili alle opere strutturali.

di ciascuna delle tipologie sopra individuate, ovviamente, la SCIA si può presentare anche a sanatoria di opere abusivamente realizzate (accertamento di conformità) o in auto-denuncia di lavori in corso d'opera. Notate che in alcuni contesti fare la sanatoria può essere assai complesso o avere implicazioni severe, come opere abusive fatte su edifici vincolati (vi è comunque il penale) o modifiche strutturali fatte senza titolo (come si dimostra che sono state fatte a norma? chi si assume la responsabilità di dichiararlo? ricordiamoci sempre che il territorio di Roma è per metà in zona sismica a rischio medio-alto).
Le SCIA a sanatoria hanno un livello di sanzione abbastanza elevato: per esempio sanare una fusione o una cessione di vani tra unità immobiliari comporta una sanzione di 2.000 euro, oltre alla reversale di base di 500 euro. Stiamo parlando quindi del doppio rispetto alla sanatoria di una CILA.

Alla SCIA sono quindi consentite opere che potrebbero prevedere l'onerosità, come per esempio le fusioni o i trasferimenti di vani tra immobili confinanti. Per esperienza personale vi dico che questa cosa va molto a discrezione dei singoli muncipi: ho presentato la stessa, identica richiesta per due clienti diversi in due municipi diversi, ed in uno mi è stato chiesto il calcolo degli oneri concessori, nell'altro invece no. Per un'infarinata su come calcolare gli oneri concessori nelle ristrutturazioni edili interne potete leggere questo mio post. (per le opere di fusione e trasferimento vani oggi è competente la CILA)

E'bene chiarire alcune situazioni particolari in cui potreste trovarvi:
se state semplicemente rinnovando un appartamento, modificando le tramezzature, siete in "manutenzione straordinaria", la quale ricade in CILA. Tuttavia, se si verifica anche uno solo dei seguenti casi, l'intera ristrutturazione andrà assoggettata a SCIA, comprese le opere che invece andrebbero in CILA:
- sto intervenendo su parti strutturali del fabbricato, fosse anche per ripristinare delle lesioni che sono venute fuori in corso d'opera (oppure: devo sostituire la struttura di una veranda; di una porzione di solaio; aprire una scala su un solaio; allargare il vano di una scala su un solaio; aprire una porta - anche piccola - su un muro portante; ripristinare una trave o un pilastro lesionati; etc)
- sto sostituendo gli infissi dell'appartamento con altri che hanno caratteristiche diverse dagli originali (se cambio solamente il materiale, l'infisso rimane assimilabile all'originale; se invece modifico il colore o la partizione - p.e. da finestra a due ante a finestra ad anta unica - allora occorre la SCIA)
- sto intervenendo su un immobile vincolato
- sto installando una caldaia o un condizionatore che in precedenza non c'erano
A parte il penultimo punto, i primi due casi e l'ultimo possono verificarsi in corso d'opera: se, quindi, avete già presentato una CILA per le opere che state facendo, occorrerà presentare una nuova SCIA che inglobi le opere precedentemente indicate. In questo caso si fa una pratica ex-novo, ma in un certo senso si va ad "integrare" o meglio a "trasformare" la CILA originaria. Comunque non si tratta di fare una pratica a sanatoria di opere già cominciate, a meno che le opere già cominciate non siano proprio quelle che fanno scattare lo "sconfinamento" in SCIA.
Non tutti i municipi consentono di trasformare una pratica in corso d'opera con una più "potente", dunque fate bene attenzione a programmare i lavori correttamente e nella loro interezza e a rendere edotto il committente fin dall'inizio del vostro incarico riguardo a quale pratica depositare.

In alcuni casi particolari potrebbe far comodo presentare più pratiche per il medesimo immobile al fine di autorizzare interventi diversi: tendenzialmente sono contrario a questa procedura, perché generalmente si programma un cantiere edile per intevenire sull'immobile nella sua interezza: comunque se per esempio dovete ristrutturare internamente un appartamento, e contestualmente demolire e ricostruire il solaietto di copertura di una vecchia veranda ammalorata, avete facoltà di presentare una CILA per le opere interne di manutenzione straordinaria ed una SCIA per la sola struttura della veranda. Il vantaggio potrebbe essere che se per qualsiasi motivo venisse bloccata la SCIA per la veranda o se comunque si stessero allungando i tempi (esecuzione del progetto strutturale e deposito presso il genio, eventuali ulteriori autorizzazioni), comunque avrei l'autorizzazione per le opere interne che quindi potrebbero cominciare senza problemi; lo svantaggio è che si raddoppiano i costi legati alla pratica.

Attenzione: la CILA non è soggetta all'obbligo del collaudo (perché è attività edilizia libera) e quindi del deposito di certificato di fine lavori (anche se è sempre bene farlo, per tutela sia del tecnico sia della committenza), mentre la SCIA si. Ecco un altro punto di contatto con la DIA.

Opere che certamente ricadono in DIA e non in SCIA sono, ad esempio:
- frazionamenti di unità immobiliari
- modifiche dei volumi degli edifici
- modifica delle dimensioni dei vani finestra esterni
- modifica delle sagome esterne
- aumento della superficie utile interna (se autorizzabile)