martedì 2 ottobre 2012

la SCIA edilizia a Roma: casi di applicazione

Le rinnovate leggi sull'urbanistica hanno probabilmente creato più confusione che semplificazione: anzi, di semplificazione non ne ho trovato traccia, di confusione davvero tanta, troppa. Da che esisteva "solo" la DIA per opere dalla manutenzione straordinaria alla nuova costruzione (in determinati casi), siamo passati alla creazione di nuove procedure e nuove suddivisioni di "ruoli": abbiamo la CILA per le manutenzioni straordinarie, la DIA che rimane per ristrutturazioni edilizie "pesanti", e poi c'è la SCIA che, a detta delle norme stesse, si applica "in tutti gli altri casi" in cui non si usa nè la CILA nè la DIA. Nella pratica, non si capisce bene dove si applica, e quindi ciascun comune ha ben pensato di decidere per proprio conto come e dove renderla valida. Anche Roma ha stabilito gli ambiti di applicazione con una circolare dipartimentale, ma ancora alcune sfumature non sono chiare: in questo post cerco di racchiudere quello che è il campo di applicazione della SCIA in base alla mia esperienza diretta "sul campo".
[in verde scuro trovate alcuni update del 23/10/2012]
[il post è stato modificato, integrato e corretto il 30/06/2015 e poi ancora il 10/10/2015 per aggiornarlo alla luce di nuove normative intercorse oltre all'esperienza che il sottoscritto ha maturato da quando fu scritto questo post] 
23 luglio 2017: I contenuti di questo post sono da considerarsi parzialmente superati dopo la pubblicazione del Decreto SCIA 2: fate riferimento a questo più recente post per confronto.
anzitutto vediamo questa circolare dipartimentale, che gli affezionati di questo blog già conoscono:è la circolare esplicativa prot. 19137 del 9/03/2012 del Dipartimento PAU (ex 9°dipartimento: ora si chiama dip. programmazione ed attuazione urbanistica).
Per esemplificare all'osso, la SCIA la potremmo definire sostanziamlente una DIA, in quanto a "potere" urbanistico, con la sola differenza che la SCIA consente di cominciare i lavori anche il giorno dopo il deposito o la protocollazione. la competenza operativa della SCIA, così come della CILA e della DIA è dei municipi e non del dipartimento. La differenza invece rispetto alla CILA è che quest'ultima in realtà non implica la richiesta di autorizzazione edilizia (è infatti una "comunicazione" per opere di edilizia libera, ma comunque soggette ad asseverazione), mentre invece la SCIA è una vera e propria richiesta di autorizzazione (appunto, come la DIA) la quale viene rilasciata "seduta stante", dato che ha un silenzio-assenso "virtuale" di un solo giorno. In realtà, la SCIA è una DIA camuffata: l'amministrazione ha infatti trenta giorni di tempo per comunicare al committente e/o al tecnico eventuali motivi di rifiuto della domanda, quindi se non andate particolarmente di fretta sarebbe opportuno presentare questa pratica sempre almeno una trentina di giorni prima dell'avvio delle demolizioni, più che altro perché se poi il Comune dovesse rilevare l'irregolarità della domanda per un qualsiasi motivo, vi obbligherà al ripristino di quanto pur legittimamente eseguito.

vediamo per quali tipi di lavori edili è necessario presentare una SCIA:

- manutenzioni straordinarie (normalmente autorizzabili in CILA) od ordinarie se su immobili vincolati
- modifiche dei prospetti esterni dei fabbricati senza alterazione della sagoma, dei volumi o delle superfici (dunque interventi come la sostituzione degli infissi esterni con altri aventi caratteristiche diverse tipo colore, finitura e/o partitura)
- realizzazione di pensiline esterne (per distinguere esattamente una pensilina da una tettoia, leggi quest'altro mio post specifico)
- manutenzioni straordinarie che intervengono su parti strutturali
- realizzazione, rimozione o modifica di volumi o elementi tecnici, come per esempio l'installazione di un condizionatore (a meno che non abbia una potenza nominale inferiore a 12kW, caso in cui la legge specifica che l'opera ricade nell'attività edilizia libera) o di una caldaia all'esterno. Solo se sostituiamo una macchina preesistente con una identica in dimensioni all'originale allora possiamo evitare la procedura. Per quanto riguarda i volumi tecnici propriamente detti, cioè per esempio vani extracorsa degli ascensori piuttosto che gabiotti in muratura per accogliere caldaie o impianti, in genere è competente la DIA in quanto trattasi di modifiche di prospetti esterni.
- rifacimento dei massetti delle pendenze di terrazzi e lastrici solari esistenti, se finalizzati alla modifica delle pendenze (questa è una opinione diffusa in alcuni municipi), con o senza alterazione della tipologia e coloritura della pavimentazione originaria [aggiunto in data 06 ottobre 2015]
- fusione di due o più unità immobiliari in un unica più grande (ricade nella definizione del "risanamento conservativo", come il punto successivo) (con il decreto sblocca-italia questi interventi ricadono oggi in CILA)
- trasferimento di vani tra due unità immobiliari limitrofe (N.B.: il frazionamento, non citato, va invece sempre in DIA perché è ristrutturazione edilizia) (con il decreto sblocca-italia questi interventi ricadono oggi in CILA)
- creazione di soppalchi di altezza utile inferiore a 1,50mt (in particolare così richiedono al municipio Roma IX). Alcuni municipi richiedono per questa operazione una semplice CILA ma solo e soltanto se si realizzano dei palchettoni che sono assimilabili ai "controsoffitti leggeri" e che qundi non sono assimilabili alle opere strutturali.

di ciascuna delle tipologie sopra individuate, ovviamente, la SCIA si può presentare anche a sanatoria di opere abusivamente realizzate (accertamento di conformità) o in auto-denuncia di lavori in corso d'opera. Notate che in alcuni contesti fare la sanatoria può essere assai complesso o avere implicazioni severe, come opere abusive fatte su edifici vincolati (vi è comunque il penale) o modifiche strutturali fatte senza titolo (come si dimostra che sono state fatte a norma? chi si assume la responsabilità di dichiararlo? ricordiamoci sempre che il territorio di Roma è per metà in zona sismica a rischio medio-alto).
Le SCIA a sanatoria hanno un livello di sanzione abbastanza elevato: per esempio sanare una fusione o una cessione di vani tra unità immobiliari comporta una sanzione di 2.000 euro, oltre alla reversale di base di 500 euro. Stiamo parlando quindi del doppio rispetto alla sanatoria di una CILA.

Alla SCIA sono quindi consentite opere che potrebbero prevedere l'onerosità, come per esempio le fusioni o i trasferimenti di vani tra immobili confinanti. Per esperienza personale vi dico che questa cosa va molto a discrezione dei singoli muncipi: ho presentato la stessa, identica richiesta per due clienti diversi in due municipi diversi, ed in uno mi è stato chiesto il calcolo degli oneri concessori, nell'altro invece no. Per un'infarinata su come calcolare gli oneri concessori nelle ristrutturazioni edili interne potete leggere questo mio post. (per le opere di fusione e trasferimento vani oggi è competente la CILA)

E'bene chiarire alcune situazioni particolari in cui potreste trovarvi:
se state semplicemente rinnovando un appartamento, modificando le tramezzature, siete in "manutenzione straordinaria", la quale ricade in CILA. Tuttavia, se si verifica anche uno solo dei seguenti casi, l'intera ristrutturazione andrà assoggettata a SCIA, comprese le opere che invece andrebbero in CILA:
- sto intervenendo su parti strutturali del fabbricato, fosse anche per ripristinare delle lesioni che sono venute fuori in corso d'opera (oppure: devo sostituire la struttura di una veranda; di una porzione di solaio; aprire una scala su un solaio; allargare il vano di una scala su un solaio; aprire una porta - anche piccola - su un muro portante; ripristinare una trave o un pilastro lesionati; etc)
- sto sostituendo gli infissi dell'appartamento con altri che hanno caratteristiche diverse dagli originali (se cambio solamente il materiale, l'infisso rimane assimilabile all'originale; se invece modifico il colore o la partizione - p.e. da finestra a due ante a finestra ad anta unica - allora occorre la SCIA)
- sto intervenendo su un immobile vincolato
- sto installando una caldaia o un condizionatore che in precedenza non c'erano
A parte il penultimo punto, i primi due casi e l'ultimo possono verificarsi in corso d'opera: se, quindi, avete già presentato una CILA per le opere che state facendo, occorrerà presentare una nuova SCIA che inglobi le opere precedentemente indicate. In questo caso si fa una pratica ex-novo, ma in un certo senso si va ad "integrare" o meglio a "trasformare" la CILA originaria. Comunque non si tratta di fare una pratica a sanatoria di opere già cominciate, a meno che le opere già cominciate non siano proprio quelle che fanno scattare lo "sconfinamento" in SCIA.
Non tutti i municipi consentono di trasformare una pratica in corso d'opera con una più "potente", dunque fate bene attenzione a programmare i lavori correttamente e nella loro interezza e a rendere edotto il committente fin dall'inizio del vostro incarico riguardo a quale pratica depositare.

In alcuni casi particolari potrebbe far comodo presentare più pratiche per il medesimo immobile al fine di autorizzare interventi diversi: tendenzialmente sono contrario a questa procedura, perché generalmente si programma un cantiere edile per intevenire sull'immobile nella sua interezza: comunque se per esempio dovete ristrutturare internamente un appartamento, e contestualmente demolire e ricostruire il solaietto di copertura di una vecchia veranda ammalorata, avete facoltà di presentare una CILA per le opere interne di manutenzione straordinaria ed una SCIA per la sola struttura della veranda. Il vantaggio potrebbe essere che se per qualsiasi motivo venisse bloccata la SCIA per la veranda o se comunque si stessero allungando i tempi (esecuzione del progetto strutturale e deposito presso il genio, eventuali ulteriori autorizzazioni), comunque avrei l'autorizzazione per le opere interne che quindi potrebbero cominciare senza problemi; lo svantaggio è che si raddoppiano i costi legati alla pratica.

Attenzione: la CILA non è soggetta all'obbligo del collaudo (perché è attività edilizia libera) e quindi del deposito di certificato di fine lavori (anche se è sempre bene farlo, per tutela sia del tecnico sia della committenza), mentre la SCIA si. Ecco un altro punto di contatto con la DIA.

Opere che certamente ricadono in DIA e non in SCIA sono, ad esempio:
- frazionamenti di unità immobiliari
- modifiche dei volumi degli edifici
- modifica delle dimensioni dei vani finestra esterni
- modifica delle sagome esterne
- aumento della superficie utile interna (se autorizzabile)

287 commenti:

  1. Ciao Marco
    leggo volentieri e con interesse il tuo blog e lo trovo utilissimo per la professione che a quanto pare ogni giorno si complica sempre di più.
    Volevo porti un domanda circa la realizzazione di una tettoia da adibire a stenditoio su un edificio condominiale ma con la proprietà e l'uso esclusivo del terrazzo. L'immobile si trova nel V municipio e mi hanno chiesto di presentere una CILA e di proporzionare la tettoia in misura del 20% sul volume dell'appartamento dell'interessato. Quello che mi chiedo ma si potrebbe chiudere questa tettoia con delle semplici vetrate? Il tecnico del comune mi ha detto che per loro la tettoia è considerata un volume chiuso, quindi secondo te è giusto presentare una CILA o andrebbe presentata una SCIA visto che andiamo a modificare i prospetti? Ti ringrazio anticipatamente e ti faccio i complimenti per il Blog. Vittorio

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    1. ciao Vittorio, ti ringrazio per i complimenti! il nostro riferimento deve sempre essere la famosa circolare esplicativa del dipartimento (http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stories/uo_permessi/circolare-esplicativa09032012.pdf) , anche se nel tuo caso non è indicato nello specifico in quale titolo si debbano richiedere le tettoie. Viene però definita a pag 9 la tettoia come "struttura itelaiata su pilastri, coperta con struttura rigida e aperta su due o più lati". Essendo una struttura fissa, secondo me c'è la modifica dei prospetti, e quindi io presenterei una SCIA e non una CILA. Comunque il tecnico forse ha capito male la tua domanda: la tettoia non può essere considerata volume chiuso, e soprattutto se lo fosse sarebbe nuova cubatura quindi è fuori dal mondo che una nuova cubatura sia autorizzabile in CILA (lo potrebbe essere col piano casa, ma in questo caso è una DIA onerosa e molto complessa). Io mi presenterei con una SCIA e, se ti fanno storie che gli bastava la CILA, fagli notare che lo stesso DPR380 dà facoltà di richiedere l'autorizzazione urbanistica con titoli di "potenza" superiore a quelli indicati dalla legge (per esempio, per assurdo, nessuno ti può vietare di presentare un permesso di costruire per una manutenzione straordinaria: ovviamente nessuno lo farebbe). Considera comunque che se invece di una tettoia facessi una "pergotenda" (la differenza è che questa ha un telo di copertura anche retrattile, mentre la tettoia ha una copertura fissa) per esplicita ammissione della circolare esplicativa ricadrebbe nelle opere per cui non è necessario presentare alcuna richiesta o comunicazione (rientrerebbe tra le attività totalmente libere, in quanto elemento rimovibile ed assimilabile all'arredo).

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    2. Buongiorno,



      Spero di poter postare la domanda sul blog, perche il profile di GOOGLE+ mi da problemi e non mi fa andare avanti.



      La ringrazio per le sue informazioni molto concrete e pratiche



      Io non sono un operatore ma un privato



      Sto comprando una casa da una persona che da parte del Notaio incaricato a preliminare, li e stato chiesto di fare presentazione di pratica urbanistica (al Comune di Torino) per regolarizzazione delle modifiche interne apportate ai locali dell'ultimo piano;

      Questo d'accordo con il suo Geometra ha deciso di presentare una SCIA IN SANATORIA ex art 37 T.U. Edilizia.



      il problema e che e andato in ritardo, adesso siamo ad un mese di fare l'Atto e la SCIA e ancora da presentare



      Il Notaio incaricato conferma che puo fare questo Atto, MA IO - COME NUOVO PROPRIETARIO CHE SARO - vogli essere certo che posso partire con la mia CIL per manutenzione - BAGNI E CUCINA non nella stessa zona oggetto della SCIA - senza intoppi e senza avere delle conseguenze



      Mi da una sua opinion per favore



      grazie

      J

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  2. Salve,
    vorrei un vostro parere su un intervento di rifacimento di un tetto nel municipio X.
    Oltre a cambiare il sistema di impermeabilizzazione, e quello di raccolta delle acque con l'installazione di un nuovo sistema di gronde, nuovo cordolo perimetrale in c.a. ed inoltre si andrebbe a sostituire la travatura in legno esistente con una nuova, dimensionalmente più grande.
    Secondo voi un intervento del genere può essere effettuato con una SCIA interpretandolo come manutenzione straordinaria con interventi su parti strutturali?
    Oppure deve essere presentata una DIA considerandolo come ristrutturazione edilizia e dovendo pagare al comune anche i relativi costi di costruzione?

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    1. Salve Daniele,
      da come lo descrivi mi sembra un intervento ricadente in SCIA. gli oneri non dovrebbero essere dovuti, in quanto si tratta comunque di manutenzione straordinaria. Tuttavia alcuni municipi anche per sostituzioni strutturali come il tuo caso chiedono gli oneri (tipo il 2°). In ogni caso anche una SCIA può essere onerosa: solo la CILA non è mai soggetta ad onerosità.

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    2. Salve Architetto, innanzi tutto complimenti per la condivisione di informazioni così utili con questo blog. Volevo chiederle quanto segue: unità immobiliare ricadente in municipio 07, interventi di rifacimento pavimentazione, impianto elettrico idrico sanitario e termico, sostituzione infissi con doppio vetro e aria condizionata. al municipio mi hanno risposto che ricadono in SCIA per via dell'aria condizionata e degli infissi quindi €251. Le risulta? E chiaramente non avrei da fare alcuna variazione catastale.. Mi sembrano interventi così semplici che a mio parere sarebbero dovuti ricadere in CIL.. Lei che mi dice?La ringrazio

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    3. gli infissi ricadono in SCIA solo se c'è variazione di colore e/o partitura rispetto alla situazione di origine, mentre il sostituire gli elementi finestrati con nuovi identici (quantomeno per colore e partiture) agli esistenti ricade in CIL se l'immobile non ricade in zona vincolata. Invece i condizionatori vanno in SCIA quando la macchina esterna non può essere posizionata che a vista in facciata (sia essa interna che esterna). Lo so, è una assurdità, e il costo della pratica edilizia finisce per superare la spesa stessa per l'acqusto dell'impianto, ma purtroppo la normativa non prevede esenzioni, e l'installazione del motore esterno risulta sempre opera di modifica esterna da autorizzare in SCIA.

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  3. Grazie mille per la celere risposta.
    Sono stato al municipio e mi hanno prospettato la necessità di fare una DIA con relativo progetto strutturale, pagamento del 10% degli oneri di costruzione, ed inoltre mi hanno detto che il tetto dovrà essere smantellato per fasi in modo che possano venire a verificare le quote prima che sia del tutto demolito. Infine siccome sono vicino al GRA sarà necesario anche ottenere un Nulla Osta dall'ANAS.

    Secondo voi sono stati particolarmente fiscali (perché hanno visto il giovane architetto che viene da fuori Roma) o sono tutte richieste nella consuetudine? mah?!


    PS: rileggendo il commento da me rilasciato precedentemente mi sono accorto che era scritto in una maniera incomprensibile. Chiedo scusa!



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    1. la DIA mi sembra esagerata per le opere che devi fare. comunque il progetto strutturale oggi va inviato on-line, non puoi più depositare nulla al municipio (devi allegare comunque la ricevuta di deposito on-line). Per il calcolo degli oneri c'è l'altro mio post apposito, e comunque non è mai il 10% forfetario (tuttavia se ti presenti con il 10% te lo accettano, perché il calcolo viene sempre meno del 10%): possono ometterti il pagamento degli oneri di urbanizzazione che effettivamente non ci sono. Comunque secondo me rimagono lavori assoggettabili a SCIA non onerosa.

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  4. Si, effettivamente anche a me la DIA sembra esagerata.
    La procedura per il progetto strutturale la conosco bene, avendo collaborato con uno studio di ingegneri lo scorso anno, dove si effettuava già il deposito on-line.
    Per quanto riguarda gli oneri ho già letto l'esaustivo post, avevo scritto del 10% del costo di costruzione perché al municipio me lo hanno indicato come se fosse la regola.

    Grazie ancora per i consigli. Tornerò al municipio e cercherò di convincerli di farmi passare il tutto con una SCIA e magari senza dover pagare gli oneri.

    Il timore è che il cliente interpreti il sorgere di tutte queste complicazioni, come causa della mia poca esperienza e si rivolga a qualche altro tecnico...

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    1. Io tornerei al municipio con questo schema riepilogativo delle autorizazioni edilizie: http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Sch_Riep_Inter_12.pdf è uno schema predisposto dal municipio 9° (che ritengo essere il più diligente di tutto il comune, quantomeno nell'ambito dell'urbanistica) ed usato paro paro anche dal 5° (e magari anche da altri, chissà). secondo lo schema, in DIA ci ricadresti solo nel caso di modifiche all'aspetto esteriore, ma se questo non viene modificato, ricadi assolutamente in SCIA. Certo magari anche il realizzare un cordolo in cls al posto di uno con un materiale diverso, ad interpretare in modo codino, sarebbe assoggettabile a DIA...insomma non vi è mai la certezza assoluta... :-) fammi sapere!

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  5. un mio amico vuole fare una ristrutturazione di un appartamento, tramite CILA; ma si è accorto che la planimetria catastale non è perfettamente uguale allo stato dei luoghi, ossia nella planimetria è presente una tratto di scala in ascesa che di fatto non esiste. per sanarlo bisognerebbe fare una sanatoria al genio civile? non si può fare un aggiornamento al al catasto tramite esatta rappresentazione grafica? grazie

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    1. ciao! occorrerebbe capire questa scala cosa avrebbe dato accesso, se ad una pertinenza dell'appartamento stesso oppure se era una servitù per l'accesso ad uno spazio condominiale. Per fare una esatta rappresentazione grafica al catasto occorrerebbe dimostrare in modo incontrovertibile che c'è stato un errore del tecnico che all'epoca fece l'accatastamento, ma è sempre difficile riuscire a dimostrarlo. Comunque se la scala non esiste più e bisogna fare una pratica a sanatoria, è sufficiente la dichiarazione del tecnico che è tutto in ordine (anche perché cosa depositi al genio se non puoi indagare per bene su come è fatta la struttura ripristinata? e se pure ne avessi la possibilità, al 100% il ripristino non rispetterebbe i severi criteri di progettazione strutturale attualmente vigenti). Se vuoi mandami il catastale via email e gli dò un occhiata.

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  6. Salve,
    devo effettuare un'intervento in facciata di un'edificio nel municipio XIX per rifacimento frontalini e altre manutenzioni ordinarie.Ora dallo schema predisposto dal Municipio 9°, che avevo già consultato, sembrerebbe che debba presentare una SCIA nel caso mi trovi in ambito, Citta’ Storica – Norme Generali – Edifici e complessi speciali individuati nella Carta per la Qualità.Nonostante l'edificio non ricade nell'ambito della città storica e quant'altro un tecnico del Municipio mi ha richiesto la SCIA. Il capo condomino,restando nell'esperienza di casistiche simili condivisibili, mi obietta che basterebbe solo la notifica preliminare.Potreste darmi qualche indicazione più dettagliate in merito per sbrogliare la situazione visto che l'esperienza su situazioni apparentemente simili come di consuetudine variano da municipio a municipio? Anticipatamente vi ringrazio per la disponibilità.

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    1. Ciao Paolo, se intervieni su un edificio individuato nella carta per la qualità allora è come se fosse vincolato (ed effettivamente potrebbe esserlo a tutti gli effetti visto che la carta per la qualità dovrebbe recepire i vincoli statali e regionali),e quindi occorre regolarsi di conseguenza e presentare una SCIA anche per l'ordinaria manutenzione (è quel che prescrive la legge) dopo aver chiesto ed ottenuto il parere al COQUE (che è sito al terzo piano dello stesso palazzo del dipartimento PAU) il quale potrebbe a sua volta rimandarti alla sovrintendenza (da vedere se quella comunale o quella statale). stesso ragionamento se nella carta per la qualità fosse individuato solo il prospetto e non l'edificio nel dettaglio. Il ragionamento dell'amministratore di condominio varrebbe se l'edificio non fosse vincolato. ciao!

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  7. Salve Architetto.
    Per Prima cosa mi congratulo con lei. Il suo Blog è utilissimo.
    Un mio cliente ha fatto un frazionamento, ed ha avuto la piacevole visita del tecnico comunale con i Vigili, Gli hanno detto che deve fare una SCIA in sanatoria, visto che era tutto abusivo. Il tecnico del comune mi chiede di pagare il triplo del costo di costruzione ma si riferisce sia agli oneri di urbanizzazione che agli oneri di costruzione? E' un po scontroso e non riesco a capire bene cosa vuole di preciso! Il calcolo sul Costo di costruzione devo farlo sotto perizia giurata?
    La ringrazio Anticipatamente

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    1. Ciao Alessandro, il frazionamento a sanatoria si può sanare solo con una DIA: la SCIA non ha il "potere" sufficiente. Il calcolo della sanzione, dettato dalla legge regionale 15/08 è proprio il triplo del costo di costruzione e non degli oneri concessori (come invece vorrebbe la norma nazionale): quindi dovrai farti il tuo bel computo metrico delle opere che sono state abusivamente fatte rispetto all'ultimo stato autorizzato e moltiplicare il totale per tre. A questo totale (che sarà decisamente salato, anche qualche decina di migliaio di euro) si dovranno aggiungere gli oneri concessori calcolati però come se i lavori fossero ancora da farsi, il cui importo sarà minimo se confrontato a quello della sanzione vera e propria. Consola il tuo cliente, che probabilmente sverrà, che il frazionamento abusivo è passibile di denuncia penale e relativo esposto in procura, quindi se il municipio non l'ha fatto è stato buono :P Comunque è probabile che il tecnico stesso non sappia bene come applicare la legge, infatti la delibera 44/11 del comune è un po fumosa sul punto e non è chiaro se vada applicata la sanzione del triplo del costo di costruzione o quella forfetaria dei 15.000 euro (che varia in base al tessuto, se è storico o no): dovresti chiedere di parlarne direttamente al dirigente della UOT in questo caso. Se vuoi farmi domande più nello specifico ma non volessi rendere pubblica la discussione puoi mandarmi un email all'indirizzo che trovi nella pagina "chi sono". fammi sapere!

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  8. Buonasera Marco,
    per prima cosa complimenti per il blog!
    Un mio cliente vuole aprire una nuova finestra nel soggiorno. Dalla circolare esplicativa del Comune di Roma del 9/03/2012 trattasi di intervento di Ristrutturazione edilizia RE2 quindi devo presentare una DIA con relativo CME e calcolo degli oneri?
    Inoltre per l'intero fabbricato (costruito abusivamente) è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria condono 1985. Il mio cliente ha poi realizzato una veranda sul proprio terrazzo di pertinenza per la quale ha presentato domanda di condono nel 2003. Ho a disposizione tutta la documentazione consegnata all'USCE ma può essere un problema il fatto che ancora non è stata rilasciata la concessione in sanatoria?
    Grazie per la disponibilità
    arch. Donatella Ermni

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    1. Ciao Donatella, l'apertura di una nuova finestra esterna è soggetta a DIA con pagamento degli oneri concessori sulla base del computo metrico che tu stimerai per le opere necessarie alla creazione del nuovo infisso (redatto sulla base dei prezzi ufficiali della regione lazio). Se c'è una domanda di condono ancora non conclusa, allora la DIA - solo in questo caso - va presentata al Dipartimento PAU e non al municipio territorialmente competente. Non è un problema che non sia stata rilasciata ancora la concessione, ma ti chiederanno di allegare alla DIA una dichiarazione del committente in cui rinuncia al plusvalore ed alla rivalsa nei confronti del comune se dovessero rigettare la domanda di condono.
      fammi sapere!

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    2. Ciao Marco,
      alla fine ho consegnato la DIA al Municipio(XII) ho allegato tutta la documentazione del condono e mi hanno fatto calcolare gli oneri come il 10% del costo di costruzione desunto dal CME allegato. Onestamente è stato tutto molto tranquillo.... hanno però sempre i 30 gg per mandare eventuali richieste... ti farò sapere!
      Buona giornata
      arch. Donatella ermini

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    3. Ok fammi sapere! mi fa ridere che mandano le circolari dicendo che le DIA per RE su immobili con istanze di condono aperte vadano al dipartimento e poi fanno come gli pare...vabbè meglio così ;)

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  9. Salve, volevo sapere se presentando una SCIA a sanatoria, per opere interne e per il ripristino-consolidamento di strutture portanti (eseguite nel 1985), su un'unità immobiliare inserita su un fabbricato vincolato ai sensi del D.lgs 42/2004 - Municipio I- (vincolo di facciata), esistono sanzioni della soprintendenza ai beni architettonici al momento del rilascio del relativo nulla osta, oltre a quelli che applica il Municipio per la SCIA.
    Grazie in anticipo.
    Paolo

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    1. Se le opere sono state solo interne e se il vincolo è specifico solo per gli esterni allora non serve richiedere il nulla osta in accertamento di conformità. Altrimenti sì, ma non so dirti la sanzione a quanto ammonterebbe.
      Già che ci siamo ti chiedo: come ti hanno chiesto di verificare a sanatoria i consolidamenti "abusivi"? con dei calcoli fatti in conformità delle norme tecniche in vigore o con una dichiarazione del tecnico circa la verifica delle strutture? In ogni caso verificherei se nel 1985 fosse obbligatorio il deposito del progetto anche per i consolidamenti (c'era una clausola di esclusione per opere "non significative" per la statica dell'immobile, ma lo doveva dichiarare il tecnico), perché se non lo era, non devi fare la sanatoria per quelli (ma se sono stati aperti vani su muri portanti si, perché la legge lo obbliga dal 1971).

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    2. Grazie per la risposta. La soprintendenza, nonostante ci sia il solo vincolo di facciata, mi ha obbligato alla richiesta del nulla osta anche per le sole opere interne (anche se in questo caso è stata modificata una finestra e quindi devo comunque obbligatoriamente richiederlo); il municipio 1 mi ha richiesto il deposito dei calcoli relativo alla cerchiatura da realizzare nei vani porta (per il loro rinforzo), aperti abusivamente sulle murature portanti, e l'ingegnere con cui collaboro, ha imposto la chiusura di un vano porta, ripristinandolo come da origine, in quanto è posto vicino l'intersezione di due murature portanti e il genio civile non gli passerebbe nessun tipo di rinforzo in quella posizione. Inoltre ho chiesto all'architetto della soprintendenza se ci fossero sanzioni, e mi ha risposto che non era ben chiaro per il caso e si stava leggendo la normativa di riferimento. La mia paura è che arrivi una sanzione salata da parte della soprintendenza; mentre per un'eventuale denuncia penale per interventi abusi, anche su strutture portanti, su un immobile vincolato, il proprietario se la dovrebbe cavare in quanto l'intervento è stato commesso dai genitori, ora deceduti, e oramai sono passati trent'anni.
      Paolo

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    3. se state consolidando adesso interventi abusivi strutturali diventa una SCIA con anima doppia: in parte si denuncia l'abuso commesso, in parte si interviene per risolverlo. ok. le sanzioni se pure ci fossero potrebbero non essere così elevate...anche se nel caso in cui fosse invece in paesaggistico a sanatoria la sanzione sarebbe calcolata come "pari al costo di costruzione dei ripristini per l'eliminazione delle opere abusive" e comunque entro un minimo di euro 2.000 ed un massimo di 20.000: chissà se anche alla sovrintendenza applicano lo stesso tipo di sanzione.

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    4. ah dimenticavo: per calcolare i termini di prescrizione delle responsabilità penali fa fede il momento in cui l'abuso viene accertato dall'amministrazione e non il momento in cui è stato realizzato.

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    5. Grazie. Comunque per i termini di prescrizione mi è capitato che, per una scala esterna abusiva in c.a. ma riportata in catasto da oltre 10 anni, il municipio ha applicato solo la sanzione e non il penale facendo decorrere l'accertamento dalla data di accatastamento.

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  10. Ancora ciao marco!
    questa giornata non finisce più...avrei una domanda da farti in relazione alla realizzazione di una tettoia che andrà a poggiarsi su una palazzina e ad insistere su un area pertinenziale della stessa palazzina. La tettoia sarà composta grosso modo da travi e travetti di legno con una copertura a pannelli con isolante. In teoria, a pag.16-17 lettera f) della 'Circolare esplicativa..' le tettoie rientrerebbero in interventi di tipo Re2 realizzabili previa presentazione di DIA..perchè il tecnico del V municipio mi ha detto che basta una SCIA??? Secondo te bisogna depositare un progettino al genio civile? Sai se ci sono norme (su altezza max e pendenza) riguardanti le tettoie pertinenziali?
    Accanto alla tettoia andrebbe un ascensore esterno..stessa cosa..il tecnico mi dice SCIA..ma non dovrebbe essere DIA in quanto volume che mi va a modificare la sagoma esterna??
    grazie!

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    1. Ciao Mara,
      i volumi degli ascensori in teoria non fanno SUL, quindi non rappresenta ampliamento. In ogni caso rappresenta una variazione di prospetto, quindi andrei in DIA. Al di là di quello che ti dice il tecnico, se per te i lavori vanno in DIA (e pure per me) presenta una DIA: non possono rifiutarti il deposito di pratiche più "potenti" di quelle che teoricamente sarebbero necessarie per espressa previsione di legge. Il genio civile potrebbe non servire, dichiarando che la struttura è ininfluente per la statica del fabbricato, ma senti uno strutturista perché sull'argomento - lo ammetto pubblicamente - non sono ferrato - non se po sapè tutto xD ma non mi risulta vi siano norme specifiche per pendenze ed altezze.

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  11. Grazie marco
    ti faccio sapere le evoluzioni..
    (Il tuo blog è mitico!ci si arricchisce a vicenda..hai avuto proprio una bella idea!!)
    buona giornata:D

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    1. L'idea è proprio quella di arricchirsi a vicenda ;) se dovessi trovare il tempo, mi piacerebbe implementare questo spazio con strumenti di partecipazione non limitati ai soli commenti, ma anche una specie di forum o chissà cosa. Solo che i forum richiedono tempo e pazienza per essere gestiti: la pazienza cel'ho, ma il tempo mi manca sempre :P

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    2. CIAO MARCO,
      RIPORTO LE ULTIME NOTIZIE DAL V MUNICIPIO SULLA FAMOSA TETTOIA,il tecnico che c'era oggi mi è sembrato abbastanza affidabile:
      1°CASO: TETTOIA 5MT X 5MT ADERENTE AL FABBRICATO PRINCIPALE CON STRUTTURA IN LEGNO(PILASTRINI E TRAVETTI)COPERTA DA UN TELO: E' SUFFICIENTE UNA S.C.I.A. E SI PAGANO SOLO LE SPESE DI ISTRUTTORIA.
      LA TETTOIA SE CALCOLATA COME VOLUME NON DOVRA' ECCEDERE IL 15% DELLA VOLUMETRIA DI UN APPARTAMENTO INTERNO CUI ANDRA' AD ASSERVIRE, IO HO FATTO NOTARE ANCHE CHE NON SI TRATTA DI UNA NUOVA COSTRUZIONE IN QUANTO PERTINENZA CON VOLUMETRIA INFERIORE AL 20% DEL VOLUME DEL FABBRICATO CHE ANDRA' AD ASSERVIRE (vedi def.di nuova costruzione- art. 3 comma 1 lettera e6 del DPR 380/01). INOLTRE NEL MIO CASO, PUR ESSENDO UNICA LA TETTOIA, HO FATTO NOTARE CHE INSISTEVA SU UN PIAZZALE COINTESTATO (50%+50%)E LO STESSO EDIFICIO E' COMPOSTO DA 6 APPARTAMENTI, 3 SONO DI UNA PROPRIETARIA E GLI ALTRI 3 DELL'ALTRA (LE STESSE COINTESTATARIE DEL PIAZZALE)PER CUI IL MIO 15% IN REALTA' SARA' UN 30% PERCHE' 15%DI UN APP.+15%DI UN ALTRO APP., A FINE LAVORI ACCATASTERO' LE DUE META' CON SUB DISTINTI.
      2°CASO: TETTOIA 5MT X 5MT ADERENTE AL FABBRICATO PRINCIPALE CON STRUTTURA IN LEGNO(PILASTRINI E TRAVETTI)COPERTA DA PANNELLI BITUMINOSI: SERVIRA' FARE UNA DIA(in alternativa al permesso di costruire) CON LE MEDESIME CONSIDERAZIONI DEL PRIMO CASO MA CON COSTO DI ISTRUTTORIA PIU' ALTO + ONERI CONCESSORI + GENIO CIVILE IN QUANTO STRUTTURA DI DIMENSIONI SUPERIORI A 10MQ...IL TECNICO MI CONSIGLIAVA DI AGGIUNGERE DEI PILASTRINI PER CONSIDERARLA DIVISA IN DUE CAMPATE E CERCARE COSI' DI SALTARE IL GENIO CIVILE..MA NEL MIO CASO 5X2,50= 12,50 E QUINDI OLTRE AD IMPICCIARMI I PILASTRI IN PIU' NON MI RISOLVONO IL PROBLEMA DEL GENIO...
      PENSO CHE I PROPRIETARI METTERANNO UN TELO E VIA..MENO SOLDI E MENO TEMPI DI ATTESA.
      CIA'

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    3. Ciao Mara, grazie del feedback.
      io sono in leggero disaccordo col tecnico, ma vedi tu per carità: la circolare esplicativa del dipartimento http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stories/uo_permessi/circolare-esplicativa09032012.pdf secondo me sul punto è molto chiara: il tuo "caso 1" è secondo me riconducibile alla realizzazione di una "pergotenda", così come definita a pag. 10. Ebbene la stessa circolare al punto 3.2 inserisce proprio le pergotende, citandole esplicitamente, tra le opere realizzabili in "edilizia totalmente libera". Dunque presentare una SCIA mi sembra eccessivo per una pergotenda, ma come ti dicevo vedi tu non vorrei forzarti la mano. Mentre invece il tuo "caso 2" va in DIA senza dubbio.
      Sul discorso del genio civile non so dirti: non sono uno strutturista ma sulla necessità del deposito al genio ne ho sentite veramente tante che potrei scriverci un libro. Voci dicevano che si potevano costruire interi loggiati senza depositare il progetto, mentre altri sostengono che paradossalmente anche una mensola andrebbe denunciata. Altri ancora sostengono che sia sufficiente dichiarare che la struttura non è "significativa" per la statica dell'immobile per evitare il deposito.
      Conoscevo il "limite" del 10% della volumetria per i volumi accessori esterni ma non sono mai riuscito a trovare il relativo riferimento normativo: sarei curioso di trovarlo!

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    4. ...E' INVECE I PROPRIETARI VOGLIONO FARE TUTTO PER BENE CON UNA DIA....AIUTOO...HAI CONSIGLI PER IL CALCOLO DEGLI ONERI DI COSTRUZIONE DI UNA TETTOIA??SECONDO TE BISOGNA PAGARE ANCHE ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E ADDIRITTURA SECONDARIA...MMM..STANDARD E' DA ESCLUDERE SICURAMENTE. NON MI E' MAI CAPITATO DI DOVER FARE QUESTI CONTI E NON SO' PROPIO DA DOVE INIZIARE..;C

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    5. gli standard sicuramente no perché non è un ampliamento. Io non sono sicuro che vadano calcolati gli oneri concessori...in fondo le delibere comunali parlano di destinazioni d'uso ma non di locali accessori, e soprattutto che urbanizzazioni faresti pagare per una pergola che non produce volume? bho. io fare una DIA senza onerosità. O al massimo, ma proprio al massimo, gli calcolerei soltanto gli oneri sul costo di costruzione.

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    6. ultimo aggiornamento: come dicevi te...devono pagare gli oneri sul costo di costruzione.
      Al V municipio mi hanno detto: 'noi chiediamo il 10%'...ma sai se c'è una regola???..
      Comunque si inizierà con il genio civile a settembre..ti faccio sapere le evoluzioni!

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    7. è molto semplice: fai un computo metrico usando le voci di capitolato del prezzario ufficiale della regione lazio, fai la somma di quanto costa, e quindi calcoli il 10% di quell'importo. Se vuoi, puoi sviluppare la formula per benino, che trovi nel mio altro post sul calcolo degli oneri concessori: dato che la formula viene sempre meno del 10%, in tutti i municipi accettano il calcolo forfetario del 10% perché cosi si è sicuri di aver rispettato le delibere comunali, ma dato che può venire fuori anche il 6-7% vale la pena comunque svilupparsi il calcoletto, che non è niente di trascendentale.

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  12. Buongiorno architetto, sto valutando l'acquisto di un'immobile attualmente accatastato come A10 la proprieta' si e' impegnata a riportare l'immobile come era in origine cioe' in A2 prima del rogito. Per questo cambio di destinazione d'uso senza interventi edili si deve presentare una scia o una dia? La modifica di destinazione d'uso deve essere presentata solo in comune o anche all'agenzia del territorio (catasto)? Poi successivamente al rogito quindi quando l'immobile e' a tutti gli effetti di mia proprieta' devo presentare un'altra scia x la ristrutturazione completa dell'immobile ? Gli interventi da fare sono ridistribuzioni dei vani alcune aperture sui muri , cambio finestre etc.
    Grazie

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    1. Ciao Marco,
      anzitutto occorre verificare che il ritorno alla destinazione originaria sia possibile, anche se immagino di si. Ma di questo si sarà già impegnato il venditore, immagino. Servirà senz'ombra di dubbio una DIA. al fine lavori della dia si dovrà presentare il nuovo accatastamento, ma la planimetria può rimanere la preesistente se non vengono fatte modifiche interne. se tu dovrai solo cambiare gli infissi ti servirà una scia, mentre se modificherai i vani finestra esterni e quindi varierai il prospetto andrai di nuovo in dia, quindi ti potrebbe convenire fare una pratica unica, che sarebbe consigliabile anche solo per risparmiare i 400 euro della reversale nonchè la parcella del tecnico (il quale se deve fare una pratica unica ti chiederà senz'altro meno che non per fare due pratiche diverse), ma in questo caso dovresti fare il rogito con la DIA aperta, il che potrebbe prestare il fianco a qualche piccolo rischio in fase di acquisto.

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    2. Buongiorno Architetto, intanto grazie per la sua risposta,sicuramente le pratiche da fare sono 2, la prima è a carico del venditore che deve, entro la data del rogito fare il frazionamento (scorporare una pertinenza non soggetta a vendita) e fare il cambio di destinazione d'uso attraverso la DIA, in questa prima fase la planimetria sostanzialmente rimane invariata, cioè oltre all'eliminazione della pertinenza (soffitta) il resto rimane invariato verranno solamente cambiate le diciture dei vari ambienti da studio- stanze a camere, cucine, soggiorno etc..
      A proposito di questa pratica mi chiedevo la tempistica per ottenere il tutto e sopratutto cosa vuol dire "a fine lavori bisogna presentare un nuovo accatastamento", considerando che non vi sono interventi edili?
      attraverso quale pratica si presenta il nuovo accatastamento e dopo quanto tempo è attiva a tutti gli effetti, questo per evitare problemi considerando che il rogito è previsto per fine agosto?
      Il venditore insieme all'agenzia immobiliare continuano a ribadire che per risolvere il tutto basta una semplice SCIA.
      logicamente come ha ben capito voglio la certezza di andare a comprare un'appartamento A2 e non un' ufficio A10!
      Per quanto riguarda la seconda pratica una volta acquistato l'immobile i lavori da eseguire sono la ristrutturazione interna con l'aggiunta di un bagno e modifiche a tramezzi e a parti di muri portanti. La sostituzione delle finestre comunque non comporta la modifica del prospetto esterno.
      grazie per l'attenzione
      Marco

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    3. Se c'è anche il frazionamento non vedo come si possa pensare che queste opere possano andare in SCIA: per me è DIA. I tempi per la DIA sono generalmente questi: dal deposito, trenta giorni di silenzio-assenso, e quindi è possibile procedere al frazionamento. Se non sono previste opere, anche il trentunesimo giorno è possibile eseguire le variazioni planimetriche ed accatastare il tutto. Il tecnico incaricato può prepararsi prima le pratiche catastali, in modo tale da andarle a presentare subito. Se il tecnico ha il collegamento telematico col catasto, entro un paio di giorni l'immobile è registrato. Appena è registrata la variazione, è possibile depositare al municipio il fine lavori della DIA allegando le variazioni catastali. Quindi tecnicamente possono bastare una quarantina di giorni da quando viene depositata la DIA.
      Io so che alcuni municipi ritengono - forse erroneamente, ma non lo so perché non ho mai affrontato il discorso nello specifico - che un ufficio NON possa avere una cucina, mentre invece un appartamento ce la debba avere per forza: questo è un argomento nodale, perché in questo modo un cambio d'uso da abitazione ad ufficio o vice-versa non potrà mai essere senza opere, perché andra sempre computata la demolizione o la realizzazione della cucina.

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  13. Salve, ho un caso molto simile al precedente, mi trovo a vendere un'appartamento in zona centrale roma quartiere ludovisi attualmente accatastato come ufficio. Viste le varie difficoltà del settore immobiliare e sopratutto di immobili ad uso ufficio pensavo di cambiare la destinazione d'uso per renderlo + appetibile
    sul mercato. Premetto che in origine l'immobile nasceva come abitazione e successivamente condonato per diventare ufficio (il prg non prevede cambi di destinazione d'uso x terzi piani). il professionista che ho contattato per procedere con le pratiche mi ha parlato di una serie di pratiche da fare che brevemente le elenco:

    a) richiesta parere al CO.Q.U.E parere del comitato per la qualità ed l'edilizia urbana

    b)presentazione di SCIA specificando che si tratta di un RIPRISTINO (senza pagare oneri concessori in quanto essendo originariamente un'abitazione il PRG, nonostante non ammetta il cambio di destinazione d'uso per un terzo piano, consentirebbe il ripristino in quanto, in origine, l'imobile aveva caratteristiche residenziali / abitative).

    c)comunicazione variazione d'uso catastale all'agenzia del territorio (CATASTO)

    d) richiesta al comune il certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti e la dichiarazione di variazione catastale.

    Bene, le mie domande sono:
    -le pratiche e le varie procedure sono corrette?
    - l'agibilità da richiedere ha senso dopo la richiesta al co.q.u.e.?
    -qual'è l'ultima pratica da fare e dopo quanto tempo posso essere certo e tranquillo che il ripristino è stato accettato?
    p.s. non vorrei vendere l'immobile e dopo qualche mese trovarmi rigettata la domanda (per qualsiasi problema X che ad oggi non posso prevedere )innescando azioni legali con l'acquirente al quale ho garantito il passaggio di destinazione d'uso.
    cordiali saluti

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    1. immagino che siamo in città storica, visto che il collega sostiene che serva il parere coque: il cambio d'uso in abitazione in città storica è sempre ammesso, quello che in alcuni tessuti non è ammesso nei piani superiori al mezzanino sono i cambi d'uso verso ufficio, e non il contrario. Comunque mi sembra più giusto procedere con una pratica di ripristino e contestuale rinuncia al condono (attenzione: significa che in futuro potrebbe non essere più possibile ripristinare la destinazione ad ufficio). A conclusione della SCIA è ovviamente necessario comunicare la variazione catastale.
      l'agibilità è una pratica che effettivamente andrebbe fatta dopo un cambio d'uso, ma la deve fare il condominio (visto che il condono non "esiste" più) e non il singolo proprietario: quindi una volta chiusa la SCIA la "palla" passa al condominio. Con la chiusura della SCIA si ha la certezza che l'amministrazione abbia recepito l'istanza, tuttavia la certezza assoluta in edilizia nel nostro paese non esiste ;)

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  14. grazie architetto per la sua risposta, mi rimane un'ultimo dubbio relativo all'efficacia effettiva della SCIA.
    il vantaggio della scia per il ripristino senza opere è che il giorno dopo posso fare la chiusura lavori e quindi procedere con il nuovo accatastamento, ma il comune entro quale data può rigettare la scia e quindi non accettare il cambio di destinazione d'uso? o questo in teoria non dovrebbe accadere visto che a monte è stato richiesto il parere coque?
    cordiali saluti

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    1. l'amministrazione, in caso di SCIA, ha trenta giorni di tempo per comunicare motivi ostativi. Alla fine, comunque, questi tempi sono sempre concetto astratto, perché se l'amministrazione risponde dopo più di trenta giorni, il titolo viene comunque invalidato mediante una procedura di auto-tutela del comune. Dall'altro lato, facendo tu una SCIA senza opere, nel momento in cui la depositi dichiari già formalmente il fine lavori, e quindi entro i quindici giorni successivi devi integrare la pratica con il nuovo accatastamento. Dunque secondo me la prassi corretta nel tuo caso è: presentare la SCIA, la settimana successiva la si chiude con l'accatastamento, e poi se l'amministrazione troverà motivi ostativi si vedrà.

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  15. Ciao Marco,
    ti pongo una domanda sempre sull'applicazione della SCIA e degli adempimenti successivi o contemporanei.
    Ho un cliente che vorrebbe sostituire un tetto a falda invertendo l'impluvio con il compluvio. andremmo così a sostituire i prospetti, a questo punto secondo te dovrei fare anche il deposito al Genio Civile? Ti premetto che l'immobile è ad un solo piano.
    Grazie sei sempre di grande aiuto.

    Paolo

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    1. Essendo una modifica che riguarda sia i prospetti che i volumi (benchè questi, immagino, rimangano uguali) secondo me occorre sconfinare in DIA. Ovviamente servirà anche il deposito al genio perché immagino che le strutture portanti vadano sostituite completamente.

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  16. Buongiorno architetto,
    questo si che è un blog utile! finalmente..!
    Vorrei fare dei lavori di ristrutturazione semplice (rivestimenti, impianti idrici ed elettrico) in un appartamento di un palazzo del X municipio. Il punto è che nello stesso appartamento erano stati fatti dei lavori, circa 20 anni fa, con spostamento di alcune pareti e porte interne (non portanti) senza autorizzazione, quindi oggi la planimetria non risulta aggiornata con quella catastale originaria.
    Se richiedo autorizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria (da fare oggi) con una CILA, posso nella stessa richiesta sanare il pregresso e quindi riaccatastare la casa con la planimetria aggiornata ? Devo forse fare una SCIA in sanatoria separatamente ? La ringrazio pe un suo cortese riscontro, per ora vago nella confusione..
    Grazie.
    Saluti

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    1. Ciao Fabio,
      i lavori di manutenzione ordinaria non vanno "autorizzati", quindi puoi farli anche ignorando le modifiche compiute abusivamente in passato. Dunque, non essendo tu obbligato a fare alcuna pratica edilizia per la sola manutenzione ordinaria, non puoi "sistemare" il pregresso. Dunque per chiedere la sanatoria delle opere di manutenzione straordinaria (quelle fatte vent'anni fa) dovresti presentare - o prima o dopo i lavori che farai, decidi tu perché è uguale - una CILA a sanatoria. Sul punto il comune di Roma è molto poco coeso: alcuni municipi ritengono sia sufficiente una CILA a sanatoria, mentre altri ritengono sia necessaria una SCIA per opere eseguite abusivamente ante 2010, anno di entrata in vigore della legge che ha "liberalizzato" le manutenzioni straordinarie. Io sostengo che le sanatorie vadano fatte seguendo la normativa in vigore al momento in cui si sana (il concetto di doppia conformità secondo me è una grande cazzata, perché presuppone il concetto secondo cui nello stesso provvedimento l'amministraizone dovrebbe intimare la demolizione ed autorizzare un opera abusiva), e che quindi sia sufficiente una CILA a sanatoria. tuttavia non tutti i municipi la pensano così e quindi in alcuni occorre presentare una SCIA, spendendo 1.500 euro invece di 500.

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    2. Ok grazie. Ma ho un dubbio:
      Forse io ho scritto superficialmente che devo eseguire una ristrutturazione "semplice" (rivestimenti e impianti) ma nello specifico quello che devo fare io è:
      -Impianto elettrico a norma
      -Impianto idraulico, rivestimenti cucina e bagni.

      Si tratta di manutenzione ordinaria per cui non serve alcuna autorizzazione ? Grazie architetto.

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    3. si, è manutenzione ordinaria che rientra nell'attività edilizia totalmente libera ;)

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  17. buongiorno architetto, come è possibile avere il certificato di agibilità in un palazzo ante 67?
    nella compravendita è indispensabile o solo per immobili costruiti dopo tale data.
    cordiali saluti

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    1. Salve, il certificato di agibilità servirebbe per i palazzi di qualunque epoca, a parte quelli costruiti prima del 1934, anno di entrata in vigore della legge che lo istituì. Comunque per rogitare non è obbligatorio, o meglio non sono annullabili gli atti di compravendita che non lo citano o non lo allegano, ma sarebbe meglio averlo. Se proprio non esistesse, occorrerebbe richiederlo, ma non è una procedura semplice e veloce (quantomeno non qui a Roma). Proprio in questi giorni è stata modificata la normativa e in teoria oggi sarebbe possibile richiedere il certificato anche per le singole unità immobiliari, ma l'amministrazione ci metterà un po ad adeguare le procedure.

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  18. Buongiorno Marco,
    devo far ristrutturare un cornicione. Seguendo le tue utilissime indicazioni ho trovato che l'edificio ricade nella categoria "città da ristrutturare prevalentemente residenziale". Sulla carta della qualità non ha nessuna campitura.
    1)Posso fare riferimento al seguente link e concludere che essendo un intervento di manutenzione ordinaria non devo inviare nessuna comunicazione? http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Sch_Riep_Inter_12.pdf

    2)é sufficiente ottemperare agli obblighi dell'art.90 del D.L.81/08 riguardo le comunicazioni in materia di sicurezza, inviando i relativi documenti tramite raccomandata al municipio competente?

    3)visto il punto 2 non potrebbe essere utile allegare i riferimenti al p.r.g. e alla circolare del link precedente per tutelarsi da eventuali richieste aggiuntive?

    Grazie

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    Risposte
    1. Ciao,
      rifare un cornicione è senz'altro manutenzione ordinaria, quindi se l'immobile non è vincolato e se non sei in tessuto storico allora non devi depositare alcuna richiesta nè comunicazione. Se hai motivo di ritenere che il comunicare qualcosa al municipio sia tutelativo sia del tuo ruolo che dei committenti stessi, invia tranquillamente la comunicazione, facoltativa, di opere di manutenzione ordinaria.
      l'81/08 in realtà non obbliga ad inviare i documenti sulla sicurezza ai municipi, ma dice solo di mandare la comunicazione alla asl ed allo spresal. Se lo fai, al massimo puoi allegare la comunicazione stessa, già inviata, alla lettera di comunicazione di opere di m.o.

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  19. Buonasera Marco, volevo una consulenza relativa alle pratiche da richiedere per la ristrutturazione di un mio immobile.
    Premetto che questo immobile è in centro storico a Roma tessuto T4.
    I lavori che devo fare riguardano nuova distribuzione degli interni attraverso piccoli spostamenti di tramezzi, nuove aperture su muri portanti e tramezzi, nuova disposizione bagni, nuovi impianti riscaldamento, luce etc, nuovi infissi non uguali a quelli esistenti etc.
    Per tutte queste lavorazioni posso fare una unica pratica?e se si con un unica SCIA in MS (manutenzione straordinaria)/ RC(interventi di restauro e risanamento), oppure con RE (interventi di ristrutturazione edilizia)?. Nella nuova distribuzione degli spazi il bagno risulterebbe cieco senza finestra, questo può rappresentare un problema?
    L'apertura di n°2/3 varchi su muri portanti cosa comporta e quali procedure da addottare per ottenere il nulla osta?
    Per tutti questi lavori devo chiedere parere al coque?
    Grazie per la collaborazione

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    1. Salve,
      tutte le opere elencate possono essere eseguite in SCIA, sia perché si modificano gli infissi, sia perché vi sono opere strutturali.
      Il bagno può essere cieco ma è obbligatorio dotarlo di ventilazione meccanica verso l'esterno.
      Il coque non deve essere interpellato perché le opere sono equiparabili alla MS negli interni.
      Le aperture sui muri portanti implicano il calcolo strutturale ed il relativo deposito al genio civile: il centro storico di Roma è tutto zona sismica, quindi bisogna ottenere proprio l'autorizzazione sismica, non basta il deposito come nella roma che si sviluppa oltre la riva destra del tevere. Non faccio io direttamente i calcoli strutturali, ma negli edifici storici potrebbe esserci un problema relativo alla verifica della struttura di tutto il fabbricato. Per ottenere l'autorizzazione sismica occorre nominare un tecnico strutturista che si occuperà dei calcoli e del deposito della richiesta.

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  20. Buonasera Marco, grazie per la risposta esauriente.., due ultimissime domande
    Nella presentazione della scia con cambio degli infissi diversi da quelli esistenti possono richiedere il parere del condominio? mentre per l'apertura di 2 varchi nei muri portanti la presentazione del calcolo strutturale al genio civile deve essere fatto contestualmente alla scia o successivamente? e che tempi trascorrono dall'eventuale ok da parte del genio considerando che presentando la scia i lavori potrebbero essere fatti anche subito?
    grazie
    ancora

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    1. Ciao, anzitutto, ripensandoci non sono del tutto sicuro che il coque non vada interpellato: in fondo la modifica degli infissi influisce sull'aspetto esteriore dell'edificio. Secondo me conviene che fai una telefonata per chiedere, per essere sicuri.
      il permesso al condominio lo devi richiedere comunque (a meno che qualche altro condòmino non abbia già fatto altrettanto, nel qual caso saresti implicitamente autorizzato), ma non devi allegarlo alla SCIA ne devono chiedertelo: i titoli edilizi si rilasciano sempre fatti salvi i diritti di terzi (ovvero: al comune non interessano eventuali beghe civili).
      Anche per l'apertura dei varchi nei muri portanti occorre l'assenso dell'assemblea, perché le strutture portanti appartengono a tutti i condòmini. Il deposito strutturale deve essere fatto prima del deposito della SCIA, perché a questa dovrai allegare la ricevuta di deposito (o proprio il nulla osta, se sei in zona sismica: quindi dovrai aspettare di ottenerlo prima di depositare la SCIA in municipio). Sui tempi del genio non so dirti: lo strutturale non lo faccio io direttamente.

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  21. Salve volevo una consulenza un mio cliente deve fare una manutenzione al tetto di casa sua con sostituzione di tegole, montaggio di legni 10x10, listelli e canala di gronda, come comunicazione al comune basta una scia o una dia.
    grazie mille

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    1. Dato che ci sono interventi strutturali, direi che siamo in SCIA se non vengono modificate le caratteristiche estetiche esterne, altrimenti in DIA.

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  22. Buonasera Architetto,il mio tecnico che segue la pratica di ristrutturazione di un immobile posto in centro storico di Roma in tessuto T4 mi dice che prima di presentare la scia relativa alla ristrutturazione dobbiamo procedere prima attraverso l'autorizzazione del Co.que e della sovrintendenza, in quanto l'intero stabile è presente ed evidenziato nella carta per la qualità come opera di rilevante interesse architettonico o urbano. La mia perplessità riguarda il fatto che comunque gli interventi che vado a fare sono tutti interventi interni senza modificare l'aspetto esteriore del palazzo, quindi non capisco il senso del Co.que e della sovrintendenza alle belle arti.
    Se questa fosse la prassi è corretto aspettare il loro nulla osta prima di procedere alla presentazione della scia? o posso procedere ugualmente?
    Considerando che l'appartamento mi serve ristrutturato entro la fine di dicembre è possibile procedere con una cila per interventi di pavimentazione, impianti vari ed eventualmente per lo spostamento in pianta di 2 bagni con modifiche di tramezzi e successivamente la scia per la modifica di muri portanti?inoltre per finire volevo sapere se la ristrutturazione della pertinenza (cantina) deve essere contestuale alla ristrutturazione dell'appartamento oppure posso fare una pratica separata?
    grazie

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  23. Buonasera Architetto,il mio tecnico che segue la pratica di ristrutturazione di un immobile posto in centro storico di Roma in tessuto T4 mi dice che prima di presentare la scia relativa alla ristrutturazione dobbiamo procedere prima attraverso l'autorizzazione del Co.que e della sovrintendenza, in quanto l'intero stabile è presente ed evidenziato nella carta per la qualità come opera di rilevante interesse architettonico o urbano. La mia perplessità riguarda il fatto che comunque gli interventi che vado a fare sono tutti interventi interni senza modificare l'aspetto esteriore del palazzo, quindi non capisco il senso del Co.que e della sovrintendenza alle belle arti.
    Se questa fosse la prassi è corretto aspettare il loro nulla osta prima di procedere alla presentazione della scia? o posso procedere ugualmente?
    Considerando che l'appartamento mi serve ristrutturato entro la fine di dicembre è possibile procedere con una cila per interventi di pavimentazione, impianti vari ed eventualmente per lo spostamento in pianta di 2 bagni con modifiche di tramezzi e successivamente la scia per la modifica di muri portanti?inoltre per finire volevo sapere se la ristrutturazione della pertinenza (cantina) deve essere contestuale alla ristrutturazione dell'appartamento oppure posso fare una pratica separata?
    grazie

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    1. Se l'immobile è individuato nella carta per la qualità allora anche le semplici opere di manutenzione ordinaria sono assoggettate alla richiesta di parere della sovrintendenza capitolina. Se per opere interne, si può depositare la richiesta direttamente alla sovrintendenza, senza passare per il coque. la pratica edilizia può essere depositata solo dopo aver ricevuto la risposta dalla sovrintendenza, la quale risponde entro 60 giorni in silenzio-assenso. Per esperienza diretta, rispondono in una ventina di giorni attualmente. La sovrintendenza a cui rivolgersi è quella capitolina e non quella statale: http://www.sovraintendenzaroma.it/servizi_al_cittadino/pareri_urbanistici_ed_edilizi quindi temo che non riuscirà a completare la ristrutturazione entro dicembre.

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  24. buongiorno a tutti voi...
    complimenti per il blog e per la sua chiarezza nel sbrogliare problematiche.
    Vivo a Roma, zona piazzaBologna, ho una terrazza di 90mq, e vorrei coprirne una parte (circa 20mq) fronte portafinestra, per spostarci il soggiorno. Sono papà da da circa tre mesi ed ho esigenza di creare uno spazio per la bimba, visto che l'appartamento all'interno è di poco più di 60mq.
    Mi sono informato e anche Leggendo, nel vs blog, sono arrivato alla conclusione che questa mia è un'idea utopistica... e se pure dovessi avventurarmi nell'utilizzazione del pianocasa, che cmq sembra complicatissimo, nn avrei la certezza di ottenere nulla con costi altresi ingenti. Da un po di tempo sto optando per pergolati e pergotenda per ottenere un pseudo spazio chiuso da utilizzare anche d'inverno, ma, sincermente, vorrei tanto capire a cosa andrei incontro come autorizzazioni necessarie etc...!
    effettiva vivibilità invernale...
    Chiedo a questo punto consiglio e soluzioni alternative..
    grazie a presto...enrico

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    1. Ciao,
      il piano casa potrebbe pure essere applicato a piazza bologna, ma ci sono problemi (secondo me insormontabili) che andrebbero preventivamente superati tipo il problema strutturale e quello della divisione dei diritti tra tutti i condòmini. Qualche speranza in più potrebbe esserci se parlassimo di un piano terra con ingresso autonomo (immobile funzionamente autonomo).
      La pergotenda può essere assai raffinata, coibentata, e soprattutto ufficialmente realizzata (rispettando tutta una serie di parametri), ma NON può essere chiusa su tutti i lati. Le pergotende chiuse su tutti i lati laddove sono autorizzabili sono sufficientemente confortevoli, a patto di dotarle di appositi sistemi di climatizzazione.

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  25. Ciao Marco,
    ti chiedo un consiglio relativo al tipo di pratica da fare per la ristrutturazione di un appartamento (senza demolizione e ricostruzione di tramezzature). Le opere da fare sono pavimenti e rivestimenti interni, intonaci, pitture ecc. Il mio dubbio riguarda i nuovi impianti (tutti i nuovi impianti elettrico, idrico sanitario e gas saranno nuovi) e i nuovi infissi (stessa grandezza, stessa partizione e disegno, stesso colore ma con materiale diverso, da legno a pvc e probabilmente una piccola differenza nella dimensione dei profili). Posso fare tutto nell'ambito delle AEL o devo fare una SCIA? L'edificio che contiene l'appartamento NON è segnalato sulla carta per la qualità e non presenta vincoli. Nel caso per gli infissi servisse una SCIA significherebbe che i nuovi infissi devo considerarli come "aventi caratteristiche diverse"...servirebbe quindi anche il parere del coque?

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    1. Ciao, le opere che descrivi sono tutte AEL: per gli infissi non serve la scia, perché anche se cambi il materiale, l'aspetto esteriore non cambia. La SCIA servirebbe se l'immobile fosse vincolato, oppure se cambi tipologia o colore degli infissi. in quest'ultimo caso servirebbe il parere coque se fossi nella città storica esterna alle mura aureliane, mentre se interna alle mura servirebbe il parere della sovrintendenza statale. Se sei fuori dalle mura e fuori dalla città storica, basta la SCIA.

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    2. Grazie per la risposta Marco.
      Il fatto è che il simpatico e buon tecnico del Municipio ex III mi ha detto che se cambio materiale, anche se la forma e l'aspetto è lo stesso, cambiano le caratteristiche e quindi vado in SCIA. A me sembra assurdo! Comunque...invece anche per il discorso impianti (rifacimento completo) secondo te vado in AEL? Nella famosa circolare esplicativa del comune c'è scritto per manutenzione ordinaria (quindi in AEL): "interventi finalizzati ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti". Mentre in manutenzione straordinaria (quindi in SCIA) c'è scritto: "nuova installazione di impianti tecnologici....". Come al solito non si capisce bene ed è libera interpretazione.

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    3. è abbastanza assodato che il rifacimento di impianti interni all'appartamento (idrico, elettrico, del gas) sono manutenzione ordinaria, e quindi sono AEL finchè nello stesso cantiere non sposti anche le pareti. Per nuova installazione di impianti tecnologici ci si riferisce generalmente ad impianti che hanno macchinari esterni e che vanno dal semplice condizionatore agli impianti centralizzati.

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  26. Buongiorno Architetto, nella presentazione delle pratiche per la ristrutturazione di un immobile è possibile presentare due pratiche separate?, mi spiego meglio.
    L'idea è di presentare una CILA per quanto riguarda tutta la parte di modifiche spostamento tramezzi interni, nuovi impianti, nuovi pavimenti, finestre etc. e successivamente una SCIA per tutte quelle modifiche relative alle strutture portanti. Questa scelta è dettata dalla necessità di partire subito con i lavori, altrimenti dovrei aspettare ancora circa 15/20 giorni perchè il progettista termini i disegni e i calcoli poi da presentare al genio civile.
    Entrambe le pratiche devono poi rientrare nella manutenzione straordinaria x usufruire delle detrazioni del 50% e del 65%. La presentazione di + pratiche edilizie se pur tutte in mautenzione straordinaria possono far decadere le agevolazioni?

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  27. Un'ultimo quesito, quando è necessario inviare la segnalazione all'asl? tutti i lavori di ristrutturazione saranno fatti da una o due ditte contemporaneamente(una edile e l'altra si occuperà dell'impianto di riscaldamento e aria condizionata) con un importo totale di circa 70/80 mila euro.
    La segnalazione all'asl comporta anche l'obbligo di redigere un piano di sicurezza?
    grazie

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    1. In linea teorica è possibile presentare prima una pratica e poi l'altra, ma alcuni municipi chiedono o che vengano presentate contestualmente, oppure che quando si presenta la seconda venga "annullata" la prima (facendo una SCIA per esempio che "ingloba" la CILA già depositata, annullandola): devi andare a chiedere al municipio quale prassi preferiscono farti seguire.
      Se ci sono tre imprese è necessaria la comunicaizone alla ASL, che implica la nomina del coordinatore della sicurezza il quale è obbligato a sua volta a redigere il PSC.

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  28. Buonasera, volevo sapere se le ditte segnalate nella scia si possono cambiare nel corso dei lavori di ristrutturazione e se si volevo sapere se vanno aggiornate e come eventualmente. Inoltre volevo sapere se è possibile installare i pannelli fotovoltaici nel centro di Roma, considerando che verrebbero montati nella parte interna del cortile.
    Cordiali Saluti

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    1. La ditta può essere cambiata, bisogna comunicarlo con una dichiarazione in carta libera (alcuni municipi vogliono che si ricompilino le pagine del modulo della pratica che firma il committente, quindi le prime tre o quattro, a seconda che sia CILA o SCIA).
      dentro le mura è impossibile montare pannelli fotovoltaici, a meno che, dietro parere della sovrintendenza, non si intenda restaurare un tetto montando delle tegole fotovoltaiche. Esternamente alle mura c'è qualche possibilità, ma sinceramente non ho mai chiesto come si regolano per una cosa del genere: puoi provare a chiamare il COQUE, alcune informazioni le danno anche per telefono.

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  29. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  30. buonasera, volevo sapere se è possibile realizzare una veranda coibentata a ridossa della portafinestra del mio appartamento. La motivazione è nella necessità di realizzare uno spazio in più a causa della nascita di un bambino. L'appartamento è in un condominio, al piano terra e con entrata indipendente, di m2 55, con giardino di pertinenza di m2 400 dove poggierebbe la veranda.
    grazie

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    1. Gli ampliamenti sono attualmente autorizzabili solo con il piano casa, oppure verificando se, tante volte, il suolo su cui sorge l'edificio abbia ancora della cubatura edificabile residua (nelle zone urbanizzate è impossibile che ciò accada). Per qualche approfondimento puoi leggere gli altri miei post specifici sul piano casa.

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  31. Buonasera architetto, volevo sapere se è possibile realizzare un bagno nella soffitta di pertinenza dell'immobile che ho appena acquistato. la soffitta non è comunicante con l'appartamento, il condominio mi ha dato l'ok per allacciarmi alle tubazioni condominiali.
    cordiali saluti

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    1. Si può realizzare, ma formalmente è bene che risulti come "locale lavatoio" perché la dicitura "bagno" potrebbe presupporre un uso illegittimo della superficie.

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  32. Buongiorno Marco, prima di tutto mi associo ai complimenti per il blog, estremamente utile soprattutto per i non addetti ai lavori :-)
    Stiamo per avviare i lavori di ristrutturazione di un appartamento acquistato da poco nel municipio VIII. L'appartamento ha un ampliamento condonato (non so se rientra nella definizione di veranda) che affaccia sul terrazzo di proprietà, posizionato nella parte posteriore dell'edificio. Dovremmo demolire l'ampliamento attuale e ricostruirlo. L'ampliamente attuale è costituito da una parete in muratura + una vetrata + una tettoia in eternit. Quello che vorremmo ottenere è: 2 pareti vetrate + una tettoia in legno e pannelli coibentanti. In questo locale vorremmo posizionare la cucina. Infine, l'ampliamento attuale è di dimensioni inferiori rispetto a quanto concesso in sanatoria e vorremmo ricostruire in coerenza con quanto condonato (in modo da avere più spazio interno a disposizione).
    Ad esclusione del tema eternit (su cui abbiamo già contattato una ditta specializzata), quale pratica bisogna utilizzare?
    Nel caso in cui ci si voglia allargare di circa 20 cm (aumentando l'ampliamento di 0,6mq) cosa bisogna fare?
    Ti ringrazio in anticipo

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    1. La pratica da presentare è senz'altro la DIA, in quanto quelle descritte sono opere di ristrutturazione edilizia senza ombra di dubbio. Se si è dentro la città storica, occorre anche il parere del coque. La difformità tra quanto realizzato e quanto concesso è un problema: da un punto di vista procedurale, dovresti prima fare una SCIA per "ripristinare" lo stato legittimo, e poi depositare la DIA, a meno che al municipio non vada bene il deposito di una sola pratica anche al fine del ripristino della superficie legittimata. In realtà nella vostra pratica vi è probabilmente un abuso di fondo, cioè quello dell'aver dichiarato una superficie maggiore di quella reale, quindi teoricamente converrebbe fisicamente ampliare la superficie portandola a quanto autorizzato e poi depositare la DIA per dem-ric.

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  33. Salve ,
    vorrei sottoporle un quesito. Mia mamma ha acquistato nel 1991 un magazzino , che attualemnte vorrei trasformare in abitazione mediante un cambio di destinazione d'uso. Ho già controllato ed ha i requisiti necessari per poter effettuare il cambio . Esiste però un problema ... il magazzino rientra nel progetto di costruzione del palazzo attiguo e nel progetto depositato presso l'archivio di roma al IX Dipartimento il magazzino aveva accorpata una stanza cieca che i proprietari prima della vendita hanno chiuso ed assegnato alla contigua unità immobiliare mediante un semplice frazionamento ed accorpamento catastale. Come faccio a regolare lo stato dei luoghi? devo presentare una Dia in sanatoria e ... le sanzioni sono a carico del vecchio proprietario?
    Grazie

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    1. Se lo scorporo fu fatto solo solo catastalmente, allora si occorre prima sanare. Non è escluso che sia possibile fare una DIA unica per la sanatoria del vecchio e per l'autorizzazione del nuovo CdU, ma devi sentire in municipio come preferiscono fare. Le sanzioni in teoria sarebbero a carico del vecchio proprietario, anzi in verità è di fatto nulla la vecchia compravendita...comunque non dovremmo parlare di grandi cifre.

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  34. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  35. Salve,
    innanzitutto complimenti per questo utilissimo blog. Spero che possiate aiutarmi a districarmi anche in una situazione “off limits” come questa:
    ho presentato a giugno presso il VII municipio (ex IX) una pratica di dia in sanatoria per una lieve modifica al prospetto di un appartamento.
    Mi spiego: i proprietari dell'immobile hanno deciso di demolire una superfetazione che si trovava sul loro terrazzo e che era stata in ogni caso condonata nel 1987 (prima che loro acquistassero l’immobile). Non hanno però riportato il post operam esattamente a come era prima del condono, perché hanno demolito solo una (la più grande) delle 3 superfetazioni che c’erano nel loro appartamento. I lavori sono stati solo di demolizione di una delle superfetazioni presenti, le altre parti non sono state toccate neanche al loro interno. Ho richiesto quindi una dia (in sanatoria, per sfruttare i ponteggi presenti allora per la ristrutturazione della facciata del condominio) per modifica di quella parte di facciata anzicchè una scia per RC. Ho quindi calcolato il contributo di costruzione sulla base del computo, della zona omogenea e del tipo di intervento e mq, ma ho commesso un errore nel calcolare l'oblazione perchè l'ho posta come il triplo del contributo di costruzione e non del costo di costruzione. Premesso che avevo chiesto informazioni a una mia collega e che avevo comunque fatto visionare la pratica da un tecnico del comune prima di protocollarla, adesso, dopo 6 mesi, mi è arrivata una raccomandata dal municipio che mi ingiungeva di sistemare l'errore, cioè ingiungeva il proprietario dell'immobile al pagamento del triplo del costo di costruzione e non al triplo del contributo di costruzione! Sicuramente c’è stato a monte un mio errore, tuttavia mi sembra assurdo che i proprietari debbano pagare ancora di più per un intervento che in realtà diminuisce la cubatura dell’immobile e quindi ne diminuisce anche il valore di mercato, facendo un calcolo per euro/mq! Come posso rimediare senza coinvolgere economicamente il proprietario?
    Se, tramite una planimetria anteriore all’87, riesco a dimostrare che l'intervento fatto riporta a una situazione ante-condono, posso affermare di aver "sbagliato pratica"? Cioè è necessario che tutto l’immobile sia riportato a un ante operam ante condono per chiedere il restauro conservativo oppure basta anche solo una parte? Se potessi chiedere una “correzione” come scia, il proprietario non sarebbe tenuto al pagamento ulteriore. Tengo inoltre a precisare che questa pratica è stata redatta da me ma firmata per conto di un altro architetto, del quale mi dispiacerebbe enormemente tradire la fiducia.
    Mi scuso del post molto lungo, spero che almeno sia chiaro.
    Grazie mille!

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    1. secondo me il municipio ha ragione a chiedere il conguaglio, perché la pratica è stata impostata secondo me nel modo corretto, cioè come DIA in sanatoria. non vi è stato infatti alcun "risanamento conservativo" perché in realtà la situazione post-condono era legittima. Dunque, partendo da una situaizone legittima, se si modifica un qualcosa senza titolo, si deve comunque andare in sanatoria. Non credo vi sia la possibilità di evitare la faccenda presentando una nuova SCIA, perché le opere rientrano in DIA. Vi è stato purtroppo l'errore ma temo che l'unica via sia il pagare quanto richiesto, appunto secondo me legittimamente.

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  36. Buongiorno. Intervengo per porre un quesito comune nel mio quartiere (TorrinoMezzocammino nel 9° mun./ex 12°) dove gli appartamenti dispongono di ampi terrazzi che molti hanno già dotato di vetrate completamente pieghevoli a pacchetto ed a scomparsa (senza alcun profilo verticali). Queste installazioni mi vengono proposte dai venditori come "frangivento" e non chiudendo ermeticamente come gli infissi in alluminio e potendo essere totalmente aperte, non farebbero cubatura: secondo voi è necessario inoltrare una DIA o SCIA per modifiche dei prospetti esterni dei fabbricati (senza alterazione della sagoma, dei volumi o delle superfici) ?
    Grazie per l'attenzione che vorrete prestarmi.
    Franco

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    1. se l'infisso arriva a chiudere completamente una parte del terrazzo, benchè sia pieghevole e quant'altro, è sempre da considerarsi un aumento di cubatura. Ad un mio cliente una volta i vigili volevano contestare che una pergotenda, legittimamente autorizzata, aveva anche delle velettine verticali in pvc trsparente che, chiuse, delimitavano il volume e quindi avrebbero configurato l'aumento di cubatura (in effetto quella pergotenda tutta chiusa era perfettamente abitabile): alla fine hanno chiuso un occhio ma se avessero voluto procedere ci sarebbero stati gli estremi. Dunque, configurandosi come aumento di cubatura, non è ottenibile se non mediante il piano casa.

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    2. La ringrazio per l'attenzione e le chiedo: sempre nel caso di vetrate impacchettabili, non chiudendo un lato del terrazzo (quello delimitato dal muro divisorio che lascia uno spazio aperto in altezza) devo cmq presentare una SCIA/DIA ?

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    3. Si certo. al municipio dovrebbero accettare una SCIA.

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  37. Buonasera Marco, ho avuto modo di leggere l'aggiornamento riguardante le detrazioni irpef x il risparmio energetico, volevo chiederle se per l'isolamento termico dell'appartamento posso detrarre tutta la lana di vetro e il cartongesso che devo far installare sul soffitto e se si se può essere fatta dalla stessa ditta che esegue la ristrutturazione logicamente con una fattura a parte x la detrazione del 65%.
    grazie

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    1. Si si può fare, ma dovrai poter certificare che con quell'isolamento la parete raggiunge i parametri di trasmittanza termica richiesti dalla normativa. Altrimenti, comunque, te lo puoi detrarre al 50% con il resto della ristrutturazione.

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  38. Buongiorno Marco,
    ho bisogno del suo aiuto! Devo effettuare una ristrutturazione, in particolare voglio spostare l'angolo cottura da una parte all'altra dello stesso vano, con conseguente modifica degli impianti elettrici e idrici (e gas). Sto cercando di capire se sono interventi agevolabili al 50%. Il rifacimento completo dell'impianto sembra essere agevolabile, io lo rifarei però solamente nella zona soggiorno/angolo cottura...è agevolabile lo stesso? E nel caso va presentata una CIL o una CILA? Al Comune mi hanno detto che nel mio caso probabilmente non è agevolabile. C'è da dire però che, anche se teoricamente l'impianto è stato precedentemente realizzato a norma, non c'è nessuna certificazione. Insomma...ho bisogno di capire se i miei interventi sono agevolabili o meno e che documentazione devo presentare :(
    Grazie mille!

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    1. Salve, sulla questione delle agevolazioni ho un post nello specifico in cui si è lungamente discusso della questione: purtroppo non c'è un punto fermo, perché all'agenzia delle entrate ogni volta che pubblicano una nuova circolare, in parte smentisce quanto detto da quella precedente. In teoria, le manutenzioni ordinarie (quale sarebbe la sua secondo le leggi urbanistiche) per le leggi fiscali sono definite manutenzioni straordinarie, e dunque sarebbero agevolabili. Invece in una circolare di qualche tempo fa sembrava che l'AdE si fosse adeguata alle definizioni dei lavori dell'urbanistica, rendendo quindi le sue opere NON agevolabili. Sul punto dunque c'è grande confusione. Per le sue opere basterebbe una CIL.

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    2. Si avevo letto il posto di cui parla. In effetti la modulistica scaricabile dal portale del Comune di Roma, si evince che la CIL è prevista per interventi di manutenzione ordinaria, in alternativa va fatta una CILA, almeno secondo il Comune. Al CAF mi hanno detto che a fine Marzo dovrebbero arrivare nuove informazioni. Io è da gennaio che ho effettuato il rogito e ancora non sono riuscito a capire come mi devo muovere. Graie mille comunque per il suo intervento, spero ci possano essere ulteriori chiarimenti in futuro.

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  39. Buongiorno, vorrei se posso fare una domanda. Ho presentato la scia per lavori di ristrutturazione presso un laboratorio dove inizierò la mia attività, devo presentare anche una scia di inizio attività o basta un'unica domanda?

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    1. la SCIA commerciale e la SCIA edilizia sono due procedure omonime ma distinte e separate. La prima serve sempre quando si instaura l'attività, mentre la seconda serve solo se il locale necessita di modifiche edilizie di un certo tipo.

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  40. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  41. Gentilissimo Marco,

    Vorrei farle una domanda ho acquistato un nuovo appartamento (attico e superattico 84mq commerciali, roma, cap 00165) il superattico è omologato lavatoio e ha il tetto completamente coperto ad eccezione di due piccoli quadrati di circa 2,5metri per 2,5metri. Vorrei chiudere questi due quadrati con una struttura che mi garantisca l'impermeabilizzazione totale con chiusura termica ottima. Inoltre vorrei mettere delle porte scorrevoli con infissi in alluminio davanti per chiudere il terrazzo che è rettangolare e non ha aperture laterali oltre il davanti, quindi per renderlo una veranda chiusa, basterebbe coprire i due quadrati sul tetto e mettere gli infissi scorrevoli in alluminio. So che alcune aziende hanno questo tipi di infissi scorrevoli omologati come strutture mobili o semimobili, non so se serve questo tipo di omologazione o se posso disporre del mio appartamento come meglio credo. Non si altererebbe la struttura estetica o facciata del palazzo in quanto il tetto sarebbe invisibile in quanto i due quadrati poi hanno uno zoccoletto di almeno un metro in altezza e quindi si costruirebbe a filo nella parte sotto credo. Per quanto riguarda gli infissi, c'è una colonna portante al centro e il tetto sopra che continua per 3 metri in avanti, quindi la struttura delle intelaiature risulterebbe non invasiva e praticamente invisibile in quanto i telai sarebbero coperti dalle colonne del palazzo. Le chiedo la cortesia di capire se la cosa è fattibile e con quale tipo di apertura lavori (scia??). Devo chiedere l’autorizzazione al condominio? Che problematiche avrei??? La ringrazio infinitamente per la sua cortese disponibilità

    Gabriele

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    1. Salve, se il "lavatoio" è non legittimamente usato come abitazione, allora l'"ampliamento" non è assentibile, in quanto la costruzione, che immagino sia recente, avrà senz'altro esaurito la cubatura edificabile del suolo. Inoltre, sempre, immagino che il lavatoio sia più basso di 270cm, il che rende l'ampliamento non autorizzabile anche sotto il profilo tecnico, almeno come residenziale. Si potrebbe valutare, se l'immobile non fosse proprio nuovo ma almeno precedente (come fine lavori) al 2011, l'applicazione della legge sul recupero dei sottotetti, ma solo per "legittimare" lo spazio lavatoio e non per l'ampliamento uteriore, per il quale invece si potrebbe usare il piano casa che però non consente, come invece quella sul recupero sottotetti, di creare ambienti con altezze utili inferiori a quelle da regolamento edilizio.
      Il rischio di fare le opere abusivamente è quello di essere soggetti ad una procedura di sanzione urbanistica che comporta il pagamento di cifre importanti (decine di migliaia di euro), il ripristino dello stato dei luoghi nonché l'esposto in procura, perché questo tipo di illecito implica la violazione del codice penale.

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  42. Salve, sono proprietario di un locale commerciale posto su due livelli non comunicanti; volevo ristruttuarlo e cambiare la destinazione d'uso a civile abitazione (per una futura vendita), purtroppo è fattibile solo per il piano superiore mentre il piano inferiore sarebbe accatastato come magazzino (mancanza di luce).
    E' possibile (durante la ristrutturazione) aprire un vano scala tra i due piani in modo da poter "vendere meglio" l'immobile? o per il Comune di Roma c'è qualche norma che impedisce l'apertura di tale vano durante i lavori di ristrutturazione? Ringraziandola anticipatamente Le porgo i miei più distinti saluti.

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    1. bisognerebbe ragionare almeno con le planimetrie alla mano, comunque diciamo che in linea di massima gli immobili possono essere messi in comunicazione con un vano scala: se non è possibile cambiare la destinazione d'uso del piano inferiore, questo può comunque essere reso una pertinenza non abitativa dell'abitazione (una specie di grande cantina). urbanisticamente non ci sono norme che lo vietano.

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  43. Buongiorno,
    intanto grazie per aver condiviso tutte queste informazioni, nel marasma normativo e burocratico è anche raro trovare chi è disposto a condividere i frutti delle proprie esperienze. Andando oltre volevo chiederle un parere in merito ad una situazione che sto seguendo. Si tratta di un appartamento, a Roma attuale Municipio XII (ex XVI) facente parte di un immobile appartenente alla città storica tessuto T7, ma non soggetto a particolari vincoli né presente nella carta della qualità del PRG di Roma. Questo immobile ha subito interventi di ridistribuzione interna delle tramezzature (niente di strutturale) nel lontano 1980 per i quali non è stato mai presentato l'aggiornamento catastale. L'appartamento è ora oggetto di passaggio di proprietà tra eredi e il notaio ha ovviamente chiesto l'aggiornamento della planimetria catastale. Dopo aver letto il suo blog e aver un po' studiato la situazione oggi (premetto che io mi occupo di valutazione di impatto ambientale perciò questa non è la mia principale materia) ho predisposto il materiale pensando di dover consegnare una CILA in sanatoria, mi sono recata al Municipio per il solito incontro interlocutorio e mi sono sentita dire che devo presentare una SCIA in sanatoria e pagare 2000+500 euro. Cosa ne pensa? Ovviamente non voglio finire a discutere con i tecnici, niente di più controproducente, però vorrei anche evitare che il committente paghi qualcosa di non dovuto. La ringrazio per il tempo che concederà alla mia domanda.

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    1. Ciao,
      si purtroppo la procedura è quella: in tessuto storico la sanzione per la manutenzione straordinara in sanatoria di 1.000 euro si raddoppia, sommandosi alla sanzione di base di 516 euro, facendo quindi il totale di 2.500 euro. Non vedo vie di scampo.
      Secondo me questa interpretazione è sbagliata, anche alla luce di alcuni pareri della regione lazio, ma purtroppo finchè qualcuno non farà ricorso al tar su questa cosa, dovremo continuare a procedere in questo modo.

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    2. Grazie mille per la rapidità! Pensavo che essendo i lavori precedenti anche al regime della DIA la situazione potesse essere diversa.
      Lascio perdere eventuali commenti sui contrasti tra Amministrazioni le cui spese le fanno solo i cittadini.

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  44. Ciao,
    Ho letto con piacere questo articolo, sono un collega architetto, dovrei effettuare un accorpamento di due appartamenti sovrapposti, collegandoli con una scala interna e quindi praticare un foro nel solaio, come richiesta è sufficiente una S.C.I.A. e questo è chiaro, però non è chiaro se va presentata anche la richiesta al genio civile o meno nella scia recita cosi : sostituzioni di parti anche strutturali dell’unità immobiliare, (es. porzioni di solaio, travi ammalorate, ecc.); apertura e/o chiusura di vani porta su muratura portante, previa verifica strutturale e nel rispetto delle norme vigenti all’interno della singola unità immobiliare;
    Come va interpretata la dicitura " previa verifica strutturale " o meglio nella pratica professionale come vi comportate, è sufficiente presentare una scia o aprire l'iter di una pratica al genio civile? grazie dei consigli

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    1. specifico nella pratica si tratta di tagliare un solo travetto e relative pignatte creare un cordolo di collegamento, l'apertura è di 80cm di larghezza e la scala presubilmente sarà prefabbricata in acciaio autoportante

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    2. La pratica al genio serve assolutamente, e bisogna inviare la documentazione prima di depositare la SCIA, in modo tale che a questa si allega la ricevuta del deposito. Se si potevano togliere le pignatte senza toccare i travetti, e se il solaio era senza soletta collaborante, allora il tecnico poteva valutare se non fare la pratica al genio, perché in effetti non ci sono risvolti strutturali: ma se si tocca il travetto allora lo strutturale c'è sempre. Per il resto, sì, si può fare tutto in SCIA perché rientra nelle competenze relative.

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    3. Grazie mille! Ho una piccola domanda, dati i tempi della pratica al genio che dovrebbero essere di 60gg, i lavori si possono cominciare già alla presentazione della scia con solo la ricevuta del deposito al genio o meglio aspettare l'esito della pratica? Quindi 60gg?

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    4. cioè posso iniziare a fare le altre lavorazioni senza intervenire sul solaio in attesa del nulla osta del genio e poi operare sulla apertura del vano?

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    5. in teoria sì, è possibile eseguire nel frattempo le opere che NON riguardano l'aspetto strutturale. Non mi vorrei sbagliare, ma mi pare che nel modulo SCIA o DIA il tecnico deve proprio asseverare una cosa del genere.

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  45. Buongiorno!
    Intanto grazie grazie grazie. Blog utilissimo.
    Devo ristrutturare un appartamento che io e mi marito stiamo acquistando, a Roma.
    I lavori rientrano in una CILA ma
    dovendo mettere la caldaia fuori sul balcone e pure il condizionatore devo presentare una SCIA? E poi c'è la possibilità di iniziare i lavori a compromesso fatto ma prima del rogito?
    Grazie
    Francesca

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    1. Per gli elementi impiantistici esterni bisognerebbe presentare una SCIA per essere proprio a posto, sì. Per iniziare i lavori prima, si può depositare l'istanza con la delega degli attuali proprietari, e poi, una volta rogitato, comunicare al comune l'avvenuto cambio d'intestazione.

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  46. Per il caso di due negozi attigui separati da un tramezzo che si dovrebbe spostare per ottenere un negozio piu grande ed uno piu piccolo vanno presenrate due scia oppure una complessiva?
    Farebbero almeno mille euro di diffeenza.
    Nel caso di scia a sanatoria i 2000 verrebbero chiesti due volte oppure una sola?

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  47. Trattandosi i un tramezzo che si tira giu in un giorno, e si ricostsce in altri due sarebbe pensabile dichiarare il lavoro in economia ed evitare il durc.
    Se lo fa il proprietario aiutato dal figlio serve il piano sicurezza?

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  48. Dimenticavo: ci sono misure minime sotto cui non si puo cendere come superficie?
    Se si facesse una operazione del genere con due appartamenti su due sub preesistenti nella citta storica non t1 non si puo scendere sotto i 28mq se non sbaglio

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    1. la SCIA può e deve essere unica, con eventuale unico pagamento di sanzione se si procede in accertamento di conformità. L'impresa è sempre necessaria, anche se in alcuni municipi, se si dichiara che non vengono toccati gli impianti, potrebbero accettare la dichiarazione di lavori in economia. I locali commerciali non hanno superficie minima: ovviamente entrambi dovranno continuare ad avere un bagnetto ciascuno ed entrambi dovranno avere sufficienti rapporti aeroilluminanti. Il limite minimo dei 28mq per gli appartamenti vale per tutta Roma, non solo per i tessuti T1 di città storica.

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    2. Grazie della risposta. Avrei un dubbio.
      Se sposto un tramezzo tra due appartamenti e ne ricavo uno da 100 ed uno da 28 posso presentare una sola pratica?
      Se invece la pratica la presento unica ed in sanatoria pago 2000 oppure 2000x2.
      I 500 di base credo che vadano pagati x2
      Sono incerto quindi se la sanzione va da 2000 a 5000

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    3. si fa una unica pratica, con una unica sanzione, come ho scritto prima. Dunque si paga una volta sola la sanzione ed anche i diritti di segreteria.

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  49. Gentile Architetto,
    Se quindi ho ben capito per lo spostamemto del tramezzo di confine sono obbligato alla SCIA, e non posso usare la CILA.
    Dovro pagare 500 di diritti + una unica sanzione.
    La sanzione ammonta quasi sicuramente a 2000 euro per un T4 in prati e coprirebbe i due sub.
    Se trovo un municipio che accettasse la CiLA me la caverei con 258+258.
    Tutto cio pero comporta che ottengo un DURC, un verbale di collaudo, ed una fattura per un importo congruo.
    Trattandosi di tramezzo non dovrei pagare altre multe od oneri sulla base del valore dei lavori. Tali ulterior sanzioni si pagano solo neimcasi piu complessi ove occorre presentare a DIA.

    Restando quindi con la SCIA a sanatoria, e nel caso in cui lavori fossero stati fatti negli anni 80 eviterei DURC , collaudo e fattura, ma il mio tecnico dovrebbe fare una stima dei costi e pagherei il TRIPLO di tal costi stimati.
    E' cosi oppure o capito male?
    Se quindi dichiaro i lavori come antichi nonsimsa bene quamto verrei a pagare.

    A meno che, e qui scatta tutta la sua sapienza, dichiarando i lavori in un certo arco temporale (QUALE?) si riuscirebbe ad evitare durc, fattura, collaudo e multa basata sui lavori, cavandosela con 2000+500
    Questo ultimo pumto delle ulteriori sanzioni cambia a secomda dei vari municipi?
    Un grosso grazie

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    1. A Roma questo tipo di operazione non può andare in CILA: c'è una circolare dipartimentale che ha chiaramente stabilito che queste opere vanno in SCIA, dunque tutti i municipi devono allinearsi a questa interpretazione.
      La sanatoria di un opera del genere quindi va sempre nel regime sanzionatorio della SCIA, indipendentemente dalla data di esecuzione dell'abuso, sia stato fatto ieri, sia cinquant'anni fa. Non si ricade mai nella necessità di pagare il triplo del computo metrico, perché quello si deve fare in caso di frazionamento (che richiede in fatti la DIA in alternativa al PdC). Se i lavori furono fatti negli anni 80 dunque l'unica cosa che ha di vantaggio è di non dover allegare il DURC, perché all'epoca non esisteva, ma la sanzione rimane di 2.000 euro. La SCIA in sanatoria richiede comunque la risposta dell'amministrazione, cioè non va in silenzio-assenso.
      Le sanzioni non cambiano tra municipi, perché sono stabilite da una delibera comunale (la 44/11).

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  50. Grazie
    potrebbero quini darmi risposta negativa?
    Visto il tipo di abuso non dovrebbero....
    In pratica mi farebbero solo attendere magari un po di piu per il catasto.

    Ho anche un altro immobile dove 20 anni fa sono stati spostati 6 tramezzi.
    Quello dovrebbe andare con la cila ia sanatoria.
    E sarebbero 250+500 di diritti per un totale di 700, vero?
    Anche in questo caso nonncimsarebbero altre sanxioni od oneri?

    Homanche un altro immobile dove ho s postato

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    1. la sanatoria può teoricamente anche essere rigettata senza motivo, comunque se la nuova distribuzione rispetta tutte le norme vigenti, non dovrebbero negarla.
      molti municipi per CILA ante 2010 fanno fare la SCIA, con le relative sanzioni.

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  51. Sig. Architetto buongiorno,
    ho letto con interesse i post precedenti e avrei un quesito su cui vorrei avere delucidazioni.
    Stiamo ristrutturando un appartamento e, con il nostro tecnico stiamo presentando una Cila ( per lo spostamento dei tramezzi e altri lavori di ristrutturazione straordinaria) in cui abbiamo inserito anche il cambio degli infissi con le stesse caratteristiche dei precedenti (stesso colore delle finestre e delle tapparelle; questo passaggio l'ho verificato via telefonica con il tecnico del municipio di Garbatella che dice che anche se cambia il materiale - da legno a PVC-, ma il disegno esterno delle finestre rimane lo stesso, va bene la Cila).
    Il problema è che ci siamo accorti che l'altezza delle finestre in cucina (83 cm dal pavimento allo stato di fatto) non è sufficiente per poter inserire poi il piano di lavoro della cucina (che almeno dovrebbe essere di 87 cm). una delle possibili soluzioni sarebbe quella di inserire un sottoluce fisso (25cm) alle finestre della cucina in modo che l'apertura a battente della finestra possa "scavalcare" il piano di lavoro della cucina.
    La domanda è:
    Posso presentare la cila adesso e poi trasformarla in scia? questo passaggio è fondamentale perché sapremo l'altezza effettiva della finestra da pavimento solo una volta smantellato quello esistente ( che dovrebbe essere poggiato su un'altro preesistente) e quindi una volta avviato il cantiere.
    Per motivi di urgenza e di accordi però non possiamo aspettare ulteriormente per dare inizio ai lavori, attesa che si prospetterebbe nel caso in cui il tecnico dovesse disegnare dei prospetti al progetto in essere.
    L'idea era quella appunto di partire con i lavori con la cila, verificare l'altezza delle finestre dal pavimento e, se l'altezza non fosse sufficiente cambiare il modello di finestra con quello con sottoluce fisso.
    spero di essere stato chiaro
    cordilamente

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    1. la modifica dell'infisso andrebbe ovviamente in SCIA, ma secondo me andava in SCIA anche il cambio di colore, dunque avrei presentato direttamente questa (sostanzialmente nelle carte non cambia gran chè tra CILA e SCIA). Alcuni municipi, tra l'altro, non fanno integrare una pratica in essere con una più "potente" (che mi sembra corretto), dunque potreste essere costretti a chiudere una e poi aprire un'altra istanza, creando quindi un po di empasse amministrativa. Se siete ancora in tempo, io depositerei una SCIA giustificata dal cambio cromatico dell'infisso (che secondo me ci vuole a priori) eventualmente da variare in corso d'opera una volta chiarito il discorso delle quote.

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  52. Gentile architetto , ho un problema simile a quello di altri suoi lettori.
    Ho due appartamenti confinanti da 80mq, che tramite abbattimemto di un tramezzo vorrei tramutare in uno da 40 e l altro da 120.
    Mi trovo in citta storica tessuto t4.
    Mi hanno detto che bisogna sopprimere due sub e crearne altri due nuovi, per xui non si sfuggirebbe alla regola dei 45mq.
    Il fatto di creare l unita da 40 a partireda una di 80 cedendo vani ad un altrnon farebbe differenza.
    Pare che per il comune sia comunqie un nuovo sub.
    Da dove salta fuori la cosa dei 28mq?
    A me basterebbe potermi limtare a 40.
    Si tratta di qualcosa che ha un riferimemto oppure e una prassimche accettano?

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    Risposte
    1. il vincolo è indiretto: il prg impone quei 45mq solo nei frazionamenti, cioè quando da un unico immobile se ne ricavano due o più. In realtà, dunque, nelle cessioni di vani non ci sarebbe questo vincolo, ma alcuni municipi lo impongono comunque (non si sa sulla base di cosa, però). Il limite minimo dei 28mq invece deriva dal regolamento edilizio, per il quale quella è la dimensione minima ammissibile di una abitazione.

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  53. Buonasera architetto, entro la fine del mese dovrei ultimare i lavori di ristrutturazione del mio appartamento in centro storico a roma, in questi giorni mi sono convita anche a ristrutturare una piccola soffitta di pertinenza di circa 16 mq con altezza massima di circa 4 mt e minima di 2.60. Volevo sapere se per le pratiche posso utilizzare un'altro tecnico diverso da quello che mi sta seguendo l'appartamento principale? E' mia intenzione anche di sfruttare la legge per il recupero dei sottotetti, cambiando destinazione d'uso di questa soffitta in A2 o a10 eventualmente inserendo 1/2 velux sul tetto in modo da integrare la luce della piccola finestra già esistente. Vorrei sfruttare anche lo spazio presente dopo la parete divisoria , spazio che conduce al punto + basso del tetto
    (circa 1.20) sono circa 8 mq in + di superficie. questo spazio è presente lungo tutto il perimetro del palazzo (cosa che già altri condomini hanno sfruttato aumentando la superficie della soffitta).
    grazie x la collaborazione
    cordiali saluti

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    1. Se siamo all'interno delle mura aureliane, non è possibile applicare la legge sul recupero sottotetti, perché lì c'è il vincolo di PTPR dei centri storici. Se invece fossimo al di fuori, il recupero sarebbe fattibile annettendo la superficie all'immobile. In ogni caso sì, può usare un tecnico diverso: può far chiudere l'attuale pratica al tecnico che ha adesso e poi incaricarne un altro per la pratica del recupero sottotetti.
      la legge non consente di sfruttare le superfici con altezza inferiore a 130cm, se non come armadiature chiuse.

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    2. Grazie architetto, il mio vicino di soffitta credo che abbia utilizzato x Il cambio di destinazione la LR n.13 del 16/04/2009. in questo caso mi sa indicare più o meno l'entità degli oneri concessori e le spese di istruttoria da sostenere?
      cordiali saluti

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    3. La legge 13 è quella sul recupero dei sottotetti. molto spannometricamente l'onerosità incide per circa 5/600 euro per metro quadro recuperato, ma varia in base a diversi fattori. La pratica edilizia per tali opere ha un costo a partire da circa 2.500 euro.

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  54. Buonasera Architetto,
    Nel mio caso l'allargamento del vano porta su muratura portante ė stato già eseguito prima del 1990, potrei sanare con una Scia a sanatoria allegando una relazione per la verifica statica firmata da un ingegnere? A che sanzioni vado incontro?
    Il mio appartamento si trova all'interno del VII (ex IX) municipio di Roma, e non rientra in città storica ma in città consolidata del nuovo PRG.
    Grazie
    Massimiliano

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    1. Le opere da sanare ricadono in SCIA e pertanto l'oblazione applicata è di euro 1.000 più euro 500 di diritti di segreteria. La relazione dell'ingegnere è indispensabile, e va anche inviata al genio civile ma non saprei con quale procedura (se comunque attraverso il SITAS o per via cartacea).

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  55. Buongiorno Architetto,leggo molti commenti relativi al recupero dei sottoteti a Roma, e vorrei un suo parere riguardo il mio caso.
    Contemporanemente alla ristrutturazine dell'apparetamento vorrei ristrutturare anche una piccola soffitta presente all'ultimo piano del palazzo, (premetto che l'appartamento si trova al secondo piano di 6 piani totali). utilizzando le agevolazioni irpef x le ristrutturazioni. Il tecnico che segue le pratiche vuole procedere con un'altra pratica (cila) per la ristrutturazione di questo piccolo locale,ma essendo una pertinenza dell'immobile principale anche non essendo specificata nella cila presentata non dovrebbe essere compresa? e quindi dovrebbe anche'essa rientrare nelle detrazioni del 50%?.
    Inoltre sempre relativo alla soffitta vorrei ampliarla di mq utilizzando dello spazio esistente non sfruttato del sottotetto(premetto che l'altezza attutale + bassa risulta essere di circa 2.70) allungando la superficie fino ad arrivare all'altezza limite di legge. Quale legge mi consente di procedere in questo modo? e con quale pratica edilizia conviene procedere?
    Nel caso di aperture di finestre tipo velux sul tetto serve chiedere parere al condominio o è sufficiente l'approvazione del comune a procedere.
    Una volta aumentata la superficie della soffità è possibile procedere con il cambio di destinazione d'uso?
    cordiali saluti
    nicoletta

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    1. si può sfruttare la legge regionale n°13/09 sul recupero a fini abitativi dei sottotetti. Il cambio d'uso sarà contestuale all'ampliamento, e si dovrà fare tutto con una DIA da presentare in sostituzione della cila già in essere. Ciò comporterà il pagamento degli oneri concessori sul volume recuperato, ed anche delle ulteriori spese in quanto al nuovo volume vengono chieste prestazioni termiche in linea con gli edifici di nuova costruzione (quindi isolamenti consistenti ed eliminazione dei ponti termici). Non mi è capitato finora un caso come il suo, cioè un volume recuperato "distinto" dall'appartamento principale e non direttamente unficabile mediante una scala, ma se ci sono le dimensioni di base sufficienti, si potrebbe addirittura creare una unità edilizia del tutto autonoma.

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    2. per la velux occorre l'assenso del condominio, oltre ad ulteriori autorizzazioni nel caso in cui sul fabbricato ci fosse qualche forma di vincolo.

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  56. grazie architetto, quindi in teoria se per il momento volessi fare solo una ristrutturazione senza ampliamenti etc, è sufficiente la cila presentata per l'appartamento visto che questa attualmente è una pertinenza ad esso legata, anche se nella cila non si fa nessun riferimento.
    per quanto riguarda i velux altri condomini ho visto che li hanno usati , quindi deduco che il condominio non dovrebbe creare problemi.

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    1. finchè interviene sulla soffitta con opere definibili di manutenzione ordinaria (rifacimento impianti, rivestimenti, pitture, etc) può farlo senza modificare l'attuale CILA; qualora invece intendesse spostare o creare tramezzi, occorrerebbe integrare la CILA rappresentandovi anche la pertinenza ed indicando graficamente le opere da compiersi. In entrambi i casi, secondo me, può accedere alle detrazioni fiscali.

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  57. Buongiorno Architetto,
    avrei bisogno di un'informazione: un mio cliente ha unificato due locali commerciali aprendo una porta di collegamento al piano terra ed al piano interrato senza pratiche edilizie, pertanto volevo regolarizzare la situazione con una scia in sanatoria. Si tratta dell'attuale municipio VII (ex IX). Hai un'idea dei costi di sanzione applicati da questo municipio?
    Grazie!
    Silvia Federici

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    1. sono opere di RC effettuate abusivamente, quindi 1.000 euro se fuori dalla città storica o 2.000 se all'interno.

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    2. prima di far pagare al cliente, comunque, porta l'istanza dai tecnici per una prima visione: in quel municipio sono particolarmente attenti alla forma ed alla completezza e potrebbero rilevare ulteriori difformità.

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    3. razie mille! avrei bisogno di un'ulteriore info: in questi casi va fatta la pratica di fine lavori? dato che dovrò fare un nuovo accatastamento e nel docfa va inserita la data del fine lavori come funziona in questi casi?
      Grazie
      Silvia

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    4. in genere l'accatastamento fatto successivamente al deposito della pratica lo accompagno sempre ad una sorta di collaudo, in cui attesto che tutto è stato fatto in conformità alla pratica già presentata, anche se è un controsenso perché la pratica già implica il fatto di aver dichiarato la conformità delle opere. Ma un pezzo di carta in più non guasta mai, ed ai municipi non lo disdegnano. Al primo municipio poi lo richiedono espressamente, per esempio.

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  58. Grazie mille! avrei bisogno di un'ulteriore info: in questi casi va fatta la pratica di fine lavori? dato che dovrò fare un nuovo accatastamento e nel docfa va inserita la data del fine lavori come funziona in questi casi?
    Grazie
    Silvia

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  59. ciao Marco,
    spero tutto bene. Grazie sempre del tuo straordinario contributo. Ti scrivevo poco fa con poi problemi all'account riguardo una SCIA commerciale di deposito. Ti risulta essere necessaria relazione tecnico - acustica da tecnico certificato + Allegato Sanitario, oltre alla pratica compilata in ogni sua parte?
    grazie,
    tommaso

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    1. Ciao, io bene grazie e tu?
      l'allegato sanitario si, ci va praticamente sempre. la relazione acustica serve solo per particolari casi, che adesso non ricordo di preciso.

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  60. Buonasera arch.Campagna,
    complimenti per il suo blog! E' quasi una lonely planet per la burocrazia edilizia a Roma. Avrei bisogno di un informazione: vorrei modificare il prospetto del mio appartamento. Si tratta della modifica della dimensione di due finestre e l'apertura di una nuova. Specifico che nessuna si trova sul fronte strada: una affaccia sul giardino privato del confinante e due affacciano sulla rampa del box privato di un condomino del mio palazzo. Da quanto ho letto sul suo blog e sulla circolare esplicativa del dipartimento, se ho capito bene, l'intervento rientra nella SCIA, ma l'ufficio tecnico del comune mi ha detto che preferiscono una DIA. Che posso fare per evitare soprattutto di attendere 30gg prima di iniziare i lavori oltre che pagare un costo maggiore per i diritti di segreteria?
    Grazie.
    Saluti.
    Simona

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    Risposte
    1. L'intervento che intende fare anche secondo me va in DIA perché sul punto nello specifico la normativa non differenzia tra facciate principali e secondarie.

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    2. Grazie per la risposta.
      Allora, per favore, mi può chiarire per quali tipo di "modifiche dei prospetti esterni dei fabbricati (senza alterazione della sagoma, dei volumi o delle superfici) " si presenta la Scia?
      Grazie.
      Saluti.
      Simona

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    3. la SCIA per opere esterne può autorizzare la sostituzione degli infissi con altri di colore e/o partitura differenti dagli originali, la sostituzione o modifica delle persiane o tapparelle, il tutto senza alterazione delle dimensioni del vano finestra originario. è autorizzabile in SCIA anche l'installazione di apparati tecnologici esterni (macchine cdz, caldaie) ed anche canne fumarie se non ci si trova sulle facciate prospicienti le strade pubbliche.

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    4. anche le pensiline - non le tettoie - vanno in SCIA.

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  61. Buona sera Marco, sono un collega, e tu sei un punto di riferimento a Roma ( e forse non solo). Grazie per il tuo blog, a me è stato di grande aiuto più di una volta. Ho questa domanda: Devo realizzare in un edificio del 1928 non sottoposto a vincoli,che si trova a corso francia a Roma, un'apertura nel solaio per mettere in comunicazione con 1 scala inserendo anche un piccolo montacarichi, un piano terra di un edificio a destinazione commerciale e le cantine sottostanti per utilizzarle come magazzino, spogliatoio ecc. Devo presentare una SCIA, per il genio civile come devo comportarmi? Il taglio nel solaio non coinvolgerebbe le travi, ma è un taglio di 1m x 6m tra due travi appunto. Devo rivolgermi a qualcuno che può fare il progetto sismico(io sono iscritto all'ordine da febbraio di quest'anno)? Presento prima la SCIA e poi genio civile? Insomma non ne so nulla, mi puoi aiutare? Grazie Davide

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    Risposte
    1. Il deposito al genio è sempre opportuno in questi casi, più per tua tutela che non per reale necessità (di fatto mi sembra di capire che non tocchi elementi portanti, ma vai a rimuovere solo dei tavelloni o cose del genere posti in appoggio tra due travi), e va depositato sul portale telematico della regione prima del deposito della SCIA, alla quale appunto dovrai allegare la ricevuta. Il progetto per il genio puoi farlo fare da un collega strutturista, comunque anche noi architetti siamo abilitati (ma serve il software e tanta pratica: io per esempio non lo faccio).

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  62. Buongiorno Architetto, volevo sapere se era possibile inserire n°3 Velux nella soffitta di pertinenza del mio immobile. Serve qualche pratica edilizia particolare?
    richieste e autorizzazioni condominiali?
    grazie

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    1. occorre anzitutto ottenere l'autorizzazione del condominio; dopodiché si deve presentare una DIA in comune per variazione dei prospetti. Se ci sono vincoli paesaggistici, occorre chiedere preventivamente il nulla osta.

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  63. Buonasera, sono una collega piuttosto inesperta, in quanto lavoro in ambito diverso da quello delle ristrutturazioni. Per un familiare nel novembre 2011 ho seguito dei lavori di ristrutturazione, con demolizione di tramezzi ma non sustrutture portanti, ed al municipio IX mi fu chiesto di presentare la scia...in tale occasione mi fu detto a voce da un tecnico amministrativo che non era obbligatorio presentare la fine lavori, ma era consigliato. Nel luglio 2013 sono terminati i lavori, ma io per motivi personali, e sulla base di quanto comunicato dal tecnico non ho presentato fine lavori. Ora, con ritardo imbarazzante, ho presentato al catasto la variazione catastale riportando come data fine lavori ottobre 2014. Come devo comportarmi, presentare la fine lavori al comune oppure no? La cosa mi mette pensiero, non so se riuscire a recuperare dall'impresa i formulari di identificazione rifiuti a distanza di tutto questo tempo. Mi scuso per l'ingenuità della domanda e grazie per il tuo blog!
    Valentina

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    1. La SCIA rappresenta un titolo abilitativo, e quindi il fine lavori è obbligatorio. è la CILA che rappresentando opere non soggette ad autorizzazione, può non avere il fine lavori (anche se io lo faccio sempre). Ti conviene dunque fare il fine lavori, anche se in ritardo, anche perché comunque nel frattempo la legge ha prorogato a cinque anni la durata delle pratiche, quindi sei ancora in tempo. Sui formulari rifiuti vedi quello che puoi fare: senti l'impresa.

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  64. Buonasera Marco. Mi sapresti dire quale è la norma di riferimento o circolare esplicativa regionale o comunale che specifichi che in regime di scia in sanatoria la sanzione minima sia di 2.000 €, anzichè 1.000 €, per immobili ricadenti in città storica nel comune di Roma? Grazie. Federica

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    1. delibera assemblea capitolina 44/2011

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    2. Avevo letto la delibera 44 del 2011, in cui però avevo trovato il riferimento alle zone territoriali omogenee del vecchio PRG. Dalla lettura di altri tuoi post ho evinto che nella delibera 31 del 2012 e nell'art. 107 delle NTA del nuovo PRG è stabilita la corrispondenza che cercavo tra le zone territoriali omogenee e la nuova classificazione della città, storica, consolidata,..... Grazie mille! Federica

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  65. Buongiorno, avrei una domanda da porre.
    Vorrei sapere nel caso di una ristrutturazione di un appartamento mediante CILA dove sopraggiunge la necessità in corso d'opera di apertura di una porta su parete portante (quindi modifica strutturale) come ci si deve comportare? Si può presentare una SCIA in variante alla CILA?

    Grazie
    Francesco

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    1. alcuni municipi accolgono questa prassi anche se non sarebbe del tutto corretta; tuttavia anche il "chiudere" la precedente CILA senza che i lavori siano finiti per sostituirla con la SCIA sarebbe anche questo illegittimo, perché non si potrebbe dichiarare il fine lavori, o si dovrebbe dichiarare una cosa non vera. Sentite in municipio come vi suggeriscono di fare.

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    2. Grazie mille.
      In effetti non ho trovato nessuna procedura "legittima" per casi come questo, andrò quindi in municipio sperando che si tratti di qualcosa di semplice (come semplice è la variazione).
      Grazie ancora e complimenti per il blog.

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  66. Gent.mo Architetto Campagna,

    innanzitutto, complimenti per il bel blog.
    Le scrivo come privato, per capire quale procedura debba essere attivata per sanare una variazione su un muro portante.
    L'immobile dispone di due planimetrie catastali: una del 1939 e una del 2014.
    Nella planimetria del 1939 la porta aperta su un muro portante è in una posizione difforme allo stato attuale. La posizione della porta attuale è riportata sulla planimetria catastale del 2014, la quale però non riporta (sic!) la presenza di un tramezzo costruito in data certamente antecedente al 2014.
    I lavori di chiusura del varco originario e apertura di un'altro varco sullo stesso muro portante non sono mai stati dichiarati: non c'è nessun documento che attesti lo svolgimento dei lavori o la sanatoria dell'intervento.
    Come è possibile sanare questa situazione? che procedura bisogna attivare e con che possibili costi?
    La ringrazio molto della gentile attenzione.
    Cordiali saluti,

    Federica

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    Risposte
    1. Salve Federica,
      bisognerebbe anzitutto capire se non ci sia solo un banale errore di rappresentazione grafica: le planimetrie catastali del 1939 spesso sono inesatte, e non sarebbe la prima volta che, con dei piccoli saggi localizzati, riuscissi a dimostrare che il varco è sempre stato nella posizione attuale: in questo caso nella maggior parte dei municipi si "sana" la situazione semplicemente descrivendola esaurientemente nell'sitanza, senza fare sanatorie, poiché si sarebbe dimostrato il mero errore grafico.
      Dunque io per prima cosa farei fare questi saggi sul muro per comprendere la natura del varco murario.
      Qualora i saggi dovessero evidenziare invece un opera di spostamento del vano abusiva, allora occorre sanare. In questo caso abbiamo uno spartiacque importante che è l'anno 1971, prima del quale le aperture sui muri portanti non richiedevano nessun deposito strutturale: dunque se si riesce a dimostrare di stare in un periodo anteriore a tale data, la sanatoria è abbastanza semplice. Se invece fossimo dopo tale anno, la sanatoria comporterebbe anche delle verifiche statiche per accertare che la modifica sia conforme alle norme tecniche sulle costruzioni ed andrebbe depositata in municipio una SCIA in sanatoria. L'autodenuncia di opere strutturali abusive comporta l'esposto in procura, poiché è un reato penalmente rilevante.
      I costi sono variabili in funzione delle varie situazioni che possono presentarsi: se ha interesse mi contatti in privato a info@architetticampagna.it

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    2. Gent.mo Architetto,

      la ringrazio molto del suggerimento, proverò senz'altro a suggerire ai proprietari di fare dei saggi sul muro. Sarebbe molto bello se la cosa si risolvesse così, anche perché in assenza di documenti sui lavori è davvero difficile dimostrare quando la variazione sia stata fatta (ammesso che ci sia stata). La terrò informata ed eventualmente la contatterò via mail.
      Grazie molte della disponibilità.
      Cordiali saluti,

      Federica

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  67. Ciao Marco,
    mi hanno chiesto di presentare una regolare pratica edilizia per la costruzione di una scala esterna (in ferro e non coperta) di collegamento tra l'ultimo piano (6) ed il piano attico (7). La scala verrebbe realizzata a partire dal terrazzo privato posto a livello del piano 6° e sbarcherebbe sempre sul terrazzo privato del piano 7° (andrebbe dunque effettuato un taglio del parapetto esistente in muratura). La scala in questione non è una scala di sicurezza, sarebbe ad uso esclusivo privato e servirebbe unicamente per mettere in collegamento l'appartamento principale (6° piano) ad un locale posto all'ultimo piano oggi raggiungibile unicamente dalla scala condominiale (ex lavatoio condonato come abitazione). Non ho necessità di chiedere l'accorpamento tra le due unità in quanto l'intero edificio è di un unico proprietario che vorrebbe solo affittare alla medesima persona le due unità collegandole tra loro con una scala privata esterna. Mi trovo in città storica, fuori dal perimetro unesco in zona T6. L'intervento è da considerarsi Risanamento Conservativo o Ristrutturazione Edilizia (forse RE1?)? cosa ne pensi? secondo te è fattibile? grazie mille!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il taglio del parapetto ti fa probabilmente sbarcare decisamente in RE2, mentre per la scala in sè in effettio io stesso sarei stato indeciso tra RE e RC. Comunque la variazione di prospetto in effetti c'è, dunque l'RE2 ha la sua logica.
      Per il resto, verificate le distanze dal fabbricato prospiciente e comunque anche dal confine di proprietà, non mi pare ci possano essere problemi. dovrai fare anche la pratica strutturale al genio civile, e chiedere il parere del coque se non sei in carta per la qualità.

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    2. Ciao Marco, intanto grazie.
      Reputo che sia sempre interessante e costruttivo discutere in merito alle diverse "interpretazioni" della legge!
      Anche io, come te avevo dato per esempio per scontato il passaggio al genio civile e invece.....oggi mi sono recata al municipio e sai cosa mi è stato detto?
      La scala rientra certamente in Risanamento Conservativo ma nonostante ciò è d'obbligo passare per la Soprintendenza Statale e NON serve il genio civile?!
      Mi sono letta e riletta mille volte l'art. 24 delle NTA e continuo a non capire.....
      Stando fuori dal perimetro Unesco (non rientro nel caso di cui all'art. 24 comma 19) perchè passare dunque per la Soprintendenza? e poi se è vero che l'intervento è definibile come Risanamento Conservativo teoricamente non rientro neppure nei casi di cui all'art. 24 comma 12....... che comunque avrebbero fatto riferimento al Coque............
      Non sarà mica che i tecnici del municipio ti dirottano alla Soprintendenza di Stato essendo in questo momento il Coque "temporaneamente" chiuso?

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    3. mi sembra una situazione un po paradossale. la sovrintendenza statale, se gli si fa una richiesta per una zona non tutelata, semplicemente risponde che il bene non è tutelato e ciccia. Se stai fuori dal patrimonio unesco, ma sei in città storica, devi passare o per il coque oppure, se sei nella carta per la qualità, per la sovrintendenza capitolina (non è che ti hanno indicato questa, invece di quella statale?). Se il bene ha un vincolo architettonico allora si, c'entra la sovrintendenza statale, che non ti darà mai il benestare per una cosa del genere (quantomeno da mia esperienza per opere anche meno invasive).
      Sul genio civile non concordo con quanto ti hanno detto, ma forse l'unico che può davvero dirti se serve oppure no è proprio il genio stesso; comunque la scala non mi sembra possa rientrare tra gli elementi che sono esentati dal calcolo strutturale, come da circolare della regione lazio, a meno che non ci si appelli ai "manufatti inferiori a 10mq" ma mi sembrerebbe assai forzato.

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  68. Buongiorno architetto,
    non so come comportarmi in merito a dei lavori di manutenzione straordinaria di un appartamento in un edificio in muratura circa anni '20 no vincoli, zona Pigneto.
    Dal catastale risulterebbe un tramezzo e nello stato di fatto è un tramezzo, ma in passato deve essere stato un muro di mattoni pieni ad 1 testa leggermente spostato, con la funzione di irrigidimento scatolare con i muri portanti perimetrali (immagini un trapezio con i lati più lunghi di circa 9m e questo muro ad una testa era posto circa alla metà trasversalmente).
    Quindi sebbene fosse un muro di mattoni pieni solo ad 1 testa era comunque un muro strutturale.
    Adesso secondo il catastale e lo stato di fatto quello è un tramezzo e si può togliere, ma volendo ripristinare lo stato di equilibrio precedente magari con una cerchiatura e dei maschi murari, quale dovrebbe essere la procedura da seguire? SCIA? calcoli strutturali al Genio Civile?

    Grazie per l'attenzione
    Cordiali saluti

    arch. Claudio Guerrieri

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    1. Si occorre una SCIA per opere strutturali ed il deposito del progetto al genio civile.

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  69. Salve architetto, la disturbo per una cosa forse banale: sto facendo, a Roma, dei lavori di rifacimento degli impianti idrici e sanitari, rientranti in AEL (non abbatto muri, ecc. ma solo pavimenti e rivestimenti, ovviamente). In corso d’opera ci siamo resi conto che per rendere l’impianto sanitario più funzionale dovremmo allargare un vano di una porta di circa 8/10 cm. A questo punto subentrerebbe una Dia? Una Scia? O rimane AEL? Grazie in anticipo. Antonello Oliva

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  70. mah ad essere precisi servirebbe una CILA ma è una modifica effettivamente quasi irrilevante.

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  71. Buona sera, meraviglioso BLOG!!! i complimenti li hanno fatti tutti e io mi associo :-D
    Ho una problematica da sottoporle, (premesso che anche io NON mi occupo molto di ristrutturazioni...) un amico mi ha chiesto se è possibile aprire una seconda porta di accesso all'appartamento su un pianerottolo, di fatto a loro uso esclusivo, in quanto l'appartamento è al 2° e ultimo piano di una palazzina con soli 4 appartamenti , e mi chiedevo se fosse possibile e cosa fosse necessario fare come pratiche presso il Municipio, loro non vorrebbero fare un frazionamento ma dividere momentaneamente la casa in quanto in via di separazione con pochi soldi.... per poterla abitare insieme ma avere un poco di indipendenza.... ha qualche consiglio da darmi?
    GRAZIE anticipatamente
    Francesca

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    1. la porta si può realizzare con una semplice CILA, a meno che non si necessiti della creazione di un vano in una muratura portante: in questo caso occorre una SCIA con contestuale deposito al genio civile della pratica per il rinforzo strutturale. Conviene acquisire il benestare degli altri appartamenti, in quanto comunque si tratta di proprietà comune, anche se secondo molti l'operazione è fattibile a prescindere dal parere degli altri.

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    2. :-D Grazie infinite... sei impareggiabile e questo blog che hai creato è la salvezza di molti di noi in questa valle di norme e regole, grazie anche per lo spendido blog sul PRG... finalmente ho visto la luce :-D
      cmq il cliente è tornato sui suoi passi ....

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  72. Salve e complimenti per il blog davvero molto utile!
    Avrei un quesito da porre: in un abitazione in muratura portante a due piani avrei necessità di realizzare al piano superiore una nuova finestra lungo la parete esterna in mattoni pieni ed una bucatura su una spina centrale che metta in comunicazione due ambienti attualmente distinti. La spina centrale è costituita, essendo stato realizzato nell'edificio un'ampliamento successivo parte in mattoni pieni e parte in tufo.
    La domanda è :come bisogna impostare la pratica a livello di titoli abilitativi e soprattutto è necessario un calcolo strutturale con realativo deposito al genio civile?
    Grazie
    Fabrizio

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    1. Certamente è indispensabile il progetto strutturale per entrambe le forature da realizzare: sarà poi compito dello strutturista valutare la tipologia di muratura esistente. Per la realizzazione del foro nel muro di spina interno sarebbe sufficiente una SCIA, ma per la finestra esterna è necessaria la DIA: dunque per entrambe le operazioni si presenterà una DIA; corredata delle ricevute del deposito presso il genio civile, in cui l'onerosità si calcolerà solo sulla finestra esterna, poiché il vano interno non ricade nella MS e dunque non è soggetto ad onerosità.

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  73. Salve Marco,
    un mio cliente ha un appartamento a ostia in cui manca, rispetto a quanto approvato con il progetto originario, una finestra. Inoltre un muro perimetrale è spostato di circa 1 metro verso l'esterno e riduce la superficie di un balcone (con verandina abusiva). la distribuzione interna è stata variata. è corretto intervenire con una scia per risanamanto conservativo, per riportare l'involucro a quanto previsto del progetto, cioè aprire la finestra, spostare il muro perimetrale e demolire la verandina, e sanare le opere interene?
    grazie, giuditta

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    1. il ripristino puoi farlo, ma devi riportare l'immobile all'esatta situazione di progetto, dunque anche variando la distribuzione interna laddove diversa dall'attuale. Se il municipio lo accetta, si potrebbe fare una pratica mista, cioè in parte per ripristino ed in parte a sanatoria per la diversa distribuzione, oppure due pratiche distinte: insomma non essendo una procedura codificata dal dipartimento, ogni municipio si è fatto in merito una propria idea.

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  74. Salve Arch. Campagna,
    Le scrivo per quanto riguarda un lavoro che sto seguendo per la ristrutturazione interna di un locale commerciale, al piano terra di un fabbricato degli anni '40 con 6 piani sovrastanti e con struttura in muri portanti dello spessore al piano terra di circa 60 cm. Abbiamo la necessità di creare 3 fori su 3 differenti pareti portanti di dimensioni 40x40 cm per il passaggio dei canali dell' impianto d'aerazione.
    Vorrei avere la conferma che tale intervento edilizio richiede la presentazione di una SCIA (anche se nel d.p.r. non parla di aperture diverse da vani porta).
    Vorrei inoltre sapere se tale intervento ha l'obbligo di presentazione del progetto strutturale presso il Genio Civile.
    Grazie, Francesco

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  75. SALVE ARCHITETTO, avrei bisogno di supporto tecnico riguardo l'interpretazione dell' articolo 6 lettera m) "Interventi non soggetti ad autorizzazione sismica" del Genio Civile Regione Lazio.
    Cosa si intende per costruzione?
    Qualora io voglia progettare un portico di legno o ferro, oppure installare una casetta di legno prefabbricata, a qualsiasi piano di un'unità immobiliare, che non abbia una superficie superiore a 10 mq, un altezza pari a 2,50m e in assenza di fondazione, ma solo appoggiata al terreno o su un solaio.... posso esentarmi di richiedere autorizzazione sismica???

    Geom. Alessandro De Santis

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    1. parlandone di recente con i tecnici del genio, a questa stessa domanda loro hanno risposto che la questione vale solo per manufatti isolati, non ancorati ad altre strutture, che sono poggiati direttamente sul terreno. dunque non vale per manufatti anche parzialmente in appoggio (p.e. tettoie) e non vale per qualunque tipo di manufatto posto su un piano in elevazione su un edificio esistente e quindi che scarica il peso su un'altra struttura. Di tutto ciò però non troverà scritto nulla in modo esplicito, dunque non è escluso che si trovi in giro chi la pensa diversamente.

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    2. Grazie della risposta immediata,
      come al solito non si trova mai chiarezza nei testi...

      Io sono uno dei tecnici che la pensa diversamente, anche perché una piccola tettoia, costruita con criterio, non penso che abbia una tale influenza sulla struttura esistente, non togliendo il fatto che il tecnico può comunque calcolarsi il peso gravante su un solaio costatando se ha la possibilità di sostenerlo o meno....
      non contando il fatto di sollevare il cliente dagli oneri necessari per una pratica al genio civile, che sul costo dell'installazione di una piccola tettoia grava moltissimo, sicuramente più della tettoia sul solaio..
      Grazie
      Geom. De Santis Alessandro

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    3. condivido la tua visione della problematica, ma soprattutto nei riguardi del cliente io tendo ad essere meno fantasioso nell'interpretazione normativa, perché se poi si dovesse consolidare, anche legislativamente, l'ipotesi che una tettoia realizzata su un terrazzo ha bisogno del calcolo strutturale (cosa che io penso, e che quindi dico di dover fare ai miei clienti) si correrà il rischio di invalidare le pratiche che, in precedenza, sono state fatte senza la corretta procedura: anzi, diventando a quel punto opere "strutturali" abusive, ci sarebbe pure il penale, e con il penale non si scherza.

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  76. Salve Architetto Campagna avrei un quesito da porle circa una scala esterna presente nella planimetria catastale del 39. Ad oggi è stata fatta una cila per degli interventi interni e comunicata la fine lavori.
    Il tecnico non si è accorto di questa scala che a detta dei proprietari non è mai esistita, inoltre hanno fretta di vendere e attualmente hanno il rogito bloccato.
    È possibile fare una Scia in sanatoria e accatastamento subito per rimediare all'errore?
    Grazie anticipatamente

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    1. Ho risposto sull'altro post. Secondo me occorre sanare la situazione, con SCIA o DIA, oppure ripristinare la scala.

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  77. Buongiorno Architetto, vorrei porle un quesito relativo all'apertura di una nuova finestra sulla facciata di un condominio. Siamo in città consolidata tessuto T2 (senza ulteriori vincoli) e l'intenzione è quella di aprire una finestra di circa 70 cm di larghezza, per dare luce ad un nuovo bagno (opere che già sono state richieste con una CILA). Il prospetto è interno e non su strada principale ed il piano è il primo. Tutto il piano primo rientra di circa 70 cm rispetto al filo della facciata dei piani superiore (che sono 8). La finestra affaccierebbe su un balcone perimetrale di proprietà. Ho letto la sentenza della Cassazione del 03/01/2014 n° 53, la quale esprime un giudizio basandosi sull'art. 1102 del c.c. (uso del bene comune) e arrivando alla conclusione che è legittimo aprire una finestra sul muro perimetrale a patto che non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico. Il mio dubbio è che nella sentenza si parla di finestra su chiostrina e non sono sicuro che il mio caso possa rientare nella fattispecie.
    Sarei grato se mi volesse dare un suo parere. Grazie

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    1. Non mi ha chiesto in riferimento a cosa sia la problematica, ma mi sembra di capire che sia di ordine condominiale: in tal caso io ritengo comunque necessario il parere dell'assemblea che, se fosse negativo, potrebbe essere impugnato ai sensi della citata sentenza. Come procedura urbanistica, mi sembra indicata la DIA.

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    2. Si effettivamente era un quesito di natura condominiale.
      Grazie per la risposta

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  78. Buongiorno, volevo sapere se per un accertamento di conformità DIA in sanatoria bisogna presentare anche la pratica al genio civile e progetto impianti termici ex legge 10, l'oblazione da calcolare è pari all'incremento di valore di mercato o tre volte il contributo di costruzione? lo si può calcolare con il valore venale in base all'art. 16 dpr 380/01?

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    1. se gli interventi hanno riguardato parti strutturali, bisogna provvedere anche alla documentazione al genio, anche se le forme ed i modi possono cambiare. Per la legge 10, in teoria sì ma di fatto i comuni non lo chiedono.

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  79. Buonasera architetto, vorrei sapere se è possibile mettere delle finestre velux sul tetto di un condominio in centro a Roma in corrispondenza di una soffitta di mia pertinenza. Servono delle pratiche particolari? Nel caso in cui non faccio nessun tipo di pratica edilizia incorro in un abuso edilizio?
    cordiali saluti

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    1. la velux è considerabile come una qualunque finestra, dunque se va realizzata, bisogna presentare una DIA per variazione di prospetto e se si è in città storica chiedere il parere del CoQUE, o ancora se si è dentro le mura aureliane, il parere della sovrintendenza. Tecnicamente rappresenta un abuso edilizio penalmente rilevante.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.