rifacimento impianti uguale manutenzione straordinaria? parliamone

ho già parlato in generale sulle detrazioni fiscali in edilizia, ma stavolta vorrei approfondire un tema veramente difficile da trattare, e riguarda i casi reali in cui è possibile usufruire della detrazione fiscale del 50% (ex 36%) nelle ristrutturazioni. La questione spinosa è la seguente: la legge dice che tale detrazione fiscale è applicabile, nelle abitazioni private, solo alle opere di manutenzione straordinaria, differenziandole da quelle di manutenzione ordinaria che invece sono detraibili solo e soltanto se sono opere fatte su parti condominiali del fabbricato. Ok, qual'è il problema? il problema è che ci sono alcune opere che non si capisce bene se rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria, tipo il rifacimento impianti. Cerchiamo di capirci qualcosa.

attenzione: a partire dall'edizione di dicembre 2013 della guida dell'Agenzia delle Entrate relativa alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, cosa poi confermata nelle guide successive, c'è una importante novità che in parte smentisce i ragionamenti che faccio in questo più vecchio post: oggi per definire quali opere sono di manutenzione ordinaria e quali di straordinaria si fa esplicito riferimento alla normativa urbanistica e non più a definizioni interne dell'agenzia stessa. Dunque il fisco sembra adeguarsi alla normativa tecnica per quanto riguarda le definizioni di opere agevolabili (il che mi sembra una cosa del tutto giusta), il che rende le manutenzioni ordinarie (dunqueil solo rifacimento impianti e pavimenti, senza modifica di tramezzi) non agevolabili se non riguardanti parti condominiali. è anche vero che la procedura per le detrazioni fa ancora riferimento alla vecchia circolare dell'agenzia delle entrate citata nel post, ma a questo punto aspettiamoci a breve una circolare correttiva (se è già uscita per favore avvisatemi). In ogni caso, non posso assumere alcuna responsabilità in merito a quanto qui riportato: se ci si trova in una situazione dubbia anche di quelle qui esposte, suggerisco di chiedere direttamente all'agenzia delle Entrate attraverso i consueti canali di contatto con i contribuenti. [25 gennaio 2014]

anzitutto: chi è che si pone questo problema? sostanzialmente chi sta per affrontare dei lavori edili in cui non c'è spostamento di tramezzature interne o in cui lo si potrebbe/vorrebbe evitare e, dovendo comunque rifare gli impianti, non sa se questi rientrano appunto nella definizione di straordinaria od ordinaria manutenzione.

cerchiamo di capire: il DPR 380/01, che è la normativa urbanistica di riferimento, definisce le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria nel seguente modo (art. 3 comma 1):

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

 nelle definizioni precedenti rimane sospesa in aria, quindi, quale sia la reale collocazione del rifacimento completo degli impianti, dato che nell'ordinaria manutenzione rientrano, a leggere, le sole opere per il "mantenimento in efficienza" degli impianti senza specificare oltre.

Tuttavia cerchiamo di distinguere i due contesti: da un lato ci sono le norme urbanistiche, descritte nel DPR 380 citato e definite nel dettaglio dai comuni, e dall'altra ci sono le norme fiscali. In un paese normale, quello che dice l'urbanistica coinciderebbe con quello che direbbe il fisco o qualunque altro organo statale, ma come abbiamo imparato a capire il nostro è il paese della contraddizione, quindi quello che è manutenzione straordinaria per il fisco potrebbe risultare essere manutenzione ordinaria per le leggi urbanistiche e, di fatto, come vedremo è proprio così.

Il nostro riferimento stavolta è la circolare n°57 del 1998 dell'agenzia delle entrate: qui vengono elencate le opere per tipologia, in base a come vengono interpretate dal fisco le norme urbanistiche. Una contraddizione su tutte? il fisco definisce come "risanamento conservativo" la ristrutturazione interna di un appartamento con demolizione e ricostruzione di tramezzi, mentre nei comuni queste opere sono universalmente definite come "manutenzione straordinaria". Potrebbe apparire più logica l'interpretazione del fisco piuttosto che quella dei comuni ma il punto non è questo: il problema è che fisco e legge hanno due visioni diverse su come vadano definite le opere edili. Vabbè, cerchiamo di andare avanti.

Senza stare troppo a condannare questo tipo di fenomeni veniamo al punto che ci interessa: alla fine della fiera quali opere posso detrarre? ed in quali contesti? facciamo un ragionamento logico: chi ci concede il diritto delle detrazioni? di fatto, l'agenzia delle entrate, perché è l'organo governativo che controlla le nostre dichiarazioni dei redditi per conto dello stato. Anche la guardia di finanza in caso di controlli farebbe sua l'interpretazione dell'agenzia delle entrate, e, quindi, io ritengo che sia corretto far fede a quello che dice l'agenzia delle entrate anche se contrasta con quello che dicono le amministrazioni locali nell'interpretazione del DPR 380. Anzitutto, vi dico quello che io ho sempre interpretato fino ad oggi: credevo fossero detraibili tutte le opere connesse ad una manutenzione straordinaria, così come definita dai comuni. Quindi nella detrazione, secondo quanto pensavo, rientrano sì tutte le opere definite di manutenzione ordinaria ma solo se ricomprese in un cantiere in cui si faceva almeno una piccola, parziale opera di manutenzione straordinaria, tipo lo spostamento di un muro o di un ambiente intero. La mia interpretazione era anche sostenuta dal fatto che sul vecchio modello di comunicazione da inviare al centro operativo di pescara, obbligatorio fino a qualche anno fa, era necessario citare gli estremi della pratica edilizia ovvero dichiarare di esserne in possesso: dato che molte delle opere che loro definiscono manutenzione straordinaria per i comuni sono ordinaria, e dato che per la manutenzione ordinaria non è richiesta la presentazione di alcuna pratica, di fatto si tendeva ad escludere la possibilità di detrarre lavori di manutenzione ordinaria così come definiti dai comuni. Ora invece scopro che, andando a leggere la sopra linkata circolare,l'agenzia delle entrate, si intuisce che il rifacimento degli impianti idrico ed elettrico potrebbe essere interpretato più come manutenzione straordinaria che non come ordinaria (nella quale è specificato che appartiene all'ordinaria solo la sostituzione di elementi d'impianto: si potrebbe quindi intuire che il rifacimento completo sia straordinaria), ma in ogni caso l'impianto elettrico nello specifico secondo me è sempre detraibile perché rientra nelle opere di "messa a norma degli edifici" che sono sempre ammesse alla detrazione. Quindi rifare da capo l'impianto elettrico è certamente un opera che, da sola, è detraibile indipendentemente dalla classificazione delle opere edili in cui si inserisce: quindi sono detraibili anche tutte le opere connesse, quali per esempio apertura tracce nei muri per poter stendere i nuovi corrugati e conseguente ritinteggiatura di tutte le pareti. ma non solo: se decidessimo di far passare le dorsali impiantistiche nel massetto, sarebbero detraibili a questo punto tutte le opere per il rifacimento massetti e nuove pavimentazioni: insomma la ristrutturazione completa dell'appartamento. Per l'impianto idrico invece il discorso non è così lineare: la circolare infatti specifica che sono detraibili le opere di adeguamento per quegli impianti che sono da certificare per legge, e l'impianto idrico tecnicamente non lo è. Tuttavia nella definizione di "manutenzione straordinaria" c'è scritto "realizzazione ed integrazione di servizi igienico sanitari" il che lascerebbe presupporre che il totale rifacimento di un bagno o di una cucina rientrerebbe in questa definizione.
Per concludere queste riflessioni, riassumo.
Per come la interpreto ora, sono detraibili fiscalmente le seguenti tipologie di opere edili, anche se il vostro Comune le classificasse come opere di manutezione ordinaria:

•  le "classiche" ristrutturazioni degli appartamenti, con spostamento tramezzi, rifacimento impianti, sostituzione rivestimenti, etc. Sono detraibili tutte le spese relative ai lavori edili ed impiantistici, alle forniture materiali, alle prestazioni professionali dei progettisti per sopralluoghi, progettazione e direzione lavori;
• il solo rifacimento dell'impianto elettrico quindi senza altre opere murarie, comprese le spese necessarie per apertura e chiusura tracce e quindi per il ripristino di tutte le superfici interessate, siano esse pareti pitturate, pareti rivestite, massetti e pavimenti. L'impianto nuovo dovrà avere tutte le certificazioni obbligatorie per legge, e dovrà essere indicato dal tecnico perché l'impianto precedente non era a norma (ed era quindi non sicuro);
• il solo rifacimento di un bagno o della cucina, nel caso in cui si rifaccia completamente l'impianto idrico interessato, anche senza spostare i tramezzi;
• la sostituzione degli infissi con altri aventi migliori prestazioni energetiche (per queste opere avreste maggiore convenienza ad usufruire della detrazione al 55%);
• opere generiche per il miglioramento delle prestazioni termiche dell'edificio anche senza rispettare i parametri di cui al dlgs 59/09 (dato che ora la detrazione è al 50% e dato che per usufruire del 55% è necessario fare un vero e proprio progetto di dispersione termica, che ha un costo non indifferente, ritengo molto conveniente poter usufruire dell'agevolazione per questa cosa);
• opere per impedire a terzi di compiere atti illeciti verso la nostra abitazione: p.e. installazione grate in ferro, infissi con vetro antisfondamento, persiane rinforzate;

fate comunque sempre riferimento alla guida ufficiale dell'agenzia delle entrate, dalla cui lettura si possono ulteriorimente rafforzare i concetti qui espressi.  

Brevemente, infine, le cose da fare obbligatoriamente per usufruire della detrazione:

• farsi fare le fatture di ogni lavorazione (o, in caso di fattura unica per tutti i lavori svolti, chiedete che siano specificate per bene tutte le opere fatte, con le quantità, i dettagli, le caratteristiche) e farle intestare a chi fisicamente farà il pagamento (quindi se chi chiede la detrazione sono due persone diverse, io mi farei fare due fatture diverse intestate in modo diverso);
• effettuare il pagamento esclusivamente con bonifico bancario, specificando che è un bonifico "speciale" per la detrazione fiscale. Questo punto è abbastanza importante perché la banca deve seguire una procedura diversa per fare questo tipo di pagamento rispetto ad un bonifico normale: deve anzitutto applicare una ritenuta d'acconto del 4% e poi deve comunicare il dato all'agenzia delle entrate. Attenzione: non tutte le banche danno la possibilità di effettuare questa speciale procedura on-line, quindi nel caso dovrete recarvi allo sportello;
• farsi dare la certificazione di tutti gli impianti soggetti a certificazione; conservare con cura tutta la documentazione eventualmente prodotta da un tecnico; in caso di interventi energetici, farsi consegnare le schede tecniche dei materiali impiegati.

Questo post non ha la pretesa di sostituirsi alle guide fiscali, nè io ritengo di avere l'onniscenza, in particolare in campo burocratico: pertanto se deciderete di scaricarvi spese che qui ho indicato che sono deducibili e poi dovesse risultare che non è vero, io non avrò nessuna responsabilità in merito :-)