giovedì 21 giugno 2012

una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma

Parlo spesso non molto bene dell'organizzazione interna di Roma Capitale, quantomeno per l'aspetto amministrativo che a me riguarda più da vicino in quanto tecnico, ovvero quello relativo all'urbanistica privata. Tuttavia esistono personaggi all'interno della struttura pubblica che sono in grado di risollevare la media del sistema in quanto persone capaci, competenti, attente ma, soprattutto, consapevoli del proprio ruolo e, quindi, della necessità di un dialogo aperto, chiaro e onesto con i tecnici privati. Non dirò il nome di questo tecnico, così come non mi vedrete mai citare nomi di persone che, invece, meriterebbero il licenziamento in tronco nella pubblica amministrazione: posterò di seguito, però, una serie di risposte ad atrettante domande di tipo tecnico che gli ho rivolto questa mattina, domande che avevo posto anche in altri municipi ricevendo spesso risposte vaghe se non proprio contrastanti fra loro. Ritengo che la persona che mi ha fornito queste risposte sia degna di totale fiducia, pertanto penso che quello che leggerete possa essere considerato qualcosa di molto attendibile riguardo alle nostre noiose, quotidiane pratichette edilizie.


alcune domande forse le troverete stupide, ma secondo me nelle pratiche edilizie che vengono timbrate ed asseverate da noi tecnici è meglio non lasciare nulla al caso. Considerate che non è un intervista, e che sia le domande che le risposte in realtà sono da me farcite da ulteriori informazioni non direttamente esplicitate nel dialogo.

D: nella "famosa" circolare esplicativa del Comune di Roma si capisce in modo indiretto che i controsoffitti, anche se soltanto estetici, andrebbero indicati nelle pratiche edilizie (finora erano considerati "arredo", perchè rimovibili, e quindi non c'era necessità di indicarli, a meno che ovviamente non fossero usati come pareti di separazione tra gli ambienti). Spesso queste strutture estetiche sono poste al di sotto dell'altezza minima di 270cm imposta dal regolamento edilizio quale altezza minima utile: come ci si dovrebbe comportare?

R: generalmente conviene indicare i controsoffitti, indicando la quota dell'altezza a cui sono posti, quando questi sono omogenei in tutto l'ambiente interessato (p.e. un corridoio, un bagno, o magari in una stanza in cui abbiamo fatto una coibentazione a soffitto). Se in una stanza abbiamo solo dei balconcini luminosi o dei ribassamenti locali, possiamo anche ometterli. Comunque converrebbe sempre rispettare un'altezza MEDIA di 270cm nell'ambiente, se abbiamo controsoffitti al di sotto dei 270cm di quota. Tuttavia il regolamento edilizio parla solo di dimensione minima e non parla di altezza media: diciamo che si può chiudere un occhio (considerando anche che la stragrande maggioranza dei regolamenti edilizi d'Italia, nonchè alcune norme regionali del lazio, specificano sempre quali altezze sono minime inderogabili e quali minime medie: in genere per gli ambienti abitabili ci si riferisce all'altezza media).

D: alla luce del recente regolamento regionale per le strutture in zone sismiche emergono diverse novità che potrebbero interessare anche le piccole ristrutturazioni, però non è da nessuna parte citato esplicitamente il caso dei soppalchi NON PRATICABILI, quelli per intenderci che si usano per riporre le valigie od altro: come ci si comporta sempre relativamente alla pratica edilizia?

R: se i soppalchi non sono praticabili, e comunque sempre inferiori ai 150cm di altezza (al di sopra diventano superficie utile e bisognerebbe ottenere un permesso di costruire), possono essere in qualche modo equiparati al "cartongesso leggero" (o anche interpretabili come arredo o ancora come scaffalature) che è citato nel regolamento regionale tra le strutture non soggette ad alcun calcolo sismico. Quindi nella pratica edilizia basterà indicare l'altezza del soppalco stesso e, ovviamente, anche l'altezza al di sotto del soppalco. Se si ha il sospetto che il cliente poi vorrà un domani usare il soppalco per metterci cose molto pesanti o addirittura persone (p.e. un materasso poggiato sopra un soppalco a volte può diventare un letto) allora converrà specificare nella relazione tecnica che quel soppalco non viene autorizzato ad altri scopi fuorchè quello di stivare oggetti, e si può anche indicare una portanza massima ammissibile (in teoria, bisognerebbe anche apporre un cartello sull'accesso al soppalchetto con questi stessi dati riportati). Ovviamente vale la stessa regola dei cartongessi non soppalcati: le altezze utili inferiori devono sempre essere di 240cm se sono corridoi o bagni, o 270cm se sono stanze, cucine o salotti.

D: in un appartamento posso avere una sola camera da letto, o più camere da letto di cui nessuna ha una superficie superiore a 14mq? in alcuni municipi mi è capitato di vedermi rifiutare pratiche edilizie perché nella configurazione post-operam non avevo nessuna stanza da 14mq o più.

R: leggendo sia il regolamento edilizio che il regolamento d'igiene non ci sono norme che vietano esplicitamente di avere solo camere da 9mq, pertanto il fatto di imporre una camera da 14mq sembra essere un abuso da parte dei colleghi tecnici di questi municipi. Forse si fa una lettura errata dell'art. 40 del regolamento edilizio del comune, che però è poco travisabile: non c'è alcun obbligo ad avere anche tutte le camere da letto di un appartamento di dimensioni comprese tra 9 e 14mq. ovviamente, tutte le camere inferiori ai 14mq potranno, per legge, essere abitate da una sola persona. l'unico ambiente che in ogni caso deve avere una dimensione minima di 14mq è il soggiorno, ma questo è ben esplicitato nell'art. 40.

D: alcuni municipi la interpretano in un modo, altri all'opposto: alle CILA bisogna allegare la comunicazione di fine lavori?

R: anzitutto, la legge che ha introdotto la CILA non lo prevede, ed oggettivamente sono opere per cui la legge non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Quindi, se è vero, come è vero, che la legge nazionale ha un valore maggiore delle normative locali, non vi è di fatto alcun obbligo. In realtà, non vi sarebbe neanche l'obbligo di nominare il direttore dei lavori: il Comune ha predisposto questo modulo CILA in cui è invece scritto che è obbligatorio, andando ad interpretare in maniera eccessivamente restrittiva gli articoli 1 e 2 del regolamento edilizio. Tuttavia, come dicevamo, il regolamento edilizio non ha un potere maggiore alla normativa nazionale (che pure non è un mostro di perfezione), e se il primo va in contrasto con quest'ultima, è quest'ultima che prevale. Pertanto secondo me è già un abuso che vi obblighino a timbrare anche come direttore lavori perché la legge non lo impone. Detto ciò, nel momento in cui assumete la responsabilità anche della direzione lavori a mio modesto parere sarebbe comunque utile dare al municipio la comunicazione di fine lavori e il relativo collaudo: in questo caso vi mettte al riparo da eventuali, futuri abusi che il proprietario può fare in seguito alla vostra pratica. Rimane comunque una facoltà. Ricordiamoci comunque che la comunicazione di variazione planimetrica va comunque depositata in catasto entro trenta giorni dal termine dei lavori, e che lì il tecnico dichiara una data di fine lavori: però per come la vede il comune, quello che viene depostato in catasto non ha nessun valore amministrativo, ma solo fiscale.

D: non ho ben capito come calcolare la sanzione amministrativa nel caso di un frazionamento abusivo: nella legge regionale e nella delibera comunale non c'è il caso specifico ma, andando per difetto, si capisce che si dovrebbe applicare il triplo del costo di costruzione determinato dal tecnico, in quanto non è possibile calcolare la sanzione come pari al "doppio dell'aumento di valore dell'immobile" in quanto per legge questo aumento di valore si calcolerebbe in base ai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, che va solo per metro quadro: dato quindi che in un frazionamento abusivo non c'è aumento complessivo di metri quadri, mi sembra di interpretare che si ricada nel caso specifico, appunto, del triplo del costo di costruzione.

R: si nel frazionamento abusivo, che, ricordiamolo, va in superDIA in accertamento di conformità, la sanzione andrebbe calcolata come pari al triplo del costo di costruzione, ma è una follia, perché i costi possono diventare davvero spropositati (leggi anche questo mio post, n.d.r.). La legge nazionale, infatti, all'art. 36 (accertamento di conformità per opere soggette a permesso di costruire - o titoli in alternativa) dice chiaramente che la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione, e non del costo di costruzione: ora noi sappiamo che il contributo di costruzione, che è uno degli oneri concessori, è spesso pari a circa il 10% del costo di costruzione: la regione nel realizzare la sua legge si è forse confusa tra i due termini, e il comune gli è andato appresso, ovviamente perché non può cambiare la legge regionale. Questo è un errore abbastanza palese che però finisce per pesare davvero molto sulle tasche di chi commette questi gravissimi abusi (sarcastico): se per esempio un tecnico calcola un costo di costruzione di 5.000 euro, con la legge nazionale si dovrebbe pagare il doppio del 10% di questa cifra, cioè 1.000 euro, mentre in base alla legge regionale si pagherà il triplo di tale cifra, quindi 15.000 euro. è divertente come gli errori dei burocrati possano tradursi in salassi per i cittadini. Cio si capisce anche dal fatto che si sia introdotta la parola "triplo" invece di "doppio": secondo me volevano scrivere il "triplo del contributo di costruzione" ma alla fine è diventato il "triplo del costo di costruzione". Tuttavia la Regione ha facoltà di inasprire le sanzioni introdotte dalle leggi nazionali di quanto vuole, quindi non ci si può nemmeno lamentare in via ufficiale, per esempio facendo ricorso al TAR. Per carità, stiamo parlando di persone che commettono abusi, e quindi vanno comunque sanzionate, ma a tutto ci dovrebbe essere un limite.

D: gira voce che il dipartimento abbia decentrato verso i municipi anche le competenze sulle superDIA, anche per i piani casa, tenendosi solo i permessi di costruire: a voi cosa risulta?

R: noi sappiamo che proprio oggi (21 giugno 2012) è stata pubblicata la delibera, che quindi verrà esposta per 15 giorni prima che diventi effettiva. Comunque il dipartimento già da oggi non accetta più le superDIA, ma contestualmente noi non abbiamo istruzioni su come procedere: si direbbe proprio che siamo in un momento di interregno in cui non è possibile presentare da nessuna parte superDIA, se non mediante la procedura on-line.



come ripeto, non dirò il nome di questa persona neanche sotto tortura, benchè meriti tutto il nostro rispetto perché è grazie a persone come lui che questo paese zoppo, stanco, contraddittorio, vecchio ed afflitto, continua a trascinarsi avanti. Mi fa comunque piacere constatare che spesso anche tra i tecnici della pubblica amministrazione vi siano persone altamente critiche verso l'operato dei burocrati, facendomi quindi sentire meno solo nelle mie riflessioni critiche...!

53 commenti:

  1. Salve Architetto,
    ho un negozio c1 di 35mq adibito a studio/ufficio con altezza di 5,05 m. Vorrei creare un soppalco per metterci una postazione di lavoro (scrivania e sedie), quali sono le normative che regolano questa situazioone? (altezze, superficie, ecc.)
    grazie

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    1. Salve Dario,
      per i locali C1 accatastati quindi come commerciali l'altezza minima utile di ogni ambiente è di 300cm (tranne bagni e ripostigli che possono essere 240): quindi "ufficialmente" nel tuo caso non potresti soppalcare, perché ti servirebbero almeno 620cm per avere 300cm sotto, 300cm sopra ed almeno 20cm per la struttura del solaio intermedio. Hai però un paio di strade che tuttavia sono "rischiose" in quanto prestano il fianco ad interpretazioni negative: 1. puoi realizzare un soppalco che ha al piano inferiore un bagno e/o un ripostiglio, ed un altro ripostiglio al piano superiore; 2. puoi realizzare un soppalco come se fossero degli elementi d'arredo (quindi senza ancorarlo alle strutture laterali: esistono degli elementi di questo tipo che mi pare vende anche ikea). Problemi delle due soluzioni: 1. entrambi gli ambienti, sopra e sotto il soppalco, devono essere chiusi. Inoltre, in caso di controlli, se sopra vedono che c'è una scrivania è comunque uso abusivo di superficie o impiego di luogo di lavoro inidoneo (da prestare attenzione sopratutto se hai dipendenti: può diventare anche una questione di controversia sindacale). Stiracchiando molto l'interpretazione, il sopra potrebbe anche essere aperto ma - sempre e comunque - dichiaratamente per uso magazzino. problemi della 2: potrebbe essere comunque interpretato come superficie utile e quindi intimarti la rimozione e farti la multa per abuso edilizio (nei casi limite), ma anche qui sussiste sempre il rischio se hai dipendenti.

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    2. Aggiungo: l'ipotesi 1 comunque prevede che ci sia cubatura residua nel suolo su cui sorge il fabbricato. Se sei in zone urbanizzate della città la vedo dura.

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    3. Salve collega,

      circa le altezze menzionate alla risposta n.1 (tecnico municipio) confermo che sono altezze minime e non medie, così come riportato nell'art.1 del Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975
      (Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione) recepito dai regolamenti edilizii

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    4. Grazie per la precisazione Archilele :-) va detto che alcuni comuni invece fanno esplicito riferimento all'altezza media, come il regolamento edilizio di milano, imponendo comunque una altezza minima inderogabile (rispettando quella media per tutto l'ambiente).

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  2. Relativamente all'errata "conversione" del triplo del contributo nel triplo del costo di costruzione, anch'io ho riscontrato presso tecnici di diversi municipi il riconoscimento dell'errore (qualcuno mi ha anche suggerito di far pagare meno il cliente, "tanto poi eventualmente il comune gli chiederà l'integrazione"). Il problema rimane a noi, se cioè riversare il problema "alle tasche" del cliente ovvero farsene carico cercando di fargli pagare "il giusto" (sic!)

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    1. Si purtroppo è un bel problema. Io generalmente, e sempre dichiarandolo apertamente al tecnico del municipio per capire se gli sta bene e se conosce il problema, faccio nel caso un computo metrico striminzito "all'osso": in genere non battono ciglio perché il computo è una nostra responsabilità, e comunque per contestartelo dovrebbero fare relazioni e calcoli in contrasto con i tuoi. Cmq è sempre la stessa storia: tra l'incudine ed il martello alla fine ci stiamo noi...

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  3. Carissimo Collega , per spostare un bagno da una parte all'altra di un immobile e conseguentemente anche una scala non strutturale che titolo serve? Inolre cosa si intende per "spostamento di pareti"? non sarebbe meglio che le normative usino più chiaramente la dicitura "demolizione e ricostruzione di pareti interne"?
    Ti chiedo questo perchè secondo me spostare un bagno non è la stessa cosa che spostare una parete....una è una diversa distribuzione degli spazi interni (che nelle normative non è mai così citata) e forse rientra negl interventi di RE1 mentre l'altro è un ingrandimento / rimpicciolimento di un ambiente (MO). Grazie

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    1. Ciao Sofia, tecnicamente lo spostamento di un bagno comporta il cambio d'uso degli ambienti interessati (da ripostiglio a bagno), quindi secondo me è un opera da autorizzare comunque in CILA. COmunque non è RE1, è MS ;) Sulla questione lessicale hai ragione: demolizione e ricostruzione sarebbe più appropriato dal punto di vista pratico ma spostamento descrive meglio una operazione planimetrica tesa a non modificare la natura dell'immobile.

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  4. Caro collega Grazie! intanto ti ringrazio e ti prometto che seguirò i tuoi post e se ho informazioni da darvi sarò lieta di poterle condividere con te e con tutto il folto gruppo di "appassionati".

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    1. Grazie :) per me la partecipazione di voi tutti è molto importante per completare l'informazione, ovviamente a vantaggio di tutti.

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  5. buongirno Architetto,
    mi è stata posta una domanda da un commerciante sotto casa. Deve realizzare un soppalco in un locale magazzino. So che devono esserci i tre metri, a meno di diverse interpretazioni come menzionate da voi nella prima risposta in alto (bagno o ripostiglio sia sopra che sotto per scendere a 240 o strutture libere non ancorate). Nel caso sia C3 invece di C1 le cose cambiano?

    grazie anticipatamente della risposta. tv

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    1. I locali C3, sebbene effettivamente non sia esplicitamente indicato da nessuna parte, devono rispettare le caratteristiche minime richieste per i locali commerciali, quindi altezza minima di 300cm.

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    2. caro Architetto,
      vedo solo ora la risposta purtroppo. Ho per altro postato altri quesiti perché il lavoro nel frattempo seppur elementare è partito ed ha bisogno delle varie autorizzazioni in virtù di altre lavorazioni più sostanziose.

      grazie dell'aiuto per me e per tutti.
      tommaso villa

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  6. gentile architetto,
    mi risulta che nel caso in cui il soppalco venga fabbricato con grigliati (tipo keller) l'altezza considerata ai fini della normativa igienico sanitaria è quella del solaio.
    é vero? e soprattutto è possibile trovare un riferimento normativo?
    grazie!
    Francesca

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    1. Si è vero, i cosiddetti "carabottini" non sono considerati chiusure, e quindi possono essere posti anche al di sotto delle altezze minime richieste per gli ambienti. Non credo esistano riferimenti normativi sul punto nello specifico: diciamo che è una interpretazione universalmente acquisita.

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    2. Salve Marco, e ancora complimenti per il blog. Mi allaccio a questo argomento per girarti una domanda che mi hanno fatto e su cui non trovo risposte esaustive: amici vorrebbero affittare un locale per aprire una attività (tipo locale notturno), e ne hanno visto uno in gran parte soppalcato, con entrambi i piani a meno di 240, ma con la struttura realizzata in acciaio e grigliati keller. Secondo me rischiano comunque problemi autorizzativi, anche se non so di preciso quali: anche se impedissero al pubblico di accedere al piano superiore (tenendolo 'privato'), si avrebbe sempre stazionamento di clienti e dipendenti nell'area inferiore (220 cm con sottotrave a 200). Tu che ne pensi? Grazie mille

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    3. il discorso dei grigliati che non interrompono il calcolo dell'altezza, a mio modesto parere, vale solo appunto per il calcolo dell'altezza rispetto al soffitto/controsoffitto, ma in un caso del genere, secondo me il piano di sopra va considerato come una superficie a tutti gli effetti che "interrompe" la misurazione dell'altezza. Diciamo comunque che è una situazione mai definita: solo un giudice amministrativo potrebbe prendere una decisione definitiva. si potrebbero cercare eventuali sentenze su casi similari.

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  7. Se in una Cila ho inserito di voler realizzare un soppalco non strutturale di circa 40 cm , posso realizzarlo o ci voleva una scia?! Grazie

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    1. in CILA possono essere autorizzati dei soppalchi NON utilizzabili come stivaggio di cose, ma solo soppalchi diciamo estetici. Un soppalco da utilizzarsi come ripostiglio andrebbe autorizzato in SCIA.

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  8. Salve Architetto Campagna, avrei una domanda da farle.
    Stiamo trattando per affittare un locale commerciale su due piani, dove al piano di sopra il tetto è 2.31 mt. Noi dovremmo aprire un negozio di articoli da regalo e casalinghi; per quanto riguarda il nostro settore, questa caratteristica è accettabile o non è a norma?
    Sappiamo che avrebbe dovuto aprire un centro estetico e per l'altezza dei tetti non ha potuto portare avanti la trattativa.
    Dimenticavo, il piano superiore è dotato di almeno 4 finestre, non so se questa è una nota importante.
    Le sarei grata se riuscisse a chiarirmi le idee....molte grazie

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    1. nei locali commerciali l'altezza minima inderogabile è 3 metri. le superfici al di sotto di questo valore possono essere destinate a locali di servizio (bagni, magazzini, corridoi) comunque non accessibili dal pubblico. Tuttavia l'altezza minima di anche questi ambienti dovrebbe essere di 2,40 metri, quindi staremmo al di sotto anche del minimo. Dunque o sull'immobile c'è un condono con concessione in sanatoria già rilasciata, che autorizza esplicitamente queste altezze, e relativa agibilità, oppure in effetti neanche voi potreste portare avanti la pratica commerciale.

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  9. Pensavo che i 3 metri fossero necessari solo per i locali adibiti ad attività industriali, come le officine...
    http://www.aslromah.it/cittadino/modulistica/pdf/4Protocollo_autorizzazione_locali_minor_altezza.pdf

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    1. Un conto è ciò che la ASL ha facoltà di autorizzare, in deroga anche alle normative vigenti, un conto è quello che sanciscono le norme urbanistiche, le quali parlano abbastanza chiaro riguardo le altezze minime degli ambienti.

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  10. Buongiorno, avrei un dubbio circa la sanzione da applicare per una scia in sanatoria. Si tratta della ristrutturazione di un appartamento che oltre alla diversa distribuzione, ha portato alla creazione di un soppalco non praticabile, con altezza inferiore a 150cm.
    Il tecnico del municipio ha detto che sono dovuti € 501,24 come reversale e € 1.000,00 come sanzione.
    La mia perplessità è legata al fatto che la delibera 44/2011, quando elenca le opere di MS/RC non valutabili in termini di sul include proprio i soppalchi non praticabili con altezza inferiore a 150 cm.
    Poiché al punto 4 della stessa delibera, per detti interventi prevede una sanzione pari a € 10.000,00 o € 5.000,00 a seconda della zona omogenea, mi viene il dubbio che a norma di legge occorrerebbe sommare questa ulteriore sanzione.
    Lo stesso vale per apertura vani su muratura portante, fermo restando gli obblighi relativi al genio civile.
    Spero possa darmi lumi in merito perché vorrei evitare di darmi la "zappa" sui piedi!
    Grazie e buona giornata,

    Emilio

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    1. Alcuni municipi applicano alla lettera la delibera 44 e pretendono quindi la conseguente sanzione; altri ritengono invece di interpretarla in modo più favorevole per il cittadino, anche perché la sanzione di 5.000 euro per i soppalchi non praticabili sembra a tutti decisamente eccessiva. Se al municipio hanno detto che applicano 1.000 euro, significa che è uno di quelli che interpreta la norma in modo meno restrittivo.

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    2. Vuol dire che manderò un collega a fare un sondaggio più accurato prima di presentare la pratica, visto che sui moduli è esplicitamente indicato che le sanzioni vengono accettate "ferma restando la facoltà di verifica da parte dell'amministrazione con conseguente richiesta di integrazione".
      Eventualmente indicherò il soppalco, che nello specifico è di soli 50cm, come controsoffitto!
      Grazie per la tempestiva risposta.

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  11. Salve architetto,

    mi è capitata la ristrutturazione di un Bar a piano terra con accesso diretto dalla strada. Attualmente entrando dal fronte d'ingresso la parete frontistante è a 6,9 metri di distanza mentre nel post operam è a 8 metri (stringendo un po' l'attuale area di preparazione). In municipio mi hanno risposto che l'opera così come la propongo non è ammissibile in quanto non rispetta il capo II Art. 39. del regolamento edilizio del comune di Roma, il quale alla Lettera C recita "c) vano di porta, vetrina o finestra all'aria libera, di una superficie complessiva pari a 1/8 della superficie degli ambienti, con apertura a riscontro nei locali aventi una lunghezza superiore a 7 m; ". Per quanto concerne l'1/8 sono ampiamente dentro, ma la finestra a riscontro non posso crearla perchè si aprirebbe verso l'area di preparazione e non sull'esterno. Anche l'inserimento di un impianto di areazione forzata non sembra soddisfare il municipio, mi chiedo, come è possibile che il regolamento edilizio non preveda deroghe neanche in caso di installazioni di sistemi di areazione forzati e controlli climatici?

    grazie mille

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    1. mi sembra strano: in quasi tutti i municipi dove mi è capitato accettano l'impianto di ricambio d'aria. purtroppo però in effetti la legge non consente deroghe in tal senso.

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  12. Buongiorno Architetto Campagna,
    ho un quesito da porle. Se un'abitazione con h. 4,00m presenta sul catastale del '39 un "ammezzato" sopra bagno e cucina a quota 2.10 dal pavimento e restanti 1.85m sopra l'ammezzato siamo sicuramente fuori da qualunque norma cogente, ma il catastale del '39 se non erro vale comunque per la regolarità dell'immobile. Adesso vorrei ampliare di poco il bagno per adeguarlo alla normativa igienica e consentire la disposizione di tutti i 4 sanitari necessari (attualmente ci sono solo vaso e lavabo). Mi è stato chiesto dall'ufficio tecnico di demolire la porzione di soppalco sopra il bagno e di sollevarlo di quei 30cm necessari ad ottenere 240cm e non scendere sotto i 150cm superiormente per evitare di perdere la superficie dell'ammezzato che concorre nella metratura minima per l'abitazione in questione. La mia domanda è la seguente: poiché il soppalco è in ferro con assìto in legno, sarebbe sufficiente tagliare l'assìto su tutta la superficie del bagno e creare una sorta di "cappello" oltre il piano dei travetti, senza dover necessariamente tagliare anche questi ultimi che concorrono all'irrigidimento di tutto l'ammezzato. Vista l'esigua superficie pari a 4mq e visto il tipo di intervento, è necessaria comunque la presentazione del progetto al genio civile o si può fare direttamente con la SCIA che ho ancora aperta per altri lavori sullo stesso immobile?

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    1. a rigore di logica è un intervento che richiede il deposito strutturale, anche se per un intervento che appare comunque molto semplice nella pratica. Se fosse stato un soppalco non praticabile, forse si poteva anche evitare. Comunque se il bagno viene ampliato e basta mi sarei aspettato che all'ufficio tecnico mi avrebbero fatto lasciare salva la porzione legittimata ad altezza inferiore al minimo normativo, ma in effetti la questione non è chiara.

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  13. Buon giorno architetto,
    facendo un rilievo per una SCIA (su progetto di altro professionista) ho notato che nel punto in cui attualmente passa un tramezzo, c'è una trave che scende rispetto al soffitto di 50 cm. A cavallo di quel tramezzo i proprietari vorrebbe realizzare un secondo bagno, rialzando parzialmente il pavimento di 15 cm per avere la pendenza necessaria a raggiungere gli scarichi. Mi domando se è ammissibile che in un bagno ci sia una fascia profonda 72 cm con h=200 cm in corrispondenza dei sanitari. L'h media del bagno sarebbe comunque di 240 cm.
    La ringrazio

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    1. le normative locali indicano le altezze minime come inderogabili in senso assoluto, tuttavia nessuno mi ha mai eccepito eventuali ribassamenti localizzati dovuti a elementi strutturali e quindi non modificabili. Non credo ci siano problemi, ma non è neanche del tutto certo il contrario.

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  14. Buongiorno Collega,
    intanto grazie per quello che fai per divulgare notizie preziosissime. Ho spesso attinto al tuo blog per ricavarne pareri e verificare quanto magari ottenuto da altre fonti.
    Ora ho un quesito da porti.
    Mi sono più volte scontrato con l'interpretazione delle "altezze minime", in particolare nel caso di sottotetti abitabili. Ovvero nel caso in cui l'altezza non sia uniforme (falde, travi, etc.).
    Nella maggior parte dei casi è prevalsa l'interpretazione della "media ponderale".
    Ora invece mi si contesta che comunque la "altezza minima" debba essere quella di 270cm come da DM 5/07/75.
    Ovviamente la differenza sarebbe notevole. Quale è la tua esperienza in merito?
    Grazie e ciao

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    1. purtroppo i regolamenti romani non specificano se le altezze minime sono da intendersi medie o assolute: alcune leggi per fortuna lo fanno, come quella sul recupero sottotetti, ma negli altri casi si va alla cieca. Ho comunque visto diversi progetti del dipartimento in cui hanno approvato ambienti con l'altezza media di 270cm e, quindi, con porzioni ad altezza inferiore.

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  15. Post utilissimo. Non ho nessuna domanda se non una richiesta, da appassionata del tuo blog, di farne altre di "interviste" di questo tipo a tecnici della pubblica amministrazione. Davvero utile ed interessante. Complimenti!

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    1. in realtà molti post di questo blog si basano su "chiacchierate" più o meno approfondite con i tecnici municipali o dipartimentali: dalle chiacchierate poi nascono le riflessioni.

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  16. Salve,
    cosa intende il comune di Roma per soppalco?
    Aldilà delle altezze citate, esiste una dimensione in larghezza che faccia da discriminante perchè lo si possa considerare sopplaco e non mensola o veletta?
    Ad esempio, dovendo realizzare un manufatto in cartongesso di h 15 cm max, allo scopo di nascondere i binari di un sistema di due porte scorrevoli in parallello, binari che vanno da una parete all'altra (l = 293 cm;
    volendo reallizzare dunque un manufatto in cartongesso di h=15cm, lunghezza l=293cm larghezza inferiore ai 60 cm, posto ad un altezza da terra Ht=210 cm (porta appunto)e ad un'altezza dal soffitto Hs= 80cm potrebbe essere considerato questo un soppalco e dunque necessitare di un permesso di costruire?
    Grazie, Paolo.

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    1. la discriminante del soppalco è l'altezza, che non deve essere maggiore di 150cm. c'è un post apposito più recente in cui ne ho parlato, mettendolo in relazione con altri elementi similari. dovrebbe trovarlo nell'indice dei post.

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  17. Sì, ho visto grazie, solo che ad una prima lettura errata avevo erroneamente interpretato l'altezza in questione come quella da terra del soppalco e che quindi, fosse stata essa superiore a 150 cm dal piano di calpestio, avrebbe reso il soppalco abitabile; il che francamente mi sembrava un'asssurdità!
    Nel ringraziarla vivamente ne approfitto per farle i complimenti per il suo blog, uno dei rarissimi esempi di utilizzo intelligente della rete!

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  18. salve architetto, complimenti per la professionalità e per la precisione e dovizia di particolari.
    un amico, titolare di una attività commerciale, vorrebbe regolarizzare la realizzazione di un soppalco di 196 cm di altezza, che risulta nelle mappe catastali, ma nella realtà è stato realizzato in misura più grande.
    come approcciarmi al problema per sanarlo?
    grazie mille. buona giornata
    claudio

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    1. difficilmente è sanabile una situazione del genere: al massimo potrebbe essre ammesso come ripostiglio/deposito, ma comunque rappresenta un ampliamento di superficie utile e questo è lo scoglio maggiore. ho scritto post specifici più di recente su questo argomento.

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  19. Gentile Architetto,
    ho fatto fare lavori di manutenzione straordinaria nella mia casa di abitazione sita nel Comune di Roma.
    I lavori hanno interessato un bagno, che è stato allargato e diviso in due bagni, e il corridoio della zona notte, su cui affacciano i due bagni e due camere da letto (e su cui affacciava il preesistente unico bagno).
    Il corridoio è lungo circa cm 330.
    Il progetto depositato con la CILA prevedeva la riduzione della larghezza del tratto iniziale del corridoio, per circa due terzi (cm 230), da 104 a 84 cm, per consentire l'allargamento del bagno. Nel tratto finale (cm 100) il corridoio doveva restare della larghezza originaria.
    In realtà le misure erano sbagliate, quindi con l'allargamento del bagno come da progetto il tratto iniziale del corridoio è risultato largo 70 cm.
    Peraltro sopra il tratto in questione è stato realizzato un soppalco in cartongesso alto meno di cm 150, ma per effetto del quale il corridoio sottostante risulta alto, per quel tratto, cm 220. Nel tratto finale (circa cm 100) il soppalco non c'è e quindi l'altezza è di cm 320 circa.
    Il soppalco non è stato raffigurato nella planimetria depositata con la CILA.
    Vorrei sapere se, a suo avviso, queste dimensioni del tratto iniziale del corridoio - larghezza cm 70 e altezza cm 240 - possono pregiudicare, in base alle norme vigenti, la regolarità dell'intervento, ed eventualmente quali interventi correttivi e quali adempimenti amministrativi si rendano necessari per regolarizzare il tutto, anche ai fini della certificazione di agibilità dell'appartamento e della variazione catastale.
    La ringrazio per la disponibilità e per la competenza.
    Teodraco

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    1. l'altezza minima di 240cm ammessa per bagni e corridoi è considerata minimo inderogabile, dunque un soppalco che copre anche parzialmente un corridoio e che ha una altezza utile inferiore al minimo non è a mio avviso sanabile, e pertanto andrebbe modificato per arrivare alla quota minima, e quindi sanato.

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    3. Grazie della pronta risposta.
      La larghezza del corridoio pari a 70cm invece è regolare?

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    4. il regolamento edilizio non specifica nulla a riguardo, comunque diciamo che più che irregolare è decisamente poco ergonomico.

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  20. Ciao Marco, mi è capitato un locale commerciale C1 al centro storico di Roma con atezza (ovunque!)inferiore a 3,00 metri. Come se ne esce? Una volta, sempre al centro mi dissero che se l'altezza è inferiore ai 3 metri allora si delineava uno spazio 'non di vendita ma di sola esposizione'. E se il locale è tutto con altezza inferiore a 3 metri?
    Grazie
    Emiliano

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    1. bisogna capire se è legittimato nello stato in cui è. se parliamo di un edificio realizzato posteriormente al 1870 potrebbe avere un progetto nell'archivio storico: fai una ricerca e vedi cosa esce fuori. altrimenti, se l'edificio è antecedente o non si trova il progetto, vale il catastale del 1939.

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  21. Gentilissimo, mia madre è proprietaria di un locale commerciale C1 di 40 mq. Il locale è alto circa 5 mt, la metà del locale stesso è soppalcata con struttura in cemento armato che porta il locale ad avere per metà un'altezza di 2,50.lo stabile è stato costruito nel 1966. come possiamo procedere x affittarlo? grazie.

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    1. la domanda è forse relativa a come procedere nel caso in cui il soppalco sia abusivo: purtroppo si tratta di un intervento di ampliamento di SUL, e contestuali opere strutturali. inoltre le altezze sopra e sotto non sono idonee per lo spazio commerciale ma solo per destinazioni accessorie. forse è stato depositato un condono?

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  22. Ciao Marco, sto attrezzando un negozio da barbiere in centro storico; è un rifacimento completo in quanto cambia il conduttore. Non riesco a trovare le misure minime del bagno. A Torino, per esempio, sul Regolamento è riportato che il lato più corto deve essere 1 m, a Roma invece ho trovato solo qua e là che l'antibagno deve avere lato minimo 90 cm. Ma per il bagno si sa se ci sono misure minime da rispettare?

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