venerdì 23 agosto 2013

la CILA a sanatoria a Roma: quali sanzioni?

Vi è un caso un po particolare, a Roma, ed è quello in cui si debba presentare una CILA a sanatoria. La delibera 44/11, quella che ha determinato le sanzioni amministrative per le pratiche edilizie di accertamento di conformità, parla genericamente di una sanzione di 1.000 euro fuori dalla città storica e del doppio entro la stessa. Parallelamente, però, vi è il DPR 380/01 che invece individua il costo della CILA a sanatoria in soli euro 258, che effettivamente in alcuni casi si applica anche a Roma. Cerchiamo di capirci qualcosa.

Anzitutto, di cosa stiamo parlando? se per voi la sigla CILA non significa nulla, vi rimando a quest'altro mio post che tratta l'argomento in modo ampio.
 
Come per tutte le altre procedure urbanistiche, anche per le opere riconducibili all'autorizzazione semplificata CILA è possibile richiedere il permesso "a posteriori", a patto ovviamente che le opere rispettino tutte le normative tecniche ed igienico-sanitarie vigenti al momento della sanatoria. Ovviamente il depositare una richiesta a posteriori richiede una sanzione. Secondo il DPR 380/01 art. 6 comma 7 questa sanzione è di 258 euro, che vanno aggiunti ai diritti d'istruttoria che il Comune richiede per il deposito dell'istanza. A Roma i diritti d'istruttoria sono di euro 251,24.

Tutto sembrerebbe terribilmente semplice, ma non lo è affatto. Per due motivi:

1. la norma che ha introdotto la "semplificazione" della CILA (prima esisteva solo la DIA per qualunque cosa che fosse compresa tra la manutenzione straordinaria e alcuni casi di nuova costruzione) è del 2010 (legge 73/2010, in vigore dal 26 maggio) ed oltre ad aver istituito questa nuova procedura ha fatto diventare "attività edilizia libera" le manutenzioni straordinarie (che sono, ma non solo, le ristrutturazioni interne degli appartamenti) che prima invece erano soggette all'ottenimento di un titolo edilizio. La legge italiana prevede che quando si parla di fatti amministrativamente rilevanti eseguiti in difformità delle norme, si debba applicare, per il calcolo della sanatoria, la norma in vigore al momento dell'abuso, e non quella in vigore al momento della sanatoria (come invece avviene per il diritto penale per la determinazione della pena). Dunque opere di manuntezione straordinara compiute prima del 2010 andrebbero sanate mediante una procedura diversa dalla CILA perché la stessa non esisteva prima di allora - secondo me è comunque legittimo richiedere sempre una CILA anche per opere ante 2010.

2. la Regione Lazio nell'ottica di contrastare in modo efficace l'abuisivismo edilizio promulgò la legge 15/2008 che inasprisce le sanzioni già previste dal dpr 380 e ne introduce di nuove. Senza soffermarci sulla legge, viene istituita una sanzione da 1.000 a 10.000 euro per le sanatorie di "interventi eseguiti in assenza o in difformità della DIA". Il Comune di Roma ha ritradotto le sanzioni da applicarsi sul territorio comunale nella delibera dell'a.c. 44/11 secondo la quale le opere di MS vanno dai 1.000 ai 5.000 euro a seconda che si sia dentro o fuori la città storica ed in base alle dimensioni dell'immobile. Perché puntualizzo sul discorso DIA? perché di fatto la DIA non autorizza più le MS e quindi, come ha sancito anche la stessa regione in questo parere, la legge regionale non andrebbe applicata alla sanatoria delle manutenzioni straordinarie, senza però specificare altro. Ma vige sempre il concetto che le norme amministrative vanno applicate in base alla norma in vigore al momento della realizzaione dell'abuso, e prima del 2010 il titolo per le MS era appunto la DIA, anche se la questione non è affatto chiara.

Sviscerati in parte questi due punti un po complessi, passiamo all'analisi pratica.

Se le opere sono state fatte dopo l'entrata in vigore della legge 73/2010 (26 maggio 2010) allora a Roma è possibile sanarle depositando una CILA a sanatoria pagando i diritti d'istruttoria di base (euro 251,24) e la sanzione di cui all'art. 6 comma 7 dpr 380/01 di euro 258. In caso di CILA in corso d'opera, la sanzione di 258 euro si riduce ad un terzo, diventando circa 86 euro.

Se le opere sono state fatte pirma del 26 maggio 2010 allora vi potrebbero chiedere il deposito di una CILA o anche di una SCIA (nel cui modulo è contemplato il riferimento alla legge 15/08, diversamente dalla CILA) e pagare i diritti d'istruttoria per la sanatoria di 501,24 euro più una sanzione che può essere:

se FUORI dalla città storica
- di 1.000 euro per immobili con meno di 200mq di SUL
- di 1.500 euro per immobili con più di 200mq ma meno di 400 di SUL
- di 2.500 euro per immobili con più di 400mq di SUL.

se DENTRO la città storica (attenzione, anche larghe parti di città fuori dalle mura aureliane oggi sono città storica)
- di 2.000 euro per immobili con meno di 200mq di SUL
- di 3.000 euro per immobili con più di 200mq ma meno di 400 di SUL
- di 5.000 euro per immobili con più di 400mq di SUL

Alcuni municipi, non sbagliando secondo me, vi chiederanno comunque la CILA anche per opere ante 2010, fermo restando le sanzioni qui descritte.

Altri municipi invece vi consentiranno di sanare con 251,24 + 258 euro anche le opere ante 2010, perché hanno interpretato che la sanzione vada calcolata in base al momento in cui il tecnico assevera che è stato compiuto un abuso, e non in base a quando il proprietario dichiara che è stato commesso.

Sull'argomento andrebbe fatta chiarezza. mentre per le altre categorie di intervento edilizio il regime sanzionatorio è abbastanza uniforme e ben delineato, per le manutenzioni straordinarie in sanatoria si stratificano diverse procedure e diverse norme che non legano bene le une con le altre. Secondo me occorrerebbe che si definisse, in modo uniforme per tuta Roma, se effettivamente vada applicata la legge in vigore al momento della realizzazione dell'opera abusiva (col rischio di non capire mai bene quale legge applicare, visto che la normativa italiana cambia spesso, ed a volte decide una cosa per poi tornare sui propri passi) oppure, come sarebbe secondo me assai più logico, applicare la legge in vigore al momento della presentazione della sanatoria, indipendentemente da quando le opere sono state realizzate effettivamente. Si potrebbe adeguare la legge regionale per fare in modo che contempli una sanzione specifica per le M.S. abusive, invece che fare riferimento alla DIA che oggi si usa in modo diverso dal 2008 quando fu promulgata la legge 15/08, visto che è facoltà degli enti locali di aumentare le sanzioni imposte dalle leggi nazionali.
 
Nell'attesa di una circolare dipartimentale o di una sentenza del TAR non ci resta che andarci ad informare presso il municipio quale tipologia di titolo richiedono prima di procedere con il deposito e con il pagamento della sanzione.

211 commenti:

  1. Salve Architetto, vorrei porle una domanda, se fosse così gentile da rispondermi.
    Per presentare una cila a sanatoria per opere eseguite in tempi passati, c'è l'obbligo di inserire il durc della ditta? Che diciamola tutta non so neanche se la ditta che ha eseguito i lavori esista.
    Nel caso in cui non possa provare l'esistenza, cosa faccio.
    Grazie mille per la risposta.

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    1. Salve Angelo,
      se i lavori sono stati fatti prima del 2005 non va allegato alcun DURC, perché prima non esisteva tale obbligo (nè tale documento). Se i lavori sono successivi, invece, occorrerebbe allegare il durc che attesta che l'impresa era all'epoca in regola con i contributi. Se l'impresa non esistesse più, si potrebbe provare a contattare l'ex imprenditore sperando che abbia mantenuto degli archivi dell'epoca, oppure - ma questa è una procedura che non ho mai tentato - si potrebbe provare a far fare una visura storica alla cassa edile. In teoria, infine, una ultima evoluzione normativa sposta la problematica dal dover allegare il documento al poter dichiarare di averlo visionato: potrebbe provare a depositare la pratica con tale dichiarazione.

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  2. Grazie per la risposta, proverò l'ultima parte.

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  3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  4. Architetto, grazie mille per i suoi post, sono sempre utilissimi e spero di poter dare anche io il mio contributo con qualche esperienza.
    Leggendo il post mi chiedo perché debbano ingarbugliare il tutto in questa burocrazia sfrenata, che mette sopratutto in difficoltà noi, perché il cliente vuole sempre sapere quanto va a spendere e noi non possiamo rispondere "non lo so, dipende da municipio" come poi ci dimostra la realtà.
    Grazie ancora!

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    1. Ciao Gesino, aspetto volentieri qualunque contributo tu vorrai dare! Purtroppo l'urbanistica andrebbe riformata dalle fondamenta, e non continuare a mettere delle "pezze" legislative (come l'ultima, secondo me inutile complicazione delle dem-ric autorizzabili in SCIA invece che in DIA: ora ti trovi che se devi modificare una finestra esterna vai in DIA, ma se vuoi demolire completamente il palazzo basta la SCIA...). Speriamo in qualche lungimirante legislatore...negli ultimi settant'anni però non s'è visto nulla di buono.

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  5. Gent.mo Arch. Marco Campagna,
    Le scrivo perché, nonostante mi sia buttato a capofitto nello studio di leggi, circolari, decreti, ho ancora molti dubbi in merito all’iter da seguire per sanare interventi realizzati senza titolo edilizio.
    La situazione è la seguente: il Signor F. è proprietario di una villetta a schiera di tre piani (piano interrato, piano terra, primo piano) nella quale sono state fatte delle modifiche interne (demolizioni e ricostruzioni di tramezzi) un po’ di anni fa.
    Ora il Signor F. mi ha contattato perché vorrebbe, oltre a modificare la distribuzione interna del primo piano, aprire un lucernario nel tetto.
    La proposta, che vorrei avanzare (data la situazione che si è venuta a creare non presentando prima le pratiche per gli interventi), è la seguente:
    -presentare una CILA in sanatoria, in cui si dichiarano sia gli interventi da sanare che gli interventi nuovi
    -poi una SCIA,variante alla CILA, , per l’apertura del lucernaio.
    E’ corretto come ragionamento?

    Un ultimo problema, ma non meno importante, riguarda il piano interrato della villetta a schiera. In quanto, catastalmente è una cantina, nella realtà è stata trasformata in una sala hobby (con camino, bagno nel sottoscala e piccolo cucinino ecc...) E’ possibile? Come si può sanare una situazione del genere? Qui brancolo veramente nel buio.

    In attesa di una Sua cortese risposta
    Le invio Cordiali saluti

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  6. Gentile Architetto,
    approfitto anch'io della sua competenza per porle il mio caso. Ho recentemente acquistato un appartamento nel primo municipio di Roma (zona Castro Pretorio). Il vista del rogito (circa un mese fa) il venditore, ha fatto fare una variazione catastale e nel rogito successivo il venditore ha dichiarato che: .".. in base alla legge 47/85 sul condono edilizio dichiara che la costruzione degli immobili in oggetto del presente contratto è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967" e che d'allora non sono state realizzate opere per le quali occorreva chiedere autorizzazioni o permessi".
    L'edificio è degli anni venti e la prima mappa catastale del 1939 antecedente alla suddetta variazione riporta una diversa distribuzione degli ambienti con eliminazione/spostamento di tramezzi, eliminazione e apertura porta, chiusura di una finestrella (che ho visto hanno fatto tutti) nel bagno e l'introduzione di un soppalco non praticabile.
    Ero abbastanza tranquillo anche perché nel preliminare regolarmente registrato si diceva anche che " La parte promittente venditrice dichiara essere l’immobile in regola con le norme urbanistico edilizie vigenti alla data odierna " ma questa frase è scomparsa poi dal rogito.
    Mi sono accorto di tutto ciò perché avendo intenzione di ristrutturare l'appartamento e leggendo i moduli della CILA/SCIA da riempire ho compreso che si può procedere con la solo sanando prima la situazione attuale.
    Cosa mi suggerisce di fare e quali sono costi e tempi aggiuntivi che mi devo aspettare, rispetto alla CILA/SCIA ordinaria di cui sono già al corrente ?
    La ringrazio e invio cordiali saluti,

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    1. Salve GIancarlo,
      mi sembra evidente che si sia fatta una variazione catastale per "esatta rappresentazione grafica" che nasconde una manutenzione straordinaria abusiva e NON sanata. Occorre presentare una CILA in sanatoria per le opere interne, ma la presenza del soppalco potrebbe far spostare i lavori nella competenza della SCIA (opere strutturali: bisogna vedere come è fatto). Paradossalmente, invece la chiusura della finestrella potrebbe essere cosa assai grave e contortissima da risolvere in centro storico, essendo tutti gli esterni vincolati per decreto ministeriale.
      Tralasciando il problema finestra, che va capito bene, una CILA o SCIA in sanatoria costa di sole tasse comunali 2.500 euro. La parcella professionale sarebbe un po più alta per la SCIA per via delle problematiche strutturali.

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    2. Achitetto Campagna innanzitutto grazie per la sua pronta e puntuale risposta. Due considerazioni aggiuntive: a) mi pare di capire che, delle tasse comunali, 2000€ (CILA o più probabilmente SCIA in sanatoria includendo un soppalco in muratuta di ca 90 cm di altezza e 3 mq di superficie) sarebbero determinate dalla sanzione imposta dal Regione Lazio nel Centro Storico ed ora apparentemente non più dovuta come si sostiene sopra in base al parere dato del 1 Agosto 2011 della Regione in risposta al Municipo XX ?
      b) Per quanto riguarda la finestrella (si affaccia su una chiostrina interna del palazzo dove è stato fatto di tutto), a me non dispiacerebbe riaprirla, ciò potrebbe semplificare l'iter delle approvazioni, combinando SCIA in Sanatoria e CILA per i nuovi lavori ?

      Grazie ancora e buona giornata.

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    3. La questione dell'applicabilità di quella sanzione è ancora assai controversa, e sebbene la regione lazio abbia dato una interpretazione secondo me molto chiara, i municipi sono quasi sempre tendenti ad applicarla comunque. Stiamo tutti aspettando che qualcuno abbia qualche migliaio di euro da buttare nell'intentare una causa al TAR contro un qualunque comune del Lazio su questo tema per mettere un punto fermo sulla questione. Comunque se si è fuori dal centro storico quei 2.000 euro sono ridotti della metà.
      La finestrella può senz'altro essere riaperta, visto che la sua esistenza è legittima e la sua rimozione illegittima: nel caso, conviene ripristinarla senza presentare pratiche, e solo dopo che è ripristinata allora depositare la pratica per la procedura di sanatoria più idonea. IN teoria, anche il ripristino di situazioni preesistenti sarebbe soggetto a SCIA (sarebbero opere di "restauro" appunto) e quindi si potrebbe riflettere se non fare un unica procedura contenente sia le sanatorie del pregresso e sia l'autorizzazione alla riapertura della finestra.

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  7. Egregio architetto,
    complimenti per i suoi post sempre utilissimi!
    Volevo chiederle il seguente quesito: è stata presentata una DIA nel 2006 per una manutenzione straordinaria di un appartamento nel primo municipio (diversa distribuzione degli spazi interni) e, dopo aver eseguito le opere, è stata fatta la variazione catastale (sempre nel 2006).
    Il problema è che non è stata data la fine lavori.

    A questo punto per regolarizzare la situazione devo presentare una nuova CILA in sanatoria e considerare come se quei lavori non fossero mai stati fatti (non essendo stata data la fine lavori i lavori potrebbero non essere mai iniziati) o esiste altro modo più semplice?

    Ringraziandola invio cordiali saluti
    Ing. Enrico Clerici

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    1. Una volta ad un collega in un caso simile proprio al primo municipio hanno accolto la chiusura della pratica anche dopo tempo massimo, ma non so dire se dopo ci siano state ulteriori evoluzioni. Secondo me rimane una procedura sbagliata, per cui se si volesse stare tranquilli, occorrerebbe presentare una CILA o SCIA in sanatoria, citando comunque la vecchia pratica e specificando che si tratta di una sanatoria per una DIA non chiusa.

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    2. Credo anche io sia la soluzione migliore.
      In caso il tecnico mi dica di agire diversamente le farò sapere.
      Grazie ancora.

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    3. Buonasera architetto. Per quanto riguarda il mio quesito, oggi al primo Municipio mi hanno detto che è possibile operare in due modi: o presentare una fine lavori tardiva (come aveva accennato lei) pagando una multa di 500 € oppure fare una CILA in sanatoria pagando la stessa somma. Per accelerare i tempi, il tecnico ci ha consigliato di fare una CILA in sanatoria in quanto, nel caso di presentazione di fine lavori tardiva, è necessario aspettare che venga notificata la sanzione dal Comune per chiudere la pratica (1 o 2 mesi).
      Saluti

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    4. Grazie del feedback! consiglio comunque di fare la CILA in sanatoria, sia per i tempi, ma anche perché secondo me, sebbene al municipio la accettino, la procedura di chiudere una DIA fuori tempo massimo è meno "pulita" dal punto di vista amministrativo.

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  8. Buonasera
    ad aprile di quest'anno ho fatto fare dei lavori di ristrutturazione nell'appartamento appena acquistato a Roma, zona municipio 1, palazzo fine '800: rifacimento completo del bagno, rifacimento della cucina, nuovi impianti (del gas, elettrico e dell'acqua); sostituzione infissi esterni; rifacimento intonaci e tinteggiatura; controsoffitti; cambio pavimenti mediante incollaggio di nuove piastrelle sulle precedenti. La ditta mi ha detto che queste opere non hanno necessità di permesso, e quindi è stata fatta solo la comunicazione dei lavori al municipio, con il dettaglio delle lavorazioni, come "manutenzione ordinaria". In corso d'opera, è stato necessario abbattere 2 tramezzi pericolanti, che sono stati ricostruiti nella stessa posizione, tranne che per il fatto che è stato "addrizzato" uno sguincio che divide una finestra in 2; ed è stata innalzata una spalletta all'interno del bagno, in modo da avere uno spazio (larg.70 cm prof 80 cm) dove mettere la lavatrice e lo scaldabagno. Anche su queste lavorazioni aggiuntive mi è stato detto che non era necessario chiedere alcun permesso, in quanto rientranti nei lavori in corso. Mi hanno poi detto che eventualmente, a fine lavori, avrebbero presentato solo una nuova planimetria al catasto, per segnalare la nuova spalletta e rappresentare correttamente il muro divisorio tra cucina e bagno senza lati obliqui. E' regolare tutto questo? o ci voleva una CILA che giustificasse la nuova planimetria? e se volessi fare tutto adesso per sanare questi lavori è ancora possibile e a quale costo, trattandosi del municipio 1 di Roma?
    Un ultimo quesito: trattandosi di una ditta che mi avevano suggerito, e non dovendo fare dei lavori di diversa distribuzione degli spazi interni, mi sono fidata del titolare della ditta e ho affidato a lui l'incarico di direttore lavori. Una volta finiti i lavori sono emersi dei problemi, in particolare nel rifacimento del bagno, problemi confermati anche da un idraulico di mia fiducia. Ho fatto immediatamente presente tutti i problemi alla ditta, ma dopo 6 mesi ancora non sono stati risolti, anche se mi è stato assicurato che provvederanno, e per questo al momento non ho pagato il saldo, nonostante le richieste dalla ditta/direttore lavori. Nel contratto di appalto era stabilito che il 10% dell’importo totale sarebbe stato versato entro 30 gg dalla consegna del certificato di regolare esecuzione dei lavori. Al momento ancora non mi sono state date né le certificazioni degli impianti (da me più volte richieste) nè il fine lavori con il certificato di regolare esecuzione dei lavori: ma in caso mi venga fornito questo certificato, che a quanto ho capito deve essere emesso dal direttore dei lavori che è anche titolare della ditta esecutrice, è possibile comunque contestarlo prima di versare il saldo? Mi creda, io ho tutte le intenzioni di liquidare tutto il pattuito e dovuto, come fatto fino ad ora con acconti e i vari SAL concordati, ma vorrei avere la certezza che i problemi vengano risolti e ho paura che versando subito il saldo poi mi restino le cose non sistemate. D’altra parte non voglio comportarmi in modo scorretto nè che mi faccia scrivere da un avvocato, come minacciato!
    Grazie

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    1. Salve Camilla,
      in merito al primo quesito, le opere rientrano tutte nella manutenzione ordinaria, anche se la sostituzione di un tramezzo in un edificio storico non è mai una cosa da fare allegramente, per una questione di assestamento statico. Diciamo tuttavia che non si è usciti dall'ambito di applicazione della CIL, benchè a guardare col "microscopio" la demolizione e sostituzione del tramezzo, anche se nella medesima posizione, potrebbe essere anche soggetto a CILA. La questione più importante secondo me può riguardare gli infissi: questi sono stati sostituiti con nuovi IDENTICI per colori, materiali e partiture agli originali? se si, ok, ma se varia anche di poco una sola delle caratteristiche è un problema, perché si ricade in SCIA a sua volta soggetta al parere della sovirntendenza. In ciò, se non ho capito male, sarebbe comunque rientrato il "decentramento" della finestrella del bagno.
      Purtroppo il direttore lavori non deve mai coincidere con l'impresa: io stesso collaboro a volte con delle imprese che mi presentano ai loro clienti per gestire i lavori, ma in cantiere se c'è da bastonare "gli amici" non mi posso sottrarre, per via del mio ruolo. Se sono state riscontrate delle difformità nei lavori eseguiti, e se il direttore lavori si sottrae al suo ruolo, dato che i lavori ufficialmente non sono stati conclusi lei in qualità di committente può nominare un nuovo direttore lavori, togliendo l'incarico al primo, e facendo fare al nuovo direttore lavori una relazione tecnica sulle opere eseguite, da girare all'impresa al fine di farle completare i lavori eseguiti non a regola d'arte (se il nuovo direttore lavori dovesse valutare che è il caso). Anche senza nominare un nuovo DL, può anche chiamare un altro tecnico di sua fiducia, fargli controllare le opere eseguite, e stilare una relazione da usare "contro" l'impresa: però in questo secondo caso il tecnico non avrebbe altro ruolo che quello della "consulenza" (che tuttavia potrebbe bastare a far tornare l'impresa nei ranghi e farle completare le lavorazioni o aggiustare quelle eseguite non correttamente), mentre invece nominando un vero e proprio DL questi avrebbe una "forza" diversa.

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    2. Buongiorno architetto
      Intanto grazie per la risposta e mi scusi per il ritardo con cui le scrivo ma ho subito un intervento ad una spalla e pertanto ho dovuto temporaneamente accantonare i lavori di casa…
      Premesso che il palazzo non è soggetto a vincoli e che l'amministratore mi ha solo chiesto di rispettare la forma e il colore per le persiane esterne, che io non fatto toccare, le finestre sono stessa forma e colore di tutte le altre. Per quanto riguarda il materiale, sono in pvc, ma anche altri condomini hanno infissi in pvc e in alluminio bianco... io spero che quindi su questo non ci siano problemi.
      Per quanto riguarda il lavori del bagno eseguiti non a regola d'arte: la ditta, dopo un ulteriore tentativo migliorativo ma non risolutivo, ha riconosciuto la cosa e abbiamo concordato di chiudere, con un piccolo sconto sul saldo...
      Quello per cui invece ho ancora dei dubbi è la questione della spalletta del bagno: va denunciata? È un tramezzo di 80 cm e 8 di spessore, e arriva fino al controsoffitto (quindi è alto circa 3 mt)… e delimita una nicchia di 70 x 80 cm, in cui sono alloggiati lavatrice e scaldabagno. Un architetto mi ha detto che si sarebbe dovuta fare una CILA al momento dei lavori, e per sanare ora andrebbe presentata una CILA in sanatoria e poi la nuova planimetria, ma mi ha anche detto che il comune (municipio I di Roma) poi sicuramente manda una penale tra 1000 e 5000 euro (cosa confermatami dall’ufficio edilizia libera del municipio I)… tanto che mi è stato suggerito di lasciar perdere ed eventualmente abbattere la spalletta in caso di vendita dell’immobile. Forse la penale di min. 1000 euro, potrebbe essere evitata presentando il DURC della ditta allegato alla CILA in sanatoria, visto che i lavori sono stati eseguiti a maggio-giugno del 2013… La ditta esecutrice mi ha detto che il durc non serve e la CILA in sanatoria può essere presentata lo stesso e non ci sono penali oltre ai 251 + 258 euro… io a questo punto non so a chi credere, e non vorrei trovarmi un domani ad avere problemi per un tramezzo non denunciato.
      La ringrazio anticipatamente.

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    3. La spalletta in muratura a mio avviso può passare come arredo funzionale del bagno, sebbene possa anche essere interpretata come vero e proprio muro. In ogni caso, sulla procedura di sanatoria ha ragione l'impresa: le opere, essendo state eseguite dopo il 2010, sono sanabili con "soli" 251+258 euro. Non viene applicata la sanzione regionale (che comunque sarebbe di 2.000 euro "fissi") per opere post 2010. Secondo me può lasciar perdere la sanatoria, nessuno le verrà a contestare una cosa del genere. Si potrebbe porre la questione un domani che deve rivendere: in quest'ottica si faccia comunque consegnare il DURC dell'impresa e lo tenga da parte, assieme alle fatture dei lavori.

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    4. La ringrazio moltissimo per la sua cortesia e la sua sollecitudine nel rispondermi.
      Cordiali saluti

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  9. Buonasera arch Campagna,
    le volevo chiedere un consiglio....secondo Lei in un negozio l'aumento di un soppalco calpestabile, realizzato senza titolo edilizio, può essere sanato attualmente con una dia in sanatoria? Come tipologia di intervento mi sembra collocarsi tra gli RE2....e secondo lo schema del comune non sanabile....ma volevo esserne sicura....perché se fosse così non saprei proprio cosa consigliare al mio cliente!

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    1. il soppalco è sanabile se è possibile autorizzarlo ad oggi con la normativa attuale, dunque per fare superficie commerciale sia sopra sia sotto dovresti avere almeno 6,2 metri totali di altezza, per fare 3 sopra e 3 sotto, più lo spessore della struttura. Altrimenti puoi provare a richiedere l'autorizzazione per ampliamento per spazi non commerciali, tipo magazzino, ma comunque non si può andare sotto i 2,40mt di altezza e dunque il minimo per fare una operazione del genere è almeno 5 metri (2,4+2,4+0,2). Superato il problema delle altezze, altri eventuali problemi si affrontano e generalmente si superano.

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    2. grazie mille!!! si, in effetti il soppalco è utilizzato come magazzino e ho i 5 mt....allora provo ad andare in municipio! Grazie ancora!

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    3. ok. poi dammi un riscontro di quello che ti hanno detto :-)

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  10. Egregio Arch. Campagna,
    volevo richiederle un consiglio in merito alla seguente situazione: in un appartamento a Roma un mio cliente ha spostato la cucina nel soggiorno trasformando l’ex vano cucina in una cameretta per il figlio.
    Ora è in procinto di vendere e l’acquirente ha chiesto di regolarizzare i lavori fatti.
    Ritengo che si debba presentare una Cila in sanatoria e successivamente un Docfa per la nuova planimetria.
    Il mio cliente dichiara che i lavori sono stati realizzati a dicembre del 2010 ma non ha più contatti con l’artigiano che li ha eseguiti.
    Cosa mi consiglia?
    La ringrazio anticipatamente
    Mario M.

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    1. La procedura è corretta: cila in sanatoria e poi variazione catastale. Accertatevi che la stanza ex cucina, ed ora cameretta, abbia almeno 9mq di superficie calpestabile, altrimenti la situazione non è sanabile. In teoria, non è più obbligatorio allegare il durc dell'impresa, perché la verifica della regolarità contributiva la dovrebbe fare il comune, ma comunque il committente dichiara di averla all'epoca visionata e verificata, quindi in teoria uno si dovrebbe tenere la copia del DURC. Alcuni municipi invece richiedono ancora il durc: in teoria dovrebbe essere allegato un durc di quel periodo, perché l'impresa doveva essere in regola al momento dei lavori e non necessariamente lo deve essere oggi. La cosa più semplice è cercare di ricontattare l'imprenditore, o comunque sentite in municipio cosa ne pensano riguardo al durc.

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    2. La ringrazio e Le farò sapere sugli sviluppi.
      Mario M.

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    3. Buonasera Architetto,
      sono una collega alle prime armi da libera professionista e mi interessa molto questo post! Grazie per la chiarezza con la quale ci "illumina" in questo mare di normative e dicerie! Mi inserisco nella domanda di Mario M. perché mi ritrovo con un cliente nella stessa situazione solo che il cliente ha effettuato la maggior parte dei lavori circa un anno e mezzo fa "in economia" e per gli impianti della cucina si è rivolto ad un amico che lo fa per mestiere ma non ha il durc...quindi non so cosa fare...in teoria non posso neanche nominarlo nei moduli come "ditta che eseguì i lavori" perchè all'epoca, non avendo il durc, non risultava in regola. La ringrazio nuovamente!

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    4. Ciao,
      è un bel problema, dal quale non se ne esce se non dichiarando cose non vere: o si trova una impresa disposta a "prestare" il proprio durc, anche un durc di anni passati, e presentare la pratica con quella documentazione, oppure occorre dichiarare, se possibile, che i lavori sono stati fatti molto indietro nel tempo, quando il durc ancora non esisteva (prima del 2005), ma sconfinando così in un altro regìme autorizzativo (la SCIA invece della CILA, con sanzioni più elevate).
      Purtroppo in molti pensano di risparmiare arrangiandosi, ma non si considerano mai i problemi futuri che, inevitabilmente, si manifestano, prima o poi.

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    5. Grazie per la celere risposta, condivido pienamente anche perché il problema del durc se lo stanno portando dietro, il tecnico lo pagano comunque e in più devono pagare la multa...in definitiva era meglio fare le cose in regola!
      Penso che l'unica soluzione sia cercare di trovare un durc...intanto farò un salto al municipio per sentire cosa dicono, magari trovo un tecnico comprensivo! Grazie ancora!!

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  11. Gentile arch. Campagna
    Le scrivo in quanto al momento sono in attesa di riscontro da parte della sovrintendenza ai beni culturali per un parere relativo a lavori di ristrutturazione da eseguirsi su immobile ricadente in carta per la qualità (morfologia deli impianti urbani moderni). L'interventi di che trattasi sarà da eseguire su unità immobiliare risalente ai primi del '900 dove viene previsto quanto segue: 1) ridistribuzione interna; 2) scala interna di collegamento a sovrastante soffitta(senza modifica di destinazione d'uso e con deposito del calcolo della scala presso il genio civile); 3) eventuale realizzzione di lucernario nel caso si renda necessario per i R.A.I. visto che non risulta possibile intervenire sulle aperture esistenti. Considerato che al momento dell'acquisizione del parere da parte delal sovrintendenza bisognerà presentare la pratica presso il Municipio di appartenenza Le volevo chiedere il Suo parere in merito alla possibilità di "inquadrare" la pratica come S.C.I.A. Ringrazio in anticipo per la cortese disponibilità ed ogni suggerimento in merito. Saluti!

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    1. NB Per quanto concerne la realizzazione del lucernario Le chiedo anche Suo parere in merito alla necessità di chiedere autorizzazione paesaggistica. Grazie.

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    2. L'autorizzazione paesaggistica serve se sull'area ricade anche il vincolo paesaggistico, altrimenti non serve. molto spesso la città già edificata è esclusa - anche per annullamenti occorsi in via giuridica - dalle perimetrazioni dei vincoli, ma verificare non guasta mai. L'apertura di nuove finestre verso l'esterno ricade in DIA, secondo me anche se si tratta di lucernari.

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  12. Quindi, nel caso in cui non si realizza il lucernario ritiene si possa procedere con S.C.I.A. e non con D.I.A. visto che non vi sarà mutamento di destinazione d'uso a seguito di collegamento con soffitta? La ringrazio innanzitutto per la Sue indicazioni e mi complimento con Lei per questa utilissima bacheca. Saluti.

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    1. Senza il lucernario secondo me può tranquillamente andare in scia

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  13. Buonasera ancora Marco e grazie ancora per il tuo tempo, mi riallaccio nuovamente alla discussione in virtù dell'evolversi della pratica. Dunque, come anticipato l'immobile, su cui viene previsto l'intervento già citato, ricade in carta per la qualità (morfologia deli impianti urbani moderni) e, a seguito di colloquio diretto con la funzionaria della sovrintendenza capitolina, mi è stato detto che era necessario parere preventivo. Scopro invece, ed è qui che chiedo un tuo parere, che sul modulo SCIA e DIA c'è scritto che tale parere può essere omesso in caso di immobili di questa tipologia per via del protocollo d'intesa SBAP del 2009! Chiedo un tuo cortese parere in merito visto che, tra l'altro il parere non ha consentirà la realizzazione del lucernerio. MI auguro di non aver richiesto un parere che non era necessario! Grazie mille ancora.

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    1. Sul protocollo d'intesa ho scritto un post nello specifico: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/07/il-protocollo-dintesa-sbap-comune-di.html comunque il discorso è questo: il parere preventivo non serve, in quel tessuto, se esegui opere di MO, MS, RC. Ma come sconfini nella RE (come l'aggiunta di una finestra, appunto), invece serve. In generale, il parere serve per ogni opera che riguarda gli esterni in quel vincolo, quindi per esempio, paradossalmente, pure per sostituire gli infissi.

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  14. Buongiorno Marco e grazie ancora! Ti comunico intanto che un collega si è recato presso il Municipio per avere chiarimenti in merito alla tipologia di pratica da presentare ed è stato indicato di procedere con D.I.A. in quanto, secondo il tecnico comunale la SCIA non è idonea visto che si sta "recuperando il sottotetto" che oggi ha destinazione d'uso "soffitta"(che non verrà comunque cambiata). Pertanto ritengo si procederà in questo modo. Dovremmo pertanto allegare il Computo metrico per il calcolo degli Oneri? Risulta indispensabile fare riferimento al Prezziario Regionale Regione Lazio vero?
    Grazie ancora !

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    1. Se segui la procedura per il recupero del sottotetto devi attenerti alle indicazioni della legge regionale specifica, comunque si, il computo serve e deve essere redatto sui prezzi del prezzario ufficiale della regione lazio, che il Comune di Roma ha fatto suo.

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  15. Buongiorno gentile architetto, vorrei chiederle un consiglio. Ho ereditato un appartamento nel municipio I, andando a richiedere la planimetria mi accorgo essere del 1939 con rappresentate le due camere, la cucina e la latrina sul balcone. Io trovo un'altra situazione risalente a non so quale anno con la cucina divisa in due ricavandone quindi un bagno. Cosa posso fare per sistemare la situazione? Una cila in sanatoria? Con quali oneri? Devo sostenere eventuali sanzioni? Non so quando siano stati fatti i lavori anche se presumo negli anni '70 e tantomeno non potrei recuperare un durc o risalire all'eventuale ditta. RingraziandoLa anticipatamente aspetto una sua cortese risposta.

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    1. In questo caso occorre sanare con una SCIA, la quale prevede 2.000 euro di sanzione regionale + 516 euro di sanzione comunale. Se si è certi che i lavori sono stati fatti prima del 2006 non vi è alcuna necessità di indicare nè la ditta nè il relativo durc.

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  16. Salve, avrei bisogno di qualche consiglio:
    sto per ristrutturare un appartamento di proprietà per andarci ad abitare non soggetto ad alcun vincolo. L'edificio è stato costruito intorno al 1950 e l'immobile non ha mai subito alcuna modifica. Ho provato a presentare la C.I.L.A. con allegata la semplice planimetria catastale che coincide perfettamente con il progetto ANTE operam allegato. Mi hanno detto che non va bene e serve presentare il titolo edilizio e verificare se è sovrapponibile al progetto ante operam. Ma non ho capito bene di cosa si tratta. Inoltre dovrei aprire un secondo ingresso sul pianerottolo, di cosa ho bisogno per tutto ciò?
    Mi hanno anche detto che se il titolo edilizio non è reperibile devo presentare una dichiarazione che lo attesti: ma la devo fare io questa dichiarazione?
    Ultima domanda: è possibile iniziare i lavori e presentare la C.I.L.A. appena in possesso dei documenti richiesti? Si paga qualche sanzione in questo caso?
    Ringraziandola in anticipo attendo una sua gentile risposta.

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    1. in teoria andrebbe sempre verificata la rispondenza dello stato di fatto con il progetto originario di costruzione, in quanto il catastale non è "probante" a livello urbanistico. Purtroppo però, quantomeno a Roma, fare la visura del progetto è una operazione lunga e non facile (io ho più volte suggerito che sarebbe opportuno che gli amministratori di condominio si dotassero tutti del progetto, da tenere a disposizione dei vari tecnici), da farsi al dipartimento PAU mediante accesso agli atti amministrativi. Puoi tuttavia iniziare i lavori, e fare poi una CILA in corso d'opera (si pagano 86 euro in più) quando avrai la documentazione, sperando però di non trovarvi brutte sorprese.

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  17. Buongiorno architetto,
    le vorrei porre il seguente quesito. Sto cercando di rogitare una appartamento il cui compromesso risale al 2001. Tale appartamento fa parte di una villetta costruita con regolare licenza ma sul cui terreno vigeva un vncolo del comune (motivo per il quale non si poteva rogitare) ed ora tolto. Nel 2001 l'appartamento non era ancora diviso ed erano presenti solo le mura perimetrali. Ho eseguito i lavori senza una DIA e al catasto l'appartamento è registrato con l'attuale divisione interna. Ora per rogitare devo presentare una domanda di SCIA o CILA in sanatoria e in caso affermativo a quanto ammonterebbe la sanzione? L'appartamento si trova entro il GRA ma non in centro storico (ex municipio 18). La ringrazio anticipatamente per l'attenzione. Sandro

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    1. Se non interpreto male, occorre sanare un frazionamento abusivo. I costi sono variabili, perché dipendono dalle opere che sono state abusivamente realizzate per effettuare la modifica. Per esperienza, grosso modo parliamo di circa 10.000 euro tra oneri e sanzioni, ma la cifra è suscettibile di oscillazioni in positivo o negativo anche in funzione di come la pensano a riguardo al municipio.

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  18. Domanda sciocchina: in una Cila in sanatoria il progettista e direttore dei lavori sono io che presento?

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    1. è il tecnico incaricato, mentre invece chi presenta la pratica è formalmente chi ne ha titolo (il proprietario, uno dei cointestatari o un delegato dela proprietà).

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    2. Ok! Quindi posso evitare di inserirmi come direttore del lavori, considerando che sono stati eseguiti senza il mio apporto professionale?

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    3. Se la domanda è se occorre compilare anche la sezione relativa al direttore lavori in una pratica in sanatoria la risposta è ovviamente NO: occorre dichiarare solo di essere progettisti, in quanto comunque il tecnico effettua una verifica - e lo dichiara - che lo stato dei luoghi sia conforme alla normativa.

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  19. Salve Arch. Campagna, ho un dubbio circa la presentazione di una sanatoria per abuso edilizio. Le spiego meglio. I lavori effettuati circa 20 anni fa hanno previsto modifiche per il bagno (da 6mq a 4mq), della cucina (divenuta angolo cottura parte integrante del soggiorno, demolizione di tramezzo disimpegno/sala (divenuto soggiorno) e realizzazione di una camera singola. I lavori rispettano altezze, mq minimi e rapporti aeroilluminanti come da normativa. S tratta quindi di manutenzione straordinaria con aumento di vani (camera singola). A parere mio avrebbe senso presentare una CILA dicendo che i lavori sono eseguiti nonostante siano lavori ante 2010...però chiedo a lei che sicuramente è più afferrato e preparato di me. Vorrei evitare di ricadere in SCIA o DIA in sanatoria..più che altro per limitare i costi della sanzione. Lei cosa ne pensa?
    Altro appunto. Qualora presentassi una CILA, dovrei indicare che si tratta di manutenzione straordinaria o accertamento di conformità?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Andrea Ribechini

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    1. Purtroppo la questione CILA o SCIA dipende dall'interpretazione del municipio: secondo me sarebbe più corretto richiedere la CILA per sanare opere di qualunque epoca, ma quasi tutti i municipi sono di parere contrario: bisogna sentire il municipio per capire come sono orientati. Altrimenti, sarebbe necessario dichiarare che i lavori sono post 2010 ma in questo caso occorre dichiarare anche l'impresa esecutrice (ed alcuni municipi richiedono anche il durc) e, quindi, sostanzialmente dichiarare il falso.

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  22. Gentile Architetto, fino al 2001 (se non vado errato) si poteva tralasciare di comunicare al catasto le variazioni che non davano luogo a modifica di rendita catastale.
    Ora è obbligatorio sanare queste cose?
    Non si è trattato secondo me di abuso perchè a quel tempo era consentito.
    Oppure il comune sfrutta l'occasione per monetizzare?

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    1. Se le opere edili sono state correttamente autorizzate all'epoca della realizzazione, la planimetria può anche non essere aggiornata, ma io consiglio di farlo, dato che per il catasto la procedura "a sanatoria", trascorsi 5 anni, non prevede sanzione alcuna.

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    3. Gentile architetto,
      ho il problema di alcuni tramezzi spostati per modificare la distribuzione interna delle stanze.
      ll fatto è avvenuto nel 1944/45 e non ho documenti di nessun tipo nè sono riuscito a trovare niente al comune.
      Possibile che qualcosa che è così da 70 anni (e che no ha variato le rendite catastali) debba essere considerato un abuso?
      Quanto si paga per questi casi?
      Quartiere prati di Roma per intenderci.

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    4. Occorre sanare la situazione con una CILA o SCIA (a seconda del municipio: in prati dovrebbero volere la SCIA) in sanatoria. la cifra è di circa 2.500 euro tra diritti di segreteria e oblazioni per abusivismo.
      Purtroppo la difformità urbanistica è una cosa che non si "aggiusta col tempo" nè ha una sorta di "prescrizione": l'abuso rimane tale finché non viene sanato (o demolito).

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  23. sul QUADRO SINOTTICO del Comune di Roma, nel paragrafo CILA e sotto-paragrafo Sanzioni, è espressamente indicato che per i lavori già eseguiti la sanzione è di 258,00 E, indipendentemente dalla data di esecuzione.
    Chiunque si troverà qualche Tecnico che senza alcun titolo pretenderà somme differenti, farà bene a stamparselo e portarlo con se! il quadro sinottico è disponibile in PDF sul sito del comune, ma basta googlare e si trova

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    1. il quadro sinottico che si trova in rete è quello redatto dall'ex municipio roma IX e vale solo per quel municipio, e per gli altri che, come quello, hanno recepito il parere della regione lazio. Altri municipi la pensano diversamente, e pretendono ancora la sanzione regionale. finchè non ci sarà un parere incontrovertibile della Regione (lo stesso municipio che ha chiesto il parere della Regione, applica le sanzioni regionali) oppure una circolare dipartimentale, bisognerà rispettare le indicazioni del singolo municipio, a meno di non fare ricorso al TAR (che però costa di più delle sanzioni stesse...).

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  24. Salve architetto,
    nel caso di cila in sanatoria è necessario presentare il 'fine lavori'. Grazie buona giornata

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    1. il fine lavori non è un documento obbligatorio per la CILA, ma generalmente è sempre bene presentarlo. per le CILA a sanatoria io presento sempre una sorta di post-collaudo a cui allego il nuovo accatastamento.

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  25. Mi scuso era una domanda... È necessario fine lavori? O è sufficiente presentare docfa al catasto?.
    Grazie

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  26. Salve architetto,
    innanzitutto complimenti per il blog, veramente molto chiaro e preciso.
    Vorrei sottoporle un caso particolare, se possibile.
    Un mio cliente vuole modificare la distribuzione degli spazi interni. Quando mi consegna la planimetria catastale (ancora quella del 1939) rimango colpito dalla grossolanità della rappresentazione grafica: manca un ripostiglio, addirittura un balcone e un pilastro è disegnato fuori posizione (parliamo di 60 mq scarsi). sembrerebbe un caso di errata rappresentazione, ma sempre la planimetria riporta un timbro con la dicitura "non corrispondente allo stato di fatto" relativamente al ripostiglio (non al balcone!). L'immobile, chissà quando, è stato quindi oggetto di ispezione. La famiglia del mio cliente lo possiede dal 1980 e non ne sanno nulla. Pare che il ripostiglio sia una caratteristica ricorrente anche in altri appartamenti (quelli non ristrutturati).
    All'ufficio tecnico mi mandano all'archivio progetti per dimostrare la legittimità dell'immobile e dopo due mesi finalmente riesco a visionare il progetto originale. Il progetto risulta approvato nel 1932 e presenta ovviamente il balcone, ma non il ripostiglio, che risulta come una parte della cucina.
    Ora mi chiedo, possibile che non ci sia un modo per dimostrare la legittimità dei luoghi? se il costruttore avesse modificato il progetto durante la costruzione nel 1932 sarebbe comunque un abuso? e se avesse sbagliato chi ha redatto la planimetria catastale nel 1939 (che evidentemente non ha mai messo piede nell'appartamento)? tra l'altro qualche municipio a Roma non richiede nemmeno la planimetria catastale, quindi non solleverebbe la questione.
    Tenga presente che siamo nella città storica e la sanzione arriva a 2500€.
    Grazie.

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    1. se l'edificio è stato completato prima del 1934 le difformità sarebbero di fatto già sanate, in quanto prima del 1934 non esisteva nessuna normativa urbanistica nazionale: dunque qualunque difformità sarebbe sanata de facto. Occorre però avere evidenza di ciò: se nel progetto del 1932 c'è il balcone ok; se nel catastale del 1939 è segnalata la difformità del rispostiglio, stai apposto anche lì (gli accertamenti sono stati fatti tutti prima del 1942) ed al municipio accettano i catastali del 1939 anche con le modifiche apportate a mano dai tecnici erariali durante le ispezioni. Insomma unendo l'uno e l'altro dovresti poter dimostrare la completa legittimità.

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    2. Complimenti sinceri per il suo blog, un'utile guida per questo incasinato mondo burocratico.
      Grazie

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  28. Salve Architetto,
    vorrei un consiglio di come risolvere la mia situazione.
    Premetto che il mio appartamento si trova a Roma fuori dalla città storica.
    Nel 1980 mio padre ha eseguito dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presentando delle variazioni catastali che al termine dei lavori non sono risultate esattamente uguali alla realtà.
    A distanza di 34 anni mi sono reso conto che sulla piantina catastale non è riportata la finestra della cucina.
    Inoltre la cosa che mi ha sorpreso di più è che, in origine (sulla prima piantina catastale) esisteva una porta aperta su un muro maestro, e che al momento della ristrutturazione era stata chiusa con un muro in pannelli di gesso, mentre sul disegno attualmente in possesso del catasto non è rappresentata affatto, come se non fosse mai esistita. E' un palese errore dell'architetto che ha eseguito i disegni per la ristrutturazione, che invece di disegnare un muro in pannelli di gesso, quindi di spessore minore, lo ha disegnato dello stesso spessore del muro maestro esistente.
    Le chiedo gentilmente un consiglio come e quale documentazione presentare per sanare la situazione attuale.
    Grazie mille per la disponibilità

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    1. salve Alessandro,
      bisogna anzitutto capire se all'epoca fu chiesta una qualche autorizzazione per i lavori (dati gli anni, è difficile che fu chiesta) perché se non vi fosse, occorrerebbe oggi comunque andare in sanatoria.
      il problema della finestra può diventare una cosa importante: bisogna fare una visura del progetto originario di costruzione, più che dei precedenti catastali, e verificare se la situazione di oggi, quantomeno per quanto riguarda le finestre, è coerente con l'attualità, altrimenti occorre sanare anche quella situazione: fuori della città storica sanare le finestre è più semplice che non all'interno, ma prevede comunque delle oblazioni che portano a cifre non indifferenti (non inferiori al migliaio di euro). L'indicazione del muro in pannelli di gesso sul muro portante non necessariamente è un errore del tecnico dell'epoca: le finalità per le quali è realizzata la planimetria catastale infatti non contemplano dettaglio di questo tipo.
      se ha bisogno di assistenza mi contatti pure in privato se crede.

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  29. Buon giorno devo consegnare una CILA in sanatoria per una diversa distribuzione interna realizzata nel 2011. Il municipio competente mi fa sanare con una CILA se comunico gli estremi della ditta che eseguì i lavori e con un quadro sanzionatorio dei 251+258. Nel caso in cui non comunico gli estremi della ditta, perché il proprietario non ricorda la ditta, mi fanno sanare con una SCIA con un quadro dei 501,24+2000. Di questo non ho trovato nessuna traccia nelle delibere comunali di Roma. Grazie.

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    1. il discorso è questo: indicare la ditta, e conseguentemente allegarne il relativo durc, è obbligatorio dal 2006 circa (o 2005, non mi ricordo). Dunque se non si hanno gli estremi della ditta o se questa non ha/non aveva il durc, non si può presentare la pratica...e dunque in questi casi non resta che fare una sanatoria in cui implicitamente il committente dichiara di aver fatto i lavori in tempi antecedenti all'entrata in vigore dell'obbligo di indicare la ditta, e quindi le opere ante 2010 vanno in SCIA, oppure trovare una ditta disposta ad essere indicata nella pratica edilizia. Ci si rende subito conto che in entrambi i casi si commette falsa dichiarazione in atto pubblico, per inviluppo della stessa norma.

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    2. Concordo pienamente che è una situazione di stallo, non ci sarà mai una ditta ad accettare e dichiarare che i lavori sono stati eseguiti prima risulterebbe un problema visto che ci sono degli atti di compravendita. In vista tra pochi mesi ci sarà un'altra compravendita. Visto che non sono stati toccati impianti elettrici ma solo opere edili far rientrare come lavori eseguiti per proprio conto? Grazie per la celere risposta.

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    3. a Roma è una cosa che non viene mai accettata, anche perché il demolire e ricostruire un muro comunque deve necessariamente coinvolgere gli impianti in esso contenuto: e toccare l'impianto elettrico deve essere compito di una persona qualificata.

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  30. Buongiorno architetto. Spero potrà rispondermi.
    Acquistai una casa a Roma, municipio 6, Torpignattara, di 40mq nel 2006. Aveva già delle modifiche rispetto alla planimetri catastale, spostando un muro, una porta e ricavandoci un ripostiglio.
    la planimetria era diversa, ma al rogito non è stata dichiarata perché al tempo non era un problema.
    Vorrei rivenderla e per farlo devo presentare una SCIA in sanatoria.
    Considerando le nuove leggi in materia di modifiche interne (non so se funzionano anche per lavori già fatti), sa dirmi i costi relativi alla sanzione, diritti di segreteria e quanto potrebbe costare la consulenza di un tecnico?
    A proposito, Lei lavora a Roma?
    Grazie. cordialità,
    Antonio

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    1. Salve,
      si io lavoro a Roma, ho lo studio in zona piazza bologna: nella pagina in alto "chi sono-contatti" trova i recapiti.
      nonostante lo sbandieramento politico, di fatto non sono state apportate semplificazioni alle procedure urbanistiche nel caso di spostamento tramezzi interni, dunque tutto rimane come è nel suo caso: SCIA a sanatoria con pagamento di 500 euro di diritti di segreteria e 1.000 euro (o 2.000 se in città storica) di sanzione amministrativa. Mi contatti in privato per una idea di parcella senza impegno alcuno.

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  31. Buonasera architetto,
    vorrei approfittare della sua competenza per un quesito:

    - in data 16/10/2014 per dei lavori di manutenzione straordinaria in appartamento sito nel quartiere Città Giardino di Roma, presento richiesta del prescritto parere preventivo alla sovraintendenza
    - il parere positivo viene espresso in data 31/10, protocollato il 5/11 e spedito dal protocollo con data 10/11 ... per posta ordinaria senza raccomandata per cui l'unica data certa a mio avviso è quella del protocollo in uscita del 10/11
    - il giorno 10/11 recatomi in sovraintendenza per avere notizie del parere mi dicono che l'hanno spedito, me lo fanno leggere, ma si rifiutano di darmene copia a mano
    - per recuperare tempo, avendo il parere positivo assicurato, inizia intanto i lavori di ristrutturazione interna dell'appartamento, certo che una volta avuta in mano la copia positiva del parere avrei presentato una SCIA
    - in data 12/11 i vigili urbani fanno un sopralluogo e rilasciano un verbale in cui chiedono entro 5 giorni di presentare una serie di documenti non rivenuti nel cantiere: faccio notare che il verbale che rilasciano non riporta alcun rilievo di abuso ma solo la necessità di presentare entro 5 giorni una serie di documenti
    - dopo mille peripezie in data 20/11 (con l'ok della polizia municipale) presento la SCIA in sanatoria essendo i lavori già avviati e al comune (municipio IV ex V) mi chiedono una multa di 2500 euro (di cui 500 credo siano solo le tasse fisse della SCIA il resto la sanzione)

    posto che ogni commento superfluo su tutta l'assurda burocrazia di questa storia, secondo lei l'importo della multa è corretto ?
    a mio avviso, leggendo anche il suo articolo, no, ma prima di procedere ad un ricorso al TAR sto cercando di informarmi (consideri che ho pagato la multa ed i lavori stanno regolarmente proseguendo)
    grazie
    cordialità
    Michele

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    1. Se le opere sono soggette in effetti a SCIA, la sanzione è corretta perché purtroppo per SCIA e DIA non c'è differenza tra oneri per opere già realizzate ed opere in corso d'opera (per opere soggette a CILA invece si paga 1/3 della sanzione di 1.000 euro per presentazione istanze in corso d'opera). è anche vero che lei è stato oggetto di accertamento, e, non esistendo i documenti autorizzativi allora anche in caso di CILA si sarebbe applicata la sanzione piena, perché non sarebbe stata dichiarazione spontanea ma, appunto, sanzione. Per tali ragioni secondo me il ricorso al TAR è inutile, a meno che lei non dovesse ravvisare delle irregolarità nell'iter amministrativo.

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  32. Complimenti per il suo blog, molto utile e chiaro. Devo presentare una CILA a sanatoria per lavori di manutezione straordinaria fatti in passato (spostamento di un tramezzo). Ho contattato il Municipio di competenza (XI ex XV) per avere informazioni sulle sanzioni da loro applicate e mi hanno indicato che da un mese circa applicano, oltre alle spese di istruttoria di 251 eur, la sanzione di 1000 eur derivante da una recente normativa (fino ad un mese fa applicavano la sanzione di sole 258 eur ... ). Oltre a condividere tale informazione (immagino utile anche ad altri utenti), le chiedo se è al corrente di tale nuova normativa e se conosce gli estremi. Grazie mille e con l'occasione le auguro Buon Anno!

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    1. la sanzione è stata aumentata dalla conversione in legge del decreto sblocca-italia, che ha portato appunto la sanzione della CILA in sanatoria da 258 a 1.000 euro. ne parlo in quest'altro post http://architetticampagna.blogspot.com/2014/11/sblocca-italia-in-gazzetta-facciamo-il.html se le opere sono ante 2010 in quel municipio richiedono la SCIA in sanatoria, invece della CILA.

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  33. Gentile Architetto,
    Ho avuto l'incarico di redigere un Piano Casa per un ampliamento di un piccolo fabbricato unifamiliare indipendente ad un piano unico (con ingresso proprio dalla strada). Questo edificio (la tipica ex "casa del portiere") si trova in mezzo a palazzine fine anni 50 in un quartiere residenziale di Roma. L'unita immobiliare ha due lati coincidenti con i confini catastali tra due proprietà. Ammettendo che il futuro ampliamento non abbia problemi di distanze dalle facciate vicine (> 10 metri), posso costruirne un lato sul confine (o vicino) prolungando uno dei due lati esistenti? Faccio riferimento al codice civile o al Regolamento edilizio in termini di distanze dai confini? Un eventuale accordo tra i proprietari dei confini limitrofi potrebbe essere utile?
    Grazie Mille.

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    1. il codice civile ammette l'edificazione in aderenza, con ovviamente l'autorizzazione dei confinanti. il regolamento edilizio è più vago, ma tecnicamente non può impedire questo tipo d'intervento. Potrebbero esserci problemi con altri tipi di normative (p.e. luce naturale e fattore finestra), e comunque se le facciate degli edifici in aderenza hanno finestre, secondo me l'intevento è precluso.

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    3. Mi sono spiegato male, mi scusi.
      Non ci saranno edifici in aderenza da altri lotti confinanti. Il problema è erigere l'ampliamento Piano casa con un lato sul confine catastale.
      Anche in questo caso il codice civile prevede l'accordo tra le parti?

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    4. il codice civile non specifica i casi in cui sia necessario l'accordo, e dunque si, indipendentemente dalla procedura autorizzativa, è indispensabile raggiungere l'accordo.

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  34. Mi sono spiegato male, mi scusi.
    Non ci saranno edifici in aderenza da altri lotti confinanti. Il problema è erigere l'ampliamento Piano casa con un lato sul confine catastale.
    Anche in questo caso il codice civile prevede l'accordo tra le parti?

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  35. Salve architetto,
    le vorrei porre un quesito. Dovendo presentare una DIA in sanatoria per accertamento di conformità, il tecnico del Municipio mi dice chiaramente che oltre l'oblazione pari al triplo del costo di costruzione, per il diverso posizionamento delle finestre, devo pagare anche gli oneri per il Costo di costruzione. E fino a qui tutto ok! Preparo tutti gli incartamenti, relazione, domanda, elab. grafici etc. Faccio fare il bonifico di ben 12000 euro al cliente...
    Mi ripresento dopo 2 giorni allo stesso sportello e un altro tecnico mi dice che devo pagare anche la sanzione per le opere interne di 1000 euro che avrei pagato se avessi fatto una CILA in sanatoria...
    Torno dal primo tecnico che rimane allibito perché secondo lui la sanzione maggiore esclude il pagamento della sanzione minore.... e mi dice di cercare qualche riferimento alla normativa per non pagare doppia sanzione............ e io sto cercando ma.... mi sto incartando!
    Scusi i toni un po' esasperati ma, già è difficile lavorare e così ti fanno perdere anche il cliente... per mettere un visto da parte del tecnico su una DIA sembra di essere tornati all'università quando passavi da un assistente all'altro che ti facevano rifare il progetto fino alla nausea... ma qui io devo rispondere al cliente!!!!
    Le sarò grata se riuscirà a svelarmi l'arcano!!!!

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    1. secondo me la questione è da intendersi in questo modo: dato che le pratiche edilizie vanno presentate in relazione alla tipologia di opera che richiede il titolo più "importante", e dato che nel tuo caso quel titolo è la DIA, va da sè che, andando in accertamento di conformità, la sanzione debba essere computata in conformità al titolo che si presenta.
      La richiesta del tecnico mi sembra un po eccessiva (ho fatto io stesso diverse procedure in sanatoria, e la sanzione l'ho sempre pagata relativamente all'abuso che determinava la maggiore onerosità) ma in effetti non mi risultano esistere esplicite indicazioni normative in tal senso.
      Puoi provare le seguenti strade:
      - vai al dipartimento e fatti dire da loro. se ti confermano giusta la strada che hai già percorso, cerca di vedere se riescono a mettertelo per iscritto (è difficile, ma prova).
      - prendi un appuntamento col dirigente tecnico di quel municipio, e parla direttamente con quello, perché è lui che decide alla fine se accogliere la pratica o no.
      fammi sapere.

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    2. Ok, grazie! Ti farò sapere...

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    3. Ok, grazie! Ti farò sapere...

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    4. Purtroppo il cliente ha urgente bisogno di ottenere il parere di conformità quindi, pagherà i 1000 anche se a mio avviso non dovrebbe... addirittura in un altro municipio non mi avevano fatto pagare nemmeno gli oneri relativi al costo di costruzione. ..
      comunque grazie....

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    5. Purtroppo il cliente ha urgente bisogno di ottenere il parere di conformità quindi, pagherà i 1000 anche se a mio avviso non dovrebbe... addirittura in un altro municipio non mi avevano fatto pagare nemmeno gli oneri relativi al costo di costruzione. ..
      comunque grazie....

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    6. volendo potrebbe provare ad ottenere un rimborso successivamente, ma la vedo molto più dura.

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  36. Buonasera architetto, anche io purtroppo sono nelle condizioni di dover presentare una CILA per lavori effettuati nel 2011. I lavori in questione consistevano nell' abbattimento di un tramezzo per l'allargamento di un salone. Un lavoro molto semplice fatto in economia autonomamente a tempo perso. Come mi debbo comportare in questo caso con il discorso DURC visto che non c'e' di mezzo una Ditta che si e' occupata di questo lavoro ??? Grazie

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    1. può provare a vedere se al municipio le accettano una CILA in sanatoria con l'indicazione di lavori in economia: nei nuovi moduli predisposti dalla conferenza unificata e che dovrebbero diventare obbligatori a livello nazionale questa possibilità c'è, ma a Roma non ne consentono l'applicazione, se non in casi particolari.

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    2. Grazie infinite allora provero' a chiedere nel mio municipio

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  37. Buonasera, non sono un tecnico, ma un privato cittadino che deve comprare un appartamento. Il progetto dell'appartamento in questione differisce dallo stato dei luoghi in quanto è stato tolto circa un metro di ingresso a favore del pianerottolo, questa anomalia riguarda tutti i piani del palazzo. La piantina catastale è conforme allo stato dei luoghi.
    Ho sia il progetto di costruzione del palazzo sia la sua variante ma non risulta questa variazione che deve essere stata fatta dal costruttore in corso d'opera.
    Il tecnico che ho incaricato ritiene che vada fatta una SCIA in sanatoria e mi dice che dovrò pagare una multa di € 2.000 più il suo compenso.
    Sono stata all'ufficio tecnico dei vigili dove un dipendente, non ho idea che mansioni ricopra, mi ha detto che essendo una cosa che riguarda tutto il palazzo è più un problema condominiale e che loro non mi creeranno mai problemi in quanto è evidente che si tratta di un abuso fatto dal costruttore e non dal precedente proprietario e tanto meno da me. Naturalmente verba volant..
    Sono consapevole che dovrebbero occuparsene i venditori ma da accordi nostri preferisco occuparmene io.
    La ringrazio se vorrà rispondermi.

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    1. In teoria lei avrebbe diritto a "riprendersi" quella porzione di pianerottolo individuata nel progetto originario, comunque se volesse procedere invece nel legittimare la situazione esistente, anche secondo me occorre procedere con SCIA in accertamento di conformità. La sanzione è in effetti di 2.000 euro, oltre ai 500 di diritti di segreteria, se ci si trova in città storica, altrimenti è la metà.
      Condivido il discorso di fare una sanatoria condominiale: è più logico ed ha più senso, ma bisogna essere tutti d'accordo e ciò non è sempre possibile. se anche uno solo decide di non procedere, secondo me conviene muoversi individualmente. il vantaggio di fare la sanatoria condominiale è anche quello che la sanzione si applicherebbe una volta sola (e quindi si spalmerebbe tra i condomini) ma è chiaro che sarebbe molto più alta la parcella del tecnico, che dovrebbe rilevare l'intero stabile, appartamento per appartamento.
      Non concordo invece con quanto le è stato detto circa il fatto di stare tranquillo: la legge e la giurisprudenza sono unanimi nell'indicare come "colpevole" dell'abuso colui che è proprietario dell'immobile al momento dell'accertamento.

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    2. Grazie per la sua risposta. Le vorrei in merito chiedere: Roma è da considerarsi completamente città storica? o soltanto alcune zone? Grazie ancora ed un saluto

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    3. No, Roma è divisa in diversi tessuti, ed all'interno dei vari tessuti ci sono ulteriori sotto-classi. Il tutto è descritto nel PRG, ho scritto un post apposito su come interpretarlo.

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  38. Gent.le Architetto Campagna, mi scuso in anticipo perchè non so se è questo il post adatto alle informazioni di cui ho bisogno e che vorrei chiederle.
    Devo effettuare una scia per l'apertura di una casa vacanze qui a Roma ma ho notato una piccola difformità, se si può chiamare tale, tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Nel bagno c'è una parete di 70 cm che delimita un lato della doccia non presente sulla documentazione catastale, devo effettuare una cila in sanatoria oppure posso omettere tale parete in planimetria dato le ridotte dimensioni? grazie in anticipo per la risposta
    Sara

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    Risposte
    1. la spalletta muraria secondo me non è necessariamente rilevante a fini urbanistici, in quanto potrebbe interpretarsi come elemento facente parte della doccia. Comunque a leggere in modo rigoroso la legge, tecnicamente andrebbe interpretata come opera soggetta ad autorizzazione.

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  39. Buongiorno Marco,
    volevo chiederti se in base al nuovo regolamento edilizio la multa da pagare per una CILA in sanatoria fosse 1000 € o 1000 + 252 di diritti di istruttoria (prima era 258 di multa + 252 di diritti)
    Grazie mille
    Enrico

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  40. Gentile Arch. Campagna,
    mi è stato richiesto da un cliente di accatastare un appartamento a Roma in cui sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione nel 2012 (l'edificio è precedente al 1939). I lavori consistono nello spostamento di una cucina dalla parte opposta della casa andando a creare un angolo cottura e realizzando al suo posto una nuova camera. Naturalmente, lo spostamento della cucina è avvenuto con conseguente spostamento degli impianti (gas, acqua e elettrico). Il contatore del gas si trova nel pianerottolo del vano scala, in quanto l'impianto passa lungo la facciata esterna posteriore dell'edificio. A questo punto l'impianto, di cui la proprietaria non ha notizia, passa sicuramente per circa 10m nel muro di confine tra l'appartamento ed il vano scala e poi prosegue, sempre sotto traccia per 3-4m fino al raggiungimento della cucina.
    Alla luce di tutto questo, mi conferma che si tratta di CILA? Nel caso di risposta affermativa, devo allegare documentazione connessa agli impianti ed eventuali certificazioni successivamente al loro spostamento? Se non ho eseguito io i lavori, sono comunque responsabile andando a eseguire questa cila ed il relativo accatastamento nel caso in cui andassero a mancare i documenti relativi agli impianti?
    Grazie mille.
    Valerio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la pratica va in CILA, indipendentemente dal discorso del gas. Alla pratica edilizia non va allegato nulla riguardo agli impianti, perché sono tutti impianti senza obbligo di progetto (almeno da quello che scrive). La committenza quando venderà avrà bisogno però dei certificati di conformità, perché gli impianti, essendo stati realizzati dopo il 2008, non possono essere certificati con una dichiarazione di rispondenza.

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    2. Grazie mille come sempre per l'esaustiva e rapidissima risposta.

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  41. Gentile architetto,
    sarei grato se potesse rispondere ad un quesito.
    Un po' di "storia"
    1. Sono proprietario di un appartamento nel XIII municipio (ex XVIII) edificato alla fine degli anni '50
    2. Gli unici documenti disponibili sono una serie completa di planimetri dei vari piani della palazzina; niente licenza (a patto che ci fosse) e niente abitabilità/agibilità
    3. Nel 2000 il precedente proprietario prima di vendermi l'appartamento, ha dovuto ri-accatastarlo perché non risultava più (smarrita al catasto)
    4. Acquistato l'appartamento a dicembre 2000, il gennaio successivo abbiamo avviato una DIA (tutto regolarmente presentato e pagato) secondo la legge 662/96 (il DPR 380/2001 non era ancora uscito) per l'abbattimento di due tramezzi (in tutto 4 metri di muro) senza la variazione dei volumi o della consistenza (numero dei vani)
    5. Putroppo il tecnico che mi seguì omise di farmi chiudere la DIA (ricodo vagamente che mi disse che non ce n'era bisogno citando un "ex art. 26") e non presentò la variazione catastale.

    Ora volendo vendere l'appartamento mi trovo senza agibilità (condizione assai "normale" a Roma) e con la catastale difforme dallo stato di fatto.

    Consideri che ho un potenziale acquirente che riconfigurerebbe l'intero appartamento, il mio problema sarebbe quello formale all'atto notarile, per evitare eventuali successive rivalse (seppure l'aquirente sia a conoscenza della situazione)

    Cosa posso fare?
    - Chiusura tardiva della DIA?
    - CILA in sanatoria? (sanzioni?)
    - Ripristino i 4 metri di muro?

    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. in vista della compravendita, mi sembra più limpido presentare una nuova CILA in sanatoria, anche se alcuni municipi accettano la chiusura tardiva delle pratiche (non lo fanno tutti, e non so cosa ne pensano nel suo). Se in effetti le opere autorizzate all'epoca erano minime, potrebbe convenire economicamente anche il ripristino; fermo restando che secondo me la DIA non chiusa è oggi di fatto decaduta.
      più che relativamente ai lavori in sè, mi preoccuperei di capire meglio la situazione autorizzativa, perché benché un immobile ante 67 possa comunque essere venduto, l'abuso sarebbe comuqnue un problema.

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    2. La ringrazio per la risposta. Probabilmente opterò per la CILA, a meno che l'acquirente non sia d'accordo al ripristino, visto che comunque rifarà tutto.
      Per quanto riguarda l'autorizzazione, nel palazzo sono stati appena venduti altri due appartamenti credo senza problemi...per ora.
      L'eventuale autorizzazione (che comunque credo sia stata ottenuta, a suo tempo) potrebbe essere anche stata non richiesta in quanto al momento della costruzione la zona era probabilmente agricola e non urbanizzata (in questo caso esente da obbligo di licenza, giusto?).

      Lei che ne pensa?

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    3. Mi scusi architetto, aggiungo una domanda, siccome sono passati 15 anni e anche il tecnico dell'epoca non ricorda bene gli avvenimenti, la DIA potrebbe anche essere stata chiusa (con raccomandata inviata dal tecnico e ricevuta smarrita/buttata dallo stesso). In questo caso è verificabile presso il municipio avendo il protocollo (anche considerando che il municipio XIII a suo tempo era il XVIII... e conosciamo bene gli archivi pubblici...)

      Grazie

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    4. Si potrebbe provare a fare un accesso agli atti, ma per documenti di 15 anni di età è probabile che l'archivio sia stato esternalizato (leggasi: distrutto). Nell'incertezza, è meglio regolarizzare, ed è meglio fare la CILA, perché se poi fa il ripristino e la DIA era invece tutta regolare, avrebbe ricostituito una situazione di abuso, paradossalmente. Mentre invece la CILA riproduce un punto fermo amministrativo.
      Per quanto riguarda l'altro quesito, la questione è dibattuta. è vero che la legge nazionale, fino al 1967, poneva l'obbligo della licenza solo nelle zone urbanizzate o comunque ricomprese nel piano regolatore, ma è anche vero che il regolamento edilizio di Roma fin dal 1924 per certo richiede l'autorizzazione per le edificazioni "in tutto il territorio del comune" senza distinzione di zona o di destinazione.

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    5. Ancora un'ultima domanda, secondo lei quanto dovrei aspettarmi di pagare per una CILA in sanatoria, visto che si tratta di un solo "errore formale", ossia di non aver chiuso una DIA correttamente aperta e dichiarata?

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    6. il fine lavori tardivo è sanzionato 516 euro, se non hanno aggiornato le somme. La CILA in sanatoria prevede comunque un oblazione di 1.000 euro, oltre ai diritti di segreteria.

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  42. Carissimo Marco,
    il tuo blog è un faro nella nebbia! Grazie!
    Sono alle prese con una Cila in sanatoria per diversa distribuzione spazi interni lavori ultimati nel 98. Per la cila tutto bene, le sanzioni che il committente dovrà pagare sono chiare, mi domando invece cosa succederà con la presentazione del DOCFA. Nel momento in cui presenterò la variazione catastale con possibile variazione di rendita (ancora non so) ci saranno altre sanzioni a cui andrà incontro? e se sì a quanto ammontano?
    purtroppo non riesco a trovare niente di chiaro a riguardo
    Grazie mille per lo splendido servizio che offre

    RispondiElimina
    Risposte
    1. mi pare di averne già parlato nel post specifico sul docfa, comunque non c'è nessun problema: essendo il docfa un adempimento fiscale ed essendo passati più di cinque anni dall'esecuzione delle opere, la procedura non è interessata da nessuna sanzione e quindi si potrà denunciare nel DOCFA l'effettiva data di esecuzione lavori.

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  43. Buonasera architetto. Ho un quesito da porle. Ho da poco acquistato un immobile per il quale nel 2006 sono stati effettuati dei lavori che hanno portato a spostare la cucina in salone (facendolo diventare quindi salone con angolo cottura), la cucina è stata trasformata in cameretta (ha una superficie di circa 11 metri quadri) ed è stata spostata una parete di circa un metro rispetto alla posizione originaria. L'angolo cottura in soggiorno è stato "rinchiuso" da alcune pareti aperte semplicemente da un arco. Nel momento in cui è stato stipulato il rogito la piantina catastale era ed è conforme allo stato di fatto ma non so se i vecchi proprietari (precedenti a chi mi ha venduto la casa) abbiano fatto i lavori in regola, presentando la dia. Attualmente vorrei abbattere i tramezzi che racchiudono la cucina per lasciarla a vista. Se i vecchi proprietari non hanno fatti tutto in regola come devo comportarmi? Devo sanare la vecchia dia e poi fare la cila o posso presentare semplicemente la mia cila? Le specifico che tra la documentazione rilasciata ho una comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria fatta al comune nel 2006 e, nello stesso giorno di questa dichiarazione, è stata fatta anche una denuncia di avvenuta variazione all'agenzia del territorio. Grazie in anticipo per la sua risposta.

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    Risposte
    1. Occorre verificare la legittimità della attuale configurazione ma eventualmente è possibile fare una pratica unica per sanare il pregresso e autorizzare il nuovo.

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  44. Buonasera,
    Sulla planimetria del 1939 di un appartamento (piano primo)di un cliente è rappresentata una scala che scende al piano terreno. Siamo nel centro storico.
    Nell'appartamento non c'è però nessun segno della scala. Esaminando il negozio del piano terreno e la relativa planimetria del 1939 ho accettato che la scala era presente ma sotto è stata murata da una parete e sopra è stato chiuso il solaio.
    Dopo un primo momento di panico ho ripreso le ricerche.
    Per prima cosa nel 1939 i due piani sono rappresentati su due schede catastali diverse e hanno sub distinti.
    Ho poi trovato contratti di locazione indipendenti per il piano terra ed il piano primo dal 1920 al 1944.
    A questo punto ti penso di essere a cavallo. Preparo una relazione e vado al primo municipio per presentare una cila per manutenzione straordinaria avendo in tasca la documentazione per sostenere che il solaio della scala è stato chiuso prima del 1921.
    Al municipio mi "consigliano" comunque di fare una sanatoria così "ripulirei" per sempre l'appartamento ed in futuro potrei far riferimento alla sanatoria come legittimità.
    Premesso che il proprietario sarebbe pure d'accordo, e che io trovo tutto alquanto ingiusto, come dovrei procedere?
    Dovrei fare una scia in sanatoria, allegando i catastali di entrambi i piani ed i contratti di locazione per dimostrare che il solaio è stato chiuso prima del 1921 così evito tra l'altro dic apre il deposito al genio civile. Non c'è rischio che mi chiedano altre carte o che mi dicano che ho fatto un frazionamento (che oggi non potrei fare in quel palazzo). Esiste un altro sistema inattaccabile per sistemare la planimetria del 1939 evitando la sanatoria visto che i contratti di locazione mi dimostrano che la chiusura del solaio è precedente al 1921?

    Grazie mille,

    Filippo

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    1. tra i contratti di locazione e le planimetrie del 1939 secondo me prevalgono queste ultime nella determinazione della legittimità. Gli immobili sono ovviamente rappresentati su sub diversi perché un commerciale ed un abitativo non possono coesistere nello stesso sub, anche se comunicanti. Secondo me comunque non si può parlare di frazionamento perché gli immobili si possono considerare già separati legittimamente (si potrebbe disquisire ulteriormente ma non si arriverebbe quasi a nulla) solo che messi in comunicazione con una scala: a questo punto è giusto fare la sanatoria della chiusura della scala, perché, ammesso che non lo citi espressamente, il contratto di locazione può essere stato fatto con la scala ancora in essere. Con la discrezionalità che c'è nel nostro paese, è impossibile fare pratiche inattaccabili.

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    2. Grazie. A questo punto non posso nemmeno essere sicuro che il solaio è stato chiuso prima del 1921... Cosa importante per evitare il genio civile. In realtà si vede che i pavimenti non sono stati montati nel 2000!!! Ma diventa la mia parola contro quella del tecnico del municipio...quante complicazioni!!!

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  45. Buonasera Arch Campagna avrei un quesito da porle circa una pratica di un cliente.
    Un mio cliente ha avuto un rogito bloccato in quanto in planimetria ė stata rappresentata una scala esterna su un balcone che in realtà non è mai esistita e ovviamente il notaio non ha accettato la conformità.
    Per questa scala era presente nel catasto del 39 ed è stata riportata anche in una cila presentata ora per dei lavori effettuati.
    Le volevo chiedere se esiste la possibilità di risolvere la situazione in tempi brevi oppure di riaprire la cila presentata dal tecnico ad oggi?

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    1. la CILA non è sufficiente per sanare la situazione: occorre effettuare una SCIA se non una DIA in sanatoria (a seconda di che tipo di scala parliamo: se è in muratura, senz'altro DIA; se è una scala in ferro, forse anche SCIA) per sanare l'abusiva rimozione del manufatto. In alternativa, lo si ricostruisce...così anche la CILA non avrà problemi (in realtà potrebbe essere considerata nulla, in quanto presentata su un immobile privo della condizione di legittimità urbanistica).

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  46. Carissimo Marco, ho un cliente che vuole prepararsi a vendere casa a Casal Palocco senza problemi. Lo stato dei luoghi è moderatamente difforme dal progetto depositato con Licenza Edilzia nel 74, nel senso che lui concordò con il costruttore alcune varianti in corso d'opera (un bagno in più, diverse tramezzature) e non ha mai operato modifiche. Inoltre quando hanno accatastato, i costruttori furbacchioni (presumo) hanno fatto dichiarare sala hobby e mansarda come stanze abitabili mentre in progetto erano chiaramente cantina e lavatoio. Quindi nel Docfa dovrò intervenire anche su questo rimodulando il conto dei vani e forse abbassando leggermente la rendita. Il punto è che devo fare una CILA a sanatoria, ma non mi è chiaro cosa dovranno pagare ad oggi: 251,24€ di reversale + 1000€ di sanzione? credevo che la sanzione andasse pagata solo in caso tu venga "pizzicato", non se ti autodenunci. Hai idea di come si regolino al municipio ex XIII? grazie e a presto. Giorgio

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    1. la CILA in sanatoria prevede la sanzione di 1.000 euro, che è la stessa che viene comminata in caso di accertamento.

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  47. Gentile Arch. Campagna,
    un mio cliente ha comprato casa nel 2000 ma la pianta non è conforme e ci vuole una CILA a sanatoria. Il Municipio è il IX (ex XII) e non si trova in città storica. Per caso sa se in questo Municipio viene accettata la CILA a sanatoria con sanzione 1.000 euro + DURC, o pretendono il titolo e la sanzione in vigore nel 2000?
    Speriamo di arrivare ad un allineamento di tutti i municipi sui temi sanzionatori perché non se ne può più, e non si sa mai come giustificare il tutto ai propri clienti che rimangono sempre e giustamente di stucco quando gli si dice "dipende dal Municipio".
    Grazie come sempre per tutto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. i vari municipi sembra si stiano allineando sull'accogliere tutti la CILA indipendentemente dall'anno di realizzazione. in quel municipio sinceramente di recente non mi è capitato di dover fare questa procedura.

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    2. Gentile Arch. Campagna,

      La ringrazio come sempre, ed aggiungo che al municipio IX (ex XII) mi è stato confermata la procedura come descritta da Lei.

      Grazie ancora

      Buona giornata

      Elimina
  48. Gentile Architetto,
    Ho un cliente che dovrebbe fare una CILA per manutenzione straordinaria in un appartamento.
    L'immobile in questione si trova nel I Municipio (ex XVII).
    Vorrei sapere come procedere per presentare la CILA, dal momento che l'appartamento non ha planimetria catastale depositata, e per legittimare la preesistenza ho solamente la licenza edilizia del 1956 e il certificato di abitabilità, ma nessun riferimento grafico, se non una planimetria allegata all'atto d'acquisto.
    La ringrazio

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    Risposte
    1. può fare riferimento all'altro mio post sul come ricercare la documentazione riguardo la legittimità della preesistenza: comunque occorre secondo me fare la visura del progetto correlato a quella licenza edilizia che già avete.

      Elimina
  49. Gentilissimo architetto, ho presentato una pratica cila con un errore e purtroppo me ne sono accorta solo dopo. Nella tavola, la pianta dell'immobile ha una delle finestre indicata come porta-finestra (con la linea al centro per capirci).
    Inoltre, essendo una semplice cila per demolizioni e ricostruzioni interne non sono necessari tutti i prospetti e in nessuna delle sezioni interne riportate è presente quel serramento in prospetto. Pur essendo un errore di distrazione penso possa creare problemi in futuro. Come posso fare per risolvere questo problema? E' necessaria una variante anche per questo semplice errore?

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    Risposte
    1. penso tu possa presentare una integrazione per esatta rappresentazione grafica, senza cioè ripagare gli oneri: accompagna il tutto con una breve relazione dove spieghi l'errore e dove specifichi che NON si tratta di una variante in corso d'opera.

      Elimina
  50. Gentile architetto,
    se due appartamenti confinanti, nel quartiere Prati, appartenenti allo stesso proprietario, sono stati modificati circa nel 1950, tramite spostamento di un tramezzo che ha conferito un paio di stanze da una casa all'altra, quanto si pagherebbe per sanare la cosa?

    Bisogna pagare due sanzioni oppure una sola?

    Ci sono soluzioni per non pagare la sanzione?

    RispondiElimina
  51. Gentile architetto.
    guardando bene le piantine del 1940 mi accorgo anche che probabimente sempre nel 1950 una finestra sulla facciata è stata chiusa con cemento. E' sanabile una cosa del genere? Sta li da 60 anni, e forse andare a toccare il muro esterno adesso potrebbe anche essere pericoloso. sarei in principio contrario a ripristinare la finestra perchè se crolla poi tutto chi se la prende la responsabilità?
    e non saprei neanche quanto potrebbe costare una cosa del genere!
    In questi casi danno la sanatoria oppure obbligano al ripristino?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. al di fuori dell'anello aureliano è più facile sanare modifiche esterne, tipo tamponature di finestre, quindi si, in linea di massima è fattibile. Per quanto riguarda lo spostamento degli ambienti, secondo lo spirito della ultima normativa che ha modificato il TUE andrebbe in CILA, ma alcuni municipi richiedono ancora la SCIA, visto che sullo sblocca italia sono state semplificate solo "fuzioni" e "frazionamenti" e non anche cessioni di vani, sebbene sia un intervento urbanisticamente assimilabile. La sanzione può essere una se si fa un unica pratica, ma il municipio può richiederne due: purtroppo sul punto la legge non è chiara e ciascuno fa come ritiene giusto.

      Elimina
    2. Grazie Architetto,
      ho ancora due domand: se uno volesse lasciare la finestra tamponata, per poi riaprirla successivamente sarebbe fattibile la cosa?

      dalla "cessione di stanze" si può scendere sotto i 45mq oppure no, in nessuna maniera?

      Mi sembra assurdo che si possa costruire una casa nuova da 28mq, mentre se ne prendo due da 70 (totale 140), e ne voglio ricavare una da 100, ed una da 40 non sia consentito.

      Elimina
    3. l'operazione della finestra sarà sempre reversibile, almeno finché i vincoli nella zona rimangono quelli attuali, e sempre fatto salvo il parere della sovrintendenza capitolina (mi pare che buona parte di prati sia inserito nella carta per la qualità). i 45mq sono un limite solo per i frazionamenti, comunque spesso i municipi storcono il naso anche in caso di cessione di superfici, anche se non dovrebbero. i 28mq minimi sono calpestabili effettivi e non lordi.

      Elimina
    4. Gentile architetto, mi scuso ancora ma l'ultima sua frase non mi è chiara:

      dai due appartamenti originali, grazie allo spostamento di un tramezzo, ora i due appartamenti hanno rispettivamente 120 e 40mq lordi (compresi i muri al 50%).

      Mi chiedo se sia sanabile il "frazionamento e fusione" dei due appartamenti, oppure devo riportatrli a 80mq come originariamente.

      O, in alternativa, che modo c'è di far digerire al comune che oggi una delle due case è diventata un monolocale da 40? (ed è così da oltre 60 anni?)
      Grazie

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    5. secondo me è sanabile così ma il municipio potrebbe sollevare questioni sul fatto che il secondo appartamento non arriva a 45mq.

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    6. Gentile architetto,
      grazie per il suo parere.
      La parte deludente della faccenda è che si è sempre alla mercè del tecnico del singolo municipio che interpreta come vuole.

      Se mi assicura che riesce a farmelo sanare prendo un appuntamento presso il suo studio per portare avanti la pratica.

      Quello che mi dispiacerebbe è di fare tutta la procedura, e poi vedersi respinta la domanda....
      E senza certezze sono confuso e combattuto e non so se è meglio restare come ora , o tentare di regolarizzare.

      In concreto, si riesce a trattare con il comune, oppure no?
      E, se nel caso, la sanzione sarebbe di 2500?

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    7. le ripeto che, secondo me, la situazione è sanabile nella situazione in cui sta, perché i 45mq non si riferiscono alla traslazione degli ambienti ma solo ai frazionamenti (a meno che le due unità non furono a suo tempo originate da frazionamento: in questo caso invece i 45mq di limite varrebbero anche nel suo caso), e ritengo che argomentando questa tesi qualunque municipio non potrà opporsi. Sulla differenza tra CILA e SCIA invece in effetti non ci sono basi concrete su cui poter controbattere e quindi se vogliono la SCIA la sanzione sarà di 2.500 euro.

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  52. Buongiorno architetto,
    devo presentare una CILA in sanatoria in quanto un ripostiglio era stato trasformato in un piccolo bagno (lavandino e w.c.).
    Volevo chiederle se è possibile spuntare la caselle h.2 e non scrivere l'imprese in quanto opere di modesta entità [...] lavori eseguiti in prima persona, come poi è stato fatto realmente.

    Le faccio questa domanda in quanto non sono riuscito a trovare una definizione di questi lavori, a logica direi che tutti quelli che richiedono una certificazione in teoria devono essere fatti da una impresa (impianto elettrico, gas, termico..).

    In questo caso però essendo un piccolissimo lavoro penso si possa considerare lavoro di modesta entità, volevo solo sapere qualcosa di più preciso nel caso il tecnico mi facesse storie.

    Grazie
    Enrico

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    1. la realizzazione di un bagno implica un lavoro impiantistico soggetto a dichiarazione di conformità, e quindi secondo me non è possibile dichiarare lavori in economia. l'ho spiegato in un post più recente.

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    2. Grazie,
      scusa avevo cercato nella pagina "modesta entità" e non avevo trovato la risposta.

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  53. Gentile archietetto,il punto che ha sollevato è molto interessante.
    Spostare due stanze da una casa all'altra NON farebbe scattare il limite minimo dei 45mq, che invece si applicherebbe ricavando una casa exnovo da una applicabile.

    Concretamente, questa sua idea ha speranza di essere accolta dal comune, oppure ci potremmo trovare di fronte al tecnico comunale che applica 45 senza discutere?
    Questo è il punto che mi terrorizza!

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    1. la legge non consente al municipio di rifiutare il deposito della domanda: loro devono accoglierla, e poi, semmai, successivamente inibirla. Sull'inibizione si può fare ricorso al TAR. Certo mi rendo conto che sono tempi e costi notevoli, ma in caso di scontro definitivo, questa è l'ultima spiaggia.

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  54. Gentile Architetto,
    ho trovato su internet che discutono di "frazionamento per trasferimento di diritti".
    Sarebbe questa la modalità da usare per trasferire vani da un appartamento ad uno attiguo, NON RICADENDO nel limte dei 45mq?
    Si potrebbe scendere sino a quanto? (giusto per saperlo).

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    1. quella citata è una procedura catastale e non urbanistica, non si confondano le cose.

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    2. Gentile architetto,
      quale sarebbe quindi la procedura urbanistica da adoperare?
      E' da stamattina che leggo forum, e su Roma, trasfeire vani da una casa all'altra con meno di 45mq "lordi", nessuno dice sia fattibile.
      Sono molto confuso, molto.
      Spero che abbia ragione: è la mia unica speranza a questo punto.

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  55. Primo Municipio, ahimè.
    Fuori delle mura aureliane però.
    Leggo su internet che chiedono 45 di superficie CALPESTABILE ( e non lorda), e non conterebbero i sottofinestra, che notoriamente a Prati sono svasati (e quindi si potrebbe recuperare qualcosa).
    Speranze pari a zero?
    Metto l'anima in pace?
    Per curiosità: c'è una qualche delibera del primo municipio consultabile su internet che spiega questa cosa?

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    1. è sufficiente parlarne con i tecnici e sottoporgli la questione, che è squisitamente procedurale: in quel municipio hanno sempre idee molto corrette a mio modesto parere, io penso che ci siano buone speranze.

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  56. Buongiorno Marco.
    Ti rubo solo 1 secondo per un dubbio su una cila a sanatoria. In sostanza per il negozio posto al piano terra di un fabbricato costruito con licenza nel 61 sono state fatte modifiche interne che devo sanare (porte e tramezzi). Per legittimare le presistenze mi son fatta dare dal proprietario (parente del costruttore) il progetto approvato, dal quale emerge, a detta del tecnico del municipio, che mentre lo stato dei luoghi da me disegnato prevede delle spallette a coronamento della vetrina del negozio, sul progetto originale le spallette non ci sono, la vetrina e' piu larga e corre da pilastro a pilastro (strutturalmente mai visto secondo me...) In sostanza per sanarlo vogliono una dia xche cambia il prospetto, con relativo pagamento degli oneri a computo x 3. Ora mi sembra un po assurda la cosa in quanto e' evidente che trattasi di un errore nel disegno del progettista dell'epoca. Inoltre sono emerse altre pln esecutive (non so se mai presentate in comune ma non credo) dove si evidenzia che le spallette esistono e tali disegni sono per altro perfetti al catastale di impianto. come posso uscirne secondo te? posso legittimare le presistenze con l'elaborato di progetto (quello esecutivo conforme) non essendo certo che sia mai stato protocollato in rif alla licenza del 61? trattandosi di un ante 67, possono fare tutte queste sottigliezze? Grazie!!!

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    1. secondo me devi verificare se le eventuali varianti sono state effettivamente depositate ed approvate, facendo un accesso agli atti al dipartimento e vedendo quindi cosa risulta nel fascicolo ufficiale di progetto. In base a quello che troverai lì, ti regoli. Se trovi lo stesso progetto iniziale, dovrai fare come dice il tecnico del municipio: sanatoria per opere di ristrutturazione edilizia abusive, purtroppo non rileva chi e quando le ha fatte.

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    2. bene, Grazie della celere risposta. Sei il mio mito!
      Purtroppo mi confermi ciò che temevo.
      Ora scusami ma un dubbio mi sorge.
      Non e' detto che il tecnico incaricato ogni volta che deve redigere una cila debba per forza ricercare il progetto magari vecchio di 50 anni o andare a fare accesso agli atti (vista anche la tempistica di rilascio incompatibile con i tempi di espletamento incarico). spesso mi e' capitato di presentare un ante operam "presunto" in base al catastale (meglio se di impianto) oppure a qualche elaborato allegato magari ad un atto notorio... io in questo caso ho un catastale di impianto conforme e un elaborato allegato all'atto di acquisto del 63 con una pln conforme (entrambi con le spallette e non la vetrina pilastro - pilastro). volendo forzare la mano non posso partire da quegli elaborati? la piante di progetto dove sussiste l'errore non e' ne timbrata ne protocollata ma e' un semplice pezzo di carta che la proprietà mi ha fornito come "fotocopia di parte del progetto approvato" .
      sono sempre obbligata a verificare le legittimità aspettando mesi per avere il progetto? grazie ancora.

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    3. purtroppo anche io in passato ho asseverato legittimità senza fare indagini approfondite (ti è mai capitato il cliente a cui serve la pratica per ieri?): in teoria non andrebbe mai fatto, perché la responsabilità è solo e soltanto nostra. Comunque nel tuo caso eviterei, perché il problema è palese e commetteresti volontariamente un falso in atto pubblico: verifica il fascicolo di progetto, dammi retta.

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    4. a me capita sempre che la protaica serve per ieri!
      l'ultimo dubbio. il prop dice che non c'e variante ma se il progetto presentato e approvato al numero xxx nel 61, nel 64 si rilascia l'agibilita con numero xxx la concessione che ho in mano e' datata 1965 e non riporta il numero xxx da nessuna parte. la mia idea e' che sia stato presentato e approvato il progetto, iniziata la fabbrica, presentata una variante in corso, l'agibilità nel frattempo rilasciata sul primo progetto ma poi la licenza rilasciata su una variante. e' uno scenario plausibile? altrimenti (a meno che non m'hanno dato una concessione sbagliata!) non vedo come sia possibile che la licenza sia del 65 e l'agibilità del 64 riferita a un progetto del 61.

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    5. no, l'agibilità non poteva essere concessa per costruzioni in corso d'opera. forse il progetto si potrebbe riferire ad un titolo chiesto successivamente per modificare il fabbricato? la data della concessione infatti non può essere successiva a quella dell'agibilità a acui si riferisce.

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    6. ok... no il progetto approvato, a cui fa riferimento l'agibilità rilasciata nel 64 e' stato approvato nel 61. tra di loro fanno "scopa" perché riportano lo stesso n. progetto.
      La licenza datata 65 mi sembra assurda... anche perché non cita alcun estremo riconducibile al progetto del 61 o all'agibilità del 65...

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  57. Gentile Architetto, sono un suo giovane collega e vorrei porre alla sua attenzione il caso di un cliente: ha acquistato un appartamento a Roma sul quale sono stati fatti dei lavori non autorizzati (spostamento di una porta, spostamento della cucina in soggiorno come angolo cottura e trasformazione della vecchia cucina in camera da letto). Al momento della vendita (tramite asta) è stata riscontrata la difformità e si è proceduto al riaccatastamento come esatta rappresentazione grafica, senza in effetti sanare l'irregolarità urbanistica. Fermo restando che l'iter più corretto (mi corregga se sbaglio) sarebbe fare una CILA in sanatoria per poi cominciare i lavori e presentare una seconda CILA per i lavori da effettuare, il mio cliente mi chiedeva se fosse possibile evitare la prima pratica e presentarne una sola in corso d'opera (inizierebbe i lavori e poi mi darebbe l'incarico). Quali sarebbero i miei compiti e l'iter da seguire? E quali, qualora ci fossero, i miei rischi?

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    1. se c'è della documentazione che attesta che l'abuso era preesistente, secondo me presentare una CILA in corso d'opera rappresenta un falso facilmente smascherabile: la CILA in sanatoria secondo me è l'unica via, ma si può fare una pratica unica sia per la sanatoria del pregresso e sia per l'autorizzazione di quello che c'è ancora da fare.

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    2. La ringrazio moltissimo per la risposta. Saprebbe anche dirmi quali sarebbero gli oneri del mio cliente?

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    3. se va in CILA, l'oblazione è fissa ed è 1.000 euro.

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  58. Arch. Buonasera,
    Sto facendo una.pratica di mutuo e il perito che ha effettuato la perizia non ha dichiarato conforme l'appartamento alla planimetria del catasto, in sostanza ho fatto nel 2014 uno spostamento in economia di un tramezzo che divideva il salone dalla cucina ricavando unsoggiorno con angolo cottura e una Stanza per la bambina,mantenendo lo stesso numero di vani e di metriquadri calpestabili.
    Ora come.febbo.comportarmi per sanare la cosa ed avere la planimatria catastale reale e poter così ipotecare casa?
    E a che costi e tempi?
    Grazie mille

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    1. occorre fare una CILA in sanatoria, ammesso che la situazione attuale sia sanabile (la stanza ricavata potrebbe non avere la superficie minima imposta, o il salone potrebbe non avere i prescritti rapporti aeroilluminanti). I tempi sono generalmente brevi, a meno che il tecnico che vorrà nominare non dovrà fare delle ricerche specifiche per poter ricostruire con esattezza lo stato originario legittimo.

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  59. Buongiorno architetto, ho effettuato circa 9 mesi fa dei lavori in casa( rifacimento di un bagno e realizzazione di uno nuovo nella camera padronale). Purtroppo la ditta che mi ha eseguito i lavori mi ha creato non pochi problemi e non mi ha emesso fattura perchè sollevata dall' incarico quando mi sono accorto dei misfatti. Ho terminato da solo i lavori e con spese extra preventivo. Come posso sanare la mia posizione e regolarizzare quanto realizzato?grazie

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    1. da un punto di vista prettamente edilizio, le opere si possono sanare in CILA. Rimane però aperto il problema delle certificazioni impiantistiche: se gli impianti sono stati lasciati a metà dalla precedente impresa, bisognerà nominare una nuova impresa che verifichi ed eventualmente modifichi i lavori fatti ed emetta quindi alla fine una certificazione ex novo.

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    2. La ringrazio per la risposta. Mi chiedo a questo punto quale azienda si faccia carico di una tale responsabilità per lavori svolti da altri. Posso in qualche modo rivalermi nei confronti della vecchia società?

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    3. immagino di si, ma occorre interpellare un legale ed un tecnico.

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  60. Buongiorno Marco, devo presentare una sanatoria per diversa distribuzione degli spazi interni, effettuata nel 2002, per un immobile sito in prati I municipio ex XVII. Il tecnico mi ha detto di presentare una CILA a sanatoria. Predisponendo la reversale online mi è venuto il dubbio che non sia cila a sanatoria ma Scia per accertamento di conformità quindi 2.000 e di sanzione anzichè 1000. cosa ne pensi? grazie mille

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    1. se è CILA sono 1.000 euro, non possono essere 2.000.

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    2. ti ringrazio. avendo parlato con il tecnico più di un mese fa, ho paura di ricordare male, essendo in centro storico ora la diversa distribuzione interna si sana solo con CILA?la Scia per accertamento di conformità in questo caso non c'entra? Sto facendo confusione con tutte le delibere comunali, le leggi regionali, nazionali, ecc.... in più in primo municipio con il tupassi non trovo un appuntamento a breve ed il tecnico stesso mi aveva consigliato di andare direttamente al protocollo una volta preparata tutta la documentazione...grazie ancora

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    3. da quando è stata introdotta la sanzione specifica per la CILA in sanatoria direttamente nel DPR è scomparsa l'incertezza che c'era prima.

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  61. Buonasera, innanzitutto aggiungo i miei complimenti alla lunga lista già esistente: il suo lavoro di continuo aggiornamento del blog e la fondatezza delle sue considerazioni sono per noi tecnici un importantissimo elemento di confronto!
    Oggi mi trovo a chiederle un consiglio riguardo la presentazione di una fine lavori tardiva.
    Siamo a Roma nel rione Borgo del I Municipio (ahimè!) e verifico la conformità urbanistica di un appartamento, propedeutica alla presentazione di una cila. Nel 1999 fu presentata una DIA di cui abbiamo domanda elaborati protocollo ma nessuna fine lavori, nonostante le diverse richieste di accesso agli atti. Dopo diversi colloqui con l'ufficio tecnico abbiamo concordato la presentazione di una fine lavori tardiva, anche perché l'immobile venne regolarmente accatastato e il collaudo verrebbe sottoscritto dall'allora direttore dei lavori.
    Il problema è nella figura del committente, mi spiego meglio: nel 1999 l'intero fabbricato è stato oggetto di una conversione totale legittimata da licenza edilizia ad opera di un unico proprietario che possedeva il tutto. Subito dopo, per apportare delle variazioni interne, qualche spostamento di tramezzi..., fu presentata questa DIA sempre a nome del singolo proprietario e riguardante tutti i singoli appartamenti del fabbricato.
    oggi la fine lavori tardiva può interessare un unico appartamento ed essere presentata dal mio cliente, che pagherò la dovuta sanzione?
    oppure il DL deve collaudare tutte le opere della DIA (tutti gli appartamenti) e la dichiarazione del mio è comunque relativa solo al suo appartamento?
    Mi scuso per il lungo post e la ringrazio anticipatamente. Tanja

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    1. se la DIA ha riguardato l'intero fabbricato, il collaudo non può che riguardare sempre lo stesso oggetto del titolo edilizio: non si può infatti collaudare una qualunque istanza in modo parziale, da come la vedo io. Forse potrebbe essere il caso di fare una CILA in sanatoria solo per l'appartamento, ma certo spendendo di più: proverei a reinterpellare il tecnico su questa questione nello specifico.

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    2. Si certo, il collaudo è sicuramente riferito all'intera pratica, così come l'accatastamento.
      La dichiarazione di fine lavori invece, a nome del committente, potrebbe forse essere presentata dal mio cliente, con la giustificazione che l'allora proprietario ha venduto.
      La pratica eventualmente da presentare in sanatoria non sarebbe una cila poiché tra gli interventi si hanno aperture su vani portanti e modifica di una scala interna in c.a.... quindi pratica al genio in accertamento con tutto ciò che compete!
      Cmq ho preso appuntamento in municipio, posterò eventuali aggiornamenti.
      Grazie e buona domenica.

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  62. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  63. Buongiorno Marco.
    Ormai e' un vizio.. quando ho qualche dubbio spulcio sul tuo formum e trovo sempre la risposta.
    Volevo chiederti la legittimità di un intervento che sto per fare.
    Si tratta di una cila a sanatoria.
    in ante operam (desunto dal cat. di impianto) erano presenti 2 camere. una da 16 mq e una da 12. (il fabbr. e' del 1962)
    il committente ha allargato il salone riducendo l'area della camera da 16 mq, portandola a poco piu' di 10.
    ora la situazione vede entrambe le camere inferiori a 14 mq. (una da 12 e una da 10).
    Per una poco male perche >9 ma per l'altra sono comunque in difetto se non arrivo a 14 mq? perché come ho letto ampiamente nei tuoi post, l'obbligo non e' scritto palesemente (ha uno splendido salone di 20 mq) ma alcuni mun. tendono a fare storie.
    Ora se io assevero che l'intervento per quanto abusivo e' conforme alle normative ed ai regolamenti, pur con 2 camere da letto dove nessuna arriva a 14 mq, assevero il falso?
    Grazie.

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    1. secondo me no, non asseveri il falso, appunto perché la prescrizione in realtà non è scritta da nessuna parte.

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    2. ok.. ultimo consiglio.. in questi casi secondo te e' meglio scrivere sul disegno indicazioni chiare relativamente alle superfici (mq, rai, etc..) rischiando contestazioni oppure indicare solamente l'indicazione degli ambienti?

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    3. è sempre meglio specificare tutto, comunque ovviamente le pratiche vanno calate un po nel caso di specie volta per volta.

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  64. Buonasera architetto,
    volevo sottoporre un caso relativo ad una cila in sanatoria che dovrei fare a Roma. Municipio ex XVII (che aimè si è spostato al I e quindi con tutte le derivanti delle prenotazioni on line!). Il proprietario deve fare a breve il rogito e il notaio ha individuato delle difformità rispetto alla pianta catastale depositata al catasto e quindi mi ha chiesto di fare una cila in sanatoria. Ho iniziato a recuperare la documentazione e dalla planimetria d'impianto del '40 appare un'appendice dell'appartamento adiacente che prima non faceva parte del mio appartamento ma adesso si. Inoltre nel 2004 è stato fatto un condono per cambio di destinazione d'uso da A3 ad A10 che però non è stato ancora rilasciato, nel quale, a detta del proprietario, tra i documenti del condono non c'è alcun elaborato grafico depositato, ma solo un accatastamento fatto in contemporanea in cui l'appendice rientra nel nostro appartamento. Ora la mia domanda è questa: a quale planimetria mi devo attenere come ante operam? a quella del '40 o a quella catastale del condono? E soprattutto se mi devo rifare a quella del '40 e c'è il condono in atto devo trattare il mio immobile come A10 o A3? Perché se lo devo trattare come A10 oltre a una regolarizzazione muraria dovrei incappare anche in un cambio di destinazione d'uso (come leggevo in altri posto!)e quindi la Cila in sanatoria non è sufficiente. Grazie per l'aiuto

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  65. Buonasera MArco!
    mi trovo a dover allineare catastalmente ( e tendenzialmente a livello urbanistico) opere di MS eseguite nella primavera 1999. Ora la proprietà in prima istanza mi dice di aver presentato una DIA ma dall'analisi dei documenti vedo che si tratta di una dichiarazione asseverata ai sensi dell'art 26 della 47/85 dove il tecnico dichiarava opere quali sost. pavimenti, infissi, impianti, vernici) per l'appartamento senza l'aggiunta di elaborati grafici.
    La domanda ora e':
    Tali opere (MS) all'epoca potevano essere fatte con tale dichiarazione o erano gia soggette a DIA ( e relativi elaborati grafici) ?
    Se si, e' plausibile far passare una MS (demolizione tramezzi e diversa distribuzione) con una rel asseverata che richiama l'art 26 senza elaborati grafici esplicativi dove si parla di sole opere di pavimentazione, infissi, impianti e vernici?
    a livello urbanistico posso ritenere giustificate le modifiche interne fatte con quel titolo?
    Grazie!!!!

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    1. nel 1999 esisteva già la DIA, quindi tendenzialmente l'art. 26 doveva considerarsi già superato, ma sinceramente non sono molto ferrato nella esatta ricostruzione normativa di quel periodo: dovresti studiare la situazione cercando di fotografare la validità dei titoli edilizi in quel momento. Comunue, nell'art. 26 se non sono allegati i grafici e se sono descritte solo opere di MO, non penso ti possa essere utile come legittimità, quindi io andrei comunque in accertamento di conformità.

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  66. Grazie! Ma perche' un accertamento? Non basta una cila a sanatoria? Se si quanto paga di sanzione essendo citta' storica ( pur non essendo centro...)

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    1. l'accertamento di conformità è la procedura, poi il titolo da richiedere è in funzione delle opere effettivamente svolte: se sono di competenza della CILA, si depositerà una CILA.

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    2. Ok! La sanzione e' sempre 1000€ a prescindere dalla zona di prg giusto?

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    3. così abbiamo interpretato tutti.

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    4. Buonasera, mi unisco alla conversazione. Quindi sembra assodato che in città storica la sanzione è sempre 1.000? Devo procedere ad una cila in sanatoria nel Municipio III (ex IV)... vi aggiorno

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    5. sempre 1.000: la norma nazionale per ora sembra prevalere.

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  67. Ciao Marco,
    ho letto il tuo interessante articolo ma sono ancora confusa su una questione..
    la sanzione da pagare in caso di CILA in sanatoria, è 1000 + 258 + diritti di segreteria per lavori fatti prima del 2010, e solamente 258 + diritti di segreteria per lavori post 2010 (allegando il DURC)..?
    In Municipio mi hanno detto che la sanzione da 1000€ va pagata in ogni caso, ma forse andando con le carte in mano si riesce ad ottenere un parere differente..!
    Inoltre, se manca il certificato di conformità degli impianti (si parla di un nuovo bagno), si può richiedere ora,a lavori ultimati, chiedendo ad un'altra ditta di verificare il tutto?
    Grazie mille,
    Laura

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    1. 1.000 euro + diritti di segreteria. i 258 non esistono più, sono stati aumentati a 1.000 qualche anno fa.

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    2. grazie mille! quindi il discorso della differenza tra lavori pre e post 2010 ora incide solo sulla presenza del DURC..

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  68. Salve architetto,
    le volevo chiedere un parere su come muovermi per un intervento che riguarda un autorimessa coperta di cui sono proprietaria di un posto auto. Nella autorimessa tutti i condomini (tranne me e un mio vicino) hanno trasformato il posto auto in box a quanto pare senza fare nessuna richiesta, e a tal proposito è stato proposto di fare una un'unica pratica in sanatoria per regolarizzare la situazione; la mia domanda è, mi conviene unirmi al resto dei condomini e chiudere senza autorizzazione e poi chiedere la sanatoria, oppure fare una pratica indipendente?in quale caso i costi sarebbero più bassi?il municipio è il quarto.
    La ringrazio per il suo tempo e la cortesia
    Maria

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    1. dipende da come al municipio vogliono che sia impostata la pratica: se accettano una sanatoria forfetaria per tutte le modifiche, le converrebbe unirsi; se invece vogliono una sanzione per ogni unità immobiliare (come dovrebbero richiedere) allora deve valutare la convenienza. è anche vero che la parcella del tecnico nel primo caso sarebbe spalmata su tutti i partecipanti; nel secondo caso invece la pagherebbe lei per l'intero.

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  69. salve architetto, innanzi tutto complimenti per il blog e per la chiarezza.
    Io e mio marito stiamo comprando una casa da 2 vecchietti che l'hanno a loro volta comprata dall'INPS nel dicembre 2003. La piantina catastale corrisponde al vero. Nell'atto di compravendita, risalente appunto al dicembre 2003, non risulta alcuna variazione.
    In seguito alle visure catastali si è invece venuti a conoscenza di una variazione (che dal confronto con la piantina del 1971 risulta essere l'aggiunta di una finestra) dichiarata come antecedente rispetto alla vendita. lei crede che sia possibile che l'Inps non abbia presentato domanda di sanatoria prima di vendere? e ad ogni modo, ha idea di quale possa essere l'ufficio competente a verificare l'esistenza di una pratica di cila? grazie, chiara

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    1. bisognerebbe anzitutto ottenere copia del progetto originario di costruzione e verificare e confrontare lo stato di fatto con quello. Comunque, la CILA esiste solo da pochi anni: per cose prima del 2010 si presentava solo la DIA, per opere ante 98 c'era solo art. 26 e licenza edilizia; ante 1985 c'era solo e soltanto la licenza edilizia, per qualunque tipo di opera anche la più semplice.

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  70. Buonasera Architetto,
    innanzitutto complimenti per quanto riguarda le risposte puntuali relative ai vari quesiti che Le vengono posti.
    Il mio rigurada un appartamento che siamo in procinto di vendere per il quale occorre presentare una cila in sanatoria in quanto nel 2007 sono stati effettuati dei lavori abusivi quali abbattimento di un tramezzo, apertura di una porta e chiusura di un'altra.
    Ebbene in questo momento ci è stato detto che tra la documentazione da presentare al Comune di Brindisi (oltre al pagamento della sanzione di circa € 1.000,00) occorre anche la ricevuta del trasporto e conferimento del materiale di risulta della demolizione.
    Ebbene noi non abbiamo tale ricevuta in quanto della questione si è occupato il titolare dell'impresa deceduto un anno fa.
    E' possibile che non ci sia altra possibilità.
    La ringrazio anticipatamente e Le auguro buona serata.
    Cosima Nigro

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.