venerdì 29 maggio 2015

evoluzione dei regolamenti edilizi di Roma Capitale fino al 1934

Spesso è importante, quando si interviene sull'esistente, conoscere quali erano le regole in vigore al momento in cui l'immobile è stato edificato o modificato: ciò serve sostanzialmente a poter dimostrare che lo stato dei luoghi, anche se non rispetta le normative attuali, rimane legittimo proprio in virtù del fatto che rispetta le regole in vigore al tempo della costruzione. In questo post vorrei ricostruire l'evoluzione dei regolamenti edilizi di Roma, almeno fino al 1934.
il post parla di verifica fino al 1934 ma successivamente ho aggiunto un paragrafo che arriva a coprire fino al 1949.
I documenti utilizzati per redigere questo post sono stati tutti reperiti presso la biblioteca Romana conservata presso l'Archivio Capitolino, dove sono reperibili e consultabili da chiunque.
La lettura dei documenti pone l'accento su quegli aspetti che oggi possono avere rilevanza, come per esempio l'evoluzione delle norme sull'interno delle costruzioni per avere strumenti per capire se un dato ambiente con certe caratteristiche era legittimo all'epoca della sua realizzazione. Ciò può essere utile in caso di intervento su immobili preesistenti per ottenere una sorta di legittimità ex post anche in violazione dell'attuale regolamento edilizio (esempio tipico: un ambiente con una finestra sottodimensionata: vedremo che è da un preciso anno che viene introdotto il rapporto minimo aeroilluminante, dunque se si dimostra che l'edificio era preesistente a quella data può essere ritenuto legittimo che quell'ambiente sia sottodimensionato; anche perché in centro storico non è possibile allargare le finestre per raggiungere i rapporti prescritti oggi).

1864 - in quest'anno a Roma c'era ancora il Papa Re: viene pubblicato in quest'anno il nuovo regolamento edilizio, il quale, rispetto a quelli più recenti, è assai generico su molti aspetti. è comunque già specificato che le nuove costruzioni e le modifiche degli edifici esistenti devono essere approvate dalla "magistratura" comunale dietro presentazione di regolare richiesta di licenza con allegati elaborati grafici. Ciò a specificare che anche per immobili di quegli anni occorreva possedere un titolo abilitativo.
Per quanto riguarda gli ambienti interni, ci si limita ad obbligare alla dotazione di un bagno per ciascun appartamento.
il regolamento non ha validità "oltre le porte della città" (Roma al censimento del 1871 contò 212 mila abitanti, meno di un decimo rispetto ad oggi, e si sviluppava quasi per intero all'interno dell'anello aureliano).

1866 - siamo ancora in età papalina; viene pubblicato un regolamento specifico per la regolamentazione dell'altezza degli edifici e della dimensione dei cortili. in funzione della larghezza stradale viene imposta una altezza massima dei fabbricati (14mt per strade inferiori ai 6mt; 16 da 6 a 7 metri; 18 dai 7 agli 8 metri; 20 dagli 8 ai 9 metri; 22 dai 9 ai 10 metri; 25 oltre i 10 mt). Per i cortili interni vi è una dimensione minima di metri 5 per il lato minore. Viene introdotto un divieto di sopraelevazione negli edifici che "meritano di essere conservati nella loro integrità alla Storia dell'arte", ma non viene specificato nulla di più (probabilmente la commissione valutatrice aveva anche il compito implicito di valutare l'importanza storica di un fabbricato).

1872 - siamo passati in era sabauda; il regolamento acquista validità "per tre chilometri oltre le porte della città". Si conferma che, entro questa area, ogni edificazione ed ogni modifica all'esistente deve essere autorizzata dalla giunta municipale. Viene introdotto l'obbligo di ottenere il permesso per l'abitabilità delle nuove costruzioni. Si introduce anche l'obbligo relativo al fatto che le domande di concessione devono essere controfirmate da un tecnico ("architetto patentato") che agirà in qualità di direttore dei lavori, oltre che come progettista. 

Finora non vi sono norme relative all'interno delle costruzioni - se non l'obbligo della latrina -, non si specificano rapporti aeroilluminanti, non ci sono altezze minime per gli ambienti abitabili (non ho notizia se all'epoca erano in vigore normative di livello nazionale che imponevano tali limiti).

1881 - è sostanzialmente un documento finalizzato alla regolamentazione dei ponteggi: non introduce nulla di nuovo da un punto di vista urbanistico.

1886 - il regolamento edilizio viene completamente riscritto. L'altezza dei fronti stradali non può superare una volta e mezza la larghezza viaria; vengono date ulteriori disposizioni che è inutile citare. Si cominciano ad intravedere delle norme più specifiche sugli ambienti: si introduce l'obbligo, rimasto tuttora, relativo al fatto che i piani terreni destinati ad abitazione devono essere sopraelevati di almeno un metro dal terreno circostante, e che debbano sovrastare locali arieggiati (e non terrapieni). Viene imposto l'obbligo di avere un camino per ogni ambiente, anche non abitativo, in cui si faccia uso di fiamma libera.

1912 - In quest'anno viene emanato un regolamento edilizio che ha una serie di norme che sono simili, se non del tutto uguali, a quelle attualmente in vigore. 
Anzitutto nella prima parte del regolamento vengono ulteriormente aggiornate le norme per il calcolo delle altezze dei fabbricati, ma viene per la prima volta divisa la città in due settori: quello della città più interna (sostanzialmente l'attuale centro storico ed il Flaminio) e quella della città esterna, dove ci sono regole diverse per le altezze. Per i cortili appare una norma simile a quella attuale: l'area libera deve essere pari ad almeno 1/5 della somma delle superfici dei muri che la delimitano, con normale minima pari a 2/3 dell'altezza del muro visto. Su cortili con tali caratteristiche possono affacciare gli ambienti principali. Si normano anche le chiostrine, che dovranno avere un area minima di 1/25 della somma dei muri perimetrali e con normale minima di 2,50mt, ma non potranno affacciarvi altri ambienti se non vani scale, bagni, corridoi, esclusi sempre ambienti abitabili, cucine ma anche forni, stalle o officine che emettano esalazioni nocive.
Sono introdotte in questo regolamento anche delle norme sulle altezze degli ambienti: le botteghe al piano terra devono essere alte almeno 4 metri, mentre per tutti i piani abitabili l'altezza minima è di tre metri, anche se "per ragioni estetiche" il numero dei piani di altezza minima non potrà superare la metà del numero totale dei piani. In pratica correva l'obbligo che almeno metà dei piani abitabili avessero altezze superiori ai tre metri. Nessun locale adibito ad abitazione non può avere cubatura inferiore a 25mc.
Si parla anche di sottotetti abitabili, la cui altezza non può essere inferiore a due metri, ed è prescritta la presenza di un controsoffitto (per questioni termiche, immagino).
I locali interrati possono essere adibiti a cucine, lavatoi, magazzini e simili e devono essere fuori terra per almeno 1/4 rispetto al piano strada esterno, con obbligo di intercapedini fognate o comunque di materiale isolante contro l'umidità.
Si normano anche i sottosuoli ad uso abitazione, norma che è rimasta poi invariata fino ad ora: altezza minima di tre metri e quota di interramento non superiore ad 1/2 dell'altezza; obbligo di intercapedini fognate e di vespaio di sottopavimentazione. Le abitazioni in sottosuolo non possono affacciare su strade con larghezza inferiore a 10 metri.
viene introdotta in questo regolamento la norma sul rapporto minimo aeroilluminante, prima assente nei regolamenti: viene stabilito un minimo di 1/10 come rapporto tra superficie della finestra e superficie calpestabile dell'ambiente, con la dimensione minima della finestra di 1mq. Viene introdotta anche una successiva norma sibillina secondo la quale il rapporto può essere abbassato ad 1/15 in caso in cui le finestre non abbiano occlusioni esterne.
Il vano dove è ospitato il vaso deve essere necessariamente finestrato, e gli appartamenti in genere devono essere forniti di acqua corrente e di camini.

1924 - vengono sostanzialmente ritoccate alcune norme del regolamento precedente. Riepilogo quelle che possono tornare maggiormente utili: le chiostrine devono rispettare ora il rapporto di 1/18 tra porzione aperta e pareti occludenti, sempre con normale minima di 2,5mt e sempre con divieto di affaccio di locali abitabili. Si introduce l'obbligo di una apertura permanente al piano strada per la ventilazione continua. Per i cortili invece le norme non cambiano.
Per le altezze degli ambienti, rimangono valide le norme precedenti ma si introduce l'obbligo di fare metà piani a tre metri (come prima) e l'altra metà almeno a 330 cm.
Per i sottotetti, si introduce la specifica che l'altezza media deve essere di tre metri; prima non c'era indicazione chiara.
Si introduce l'obbligo di dover areare i corridoi con una finestra quando abbiano lunghezza superiore a 8 metri. Rimangono invariati i rapporti aeroilluminanti.
Si rafforza il concetto, già presente nel regolamento del 1912, che nell'intevenire sulle costruzioni esistenti si devono rispettare le norme del nuovo regolamento.

1934 - si arriva alla versione del regolamento che, salvo aggiustaggi localizzati, arriverà fino ai giorni nostri. Nel 1934 i rapporti aeroilluminanti degli ambienti sono ancora quelli del regolamento del 1912 (quindi 1/10 ed 1/15). Il nuovo regolamento stabilisce in modo chiaro le regole per distinguere e classificare i pozzi di luce, le chiostrine, i cortili secondari ed i cortili.

1949 - [paragrafo aggiunto il 14 sett 2017] - dopo essere entrato in possesso di una copia della versione del regolamento edilizio aggiornato al 1949, posso aggiungere questo paragrafo. Le differenze più rimarchevoli rispetto all'attuale versione del regolamento edilizio da me individuate sono le seguenti: art. 39 - i locali commerciali possono essere alti 3,20, invece dei 4,00 metri della versione originale e invece dei 3,00 metri di oggi, ma viene distinto il caso delle botteghe (3,20 metri) dai laboratori artigiani e pubblici esercizi, che mantengono il limite dei 4,00 metri. già compare qui l'obbligo dei RAI pari ad 1/8 e finestra a riscontro oltre i 7 metri di profondità. art. 40: contrariamente a quanto viene imposto per i locali commerciali, per le abitazioni i RAI sono ancora di 1/10 come nella originaria stesura, e tali rimarranno presumibilmente fino al 1975. possiamo pertanto intanto affermare che fino al 1949 i RAI per le abitazioni dovevano essere 1/10 e non di più. è presente una previsione differenziata per l'altezza minima che permarrà nel regolamento almeno fino alla fine degli anni '70: i primi quattro piani abitabili devono avere altezza utile interna di metri 3,00 e dal quinto piano in poi può essere ridotta a 2,80, quando la normale libera è di almeno 16 metri. I bagni con vaso ("latrine") devono essere per forza con finestra di almeno 0,50mq. Per le cucine invece il dato è uguale ad oggi: 15mc minimi e finestra di almeno 1,5mq. art. 42: contiene una norma oggi abrogata: i corridoi, se con lunghezza maggiore di 8 metri, devono avere una finestra per aerazione di almeno 1,15mq. Ancora non esistono regole per la dimensione minima degli ambienti abitabili. ometto altre differenze.

Purtroppo è difficile ricostruire la storia evolutiva di questo documento dopo il 1934 perché gli interventi di modifica diventano puntuali e frammentati (al posto delle complete riscritture che venivano fatte precedentemente), e la relativa documentazione si trova in archivi che cominciano a contenere una tale moltitudine di atti da rendere difficoltosa la ricerca. In ogni caso sull'attuale regolamento si trovano, in calce, una serie di note con il richiamo al provvedimento che ha effettuato la variazione, con la relativa data. Si può dire con certezza che è nel 1975 che vengono imposti i rapporti aeroilluminanti attuali (1/8 della superficie, senza distinzione tra eventuali finestre con o senza occlusioni esterne) e il rapporto minimo del fattore medio di luce diurna (2%) in conseguenza della pubblicazione del decreto sanità. Anche le dimensioni minime dei singoli ambienti dovrebbero essere state introdotte in quest'anno: difatti molti appartamenti degli anni '60 per esempio prevedevano la camera della servitù in ambienti decisamente sottodimensionati. Meno determinato è il momento in cui cambiano le altezze minime interne dei locali da abitazione e non: attualmente il minimo è 270cm indistintamente per tutti i piani, ma fino agli anni '70 - e non so da quando - vi era l'obbligo di realizzare almeno la prima metà dei piani abitabili con altezza minima di 300cm; i successivi poi potevano essere da 280cm (vedi paragrafo sul regolamento del 1949, aggiunto più di recente).

Voci di corridoio dicono che è in lavorazione il nuovo regolamento edilizio, e che non sarà una modifica puntuale dell'esistente ma sarà una completa riscrittura.

25 commenti:

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  2. Ottimo excursus, come sempre.
    Sarebbe inoltre interessante capire meglio da quando esattamente è necessaria la licenza edilizia per costruire un fabbricato nelle diverse zone del territorio comunale. Sappiano tutti infatti che gli uffici tecnici di Roma Capitale, considerano legittimi i fabbricati realizzati prima del 1934 anche se privi di licenza, "accontentandosi" come prova, della planimetria di primo impianto del 1939. Però hai appena evidenziato che, per lo meno nelle zone centrali della città, una sorta di autorizzazione edilizia fosse già necessaria a partire dalla fine dell'800. Come mai allora gli uffici tecnici richiedono la licenza edilizia solo per gli immobili successivi il 1934? Ed inoltre, siamo sicuri che dal 1934 in poi la licenza fosse necessaria su TUTTO il territorio comunale? Ad esempio, un casale realizzato negli anni '50 in agro romano (ben oltre l'attuale GRA per capirci), avrebbe dovuto avere la licenza edilizia?
    Sono curioso di leggere la tua risposta e conoscere la tua opinione in merito, e ti ringrazio in anticipo.
    Saluti, Marco Crisciotti.

    P.S.: per quanto riguarda le sempre esigue dimensioni delle stanze delle domestiche, ho verificato più volte che esse venivano indicate negli elaborati di progetto come "antibagno" (avendo in effetti quasi sempre il locale WC al loro interno), aggirando così la norma sulla superficie minima delle camere abitabili!

    Di nuovo, Marco.

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    1. dunque la trattazione di questa domanda meriterebbe un altro post, che in effetti è proprio in bozza forse da troppo tempo. il piano regolatore di Roma del 1932 riguardava anche lui solo una parte della città, quella più vicina al centro storico, lasciando intuire che oltre quei confini non ci fosse regolamentazione, ed in effetti si può intendere proprio così. Nel 1934 fu fatta una prima legge urbanistica, prima di quella del 1942, che però non so perché viene praticamente ignorata. Il piano del 1932 rimase in vigore fino al 1964, ma in questo lasso di tempo fu implementato con una serie di piani di lottizzazione che piano piano presero quasi l'intero territorio comunale, ma comunque non tutto. La legge urbanistica del 1942 comunque, nella sua stesura iniziale, prevedeva che la licenza fosse obbligatoria "nelle zone urbanizzate o in quelle perimetrate nei PRG" e solo nel 1967, con la 765, la legge verrà modificata nella forma attuale secondo cui la licenza è obbligatoria su tutto il territorio comunale, anche in assenza di piano regolatore. Dunque anche qui, in pratica, fino al 1964, nelle zone esterne al prg, teoricamente sarebbero considerabili non abusivi gli immobili realizzati al di fuori di tali ambiti pianificati, ammesso che sia possibile certificare questa cosa.
      per quanto riguarda le planimetrie del 1939, secondo me è una sorta di "argine" temporale: consideriamo infatti che i progetti dell'800 potrebbero verosimilmente essere andati perduti visti tutti gli eventi sia bellici sia no che ci sono stati nel frattempo. Comunque, se si trova un progetto ante 1939, quello può far fede più del catastale stesso.

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    2. buongiorno a entrambi.
      vorrei aggiungere una cosa sulla questione della legittimità dei manufatti ante 1934/1939, e in particolare quelli che si collocano tra la fine dell'800 e l'inizio del '900.
      in febbraio ho avuto la fortuna di prendere visione degli elaborati grafici interni alla relazione del PRG di Roma del 1908/1909, prima di allora conoscevo di vista solo la tavola generale. documenti senza dubbio meritevoli anche sotto il profilo artistico.
      Nella relazione ci sono le tavole che sono fatte ovviamente su base cartografica e rappresentano i tessuti pianificati e quelli esistenti all’epoca.
      Ovviamente, siccome quasi sempre si ha a che fare con fabbricati su più livelli, alla cartografia del PRG bisognerebbe affiancare almeno la foto aerea, perché comunque è chiaro che dalla cartografia di PRG si vede solo l’impronta a terra.
      Premesso che come prova di legittimità “il progetto approvato” è superiore a tutto, secondo me anche questo tipo di documentazione può essere utile da sottoporre al comune. Per lo meno nei casi in cui è messa in dubbio la totalità del fabbricato. Forse questa casistica non è poi molto diffusa…comunque che ne pensate?
      Per quanto riguarda il catastale recentemente ho avuto modo di constatare che non sono sempre infallibili, perché mi sono imbattuto in un accertamento fatto dopo il 1940 e quindi inutile.

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    3. Intanto grazie per la risposta (i cui contenuti sono assolutamente condivisibili) e... si hai ragione: la trattazione meriterebbe un post dedicato. Sarebbe anche interessante riuscire in qualche modo a censire i diversi piani particolareggiati approvati fino all'adozione del PRG degli anni '60, e collocarli temporalmente, in modo da sapere da quale anno in ogni diversa zona era necessaria la licenza. Mi rendo conto che sarebbe un lavorone non da poco...

      Grazie ancora e saluti.

      P.S.: della storia delle camerette delle domestiche, che mi dici? La mia "versione" ti convince?

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    4. In realtà appunto c'è stata un epoca in cui gli ambienti non avevano una superficie minima (sebbene nei regolamenti edilizi, come ho scritto nel post, già da tempi non sospetti vigeva la norma che gli ambienti abitabili non dovessero avere meno di 25mc) e quindi si è abbondato di tali soluzioni. Anche quella del dichiararlo antibagno o zona lavanderia era una soluzione, poco elegante, magari, ma efficace.

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    5. salvo il fatto che sempre di abuso si tratta.

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  4. Gentile Architetto, sono un collega.
    Mi trovo nella situazione in cui, nell'ambito di una ristrutturazione di civile abitazione, la stanza padronale risulta accatastata senza rispettare gli attuali rapporti aeroilluminanti.
    Nello specifico la finestra di questo ambiente rispetta la vecchia prescrizione di 1/10, essendo la suerficie finestrata pari a 1/9 esatto della superficie in pianta.
    Il progetto vorrebbe mantenere intatta la superficie di questa camera, e non avendo intenzione di ampliare la superficie della finestra vorrei un suo parere in merito.
    E' possibile presentare la scia mantenendo le condizioni attuali? Se si, come? La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.

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    1. bisogna verificare se l'attuale configurazione planimetria è legittimata (con progetto o con catastale 1939), se lo è, non ci sono motivi ostativi ad indicare in pratica edilizia il mantenimento di quell'ambiente alle esatte e precise consistenze di progetto.

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  5. Buongiorno,
    anche io sono una collega che passa molto tempo ad effettuare le ricerche per le verifiche delle legittimità. Ho letto con interesse il post e vorrei chiedere dove si possono avere copie dei regolamenti che Lei cita ante 1934...sarebbe bene averne tutti una copia per sentirci meno ignoranti di fronte al tecnico di zona di turno quando cita le fanta-circolari-interne come se noi avessimo chissà quale colpa per non essere nati nel 1908 e non saperle...grazie se può aiutarci e buon lavoro

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    1. si trovano sparsi per le biblioteche romane: online c'è un modulo di ricerca per vedere dove sono collocati.

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  6. Ciao Marco, per quanto riguarda il recupero del sottotetto, leggendo sul blog e in giro su internet ho capito che qui nel lazio il minimo di altezza media per il recupero ai fini abitativi è 190cm. ME lo puoi confermare? Grazie

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    1. la legge 13/09 così prevede: sempre meglio leggere direttamente il testo normativo piuttosto che i post in giro, anche perché la legge è stata aggiornata un paio di volte ed all'inizio il limite era diverso.

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    2. Si ma cercando qua e là non ho trovato proprio la dicitura, però se anche tu me lo confermi, ti ringrazio, 190 cm è un'ottima quota media per sottotetto con funzione abitativa. grazie

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    3. legge regione lazio numero 13/2009, art. 3, comma 1, lett. b). qui c'è il form per aprire le leggi regionali http://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglioweb/leggi_regionali.php?vms=107&vmf=19#.V3Uusdet-h5

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  7. Buongiorno Marco, essendo la legge del 1942 del 17 agosto, secondo te è possibile considerare una planimetria di impianto del gennaio del 1942 come licenza edilizia?
    Grazie

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    1. secondo me sì, purché l'immobile sia ante 1934 e sia irreperibile il progetto edilizio.

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    2. Il progetto edilizio è irreperibile ma l'immobile è stato realizzato probabilmente dopo il 1934...

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    3. se è irreperibile, dichiaralo tale per iscritto e fai valere il catastale 1942.

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    4. Sempre nello stesso appartamento è stata fatta una correzione al catasto per esatta rappresentazione grafica in quanto una finestra è spostata di circa un paio di metri rispetto alla planimetria del 42 all'interno di una stanza. Essendo la fila di finestre degli altri appartamenti tutte allineate e a detta del condòmino è sempre stata così dunque credo che quella variazione catastale sia stata fatta in modo corretto e che non serva effettivamente una dia in sanatoria in quanto la circolare 3/2006 dell'Agenzia delle entrate dice:

      "tale causale può essere utilizzata nel caso in cui si debbano correggere piccoli errori grafici che non comportano mutazioni nella geometria della u.i.u. e che non sia dipendente da lavori successivamente intervenuti e che comunque non dia luogo ad una nuova determinazione di rendita per l’unità, l’eventuale tardivo adempimento non è comunque sanzionabile (Agenzia del Territorio - circ. 3/2006 prot. 28334)"

      Pensi sia comunque necessaria la DIA in sanatoria per variazione della facciata esterna?

      Grazie
      Enrico

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    5. va visto in dettaglio, impossibile rispondere puntualmente su temi che andrebbero studiati. Spesso comunque basta una buona e nutrita relazione per giustificare delle difformità.

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    6. Ok, grazie come sempre!!

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  8. Buongiorno Marco, complimenti per il tuo blog sempre esauriente.
    Mi trovo a dover ristrutturare un appartamento a roma (Municipio I, centro storico- Esquilino). L'attuale bagno (certificato da pianta catastale del 1939) ha altezza m 2,05. Vorrei spostarlo di qualche metro rispetto alla posizione attuale ma non è possibile variare l'altezza del vano. E' possibile fare questa variazione senza avere l'altezza minima stabilita dall'attuale Regolamento Edilizio?

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    1. secondo me no, perchè le situazioni fuori norma sono ammesse solo finché rimangono identiche a come indicate in progetto o nel titolo legittimante. tuttavia in specifici casi possono consentire lievi modifiche: devi sentire il tecnico di zona.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.