planimetria catastale non dimostra lo stato legittimo

Chi opera come tecnico nel settore delle regolarizzazioni immobiliari (o Due Diligence per chi vuole essere preciso) conosce bene il tema e spesso si è dovuto porre la domanda fatidica che è l'argomento di questo post: la planimetria catastale è un documento valido ai fini della determinazione dello stato legittimo? in questo post approfondirò questo tema anche grazie ad una recente sentenza che a mio parere ha ben definito la questione.

articolo 26 e articolo 48: cosa sono?

Talvolta è possibile imbattersi in dei documenti della propria casa (o locale commerciale), sicuramente datati, da cui si capisce che hanno a che fare con interventi di ristrutturazione eseguiti nel passato, ma che sembrano scritti in modo eccessivamente semplicistico rispetto alle pratiche edilizie "contemporanee": se avete avuto questa sensazione osservando dei documenti datati trovati nel cassetto, è probabile che vi siate imbattuti in una procedura edilizia depositata ai sensi degli articoli 26 o 48 della L. 47/1985

soppalco, palechettone, mobile-letto: definizioni e procedure autorizzative

Nel panorama normativo italiano abbiamo un intervento edilizio capace di attraversare trasversalmente molti dei livelli autorizzativi imposti: parliamo di quelli che generalmente vengono chiamati soppalchi, ma che in dettaglio si possono dividere in tre grandi famiglie, che sono: soppalchi veri e propri, palchettoni siano essi aperti o chiusi, o mobilia strutturata in modo da avere un "piano" sovrastante semi-abitabile. Le differenze sono notevoli: con questo post vorrei accompagnarvi nel distinguerli sia da un punto di vista tecnico che da quello, correlato, autorizzativo.

il cambio d'uso di un locale commerciale in abitazione a Roma

in tempi di crisi i locali commerciali hanno vita sempre più sofferta, in particolare quelli di dimensioni modeste e posti in parti di città che hanno perso - o magari non hanno mai avuto - una specifica vocazione commerciale; molti proprietari di questi spazi mi contattano a volte per conoscere l'eventuale fattibilità del cambio di destinazione d'uso in abitativo. A Roma ciò è possibile solo in determinati contesti ed a precise condizioni: cerchiamo di vedere quali.

sblocca italia in gazzetta: nuove considerazioni

La legge 164/14 ha convertito in legge, con poche modifiche (quasi nessuna tra quelle di nostro interesse) il DL 133/14. Anzitutto vi rimando a questo altro mio post, con il quale ho già commentato alcune delle innovazioni del decreto le cui considerazioni a questo punto rimangono valide, dato che almeno per quanto riguarda le modifiche al 380 è rimasto praticamente tutto invariato. Cerchiamo quindi più che altro di tirare qualche somma.

brevi appunti sul calcolo del contributo sul costo di costruzione in caso di ampliamenti

Oggi condivido con voi due appunti presi dopo l'approfondimento del tema del calcolo degli oneri sul costo di costruzione in caso di ampliamenti di unità immobiliari esistenti.

considerazioni sulla bozza del decreto sblocca-italia

In questi giorni in tivvù ho assistito allo sbandieramento politico del cosiddetto decreto sblocca-italia. Ho letto la bozza di questo decreto, perché questo andrà ad interessare l'ambito del mio lavoro, ed ho trovato che le novità che questo vorrebbe introdurre (si tratta di una bozza infatti) sono differenti da quelle pubblicizzate. Ritengo opportuno fare un po di chiarezza, visto che qualcosina di normativa urbanistica mi sembra di capire.

il cambio d'uso per le imprese a Roma e non solo

con la circolare esplicativa del dipartimento PAU del 23 dicembre 2013 Roma Capitale ha adeguato le procedure urbanistiche alla legge 134/2012 che aveva introdotto una nuova voce all'elenco delle opere edilizie che non necessitano alcun titolo edilizio: il cambio di destinazione d'uso di immobili già adibiti ad esercizio di impresa verso un altra destinazione, sempre ad uso impresa. nella prassi certamente capiremo meglio come si applicherà questa procedura, ma intanto vediamo i contenuti di questa nuova circolare.

fabbricati costruiti in modo difforme dal titolo edilizio

Roma è una città curiosa: culla delle leggi del Paese, è stata (ed in parte è ancora) anche l'esempio più significativo del menefreghismo più totale nel rispetto delle stesse, quantomeno dal punto di vista urbanistico. Non stiamo qui a dare colpe o a puntare dita: questo non è e non vuole essere un blog politico (la politica è un'altra mia passione, ma è meglio tenerla lontana da questi ambiti). Parliamo di problemoni reali: spesso - molto spesso - capita che ci si "accorga" che l'appartamento che abbiamo comprato ha dei "difetti" rispetto a come fu originariamente progettato. A quali elementi dobbiamo fare attenzione? vediamoli, assieme alle (non sempre) possibili soluzioni.

la CILA a sanatoria a Roma: quali sanzioni?

Vi è un caso un po particolare, a Roma, ed è quello in cui si debba presentare una CILA a sanatoria. La delibera 44/11, quella che ha determinato le sanzioni amministrative per le pratiche edilizie di accertamento di conformità, parla genericamente di una sanzione di 1.000 euro fuori dalla città storica e del doppio entro la stessa. Parallelamente, però, vi è il DPR 380/01 che invece individua il costo della CILA a sanatoria in soli euro 258, che effettivamente in alcuni casi si applica anche a Roma. Cerchiamo di capirci qualcosa.

Specifiche sul cambio di destinazione d'uso

Ho finalmente "trovato" in rete la "famosa" delibera 19/2001 del Comune di Roma che descrive in modo più approfondito le modalità per il calcolo dell'onerosità nei cambi di destinazione d'uso. Cercando la delibera nell'archivio di Roma Capitale non risulta (forse per un errore?): per fortuna ci viene in aiuto quello che io ritengo essere uno dei Municipi più diligenti di Roma, il 9° (che verrà presto incorporato nel 10°) che ci mette a disposizione la scansione dell'atto in questione. Da notare che presso la stessa pagina di questo municipio è possibile anche scaricare il pdf delle vecchie delibere del 1978 sull'onerosità in generale. Di seguito, le mie considerazioni dopo l'attenta lettura del documento che, vi ricordo, è antecedente all'entrata in vigore del PRG ed ovviamente anche precedente alla recente revisione delle competenze delle DIA.

quando serve il cambio d'uso nei locali commerciali

Uno degli aspetti forse meno chiari del Piano Regolatore di Roma riguarda le destinazioni d'uso che possono essere attribuite ad un locale commerciale. Un immobile commerciale, infatti, pur rimanendo accatastato C/1 secondo il piano regolatore può incarnare destinazioni d'uso urbanistiche diverse. Tra l'altro, cambiare da una destinazione ad un altra non è nè agevole (serve una DIA alternativa al permesso di costruire) nè economico (non è raro arrivare a spendere anche più di 10.000 euro per il cambio d'uso). Cerchiamo di vedere i vari casi.

i vincoli a Roma: vademecum per viandanti

Roma è una città complessa: lo dice la sua storia. Strato su strato, era su era, il tempo e l'uomo ci hanno consegnato un gioiello d'arte e di complessità. La burocrazia, poi, stende sul tutto un velo impietoso, stratificando vincoli e cavilli la cui complessità forse solo in parte è giustificata dalla indispensabile necessità di tutelare un patrimonio dell'umanità tanto bello quanto sensibile e delicato. In questo post vorrei cercare di trattare un tema assai complesso e insidioso: quello dei vincoli sull'attività edilizia che si possono incontrare a Roma in particolare (ma il discorso per certi versi è estendibile anche ad altre realtà).

precisazione sui rapporti aeroilluminanti negli edifici storici

Su questo stesso blog abbiamo parlato dei rapporti aeroilluminanti (per esempio in questo post) che devono essere rispettati per alcuni degli ambienti residenziali (ricordiamolo: nelle camere da letto, camere da pranzo e saloni le finestre devono avere una superficie apribile all'aria aperta non inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile dell'ambiente; le cucine devono avere minimo 1,5mq di superficie apribile indipendentemente dalla superficie), ma soprattutto negli edifici del tessuto storico spesso questi rapporti sono irragiungibili, anche perché molti degli edifici sono stati costruiti prima che entrasse in vigore questa regola (precisamente nel 1934, anno di pubblicazione del regolamento edilizio tuttora in vigore a Roma): oggi ho sottoposto la questione ai tecnici del I municipio con i quali abbiamo delineato dei concetti importanti che vi trascrivo qui di seguito.

gli interventi edilizi a Roma: tavola sinottica

Le norme del PRG di Roma, come si sa, sono varie ed applicate in modo non uniforme all'interno della stessa famiglia di tessuti. Ciascun tessuto può avere delle caratteristiche tipologiche o formali tali da rendere necessaria una specifica limitazione di acune possibilità di intervento: alcune sono comprensibili (tipo nei tessuti più antichi della città non è possibile fare frazionamenti, oppure in tutta la città storica e consolidata non è possibile avere attività commerciali con più di 1500mq di superficie di vendita) altre decisamente più raffinate e forse meno condivisibili (l'avreste mai detto che i cambi d'uso per creare abitazioni fossero più semplici da ottenere nel tessuto storico che non nella città consolidata?). Per barcamenarsi un poco tra le varie limitazioni ho costruito una semplice tavola sinottica di alcuni tra gli interventi edilizi più comuni, senza pretesa di esaustività.

la CILA on-line: qualcosa all'orizzonte

Sempre da voci di corridoio, vengo a sapere oggi che in questi mesi Roma Capitale ha lavorato per consentire l'invio delle pratiche edilizie per via telematica, e quindi per poter essere in regola con il DPR 380/01 che impone alle amministrazioni locali di dare questa possibilità (il termine ultimo per i comuni è scaduto a gennaio, ovvero sei mesi dalla pubblicazione della legge 134/2012 che ribadiva e rafforzava questo concetto già presente nel TUE). 

DURC (a sorpresa) non più obbligatorio da allegare

Stamattina ho depositato una CILA in un municipio e, con mio grande stupore, alla vista del DURC regolarmente allegato alla pratica il tecnico mi risponde: "no, questo non è più obbligatorio". Dopo lo shock iniziale ho chiesto come mai non fosse più obbligatorio, e il tecnico mi ha risposto: "perché da oggi in poi è il committente che dichiara implicitamente di aver verificato la regolarità contributiva dell'impresa, e quindi allegare il DURC non è più obbligatorio". Quindi da oggi in poi non significa che c'è un incombenza in meno, ma semmai una responsabilità in più (e te pareva): il DURC va sempre e comunque richiesto alle imprese e bisogna sempre appaltare lavori ad imprese che sono regolari nel pagamento dei contributi previdenziali verso i propri dipendenti. Anzi, sarebbe opportuno tenersi da parte le copie dei DURC richiesti alle imprese, in caso di futuri controlli. 

cambio di destinazione d'uso: calcolo oneri e varie

Stavolta parliamo di cambio di destinazione d'uso: un argomento spinoso, complesso, in cui è davvero difficile tirare fuori procedure lineari e definite. Complice una normativa locale (comune di Roma sempre) farraginosa ed imperfetta ed una Regione (Lazio) che non ha mai legiferato in ambiti in cui pure le Leggi nazionali chiedevano agli enti locali di farlo, dobbiamo brancolare nel buio attaccandoci ai brandelli normativi sparsi qua e la per capire come vada autorizzato questa pur importante attività urbanistica. Io non credo di aver raggiunto la verità assoluta sull'argomento (!!) ma condivido volentieri con tutti voi diversi "appunti di viaggio" ed una sorta di "sintesi" in cui tiro le somme per cecare di capire il giusto modo per chiedere l'autorizzazione per un cambio d'uso.

quando serve la denuncia di inizio attività

Inauguro questo mio nuovo spazio discutendo un argomento con cui quasi tutti, prima o poi, ci dobbiamo scontrare quando facciamo dei lavori edili nel nostro appartamento: quando serve presentare una denuncia di inizio attività? quali sono i casi in cui non serve? quanto costa?

update giugno 2012: gli argomenti trattati in questo vecchio post sono stati in parte superati da una nuova legislazione. Vi invito pertanto a leggere i miei post più recenti relativi agli stessi argomenti.