gli oneri concessori per le ristrutturazioni a Roma

Questo post interesserà poco a chi non è un tecnico che opera su Roma: voglio trascrivere qui alcuni appunti - faticosamente - raccolti su come calcolare gli oneri di urbanizzazione e gli oneri sul costo di costruzione dovuti al Comune in caso di interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili esistenti. Ho sottolineato "faticosamente" perché non si capisce per quale motivo debba necessariamente essere così complicato questo calcolo e perché debbano essere così oscure le tabelle per la determinazione dei vari coefficienti, oltre al fatto che ci sono dei coefficienti "fantasma", ovvero valori "assoluti" che devono essere applicati ma che non sono descritti in nessuna delibera comunale. E'ancora di più strano il fatto che per il comune della capitale non esistano fogli di calcolo elettronici per essere aiutati nel calcolo, che invece esistono per molti altri comuni d'italia.

E'doveroso ricordare che "gira voce" che il Comune stia predisponendo anche lui un sistema per il calcolo degli oneri on-line, che tutti aspettiamo con grande ansia e che sarebbe dovuto essere implementato nella procedura on-line della DIA inaugurata pochi mesi fa. Nel frattempo, gli sventurati colleghi possono continuare a leggere di seguito, considerando che quanto da me trascritto potrebbe contenere errori che, se ravvisati da qualcuno, possano essere da voi gentilmente segnalati: nessuno è nato imparato, meno che mai nell'interpretazione delle contorsioni della burocrazia.

N.B.: questo post è antecedente alla pubblicazione di una nuova delibera che aggiorna le tabelle e perfeziona alcuni concetti, pur senza introdurre nulla di particolarmente nuovo nella procedura qui descritta. ho scritto un post specifico per le novità introdotte dalla delibera n°31 del 2012 cui invito tutti alla lettura!.

Update dell'11 ottobre 2012:  ho aggiunto il link per scaricare le delibere del 1978, grazie ad enricopuntobi che le ha gentilmente condivise con tutti noi. Appena posso le metterò disponibili come pdf scaricabile, per ora sono accessibili da uno spazio di condivisione.

Prima di ogni cosa, vediamo quando NON bisogna fare il calcolo degli oneri concessori:

• nelle manutenzioni ordinarie (rifacimento di un bagno, sostituzione pavimento, rifacimento impianti)
• nelle manutenzioni straordinarie (modifiche interne con demolizione e ricostruzione tramezzi, anche con sostituzione infissi esterni, ma senza modifiche delle sagome esterne, delle superfici totali e del numero delle unità immobiliari) attualmente assoggettate a CILA
• nel rifacimento delle facciate, se non si modificano la posizione e dimensione delle finestre

Le opere che necessitano un calcolo degli oneri concessori sono generalmente assoggettate a DIA o SCIA, oltre ovviamente che ai Permessi di Costruire. Per fusioni, frazionamenti o cessioni di vani in genere oggi i municipi accettano la SCIA ma potrebbero comunque ancora chiedervi la DIA.

Per entrare subito in argomento senza ulteriori chiacchiere, scindiamo i due costi, che verranno calcolati con due distinte procedure: quelli relativi agli oneri di urbanizzazione (ovvero la dotazione di standard che il Comune deve adeguare ad ogni nuovo insediamento) e quelli calcolati sul costo di costruzione (il "famoso" onere concessorio).

Come detto, esaminerò qui il conteggio degli oneri relativi al caso specifico delle ristrutturazioni edilizie, che contemplano per esempio i frazionamenti e le fusioni che sono sempre di grande interesse nella città di Roma.

le delibere che ci interessano sono queste, e per semplificare verranno richiamate nel testo come d.1, d.2 etc:

1. delibera n°2961 del 1978
2. delibera n°2966 del 1978
3. delibera n°228 del 2002
4. delibera n°12 del 2007
5. delibera n°19 del 2005
6. delibera n°31 del 2012

 e la legge regionale 35/1977 scaricabile cliccando qui le cui tabelle invece si leggono qui

Le delibere di cui sopra sono anche scaricabili dal sito del Municipio Roma 9.

N.B.: Roma Capitale ciclicamente modifica i link al suo archivio di atti: potrei rendere disponibili i pdf anche su un mio spazio web ma ritengo comunque preferibile linkare il sito ufficiale del Comune. Ogni volta che mi accorgo della modifica del link, aggiornerò i collegamenti ma se pure li doveste trovare non funzionanti, considerate che gli atti sono sempre reperibili sul sito del comune attraverso il modulo di ricerca delle deliberazioni cliccando al pulsante "deliberazioni ed atti" direttamente dalla homepage: considerate che la d.3, d.4 e d.5 sono tutte "deliberazioni del consiglio comunale" mentre la d.6 è "deliberazione dell'assemblea capitolina" (poi mi spiegeranno perché è obbligatorio inserire questo campo nel motore di ricerca, come se conoscessimo tutti a menadito il funzionamento dell'amministrazione...). [paragrafo inserito in data 28 ottobre 2012]

Alla d.4 dovrebbe presto seguire una nuova delibera, perché le tabelle devono essere aggiornate ogni cinque anni e al momento (aprile 2012) dovrebbe essere in "scadenza".

Per tutte e due gli oneri è necessario determinare preventivamente il costo delle opere di ristrutturazione. Tali costi devono essere redatti sul prezzario ufficiale delle forniture di roma capitale redatto e tenuto aggiornato a cura del dipartimento sviluppo infrastrutture ed attualmente la pagina del prezzario si trova a questo link e si tratta di fatto di realizzare un computo metrico estimativo delle opere edili necessarie alla modifica. non è indispensabile fare un computo di tutte le opere possibili immaginabili, ma è sufficiente conteggiare demolizioni e ricostruzioni murarie, intonaci, ed impianti. Si può omettere pitture, pavimentazioni, eventuali demolizioni di massetti, realizzazione infissi interni od esterni, a meno che non siano in qualche modo determinanti. Comunque il C.M.E. è a cura e responsabilità del tecnico responsabile quindi starà alla vostra valutazione stabilire quali opere inserire e quali no. Ovviamente, maggiori saranno le opere che inserirete e maggiori saranno gli oneri relativi: se ne mettete troppo poche rischiate di ricevere una contestazione dal Comune; se ne mettete troppe rischiate una contestazione da parte del committente. Ovviamente non ci sono importi orientativi da suggerirvi, perchè dipende fortemente da quante opere occorre fare per portare l'immobile dall'ante-operam al post-operam. Se si tratta di fondere un immobile, e quindi banalmente di "aprire una porta in un muro" potreste cavarvela con cifre irrisorie di CME anche intorno ai 500-1000 euro (metteteci sempre qualcosa per gli impianti). Per i frazionamenti generalmente c'è bisogno di fare opere più invasive e spesso coincide con la ristrutturazione integrale dell'immobile, per cui il vostro CME potrebbe arrivare a cifre importanti, anche intorno ai 30-40.000 euro a seconda poi della dimensione dell'appartamento. Se il vostro frazionamento è realizzabile con pochissime opere, anche solo mediante la chiusura di una porta, ricordatevi che entrambe le nuove unità immobiliari devono essere dotate di una autonoma cucina, quindi nel CME dovranno risultare opere impiantistiche per la realizzazione della parte tecnica quali adduzioni e scarichi per le acque. Se vi complica la vita il dover realizzare una cappa per l'estrazione dei fumi potete vincolare il committente a realizzare delle piastre ad induzione magnetica invece che a gas. Va considerato anche il nuovo quadro elettrico e minime opere per rendere autonomo l'impianto elettrico ma, come detto, tutto sta al caso specifico ed alla vostra valutazione.

Per semplicità, d'ora in poi il costo stimato in base al CME lo chiamerò Ctr (costo totale ristrutturazione).

Iniziamo col calcolo dell'oblazione in base agli oneri di urbanizzazione.

la delibera di riferimento è la d.1.: non si fa distinzione di destinazione d'uso, ma ci sono casi speciali (compessi turistici, edifici industriali) in cui la procedura è diversa. Considereremo qui la procedura per immobili abitativi e commerciali. Partendo dal Ctr, si moltiplica subito per 0,9 che è un parametro che viene fuori dalla tabella allegata alla legge regionale 35/77 ed è univoco per tutto il territorio di Roma indipendentemente dalla destinazione d'uso. Il valore ottenuto va quindi moltiplicato per la tabella A (per le destinazioni residenziali) o B (per altre destinazioni), attualmente allegate alla d.6: la tabella è calcolata in modo tale che si possa risalire al valore da applicare conoscendo almeno uno dei valori indicati nella riga superiore, che sono: la densità territoriale (DTZ) (abitanti per ettaro); l'indice di fabbricabilità territoriale (IFT); l'indice di fabbricabilità fondiario (IFF). L'ultimo è il dato che si può estrarre in qualche modo, calcolando, anche molto sommariamente, il volume del fabbricato relativo al proprio lotto edificabile. Le dimensioni del fabbricato possono essere ricavate da google earth, mentre la dimensione del terreno può essere dedotta facendo un estratto di mappa catastale. La d.6 ha introdotto alcune delucidazioni su come ottenere questi valori soprattutto alla luce delle novità introdotte nel nuovo PRG: per una trattazione più esaustiva vi rimando a questo mio post.

Una volta ricavato il valore della tabella A o B, bisogna ottenere l'ultimo dato, quello della tabella C contenuta sempre nella d.6, che è di facile lettura anche alla luce del fatto che ora finalmente la tabella fa riferimento agli effettivi tessuti contenuti nelle tavole di PRG: si deve incrociare la zona territoriale omogenea del PRG in cui ricade l'immobile col tipo di intervento che si sta facendo. Per ristrutturazioni e restauri in ambito residenziale e commerciale il valore va da 0,2 a 0,4: dovete trovare il vostro caso specifico. Il tutto va poi moltiplicato per 3,2 (l'altezza media lorda convenzionale) diviso per il costo di costruzione ufficiale espresso in euro/mq dell'edilizia residenziale pubblica: tale divisione serve a "rapportare il costo dell'intervento al costo dell'edilizia", cioè significa che gli oneri concessori vanno pagati in proporziona quanto "costa" l'intervento rispetto al costruire un edificio nuovo utilizzando i prezzi medi (purtroppo i prezzi medi presi a riferimento per questo calcolo sono lontanissimi dalla realtà: un edificio nuovo, per quanto di edilizia pubblica, non può costare meno di 1.200€/mq, e dunque la "proporzione" che ci fanno fare viene sempre un po sballata). Il dato sul costo di costruzione viene regolarmente aggiornato: l'ultima indicazione del Comune in merito risale al 10 settembre del 2014 ed è pari a 365,08 euro/mc (qui trovate il link alla comunicazione ufficiale).

In sintesi, la formula da applicare è la seguente:

Oneri urb. = ( Ctr x 0,9 x valore tab AoB x valore tabella C ) x 3,2 / 365,08

il risultato può essere una percentuale anche significativa, non vi spaventate di valori alti. I valori spesso sono molto diversi da quelli ottenuti per il costo di costruzione.

Nota sulla questione dell'unità di misura e sull'apparente illogicità del dividere l'altezza per metri quadri

Nella formula c'è un controsenso apparente: viene diviso il valore 3,2, che è espresso in metri e rappresenta l'altezza lorda, con quello del costo di costruzione, che è espresso in €/mq. Molti di voi spesso mi chiedono: ma se 3,2 rappresenta l'altezza media, non andrebbe moltiplicata per il valore medio del costo di costruzione e non invece diviso? La formula in realtà è corretta ma crea disorientamento perché i termini sono "invertiti". Se infatti prendete il costo per metro QUADRO di edilizia residenziale pubblica e lo dividete per l'altezza media utile lorda, si ottiene il costo per metro CUBO dell'edilizia residenziale pubblica. Nella formula è inserito questo calcolo, ma, dato che il valore si trova al denominatore, si crea una confusione sulle unità di misura: l'unità di misura di €/mc dunque stando al denominatore si annulla, perché nella formula sarebbe "inversa" con quella del valore della tabella A o B che è data appunto in €/mc e starebbe appunto al numeratore.

Nota per chi legge nelle delibere una formula diversa

Nella delibera 2961/78 la formula riportata per le opere di ristrutturazione è: Oe = Ce x Ot / (Cu x Vt) dove Ce è il nostro Ctr, Ot è l'onerosità totale calcolata sull'intero volume dell'immobile e moltiplicando dunque il volume per i valori delle tabelle A o B, Cu è il costo di costruzione, il nostro 103,94 e Vt è, ancora, il volume totale dell'immobile. Dunque perché la formula che io vi illustro prima non è quella della delibera? in realtà è la stessa, ma dato che il volume totale Vt dell'immobile sta sia al numeratore che al denominatore (in quanto Ot potrebbe essere scritto anche come Vt x tab.A o B), se la matematica non è un opinione, i due elementi si annullano e l'intera formula è quindi riconducibile a quella di cui sopra.

calcolo dell'oblazione in base al costo di costruzione

Questa seconda procedura è in parte più semplice, in parte più assurda. Qui c'è una distinzione molto marcata tra destinazioni abitative e altre: cominciamo con queste ultime. La delibera di riferimento è la d.2.

Se si stanno calcolando le oblazioni per immobili destinati ad attività turstiche, commerciali o direzionali, allora il calcolo dell'oblazione sarà terribilmente semplice: bisognerà moltiplicare Ctr per una percentuale fissa, determinata per ogni destinazione sopra citata. In particolare: 6% per attività turtistiche; 7% per attività commerciali; 8% per attività direzionali (che forse - non ne sono sicuro - contemplano anche gli immobili accatastati A10, ovvero gli uffici).

Analiziamo invece il calcolo per gli immobili residenziali. Il contributo è determinato dalla seguente, apparentemente semplice formula:

Oneri costruz. = Ctr x ( R1 + R2 + R3 ) / 100

dove R1, R2 ed R3 sono valori tabellari. La tabella aggiornata si trova nella d.5

Con R1 torniamo a scontrarci con le zone territoriali omogenee che non sono contemplate nel PRG attualmente in vigore: bisogna cercare di capire in quale ricade il nostro immobile, comunque diciamo che se parliamo di un appartamento, difficilmente si troverà in zone D o F, quindi si tratterà di capire se si ricada nel primo o nel secondo valore possibile di R1. Davvero non capisco la sconclusionatezza di questo metodo: io in casi dubbi applico comunque il valore più alto, o magari conviene chiedere al tecnico del municipio.

R2 è abbastanza semplice da determinare, quindi non mi dilungo.

R3 invece sembrerebbe abbastanza assurdo per le nuove costruzioni: bisognerebbe andare a valutare, secondo altre tabelle, di quanto incidono i cosiddetti incrementi da applicare al costo di costruzione, e in base alla percentuale di incremento ottenuta (che può andare dallo 0 al 50%) si determinerà R3. Per fortuna, stiamo valutando solo i casi di intervento su edifici esistenti, ed in questo ci viene in aiuto il comma 7 della d.5, che dice che il valore R3 si determina in base alla metratura dell'appartamento che si sta frazionando (o del risultante appartamento fuso): fino a 95mq di S.U.L. (superficie utile lorda: vedetevi le norme tecniche del PRG per ricavarne la descrizione e sapere come si calcola) si applica il valore di 1,75; tra 95 e 130mq si applica il valore 3,00; sopra i 130mq si applica il valore di 4,5. Ce la siamo cavata.

attenzione: la legge specifica che al di là di come venga calcolato, il valore degli oneri sul costo di costruzione non può comunque essere inferiore al 5% ne superiore al 20% di Ctr, quindi se dovesse eccedere in uno dei due estremi, bisogna applicare le percentuali estreme. Comunque è difficile che accada, in genere anche gli oneri sul costo di costruzione si aggirano intorno al 10% di Ctr.

I calcoli andranno asseverati dal progettista: per le nuove costruzioni è richiesta la perizia giurata; per le ristrutturazioni basta l'asseverazione allegata alla SCIA o DIA.

Relativamente al fatto se l'onerosità sia dovuta a prescindere dal titolo abilitativo, segnalo il parere del dipartimento PAU del 7 maggio 2021 prot. 89273 nel quale, dopo ampio preambolo, si deduce che l'onerosità è collegata all'intervento edilizio e non al titolo abilitativo scelto. Ciò viene specificato in quanto vi è una linea di pensiero interpretativa che tende a ritenere che solo il permesso di costruire, e la scia ad esso alternativa, possano in effetti comportare onerosità, mentre invece tutto ciò che sarebbe soggetto a CILA o SCIA non lo potrebbe essere. Il dPAU invece, a mio avviso correttamente, indica che l'onerosità è dovuta in funzione del tipo di intervento edilizio (dalla RE in su), indipendentemente dal titolo edilizio che la sostiene: dunque anche una SCIA ordinaria in art. 22 può essere onerosa.

conculsioni

per concludere quanto detto finora, voglio solo sintetizzare alcuni casi specifici che si possono trovare dovendo sanare situazioni abusivamente costituitesi. Se si tratta di sanare frazionamenti, fusioni o cessioni di vani già realizzati, l'ultimo orientamento che ho potuto comprendere dei vari uffici tecnici del comune è che:

•  in caso di cessione di vani si tratta di restauro conservativo, e quindi vanno applicate le realtive sanzioni in base alla legge regionale 15/08 che le ha inasprite e non bisogna fare nessuno dei calcoli sopra indicati nè per gli oneri di urbanizzazione nè sul costo di costruzione, in quanto la nuova tassa li "ingloberebbe" forfetariamente;
• in caso di frazionamento o fusione, la legge regionale sancisce che la sanzione dovrebbe essere calcolata sulla base dell'aumento di valore commerciale che ha subito l'immobile, sulla base dell'osservatorio del mercato immobiliare: in realtà non vi è aumento di volume in nessuno dei due casi, e quindi si dovrebbe ricadere nel caso particolare in cui gli oneri a sanatoria debbano essere pari al doppio del costo di costruzione calcolato mediante computo metrico redatto da tecnico incaricato. In realtà molto spesso nei municipi la pratica di sanatoria di un frazionamento o di fusione viene espletata mediante il pagamento delle sanzioni di cui alla legge regionale 15/08 sopra richiamata, che sempre forfetariamente ingloba gli oneri di cui sopra.