domenica 16 settembre 2012

interpretare il PRG di Roma per le pratiche edilizie

Da alcuni vostri commenti nel blog e da diverse email che ho ricevuto mi sono reso conto che ad alcuni amici e colleghi non è del tutto chiaro come "leggere" il Piano Regolatore Generale di Roma Capitale e come districarsi tra i vari vincoli (ambientali, archeologici, di prossimità) che potrebbero sovrastare il nostro immobile e, quindi, i lavori che dobbiamo progettare. Cercherò di buttare giù una breve guida per la lettura della parte tecnica del PRG per l'individuazione dei tessuti e per la lettura della carta della qualità (il discorso sui vincoli è un po più ampio: farò un post apposito nei prossimi giorni per non appesantire troppo questo qui): gli argomenti sono abbastanza semplici, ma dietro ci sono alcune connessioni logiche che potrebbero non essere evidenti a prima vista.

leggere il PRG


In ogni pratica urbanistica, da quella per spostare una porta lungo un muro a quella per costruire un nuovo centro commerciale da 50.000mc è necessario "prendere visione" del PRG del comune in cui si sta operando. Roma si è dotata del nuovo strumento urbanistico da relativamente poco tempo (in via definitiva, nel 2011) anche se la gestazione del nuovo piano è stata lunga e sofferta (il nuovo piano fu promosso dalla prima giunta Rutelli, quindi parliamo della seconda metà degli anni '90): come è (quasi) sempre stato, il piano di Roma è servito da "banco di studio" per una nuovo modo di fare urbanistica in tutta italia (anche il piano del 1962 fu innovatore di un nuovo modo di fare urbanistica, e poi tutti gli altri comuni si sono adeguati). Il nuovo piano introduce nuovi concetti: non si parla più di "zone" ma di "tessuti" urbani, si introducono strumenti innovativi - come il programma integrato di intervento ed altri - si cerca di raggruppare in un unico documento tutto ciò che serve alla pianificazione ed alla verifica. Detto fra noi, il piano è discretamente ben fatto ma ha diversi lati oscuri di cui in questa sede non mi va di parlare.
Nelle pratiche edilizie vi servirà in pratica solo di individuare in quale tessuto ricade il vostro immobile: diversi tessuti hanno, infatti, diversi vincoli procedurali: per esempio non in tutti i tessuti del centro storico è possibile fare fusioni e frazionamenti e diversi tessuti hanno diverse peculiarità. Una volta individuato il tessuto di appartenenza, basterà andare a vedere sulle norme tecniche di attuazione quali sono i vincoli specifici di tessuto. In nessun caso ci sono vincoli alle modifiche interne (salvo ovviamente i vincoli del regolamento edilizio che possono essere letti in quest'altro mio post), quindi nelle CILA per opere di manutenzione straordinaria di fatto non servirebbe mai andare a verificare la destinazione di piano.

Vediamo come si legge il Piano Regolatore: anzitutto, accediamo alla pagina di Roma Capitale dedicata al Piano Regolatore Generale. Sul menù di destra compaiono diversi argomenti: PRG vigente, PRG controdedotto, PRG adottato. In pratica sono tutti e tre la stessa cosa: quello adottato è del 2003 ("adottato" non significa "operativo"), il quale poi è stato sottoposto all'analisi pubblica, la quale ha portato alla presentazione da parte di semplici cittadini, enti ed istituzioni le loro deduzioni al piano: il comune, quindi, nel corso di tre anni ha elaborato le controdeduzioni, arrivando nel 2006 al PRG controdedotto. Altri due anni tuttavia sono stati necessari per arrivare al PRG vigente, del 2008, ma ulteriori tre anni sono passati fino all'approvazione definitiva del 2011. Nel prg adottato ci sono le tavole "di base", mentre al link del Prg vigente si trovano delle tavole "schiarite", copia di quelle del 2003, dove sono state rappresentate le sole varianti per le controdeduzioni. Io mi rendo conto che le varie versioni devono essere tutte rappresentate perché così vuole la procedura pubblica, ma io avrei fatto uno sforzetto in più ed avrei messo un ulteriore sezione, tipo "PRG definitivo" o "PRG operativo" in cui avrei inserito le tavole definitive, complete, controdedotte: chissene frega del perché o del percome ci si è arrivati. Comunque, in buona sostanza le tavole che dobbiamo andare ad aprire sono quelle della sezione "PRG adottato 2003" ed in particolare quelle contenute nella sezione "elaborati prescrittivi". In questa sezione ci interessano SOLO le tavole: "sistemi e regole scala 1:5000" e "sistemi e regole scala 1:10.000", perché le Norme tecniche di attuazione, che pure dobbiamo consultare, nella loro versione "definitiva" si trovano in un altra sezione: niente paura, dopo metterò dei link diretti ad ogni sezione, sperando che non cambino la pagina.
Allora quali "sistemi e regole" dobbiamo consultare? le tavole in scala 1:5.000 rappresentano SOLO i tessuti della città storica, e rappresentano tutto il resto in bianco. Gli altri tessuti sono tutti rappresentati negli elaborati in scala 1:10.000. Attenzione: per tessuti della città storica il PRG non intende solo quelli del centro storico, ma anche molti molti altri tessuti sia limitrofi sia non alle mura aureliane. Certo è che tutto quello che sta dentro le mura è tessuto storico, con rarissime eccezioni. Considerate per esempio che sono tessuti storici le zone di piazza Bologna, città giardino aniene, Garbatella e persino il nucleo originario di Acilia. Dunque per individuare il vostro tessuto conviene sempre andare PRIMA a verificare se è "colorato" nelle tavole 1:5.000. Apriremo quindi il quadro d'unione, e ci andremo a trovare la nostra scheda, e quindi da questo momento si aprono due scenari possibili:

  1. il vostro immobile è campito in queste tavole oppure 
  2. il vostro immobile è campito come bianco o non è proprio rappresentato (le tavole 1:5.000 coprono solo una piccola percentuale del territorio di Roma). 

Se siete nello scenaio 1 allora basterà ricavare, in base al colore, il tessuto specifico in cui ricadiamo. Una volta stabilito questo, andremo a consultare le norme tecniche di attuazione che si trovano nella sezione del "PRG vigente 2008" e più precisamente a questo link.
Se siete nello scenario 2 allora non dovremmo fare altro che passare alla consultazione delle tavole 1:10.000 che coprono l'intero territorio comunale. Anche in questo caso, basterà risalire al tessuto specifico semplicemente confrontando il colore. Fate bene attenzione: se consultaste direttamente le tavole 1:10.000 senza prima guardare quelle 1:5.000 potreste cadere nel tremendo errore di confondere la città storica con alcuni tessuti della città consolidata: non ho capito infatti perché hanno voluto comunque ricolorare, nelle tavole al 10.000 i tessuti della città storica con un unico colore rosso: sarebbe stato più intellegibile rappresentare qui in bianco le parti di città che sono meglio specificate nelle tavole al 5.000, così come nelle tavole al 5.000 sono trattati in bianco i tessuti che poi sono specificati in quelle al 10.000, ma vabbè: basta saperlo.

bene, a questo puntro dovreste aver individuato il vostro tessuto: esso può essere: città storica; città consolidata; città da ristrutturare; città della trasformazione. I primi due tessuti sono quelli più diffusi, ma anche quelli in cui gli interventi edilizi sono maggiormente limitati (ripeto: ai lavori interni alle abitazioni non viene posta alcuna limitazione, finchè si tratta di manutenzione straordinaria); gli altri due ambiti di città si riferiscono prevalentemente a quei tessuti maggiormente degradati, tra cui le parti di città cresciute in modo praticamente abusivo. Qui gli interventi, anche "pesanti" ed a livello urbanistico, sono consentiti ed incentivati: comunque nelle pratiche "semplici", come vi dicevo prima, fa davvero poca differenza il tessuto di appartenenza. Diverso sarebbe il discorso se stesse progettando opere di ampliamento, ristrutturazione edilizia, modifica di prospetti, etc.
Una volta individuato il tessuto nella sua particolarità (quindi per esempio: città storica; tessuto T3 oppure città consolidata, tessuto T2, e così via), come dicevo, basterà consultare le norme tecniche di attuazione e leggere la sezione riguardante il nostro tessuto (oltre ovviamente a leggere tutto il preambolo generale al sistema insediativo che ci riguarda).
A scanso equivoci e solo per eccesso di scrupolo, sempre dopo aver individuato il vostro tessuto, potreste aprire le tavole contenute nella sezione del "prg vigente 2008" per vedere se tante volte avessero fatto delle controdeduzioni proprio per il tessuto che vi interessa.

link di riepilogo alle pagine web del PRG:
- tavole sistemi e regole scala 1:5.000
- tavole sistemi e regole scala 1:10.000
- norme tecniche di attuazione

Nei moduli CILA, SCIA e DIA più recenti del Comune vi chiedono di individuare non solo il tessuto, ma anche di specificare la "funzione", la "sottofunzione", ed il c.u. ("carico urbanistico"): non vi spaventate non è nulla di strano. la "funzione" può essere una delle sette individuate all' art. 6 delle NTA, comunque le tre con cui avrete maggiormente a che fare sono: "abitative", "commerciali", "servizi". ciascuna funzione è poi suddivisa in diverse sottofunzioni a seconda di come gli fa comodo al Comune: alcune funzioni hanno poche sottofunzioni, come le funzioni "abitative" che hanno solo "abitazioni singole" o "abitazioni collettive". nelle abitazioni collettive rientrano alcuni edifici particolari (tipo case di riposo per anziani, conventi et simila) mentre tutto il resto (appartamenti, ville, casali, condomini) rientra nelle abitazioni singole. Le sottofunzioni sono descritte sempre all'art. 6 ed a ciascuna sottofunzione trovate anche associato il relativo indice di carico urbanistico: quindi basterà individuare la nostra funzione, la sottofunzione e avremmo automaticamente il carico urbanistico. Se non sapete cos'è il carico urbanistico fate sempre riferimento alle NTA, in ogni caso se non state facendo opere di cambio di destinazione d'uso potete anche ignorare cosa sia questo parametro. C'è da notare una cosa particolare da usare come esempio di ragionamento: gli uffici privati, quelli che catastalmente sono individuati come "A10" (quindi nella stessa "categoria" delle abitazioni) nel PRG vengono individuate nella funzione "servizi" e sottofunzione "direzionale privato": ciò significa che pur avendo lo stesso carico urbanistico delle abitazioni, cambiare la destinazione da appartamento ad ufficio significa cambiare la funzione di un immobile. Nella descrizione di ciò che è possibile fare nel tessuto storico è detto, ad un certo punto, che è vietato cambiare funzione da abitativo verso altre funzioni salvo che in certi casi particolari: questo significa che è oggi molto più difficile cambiare la destinazione d'uso da appartamento ad ufficio che non in passato. Lo stesso ragionamento deve essere applicato nella lettura di un po tutto il piano.

interpretare la carta per la qualità

La carta per la qualità, uno strumento inserito ex novo nel nuovo PRG, generalmente "spiazza" il tecnico che ci si appropinqua per la prima volta, perché è uno strumento un po anomalo. Ma non è nulla di drammatico: si tratta sostanzialmente di una serie di tavole che rappresentano l'intero territorio comunale in cui sono evidenziati edifici e spazi urbani per i quali, se sono previsti interventi, bisognerà percorrere delle procedure speciali. Attenzione: il fatto che un edificio sia evidenziato nella carta per la qualità non necessariamente significa che è tutelato per legge (come vi dicevo, rimando ad un successivo post un approfondimento sui vincoli), però se un edificio è tutelato per legge allora dovrebbe essere riportato sulla carta per la qualità. Dico dovrebbe perché in realtà questa cosa non l'ho verificata ancora, e perché comunque la carta è soggetta ad aggiornamento biennale mentre i decreti di vincolo possono essere emessi in qualunque momento e quindi la carta non può essere aggiornata "in tempo reale", e quindi sarà comunque opportuno, in caso di dubbio, andare a verificare la presenza o meno del vincolo.
La carta per la qualità si può dividere in tre parti: quella degli spazi aperti, quella degli edifici puntuali e quella delle emergenze monumentali ed archeologiche. Se state programmando un intervento interno, fosse anche una fusione o un frazionamento, la parte degli spazi aperti e delle emergenze archeologiche potete anche ignorarle, in quanto non vi interessa, mentre dovrete verificare che il vostro immobile non sia indicato tra gli edifici puntuali.
Gli elaborati della carta della qualità sono due: le tavole grafiche e la guida per la qualità degli interventi. Ovviamente le tavole grafiche servono per verificare se l'edificio o lo spazio urbano sono evidenziati, mentre la guida per la qualità degli interventi serve a dare delle indicazioni da seguire per l'approvazione del progetto (si, se l'edificio o lo spazio urbano sono indicati nella carta per la qualità, dovranno seguire un iter di approvazione diverso). La guida per la qualità vorrebbe avere anche un respiro più ampio, ovvero vuole dare indicazioni per la ristrutturazione in generale di qualunque edificio di Roma: dategli comunque una letta perché è un elaborato fatto discretamente bene e parla di cose che a noi tecnici dovrebbero piacere. Delle tavole grafiche purtroppo non c'è un quadro d'unione, comunque quelle numerate dal "foglio 01" al "foglio 31" rappresentano tutta Roma ed individuano sia gli spazi urbani che gli edifici puntuali, con esclusione del centro storico; i "fogli a, b, c" si riferiscono solo al centro storico e sono suddivisi in base alle caratteristiche: il foglio a individua gli spazi urbani del centro storico, il foglio b individua gli edifici puntuali rilevanti, il foglio c le emergenze archeologiche e monumentali. come dicevo, nelle tavole di tutta roma escluso il centro storico nei singoli fogli sono rappresentate queste cose assieme (nel centro ovviamente c'è una maggiore concentrazione di elementi e sarebbe stato di difficile lettura mettere tutte le cose nella stessa tavola).
Diciamo che in un certo senso questa carta della qualità per gli spazi urbani è rivolta più che altro ai tecnici che lavorano per il comune stesso: difficilmente da tecnici privati vi capiterà di dover progettare degli spazi esterni per conto di privati, o comunque se anche fosse non potrete prescindere da un rapporto stretto con i tecnici comunali, per cui l'iter procedurale è comunque diverso.
Se invece dovete modificare i prospetti esterni di un fabbricato, il quale "affaccia" su uno spazio aperto individuato dalla carta per la qualità, allora dovrete chiedere l'autorizzazione alla sovrintendenza comunale, fosse anche per modificare il vano di una finestra o ritinteggiare la facciata. Ciò implicitamente vale comunque per tutti gli edifici inseriti nel "tessuto storico".
La guida per la qualità degli interventi deve essere consultata e seguita ogni qualvolta sia necessario intervenire in senso strutturale sul fabbricato: è condizione necessaria per ricevere l'autorizzazione al progetto. Considerate infine che buona parte di questa "guida" riporta semplicemente cose già inserite nelle norme tecniche di attuazione: quindi se vi studiate per bene quelle per il vostro tessuto quasi sicuramente avrete già impostato il lavoro come ve lo chiede la guida per la qualità.
la verifica dell'inserimento dell'immobile nella carta va fatta sempre, per ogni pratica più o meno complessa, anche perché il tecnico dichiara di aver preso visione del documento e quindi specifica se è inserito nella carta oppure no.
Invito comunque tutti a leggersi l'art. 16 delle norme tecniche di attuazione dove si parla proprio di carta per la qualità.
In sincerità, ancora non mi è capitato il sublime piacere di dovermi confrontare con questo iter procedurale: se qualcuno lo ha già fatto sarei felice di ascoltarne il racconto anche in privato se vuole, o ancora meglio se volesse condividere l'esperienza con tutti :-)
è un po tardi per rileggere tutto per bene: spero non ci siano strafalcioni ortografici o logici: nel caso, gentilmente segnalate ;-)


164 commenti:

  1. Complimenti per il blog e per i post molto esaurienti!
    Approfitto per esporre un mio problema tecnico. Sto progettando la ristrutturazione di un appartamento nel Municipio 2, ricadente all'interno della "Città Storica / Tessuto di espansione otto-novecentesca ad isolato (T4)". La ristrutturazione prevede, oltre al rifacimento dei pavimenti, degli impianti e delle finiture in genere (no finestre) uno spostamento di una vano porta all'interno di una muratura portante (oltre alla modifica delle tramezzature) quindi la pratica da eseguire è la SCIA. Verificando la carta della qualità mi sono reso conto che l'edificio è segnalato come "Opere di rilevante interesse architettonico o urbano" (in pratica è campito interamento con il colore rosso scuro). Vorrei a questo punto chiederti consigli in generale su come procedere. Ho pensato a questo iter:
    1. Andare alla Soprintendenza per verificare il tipo di vincolo e capire la formulazione della pratica;
    2. Presentazione della pratica per l'ottenimento del NO;
    3. Deposito presso il Genio per lo spostamento del vano porta;
    4. Presentazione della SCIA (si presenta prima la scia o prima il genio?);
    Inoltre tutto questo comporta anche un altro problema per me molto importante: per ottemperare alla normativa UNICIG del gas le cucine devono essere dotate di una o due bucature in facciata per l'erazione e ventilazione del locale. Nel caso, come questo, di un edificio con tutta probabilità vincolato cosa succede? Se non ottenessi il NO per le bucature (e mi sembra molto probabile) che succederebbe?
    Ti ringrazio anticipatamente per la disponibilità!

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    1. CIao Cristiano,
      se l'edificio è completamente campito significa che è vincolato. A questo punto devi capire che tipo di vincolo e alla soprintendenza potrebbero darti risposta se il vincolo è di loro competenza, ma non è detto. Converrebbe prima recarsi al Co.qu.e. che dovrebbe essere un ufficio del dipartimento tutela ambientale che ha sede a circ. ostiense (in sincerità, non ci ho avuto ancora a che fare direttamente): il coque è infatti l'organismo a cui dovresti chiedere il nulla osta (ovvero, si dovrebbero occupare loro di indirizzare la domanda di nulla osta all'ente specifico) così come è scritto sulle NTA del PRG. Detto fra noi, in verità dovrebbe pensare a tutto lo "sportello unico dell'edilizia" ma di fatto non lo fa. Dunque con il coque dovresti svolgere i punti 1 e 2 del tuo programma. Le pratiche al genio ormai si presentano solo ed esclusivamente on-line: il deposito va fatto prima di presentare la SCIA. Per il tuo dubbio sulla ventilazione del locale cucina, considera che se rispetti alcuni parametri i fori di ventilazione non sono obbligatori (non me li ricordo a mente cmq sono: cucina > 25mc; fuochi con potenza < 15kW; assenza di altri elettrodomestici a fiamma (tipo caldaia di qualunque tipo); presenza di termocoppia di protezione; presenza di cappa aspirante con condotto verso l'esterno) e quindi salteresti il problema. Se sei in facciata, per i fori dovresti chiedere anche il nulla osta del condominio, oltre che il parere sempre al coque. fammi sapere poi come va: è una procedura che ancora non mi è mai capitata nella pratica!

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    2. Ciao Marco,
      ti aggiorno sulle mie scoperte. Il Co.qu.e non si trova a Viale Ostiense ma al IX Dipartimento, piano terzo (la stanza non me la ricordo). Praticamente il Co.qu.e è competente per gli interventi su immobili che ricadono all'interno della Città Storica. Se invece, come nel mio caso, l'edificio in questione è segnalato sulla Carta della Qualità non è più competente il Co.qu.e ma la Soprintendenza, la SBAP che si trova in Via di San Michele.
      Domani sono diretto li...ti aggiorno!

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    3. Ciao Cristiano, grazie mille delle info e grazie di averle condivise con tutti: aggiornerò il post!

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  2. Complimenti per il blog...molto chiaro e ben fatto!
    Espongo un mio dubbio...ho ricevuto un incarico quale coordinatore per la sicurezza. Le opere che verranno eseguite riguardano la tinteggiatura di un prospetto esterno (su cortile interno). Il prospetto, quindi, non subisce alcuna modifica.
    Posso parlare di intervento di manutenzione ordinaria (giusto?).
    L'immobile in questione ricade, però, nella città storica (tessuto T4).
    Ai sensi dell'art.24, comma 21 delle NTA del PRG il proprietario dovrebbe attivarsi per una SCIA. Il mio dubbio nasce in quanto non riesco a definire se la SCIA ai sensi dell'articolo anzidetto riguarda solo edifici vincolati o tutti quelli ricadenti nella città storica.
    Se fosse necessaria la SCIA, nonostante l'ipotetica necessità, chi sarebbero i responsabili in caso di controlli?

    Spero mi possa essere d'aiuto.

    Grazie

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    1. Salve Laura, tutte le facciate verso l'esterno degli edifici posti nella città storica patrimonio dell'unesco (il perimetro delle mura aureliane, grosso modo) sono necessariamente soggetti a SCIA, anche per opere di manutenzione ordinaria tipo le nuove tinteggiature. Non so però dirti se questo vincolo sia valido anche per le facciate interne che non affacciano o non sono visibili dalla pubblica via: in un municipio che non è quello del centro storico mi dissero che effettivamente se un prospetto è del tutto interno non è soggetto a SCIA, ma conviene che senti i tecnici del primo che sono territorialmente competenti. In ogni caso, manderei la comunicazione per opere di manutenzione ordinaria. Il responsabile in caso di controlli sarebbe sicuramente il condominio committente, nella figura dell'amministratore. Tu in quanto tecnico incaricato della sicurezza non dovresti "rischiare" nulla, mentre invece il direttore lavori potrebbe essere coinvolto.

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    2. Grazie mille della prontezza!
      Definita la situazione posterò il risultato!

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  3. Gent.le Architetto,ho un dubbio da risolvere riguardo ad un vincolo; per una semplice CILA a Roma, ho scoperto che l'edifico ricade nella carta della qualità, come "opera di rilevante interesse architettonico o urbano". Siamo nel municipio II, fuori dalla città storica ("unesco") e l'edifico è del 40.
    Fermo restando che la planimetria del 42 dovrebbe essere l'unica documentazione per la preesistenza urbanistica (e la planimetria rispecchia lo stato attuale dei luoghi), vorrei sapere come faccio a capire che vincolo abbia l'edificio. Devo andare alla Sovrintendenza di Roma, o direttamente allo Sbap (che non ha voce solo su edifici statali?
    grazie

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    1. ciao, se l'edificio è indicato nella carta per la qualità potrebbe essere o vincolato direttamente dalle belle arti come decreto di vincolo, oppure semplicemente vincolato per decisione di chi ha redatto la carta stessa. Devi andare al Dipartimento PAU, viale della civiltà del lavoro (vicino al colosseo quadrato) salire al terzo piano ed andare alle stanze 323-325 (mi pare...) che sono divise in base al municipio di appartenenza: fai la (in genere breve) fila e dovrebbero saperti dire che tipo di vincolo è e se c'è bisogno del parere del Co.Q.u.E. (che sono sempre loro), il quale provvederà ad inoltrare la richiesta di parere agli uffici competenti (sovrintendenza comunale, nazionale, regione, etc). fammi sapere!

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    2. Buongiorno, ti aggiorno sulla procedura da intraprendere:
      bisogna presentare la domanda alla Soprintendendenza comunale che si prenderà 60 gg di tempo per rispondere,
      e successivamente, con gli stessi documenti e la loro risposta, si potrà richiedere la CILA al municipio per eseguire i lavori. Ti farò sapere...

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  4. scusa ma la legenda dei colori per identificare il tipo di tessuto dove lo trovo? ossia come faccio a capire se il tessuto essendo giallo corrisponde a....... grazie

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    1. nella stessa pagina da cui scarichi le tavole del prg trovi anche la pagina "0" che è la legenda ed il quadro d'insieme. lì sono rappresentati tutti i colori, anche se alcuni sono un po simili ;) ciao

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    2. Io ho trovato solo questa nell'elenco delle tavole della serie denominata “Individuazione delle modifiche e integrazioni - componenti ad esito” : 2*0 4 foglio legenda (f.to Pdf - Kb 376)

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  5. ciao Marco grazie per le delucidazione sono sicuramente interessanti e precise
    avrei un quesito da porti:
    devo ristrutturare un immobile che ricade in zona a Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale e rientra nell ambito del 'sistema dei servizi, delle infrastrutture e degli impianti' in base alle nta art 83 si può intervenire solo con tipo RE1 quindi non posso demolire e ricostruire cosa che faciliterebbe naturalmente l' imopresa
    ad oggi il comune non ha provveduto ad espropri sulla zona e quindi decadrebbe dai vincoli di prg risultando senza destinazione urbanistica in base:L’articolo 9 del DPR 327/2001 stabilisce, infatti, che il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni e se, entro questo arco temporale, non viene dichiarata la pubblica utilità dell'opera e dunque non si procede alla funzionalizzazione (pubblica) dell’area, il vincolo preordinato all'esproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001).

    me lo puoi confermare<????

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    1. Ciao,
      non mi è mai capitato un caso simile, comunque se la norma dice così non posso che confermartelo. Bisognerebbe però che il comune a questo punto adeguasse il prg, perché se non è più verde pubblico in quanto è decaduto il termine dell'esproprio, solo il comune può dirti la classificazione del tessuto di appartenenza e quindi le relative possibilità d'intervento.

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  6. Ciao Marco, leggendo il post ho visto che accennavi anche l'argomento dei vincoli paesaggistici etc.
    Devo effettuare una DIA per apertura finestre e devo vedere se l'immobile ricade in qualche zona vincolata o meno.
    Come posso muovermi?
    ho scaricato la tavola A del PTPR, ma non riesco a capire se c'è qualche vincolo o no.
    La zona è l'Infernetto, vicino Ostia. So che una parte è vincolata, per sentito dire, ma non riesco a definirla.
    Spero tu possa darmi una mano.

    Ti ringrazio.

    Emanuele

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    1. Per i vincoli io uso sempre la tavola B che è visionabile on-line: http://www.regione.lazio.it/PTPR/PTPRB/ Puoi navigare la mappa fino all'immobile di tuo interesse, e se ha una qualsiasi forma di campitura significa che ha qualche vincolo: cliccaci quindi sopra con l'icona info e ti dirà lui che tipo di vincolo c'è. Se sei in vincolo paesaggistico, puoi andare anche al coque, perché loro hanno la subdelega dalla regione e possono quindi esprimere pareri paesaggistici per il solo comune di roma.

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  7. Ciao Marco,
    mi trovo di fronte ad un problema.
    Devo presentare una cila ma l'immobile è inserito nella carta qualità credo sotto "residenze speciali" nella voce "Casale".
    In questo caso coome devo comportarmi?
    Grazie
    Emanuele

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    1. Quasi certamente occorrerà chiedere il parere alla sovrintendenza capitolina, a meno che l'immobile non abbia un preciso decreto di vincolo, nel qual caso la sovrintendenza competente è quella statale di via di san michele. Vai prima a via di san michele e fai la visura per vedere se l'immobile è vincolato con decreto ministeriale. Se non lo fosse, allora stai sicuramente sotto la sovritendenza capitolina che ha la sede al portico d'ottavia. In questi immobili spesso anche la sola manutenzione ordinaria è soggetta al parere.

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  8. Scusami ho un problema proprio oggi mi hanno comunicato che la mia pratica tornata da S Michele è stata inviata al COQUE sospendendo il giudizio di compatibilità per consentire eventuali integrazioni che consentano la chiusura dell'iter....ma perchè....non basta il parere di s:Michele per il rilascio del paesaggistico?
    Dimenticavo si trova a Ostia Antica zona Stagni
    Qualcuno mi sa dare informazioni ed indicarmi i tempi per avere questa benedetta certificazione
    grazie Paolo

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    1. la sovrintendenza in caso di paesaggistico rilascia un parere che poi si va a sommare con quello che deve emettere l'ente tutore del vincolo, che ufficialmente, per i vincoli paesaggistici, è quasi sempre la Regione. la tua pratica è stata inviata al coque perché questi ha la sub-delega dalla regione per il territorio di Roma. IN realtà, avresti dovuto presentare fin dall'inizio la domanda al coque, e loro poi l'avrebbero mandata alla sovrintendenza per il parere di parte.

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    2. io l'ho presentata a civiltà del lavoro dove mi hanno mandato una lettera che l'avevano inviata a via san michele e che entro 45 giorni dovevano rispondere, passati i quarantacinque giorni anzi per la precisione 75 giorni la pratica è tornata al responsabile del procedimento che l'ha girata al coque... adesso come va a finire quanto tempo serve la coque per un parere?
      grazie

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    3. se l'hai presentata al dipartimento PAU ok, non dovevi fare nessun ulteriore passaggio: non so perché ti abbiano comunicato questo doppio scambio, forse hanno dei dubbi sul progetto ma in questo caso avrebbero dovuto scriverti chiedendoti delle integrazioni e/o modifiche. In teoria c'è il silenzio assenso sulle pratiche depositate al coque, quindi se sono passati 45 giorni dal deposito puoi presentare la tua DIA prescindendo dal parere. A meno che tu non ricada in un caso specifico in cui vige il silenzio-rifiuto.

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    4. 45 giorni era il tempo che il quale san michele doveva rispondere sono passati come detto 75 giorni rientrata il 19/6/2013 è stata mandata al COQUE come detto.
      Ieri l'architetto è stata a Civiltà del lavoro e praticamente è da rifare quasi di sana pianta il disegno a loro non va bene come è possibile non ho parole.....premetto che tutto il fascicolo fu presentato e protocollato il 26/11/2012 a civiltà del lavoro e solo adesso tutto questo casino.
      Inoltre tutte le comunicazioni sono state fatte a voce non è arrivata nessuna richiesta ufficiale scritta di eventuali richieste di modifiche.
      Sembra che il mio Architetto lunedì mi manda il nuovo progetto con le modifiche che devo firmare e poi portato subito a civiltà del lavoro per protocollarlo possibile ricomincio ancora è la prassi giusta non ci capisco più niente mi potete chiarire?
      grazie

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    5. Se siamo nella casistica del silenzio-rifiuto l'amministrazione può anche non comunicare nulla per iscritto circa il rifiuto del nulla-osta (è sufficiente, appunto, il silenzio): quindi gli accordi verbali con il collega architetto probabilmente sono da considerarsi una strada percorribile più che altro per accorciare i tempi. Le casistiche del silenzio-rifiuto si stanno via via riducendo, ma non sono scomparse.
      Conoscendo il funzionamento dell'amministrazione a Roma, non mi stupisce di come si stia muovendo il collega: in questi casi è bene allegare il progetto aggiornato in base alle richieste della sovrintendenza nel più breve tempo possibile.

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    6. scusami ma la legge non è cambiata con lo sportello unico?
      nel senso non è silenzio assenso prima era silenzio rifiuto ognuno si comporta come più gli conviene ....mi sembra strano...la legge è entrata in vigore prima del mio protocollo del 26/11/2012 quindi dopo l'entrata in vigore della legge...mi sembra una presa in giro potete rispondermi secondo legge?
      per quanto riguarda la sua collega devo fare tutto entro lunedì perchè il coque si riunisce mercoledì per decidere, poi decade e deve essere rinominato dal nuovo sindaco...e quindi passerà come minimo tutta l'estate è vero?
      grazie

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    7. La legge ha introdotto il concetto di silenzio-assenso anche verso atti abbastanza importanti, come il pdc, ma sui pareri della sovrintendenza ancora non c'è. Lo si voleva introdurre qualche tempo fa, ma poi - forse - ci si è resi conto che era troppo "pericoloso" o che comunque sarebbe stata troppa responsabilità data ai tecnici privati. La legge che invece a Roma è completamente ignorata è proprio quella sullo sportello unico: in teoria il tuo tecnico avrebbe dovuto interfacciarsi un un unico ufficio, e sarebbe stato questo, poi, a mandare le richieste di assenso ai vari organi coinvolti o a indire la conferenza dei servizi. Purtroppo però non è (ancora?) così.
      per le tempistiche, è verosimile che accada come ti ha detto la collega: in diversi uffici negli ultimi tempi per questioni delicate mi hanno detto di ripassare dopo la nomina dei nuovi dirigenti (tra regione e comune nel giro di pochi mesi sta cambiando tutto).

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    8. oggi sono andato a via civiltà del lavoro per capire qual'era la problematica per avere questa certificazione...parlato con una dirigente per la mia pratica il risultato è stato che la sua collega architetto mi ha mandato una mail con scritto...con la presente comunico la mia rinuncia al mandato di progettista e Direttore dei Lavori con effetto immediato.
      con i migliori saluti.
      senza una motivazione ufficiale e valida.....queste persone screditano la vostra Professionalità.

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    9. Capisco la frustrazione della situazione, mi dispiace di come sia andata a finire. Forse la collega si è sentita mancare quel rapporto di fiducia reciproco che deve esserci tra tecnico e committente e magari ha pesato pure una situazione in cui non vedeva più vie d'uscita, ma le dimissioni immotivate sono comunque contrarie alla deontologia professionale.

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    10. Intanto io devo trovare altri professionisti che portano avanti il lavoro della sua collega con ulteriori spese non previste e limitanti il mio budget per la costruzione
      senza parlare di perizie e avvocati.....sono profondamente deluso anch'io sono iscritto ad un albo ma la mia deontologia non mi permetterebbe assolutamente di lasciare un paziente in piena difficoltà, soprattutto perchè ne risentirebbe la sua salute dato che opero nella sanità.

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    11. Appunto le dico che la collega, dando dimissioni immotivate, ha violato delle indicazioni molto chiare della nostra deontologia, proprio perché lasciandola senza tecnico le crea in qualche modo un danno.

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  9. Ciao Marco, Ti sottopongo un nuovo caso di studio, confidando nella Tua sempre preziosa disponibilità. Complesso religioso con cappella in Via del Casaletto (Monteverde), costruito nel 1957. Dobbiamo fare una manutenzione ordinaria dell'esterno della cappella con ausilio di ponteggi. Si tratta di ripristinare gli intonaci degradati ed alcuni elementi decorativi, nonché rivedere alcuni dettagli del sistema di smaltimento dell'acqua piovana. L'edificio ricade in zona T3 'città consolidata' (campitura arancione, art. 48), non ha vincolo puntuale ma l'area presenta vincolo di PTPR B (le 3 terribili campiture rosse sovrapposte). Fino qui, mi sembra cmq non occorra alcun titolo, siamo nell'attività edilizia libera. Poi controllo la Carta della Qualità, e scopro che l'edificio è individuato tra quelli speciali con campitura blu (tipologia ad impianto seriale: convento) ed inizio ad allarmarmi. Allora mi leggo la Guida agli Interventi della CdQ, ma mi sembra che finché resto nella MO non ci sia alcun progetto da presentare: è corretto? Un caro saluto e grazie. Giorgio Rossetti

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    1. Ciao, nel tuo caso potrebbe essere necessario il parere della sovrintendenza capitolina: prova a contattarli telefinicamente e chiedi.direttamente a loro. La sede è davanti al portico d'ottavia.

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  10. Gent.mo Architetto Campagna,
    sono Antonio Albanese, architetto, di Barletta. Una mia cliente di Trani possiede un appartamento a Roma in via delle Sette Chiese 260, e vorrebbe frazionarlo in due unità, senza alcuna modifica dei prospetti e alterazione degli spazi condominiali. Sarebbe possibile il frazionamento in questa zona con il vigente PRG con una SCIA ?

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    1. Ciao Antonio,
      in quella zona il frazionamento dovrebbe poter essere possibile, ma va assolutamente, sempre e comunque in DIA. Ci sono ovviamente diversi aspetti da tenere presente: se ti serve una consulenza per la pratica su Roma contattami agli indirizzi alla pagina "chi sono-contatti".

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    2. Ti ringrazio Marco per queste prime informazioni; data la distanza prenderò in considerazione la tua gentile offerta.
      Buona serata.

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  11. salve arch.Campagna, le espongo un serio problema e sin da ora la ringrazio per i consigli e mi darà.
    daglii anni '50 sorgono due palazzi su una proprietà privata che ha concesso loro servitù di passaggio di mt. 4. La manutenzione strada è a carico dei due palazzi.
    Per 40-45 anni silenzio da parte della proprietà che invece negli ultimi anni è intervenuta con lavori di pulizia strada, potatura erbacce e taglio di alberi ritenuti pericolosi per le auto sotto parcheggiate e delimitazione della strada(in tutti questi anni i due palazzi hanno usufruito anche degli spazi adiacenti i 4 metri di servitù, ricavando un piccolo posteggio auto ed una larghezza maggiore della strada). Arriviamo al problema: il municpio ha apposto i cartelli di inizio lavori da parte della p. privata che ha riportato la strada ad una larghezza di mt. 4 restringendola con una lunga fila di jersey in cemento con relativa rete(effetto LAGHER!!).
    Oltre ad aver subito la SPOLIAZIONE del parcheggio ci ritroviamo in un lungo senso unico alternato,un "budello"che ci costringe a lunghe retromarce in salita creando un PROBLEMA DI SICUREZZA PUBBLICA, come possono i mezzi di sicurezza manovrare nel budello di mt4? e se ci fosse in mezzo una macchina in panne o presa dal panico, incapace di risalire in retromarcia, come passerebbero i vigili del fuoco o ambulanze?tra l'altro impedirebbe anche l'accesso ad uno dei due palazzi in quanto uno insiste sul lungo rettilineo, l'altro sul piccolo cortile dietro al primo palazzo. cortile ora invaso da macchine dove i mezzi di soccorso non riuscirebbero comunque a manovrare!! la polizia municipale dice che la strada seppur privata è diventata di uso pubblico e quindi la proprietà non può intervenire con opere di restringimento ma dal dire al fare c'è di mezzo il mare infatti non è intervenuta ancora nessuna autorità nonostante i vari esposti dei condomini. pare che ci sia una modifica del piano regolatore che vede la stradina più larga per richiesta della circoscrizione e non della proprietà?!dobbiamo forse aspettarci altre novità...in quella zona sappiamo esserci vincoli storici,,caro Marco come uscire da questo grande problema visto che la grande società che sta dietro alla proprietà privata dice che è stanca dei nostri esposti??..scrivere ai giornali annunciando una possibile tragedia per mancanza del raggiungimento dei mezzi di soccorso??










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    1. La servitù deve essere concessa per legge, e deve essere in modo tale che sia perfettamente fruibile l'accesso al fondo senza accesso diretto alla strada pubblica. Se si dimostra che il restringimento della strada influisce sulla corretta fruibilità del fondo occluso, il concessionario della servitù deve obbligatoriamente garantire una dimensione giusta. Se la proprietà non collabora, e se neanche il municipio aiuta (potrebbe espropriare l'area per farla diventare pubblica in tutti i sensi, ma certamente non avrà i soldi per farlo: quindi potreste proporre di pagare voi al municipio i soldi che servono per acquisire la strada, non dovrebbero essere cifre importanti), non rimane altra via che la causa civile, interpellando magari un buon civilista specializzato in servitù.

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  12. Buongiorno Marco

    sono in procinto di presentare una DIA per ristrutturazione edilizia R2 con frazionamento di unità immobiliare in due, senza incremento di sup. utile e vol..
    ho consultato le circ. esplicative prot. 67246/2013 e 19137/2012 e ne ho desunto che per ristrutturazione parziale senza incremento si sup. utile e volumi non debbano essere corrisposti gli oneri di UP e US ma solo il contributo pari al 10% del costo totale da cui si detraggono le opere definite come costo "A" nell'allegato "A" alla D.C.S. 19/01.

    Ritieni corretta questa interpretazione?



    Grazie. Buona giornata
    Antonio Albanese

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    1. Finora nei frazionamenti ho sempre ritenuto corretto corrispondere le urbanizzazioni, ed ai vari municipi a cui ho depositato le procedure non mi hanno mai detto di fare diversamente. Sinceramente dovrei rileggere la circolare, ma così ad occhio secondo me le urbanizzazioni in un frazionamento vanno corrisposte.

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    2. La circolare ecplicativa, in nota, sembra lasciar intendere che gli impianti possano essere scomputati dal costo della ristrutturazione (nota 18, comma 4). Che ne pensi Marco?

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    3. si, sono scomputabili, ma solo quelli non direttamente inerenti al frazionamento. per esempio dell'impianto elettrico non c'è bisogno di computare il completo rifacimento, ma quantomeno la creazione di due quadri distinti e qualche dorsale la indico sempre.

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    4. Gentilissimi, ma dove si trova la D.C.S. 19/01 perché non riesco a trovarla su internet.

      Grazie mille!!

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    5. http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/deliberazioni/Del-CS-19-01.pdf

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    6. Grazie mille Arch. Campagna, sempre gentilissimo.

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  13. Complimenti e grazie per il blog, veramente molto utile per orientarsi! devo fare una manutenzione straordinaria interna di un appartamento nel Rione Monti. Alla Soprintendenza l'immobile non è vincolato, volevo fare comunque un controllo sulla carta per la qualità, ma la definizione dell'elaborato non mi consente di individuare bene l'edificio. Sai se è possibile consultarla con una migliore definizione o in cartaceo? Un'altra domanda: dovendo intervenire con un consolidamento sulle travi in legno del solaio la procedura è quella della SCIA? ci sono altre autorizzazioni da richiedere in questo caso? grazie molte. P. Ferri

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    1. Ciao, la carta per la qualità è appesa in cartaceo in alcune delle stanze dei tecnici del primo municipio: mi ricordo a memoria che sta appesa sicuramente nella stanza del tecnico che ha la competenza di corso vittorio (terza porta a sinistra nel corridoio dopo l'uscere), comunque anche se a bassa qualità, è quasi sempre possibile individuare i vincoli. Se devi fare un consolidamento devi presentare una SCIA, e prima devi fare il deposito al sitas.

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  14. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  15. Gentile collega, volevo chiederle una consulenza che mi sta creando non pochi dubbi. L'immobile privato bisognoso di intervento, del quale mi sto' occupando, ricade in zona classificata come zona territoriale omogenea F. Premetto che la pratica consegnata a Roma Natura ( per la quale abbiamo già ottenuto il NO) è stata consegnata non menzionando gli impianti, come da modulistica estrapolata dal sito di Roma Natura. Le preciso che nella documentazione da allegare non si faceva menzione da nessuna parte degli impianti tecnologici (elettrici e idrici che in tale immobile devono essere realizzati ex novo). Secondo lei Roma Natura entra nel merito anche dei lavori interni? Inoltre per queste zone dove possono vedere cosa e non posso realizzare?

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    1. Se parliamo di impianti esclusivamente interni, non rilevano ai fini dell'autorizzazione paesaggistica. mentre invece se parliamo di impianti che hanno elementi esterni (tipo condizionatori, chiller e via dicendo) allora l'ingombro di questi elementi deve essere indicato negli elaborati grafici, ma comunque senza specificare la composizione dell'impianto perché a loro non interessa.

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  16. Salve Marco, la ringrazio molto per la risposta datami, il confronto è importantissimo nella nostra professione e lei è una persona molto preparata! Le volevo chiedere se secondo lei questo avviene anche se l'immobile ricade in una zona con vincolo di preesistenze archeologiche-monumentali visibili superiori a 2 metri? Inoltre tale zona omogenea è F2, ma questo non credo sia vincolante poichè verde pubblico di livello urbano. Grazie molte, Laura

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    1. la zona con quel tipo di vincolo è comunque soggetta ad un regime vincolistico di tipo paesaggistico, dunque vale quello che ho detto prima: se si tratta di impianti che hanno dei volumi con una rilevanza esterna importante, avrebbero dovuto essere indicati.

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  17. Grazie molte Marco, ogni dubbio è stato chiarito!

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  18. Ciao Marco,
    e sempre complimenti per il blog. Ho bisogno di un consiglio di "indirizzo" su quale pratica occorre fare per l'installazione di un ascensore esterno. Ho letto più volte la famosa circolare prot. 19137 del comune di roma e trovo due possibili strade: RC (la circolare spiega che sono compresi gli "interventi per l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso", e poi specifica "nuova installazione di impianti tecnologici se posti anche solo parzialmente all'esterno dell'unità edilizia". Oppure RE con sotto categoria RE2 perchè ci sarebbe alterazione dell'aspetto esteriore dell'edificio (la RE1 invece è senza alterazione anche se specifica "modifica del posizionamento o nuovo inserimento di elementi distributivi verticali").
    In conclusione...ti è mai capitato un caso simile?
    Un saluto

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    1. Ciao, mi sono capitati indirettamente casi del genere, e molto, alla fine, va alla interpretazione del dirigente del singolo municipio. Tecnicamente è più RC che RE, perché il vano ascensore non fa SUL e quindi non c'è aumento di cubatura, ma in ogni caso c'è la modifica del prospetto, e tale opera rientra sempre in RE indipendentemente dal tipo di opera che si fa (a parte la MO).

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  19. Ho un dubbio sulla lettura del PRG. nella tavola 1:5.000 il mio immobile ha il contorno nero e lo sfondo bianco quindi non fa parte della città storica. Nella tavola 1:10.000 ha colore rosso con sopra scritto per quella zona T8. Ora, se non fosse per la scritta T8 sarei sicuro che mi trovo nel caso di città consolidata, ma la scritta T8 mi manda nel panico, sono forse in centro storico? L'immobile si trova in zona Torrino/Via di Decima, come è possibile!!! Aiuto...

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    1. alcuni tessuti della città storica, quelli che, diciamo, stanno un po a cavallo verso la città consolidata, sono effettivamente rappresentati solo nelle tavole 1:5.000, campiti in rosso e con la scritta T8 sopra. Dunque si, sei in città storica, tessuto T8.

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  20. Ciao buonasera.
    Mi accingo a fare una Cila nel Municipio III , ex IV. Mi hanno chiesto il prospetto vincoli. Vorrei sapere da te dove posso trovarli?!
    Grazie

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    Risposte
    1. sono le ultime due pagine del modulo CILA, dopo la relazione tecnica.

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  21. Gentile architetto,
    spero che questo sia il post giusto per questo tipo di domanda.
    Ho il caso di due appartamenti sullo stesso piano, per giunta confinanti ed con la medesima esposizione, che hanno la medesima categoria catastale ma classe differente.
    Con il risultato che uno paga molto di più dell'altro.
    Esiste una delibera o circolare o documento del catasto di roma che permetta di capire come attribuiscono queste classi?

    Tralaltro il proprietario dell'immobile che paga di più non ha neanche pagato a suo tempo quando è stato usato l'ascensore e di fatto il suo appartamento vale meno di quello del vicino.
    E' possibile ed in che modo risolvere la situazuazione con il catasto?
    Si deve presentare che tipo di documentazione?

    In teoria la classe dovrebbe riflettere il valore a cui si può affittare la casa.
    E secondo me conta anche lo stato di manutenzione, la vetustà degli impianti, ecc.
    Ma in italia si riesce ad ottenere giustizia su queste cose?

    In america è normalissimo e quando viene il tecnico a fare l'ispezione triennale prende nota di tutto e se vede che nell'ultimo trienno non è stata fatta manutenzione addirittura abbassa le rendite.
    come si fa ad ottenere questo tipo di elementare giustizia con il catasto italiano?
    Non saprei se occorre presentare una docfa per rivedere la classe.

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  22. ahime dopo un'ora di ricerca non riesco a trovare l'altro post.
    sarebbe così gentile di copiarmi la risposta?
    Questa questione delle classi mi ha messo in crisi.... e non so più che fare...

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    1. ti avevo risposto così:
      la causale del docfa è frazionamento e fusione. dovrai sopprimere i due subalterni e costituirne due nuovi per i nuovi appartamenti.
      ovviamente, prima dovrai fare la pratica urbanistica per l'autorizzazione edilizia.
      l'elaborato planimetrico si può verificare attraverso l'accesso on-line al sister, se cel'hai, oppure recandoti in sala visure a viale ciamarra. se non c'è, non te ne devi preoccupare: farai le tue due nuove planimetrie e rappresenterai anche gli spazi comuni (vano scale ed ascensore).
      Se invece esistesse, potrai "ricalcarlo" pari pari a come è quello già in archivio, e modificare solo le parti di tuo interesse, senza toccare il resto.

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  23. Salve Marco,
    Innanzitutto grazie mille e complimenti per questo blog, che è riuscito a darmi più risposte concrete e chiare di tecnici, altri architetti e impiegati! Avrei bisogno però di un ulteriore delucidazione e spero lei possa aiutarmi!
    Devo fare una ristrutturazione ordinaria di un appartamento seminterrato con unico affaccio su cortile interno.(rifacimento impianto elettrico, idraulico, pavimenti, infissi e installazione condizionatori) Questo palazzo è al Flaminio e fa parte della carta della qualità segnato come "tipologia edilizia speciale" (immagino residenza collettiva, visto che non è ne una caserma ne un convento ne un ospedale!).
    Il mio dubbio è: ho bisogno del parere della sovrintendenza nonostante i lavori siano solo interni? La CILA che dovrò presentare chiede se l'immobile è soggetto o no a vincoli di natura archeologica e paesistica. Cosa devo mettere?
    Inoltre c'è solo una doppia possibilità per quanto riguarda la carta della qualità:
    1)non è inserito all'interno della carta della qualità
    2) è inserito all'interno della carta della qualità e l'intervento prevede escavazioni, perforazioni, rinterri, per cui si allega copia della ricevuta dell'avvenuta comunicazione alla Soprintendenza Archeologica.
    Manca dunque una terza scelta: Fa parte della carta della qualità ma non prevede nessuna escavazione, perforazione ecc.
    Spero di essere stata chiara e spero di avere presto una risposta nonostante l'afoso agosto!
    Grazie mille in anticipo
    Livia

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    1. si il modulo CILA secondo me è carente o comunque ingarbugliato nel punto in cui cita la carta per la qualità. comunque nel tuo caso si, servirebbe il parere della sovrintendenza capitolina perché purtroppo non c'è nessuna dizione che esclude le opere interne dall'essere soggette al parere, in particolare quando parliamo di immobili individuati in modo puntuale.

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  24. Salve Marco, volevo sottoporti un quesito.
    Ho scoperto dopo aver presentato e visto presentare (dato che ci vivo) numerose DIA, SCIA, Cila, ecc. che San Lorenzo è inserito nella carta della qualità a, quella che indica la qualità degli impianti. Ora quindi, improvvisamente, salta fuori che c'è bisogno del parere della sovrintendenza comunale per qualsiasi intervento (io devo consegnare una Cila). Ma come è possibile? La carta a, non riguarda gli interventi che hanno a che fare con il decoro urbano (finestre, superfetazioni, piani casa)? Vuol dire che a San Lorenzo non è prevista l'edilizia libera? Che sono tutelati i tramezzi del 1932, ma non le Fonderie Bastianelli da poco demolite? Sinceramente non capisco. Grazie.

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    1. Le morfologie degli impianti urbani vorrebbero essere un criterio di tutela per quanto riguarda gli spazi esterni. Purtroppo nella definizione di competenza della sovrintendenza capitolina ci si è "scordati" di escludere le opere interne dal dover chiedere il parere alla sovrintendenza. Alcuni municipi pretendono il passaggio alla sovrintendenza anche per opere interne su questi tessuti, altri, come l'ex III, ritengono che comunque non sia necessario, facendo riferimento al protocollo d'intesa tra comune e sovrintendenza statale - la quale appunto ha escluso le opere interne dal vincolo di tutela generale - ma questo, purtroppo, vale solo per quello che è sotto tutela ministeriale, e non per quello che è in carta per la qualità. Dunque si: oggi se devi presentare una CILA per un appartamento davanti al pantheon non devi passare per la sovrintendenza statale ma se devi fare la stessa opera a san lorenzo (o per esempio al casilino 23, giusto per citare altri esempi) in teoria dovresti chiedere il parere alla sovrintendenza capitolina. Come ti ripeto, alcuni municipi secondo me giustamente non la richiedono in questi contesti, e la stessa sovrintendenza capitolina si mette a ridere quando gli arrivano richieste di pareri per opere interne in morfologie degli spazi urbani...ma tant'è.

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    2. Grazie per la prontezza.
      sappiate che da oggi anche l'ex III lo ritiene necessario. Forse e a casaccio.

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    3. Confermo che l'ex III richiede il parere della Sovrintendenza comunale anche per la CILA. Ma visto il modello nuovo (regionale) della CILA che ora si può usare anche per le fusioni (mio caso) nel quale è espressamente previsto che altri atti di assenso se li cerca lo sportello unico si potrà utilizzare tale procedura per la Sovrintendenza?

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    4. probabilmente si (mancano ancora indicazioni sulla nuova procedura) ma in ogni caso l'assenso ai lavori partirebbe dopo aver ricevuto l'assenso dalla sovrintendenza, quindi secondo me conviene comunque procedere per via autonoma alla richiesta di parere preventivo.
      Comunque si, tutti i municipi si stanno allineando nel richiedere il parere della sovrintendenza nei tessuti delle morfologie degli impianti urbani: alcuni municipi tuttavia accolgono le cila anche solo con il protocollo di presentazione della domanda in sovrintendenza, senza cioè che sia concluso l'iter di approvazione; ovviamente la procedura è a rischio e pericolo del tecnico e del committente.

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  25. Gentile arch. Campagna,
    mi rivolgo a lei per avere un chiarimento riguardo all'appendice 2 alle NTA - schede delle centralità metropolitane e urbane; nelle tabelle sono elencati dei sub-ambiti nominati con delle sigle - a1(M1), b1(M3), i2(N), ecc. - e davvero non riesco a capire a cosa facciano riferimento!
    Confido in una sua pronta risposta...Grazie mille anticipatamente per l'aiuto!

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    1. Mi dispiace non mi è mai capitato di averci a che fare

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    2. La ringrazio ugualmente per la sua disponibilità!

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  26. Gentile Arch. Campagna,

    per prima cosa complimenti per il blog.

    Sto per seguire la ristrutturazione di un appartamento sito in zona Città Giardino, municipio III (ex 4) (T7) e ho una serie di dubbi. Spero possa aiutarmi.

    1) La ristrutturazione consiste essenzialmente in demolizione di un unico tramezzo (che divide ingresso da una camera, con conseguente ampliamento della camera), rifacimento totale bagno, installazione caldaia (ad oggi non presente), rifacimento impianto termico. Il corretto titolo abilitativo in tal caso è la CILA, corretto?

    2) E' necessario richiedere un parere alla soprintendenza? oppure è possibile presentare immediatamente la CILA e cominciare i lavori?

    3) Il committente non è ancora proprietario, ma è stato registrato il preliminare. E' possibile cmq procedere con la CILA? Se si, in che modo?

    4) In merito alle detrazioni/iva agevolata, i materiali comprati dal committente (come pavimenti, sanitari, box doccia, ...) sono coperti da detrazione 50% e NON da iva agevolata, corretto?

    La ringrazio in anticipo
    Saluti

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    Risposte
    1. nelle morfologie urbane occorre chiedere il parere alla sovrintendenza anche per opere interne, dunque bisogna prima fare richiesta del parere preventivo. La CILA deve essere presentata da chi è il proprietario al momento del deposito dell'istanza: al massimo il futuro acquirente può intestarsi la CILA su delega dell'attuale proprietario.
      Se c'è rifacimento completo dell'impianto termico occorre anche redigere il progetto in base alla legge 10 e depositarlo a via petroselli 45, possibilmente prima dei lavori ma anche entro il fine lavori.
      i materiali acqustati dal committente sono detraibili al 50% ma devono essere ivati al 22%. i pagamenti devono essere fatti sempre con bonifico parlante.

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    2. ah, se la caldaia non è in sostituzione di una preesistente, la legge impone la realizzazione della canna fumaria fino in copertura...

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    3. Grazie per le risposte.

      Per quanto riguarda il parere alla sovrintendenza, quali sono i tempi per la ricezione del parere?

      Grazie ancora
      Saluti

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    4. la sovrintendenza generalmente risponde sempre, comunque secondo loro, vanno in silenzio-assenso dopo 60 giorni. Ma ai comuni non è mai stato notificato che la sovrintendenza ha il silenzio-assenso, e quindi comunque si aspettano il protocollo del parere preventivo. Per esperienza personale, i pareri arrivano dopo 40-60gg dal deposito della richiesta.

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  27. Buongiorno Marco,

    i chiarimenti per la lettura del PRG di Roma sono molto efficaci.

    A me però rimangono alcuni dubbi sulla interpretazione del colore di campitura di un isolato (in particolare si trova su via Gallia tra via Urbisaglia e via Pandosia).
    La tavola è la 18-IV 1:5000 Sistemi e Regole del PRG adottato 2003.
    Si tratta di un colore giallo chiaro (ce ne sono diversi) per il quale vorrei avere certezza dell'interpretazione corretta e sapere su quale legenda posso andare a confrontare e quindi sapere a quale tessuto appartiene.

    Ci sto provando da ore….. Puoi darmi tu conferma?

    Grazie 1000

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    Risposte
    1. Nel centro storico più "profondo" spopolano T1 e T2. Nelle zone degli sventramenti umbertini si hanno un po di T3, mentre gli altri tessuti sono assai rari. Purtroppo il PRG non è chiarissimo con questo sistema dei colori: se vuoi la certezza matematica devi chiedere un certificato di destinazione urbanistica al dipartimento, che puoi fare anche on-line (mi pare).

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  28. ho un impianto di rete canalizzata gpl nel comune di rocca sinibalda a quanto pare nn si riesce a trovare un provvedimento che mi leggitimi l opera..sulla tavola a del ptpr ricade in zona "sistema del paesaggio agrario - paesaggio agrario di valore e tavola b zona bianca..come faccio a capire se e vincolato e se va richiesto oltre alla sanatoria edilizia, l accertamento di compatibilita paesaggistica.grazie anticipatamente..Alessandro

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    Risposte
    1. se in tavola b è bianco, non ci sono vincoli, quantomeno non ce ne sono tra quelli individuabili da quello strumento.

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  29. Gent.mo Architetto buonasera!
    Potrebbe spiegare ad un profano in materia come si usa il PTPR?
    Se sulla tavola B non trovo alcun vincolo posso fermarmi lì, giusto? Non occorre andare a verificare sulla tavola A l'eventuale Paesaggio di appartenenza, giusto?
    Alcuni Tecnici mi hanno detto di dover prendere in esame comunque la tavola A e le relative norme attuative, pur non persistendo il bene di mio interesse in una zona vincolata sulla tavola B! Quindi alla fine come mi devo comportare per capire se esistono o meno vincoli sull'area di pertinenza del sito in questione?
    Grazie in anticipo, Antonio

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    Risposte
    1. la tavola A è una tavola indicativa, mentre la B è prescrittiva; se non compare il vincolo sulla tavola B, allora non ci sono vincoli. Sulla tavola A compaiono comunque i tessuti dove possono esserci delle indicazioni generali su come intevenire, ma appunto non mi risulta che siano indicazioni vincolati (anche perché senno richiederebbero il nulla osta, e dato che tutto il territorio laziale è comunque individuato nella tavola A, si avrebbe di conseguenza che tutto ciò che si fa andrebbe sotto parere, il che non è vero - e non è realistico).
      Il ptpr tuttavia potrebbe non aver recepito tutti i ptp (purtroppo in alcuni casi è così) e dunque per avere la certezza assoluta bisognerebbe o vedersi tutti i ptp, molti dei quali sono presenti anche on-line, oppure andare in regione, in sala visure.

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  30. Ciao Marco,
    per favore mi sapresti dire se è possibile una D.I.A. in sanatoria in "ambiti a pianificazione particolareggiata definita"? Trattasi di un intervento da sanare successivo al 2010.
    Ti ringrazio, ciao.

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    Risposte
    1. in quegli ambiti il comune ha già realizzato, o comunque prevede di fare, delle progettazioni particolareggiate, tipo programmi di intervento o piani di zona; dunque dovresti vedere che tipo di pianificazione è presente nell'area (se non trovi niente on-line, vai in municipio perché li hanno di sicuro qualcosa) e vedere attraverso le norme tecniche se il tuo intervento è autorizzabile oppure no. Se è autorizzabile, nulla osta alla sanatoria.

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  31. Ciao Marco,
    è la prima volta che mi cimento con una Cila e ho già parecchie domande da fare ma per non sovraccaricarti troppo ti chiederei un aiuto volta per volta.
    Come faccio ad individuare la tavola in cui è campito l'immobile oggetto di ristrutturazione (spostamento/abbattimento tramezzi e rifacimento impianti elettrico e idraulico).
    Grazie

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  32. Sono riuscito a capire la logica, ho individuato la tavola e quindi l'immobile.
    Grazie

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  33. Caro Marco,
    Anche io ho un dubbio. Sto per presentare una CILA per la realizzazione di un tramezzo. Non avevo minimamente pensato alla carta per la qualità fino al momento di iniziare a compilare il modulo CILA. L'appartamento è nella città storica T2. Ho verificato sugli elaborati della carta della qualità (foglio 10) ma non riesco bene a capire. su un'intera zona verso dx vi è una campitura grigiasta. Non riesco assolutamente a capire se il mio edificio, essendo all'interno di questa grande campitura, rientri all'interno della carta per la qualità o meno. Sapresti darmi indicazioni in merito? questa è la mia prima pratica da libera professionista e di conseguenza, lo scontro con queste cose è inevitabile. Grazie molte!

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    1. Ok, penso di aver capito. La parte campita è quella che corrisponde al dettaglio delle tavole a,b,c. Corretto? Ho aperto la tavola C che corrisponde alla zona in cui è presente il mio immobile. E' abbastanza evidente che sul lato della strada del mio immobile non vi siano puntini nè rossi nè blu. Ne deduco che il mio immobile non sia inserito nella carta della qualità e di conseguenza io possa tranquillamente segnare sulla CILA che non è all'interno della carta della qualità? Grazie

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    2. si hai interpretato bene: il centro storico è individuato nelle tavole a, b, c che sono distinte per tipologia di vincolo, mentre il resto di roma ha delle tavole uniche, divise per territorio, che individuano tutte le tipologie di vincolo. Comunque se sei all'interno delle mura aureliane vige il più potente vincolo della sovrintendenza statale, il quale però esclude esplicitamente le ristrutturazioni interne dalla tutela. ulteriori informazioni le trovi nel mio post che si chiama "i vincoli a roma - vademecum per viandanti".

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    3. e quindi non essendoci simboli di alcuna natura sopra l'edificio in questione, posso tranquillamente dire che l'immobile non rientra nella carta della qualità? Ne approfitto, se posso, per farti un'altra domanda: sempre nella CILA c'è scritto : che l'attuale stato dei luoghi e la destinazione d'uso urbanistica, rappresentati nell'elaborato grafico ante operam, sono conformi al seguente titolo (citare estremi titolo abilitativo). MA A COSA SI RIFERISCE? Grazie

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    4. le risposte sono in quest'altro mio post http://architetticampagna.blogspot.com/2013/08/la-legittimita-della-preesistenza-come.html

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    5. Ti ringrazio Marco, l'ho letto ma onestamente, continuo a non capire...quali estremi di quale titolo abilitativo vogliono?

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  34. un piccolo chiarimento: se devo presentare una CILA e l' edificio ricade in carta qualità ( elaborato G1b, edif e complessi edil moderni- opere di rilevante interesse arch e urbano), devo prima chiedere il parere alla soprintendenza comunale- uff carta qualità?
    grazie
    andrea

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    1. si assolutamente, soprattutto per quella tipologia di vincolo.

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  35. grazie del chiarimento e buon lavoro!

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  36. Innanzitutto complimenti per il blog, un autentico faro nel mare magnum delle norme e prassi edilizie ed urbanistiche in cui si imbatte chi lavora in questa città.
    Ti pongo il mio quesito: villino anni '20 a Monteverde, tessuto T5; ricade in Carta della Qualità 1) Morfologie degli impianti urbani dell'espansione urbana otto-novecentesca, 2) Morfologie degli impianti urbani moderni, realizzati secondo i piani del 1931 e 1962. Sono previsti dei lavori di MO sulle facciate: ripresa degli intonaci e tinteggiatura, eventualmente con cambio del colore. E' sufficiente la comunicazione di MO presso il Municipio (XII ex XVI), oppure va presentata la richiesta di parere alla Sovrintendenza Capitolina (in merito al colore)? Grazie.
    Gianluca

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    1. no assolutamente devi chiedere ed ottenere il parere della sovrintendenza, che vorrà anzi concordare con te il piano del colore e potrà importi soluzioni estetiche.

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    2. Il parere va richiesto anche se si mantiene il colore originale?

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    3. è bene chiederlo anche in caso di mantenimento del colore originale.

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  37. grazie con le tu esplicazione e diventato tutto più facile

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  38. Buongiorno Arch. Campagna, le pongo il mio quesito:
    mi sto occupando della pratica per l'adeguamento degli impianti di smaltimento acque meteoriche in una stazione carburanti, il progetto prevede alcuni scavi per la posa delle tubazioni. Premetto che l'area non ha vincoli paesaggistici o archeologici e volevo sapere se l'apertura di cavi all'interno del comune di Roma richiede il rilascio di nulla osta della soprintendenza.
    grazie
    Sara

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    Risposte
    1. le operazioni di scavo vanno segnalate alla sovrintendenza archeologica: alcuni sostengono che ciò vada fatto sempre a prescindere in tutto il territorio comunale, altri che, invece, vada fatto solo in alcune zone. Non ho mai dovuto approfondire oltre il tema.

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    2. Grazie per la celere risposta, anche la soprintendenza archeologica mi ha confermato che devo richiedere nulla osta per scavi in zone non vincolate ma il riferimento normativo che mi da (art.16 c.8 delle N.T.A.) in realtà è riferito esclusivamente ad immobili o aree indicate nella carta della qualità.

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  39. Buongiorno Marco,
    sarà che non sono ancora andato in ferie ma mi è venuto un dubbio,
    piano terra e primo, dest. C1, di un parcheggio interrato a piazza Euclide, Parioli; città storica, individuato nella c.q. con un bel pallino rosso,
    N.o. Soprintendenza archeologica, N.O. SBAP?, se faccio una cila servono i N.O.?
    grazie Cristiano

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    Risposte
    1. se in questo immobile devi fare un qualunque intervento urbanistico, anche spostamento tramezzi interni, serve il parere della sovrintendenza capitolina a meno che non abbia un decreto di vincolo ministeriale, nel qual caso ricadi nella SBAP. L'archeologica non serve finché non scavi.

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  40. Buompomeriggio Sig. Marco,
    avrei un dubbio in merito ad un intervento da fare nella città storica, TESSUTO T4 che ricade anche nella carta della qualità in G1a : Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare e in G1b opere di rilevante interesse architettonico o urbano.
    L'intervento consiste nello spostamento solo di una porta, ma devo comunque chiedere un parere preventivo alla soprintendenza?
    Grazie in anticipo, Laura

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    Risposte
    1. se è in G1b secondo me si, perché si intendono sotto tutela anche gli interni.

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  41. Buongiorno Architetto,
    innanzitutto complimenti per il blog professionale ed utilissimo.
    Ho acquistato un immobile ad uso abitazione in zona Piazza Bologna-Lanciani facente parte di un fabbricato censito nella Carta per la Qualità del P.R.G. del Comune di Roma , Tav. G1.a – “MORFOLOGIE DEGLI IMPIANTI URBANI DELL’ESPANSIONE OTTO-NOVECENTESCA- Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare”.
    Vorrei procedere alla
    - demolizione di alcune pareti e modifica di alcune partizioni interne;
    - apertura o spostamento di alcune porte interne;
    - demolizione e ricostruzione di parte delle pavimentazioni interne;
    - sostituzione degli infissi (lato strada e facciata interna) con materiali diversi dagli attuali;
    - installazione di condizionatori con motori esterni lato strada e facciata interna;
    - demolizione e ricostruzione in alluminio anodizzato o materiale analogo (diverso dall'attuale) di una veranda esterna che chiude un balcone che affaccia sul lato interno dei palazzi (non lato strada). Veranda già condonata negli anni '80.
    In quali casi è necessario richiedere il nulla osta della Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali?
    Per la demolizione e ricostruzione della veranda pensa ci possano essere dei problemi particolari?
    Grazie per la cortese disponibilità.

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  42. Se può essere utile, aggiungo che la palazzina è stata costruita negli anni '50 (1952 e successivi).
    Di nuovo cordiali saluti

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    1. attualmente, il parere della sovrintendenza è necessario per tutte le opere indicate, fatta eccezione per le pavimentazioni interne. In consiglio comunale dovrebbe presto essere votata l'esclusione delle opere interne da quel tipo di tessuto, ma per il resto, l'obbligo rimarrà.

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    2. Grazie per la pronta disponibilità.
      Mi rimane solo il dubbio relativamente alla possibilità di demolire e ricostruire la veranda.
      Di nuovo cordiali saluti

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    3. A fare si può fare, ma le nuove forme, colori e finiture devono seguire le prescrizioni della sovrintendenza.

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  43. Buongiorno,cerco norme tecniche PRG del 1965 e variante 1974, dovrei cercare di capire nelle zone agricole quanto era destinato a fabbricato a conduzione agricola e lotto minimo, mi è stato detto che il lotto minimo è di 5ha a suo tempo ma volevo capire se c'erano a suo tempo sono deroghe magari con l'approvazione del PAMA, una domanda a cavallo degli anni 80-90 quale piano regolatore era vigente? le norme di cui avrei bisogno sono quelle appartenenti a questo arco di tempo, grazie.

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  44. buongiorno architetto, dovrei verificare la possibilità da parte di un cliente di effettuare lavori di demolizione e ricostruzione di un ex locale lavatoio su terrazza di pertinenza dell'appartamento sottostante al fine di trasformarlo in abitazione.
    mi sono inoltrato come da Lei consigliato nelle NTA e nei relativi elaborati, arrivando alle seguenti conclusioni: l'immobile è situato nella Città Storica; l'immobile dovrebbe essere in Tessuto urbano T6 ma non sono riuscito a "localizzare" sugli elaborati questa indicazione sugli elaborati, ci sono arrivato per esclusione, con tutti i dubbi del caso. Mi sa mica dire come saperlo con sicurezza? La ringrazio.

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    1. l'unico modo veramente certo è chiedere un certificato di destinazione urnbanistica. comunque in genere andando per esclusione si individua in modo abbastanza certo.

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  45. Buongiorno Architetto. Devo presentare una CILA in sanatoria al Mun. I per diversa distribuzione di spazi interni (semplice spostamento di tramezzi) ma ho riscontrato che l'immobile in questione ricade nella Carta della Qualità - G1a - Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare, non è presente ne in G1b ne in G1c.
    Devo richiedere il NO alla Soprintendenza nonostante si tratti solo di interventi interni e per di più già realizzati da almeno 20 anni? Ne parlerei volentieri con un tecnico del municipio di interesse ma grazie alla procedura di appuntamenti on-line secondo loro dovrei aspettare il 24 dicembre per una semplice domanda!!
    Grazie mille, buon lavoro

    Emiliano

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    1. il protocollo d'intesa sbap-comune di roma consente di presentare la pratica senza nessuna preventiva autorizzazione: ne ho parlato nel post specifico sui vincoli a roma.

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    2. Grazie mille, come sempre preciso e puntuale

      Buon lavoro

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  46. Buongiorno Architetto,
    torno su post del 29.09 relativo ad immobile in zona Piazza Bologna-Lanciani facente parte di un fabbricato censito nella Carta per la Qualità del P.R.G. del Comune di Roma , Tav. G1.a – “MORFOLOGIE DEGLI IMPIANTI URBANI DELL’ESPANSIONE OTTO-NOVECENTESCA- Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare”.
    Mi hanno detto che anche per la realizzazione di due mobili-libreria in cartongesso nel soggiorno servirebbe il nulla osta della Sovraintendenza.
    Spero che non sia veramente così perchè mi sembra un'esagerazione !
    Di nuovo cordiali saluti

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    Risposte
    1. se sono opere classificabili tra quelle che rientrano in CILA, allora tecnicamente si, servirebbe anche la sovrintendenza capitolina, nell'attesa in cui levino questo obbligo.

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  47. Scusami Marco, una domanda operativa
    La sagoma del fabbricato (per il quale sto predisponendo una DIA), individuata al foglio 17 del PRG (c. consolidata T2 – Via del casaletto), non è rappresentata nella carta qualità, però la zona dove sorge il fabbricato è indicata tratteggiata rossa: “tessuto o porzione di tessuto caratterizzato dal rapporto tra tracciati, occupazioni del suolo e/o qualità degli spazi aperti”. All’interno di tale zona tratteggiata sono indicate le sagome di alcuni fabbricati ma non del fabbricato che sarà oggetto di DIA. Ti chiedo se devo comunque considerare quest’ultimo fabbricato inserito nella carta qualità oppure no ed attenermi soltanto alle indicazioni fornite al capitolo “4a-3, punto b)” della guida per la qualità, senza chiedere pareri preliminari al deposito della DIA al Municipio? Scusami ancora per il disturbo e grazie mille

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    1. se stai all'interno di una campitura della carta per la qualità allora quasi certamente servirà il parere della sovrintendenza.

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  48. salve Arch. volevo una sua opinione su questo argomento, dovrei presentare una cila per modifiche interne ad un appartamento, il fabbricato si trova in città storica T8 fuori dalle mura. Sulla tavola G1.19 della qualità, l'area dove insiste il fabbricato è campita dal retino "Tessuti caratterizzati dall'impianto volumetrico degli edifici". Posso presentare la CILA al municipio senza avere problemi? o devo richiedere qualche parere prima?
    grazie in anticipo

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    1. attualmente, occorre presentare la domanda di parere presso la sovrintendenza. alcuni municipi fanno presentare poi la CILA anche senza attendere il parere medesimo.

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    2. A quale sovrintendenza si riferisce? Via di san michele 17 oppure piazza lovatelli 35

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    3. la carta per la qualità è un vincolo comunale dunque la sovrintendenza competente è sempre quella capitolina di piazza Lovatelli.

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    4. sul sito della sovrintendenza di Roma capitolina ho trovato il modulo di richiesta, tra gli allegati viene richiesta una relazione asseverata. Cosa bisogna asseverare essendo dei semplici lavori interni di manutenzione straordinaria?
      che lei sa esiste un modello da reperire on-line?
      grazie ancora

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    5. io in genere faccio una relazione generica descrittiva del fabbricato e degli interventi da fare, senza partcolari modelli: gli è sempre andata bene.

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  49. buongiorno architetto,
    possiedo un immobile nel municipio 10 sul quale pende un condono in reiezione per superamento limite volumi e per il vincolo ambientale, abbiamo deciso di demolire la parte oggetto di reiezione la quale comprende anche una tettoia chiusa con tetto di legno e cemento. il tecnico che ci segue insiste però affinché io non demolisca la tettoia,in quanto,secondo lui,si può conservare demolendo le pareti che la chiudono e chiedendo un'autorizzazione paesaggistica per la quale arriverà la richiesta di pagamento di danno ambientale. io sono una profana,ma ho paura che non stia facendo la scelta giusta e che soprattutto tale scelta mi impedisca di vendere in futuro la casa.non so se sono riuscita a spiegarmi,la ringrazio comunque

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    1. difficile darle una risposta senza vedere la situazione, il tipo di vincolo, e gli abusi che vengono contestati. Se possibile, la cosa più semplice potrebbe essere quella di ripristinare l'esatto stato dei luoghi ante-abusi, ma ciò potrebbe non essere possibile per dei motivi che il suo tecnico ha magari valutato. Certo che se si ripristina uno stato diverso da quello inizialmente autorizzato, diventa comunque necessario fare una domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica, che prevede tempi molto dilatati e costi non indifferenti.

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  50. gli immobili evidenziati in carta della qualita g1b sono da considerarsi di interesse culturale ? Lo chiedo perchè ai fini IMU e Tasi, alla lettera a) dell’art. 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011 è prevista la riduzione al 50% della base imponibile per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’art. 10 del D. Lgs. n. 42/2004.
    Alla luce di questo, un fabbricato evidenziato nella carta G1b "edifici e complessi edilizi moderni - opere di rilevante interesse architettonico e urbano", ha diritto alla riduzione IMU e TASI oppure no ?
    grazie e buona giornata

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    1. secondo me no: la carta per la qualità non ha rilevanza ai fini dei vincoli del D.Lgs 42/04. spesso, però, gli edifici individuati in questo documento sono invece vincolati ai sensi del codice dei beni culturali, dunque varrebbe la pena verificare la presenza del vincolo.

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  51. Salve Arch. Marco Campagna , sono in un vicolo ceco, devo preparare una pratica edilizia (C.I.L.A.) per manutenzione straordinaria art 6 comma 2 lettera A del dpr 380/01, sto cercando di capire in che tessuto si colloca l'immobile in questione. Formulo la domanda :
    l'immobile è sito in Via Carlo Sereni n. 29 , quindi da sua descrizione cerco la seguente tavola "2.05 foglio 17-I " scala 1:5000 dove è bianco(o grigio, insomma non sono presenti campiture) poi prendo la seguente tavola per verificare "3.17 foglio 17" scala 1:10000 e posso affermare con certezza che si tratta di SISTEMA INSEDIATIVO : città storica.
    la domanda è la seguente, a che caspita di tessuto appartiene?, t5 , t4 ,t7 , t8 ,t20 ?
    grazie mille per la sua cortesia

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    1. aggiungo un ulteriore domanda se possibile tale immobile ricade nella carta qualità?

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    2. se è città storica individuata nelle tavole al 10.000 allora dovrebbe esserci un numerino giallo che indica il codice del tessuto. Comunque ci sono alcuni piccoli anditi della città che nelle tavole non sono correttamente definiti (errori di graficizzazione) per i quali è necessario andare a fare una visura di PRG al dipartimento.

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    3. mi scusi per il disturbo ma a sua esperienza come classificherebbe l'immobile in questione? stamo parlando di via carlo sereni 29. grazie mille e complimenti per la passione che la contraddistingue

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  52. Buonasera Marco, devo richiedere per un condominio la possibilità di realizzare una canna fumaria (Restauro e risanamento conservativo) nel cortile interno ma ricade nella Carta della Qualità in "morfologie degli impianti urbani: impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura regolare e tessuti caratterizzati dal rapporto fra tracciati" ma NON è vincolato dalla Sovr. Statale e si trova nel tessuto T6.

    In questo caso serve il parere della Sovr. Comunale giusto?

    Volevo chiederti è il c. 10 dell'art. 16 delle NTA che sancisce la necessità di chiedere il parere alla Sovrint. Comunale giusto?

    Sei a conoscenza di qualche circolare che fa cambiare qualcosa?

    Grazie come sempre
    Enrico




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    1. confermo che occorre il parere preventivo della sovrintendenza comunale.

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  53. Ciao Marco sto predisponendo una CILA in sanatoria per opere interne in Via Pullino "Garbatella" Mi ricade in carte della qualità Tessuti o porzioni di tessuto caratterizzati dal rapporto fra tracciati, occupazione del suolo e/o qualità degli spazi aperti. Secondo te devo richiedere il parere in sanatoria oppure non occorre nulla?
    Grazie

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    1. occorre sempre il parere della sovrintendenza capitolina anche per opere in sanatoria.

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    2. Grazie per la tempestiva risposta.
      Sono stato all'uffico tecnico di competenza e per fortuna me l'hanno accettata anche senza parere.

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  54. buona sera
    volevo sapere un informazione devo aprire una sala giochi nel XIV municipio mi diceva il SUAP che l'immobile deve avere una destinazione d'uso specifica e di controllare sul PRG ma non trovo niente sul sito come faccio a capire ed interpretare il PRG.

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    Risposte
    1. le destinazioni sono descritte nelle norme tecniche di attuazione del PRG

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  55. buongiorno, vorrei chiederle un aiuto.
    Sto cercando di fare un quadro degli adempimenti e tutto quanto devo considerare in caso di intervento il ambito T6 della Città Storica:
    1. Non riesco a trovare alcun riferimento circa altezze massime, distanze minime da confini e da altri adifici esistenti e parametri in genere
    2. che relazione ha il regolamento edilizio rispetto al PRG? perchè vedo alcuni articoli anche lì, che riguardano altezze e distanze.

    grazie mille!

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    Risposte
    1. nel prg non ci sono indicazioni di altezze o distacchi massimi, tranne che in alcuni tessuti specifici. l'idea era quella di aggiornare il regolamento edilizio, ma è stata poi più volte accantonata. Valgono pertanto i limiti generici del DM 1444/68 i quali impongono, essendo zona A, di "non ridurre le distanze esistenti". il regolamento edilizio e il prg convinono: entrambi hanno la loro validità, ma gli articoli sulle inclinate sono tacitamente considerati come superati.

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  56. Buongiorno, avrei un'ulteriore domanda: nel regolamento edilizio si parla di una cartografia allegata, che però non è presente nel download del testo.
    Non riesco a trovarla da nessuna parte.
    Lei per caso ha idea di come fare?

    grazie ancora

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    Risposte
    1. non so a cosa si riferisce, comunque no, non ho versioni "complete" del regolamento edilizio.

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    2. Art. 17. Zonizzazione - Norme relative al sistema di costruzione
      Agli effetti delle disposizioni contenute negli articoli che seguono, la città è considerata divisa in due parti, e cioè: parte
      centrale e parte periferica.
      Tutto il territorio del Comune posto all'esterno del nucleo edilizio indicato nella pianta allegata è considerato appartenente alla
      parte periferica.

      ...ma non trovo alcuna carta!
      pare quinid che non sia in circolazione.
      grazie molte

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  57. Salve Architetto,
    devo fare lavori di manutenzione ordinaria su di una facciata che ricade nella città storia (nei pressi di Santa Maria Maggiore) l'immobile non è campito e quindi dovrebbe essere libero da vincoli...da quanto ho capito devo comunque fare il rilievo della facciata con un ante e post opera una relazione con gli interventi e i materiali e presentare la domanda prima al COQUE in IX (con che modalità: SCIA ?) e una volta che ho l'autorizzazione presentare la domanda al municipio competente con CIL o CILA ...un chiarimento sarebbe gradito Grazie Adolfo Bardoni Architetto

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    1. essendo nell'area del vincolo paesaggistico della città storica, occorre ottenere il preventivo nulla osta dalla sovrintendenza statale, presentando un progetto con anche il piano del colore, e, una volta ottenuto, depositare SCIA al municipio. il COQUE subentra per opere di RE in su, ed al di fuori del vincolo paesaggistico.

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  58. Buonasera,
    se possibile vorrei chiedere un parere sul mio caso. Sono tecnico ma alle prime armi.
    Opere interne in un villino a schiera di due piani in municipio X di Roma. Al piano terra è presente una porticato che tempo addietro era stato delimitato da muri e per il quale si è in possesso di condono come superficie residenziale. E' disponibile anche l'agibilità. Nell'agibilità sono riportate altezza minima (2,45m) e altezza massima (3,07m) dato che il tetto è a falda, ma il pavimento del portico è 11cm più basso del resto dell'appartamento. Il proprietario vorrebbe portare tutto alla stessa quota, ma cosi si ridurrebbe l'h minima a 2,35. Vedo da Regolamento edilizio che l'h minima è 2,70 per locali abitativi e 2,40 per disimpegni o ripostigli. Esiste qualche deroga per questo locale già oggetto di condono?
    Grazie in anticipo.
    Massimo

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    Risposte
    1. l'ambiente è autorizzato in deroga, dunque può continuare a beneficiare della deroga concessa e può quindi avere una altezza inferiore al minimo regolamentare. tuttavia sul punto non c'è grande chiarezza interpretativa.

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    2. Grazie molto della risposta che ho visto solo adesso. In effetti questo spazio sembra derogare su molti aspetti: è coperto da una faldina di 20 cm, e a norma di regolamento edilizio vedo che avrebbe dovuto essere dotato di intercapedine areata.
      Un'ultima domanda: posso dire che con il soffitto inclinato l'altezza minima di legge sarebbe da intendersi come media ponderale? cosi come per i sottotetti? e che andrebbe verificata anche la h minima? che a Roma mi sembra essere di 2 metri?
      Grazie

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    3. l'altezza media si può considerare solo se si fa riferimento ad una normativa che esplicitamente lo consente, come per esempio il recupero sottotetti o le deroghe di condono. la normativa ordinaria non lo prevede, così come non lo prevede il regolamento edilizio di Roma.

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    4. Grazie ancora,
      mi complimento per il blog.
      Buon lavoro

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  59. Buonasera architetto, complimenti per il suo,lavoro. Volevo chiederle se un lavoro di manutenzione ordinaria per un condominio a Viale Angelico Roma in carta della qualità carta g 1.a Tessuti caratterizzati dal rapporto fra tracciati occupazione del suolo e/o qualità degli spazi aperti e carta Sistemi e regole tessuto T6, devo ottenere parere della sovrintendenza o basta la Cil in municipio. Devo fare interventi di manutenzione ordinaria delle facciate e chiostrine interne compreso tinteggiatura facciate. Grazie e buon lavoro.
    architetto Maurizio Milia

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    1. se si tratta solo dei tracciati, secondo me delle chiostrine interne non interessa, mentre per le facciate dovrebbe valere il vincolo, limitatamente a quelle affacciantesi sul tracciato stesso. Conviene chiedere direttamente in sovrintendenza per conferma.

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  60. Ciao Marco,
    abbiamo seguito i tuoi preziosi consigli e abbiamo indentificato il nostro immobile, nella tavola al 10.000 17/confine tavola 18, l'indirizzo è via marco e marcelliano 45 e trattasi di ristrutturazione interna di uffici al piano 4° di un immobile completamente a destinazione uffici.
    Abbiamo identificato il colore giallino dell'immobile, ma confrontandolo con la legenda non sappiamo ricondurlo alle tre opportunità:
    CITTA DA RISTRUTTURARE CITTA DELLA TRASFORMAZIONE PROGETTI STRUTTURANTI
    Avremmo bisogno di capire di che tessuto si tratta per completare la pratica CILA on line.
    Ti ringraziamo anticipatamente.
    antonella e luca

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    Risposte
    1. si ci sono dei colori spesso molto simili: in tali casi carico gli estratti delle tavole su un programma di photoediting assieme alle legende e cerco di capire dove ci si trova.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.