interpretare il PRG di Roma per le pratiche edilizie

Da alcuni vostri commenti nel blog e da diverse email che ho ricevuto mi sono reso conto che ad alcuni amici e colleghi non è del tutto chiaro come "leggere" il Piano Regolatore Generale di Roma Capitale e come districarsi tra i vari vincoli (ambientali, archeologici, di prossimità) che potrebbero sovrastare il nostro immobile e, quindi, i lavori che dobbiamo progettare. Cercherò di buttare giù una breve guida per la lettura della parte tecnica del PRG per l'individuazione dei tessuti e per la lettura della carta della qualità (il discorso sui vincoli è un po più ampio: farò un post apposito nei prossimi giorni per non appesantire troppo questo qui): gli argomenti sono abbastanza semplici, ma dietro ci sono alcune connessioni logiche che potrebbero non essere evidenti a prima vista.

post aggiornato al 15 gennaio 2023

leggere il PRG

In ogni pratica urbanistica, da quella per spostare una porta lungo un muro a quella per costruire un nuovo centro commerciale da 50.000mc è necessario "prendere visione" del PRG del comune in cui si sta operando. Roma si è dotata del nuovo strumento urbanistico da relativamente poco tempo (in via definitiva, nel 2011) anche se la gestazione del nuovo piano è stata lunga e sofferta (il nuovo piano fu promosso dalla prima giunta Rutelli, quindi parliamo della seconda metà degli anni '90): come è (quasi) sempre stato, il piano di Roma è servito da "banco di studio" per una nuovo modo di fare urbanistica in tutta italia (anche il piano del 1962 fu innovatore di un nuovo modo di fare urbanistica, e poi tutti gli altri comuni si sono adeguati). Il nuovo piano introduce nuovi concetti: non si parla più di "zone" ma di "tessuti" urbani, si introducono strumenti innovativi - come il programma integrato di intervento ed altri - si cerca di raggruppare in un unico documento tutto ciò che serve alla pianificazione ed alla verifica. Detto fra noi, il piano è discretamente ben fatto ma ha diversi lati oscuri di cui in questa sede non mi va di parlare.

Nelle pratiche edilizie vi servirà in pratica solo di individuare in quale tessuto ricade il vostro immobile: diversi tessuti hanno, infatti, diversi vincoli procedurali: per esempio non in tutti i tessuti del centro storico è possibile fare fusioni e frazionamenti e diversi tessuti hanno diverse peculiarità. Una volta individuato il tessuto di appartenenza, basterà andare a vedere sulle norme tecniche di attuazione quali sono i vincoli specifici di tessuto. In nessun caso ci sono vincoli alle modifiche interne (salvo ovviamente i vincoli del regolamento edilizio che possono essere letti in quest'altro mio post), quindi nelle CILA per opere di manutenzione straordinaria di fatto non servirebbe mai andare a verificare la destinazione di piano.

Il 29 ottobre 2018 è stato pubblicato il Piano Regolatore Generale all'interno della Nuova Infrastruttura Cartografica (NIC) di Roma Capitale: ad oggi, questo è lo strumento migliore per effettuare la visura del PRG. Su questo portale, è sufficiente selezionare il PRG tra gli strumenti a disposizione e quindi semplicemente cliccare, con l'icona di interrogazione, sul lotto in cui ricade l'immobile di nostro inetersse: automaticamente, il sistema leggerà eventuali dati dalle tavole 1:5000 (solo se l'immobile ricade in città storica), i dati delle tavole 1:10.000 (se in città storica, restituirà genericamente "città storica") ed i dati della carta per la qualità. Ricordate sempre che il portale è solo informativo e non fornisce certificazione: se vi occorre la certificazione di PRG, dovete effettuare la relativa richiesta presso il Dipartimento PAU. 

Anche se con la pubblicazione del PRG nel NIC non ci sarebbe bisogno di fare ulteriori verifiche, lascio comunque qui di seguito quanto originariamente presente nel post, per ulteriore approfondimento.

in data 17 dicembre 2020 il NIC è stato implementato con un ulteriore layer per semplificare l'individuazione delle zone territoriali omogenee A e B, specificamente al fine di segnalare le zone in cui gli edifici possono usufruire del c.d. "bonus facciate". può risultare comunque utile laddove si abbia il dubbio circa la corretta corrispondenza tra tessuti e zone territoriali, ricordando che la disciplina di omogeneizzazione è contenuta nell'art. 107 delle NTA del PRG.

estratto del PRG, in particolare il layer "bonus facciate"
che evidenzia le z.t.o. A e B

tra il dicembre 2022 ed il gennaio 2023 l'infrastruttura cartografica è cambiata ulteriormente ed è stata trasferita all'interno di un sistema leggermente diverso. pur essendo la stessa, identica cosa rispetto a prima, adesso (gennaio 2023) per accedere alla versione WEBGIS del PRG occorre seguire i seguenti passaggi: 

1. accedere al Geoportale di Roma Capitale;
2. cliccare sul servizio GeoRoma cartografia comunale;
3. e quindi su GeoRoma Guest;
4. una volta aperta la cartografia, per visualizzare il prg bisogna aprire il menù di sinistra (tasto in alto a sinistra "livelli") e selezionare "piano regolatore", aprendo poi le tavole di interesse (vedi immagini che seguono).

la freccia indica l'icona da cliccare per aprire i livelli, una volta entrati in georoma guest

la freccia indica il livello da aprire per analizzare il PRG

Una volta aperta la mappa, cliccando sull'edificio o area di interesse, il portale apre una tendina in cui indica i dati che risultano. Alcuni link rispetto a prima non funzionano ancora correttamente, come ad esempio i link ai piani di zona o ai piani particolareggiati.

NON bisogna cliccare sul servizio SIT-PAU perché quello è il punto di accesso alla porzione di portale che è di esclusivo accesso ai dipendenti comunali.

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Una volta capito come accedere ai dati webgis, vediamo come si accede e come si legge il Piano Regolatore con la visura "tradizionale": anzitutto, accediamo alla pagina di Roma Capitale dedicata al Piano Regolatore Generale. Sul menù di destra compaiono diversi argomenti: PRG vigente, PRG controdedotto, PRG adottato. In pratica sono tutti e tre la stessa cosa: quello adottato è del 2003 ("adottato" non significa "operativo"), il quale poi è stato sottoposto all'analisi pubblica, la quale ha portato alla presentazione da parte di semplici cittadini, enti ed istituzioni le loro deduzioni al piano: il comune, quindi, nel corso di tre anni ha elaborato le controdeduzioni, arrivando nel 2006 al PRG controdedotto. Altri due anni tuttavia sono stati necessari per arrivare al PRG vigente, del 2008, ma ulteriori tre anni sono passati fino all'approvazione definitiva del 2011. Nel prg adottato ci sono le tavole "di base", mentre al link del Prg vigente si trovano delle tavole "schiarite", copia di quelle del 2003, dove sono state rappresentate le sole varianti per le controdeduzioni. Io mi rendo conto che le varie versioni devono essere tutte rappresentate perché così vuole la procedura pubblica, ma io avrei fatto uno sforzetto in più ed avrei messo un ulteriore sezione, tipo "PRG definitivo" o "PRG operativo" in cui avrei inserito le tavole definitive, complete, controdedotte: chissene frega del perché o del percome ci si è arrivati. Comunque, in buona sostanza le tavole che dobbiamo andare ad aprire sono quelle della sezione "PRG adottato 2003" ed in particolare quelle contenute nella sezione "elaborati prescrittivi". In questa sezione ci interessano SOLO le tavole: "sistemi e regole scala 1:5000" e "sistemi e regole scala 1:10.000", perché le Norme tecniche di attuazione, che pure dobbiamo consultare, nella loro versione "definitiva" si trovano in un altra sezione: niente paura, dopo metterò dei link diretti ad ogni sezione, sperando che non cambino la pagina.

Allora quali "sistemi e regole" dobbiamo consultare? le tavole in scala 1:5.000 rappresentano SOLO i tessuti della città storica, e rappresentano tutto il resto in bianco. Gli altri tessuti sono tutti rappresentati negli elaborati in scala 1:10.000. Attenzione: per tessuti della città storica il PRG non intende solo quelli del centro storico, ma anche molti molti altri tessuti sia limitrofi sia non alle mura aureliane. Certo è che tutto quello che sta dentro le mura è tessuto storico, con rarissime eccezioni. Considerate per esempio che sono tessuti storici le zone di piazza Bologna, città giardino aniene, Garbatella e persino il nucleo originario di Acilia. Dunque per individuare il vostro tessuto conviene sempre andare PRIMA a verificare se è "colorato" nelle tavole 1:5.000. Apriremo quindi il quadro d'unione, e ci andremo a trovare la nostra scheda, e quindi da questo momento si aprono due scenari possibili:

1. il vostro immobile è campito in queste tavole oppure 
2. il vostro immobile è campito come bianco o non è proprio rappresentato (le tavole 1:5.000 coprono solo una piccola percentuale del territorio di Roma). 

Se siete nello scenaio 1 allora basterà ricavare, in base al colore, il tessuto specifico in cui ricadiamo. Una volta stabilito questo, andremo a consultare le norme tecniche di attuazione che si trovano nella sezione del "PRG vigente 2008" e più precisamente a questo link.
Se siete nello scenario 2 allora non dovremmo fare altro che passare alla consultazione delle tavole 1:10.000 che coprono l'intero territorio comunale. Anche in questo caso, basterà risalire al tessuto specifico semplicemente confrontando il colore. Fate bene attenzione: se consultaste direttamente le tavole 1:10.000 senza prima guardare quelle 1:5.000 potreste cadere nel tremendo errore di confondere la città storica con alcuni tessuti della città consolidata: non ho capito infatti perché hanno voluto comunque ricolorare, nelle tavole al 10.000 i tessuti della città storica con un unico colore rosso: sarebbe stato più intellegibile rappresentare qui in bianco le parti di città che sono meglio specificate nelle tavole al 5.000, così come nelle tavole al 5.000 sono trattati in bianco i tessuti che poi sono specificati in quelle al 10.000, ma vabbè: basta saperlo.

Vi segnalo la presenza di un webgis fornito da questo interessante sito dove è riportato il PRG Roma 2003, ma non si tratta di un sito ufficiale quindi l'utilizzo dei dati estratti da qui è da ritenersi a responsabilità esclusivamente vostra. Il webgis restituisce il tessuto così come risulta dal PRG, la ZTO come da art. 109 NTA PRG, distinguendo sia città storica dalla consolidata, sia casi particolari tipo zone perimetrate in programmi integrati.

bene, a questo puntro dovreste aver individuato il vostro tessuto: esso può essere: città storica; città consolidata; città da ristrutturare; città della trasformazione. I primi due tessuti sono quelli più diffusi, ma anche quelli in cui gli interventi edilizi sono maggiormente limitati (ripeto: ai lavori interni alle abitazioni non viene posta alcuna limitazione, finchè si tratta di manutenzione straordinaria); gli altri due ambiti di città si riferiscono prevalentemente a quei tessuti maggiormente degradati, tra cui le parti di città cresciute in modo praticamente abusivo. Qui gli interventi, anche "pesanti" ed a livello urbanistico, sono consentiti ed incentivati: comunque nelle pratiche "semplici", come vi dicevo prima, fa davvero poca differenza il tessuto di appartenenza. Diverso sarebbe il discorso se stesse progettando opere di ampliamento, ristrutturazione edilizia, modifica di prospetti, etc.
Una volta individuato il tessuto nella sua particolarità (quindi per esempio: città storica; tessuto T3 oppure città consolidata, tessuto T2, e così via), come dicevo, basterà consultare le norme tecniche di attuazione e leggere la sezione riguardante il nostro tessuto (oltre ovviamente a leggere tutto il preambolo generale al sistema insediativo che ci riguarda).
A scanso equivoci e solo per eccesso di scrupolo, sempre dopo aver individuato il vostro tessuto, potreste aprire le tavole contenute nella sezione del "prg vigente 2008" per vedere se tante volte avessero fatto delle controdeduzioni proprio per il tessuto che vi interessa.

link di riepilogo alle pagine web del PRG:
- tavole sistemi e regole scala 1:5.000
- tavole sistemi e regole scala 1:10.000
- norme tecniche di attuazione

Nei moduli CILA, SCIA e DIA più recenti del Comune vi chiedono di individuare non solo il tessuto, ma anche di specificare la "funzione", la "sottofunzione", ed il c.u. ("carico urbanistico"): non vi spaventate non è nulla di strano. la "funzione" può essere una delle sette individuate all' art. 6 delle NTA, comunque le tre con cui avrete maggiormente a che fare sono: "abitative", "commerciali", "servizi". ciascuna funzione è poi suddivisa in diverse sottofunzioni a seconda di come gli fa comodo al Comune: alcune funzioni hanno poche sottofunzioni, come le funzioni "abitative" che hanno solo "abitazioni singole" o "abitazioni collettive". nelle abitazioni collettive rientrano alcuni edifici particolari (tipo case di riposo per anziani, conventi et simila) mentre tutto il resto (appartamenti, ville, casali, condomini) rientra nelle abitazioni singole. Le sottofunzioni sono descritte sempre all'art. 6 ed a ciascuna sottofunzione trovate anche associato il relativo indice di carico urbanistico: quindi basterà individuare la nostra funzione, la sottofunzione e avremmo automaticamente il carico urbanistico. Se non sapete cos'è il carico urbanistico fate sempre riferimento alle NTA, in ogni caso se non state facendo opere di cambio di destinazione d'uso potete anche ignorare cosa sia questo parametro. C'è da notare una cosa particolare da usare come esempio di ragionamento: gli uffici privati, quelli che catastalmente sono individuati come "A10" (quindi nella stessa "categoria" delle abitazioni) nel PRG vengono individuate nella funzione "servizi" e sottofunzione "direzionale privato": ciò significa che pur avendo lo stesso carico urbanistico delle abitazioni, cambiare la destinazione da appartamento ad ufficio significa cambiare la funzione di un immobile. Nella descrizione di ciò che è possibile fare nel tessuto storico è detto, ad un certo punto, che è vietato cambiare funzione da abitativo verso altre funzioni salvo che in certi casi particolari: questo significa che è oggi molto più difficile cambiare la destinazione d'uso da appartamento ad ufficio che non in passato. Lo stesso ragionamento deve essere applicato nella lettura di un po tutto il piano.

interpretare la carta per la qualità

La carta per la qualità, uno strumento inserito ex novo nel nuovo PRG, generalmente "spiazza" il tecnico che ci si appropinqua per la prima volta, perché è uno strumento un po anomalo. Ma non è nulla di drammatico: si tratta sostanzialmente di una serie di tavole che rappresentano l'intero territorio comunale in cui sono evidenziati edifici e spazi urbani per i quali, se sono previsti interventi, bisognerà percorrere delle procedure speciali. Attenzione: il fatto che un edificio sia evidenziato nella carta per la qualità non necessariamente significa che è tutelato per legge (come vi dicevo, rimando ad un successivo post un approfondimento sui vincoli), però se un edificio è tutelato per legge allora dovrebbe essere riportato sulla carta per la qualità. Dico dovrebbe perché in realtà questa cosa non l'ho verificata ancora, e perché comunque la carta è soggetta ad aggiornamento biennale mentre i decreti di vincolo possono essere emessi in qualunque momento e quindi la carta non può essere aggiornata "in tempo reale", e quindi sarà comunque opportuno, in caso di dubbio, andare a verificare la presenza o meno del vincolo.
La carta per la qualità si può dividere in tre parti: quella degli spazi aperti, quella degli edifici puntuali e quella delle emergenze monumentali ed archeologiche. Se state programmando un intervento interno, fosse anche una fusione o un frazionamento, la parte degli spazi aperti e delle emergenze archeologiche potete anche ignorarle, in quanto non vi interessa, mentre dovrete verificare che il vostro immobile non sia indicato tra gli edifici puntuali.
Gli elaborati della carta della qualità sono due: le tavole grafiche e la guida per la qualità degli interventi. Ovviamente le tavole grafiche servono per verificare se l'edificio o lo spazio urbano sono evidenziati, mentre la guida per la qualità degli interventi serve a dare delle indicazioni da seguire per l'approvazione del progetto (si, se l'edificio o lo spazio urbano sono indicati nella carta per la qualità, dovranno seguire un iter di approvazione diverso). La guida per la qualità vorrebbe avere anche un respiro più ampio, ovvero vuole dare indicazioni per la ristrutturazione in generale di qualunque edificio di Roma: dategli comunque una letta perché è un elaborato fatto discretamente bene e parla di cose che a noi tecnici dovrebbero piacere. Delle tavole grafiche purtroppo non c'è un quadro d'unione, comunque quelle numerate dal "foglio 01" al "foglio 31" rappresentano tutta Roma ed individuano sia gli spazi urbani che gli edifici puntuali, con esclusione del centro storico; i "fogli a, b, c" si riferiscono solo al centro storico e sono suddivisi in base alle caratteristiche: il foglio a individua gli spazi urbani del centro storico, il foglio b individua gli edifici puntuali rilevanti, il foglio c le emergenze archeologiche e monumentali. come dicevo, nelle tavole di tutta roma escluso il centro storico nei singoli fogli sono rappresentate queste cose assieme (nel centro ovviamente c'è una maggiore concentrazione di elementi e sarebbe stato di difficile lettura mettere tutte le cose nella stessa tavola).
Diciamo che in un certo senso questa carta della qualità per gli spazi urbani è rivolta più che altro ai tecnici che lavorano per il comune stesso: difficilmente da tecnici privati vi capiterà di dover progettare degli spazi esterni per conto di privati, o comunque se anche fosse non potrete prescindere da un rapporto stretto con i tecnici comunali, per cui l'iter procedurale è comunque diverso.
Se invece dovete modificare i prospetti esterni di un fabbricato, il quale "affaccia" su uno spazio aperto individuato dalla carta per la qualità, allora dovrete chiedere l'autorizzazione alla sovrintendenza comunale, fosse anche per modificare il vano di una finestra o ritinteggiare la facciata. Ciò implicitamente vale comunque per tutti gli edifici inseriti nel "tessuto storico".
La guida per la qualità degli interventi deve essere consultata e seguita ogni qualvolta sia necessario intervenire in senso strutturale sul fabbricato: è condizione necessaria per ricevere l'autorizzazione al progetto. Considerate infine che buona parte di questa "guida" riporta semplicemente cose già inserite nelle norme tecniche di attuazione: quindi se vi studiate per bene quelle per il vostro tessuto quasi sicuramente avrete già impostato il lavoro come ve lo chiede la guida per la qualità.
la verifica dell'inserimento dell'immobile nella carta va fatta sempre, per ogni pratica più o meno complessa, anche perché il tecnico dichiara di aver preso visione del documento e quindi specifica se è inserito nella carta oppure no.
Invito comunque tutti a leggersi l'art. 16 delle norme tecniche di attuazione dove si parla proprio di carta per la qualità.
In sincerità, ancora non mi è capitato il sublime piacere di dovermi confrontare con questo iter procedurale: se qualcuno lo ha già fatto sarei felice di ascoltarne il racconto anche in privato se vuole, o ancora meglio se volesse condividere l'esperienza con tutti :-)
è un po tardi per rileggere tutto per bene: spero non ci siano strafalcioni ortografici o logici: nel caso, gentilmente segnalate ;-)