lunedì 12 luglio 2021

la regola transitoria per derogare i rapporti aeroilluminanti

Una delle novità introdotte dal decreto semplificazioni 76/2020 è quella contenuta nell'art. 10 comma 2, la quale prevede che le disposizioni del Decreto Sanità del 1975 sono da intendersi inapplicabili agli edifici costruiti prima della pubblicazione del medesimo decreto.

immagine da Pixabay

Questo post è in buona parte estratto da quest'altro, più generico e descrittivo di tutte le novità introdotte dal DL 76/2020 successivamente convertito in Legge.

il DM sanità del 5 luglio 1975 è un decreto importante, che fissa i parametri minimi che devono avere gli ambienti abitabili per garantire l'igiene e la salute di chi vive in quegli spazi. Ricordo ai lettori che le norme urbanistiche nascono principalmente allo scopo di dare una regola all'attività edilizia la quale, se lasciata libera di prosperare in modo indiscriminato, produce facilmente spazi abitabili angusti ed insalubri (al fine di massimizzare il profitto) che, nel passato non troppo lontano del nostro paese, hanno prodotto gravi emergenze sanitarie. Il Decreto Sanità del 1975 nasce con lo scopo di fornire una indicazione inderogabile circa le dimensioni degli ambienti abitabili e delle rispettive aperture finestrate, fissando sia una dimensione minima degli ambienti, sia le altezze, sia il rapporto tra dimensione dell'ambiente e dimensione delle finestre.

Il Decreto, in quanto emanazione di una norma statale, è stato considerato dalla giurisprudenza un atto avente valore di legge nazionale, non "declassabile" ad atto regolamentare e, quindi, sostanzialmente non derogabile da quelle norme, come ad esempio quella sul condono edilizio, che consente il rilascio di autorizzazioni anche in deroga ad atti regolamentari. Il tema è ampio, per ora su questa affermazione mi fermo qui.

In quanto norma primaria, è vincolante per le amministrazioni, e, quindi, eventuali regolamenti edilizi ed igienico-sanitari che sono in contrasto con i requisiti minimi di questo decreto sono da considerarsi implicitamente inefficaci.

Alcune città italiane hanno adeguato i propri regolamenti edilizi all'indomani della pubblicazione di questo decreto, allineando le proprie disposizioni con quelle intervenute: è ad esempio il caso di Roma, il cui regolamento edilizio fu modificato nel 1978 proprio per allinearsi alle disposizioni del decreto sanità.

Le disposizioni principali del Decreto Sanità di cui stiamo parlando, relativamente agli immobili ad uso residenziale, sono le seguenti:

  • altezza minima degli ambienti abitabili mt 2,70, riducibili a 2,40 solo per bagni, corridoi, ripostigli;
  • le camere da letto devono avere dimensione minima di 9mq se per una persona e di 14 mq se per due persone. la misura si intende netta calpestabile, al netto quindi delle porte e delle finestre. a mio parere, invece, rientra nel calcolo lo spazio interessato dall'imbotte della finestra, se questa è arretrata rispetto al filo interno del muro;
  • ogni alloggio deve avere un soggiorno di almeno 14mq. nel soggiorno può essere presente l'angolo cottura, eliminando così l'obbligo di avere una cucina separata. a mio parere, però, se il soggiorno contiene anche l'angolo cottura, sarebbe opportuno considerare una superficie minima superiore a 14mq, almeno sottraendovi lo spazio occupato dai mobili della cucina. tuttavia, il decreto non specifica nulla nel merito;
  • cucine, camere da letto e soggiorno devono avere una finestra apribile, avente un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2% e, comunque, la dimensione apribile non deve essere inferiore ad 1/8 della superficie dell'ambiente servito, calcolato sempre come superficie netta calpestabile per quanto riguarda i locali, e superficie effettiva apribile dell'infisso (cioè spazio effettivo che si ha a disposizione per il passaggio dell'aria quando si aprono tutte le ante);
  • almeno un bagno di ciascun alloggio deve essere dotato di tutti i sanitari: vasca o doccia; lavabo; vaso; bidet. il bagno può anche non avere finestra, ma, nel caso, deve essere dotato di ventilazione meccanica;
  • l'alloggio monostanza (monolocale) non deve avere superficie utile calpestabile inferiore a 28 mq;

Il decreto, nel secondo periodo dell'articolo 1, prevede un meccanismo derogatorio "per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie", che consente appunto di non rispettare le indicazioni della norma, nel caso di ambienti destinati ad abitazione, siti in comuni montani, e contestualmente oggetto di ristrutturazione. Sembra una norma eccessivamente circoscritta a casi particolari, cioè immobili in comuni montani che sono soggetti a ristrutturazione: probabilmente, il passaggio è stato trascritto male e si è persa una virgola od una "o" tra "comunità montane" e "sottoposti", che avrebbe dato alla frase forse il senso che voleva dargli il legislatore, e cioè che la deroga si applica o nel caso di immobili siti in comunità montane, o, anche, ad immobili oggetto di ristrutturazione, ma non necessariamente siti in comunità montane, altrimenti davvero non si capisce perché ci si sia concentrati su casi molto particolari e circoscritti. valgono poi le ulteriori specifiche contenute nella prosecuzione del periodo dell'articolo 1.

I regolamenti edilizi possono imporre delle norme più stringenti rispetto a queste qui sopra richiamate, ma non possono invece fare il contrario. Ad esempio Roma ha specificato che le cucine devono avere una cubatura non inferiore a 15mc netti, e la finestra della cucina non deve avere superficie apribile inferiore a 1,5 mq.

Tutto quanto brevemente riassunto qui sopra, come detto, vale a partire dal 1975. tuttavia, non sono stati rari i casi in cui i comuni hanno ritenuto che le norme dovessero applicarsi in senso retroattivo, perché inderogabili. In effetti, né il decreto, né la norma che lo ha generato, hanno mai fornito indicazioni chiare circa l'applicabilità del testo normativo agli edifici precedentemente realizzati e legittimi. Si sono così venute a creare delle situazioni imbarazzanti, in quanto edifici costruiti in epoche in cui nemmeno esistevano le norme igienico-sanitarie (ad esempio gli alloggi nei centri storici) non hanno alcuna possibilità di poter rispettare queste restrittive regole e, quindi, obbligare a doverle rispettare può portare a dover effettuare interventi invasivi di allargamento finestre o modifica radicale dell'impianto di immobili esistenti tali da rendere gli interventi o diseconomici, o troppo invasivi soprattutto se da effettuarsi in contesti storici.

A superare questa rigida impostazione, è venuto in aiuto l'art. 10 comma 2 del DL 76/2020, il quale ad oggi specifica che le disposizioni del DM sanità, valgono solo per gli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore dello stesso decreto. Dunque anche nell'ambito della ristrutturazione degli immobili antecedenti si può fare riferimento ai requisiti igienico sanitari dell'epoca di realizzazione. Sebbene questa sia una novità davvero significativa, apre purtroppo un mondo interpretativo. I requisiti igienici prima del DM sanità erano regolati o dalle istruzioni ministeriali di fine ottocento, oppure dai regolamenti edilizi e di igiene dei singoli comuni, delle cui evoluzioni si è spesso persa traccia nel tempo: solo perché a me è venuto in mente di spulciare nei vecchi archivi, so che il rapporto aeroilluminante prima di essere 1/8 a Roma era di 1/10, ma purtroppo non è facile ricostruire l'esatta disciplina locale in vigore in un determinato momento storico. Va detto però che questa disposizione è transitoria, in quanto è prevista la sua validità nelle more dell'approvazione del decreto ministeriale previsto dall'art. 20 comma 1 bis che stabilirà i criteri specifici per l'agibilità e che presumibilmente andrà a sostituire il decreto sanità del 1975. Questo decreto, previsto dal comma 1 bis dell'art. 20 del DPR 380/01 avrebbe dovuto essere pubblicato entro 90 giorni dalla sua introduzione, avvenuta nel 2016: è probabile che dopo la pubblicazione del DL semplificazioni la cosa subirà un nuovo impulso. Nel frattempo, si potrebbe valutare di interpretare la norma nel suo senso letterale e dare comunque "per buoni" i rapporti "legittimamente" preesistenti, indipendentemente dalla disciplina effettivamente in vigore all'epoca del rilascio della licenza relativa alla costruzione (ma ogni tecnico deve agire secondo coscienza). 

Nel merito della questione, sono comparse, a distanza di quasi un anno dalla modifica normativa, delle sentenze che aiutano ad inquadrare meglio la situazione: anzitutto, segnalo la sentenza TAR Piemonte - Torino n°411/2021 che, pur essendo incentrata su una questione di idoneità alloggiativa, fa riferimento alla predetta novità legislativa per dare ragione ad un cittadino che ha dichiarato idoneo all'abitazione un immobile residenziale non conforme al DM sanità del 1975 ma invece conforme alle istruzioni ministeriali del 1896, in quanto edificato in data anteriore al 1975. Nella sentenza, viene confermata la logicità del ragionamento del ricorrente il quale sosteneva la conformità igienico-sanitaria dell'immobile proprio perché edificato in epoca in cui il DM sanità non era ancora stato pubblicato. E' a mio avviso importate rimarcare che, da quel che si capisce dalla sentenza, il tecnico che fu incaricato di redigere l'idoneità alloggiativa aveva correttamente riportato sulla sua dichiarazione che l'immobile NON era conforme al DM sanità ma che lo era con riguardo alle norme igienico sanitarie precedentemente in vigore: questa correttissima posizione, è vero, ha inizialmente danneggiato il committente perché questi si è visto rigettare l'istanza di idoneità alloggiativa dal Comune, ma questi, insorto dinanzi al TAR, ha poi avuto ragione anche grazie al corretto approccio iniziale del proprio tecnico.

Per converso, il TAR Lombardia, Milano, sez. II, n°1365/2021, ispirandosi alla stessa norma, specifica che il passaggio normativo non può riferirsi a immobili che non nascevano come abitativi e che erano preesistenti al 1975: il caso di specie, infatti, tratta di un locale sottotetto abusivamente convertito all'uso abitativo ed oggetto di domanda di condono in epoca successiva al 1975, dunque non vi sarebbero, nel caso di specie, rapporti e dimensioni incidenti sui parametri igienico-sanitari "legittimamente preesistenti" a cui fare riferimento.

il paragrafo che segue è aggiunto il 28 luglio 2021 - fa riferimento ad un passaggio normativo che è entrato in vigore il 01 agosto 2021

Il Decreto Semplificazioni 2021*, nella sua conversione in legge (avvenuta con L. n°108/2021 pubblicata sulla G.U. n°181 del 31 luglio 2021), con l'art. 51 comma 1 lett. f-bis , aggiunge un ulteriore comma dopo il 2, all'art. 10 del DL 76/2020, introducendo una specifica disciplina per gli immobili "di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio": in questi immobili sono consentiti limiti igienico-sanitari assai più permissivi di quelli specifici del DM sanità del 1975, in quanto espressamente gli ambienti abitabili possono avere altezza di soli 2,40 metri invece che 2,70 e 2,2 metri invece di 2,4 per i locali di servizio (bagni e ripostigli), gli ambienti devono avere un fattore medio di luce diurna dell'1% invece che del 2% (e l'1% si raggiunge, credetemi), e le finestre possono rispettare il rapporto aeroilluminante di 1/16 invece che di 1/8. Inoltre, viene specificato che, limitatamente a questa tipologia di immobili, le trasformazioni, anche importanti ed anche ricomprendenti i mutamenti di destinazione d'uso, possono fare sempre riferimento ai rapporti legittimamente preesistenti. Infine, l'agibilità di questi immobili fa riferimento a questi parametri derogati.

Per il mutamento d'uso, si presti attenzione al fatto che i parametri derogati della norma fanno riferimento esclusivamente alle destinazioni abitative: dunque appare naturale ritenere che gli immobili che invece non sono abitativi o che comunque non lo saranno dopo il mutamento d'uso, sembra non possano accedere a questi parametri derogati. Sembra comunque un controsenso: perché consentire rapporti derogati che valgono solo per le abitazioni, ma che possono essere utilizzati nei mutamenti di destinazione d'uso? l'unica soluzione logica è che i parametri possono essere applicati nel caso di mutamento d'uso verso destinazione abitativa, ma in nessun altro caso.

Dunque sembra tutto molto pacifico: gli immobili storici che sono tutelati dal Codice dei Beni Culturali, possono beneficiare di uno specifico sistema derogatorio dei rapporti aeroilluminanti, e questo è un bene perché su questo stesso blog avevo avuto modo di scrivere che è letteralmente impossibile, in molti casi, che gli edifici siti all'interno dei centri storici possano rispettare i parametri del decreto sanità 1975, ma questa cosa, in parte, l'avevamo già superata con l'art. 10 comma 2 DL 76/2020 commentato nella prima parte di questo post, il tutto sempre nell'attesa del decreto ministeriale che aggiornerà e supererà il decreto sanità 1975.

Comunque, a differenza della specifica dell'art. 10 comma 2 del DL 76/2020 la quale è appunto una norma transitoria nell'attesa del nuovo decreto sanità, quella contenuta nel comma 2 bis introdotto dal DL 77/2021 è una norma definitiva in quanto non presenta alcun richiamo alla transitorietà della disciplina in vista di future specifiche normative.

Tuttavia, da come è scritta la norma, la specifica disciplina non sembra applicarsi limitatamente ai centri storici o agli immobili vincolati ai sensi della parte II del Codice, ma, bensì, sembra riferirsi ad ogni immobile vincolato ai sensi del Codice, il che creerebbe delle disparità in quanto esistono vaste aree del territorio italiano, edificate di recente e successivamente al 1975, su cui ricadono vincoli paesaggistici, gestiti dalle norme della parte III del Codice. Analizziamo insieme le parole usate dalla norma perché in effetti non sembra essere così, anche se la definizione è vaga: il passaggio normativo di cui si discute fa riferimento agli "immobili di interesse culturale sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio"; ebbene, l'art. 2 comma 1 del d.lgs. 42/04 indica che "il patrimonio culturale è costituito dai beni culturali e dai beni paesaggistici". Dal comma 1 sembra capirsi che i "beni culturali" sono solo quelli gestiti dalla parte II del Codice, come indica il successivo comma 2; tuttavia, anche nei beni paesaggistici, gestiti dalla parte III del Codice, vi sono "immobili ed aree [...] costituenti espressione dei valori storici, culturali, [...]", dunque si comprende abbastanza chiaramente che un "immobile di interesse culturale" può riferirsi ad un qualunque tipo di vincolo del Codice, purché sia genericamente riferito alla tutela di un interesse culturale (ed è pacifico che l'interesse culturale non è rappresentato solo dai monumenti ma anche da certe tipologie di paesaggio, come quello dei centri storici). In verità la cosa andrebbe letta, a mio modesto parere, nel seguente modo: i beni tutelati ai sensi della parte II sono praticamente sempre da ricondursi agli "immobili di interesse culturale" (come da comma 2 art. 2 d.lgs. 42/04) mentre invece non tutti i beni paesaggistici lo sarebbero: ai sensi dell'art. 136 comma 1, solo alle lettere b) e c) troviamo parole che possono riferirsi a questa categoria di beni, sebbene la parola "culturale" in effetti nell'art. 136 non appare da nessuna parte. Non si può distinguere quindi se un bene tutelato ai sensi dell'art. 136 commma 1 lett. a) sia da annoverarsi al patrimonio culturale solo perché "storico": teoricamente sì, ma il Codice non indica mai espressamente questa uguaglianza.

Forse, e dico forse, si potrebbe prendere in prestito la distinzione tra beni paesaggistici "culturali" e "propriamente paesistici" contenuta nel DPR 31/17, nella misura in cui, negli allegati A e B, detta, a volte, una disciplina più restrittiva a quegli immobili ricadenti tra quelli dell'art. 136 comma 1 lettere a), b) e c) ma limitatamente a quelli di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ovvero ricompresi nei nuclei storici (cfr DPR 31/17 allegato A punto A.2 ultimo periodo).

Insomma, avrei gradito che la norma fosse più chiara nell'individuare gli immobili di "interesse culturale" perché potrebbe avvenire che i più smaliziati ritengano che la disciplina di forte favore si possa estendere a qualunque vincolo anche di natura prettamente paesistica, il che non sembra essere l'intenzione della norma. L'intento della norma probabilmente è quello di limitare l'ambito di applicazione a tutti i beni tutelati ai sensi della parte II del Codice, nonché a quelli che si trovano in vincoli paesaggistici storici o storico-testimoniali come i centri e nuclei storici.

In sintesi, facendo riferimento al passaggio  normativo dell'art. 10 comma 2 DL 76/2020 sembra in effetti possibile presentare progetti per immobili edificati prima del decreto sanità del 1975 e che non rispettano i parametri dello stesso decreto, purché si dimostri che la conformazione dell'immobile è legittima, e che la nuova distribuzione non è in contrasto con i rapporti legittimi preesistenti (io la interpreto nel senso che le trasformazioni interne non devono peggiorare i rapporti originari). Genericamente si può fare riferimento alle istruzioni ministeriali del 1896, ma io consiglio di analizzare anche le versioni passate dei regolamenti edilizi locali, laddove disponibili.

Sulla applicabilità, anche in accertamento di conformità, delle disposizioni derogatorie, vi segnalo il parere del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di Roma Capitale del 9 maggio 2022.

31 commenti:

  1. Buonasera architetto,
    quindi qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria interno (ridistribuzione degli ambienti interni) ad un appartamento ante 1975 può essere progettato senza prendere in considerazione le indicazioni del decreto sanità?
    Oppure nel momento in cui si interviene (oggi) è obbligatorio adeguare gli ambienti oggetto di manutenzione alle norme vigenti (magari riducendo - così come spesso "suggerito" dai tecnici comunali - la Superficie utile degli ambienti introducendo spazi tecnici o simili)?
    Sempre facendo riferimento ad un'unità abitativa ante 1975, cosa fare nel caso di difformità di distribuzione interna ovvero differente da quella depositata presso gli archivi comunali, avente parametri non rispondenti a quelli del decreto sanità?

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    1. il dispositivo dell'art. 10 comma 2 non è del tutto chiaro, comunque il riferimento più diretto è ai parametri igienico sanitari "legittimi" sull'immobile in cui si interviene. questo secondo me apre alla prospettiva di una doppia verifica: da un lato, bisogna attenersi (e non peggiorare) i rapporti igienico-sanitari dell'immobile così come è (verificando che sia conforme al suo progetto, s'intende) mentre dall'altra andrebbe verificato che i rapporti dell'epoca non erano in contrasto con quelli in vigore ed imposti dal regolamento edilizio o da altri dispositivi. Dunque in tali margini, è possibile modificare una unità immobiliare senza "peggiorare" i valori igienici esistenti, ma è possibile farlo anche senza necessariamente rispettare le indicazioni del decreto sanità.

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    2. Grazie mille per la risposta!
      quindi, per assurdo, sarebbe possibile lasciare la cucina nella sua posizione iniziale anche se questa si affaccia su una chiostrina o sia servita da una finestra "sottodimensionata".
      A presto e complimenti!

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    3. le cucine fin da epoche trascorse dovevano avere affaccio verso l'aria libera, a meno che non si tratti di immobili davvero risalenti nel tempo, in epoche antecedenti ad ogni regolamentazione in materia (direi almeno prima del 1896).

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  2. Ciao Marco, ma quindi, nella compilazione di una cila ex art. 37 , laddove la demolizione di tramezzi non collaboranti (che delimitavano piccoli ambienti di servizio non finestrati) generi un nuovo ambiente unico dotato di finestra, ma di dimensioni non sufficienti a coprire 1/8 come previsto, trattandosi di imm.le del 1950, come consigli di riportare nella pratica per legittimare l'intervento, che ha senza dubbio migliorato la fruibilità dell'immobile? Grazie anticipatamente per la tua competenza e cortesia costanti.

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    1. la gestirei come una pratica per nuova trasformazione, evocando il nuovo dispositivo di legge

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  3. Salve Architetto Campagna, ho appena visto la sua pagina. Volevo chiederle un aiuto. Mi chiamo Alessandro e sono proprietario di un locale C1 a Rm, 67 mq zona Centro Storico, via di Grotta Pinta, dietro Campo de Fiori. Il locale fa parte di un condominio, ha un'unica vetrina ingresso, all'interno un bagno e un lucernaio. Alla luce del nuovo dispositivo di legge, E' possibile trasformarlo ad uso abitativo? grazie per disponibilità

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    1. la regola transitoria può aiutare fino ad un certo punto, comunque a prescindere dalla novella, l'intervento potrebbe essere fattibile ma occorre verificare che ricorrano tutti i presupposti tecnico-urbanistici.

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  4. Buongiorno architetto.
    All'interno di una Cila verranno spostate delle tramezze per modificare l'assetto planimetrico, poichè si andranno a creare due stanze in loco di una. Una delle due con dimensioni 11 mq ed una finestra di 1.1 mq, quindi ha rapporti aereoilluminanti inferiori a 1/8.
    E' consentito ugualmente presentare il progetto chiamandola magari locale di sgombero/cabina o studio?
    O la mancanza del rapporto rende impossibile la presentazione?
    Grazie

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    1. la verifica del requisito aeroilluminante è condizione essenziale per poter dichiarare la conformità del progetto. Al limite si può valutare se è applicabile al caso di specie la deroga specifica introdotta dal decreto semplificazioni 2020, di cui ho parlato in altri post.

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  5. Spettabile architetto Marco Campagna, sto valutando la possibilità di effettuare degli interventi di ecobonus 110 su edifici a schiera all'interno di un PEEP, costruiti tra il 1980 ed il 1983. Tali edifici, pur avendo ottenuto l'abitabilità non rispettano, per alcuni locali, i rapporti aeroilluminanti di cui al DM sanità del 1975 (non rispettati già in fase progettuale). Ora per effettuare l'intervento a regola d'arte abbisogna risvoltare il cappotto sulle spalline delle aperture, ma anche utilizzando specifici materiali che permettono piccoli spessori, le dimensioni delle aperture sarebbero comunque peggiorative, già però insufficienti nello stato attuale.
    Cosa si potrebbe fare per ovviare a ciò? Non potendo peggiorare la situazione in essere, i proprietari, avendo i requisiti per poter accedere all'incentivo fiscale succitato, potrebbero rivalersi in tutto o in parte sull'amministrazione comunale, visto che gli alloggi gli sono stati assegnati dal comune e poi riscattati divenendone proprietari?
    Spero di essere stato chiaro nella esposizione della problematica
    La ringrazio anticipatamente della qualificata risposta.

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    1. è un caso molto delicato. posto che vi è evidentemente una non conformità, che andrebbe prima o poi sanata (allargando le finestre di tutto il fabbricato?), a meno che in fase progettuale non siano state adottate soluzioni tecnologiche approvate dall'ufficio di igiene (impianti di ventilazione/integrazione dell'illuminazione naturale con sistemi artificiali) e riportate nel certificato di agibilità, forse - e dico forse - per le opere di superbonus si potrebbe valutare di limitarsi alla CILAS, la quale non richiede espresse dichiarazioni in merito alla legittimità ma, contestualmente, occorrerebbe valutare da un punto di vista prettamente tecnico se è possibile gestire il ponte termico delle finestre senza fare risvolti (magari operando sulle imbotti interne?) perché ciò che produce problema, obiettivamente, è la riduzione del parametro già fuori norma.

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  6. Buonasera Architetto vorrei recuperare un seminterrato attualmente accatastato come deposito ( utilizzato come cantina/ripostiglio)in edificio unifamiliare del 1960/61 in provincia di Monza e Brianza. Mq 75 e rapporti rai 1/8 insufficienti. Ci sono ben 8 finestre tutte apribili e tutte fuori terra di 110x70 ma non bastano nonostante l'ambiente sia molto luminoso. Ci possono essere deroghe in base all'anno di costruzione o ad altri fattori? Potrei fare un bagno cieco in base alla normativa? Diversamente come potrei risolvere il problema? I serramenti sono stati sostituiti da poco e non vorrei cambiarli di nuovo per ampliare le finestre. La ringrazio anticipatamente della risposta certamente esaustiva

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    1. può valutare se una distribuzione interna composta da ambienti piccoli possa aiutare. Altrimenti non vedo alternative all'allargamento delle finestre, se il problema è solo nelle finestre insufficienti.

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    2. Buonasera la ringrazio moltissimo. Si il problema è solo il rapporto rai, ma è impossibile ampliare le finestre. Si possono creare locali accessori? tipo bagni, ripostigli, lavanderie? Ora mi sorge un dubbio leggendo i suoi post, ma essendo ante 1975 la costruzione, non si potrebbe sfruttare qualche deroga? Legata a leggi esistenti in quel periodo ( 1960/61). Mi riferisco all'art. 10 comma 2 del decreto semplificazioni. La ringrazio anticipatamente

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  7. Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando la possibilità di effettuare lavori di superbonus 110% in un condominio posto a 1500 m e costruito nel 1953 e sopraelevato bel 1960. Dal primo studio di fattibilità risulta che non è possibile procedere in quanto alcuni locali delle unità abitative non rispettano i rapporti aeroilluminanti di cui al DM sanità del 1975. Considerando che l'edificio è antecedente al 1975 ed è oltretutto situato in montagna, a suo avviso non è possibile procedere in deroga al suddetto DM? Se si optasse per la non sostituzione degli infissi, visto che il salto di due classi ci sarebbe comunque, è indispensabile che gli appartamenti non presentino difformità? La ringrazio anticipatamente sia per l'eventuale risposta sia per l'interessantissimo articolo.

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    1. la norma citata nel post consente una deroga specifica per gli immobili realizzati prima del 1975. ovviamente la deroga va calata nel caso di specie e occorre porre in essere opere che non vanno a peggiorare le condizioni originarie o legittime.

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  8. Buongiorno architetto, si tratta di un immobile in un edificio costruito nel 1955 nella zona perimetrale del centro storico. L'alloggio nasce come abitativo e negli anni '80 viene trasformato in studio medico. Volendo riportarlo ad abitazione, senza opere, ci troviamo in difficoltà per una leggera carenza dei rapporti aeroilluminanti (1/9 in cucina e 1/8,2 in una camera).
    pensa che sia applicabile il DL 76/2020 per l'intervento di cambio d'uso senza opere?
    grazie

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    1. Dimenticavo: anche il cambio d'uso degli anni '80 è stato fatto senza opere. Di fatto, la distribuzione interna è la stessa dalla costruzione ad oggi

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    2. si può fare riferimento alla deroga, in special modo se si intende ripristinare l'esatta disposizione del progetto edilizio originario.

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  9. Buonasera Architetto, le vorrei sottoporre il mio caso. Si tratta di immobile ex rurale costruito nei primi anni del '900, oggetto poi di c.e. nel 1994 trasformando l'ex stalla in un locale di sgombero ed un servizio igienico tramite tramezzature e finiture. Ad oggi si vorrebbe cambiare d'uso del locale di sgombero in soggiorno, quindi cambio d'uso senza opere da locale accessorio a locale principale. Il locale in questione, così come gli altri vani residenziali esistenti, non possiede le caratteristiche di cui al DM Sanità del 1975, tuttavia, tramite una DGR regionale, è già possibile recuperare i vani in deroga alle altezze minime interne, entro i limiti già esistenti e documentati per edifici di vecchia costruzione. L'ostacolo rimarrebbe per l'insufficiente superficie aeroilluminante. Secondo lei è dunque possibile giustificare il cambio d'uso di questo vano dichiarando il corretto rispetto dei parametri igienico edilizi antecendenti al DM Sanità del 1975? La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.

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    1. è una valutazione da fare carte alla mano, non so aiutarla in astratto in questo caso. la norma derogatoria comunque è relativamente chiara, una volta tanto, quindi se rientra nella definizione normativa, perché no?

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  10. Buongiorno. Devo intervenire su un appartamento di un edificio storico del primo municipio di Roma dove alcune stanze non garantiscono il rapporto aeroilluminante di 1/8. L’intervento riguarda alcune stanze dove invece post operam verrà garantito il rapporto aeroilluminate. Mi sto interrogando sulla legittimità dell’intervento. Grazie

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    1. la norma indica che in tali casi si può fare riferimento ai rapporti igienico-sanitari originari, purché legittimi.

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  11. Ma dove posso trovare i regolamenti edilizi precedenti al 34?

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    1. le copie dei regolamenti edilizi antecedenti al 1934 sono custoditi presso l'archivio storico capitolino, in piazza dell'Orologio: basta che chiedi il faldone all'assistente di sala. oppure, sono riportati negli atti del consiglio comunale, sempre custoditi presso l'archivio storico, ma lì sono più difficili da cercare perché sono nel mezzo di tutti gli altri atti emessi negli anni. comunque la norma parla di rapporti legittimi in essere, cioè le misure che tu rilevi ad oggi, di cui ti assicuri che derivino da una corretta procedura autorizzativa.

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    2. ok, quindi in teoria se è stata rilasciata l'agibilità (ho un n. di protocollo) dovrei essere a posto.

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    3. non ridurrei così all'osso la questione ma diciamo che la presenza di una agibilità dell'epoca aiuta.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.