soppalco, palechettone, mobile-letto: definizioni e procedure autorizzative

Nel panorama normativo italiano abbiamo un intervento edilizio capace di attraversare trasversalmente molti dei livelli autorizzativi imposti: parliamo di quelli che generalmente vengono chiamati soppalchi, ma che in dettaglio si possono dividere in tre grandi famiglie, che sono: soppalchi veri e propri, palchettoni siano essi aperti o chiusi, o mobilia strutturata in modo da avere un "piano" sovrastante semi-abitabile. Le differenze sono notevoli: con questo post vorrei accompagnarvi nel distinguerli sia da un punto di vista tecnico che da quello, correlato, autorizzativo.

SOPPALCO ABITABILE

SI AUTORIZZA IN DIA (ora SCIA)

OCCORRE IL PROGETTO STRUTTURALE

H MINIMA 270 SOPRA E SOTTO NELLE CASE

Il soppalco - soppalco abitabile - va inteso come vero e proprio nuovo solaio, e si intende un qualcosa che produce una nuova superficie abitabile. In quanto tale, la superficie al di sopra del soppalco, così come quella che vi rimane al di sotto, devono rispettare le caratteristiche imposte dalla normativa per l'abitabilità degli ambienti (quindi in genere 2,70mt di altezza; possono essere concesse altezze inferiori quando si procede con leggi speciali - p.e. legge recupero sottotetti o condoni edilizi). Pertanto non si possono realizzare soppalchi che producono superficie abitabile in ambienti che non abbiano un'altezza adeguata (se dobbiamo ricavare 2,70mt sotto e sopra il soppalco, avremo bisogno di un ambiente di almeno 5,60 mt considerando una ventina di cm di spessore del soppalco stesso).

Il soppalco va autorizzato in genere attraverso la DIA, e, quando produce nuova superficie utile lorda, occorre utilizzare della cubatura edificabile. Questa cubatura difficilmente è presente nella città già edificata (i costruttori avranno utilizzato, a suo tempo, tutta la cubatura edificabile del lotto, e comunque i piani regolatori negli anni hanno poi eliminato eventuali residui di cubatura - per esempio a Roma, nella città storica ed in quella consolidata non è proprio prevista la nuova cubatura, salvo alcuni casi che vedremo) dunque la realizzabilità concreta di questo intervento è limitata*.

Nei locali commerciali o comunque nei locali non residenziali sarebbe tecnicamente ammissibile la creazione di soppalchi con altezza utile inferiore a quella minima richiesta per il relativo ambiente, poiché si potrebbero dichiarare come spazi di immagazzinamento che, nei locali non residenziali, non hanno una altezza minima. Tuttavia rimane sempre il doppio problema che al di sopra dei 150cm di altezza bisogna trovare della cubatura edificabile per autorizzarlo, ed anche il fatto che comunque locali alti meno di 180cm non sono in nessun caso considerabili come abitabili e quindi si avrebbero problemi con l'agibilità.

l'abusiva realizzazione di soppalchi con le caratteristiche viste qui sopra comporta sanzioni molto elevate, a partire, nel Lazio, da 15.000 euro. 

Di recente, una sentenza del Consiglio di Stato (n°4166/2018 sez. 6 del 9 luglio 2018) conferma quanto sopra riportato, dichiarando non accoglibile il ricorso di una società che impugnava il rigetto della sanatoria appunto di un soppalco, avente, si intuisce, le seguenti caratteristiche: altezza tale da poterci stare in piedi; aperto su altro ambiente, così da riceverne luce ed aria; dotato di scala fissa e di parapetto. L'opera si doveva configurare come ampliamento di superficie, ed essere appunto autorizzato con permesso di costruire, cosa che così non è stata e quindi si è andati a confermare l'attività repressiva del Comune. Nella stessa sentenza viene utilmente specificato che un soppalco, come sappiamo, può essere autorizzato con titolo edilizio "minore" solo se ha le seguenti caratteristiche: è un volume chiuso, privo di finestre, di altezza utile modesta tale da non consentire di poterci agevolmente stare (non necessariamente in piedi, si potrebbe intendere anche da sdraiati), tale insomma da non poter essere in alcun modo fruibile come spazio abitabile.

*in calce a questo post darò ulteriori informazioni relative ai soppalchi abitabili.
 

PALCHETTONE O SOPPALCO NON ABITABILE

SI AUTORIZZA IN SCIA O CILA

SPESSO NON OCCORRE IL DEPOSITO STRUTTURALE

H MASSIMA 150 CM

un mio cantiere durante le fasi di finitura di un palchettone

quella del palchettone non è una vera e propria definizione ufficiale: è però un termine che io ritengo molto calzante per distinguere dai soppalchi veri e propri, o abitabili, di cui ho discusso sopra, da quei soppalchi utilizzati solo al fine di stivare oggetti e che spesso si realizzano al di sopra dei bagni, dei ripostigli o dei disimpegni per creare degli spazi utili per l'immagazzinamento, detti anche soppalchi non abitabili.

Il palchettone non può avere una altezza utile superiore a 150cm*, altrimenti per la normativa urbanistica quella superficie diventa potenzialmente "abitabile" (anche se abbiamo visto che un soppalco ad uso residenziale non può avere una altezza inferiore ai 270cm se si autorizza con leggi ordinarie; senza che approfondiamo oltre questo aspetto, si può dire semplicemente che i soppalchi o palchettoni se hanno una altezza compresa tra i 150 ed i 270cm semplicemente "non possono esistere") e, perciò, necessiterebbe di una cubatura edificabile per essere realizzato. 

* il riferimento del limite di questa altezza si trova all'interno della circolare di armonizzazione del 2012 del dPAU di Roma Capitale, punto 2.3 lett. k) ed a sua volta trae fondamento dalla delibera n°295 del 26 luglio 1991 della quale, però, non si è potuto per ora ottenere copia. in questa circolare, l'altezza limite del soppalco è contenuta all'interno della definizione di "risanamento conservativo". in particolare, la circolare indicava che non potevano essere soggetti ad art. 26 i soppalchi, mentre il resto delle opere definite di "risanamento conservativo" potevano rientrarvi.

L'altezza che deve rimanere al di sotto del palchettone è quella minima ammessa per l'ambiente, dunque se lo facciamo al di sopra di un bagno, di un corridoio o di un ripostiglio parliamo di un minimo di 240cm, mentre invece per tutti gli altri ambienti, cucina compresa, il minimo è 270cm. In nessun caso può rimanere al di sotto del palchettone una altezza inferiore ai 240cm nelle abitazioni.

Il palchettone non ha il problema strutturale che hanno i soppalchi (vedi approfondimento sui soppalchi in calce a questo post) poiché secondo l'interpretazione più diffusa rientrano nella definizione di "controsoffitti leggeri" di cui all'art. 6 lett. e) del regolamento regionale (regione Lazio) n°2/2012 (non mi risulta che ancora ci siano sentenze interpretative sul punto nello specifico). In ogni caso, è secondo me giusto indicare nella pratica edilizia lo schema strutturale, i materiali utilizzati, ed un abbozzo anche molto schematico di verifica statica nonché una stima del peso proprio del manufatto. Su questo punto potreste trovare divergenze di veduta nei vari municipi
. 
E'molto importante che la struttura del palchettone che andremo ad indicare possa ben rientrare nella definizione appunto di "controsoffitto leggero" perché, altrimenti, necessiterebbe un progetto strutturale depositato al genio civile. Come dicevo, non c'è una definizione specifica di cosa si debba intendere per controsoffitto leggero, però mi viene da pensare che, per esempio, una struttura in travetti di ferro, tavelloni e gettata di calcestruzzo alleggerito si discosti troppo dal concetto di controsoffitto, mentre invece una strutturina leggera composta da travetti in ferro o legno e assito di legno invece possa rientrarne nella definizione. 

In ogni caso, se per qualche ragione vi serve un palchettone fatto con una struttura portante molto consistente, alla SCIA dovrete necessariamente allegare il progetto strutturale e la ricevuta di deposito al genio civile.

In virtù delle indicazioni contenute nello schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dall'ex municipio IX questo tipo di soppalco è autorizzabile in SCIA, anche se altri municipi potrebbero anche accoglierlo in CILA, non essendo esplicitato nella famosa circolare dipartimentale del 2012. Sicuramente non è un opera che ricade in DIA, non essendo a mio avviso assimilabile alla ristrutturazione edilizia.

attenzione perché la realizzazione di questa struttura senza autorizzazioni comporta una sanzione molto elevata (secondo me sproporzionata soprattutto in relazione a quella prevista per i soppalchi abitabili) che deriva dalla delibera 44/11 di Roma Capitale e che va da 5.000 a 10.000 euro.

MOBILE LETTO O ARMADIO SOPPALCATO

un mobile-letto in fase di montaggio

Nei primi due paragrafi di questo post abbiamo discusso di opere che senza ombra di dubbio rientrano nelle definizioni di interventi edilizi che necessitano dei titoli abilitativi, ed abbiamo visto quali sono. Esiste però un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed è quello, del tutto legittimo*, di costruire dei veri e propri arredi, cioè strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dell'altezza dell'ambiente).

*la questione della legittimità è comunque non chiara, e può capitare che la pubblica amministrazione agisca per contrastare l'abusivismo edilizio anche di fronte a semplicissimi soppalchi di arredo, come ad esempio Consiglio di Stato sentenza n°7132/2020 sez. 6. nell'attesa di un eventuale futuro chiarimento giuridico sulla vicenda, non posso che suggerirvi di interfacciarvi comunque con l'amministrazione locale per capire loro come interpretano la faccenda, e di procedere sempre con grande cautela.

Il primo "step" di questa categoria sono senz'altro i letti a castello o gli arredi delle camerette per bambini, che prevedono dei letti sospesi al di sopra di armadiature chiuse o di altri letti. Il passo successivo è quello delle strutture-letto, cioè dei soppalchetti in miniatura, sorretti da quattro pilastri, dove sopra si dorme e sotto si può lavorare ad una scrivania. La soluzione più evoluta di questo concetto è senz'altro tutto ciò che può essere realizzato su misura per esempio in falegnameria: si possono così avere veri e propri soppalchi che nulla hanno da invidiare rispetto a quelli "strutturali" senza però avere alcun tipo di limitazione dimensionale per esempio nelle altezze utili.

Non si è mai chiarito a livello giurisprudenziale quando un "mobile letto" sconfina nel concetto di intervento rilevante ai fini urbanistici: se è pacifico (lo è?) che un letto a castello non rappresenta un'opera soggetta a titolo edilizio, sebbene vada inevitabilmente a moltiplicare in verticale lo spazio utile, un mobile più strutturato e composto da diversi elementi può considerarsi opera soggetta a titolo?

In assenza di pronunce giurisprudenziali mirate sulla questione, si potrebbe tentare di tratteggiare le caratteristiche che possono sottrarre l'elemento all'interpretazione estrema della sua collocazione all'interno delle opere soggette a titolo: sicuramente una struttura che non è ancorata alle pareti, ma che semplicemente poggia sul pavimento (come vi poggia un armadio, un letto, una scaffalatura), difficilmente può assimilarsi ad una struttura in quanto non scarica il suo peso sulle pareti laterali ma solo sul pavimento, come un qualunque arredo, in sostanza. Ogni ulteriore elemento che appartiene a questo arredo deve essere una componente dello stesso, come ad esempio la scala ed i parapetti. Come ripeto per chiarezza, non vi è certezza interpretativa nel merito e, quindi, anche arredi che rispettano le caratteristiche anzidette potrebbero essere considerate strutture soggette a titolo edilizio: non essendovi una norma di riferimento, il livello di interpretabilità è elevato. Chi scrive comunque ritiene che finché si tratta di "arredi" aventi tutte le caratteristiche di tali elementi, non dovrebbero poter essere ascritti ad opere soggette a titolo perché, altrimenti, si cadrebbe in un percorso paradossale e senza uscita in cui anche il letto a castello o anche il letto-contenitore diventerebbe opera soggetta ad autorizzazione, il che è ben oltre ogni principio logico.

Svincolati da ogni discorso urbanistico e di altezze minime di legge, rimane da affrontare la questione più propriamente progettuale riguardo alle dimensioni e proporzioni. Le persone che hanno una altezza fino a 170cm possono agevolmente stare in piedi al di sotto di soppalchi alti anche 190cm: ovviamente è sconsigliabile "soppalcare" in questo modo interi ambienti, anche per non stuzzicare eccessivamente l'eventuale interpretazione normativa, ma anche e soprattutto per non rendere gli ambienti opprimenti. Un mobile-letto raggiunge una buona proporzione quando in assoluto non supera i 6-7mq (come quello della foto sopra) di impronta a terra o comunque quando non supera il 30/40% della superficie dell'ambiente in cui viene inserito: poi ovviamente sta al bravo progettista creare un qualcosa di architettonicamente piacevole e proporzionato.

La porzione letto ha bisogno di una altezza di almeno 150cm, dunque se si considerano 190cm una altezza minima accettabile per la porzione sottostante, si intuisce che l'altezza minima che un ambiente deve avere per poter pensare a questa soluzione è intorno ai 350cm; per esperienza progettuale diretta, dei bei mobili-soppalco si ottengono con altezze a partire da 390cm in cui si può stare in piedi sia sopra, sia sotto.

Questa soluzione tecnica può essere adottata, sempre legittimamente, anche negli ambienti non residenziali ed aperti al pubblico, come per esempio i negozi (che più facilmente hanno grandi altezze): in questo caso però è bene indicare con un cartello il carico massimo ammissibile al di sopra del soppalco o anche l'affollamento massimo previsto, magari stimati a seguito di un calcolo strutturale, e vigilare affinché i limiti indicati vengano rispettati. Sconsiglio fortissimamente di realizzare strutture del genere in locali in cui si prevede somministrazione (tipo ristoranti o bar) o comunque in luoghi dove si prevede uno stazionamento continuo di personale o pubblico (anche per una questione interpretativa relativa alla superficie utile di vendita), mentre le vedo potenzialmente utili in locali tipo librerie o gadgettistica.

APPROFONDIMENTO SUI SOPPALCHI ABITABILI

tornando al discorso dei soppalchi veri e propri, riguardo alla fattibilità nella città di Roma, occorre considerare i seguenti elementi.

Il piano regolatore consente degli aumenti di SUL in taluni tessuti (in particolare nella città consolidata: tessuto T1, art. 46 comma 3 lett. b; tessuto T2 art. 47 comma 3 lett c) a patto di non modificare la volumetria preesistente o di modificarla entro specifici limiti. In generale l'altezza interna degli ambienti può essere un vincolo insuperabile e sono davvero rari gli edifici che hanno altezze intorno ai sei metri (a parte gli opifici o qualche locale commerciale).

La casistica più verosimile per la realizzazione di un soppalco vero e proprio è quella relativa all'utilizzo della legge speciale sul recupero a fini abitativi dei sottotetti della Regione Lazio. L'ultima versione della legge consente esplicitamente di ricavare nuovi solai sfruttando le grandi altezze degli ultimi piani; se consideriamo poi che la legge consente per gli ambienti recuperati una altezza utile interna media di 2,0 metri, ci si rende conto che basterebbe già un ambiente di circa 5 metri di altezza per poter ricavare un soppalco in questo modo.

In ogni caso applicativo, uno dei grossi problemi del realizzare nuovi soppalchi è legato alla questione strutturale: il soppalco è a tutti gli effetti considerato una struttura, che ha non solo un proprio peso ma che dovrà essere progettato per sopportare altri pesi (i carichi accidentali), e tutti questi carichi dovranno essere portati a terra dalla struttura preesistente dell'edificio dove andremo ad intervenire. Ciò comporta una grande complessità procedurale, poiché la struttura portante preesistente dell'edificio va verificata in base alle norme tecniche attualmente in vigore; molto difficilmente strutture non più giovani saranno in grado di essere verificate con le norme attualmente in vigore, anche se, paradossalmente, i vecchi edifici in muratura portante hanno maggiori chance rispetto agli edifici in cemento armato, in paricolare se edificati tra gli anni 50 e 70.