lunedì 13 aprile 2015

soppalco, palechettone, mobile-letto: definizioni e procedure autorizzative

Nel panorama normativo italiano abbiamo un intervento edilizio capace di attraversare trasversalmente molti dei livelli autorizzativi imposti: parliamo di quelli che generalmente vengono chiamati soppalchi, ma che in dettaglio si possono dividere in tre grandi famiglie, che sono: soppalchi veri e propri, palchettoni siano essi aperti o chiusi, o mobilia strutturata in modo da avere un "piano" sovrastante semi-abitabile. Le differenze sono notevoli: con questo post vorrei accompagnarvi nel distinguerli sia da un punto di vista tecnico che da quello, correlato, autorizzativo.
SOPPALCO ABITABILE

SI AUTORIZZA IN DIA
OCCORRE IL PROGETTO STRUTTURALE
H MINIMA 270 SOPRA E SOTTO NELLE CASE
Il soppalco - soppalco abitabile - va inteso come vero e proprio nuovo solaio, e si intende un qualcosa che produce una nuova superficie abitabile. In quanto tale, la superficie al di sopra del soppalco, così come quella che vi rimane al di sotto, devono rispettare le caratteristiche imposte dalla normativa per l'abitabilità degli ambienti (quindi in genere 2,70mt di altezza; possono essere concesse altezze inferiori quando si procede con leggi speciali - p.e. legge recupero sottotetti o condoni edilizi). Pertanto non si possono realizzare soppalchi che producono superficie abitabile in ambienti che non abbiano un'altezza adeguata (se dobbiamo ricavare 2,70mt sotto e sopra il soppalco, avremo bisogno di un ambiente di almeno 5,60 mt considerando una ventina di cm di spessore del soppalco stesso).

Il soppalco va autorizzato in genere attraverso la DIA, e, quando produce nuova superficie utile lorda, occorre utilizzare della cubatura edificabile. Questa cubatura difficilmente è presente nella città già edificata (i costruttori avranno utilizzato, a suo tempo, tutta la cubatura edificabile del lotto, e comunque i piani regolatori negli anni hanno poi eliminato eventuali residui di cubatura - per esempio a Roma, nella città storica ed in quella consolidata non è proprio prevista la nuova cubatura, salvo alcuni casi che vedremo) dunque la realizzabilità concreta di questo intervento è limitata*.

Nei locali commerciali o comunque nei locali non residenziali sarebbe tecnicamente ammissibile la creazione di soppalchi con altezza utile inferiore a quella minima richiesta per il relativo ambiente, poiché si potrebbero dichiarare come spazi di immagazzinamento che, nei locali non residenziali, non hanno una altezza minima. Tuttavia rimane sempre il doppio problema che al di sopra dei 150cm di altezza bisogna trovare della cubatura edificabile per autorizzarlo, ed anche il fatto che comunque locali alti meno di 180cm non sono in nessun caso considerabili come abitabili e quindi si avrebbero problemi con l'agibilità.

l'abusiva realizzazione di soppalchi con le caratteristiche viste qui sopra comporta sanzioni molto elevate, a partire da 15.000 euro. 

*in calce a questo post darò ulteriori informazioni relative ai soppalchi abitabili.
 

PALCHETTONE O SOPPALCO NON ABITABILE

SI AUTORIZZA IN SCIA O CILA
SPESSO NON OCCORRE IL DEPOSITO STRUTTURALE
H MASSIMA 150 CM

un mio cantiere durante le fasi di finitura di un palchettone

quella del palchettone non è una vera e propria definizione ufficiale: è però un termine che io ritengo molto calzante per distinguere dai soppalchi veri e propri, o abitabili, di cui ho discusso sopra, da quei soppalchi utilizzati solo al fine di stivare oggetti e che spesso si realizzano al di sopra dei bagni, dei ripostigli o dei disimpegni per creare degli spazi utili per l'immagazzinamento, detti anche soppalchi non abitabili.

Il palchettone non può avere una altezza utile superiore a 150cm, altrimenti per la normativa urbanistica quella superficie diventa potenzialmente "abitabile" (anche se abbiamo visto che un soppalco ad uso residenziale non può avere una altezza inferiore ai 270cm se si autorizza con leggi ordinarie; senza che approfondiamo oltre questo aspetto, si può dire semplicemente che i soppalchi o palchettoni se hanno una altezza compresa tra i 150 ed i 270cm semplicemente "non possono esistere") e, perciò, necessiterebbe di una cubatura edificabile per essere realizzato. 

L'altezza che deve rimanere al di sotto del palchettone è quella minima ammessa per l'ambiente, dunque se lo facciamo al di sopra di un bagno, di un corridoio o di un ripostiglio parliamo di un minimo di 240cm, mentre invece per tutti gli altri ambienti, cucina compresa, il minimo è 270cm. In nessun caso può rimanere al di sotto del palchettone una altezza inferiore ai 240cm nelle abitazioni.

Il palchettone non ha il problema strutturale che hanno i soppalchi (vedi approfondimento sui soppalchi in calce a questo post) poiché secondo l'interpretazione più diffusa rientrano nella definizione di "controsoffitti leggeri" di cui all'art. 6 lett. e) del regolamento regionale (regione Lazio) n°2/2012 (non mi risulta che ancora ci siano sentenze interpretative sul punto nello specifico). In ogni caso, è secondo me giusto indicare nella pratica edilizia lo schema strutturale, i materiali utilizzati, ed un abbozzo anche molto schematico di verifica statica nonché una stima del peso proprio del manufatto. Su questo punto potreste trovare divergenze di veduta nei vari municipi

E'molto importante che la struttura del palchettone che andremo ad indicare possa ben rientrare nella definizione appunto di "controsoffitto leggero" perché, altrimenti, necessiterebbe un progetto strutturale depositato al genio civile. Come dicevo, non c'è una definizione specifica di cosa si debba intendere per controsoffitto leggero, però mi viene da pensare che, per esempio, una struttura in travetti di ferro, tavelloni e gettata di calcestruzzo alleggerito si discosti troppo dal concetto di controsoffitto, mentre invece una strutturina leggera composta da travetti in ferro o legno e assito di legno invece possa rientrarne nella definizione. 

In ogni caso, se per qualche ragione vi serve un palchettone fatto con una struttura portante molto consistente, alla SCIA dovrete necessariamente allegare il progetto strutturale e la ricevuta di deposito al genio civile.

In virtù delle indicazioni contenute nello schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dall'ex municipio IX questo tipo di soppalco è autorizzabile in SCIA, anche se altri municipi potrebbero anche accoglierlo in CILA, non essendo esplicitato nella famosa circolare dipartimentale del 2012. Sicuramente non è un opera che ricade in DIA, non essendo a mio avviso assimilabile alla ristrutturazione edilizia.

attenzione perché la realizzazione di questa struttura senza autorizzazioni comporta una sanzione molto elevata (secondo me sproporzionata soprattutto in relazione a quella prevista per i soppalchi abitabili) che deriva dalla delibera 44/11 di Roma Capitale e che va da 5.000 a 10.000 euro.

MOBILE LETTO O ARMADIO SOPPALCATO

un mio mobile-letto in fase di montaggio
Nei primi due paragrafi di questo post abbiamo discusso di opere che senza ombra di dubbio rientrano nelle definizioni di interventi edilizi che necessitano dei titoli abilitativi, ed abbiamo visto quali sono. Esiste però un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed è quello, del tutto legittimo, di costruire dei veri e propri arredi, cioè strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dell'altezza dell'ambiente).

Il primo "step" di questa categoria sono senz'altro i letti a castello o gli arredi delle camerette per bambini, che prevedono dei letti sospesi al di sopra di armadiature chiuse o di altri letti. Il passo successivo è quello delle strutture-letto, cioè dei soppalchetti in miniatura, sorretti da quattro pilastri, dove sopra si dorme e sotto si può lavorare ad una scrivania. La soluzione più evoluta di questo concetto è senz'altro tutto ciò che può essere realizzato su misura per esempio in falegnameria: si possono così avere veri e propri soppalchi che nulla hanno da invidiare rispetto a quelli "strutturali" senza però avere alcun tipo di limitazione dimensionale per esempio nelle altezze utili.

Quando si parla di mobile, si deve considerare una struttura che appunto sia equiparata al mobilio: dunque la struttura deve essere del tutto autonoma rispetto all'involucro in cui viene inserita (anzi, "poggiata"). Ogni sua componente deve essere una porzione dello stesso mobile come per esempio la scala di accesso e il parapetto.

Svincolati da ogni discorso urbanistico e di altezze minime di legge, rimane da affrontare la questione più propriamente progettuale riguardo alle dimensioni e proporzioni. Le persone che hanno una altezza fino a 170cm possono agevolmente stare in piedi al di sotto di soppalchi alti anche 190cm: ovviamente è sconsigliabile "soppalcare" in questo modo interi ambienti, anche per non stuzzicare eccessivamente l'eventuale interpretazione normativa, ma anche e soprattutto per non rendere gli ambienti opprimenti. Un mobile-letto raggiunge una buona proporzione quando in assoluto non supera i 6-7mq (come quello della foto sopra) di impronta a terra o comunque quando non supera il 30/40% della superficie dell'ambiente in cui viene inserito: poi ovviamente sta al bravo progettista creare un qualcosa di architettonicamente piacevole e proporzionato.

La porzione letto ha bisogno di una altezza di almeno 150cm, dunque se si considerano 190cm una altezza minima accettabile per la porzione sottostante, si intuisce che l'altezza minima che un ambiente deve avere per poter pensare a questa soluzione è intorno ai 350cm; per esperienza progettuale diretta, dei bei mobili-soppalco si ottengono con altezze a partire da 390cm in cui si può stare in piedi sia sopra, sia sotto.

Questa soluzione tecnica può essere adottata, sempre legittimamente, anche negli ambienti non residenziali ed aperti al pubblico, come per esempio i negozi (che più facilmente hanno grandi altezze): in questo caso però è bene indicare con un cartello il carico massimo ammissibile al di sopra del soppalco o anche l'affollamento massimo previsto, magari stimati a seguito di un calcolo strutturale, e vigilare affinché i limiti indicati vengano rispettati. Sconsiglio fortissimamente di realizzare strutture del genere in locali in cui si prevede somministrazione (tipo ristoranti o bar) o comunque in luoghi dove si prevede uno stazionamento continuo di personale o pubblico (anche per una questione interpretativa relativa alla superficie utile di vendita), mentre le vedo potenzialmente utili in locali tipo librerie o gadgettistica.





APPROFONDIMENTO SUI SOPPALCHI ABITABILI
tornando al discorso dei soppalchi veri e propri, riguardo alla fattibilità nella città di Roma, occorre considerare i seguenti elementi.
Il piano regolatore consente degli aumenti di SUL in taluni tessuti (in particolare nella città consolidata: tessuto T1, art. 46 comma 3 lett. b; tessuto T2 art. 47 comma 3 lett c) a patto di non modificare la volumetria preesistente o di modificarla entro specifici limiti. In generale l'altezza interna degli ambienti può essere un vincolo insuperabile e sono davvero rari gli edifici che hanno altezze intorno ai sei metri (a parte gli opifici o qualche locale commerciale).

La casistica più verosimile per la realizzazione di un soppalco vero e proprio è quella relativa all'utilizzo della legge speciale sul recupero a fini abitativi dei sottotetti della Regione Lazio. L'ultima versione della legge consente esplicitamente di ricavare nuovi solai sfruttando le grandi altezze degli ultimi piani; se consideriamo poi che la legge consente per gli ambienti recuperati una altezza utile interna media di 2,0 metri, ci si rende conto che basterebbe già un ambiente di circa 5 metri di altezza per poter ricavare un soppalco in questo modo.

In ogni caso applicativo, uno dei grossi problemi del realizzare nuovi soppalchi è legato alla questione strutturale: il soppalco è a tutti gli effetti considerato una struttura, che ha non solo un proprio peso ma che dovrà essere progettato per sopportare altri pesi (i carichi accidentali), e tutti questi carichi dovranno essere portati a terra dalla struttura preesistente dell'edificio dove andremo ad intervenire. Ciò comporta una grande complessità procedurale, poiché la struttura portante preesistente dell'edificio va verificata in base alle norme tecniche attualmente in vigore; molto difficilmente strutture non più giovani saranno in grado di essere verificate con le norme attualmente in vigore, anche se, paradossalmente, i vecchi edifici in muratura portante hanno maggiori chance rispetto agli edifici in cemento armato, in paricolare se edificati tra gli anni 50 e 70.


108 commenti:

  1. Buongiorno,
    una signora ha nel suo appartamento, un palchettone che corre lungo tutto il corridoio; la luce netta da terra è di 220 cm mentre quella a soffitto è di 130 cm quindi non abitabile; viene usato come ripostiglio. Ovviamente non è a norma ma la signora dice di averlo trovato al momento dell'acquisto dell'appartamento. L'appartamento in zona Prati è in un edificio di fine '800. In vista di eventuali lavori di manutenzione straordinaria, si può cercare di sanarlo per non doverlo eliminare, provando in qualche modo che al momento della realizzazione dello stesso non vigevano normative al riguardo? grazie.

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    1. occorrerebbe poter dimostrare che quella struttura è preesistente alla norma che impone le altezze minime degli ambienti (legge sanitaria del 1975, ma in precedenza i regolamenti edilizi di roma imponevano comunque dimensioni minime, anche se senza fare grosse disitinzioni). Se non è possibile fare dichiarazioni precise, andrà demolito e quantomeno riportato ad un'altezza minima di 240cm.

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  2. Salve vorrei realizzare un soppalco di 10 mq in locale C2 di 55 mq sito al piano terra di un palazzo storico. L'altezza del locale è di 4,8 m quindi mi pare di capire che potrei farlo solo nella condizione 3,3 m sotto + 1,5 m sopra giusto??
    E se provassi a dichiararlo come controsoffitto? potrei variare a 3 + 1,8 m ?
    Grazie in anticipo e complimenti per la competenza.

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    1. il controsoffitto presuppone il fatto che la parte al di sopra della quota non sia accessibile, quindi indicarlo come tale o farlo direttamente abusivo è grosso modo la stessa cosa. tuttavia un immobile con destinazione a magazzino non ha delle altezze minime per l'abitabilità, dunque potrebbe pensare di fare un piano casa per ampliamento di superficie utile. è chiaro però che un domani se volesse fare un cambio d'uso quello spazio diventerebbe un problema, perché sarebbe superficie non autorizzabile.

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  3. Gentile Architetto, la parte notte della mia casa dispone ha una notevole altezza (Hmin 4,5 m e Hmax 6m), oggi limitata da un controsoffitto di cartongesso a H=3m. Ho intenzione di realizzarvi un soppalco esteso per 3/4 della superficie sottostante, ma per questioni di tempi e costi vorrei per il momento realizzare solo le opere strutturali (i.e. nuovo solaio), senza renderlo abitabile/praticabile (i.e. nessuna scala d'accesso o finestra, il rimanente 1/4 "aperto" verrebbe chiuso in cartongesso).
    Le chiedo se posso in tal senso procedere in CILA, giacché di fatto andrei a realizzare un controsoffitto a creazione di una camera d'aria, senza aumento di SUL né tantomeno di Volume.

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    1. La questione è più da incontrarsi sulla procedura del genio civile più che urbanistica: al genio infatti non so come uno Strutturista potrebbe considerare una struttura preesistente autorizzata in cila. Non credo sia fattibile comunque.

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    2. Grazie, deduco che sarebbe meglio procedere da subito con l'intera opera tramite DIA (e relative autorizzazioni del Genio).
      A questo punto le chiedo se ritiene possibile/preferibile ricorrere al "recupero sottotetti" (i.e. il volume sopra l'attuale controsoffitto, considerando però che il solaio portante andrebbe costruito ex-novo), oppure tocca complicarsi la vita con il "Piano Casa".
      In questo secondo caso, giacché da come ho capito per il limite di aumento max 20% si può indifferentemente scegliere se considerare SUL o VOL, possiamo affermare che essendo la nuova superficie tutta ricavata in un volume interno preesistente l'aumento di VOL è pari a zero (e quindi siamo ovviamente entro VOL<20%)?

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    3. Secondo me non si ha facoltà di scelta tra vol e sup, semplicemente vale il più restrittivo. Il recupero sottotetti è una legge complessa da applicare ma tutto sommato molto meno impegnativa del piano casa.

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  4. Gentilissimo,
    la facoltà di scelta l'ho desunta dal par.5 della circolare esplicativa della Regione Lazio di cui DGR 20 del 26.01.12 ma, essendo io un profano in materia, magari mi sono perso qualcosa.
    Resta la domanda sul "recupero sottotetti": è legittimo nel momento in cui il sottotetto, mancando ad oggi un solaio portante, devo di fatto prima crearlo e poi recuperarlo? Ripeto, sono un profano, ergo forse mi sto ponendo dubbi che sarebbero di per sé scontati per un addetto ai lavori, però quelli a cui finora mi sono rivolto grandi certezze non me ne hanno sapute dare (in compenso ho rimediato molti consigli su vie "alternative"...).

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    1. la legge prevede espressamente la creazione di solai in volumi che hanno altezze congrue a garantire sia sotto sia sopra il solaio le altezze minime prescritte dalla legge (sotto, quelle prescritte dalle norme nazionali, sopra, quelle previste dalla stessa legge sul recupero sottotetti).

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  5. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  6. Per prima cosa grazie!
    Le volevo chiedere una precisazione sugli armadi soppalcati. Io vorrei realizzare una cabina armadio al di sopra della quale mettere una zona studio. Mi conferma quindi che è lecito se realizzata con componenti removibili? Nella cila non ne parlo neanche o realizzo cmq due piante, una a quota 1.20m e l'altra sezionata a 2m? ( scrivendo vicino arredo mobile?! non so)
    Ancora Grazie,
    Cordialmente

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    1. se si rispettano le caratteristiche indicate per l'arredo, allora può essere fatto senza alcun titolo. Se c'è una CILA per altre opere, occorre evitare di inserirci tali elementi perché risulterebbero senz'altro fuorvianti, a meno che non ci sia una motivazione particolare per la quale ha un senso rappresentarli, ma con tutte le accortezze del caso.

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  7. Buonasera architetto, mi appresto a modificare un appartamento dove si dovrebbe realizzare un piccolo soppalco ad uso deposito sopra l'area del disimpegno che separa il salotto dalle stanze, facendolo proseguire per una piccola parte del bagno adiacente. Il soffitto è alto 2,70 m in tutta la casa, quindi se ho capito bene in base a quanto prescritto dalla legge sanitaria dovrei limitarmi ad un ribassamento di 30 cm massimo in modo da lasciare 2,40 m liberi fino a terra.
    Altro quesito, in cucina al fine di mettere a norma l'impianto di estrazione dei fumi di cottura ci sarebbe la necessità di far correre a soffitto il condotto di scarico dalla cappa fino alla parete esterna. Volendo realizzare un apposito tracantone mi chiedo se il ribassamento conseguente del soffitto sarebbe fuori legge, in quanto non si avrebbe più 2,70 m in cucina, seppur solo in una minima parte del locale.
    E se dovesse essere così aggiungo, dove si ha 2,70 m non è possibile creare, nemmeno solo per piccole porzioni, dei controsoffitti per fini estetici?(installazione faretti, ecc.).

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    1. i tracantoni tecnici, così come i controsoffitti in cartongesso (se non sono a copertura completa degli ambienti, ma solo "decorativi"), sono in genere considerati come arredo e qundi non contribuiscono al calcolo dell'altezza media (nota bene: alcune amministrazioni potrebbero ritenere invece il contrario). Confermo che il passaggio deve avere 240cm di altezza.

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  8. Buonasera Architetto, non sono sicuro di essere nel post giusto ma le pongo la questione in modo da capire se rientra nell'argomento.
    Ultimo piano delle piccole case in linea (tre piani) di un progetto ex ina-casa degli anni "50.
    Sopra la camera a canne c’è un sottotetto nascosto dietro un controsoffitto in legno. Viene recuperata una parte con delle travi scatolari in ferro ed un tavolato di legno; la parte restante rimane a doppia altezza, con la soffitta recuperata che vi si affaccia, sul tetto ci sono 2 lucernari.
    Il soppalco ed i lucernari devono essere sanati poiché realizzati senza titolo abilitativo, la destinazione del soppalco è a soffitta.
    H media 170cm, con minima 95 cm e massima 240 cm (senza prevedere arredi fissi che chiudano la parte più bassa).
    Secondo lei è da escludere il recupero dei sottotetti, poiché facendo parte del piano casa interessa solo opere da effettuare, giusto?
    Esiste un modo per recuperare uno spazio come soffitta o soppalco in sanatoria?
    Se esiste, in sanatoria vanno calcolati oneri sul costo di costruzione e oneri di urbanizzazione relativi all’ampliamento? (il condominio ha dato l’autorizzazione all’apertura dei lucernari)
    Tessuto t8 al PRG, MORFOLOGIE DEGLI IMPIANTI URBANI MODERNI tessuti caratterizzati dagli impianti volumetrici degli edifici in Carta Qualità.

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    1. il recupero sottotetti a mio avviso non può essere applicato in sanatoria, come il piano casa, anche se la regione non si è espressa in modo specifico, ma se lo facesse, si esprimerebbe quasi certamente in modo analogo a come ha fatto per la legge 21/09. Comunque recupero sottotetti e piano casa sono due procedure distinte e disgiunte. Dunque a mio avviso non è possibile sanare, anche perché l'ambiente non avrebbe le caratteristiche: sebbene chiudendo con arredi fissi la parte più bassa, si potrebbe arrivare all'altezza media minima richiesta di 190cm, compatibilmente poi anche con le coibentazioni termiche necessarie ed indispensabili. Tutto però ripristinando anzitutto lo stato dei luoghi antecedenti, o eventualmente sanando quello che si può sanare (bisogna confrontare il progetto e ripartire da quello per capire la migliore strategia d'intervento).

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  9. Gentile architetto, vorrei chiederle un parere. Ho un appartamento al piano terra con h 440cm. Si tratta di un loft e vorrei realizzare un soppalco sopra i locali di servizio del bagno e del ripostiglio, che avrebbero così h 240cm. E' possibile? Vorrei che fosse in acciaio perché avrei bisogno di appendervi un sacco da pugilato. Dal punto di vista dei carichi non c'è problema perchè sotto il pavimento c'è un semplice vespaio. L'altezza degli ambienti va considerata sotto trave? Lungo il soffitto corrono travi di 30cm.
    Vorrei sapere se è realizzabile e con quale strumento:dia? permesso di costruire? L'altezza sopra il soppalco sarebbe inferiore ai 2m.
    Grazie

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    1. come scritto nel post, un soppalco abitabile deve avere una altezza utile superiore di almeno 270cm, mentre invece se è non abitabile, l'altezza non può essere superiore a 150cm. in pratica tra 150 e 270cm i soppalchi non possono esistere, a meno dell'applicazione di leggi speciali che però nel suo caso non vedo applicabili. la pratica strutturale sarebbe in ogni caso necessaria.

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    2. E quali sarebbero questi leggi speciali che potrebbero essere applicabili? Ho anche io una casa storica costruita prima degli anni 50.. fatta con murature portanti. Ho questo soffitto al piano terra alto di ben 4,50metri.. non posso in qualche modo recuperare lo spazio creando soppalco di 2,40 sotto e 2,00 sopra?

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    3. per leggi speciali intendo i condoni edilizi (attualmente tutti chiusi) o altre leggi specifiche che consentono di andare in deroga ai limiti consentiti (p.e. leggi sul recupero sottotetti a fini abitativi).

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    4. Grazie per avermi risposto, quindi la vedo dura creare soppalco di solo due metri. Camera da letto sul soppalco, e sotto la cucina/soggiorno di 2,20-2,30. tipo tavernetta. Tutto questo perchè è una casa antica scomoda di due piani, con solo due stanze per piano.
      Immagino che se procedessi alla costruzione, sarebbe abusivo, e sarei pure sanzionato di 15000 euro.
      Ma la domanda sorge.. perchè è abusivo? Se siamo bassi ed è costruito a regola d'arte, non vedo il perchè sia abusivo.. ma appunto recuperare uno spazio inutile vista la imponente altezza.

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    5. può fare un soppalco in arredo, come ho descritto nel post. il solaio sarebbe abusivo perché 1. rappresenterebbe un aumento di superficie utile, che va autorizzato pagandoci anche gli oneri concessori, ed è anche difficilmente attuabile in generale 2. perché non potrebbe garantire le altezze minime regolamentari per gli ambienti di abitazione, che sarebbero 270cm sotto e 270cm sopra al soppalco.

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  10. Marco buongiorno, posto anche qui il mio commento già inserito nell'articolo sugli abusi edilizi, perché mi pare più attinente.
    Un mio cliente ha appena comprato un immobile in cui in passato era stato realizzato nella zona del corridoio un soppalco non abitabile con al di sotto altezza libera di cm 230, soppalco che risulta "regolarmente" anche nella planimetria catastale.
    In vista dei nuovi lavori e per eliminare questo abuso, avevo pensato di presentare una scia per restauro conservativo in cui dichiarare, oltre alle varie demolizioni/ricostruzioni dei tramezzi previsti dal nuovo progetto, anche la demolizione del soppalco ed il ripristino dell'altezza originaria. Ti sembra la procedura corretta?
    Esistono eventualmente altri modi per rimuovere opere irregolari?
    Leggevo in questo articolo delle sanzioni previste dalla delibera 44/2011, l'immobile (sup<200 mq) ricade in T5 di città storica, per cui la sanzione dovrebbe essere di €2000, è corretto?
    Grazie mille e buon lavoro.

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    1. ti ho risposto dall'altra parte, comunque le SCIA per ripristino non dovrebbero prevedere le oblazioni di sanatoria

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  11. grazie Marco per entrambe le risposte...
    Quindi o si presenta una pratica unica - SCIA per ripristino (senza pagamento di sanzioni) e per i nuovi lavori - oppure si rimuove il soppalco e poi si procede con una CILA per i soli nuovi lavori, corretto?
    ho preso appuntamento con il Municipio II, ma se ne parla il 10 marzo...comunque come ho notizie ti aggiorno.

    grazie e buona giornata

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  12. Ma i soppalchi profondi fino a 180 cm non costituiscono slp solo nel comune di Milano?

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    1. diversi comuni possono essersi dotati di diverse interpretazioni sulle dimensioni massime per non rientrare in superficie lorda: la vaghezza della normativa nazionale purtroppo lo consente, e le sentenze spesso non sono così dettagliate negli aspetti tecnici.

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  13. Buongiorno Archiettto,
    volevo sapere qual è la normativa che impone l'altezza minima dei palchettoni a 1,50 m.
    grazie in anticipo

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    1. a Roma si fa riferimento alle determinazioni dirigenziali relative all'agibilità, comunque non c'è una norma unica, difatti in altre città la dimensione minima è diversa.

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  14. Quando i regolamenti comunali affermano che la superficie massima di un soppalco deve essere pari a 1/4 o 1/3 di quella del "locale" si deve considerare come metratura del "locale" l'intero appartamento o la stanza dove è montato?

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    1. se sono presenti tali limitazioni, generalmente si riferiscono al singolo ambiente, ma non è detto.

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  15. Buonasera Architetto,
    dovrei realizzare un palchettone nella zona ingresso della mia casa: le ditte cui mi sono rivolta mi hanno proposto due soluzioni. Una con struttura in legno e pannelli in cartongesso l'altra con struttura di lastre di gesso da cm. 1 di spessore ancorate su di
    una struttura metallica in profilati di acciaio di altezza cm. 7,5. sono entrambe valide considerando che il soppalco avrebbe una grandezza di 2 metri per 1 metro e da un lato sarà ancorata da una trave maestra?
    Grazie

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    1. mi sembrano entrambe soluzioni valide ma deve chiedere al suo tecnico di fiducia di valutarle.

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  16. Gentile architetto, se in un soggiorno di 20 mq con tetto inclinato (h max 4,60 e h min 3,70) viene realizzato un soppalco di 10 mq a 2,40 m dal pavimento quale altezza bisogna considerare per l'abitabilità del locale soggiorno sottostante soppalcato a metà? Grazie.

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    1. secondo me, l'altezza media ponderata delle due zone, quella soppalcata e quella no.

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  17. buonasera,

    A qualcuno è capitato o sa se è possibile fare il recupero dei sottotetti anche in edifici vincolati?

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    1. la legge regione lazio non lo vieta, ma ovviamente bisogna ottenere il nulla osta.

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    2. è comunque escluso se si è all'interno dei centri storici individuati dal PTPR.

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    3. Grazie! mi era sfuggita la parte dei "centri storici"...

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  18. Buongiorno Architetto,
    sto per acquistare un immobile con soppalco mobile, in legno, dove si trova un divano letto e un tavolino studio. Prima dell'acquisto vorrei esser certa che non ci sia alcun abuso. Sulla piantina catastale non è presente tale soppalco. E' corretto? Grazie

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    1. se la struttura rientra nella definizione di "mobile letto" così come descritto nel post, può essere considerato legittimo in quanto assimilabile all'arredo. deve quindi essere una struttura autonoma, poggiante su pilastrini o su altri elementi d'arredo, e non essere fissato in alcun modo alle pareti perimetrali.

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    2. Grazie mille per la risposta. Il soppalco è in legno ed è ben avvitato alle pareti, poichè regge una superficie calpestabile dove si può camminare, e regge un divano letto e eventuale tavolo per studio. E' da registrare al comune e catasto, giusto? Grazie

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    3. se si configura come solaio, deve essere sanato, ma probabilmente non ci sono le condizioni per farlo.

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  19. Buonasera Marco,
    sto cercando di inquadrare a livello normativo la seguente questione: immagina una stecca di singole unità immobiliari a schiera tutte di UN SOLO PIANO (il piano terra) a pianta più o meno quadrata regolare. La singola unità in questione è coperta da una falda inclinata e ha altezza massima di 5 mt sul lato di fondo e altezza minima di 4 mt sul lato opposto di entrata. Metà del locale è diviso in altezza da un solaio impostato a quota 2,40 mt. Abbiamo quindi una parte a doppia altezza (h 4 mt) e una parte (h tot 5 mt) soppalcata a circa metà altezza (2.40 + 0.2 + 2.40). Sotto questa porzione di locale è attestata un angolo cottura totalmente e liberamente comunicante con la parte di locale lasciato a doppia altezza (h tot 4 mt). Per prima cosa vorrei chiederti se questo angolo cottura, avendo altezza 2.40 invece che 2.70 come norma vuole, è regolare. Ho pensato che non essendo chiuso l'altezza di 2.40 potesse considerarsi "locale" e che contasse l'altezza media ponderata.
    In secondo luogo vorrei riuscire a capire l'eventuale regolarità del soppalco superiore che si affaccia liberamente sulla doppia altezza di 4 mt e che ha, come altezza di fondo (nella parte con altezza totale 5 mt) un'altezza netta di 2.40. La parte di soppalco che sia affaccia in modo completamente aperto sulla doppia altezza ha altezza di 1,95 mt.
    Attualmente il locale è un C3 ma vorrei fare un MdU, con Piano Casa, e portarlo alla categoria A. Il solaio del soppalco è da sanare. Ho pensato anche ad una pratica per recupero dei sottotetti ma la norma si riferisce SOLO ai sottotetti esistenti al momento alla data di entrata in vigore della legge.

    Ti ringrazio per il consiglio che vorrai darmi.
    Un saluto e buon lavoro

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    1. il recupero sottotetti è secondo me applicabile, ma comunque non a sanatoria e quindi la struttura attuale andrebbe demolita. per la cucina, il regolamento edilizio parla di "altezza non inferiore a quella degli altri ambienti", il che vuol dire tutto e niente. Teoricamente, comunque, non può essere meno di 2,70 ma anche qui non è specificatamente segnalato da nessuna parte. la situazione comunque non è trasponibile in residenziale nello stato attuale: la superficie al di sopra del soppalco non potrebbe essere infatti abitabile, per via dell'altezza media comunque inferiore a 2,40cm (a differenza dell'applicazione del recupero sottotetti, dove si potrebbe scendere a 1,90 di quota media, ma sempre demolendo e ricostruendo). Occhio anche alla sanatoria strutturale, che è sempre un grande impiccio.

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    2. Ti ringrazio per la risposta.
      C'è un passaggio però che non riesco a capire. La LR per il recupero dei sottotetti dice espressamente, all'art 3 comma 1, che "possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge". Di conseguenza la legge è applicabile solo su ciò che ufficialmente già esiste al 2009. Assodato che per generale regolarità il solaio andrebbe demolito, mi sembra che la LR sia comunque inapplicabile. Tralasciando per adesso il problema delle altezze, si potrebbe fare, ad esempio, una dia a sanatoria per il soppalco creando un'intercapedine "sottotetto" non abitabile e non accessibile (un volume completamente chiuso). Successivamente si potrebbe applicare, con una seconda dia, la LR di recupero dei sottotetti. Ma a questo punto il nostro sottotetto sarebbe "nuovo", come realizzato oggi. Lo stesso vale per demolizione e ricostruzione che dici tu. Di conseguenza, essendo la LR applicabile SOLO su sottotetti già esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge (2009), automaticamente diventerebbe inapplicabile. Che ne pensi???

      Grazie

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    3. mi pare nello stesso articolo la stessa legge regionale dice che si può applicare anche semplicemente nei "volumi posti al di sotto del tetto" che abbiano altezze tali da essere soppalcati. Dunque non è tanto un discorso di esclusivo "recupero" di spazi sottotetto esistenti, ma è anche una legge che consente lo sfruttamento di volumi a grande altezza, anche senza presenza di veri e propri sottotetti chiusi.

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  20. Gentile architetto.
    Devo aprire un negozio di alimentari..ho già fatto il contratto di affitto..all interno c'è un piccolo soppalco..esistente da oltre 10 anni costruito senza progetti....
    L architetto per le pratiche di apertura negozio..ci chiede il permesso per la realizzazione di questo soppalco. Che ovviamente non esiste..ci dice di rimuoverlo altrimenti ci sono delle sanzioni e ritiro licenza..
    Le volevo chiedere...e se chiudo tutto con dei pannelli ...dico ad un eventuale controllo...di averlo trovato così ...e di non usarlo assolutamente È quindi chiudere l accesso della scala.....grazie

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    1. il soppalco rappresenta un abuso anche se non utilizzato: se non è stato autorizzato, occorre rimuoverlo o sanarlo, se è sanabile.

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  21. Salva architetto, innanzitutto mi complimento per la competenza...
    Le vorrei porre il seguente quesito: ho un bar di 60 mq di altezza utile interna di 4,60 m e vorrei realizzare un piccolo soppalco in modo da poter inerire qualche tavolino in più. Il problema è che da regolamento comunale l'altezza utile interna minima è di 5m.Quindi da quanto sopra scritto deduco che non è fattibile la cosa? In tal caso non posso prevedere null'altro per raggiungere il medesimo scopo (soppalco amovibile)?Grazie.

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    1. l'altezza degli ambienti destinati all'attività non può essere inferiore a tre metri, quindi rimarrebbe una altezza troppo limitata per poter autorizzare lo spazio sia sopra che sotto, come dovrebbe essere. Nei locali commerciali è sconsigliabile applicare il concetto della falegnameria, perché può essere additato comunque come illegittimo aumento della superficie commerciale, che deve comunque essere denunciata e sulla base della quale si esercita l'attività.

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  22. Buongiorno Marco,
    da un sopralluogo presso un cliente ho constatato un soppalco non abitabile (altezze ok:240 sotto 150 sopra) di cui non è presente dichiarazione. Nessuna voce in merito nella scia presentata nel 2010, nella variante (stesso anno) e nella variazione catastale.
    Contattato il tecnico che ha seguito il cliente precedentemente, fatta presente la situazione, non sembra preoccuparsi a risolverla. Il cliente all'epoca della ristrutturazione aveva chiesto più volte conferma della regolarità del manufatto (che tra l'altro era stata assicurata, esso compare nei disegni di cantiere e probablimente nei capitolati).Ciò nonostante il collega ha realizzato un'opera irregolare quando sarebbe stata banalissima da introdurre nella scia.
    Come posso aiutare adesso il cliente?
    Grazie mille

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    1. occorre fare una SCIA in sanatoria, sperando che la struttura del soppalco non sia stata fatta in ferro e tavelloni o altra struttura "pesante": in questo caso si tratta di un intevento strutturale, con tutte le complessità che ciò comporta.

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  23. a parte una putrella è interamente in legno.
    ma il collega non ha alcuna responsabilità? o meglio l'onerosità della pratica non può essere attribuita a lui?

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    1. dipende da che accordi aveva con la committenza e se questa era stata correttamente informata, secondo me

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  24. Gentile architetto, se in un soggiorno di 20 mq con tetto inclinato (h max 4,30 e h min 3,30) viene realizzato un soppalco di 9 mq a 2,20 m dal pavimento, creando un altezza media nel locale soggiorno di 3,15 m, posso considerare che siano rispettati i requisiti igenico sanitari in merito all'atezza del locale soggiorno?
    Grazie mille.

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    1. il regolamento edilizio di Roma non parla di altezza media, e, quindi, in genere si intende quella di 270cm l'altezza minima, anche se non è del tutto chiara la vicenda. L'interpretazione più diffusa comunque porta a dire che l'altezza minima debba essere comunque di 240cm.

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  25. Salve architetto.
    un mio cliente ha acquistato un locale commerciale con un soppalco esistente. al piano terra l'altezza è di 3.10m, mentre il soppalco si trova a 2.00 m dalla copertura.
    nel catastale figura solo una porzione del solaio effettivamente realizzato.
    secondo lei è sanabile la porzione non figurante nel catastale?quale tipo di procedura mi consiglia di utilizzare?
    grazie mille

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    1. si configura un aumento non legittimato di superficie utile, molto difficile da gestire, se non impossibile.

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  26. Buonasera Architetto.
    Ho un locale artigianale a Palermo da 500 mq. ed altezza interna mt. 6.50. In base al "decreto del fare" mi sto apprestano a trasformarlo in commerciale. Potrei realizzare un soppalco in acciaio con le dovute autorizzazioni (quali) ad uso esclusivo deposito merci ? Se si, quanti mq. potrei realizzare?

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    1. bisogna vedere le norme specifiche, dato soprattutto che la Sicilia è regione autonoma. conviene sentire un tecnico del posto.

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  27. Gentile architetto, di recente mi è capitato di vedere la piantina comunale di un appartamento con camera, bagno, cucina, soggiorno e che sempre nello stato legittimo presentava un altezza inferiore al minimo consentito dal regolamento comunale, mentre nello stato di fatto risulta essere a norma.
    Come si spiega una cosa del genere?
    Siamo in presenza di un abitazione legittima come dice la planimetria presente in comune o cosa?
    Potrebbe essere un errore grafico?
    L'appartamento è di recente costruzione cioè è del 2005, si trova in uno stabile costruito con regolare permesso di costruire e variante.

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    1. può darsi che si tratti di un errore grafico della rappresentazione catastale: l'importante è che l'immobile corrisponda al progetto edilizio.

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  28. Nella rappresentazione catastale l'altezza è indicata correttamente, è proprio nel progetto edilizio che è riportata un altezza inferiore al minimo.
    Eppure nel progetto comunale è una casa, con indicate le destinazioni d'uso di camera, bagno, cucina, soggiorno. Perciò ho pensato ad un errore.
    Grazie mille

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  29. Buongiorno Architetto sto acquistando un loft nel comune di milano. Nella mappa catastale è presente già un soppalco in acciaio regolarizzato con h 2.40 sia al piano sottostante che sopra. Vorrei effettuare dei lavori di ampliamento e leggendo i vari post, una possibile soluzione potrebbe essere il soppalco di arredo. La zona del soppalco sarà presente un bagno e due camere letto. Pensa che sia possibile procedere in tal senso?

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    1. Aggiungo: la superficie del soppalco attuale è già 1/3 della superficie totale. Inoltre rispetta la superficie aereoilluminante in quanto la facciata più lunga e costituita da una finestre e porte finestre di 5 mt

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    2. il soppalco in arredo non può ospitare nessuna funzione di servizio (bagni, cucine) perché non sviluppa superficie. potrebbe realizzare il bagno nella porzione di soppalco condonata e poi ampliarlo con un elemento d'arredo.

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  30. Scusi architetto se ritorno sul quesito che le ho già posto: è possibile che da progetto comunale l'abitazione abbia un altezza inferiore al minimo previsto dal regolamento edilizio stesso?
    E se si, nonostante il regolare permesso per costruire, è da considerarsi abitazione civile o cosa?
    Grazie

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    1. è una questione al limite dell'interpretazione possibile: da un lato andrebbe considerato come legittimo, perché così è stato autorizzato, anche se l'immobile, per rimanere tale, è vincolato a rimanere nella esatta conformazione di progetto, anche come disposizione interna. più logico invece sarebbe ritenere illegittimo il progetto originario, ma questo apre alla completa illegittimità sia dell'immobile che dell'intero fabbricato.

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  31. Salve architetto, premesso che trovo il suo blog un riferimento per noi tecnici e per questo la ringrazio, sono a porle un quesito prima di impostare la pratica edilizia per un mio cliente.
    Trattasi di una manutenzione straordinaria relativa ad una unità abitativa facente parte di un palazzo antico soggetto a vincolo diretto. Ovviamente prima di presentare la pratica al comune bisognerà ottenere il N.O. dalla soprintendenza dei beni archeologici.
    Il mio cliente ha espresso la volontà di realizzare dei soppalchiremovibili (due di circa 10 mq) ad una altezza non superiore al metro e cinquanta dal soffitto conformemente al regolamento edilizio del ’34. Premesso che l’abitazione in oggetto non ha soffitti di pregio (a dirla tutta le travi in legno sono state rinforzate in passato con delle travi in acciaio installate alla “buona”), vorrei chiederle se troverò difficoltà alla SBAR per il nulla osta propedeutico alla presentazione della SCIA. L’edificio ricade in Municipio 1 rione Ponte.
    Grazie per la sua competenza

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    1. se gli ambienti non hanno caratteristiche di particolare pregio potrebbero essere accolti, comunque è bene esporre la questione al tecnico di zona prima di depositare la richiesta di nulla osta.

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  32. Salve , problemi per una stanza con alta 3300 con idea di porre soppalcatura di arredo in legno non inserita nelle pareti ad altezza 190 cm e quindi con 140 cm utili rimanenti ? Soppalco di Circa 4 mq
    Grazie in anticipo

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    1. basta che rientri nella definizione di arredo, come ho scritto nel post.

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  33. Buonasera e grazie per il suo utilissimo blog
    Vorrei porle un quesito: un cliente vuole fare dei lavori di manutenzione straordinaria (demolizione ericostruzione di un tramezzo) in un monolocale a Roma in cui esiste un soppalco che copre circa il 40% dell'immobile che ha altezza inferiore di m 2,00 e superiore max di m 1,60 (tetto inclinato). Per il soppalco è stata presentata domanda di condono nel 2003, ancora non rilasciato. La situazione attuale è rappresentata in catasto. Posso presentare CIla per MS considerando legittima la situazione attuale? Grazie mille

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    1. sugli immobili oggetto di domanda di condono non ancora concessionata, la procedura è chiaramente indicata in una circolare dipartimentale di qualche anno fa: è possibile depositare nuove istanze ma è necessario in tal caso allegare l'intero fascicolo di condono nonché un atto (sarebbe richiesto un atto d'obbligo stipulato da un notaio) con cui il richiedente rinuncia al plusvalore e rinuncia a rivalersi contro il comune in caso di rigetto della domanda di sanatoria.

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    2. Grazie mille Marco. Mi chiedo se nonostante il condono anche se non ancora concesso, al comune potrebbero contestare l'altezza sotto il soppalco di soli m 2 e sopra maggiore di 1,50 e minore di 2,70. Il livello superiore è utilizzato come letto. Lo potrò indicare in CILA? Ancora grazie

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    3. se è oggetto di condono, va ovviamente in deroga alle dimensioni minime imposte nel r.e.: se vengono rispettate le norme indicate nel condono per l'agibilità, non possono fare problemi.

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  34. Buongiorno, grazie mille per le molte informazioni utili in merito ai soppalchi. Il mio caso rientra in quello mobili, con struttura in ferro e base in legno con poggiato sopra un letto e un armadio, che se non ho capito male ha pochissimi vincoli e in particolare quello appunto di essere "mobile". Volevo chiedere se c'è una normativa o legge che regolamenta questi casi? Grazie

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    1. non c'è normativa specifica, a quanto mi risulta: si tratta di interpretazioni.

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    2. Grazie architetto, Ma il mio caso quindi rientra nella regolarità O nel caso sarei un "fuori legge"?

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    3. no, voglio dire che non essendoci normativa specifica, si dovrebbe tendere a pensare che siano esclusi.

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    4. Ringrazio nuovamente per la disponibilità e la pazienza.. Però non ho capito molto bene, nell'articolo viene scritto: "Esiste però un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed è quello, del tutto legittimo, di costruire dei veri e propri arredi, cioè strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dell'altezza dell'ambiente)." A questo punto visto che appunto è il mio caso e nell'articolo viene scritto "legittimo", mi domando se è un'ipotesi che sia legittimo o se lo è a tutti gli effetti e quindi regolare e a prova di legge. Mi può chiarire gentilmente questo punto?

      Ancora grazie

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    5. lo è perché nessuna legge o norma specifica indica che non lo è. Dunque se mi si chiede il riferimento specifico alla legge che dice specificatamente che questi elementi sono legittimi, devo rispondere che tale riferimento non c'è, ma è implicito.

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  35. Buongiorno Architetto,

    Ho un appartamento sotto tetto, mansardato con tetto a spiovente, altezza max 3.50cm minima, 3,10.
    Avevo idea di realizzare un "controsofitto" su tutto il corridoio e parte della sala, tagliando la parte superiore della parete divisoria della sala con il corridoio.
    posso chiudere completamente il corridoio? (a un altezza di mt 2,40 come indicato sopra?
    Grazie


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    1. certo il corridoio può avere altezza di 2,40mt.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  36. Buongiorno,
    vorrei gentilmente approfittare della sua professionalità per un consiglio. La mia casa si trova all'interno di un condominio all'ultimo piano (piano 3). Ho un soggiorno di circa 34 mq con altezza massima al colmo di metri 4. Vorrei realizzare un soppalco ripostiglio totalmente chiuso accessibile tramite una botola (scala retrattile a scomparsa) di circa 20 mq con un tavolato in legno posato su due travi Ipe che si ancorerebbero alle murature portanti della casa e per i restanti 14 mq vorrei realizzare un controsoffitto non accessibile, non ripostiglio, semplicemente per evitare la dispersione del calore verso l'alto. Tenendo presente che al di sotto devo mantenere un'altezza di metri 2,55 da regolamento edilizio l'altezza al di sopra sarebbe inferiore a metri 1,50 nel punto più alto. E' sufficiente una Scia per l'intervento in questione o è necessario anche un calcolo strutturale inserendo le due travi Ipe di appoggio sulla struttura portante all'interno di una casa all'ultimo piano di un condominio? Grazie per l'attenzione.

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    1. salvo diversa indicazione della normativa locale (immagino che lei sia in uno dei comuni montani del nord Italia, altrimenti non potrebbe avere l'altezza a 2,55mt) la procedura che ritengo corretta è SCIA e deposito al genio civile del progetto strutturale.

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    2. Sì, ci troviamo a Saint Vincent in Valle d'Aosta ma da regolamento edilizio viene specificato soltanto il caso di soppalchi abitabili e non ripostiglio e non è chiaro se è necessario un permesso di costruire o una semplice scia con calcolo strutturale annesso.
      La ringrazio per la risposta celere.

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    3. Successivamente sarà da rifare l'accatastamento inserendo la parte di soppalco? Grazie.

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    4. va in scia o dia, dipende dall'interpretazione locale. sarebbe opportuno aggiornare il catastale.

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  37. Caro Marco,
    ho letto tante delle tue risposte, ma non riesco a a quale di queste casistiche si possa rifare il mio caso. Sto finendo di costruire una monofamiliare in provincia di Parma, il sottotetto coincide al colmo con la scala che sale dal piano inferiore (altezza dal piano al colmo, circa 3m). Ero intenzionato a fare un "soppalco" che dal parapetto disegna una "L" con la parte più lunga sul punto più alto della scala e la base (sempre della "L") che sarebbe in corrispondenza della parte di giro (tra le due rampe) della scala. L'altezza minima tra gradini e "soppalco" sarebbe di 220cm e dal soppalco al colmo 170cm. So che non sono stato chiarissimo, se mi capisci sei bravo, se no potrei allegarti un disegno.
    Lo spazio coperto dal soppalco sarebbe di 160x200 a cui va tolto il tratto degli ultimi 5 gradini a salire di 80x120. Volevo sfruttare questo corridoio per mettere delle mensole sui muri della scala come libreria.
    Può essere fattibile? Come viene considerato? Devo denunciare un aumento di superficie?
    Grazie del tempo!

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  38. Gentile Architetto,
    ho un negozio C1 a Roma 2° municipio, 40 mq. circa a livello strada e 40 mq. di cantina al piano interrato. La cantina ha un'altezza di circa 460 cm. e vorrei realizzarci un soppalco da adibire a magazzino, volevo sapere quanti mq. di superficie di soppalco potrei realizzare, le altezze da rispettare sopra e sotto il soppalco e quale procedura edilizia adottare
    Grazie per l'attenzione
    Mario Perez

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    1. è un caso da studiare comunque a rigore di logica è RE2 quindi andrebbe in attuale dia, ma si potrebbe interpretare anche al limite come amp (perchè in città storica: tutto il 2° lo è) nel qual caso andrebbe in pdc. la cosa importante è che l'intervento in teoria non sviluppa sul (art.3 nta prg), quindi non dovrebbero esserci questioni. ovviamente servirà un progetto strutturale. mi contatti in privato se vuole indicazioni sui costi della procedura.

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  39. gentile architetto posseggo un appartamento degli anni 50 ristrutturato nel 98 secondo il recupero anche dei sottotetti creando sotto un ambiente di 38mq e sopra un soppalco di 1/3 della sup di sotto non abitabile con altezza minima 150 e 260 massima.. il vecchio proprietario ha esteso di ulteriori 1 metro x3 il soppalco arrivando da un'altezza min di 120 attaccandolo alle travi del soppalco in regola con materiali più leggeri e rimuovibile facilmente. potrebbe essere questo pezzo,anche se credo impossibile, considerato d'arredo? grazie mille

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    1. no non mi sembra poter avere i requisiti per essere considerato arredo, almeno da quello che si può capire dalla descrizione.

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  40. Gent.mo Marco un consiglio per un ampliamento di un soppalco legittimato in progetto; Negozio tessuto T1 città consolidata (altezza sotto 3 altezza sopra 2 mt) il soppalco, dove è presente anche il wc, copre circa il 1/3 della superficie del negozio ampliamento per un ulteriore 1/3. Credi sia fattibile l'operazione con Genio + DIA versando CC + OUP o si va incontro a qualcosa con una eccessiva complessità procedurale/economica? grazie del parere

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    1. è un ampliamento di SUL e come tale va considerato: se nel tessuto per qualche motivo c'è possibilità di ampliamento, anche eventualmente con piano casa, si può valutare.

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  41. Buongiorno Architetto, un consiglio: un locale commerciale in centro storico ha un ballatoio in legno altezza sotto 230, sopra 210 realizzato in legno con tanto di scala in legno e balaustra. Può essere considerato un "mobile" e quindi non rientrare nel processo di Regolarizzazione (CILA in sanatoria per altri piccoli spostamenti di tramezzi) o va considerata s.utile e quindi non sanabile di fatto?? Grazie. Andrea

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    1. se ha tutte le caratteristiche dell'arredo, cioè che non è in nessun modo fissato a parete ma è autoportante e poggia solamente per terra, secondo me si può considerare mobilio.

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  42. Gentilissimo collega,
    vorrei sottoporti un quesito in merito ai soppalchi/palchettoni:
    un cliente mi ha chiesto la possibilità di regolarizzare una parete divisoria che ha fatto realizzare nella propria cantina che fa parte di un condominio sito a Roma in Città Storica, Tessuto T4.
    Il piccolo ambiente ricavato lo vuole utilizzare come piccolo lavatoio.....è fattibile?
    La questione più spinosa, comunque, è che durante il sopralluogo ho constatato che all'interno di questa cantina c'è anche un "soppalco" che gira a "C" intorno a 3 pareti perimetrali per una larghezza di circa 1 metro, realizzato con putrelle d'acciaio murate nelle pareti e tavelloni in laterizio.
    L'altezza al di sotto di questa struttura è di circa 240 cm e sopra essendo il locale con volta a botte, ha un'altezza media di 170 cm.
    Secondo te, esistono delle modalità per poterlo sanare? Tutte le indicazioni che hai dato in questa pagina del Blog valgono anche per i locali cantina?
    Grazie in anticipo per la cortese risposta.

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    1. un soppalco fatto in putrelle e tavelloni è comunque soggetto a verifica strutturale; da un punto di vista urbanistico fa aumento di superficie lorda, ma essendo un locale interrato, virtualmente non viene conteggiata per le stesse regole del PRG quindi in teoria potrebbe essere autorizzabile. Il locale servizio, se è un lavatoio, secondo me è autorizzabile. la questione più complessa della vicenda rimane la sanatoria strutturale.

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    2. Grazie mille per la cortese e celere risposta.
      Quanto dici per il locale interrato, vale anche se è "seminterrato"?
      Ricordo che in altro post hai già trattato la problematica della sanatoria strutturale, potresti per cortesia indicarmi in quale discussione?...non riesco a trovarla. Grazie

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    3. se ne è parlato in diversi post, non saprei indicari neanche io in quali (ci sono oltre diecimila commenti ormai sul blog). per la considerazione sull'interrato, ti rimando alle NTA di PRG che lo specificano quando vi ricadi. è uno dei primi articoli.

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  43. Gentile collega ti sottopongo un caso per il quale ho dubbi sulla soluzione.
    In un appartamento in tessuto T4, vi è un soppalco con struttura portante in putrelle, composta da tre pilastri e quattro travi delle quali una scarica direttamente nella muratura portante (quindi un angolo è senza pilastro). Il soppalco è utilizzato come zona notte con un materasso poggiato direttamente sul tavolato e null'altro. Il precedente tecnico ha omesso nella DIA la realizzazione del suddetto, ed adesso la Cliente ha bisogno di regolarizzare il tutto. Alla luce di quanto studiato, ero propenso nel modificare la struttura in putrelle rendendola indipendente dal fabbricato (con aggiunta quindi del quarto pilastro) e quindi interpretarlo come arredo. Come la vedi?

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.