autorimessa accessoria da PRG del 1931 non fa volume

 In questo post riporto, con commento, il testo di due sentenze della giustizia amministrativa (TAR Lazio 8497/2024 e la relativa sentenza di appello CdS n°1647/2025) relative ad un tema forse mai affrontato così direttamente, ovvero quello della valenza ai fini urbanistici e "volumetrici" degli ambienti che nascono come "accessori" secondo le disposizioni all'epoca vigenti del PRG del 1931 che ammetteva espressamente la possibilità di realizzare tali elementi, pur non computandoli nei parametri urbanistici di progetto.

dichiarazione di sussistenza tolleranze: a chi va inviata?

L'evoluzione della normativa italiana in tema di difformità edilizie, di sanatorie e di condizioni per la legittimità negli ultimi quindici anni ha avuto evoluzioni significative, soprattutto nel campo delle tolleranze costruttive: da che non esistevano proprio, a quando sono nate in un laconico trafiletto dell'art. 34, fino a diventare una definizione ampia e strutturata tanto da avere un proprio articolo, il 34-bis all'interno del testo unico dell'edilizia. Queste innovazioni hanno portato anche ad una ulteriore novità, quella della dichiarazione di sussistenza delle tolleranze da allegare ai rogiti o alle istanze edilizie, ma ci sono degli ambiti in cui non è del tutto chiaro se e dove essa debba essere depositata presso il comune o da altre parti ma, soprattutto, cogliamo l'occasione per approfondire cosa è questa dichiarazione, quando va fatta e che rischi comporta per chi la sottoscrive.

Legge regionale Lazio 15/2008 testo coordinato 2025

Proseguono i miei post dedicati alle novità introdotte dalla Legge Regione Lazio 30 luglio 2025 n°12: stavolta il focus è sulla Legge Regionale 15/2008 dedicata alla vigilanza urbanistico-edilizia ed alle procedure di accertamento di conformità.

le tolleranze costruttive dopo il salva-casa

Oggi voglio parlarvi di un argomento che, più di altri, ha visto recenti e significative evoluzioni normative con il Decreto Salva-Casa del 2024: le tolleranze costruttive. Se siete come me, che ogni singolo incarico professionale si traduce in una serie quasi infinita di ambiti in cui collocare correttamente le varie criticità, saprete quanto è fondamentale districarsi tra la teoria e la pratica, soprattutto quando si parla di stato legittimo (o conformità edilizia, per gli amici).

Acquistare o vendere casa a Roma: guida alle insidie e alle nuove opportunità (anche alla luce del Decreto Salva-Casa)

Se state pensando di acquistare o vendere un immobile nella nostra splendida, ma spesso complessa, città di Roma, sappiate che state per navigare in un mare di normative e peculiarità che richiedono la massima attenzione. Questo post vuole fornirvi gli strumenti essenziali per affrontare la compravendita immobiliare con maggiore consapevolezza e serenità.

immobili condonati e trasformabilità

Probabilmente non smetteremo mai di parlare dei condoni edilizi, anche se, almeno attualmente, sono oltre venti anni che non viene promulgata una nuova legge di sanatoria straordinaria. Uno dei motivi per cui ancora discutiamo di condono è il fatto che non si è ancora del tutto chiarito come va visto un immobile condonato da un punto di vista giuridico o della legittimità di fondo: c'è chi interpreta gli immobili condonati come perfettamente legittimi e c'è un diverso filone interpretativo che invece ritiene i condonati una sorta di eccezione da tollerare, ma non da trasformare: in questo post commenterò una delle più recenti sentenze sul tema.

cosa cambia con la nuova modulistica salva-casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/24) benché pubblicato ormai quasi un anno fa continua a produrre novità. Abbiamo già parlato in questo blog di diversi aspetti di novità della norma che sono stati svelati nel tempo con vari provvedimenti (tra cui la pubblicazione delle linee-guida che nel presente blog ancora non hanno un proprio post) tra cui l'ultimo, in ordine di tempo, è rappresentato dalla pubblicazione della modulistica aggiornata: vediamo quali novità comporta questo nuovo provvedimento.

ampliamento o errore progettuale - una sentenza TAR Lazio entra nel merito

 Il TAR Lazio ed in particolare la sezione II bis generalmente deputata a dirimere questioni di carattere urbanistico-edilizio si è di recente espressa nell'ambito di un tema articolato, che può aver subito una diversa visione interpretativa alla luce della pubblicazione del salva-casa, anche se la vicenda si sviluppa quando questo decreto non era ancora in vigore: si parla di accertamenti di conformità in presenza di presunti errori presenti nell'originario progetto.

art. 36-bis salva-casa: SCIA o PDC?

Il decreto salva-casa (D.L. 69/2024 e L. 105/2024) è ormai in vigore, nella sua veste definitiva, da oltre tre mesi dunque si inizia a stratificare una certa quantità di interpretazioni, di riflessioni e di proposte operative più o meno condivisibili. Uno dei punti che rimane ancora parzialmente oscuro o, almeno, forse non approfondito in modo specifico (almeno per quel che è capitato a me di leggere) è, quando si deve operare ai sensi dell'art. 36-bis, in quali casi occorra presentare la SCIA ed in quali il Permesso.

articolo 26 e articolo 48: cosa sono?

Talvolta è possibile imbattersi in dei documenti della propria casa (o locale commerciale), sicuramente datati, da cui si capisce che hanno a che fare con interventi di ristrutturazione eseguiti nel passato, ma che sembrano scritti in modo eccessivamente semplicistico rispetto alle pratiche edilizie "contemporanee": se avete avuto questa sensazione osservando dei documenti datati trovati nel cassetto, è probabile che vi siate imbattuti in una procedura edilizia depositata ai sensi degli articoli 26 o 48 della L. 47/1985

la CILA tardiva è morta?

Un post breve per condividere con voi un mio pensiero della sera che, se confermato, potrebbe portare a ritenere che la CILA "tardiva" ai sensi dell'art. 6-bis DPR 380/01 non possa più essere utilizzata, in quanto le fattispecie sarebbero assorbite dal 36-bis, il nuovo articolo dedicato all'accertamento di conformità introdotto dal decreto salva-casa.

salva casa e le variazioni essenziali

 All’indomani della pubblicazione del decreto salva-casa (D.L. 69/2024) e della sua legge di conversione (L. 105/2024) è emersa in modo prorompente una problematica interpretativa che prima delle innovazioni apportate dal decreto citato risultava di scarso impatto, ovvero il fatto che nel TUE non è presente una esplicita e chiara definizione di quali sono le variazioni essenziali, se non il contenuto dell’art. 32 il quale dispone una serie di regole essenziali, demandando poi alle singole regioni lo sviluppo di definizioni apposite.

varianti in corso d'opera postume: come applicare il nuovo art. 34 ter del salva-casa

 Il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/24 riguardo a cui chi scrive è coautore di questo ebook dedicato) ha apportato diverse innovazioni al testo unico dell'edilizia, senza snaturarne la struttura, ma andando puntualmente a modificare alcuni dettagli che, nel complesso, vanno effettivamente a rendere meno complessi alcuni ambiti nelle sanatorie delle difformità pregresse riscontrabili sugli edifici esistenti. Una di queste novità, che vuole essere l'approfondimento del post di oggi, è quella che porta con sé il nuovo art. 34 ter DPR 380/01, che introduce di fatto la possibilità di depositare una variante "postuma" alla originaria costruzione dell'edificio, a determinate condizioni. Che differenza c'è tra questa nuova procedura e l'accertamento di conformità "ordinario" di cui agli articoli 36 e 36 bis? vediamolo insieme.

stato legittimo: parti comuni separate dalle singole unità immobiliari

 Tutti noi tecnici, o almeno quelli che di noi si occupano principalmente o incidentalmente di istanze edilizie ed accertamenti di conformità abbiamo seguito con interesse (o preoccupazione?) le novità apportate dal decreto salva-casa, il quale prestissimo verrà convertito in legge con diverse modifiche. Una di queste, che vuole essere l'oggetto dell'approfondimento di oggi, è l'inserimento nell'art. 9 bis DPR 380/01 di un nuovo comma che stabilisce una netta scissione, nella verifica dello stato legittimo, tra parti comuni e singole unità immobiliari.

salva casa: gli emendamenti che potrebbero essere approvati

 Dopo la pubblicazione in gazzetta del D.L. 29 maggio 2024 n°69 sono scattati i 60 giorni di tempo entro i quali il testo deve essere convertito in legge, a pena di decadenza degli effetti. In sede di conversione, la norma può essere anche modificata e ampliata (come peraltro spesso accade ai decreti legge in ambito edilizio-urbanistico), e già risultano depositati oltre 500 emendamenti. Tra questi, dando una scorsa, ve ne sono alcuni che, a mio parere, hanno maggiori chance di essere approvati ovvero che se approvati contribuirebbero a migliorare la norma.

la differenza tra norme urbanistiche e norme edilizie

Tra le varie novità rilevanti del D.L. 29 maggio 2024 n°69 vi è senz'altro l'inserimento, come articolo a sé stante, dell'accertamento di conformità di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio. in questa procedura, per "superare" il problema della doppia conformità viene introdotta una innovativa differenziazione tra norme urbanistiche e norme edilizie. La legge però non sembra contenere una distinzione chiara tra le due e, dato che in questo momento diventa dirimente, cerchiamo in questo post di capire come districarsi.

il decreto salva-casa 2024: prime impressioni

 Eccoci giunti al momento che in molti aspettavano, ovvero la pubblicazione di quelle che sono per ora delle bozze del possibile decreto legge sul "condono" - che, diciamolo subito, condono non è - annunciato dal Ministro Matteo Salvini già da qualche settimana. In questo post condividerò con i lettori delle prime impressioni "a caldo", comunque sul tema nei prossimi giorni organizzeremo dei webinar ed altre iniziative sull'argomento.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio

Riguardo al superbonus 110% ho sempre detto che, tra i vari effetti prodotti che sono stati talvolta positivi ma talvolta anche negativi, ve ne è uno che mi ha impressionato per la sua rapida diffusione: mi riferisco al fatto che molti italiani sono stati messi di fronte al fatto che le difformità edilizie, anche detti "abusi", sono molto diffusi e spesso "nascosti", nel senso che possono annidarsi all'interno di fabbricati e dei quali i proprietari sono del tutto ignari. Tra i vari modi per approcciare al problema delle difformità viene spesso evocata la cosiddetta "fiscalizzazione dell'abuso": dato che di questa procedura sento dire cose giuste ma anche molte cose meno esatte, ho sentito l'esigenza di scrivere questo post specifico per riflettere assieme al lettore sui limiti e le opportunità che offre.

aree protette, attività edilizia ed autorizzazione

In Italia di vincoli non ne abbiamo pochi: né in termini di estensione territoriale, né in termini di tipologie. Un approfondimento generale sui vincoli in edilizia l'ho affidato al mio (per ora) ultimo libro pubblicato da Maggioli: "Progettazione e trasformazioni in presenza di vincoli" ed. 2023. Questo post vuole essere dedicato ad uno dei tanti vincoli in cui possiamo imbatterci come tecnici del settore edilizia ma anche come proprietari: il vincolo del Parco di Area Protetta.

murales e titoli abilitativi

La cosiddetta street art è un fenomeno di lungo corso, forse nato assieme a quei primi aggregati che l'umanità chiamerà poi città: si tratta di segni grafici eseguiti sulle pareti degli edifici e che possono essere dei loghi, dei testi o dei veri e propri dipinti, finalizzati a manifestare le esigenze più disparate, dalla protesta civile o alla comunicazione di base, passando per la vera e propria arte, senza tralasciare, anche, il vandalismo fine a sé stesso. Ultimamente, complice anche un panorama urbano che - va detto - sta andando a grandi passi verso stati di degrado preoccupanti, si vede sempre più spesso il fiorire di dipinti murali atti ad impreziosire facciate anonime se non proprio interi edifici abbandonati o pesantemente degradati. In questo post non mi metterò a disquisire dell'effettiva capacità di questi disegni di incidere sulla qualità urbana ma, come spesso in questo blog, quel che mi interessa è l'aspetto tristemente burocratico della faccenda: realizzare un dipinto murale, o murales che dir si voglia, comporta l'acquisizione di un titolo abilitativo?