martedì 23 ottobre 2012

un punto sulla CILA a sanatoria a Roma

La CILA a sanatoria a Roma è soggetta al pagamento, come è normale, della sanzione amministrativa indicata dal DPR 380/01, che è di 258 euro. Nel 2008 tuttavia la Regione Lazio ha pubblicato una legge specifica contro l'abusivismo edilizio che istituiva, oltre alla sanzione "nazionale", anche una sazione regionale da sommarsi alla precedente di cui sopra: in questo post vorrei spiegare perchè questa ulteriore sanzione (di 1.000 euro minimo) NON vada applicata alle CILA, cosa che invece alcuni municipi fanno, viòlando quindi la legge, magari inconsapevolmente.

Introduciamo brevemente il contesto, come al solito: stiamo parlando di quei casi specifici in cui dobbiamo sanare piccole opere edili realizzate abusivamente magari nel nostro appartamento o nel nostro locale commerciale e che ricadono nel regime della CILA e che, di fatto, a tutti gli effetti di legge oggi sono opere per le quali non è richiesto alcun titolo abilitativo (a differenza di qualche tempo fa, in cui anche le piccole opere di spostamento tramezzi erano assoggettate al dover richiedere un titolo abilitativo tramite una DIA, oggi relegata a contesti diversi). Per una più ampia descrizione della CILA e di cosa essa comprende non posso non rimandarvi a questo altro mio post di qualche tempo fa ma tuttora valido e continuamente aggiornato.
La Legge nazionale (il nostro famoso DPR 380/01) sanciva (prima delle modifiche introdotte nel 2010) che qualora si andasse a presentare una DIA in sanatoria, questa doveva essere soggetta ad una sanzione specifica, ovviamente superiore alla reversale di base con cui si presenta una pratica per opere ancora da realizzarsi. Nel 2008 la Regione Lazio ha pubblicato una legge, la 15/2008 per aggiungere, alla sanzione di base, una ulteriore sanzione regionale per il contrasto all'abusivismo edilizio. La sanzione è abbastanza sostanziosa, perché va ad aggiungere dai 1.000 ai 10.000 euro i 516 euro già previsti dalla norma nazionale. Dopo un periodo in cui nessuno sapeva cosa fare (come spesso capita), il Comune di Roma si è adeguato ufficialmente alla legge regionale (prima di allora i municipi si erano adeguati ciascuno a modo suo, ed alcuni avevano anche del tutto ignorato la cosa, col risultato che la legge regionale veniva applicata in modo disomogeneo sul territorio comunale, creando secondo me delle ingiuste disparità) dopo "appena" tre anni pubblicando la delibera 44 del luglio del 2011: questa delibera ignora le modifiche apportate nel frattempo al DPR 380 dal DL 40/2010 (convertito con legge 73/2010) che sancisce che le manutenzioni straordinarie non sono più soggette al rilascio di un titolo abilitativo (sintomo del fatto, probabilmente, che la delibera era in gestazione da diversi mesi) ma, forse per ironia della sorte, meno di un mese dopo la pubblicazione della delibera 44, la Regione Lazio emette un parere proprio sull'applicabilità della LR 15/2008 nelle manutenzioni straordinarie in sanatoria specificando che, in base alle modifiche introdotte appunto dalla legge 73/2010 non è più da intendersi soggetta a sanzione integrativa la semplice manutenzione straordinaria in quanto non più soggetta al regime della DIA a cui la LR faceva riferimento. Di fatto, con questo importante parere, le CILA a sanatoria NON devono essere soggette alla legge regionale e, quindi, non devono essere sborsati gli ulteriori soldi regionali, e ciò anche in contrasto con la delibera 44 del Comune se è vero, come è vero, che la Regione è più "potente" del Comune. A mio avviso, tutte le richieste di pagamento fatte dopo la pubblicazione del parere della Regione (ma anche prima volendo) per semplici manutenzioni straordinarie sono del tutto illegittime.
Morale della favola: le CILA in sanatoria oggi dovrebbero costare "soltanto" 251 euro di diritti d'istruttoria e 258 euro di sanzione, oppure 86 euro di sanzione nel caso di denuncia in corso d'opera: se vi dovesse capitare che un municipio vi chieda la sanzione integrativa, fategli presente questo parere regionale. è anche illegittimo, a questo punto, che sul modulo CILA ci sia ancora, tra le dichiarazioni del committente, che la reversale venga pagata "salvo ulteriori integrazioni dovute alle leggi regionali".
Da quanto mi risulta, finora l'unico municipio che si è "accorto" di questa cosa è il 9° - da sempre il più attento alle normative.

104 commenti:

  1. Scusami, potrei averti già sottoposta la questione, ma i commenti con OpenId sono un po' macchinosi (ad esempio non posso cancellarli o editarli).
    La questione è questa: c'è il 2010 come spartiacque se una CILA in sanatoria sia carissima o meno, e il 2005 se occorra la DURC della presunta impresa o meno. Non potendo risalire all'impresa e richiederne il durc, devo dichiarare le difformità anteriori al 2005 e questo automaticamente fa costare di più la pratica. Non voglio neppure sapere se il lavoro non si possa dichiarare tra il 2005 e il 2010, dove occorrerebbere reperire sia impresa e durc che pagare la mazzata regionale. Non sempre sarà possibile risalire a quando e come siano stati fatti i lavori, il nuovo proprietario potrebbe essere completamente all'oscuro che siano avvenute modifiche. Mai visto un notaio che si preoccupi della liceità dell'appartamento - a differenza del comune - si accontentano sempre del catasto.

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    1. Considera che di recente è cambiata la normativa ed i notai sono più responsabili di prima rispetto a quanto devono certificare che venga dichiarato. Non è un caso che proprio di recente stiano venendo fuori tante difformità in giro per Roma (molte delle quali difficili da sanare, tra l'altro).

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  2. Gentile collega, dovrei presentare una CILA in sanatoria per opere interne (divisori interni e bagni) in un edificio sito in Roma (Nomentana), ma non vivo nel Lazio e avrei qualche consiglio da chiederti, non potendomi recare troppe volte all'ufficio tecnico.
    1)Ho il DURC dell'impresa che ha effettuato le opere murarie, ma non gli impianti. Basterà? e la notifica "preliminare", non serve, vero??? ed il rispetto della 37/08 in sanatoria come funziona??
    2)Lo smaltimento rifiuti....si abbuona??
    3) Per compilare il prospetto dei vincoli, devo necessariamente recarmi alla Soprintendenza?
    4)I moduli della CILA per l'ex Municipio 3 sono del 2011; posso secondo te utilizzare un modulo in cui non è indicato il Municipio, ma che è del 2013??
    ...se vorrai rispondere almeno a parte delle mie richieste, te ne sarò grata!
    Saluti, Paola

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    1. Ciao Paola,
      per il durc, basta quello di chi ha fatto le opere murarie. Dato che il cantiere è concluso, non ha senso porsi oggi il problema della notifica preliminare. La 37/08 deve essere rispettata nel senso che devono essere stati regolarmente fatte le certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, gas) e quelle devono esserci: alle perse dovrai fare (o far fare) delle dichiarazioni di rispondenza, sempre in base al 37/08.
      Lo smaltimento rifiuti dovrebbe essere stato all'epoca fatto: l'impresa dovrebbe aver conservato i bollettari di discarica, comunque per una CILA non te lo chiedono quindi puoi omettere di specificare.
      i vincoli li verifichi dalla "carta per la qualità" e dalla visura del piano territoriale paesistico regionale: se sono entrambi negativi, al 99,9% l'immobile non ha vincoli.
      Per l'ex 3°municipio puoi usare il modulo che trovi del 2011. comunque anche il modulo più recente va bene (non sono così fiscali in quel municipio, e tra un modello e l'altro cambia giusto qualche virgola qua e là).

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    2. Grazie, sei stato gentilissimo e rapidissimo!!
      In realtà non mi chiedono i bollettari di discarica, ma in quanto tecnico mi si chiede di asseverare "che i materiali di risulta verranno smaltiti nel rispetto della normativa vigente e che verrà tempestivamente denunciata la presenza di materiali contenenti amianto" e quindi forse il problema si pone comunque.
      Visto che conosci il municipio in questione, mi confermi che è in via Goito 35 e soprattutto che negli orari di ricevimento trovo qualcuno disponibile a cui far visionare la pratica anticipatamente??!
      Troppe richieste....lo so!!!
      Ancora grazie, Paola

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    3. Considera che le CILA "normali" e quelle in sanatoria hanno la stessa modulistica, quindi puoi trovare delle definizioni che non si "sposano" perfettamente col fare le pratiche in sanatoria. Diciamo che tu dichiari che hai verificato - non si sa come - che i materiali sono stati smaltiti correttamente, ma tanto considera che nessuno potrà mai contestarti il contrario.
      Il municipio è in via goito 35, quarto piano: sali dalla scala principale, prendi la prima porta a sinistra, trovi un corridoio, fallo tutto: arrivi in una stanza più grande che è l'anticamera dell'ufficio tecnico, e lì troverai la lista. Cerca di stare li prima delle 9:30 altrimenti rischi di fare troppo tardi.

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  3. gentile collega,
    leggo con attenzione i tuoi post e ammiro la tua preparazione. Sto presentando una cila in sanatoria per opere di manutenzione straordinaria (2 tramezzi abbattuti ed una porta spostata) eseguite tra nov 2012 e gennaio 2013. Ho il durc della ditta datato nov 2012.
    Vorrei chiederti cortesemente e se possibile, di chiarirmi alcuni punti sulla compilazione dell'istanza:
    1) è necessario che la ditta timbri e firmi l'istanza della cila?
    2) io tecnico che sto solo valutando lo stato dei luoghi rispetto al catastale consegnatomi dal cliente devo obbligatoriamente compilare i fogli dell'istanza nella parte della relazione tecnica o si può fare a nome del dichiarante?
    3) devo preparare elaborati grafici con ante e post operam indicando gli interventi a sanatoria?
    4) chiaramente nei dati dell'istanza in cui il dichiarante affida la progettazione e la direzione lavori, essendo già stati eseguiti si lascia in bianco?
    5) ci sarebbero altre parti istanza che posso omettere di compilare?
    6) quali sono quindi alla fine gli allegati obbligatori?
    7) la pratica è per il municipio ex II, il cliente pagherà 509€ corretto?
    8) è un abitazione - funzione abitativa - abitazione singola c.u./b giusto? è una cat. A1!!

    Non so se avrai tempo di rispondere alle mie domande, ma ti ringrazio comunque in anticipo per la tua disponibilità e per aver lasciato sul web un apporto tecnico di consulto molto valido, difficile da trovare!!

    Ivana

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    1. Ciao Ivana,
      rispondo ai tuoi dubbi:
      1. possibilmente si
      2. la relazione tecnica la devi compilare tu in quanto tecnico ed in ogni sua parte
      3. devi fare ante e post operam, come una CILA normale, solo che nell'ante operam scriverai "ante operam presunto come da catastale" o qualcosa del genere
      4. tu sei comunque progettista, perchè stai verificando che quanto progettato (da altri non abilitati) sia conforme alla normativa vigente. Puoi omettere di dichiararti anche direttore lavori.
      5. generalmente l'istanza a sanatoria va compilata in ogni sua parte
      6. tutti quelli di una CILA normale
      7. il cliente paga 251,24 + 258
      8. si

      ciao!

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    2. Grazie infinite per la risposta immediata e soddisfacente in tutto. Provvedo e poi ti dirò come è andata.
      Ivana

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  4. Gentilissimo,

    dovrei presentare una CILA in sanatoria per opere interne (riduzione di un tramezzo con conseguente spostamento di porta, rifacimento di pavimenti, sostituzione di una finestra, rifacimento del bagno con relativa modifica all'impianto idraulico e rifacimento dell'impianto elettrico).
    I lavori sono stati eseguiti quasi 3 anni fa senza dichiarazione: ora si rende necessaria sanatoria per compravendita.
    Il problema è che il mio committente non riesce più a contattare la ditta che ha eseguito i lavori: come faccio per il DURC? E per gli impianti? Bisogna allegare certificazioni?
    Quali altri consigli può darmi per un caso come questo (è il mio primo lavoro autonomo)?
    La ringrazio anticipatamente e porgo
    i miei più cordiali saluti
    erika di vizio arch.

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    1. Ciao Erika,
      le certificazioni non vanno allegate perché dovrebbero già essere state a suo tempo consegnate al comune: vale la pena comunque verificare che siano state fatte.
      Se la finestra è stata sostituita con una identica all'originale allora ok, ma se è diversa in quanto a colori o partizione bisognerebbe presentare una SCIA a sanatoria e non una CILA.
      Il DURC dell'impresa sarebbe importante: effettivamente può essere un problema. tuttavia la legge è stata di recente modificata ed ora l'onere della verifica spetterebbe all'amministrazione, quindi potresti provare ad andare al municipio e chiedere, perché magari è uno di quelli che già accetta le pratiche senza più obbligo del DURC.

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    2. Gent.mo,

      grazie per le sue delucidazioni.
      Approfitto della sua disponibilità per esporle un altro caso.
      Sempre CILA in sanatoria con solo spostamento di un tramezzi (che non modificano numero vani) e lavori eseguiti prima del 2006.
      Anche in questo caso manca DURC e impresa non esiste più.
      Cosa allego? Una dichiarazione che attesti la data di fine lavori, antecedente al 2006 e quindi mi svincolo dall'obbligo di allegare DURC?
      Grazie ancora,
      saluti
      erika dv

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    3. Purtroppo non vedo alternative, se l'impresa è chiusa. Non so se può fare un tentativo a contattare il vecchio amministratore, magari tra le carte ha ancora la copia di qualche DURC di quel periodo. La norma purtroppo non consente autocertificazioni sul tema della regolarità contributiva...alle perse si, la si aggira indicando che le opere sono antecedenti alla data di pubblicazione della legge.

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  5. Ciao collega, voglio prti un problema per una CILA che sto affrontando in edificio del 1929 come da data sul portone e come da documenti(agibilità del 1930) reperiti presso l'archivio capitolino. Il problema è questo
    1)la pianta del 39 è difforme allo stato dei luoghi così come da timbro riportato sulla piantina;
    2)nel 2005 al momento dell'acquisto dell'immobile il notaio vista la difformità tra la pianta del 39 e lo stato dei luoghi ha fatto fare ad un geom. una "variazione per esatta rappresentazione" portando la pianta catastale allo stato della consistenza del 2005.
    3)la proprietà avvia i lavori circa una settimana fa e poi mi contatta.....
    io fiducioso della piantina catastale (quella del 2005) conforme all'ante operam credo di risolvere velocemente se non fosse che oltre alle problematiche dei punti 1,2,3 mi ritrovo pure che lo stato dei luoghi porta un vano( la cucina) con la finestra alta 160cm da terra e aperta sul vano scala.
    Le mie domande,(se puoi aiutarmi a comprendere il dà farsi)
    a) Oggi che presento la cila in corso d'opera che ante operam vado a mettere se la pinta del 39 porta il timbro difforme con barrati due tramezzi e la pianta catastale del 2005 porta la rettifica senza l'appoggio di un titolo autorizzativo?

    b) la cucina che nell'immobile ha la finestra sul corpo scala(del resto come tutti gli appartamenti posti sulla stessa fila della stessa scala)e non risulta sulla planimetria del 39 ma su quella del 2005 si.... oggi come posso legittimarla considerando che probabilmente(anzi certamente)è originaria rispetto al 1929 (data di realizzazione dell'immobile)
    Grazie arch. Gianni D.

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    1. CIao Giovanni,
      l'accatastamento del 2005 non ha alcun valore urbanistico, anzi il notaio ha commesso una notevole leggerezza nel rogitare un immobile che di fatto per la legge è difforme: molto strano.
      Dunque il tuo "ante operam" vero è il catastale del 1939, perché per il comune nel frattempo non è stato fatto nulla (se non in modo abusivo). Se le modifiche che sono intercorse in questi anni sono solo interne (quindi niente ampliamenti, niente modifiche di finestre esterne, niente fusioni, frazionamenti, etc etc) allora puoi presentare una cila in corso d'opera fegandotene proprio del catastale del 2005 e rappresentando come ante, la planimetria del 1939 e nel post tutte le modifiche rispetto a questa, sia che siano già state fatte, sia che siano in corso di realizzazione.
      La cucina è un grosso problema: se affaccia sul vano scale non è agibile (lo era nel 1929, ma non dal 1934) e dato che stai facendo delle opere di modifica, sei obbligato ad adeguare la nuova distribuzione alla normativa vigente (quindi ambiente di almeno 15mc con finestra di almeno 1,5mq verso l'esterno.

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    2. Grazie della delucidazione, anche se adesso è una bella rogna!
      partiamo dal Notaio.... infatti questo mi ha tratto in inganno! quando ho visto la planimetria dell'appartamento, allegata all'atto, conforme allo stato di fatto ho pensato ...."bene sarà una cila cotta e mangiata"......ed invece non è affatto così.Il catastale è stato registrato nel 2005 come errata rappresentazione, per cui è stata aggiornata ed al catasto la hanno accettato senza titolo, come se effettivamente avessero riconosciuto l'errata rappresentazione.
      la cucina, come giustamente sostieniamo, è stata fatta sicuramente prima del 34 così come in tutti gli appartamenti! forse anche perchè il corpo scala è aperto sulla corte interna e probabilmente il corpo scala era completamente aperto su questo spazio(oggi finestrato) per cui risultava una finestra su cortile.
      Inoltre, oggi sono stato al municipio e il tecnico mi suggeriva una Dia (circa 400€) per sanare l'immobile con l'apertura del vano finestra sul vano scale(pagando anche il contributo di costruzione in questo caso circa 200€)e poi fare la CILA per come dovrebbe venire l'appartamento ma credo che gli sia sfuggito il regolamento edilizio, anche se ha sottolineato che queste situazioni nel centro storico sono frequenti.
      Adesso dato il grave problema della cucina (non conforme al catastale del 39 ma sicuramente originaria)non saprei come fare. devo provare a fare una ricerca in catasto, magari per vedere se esiste tra il catastale del 39 e la variante del 2005(quella conforme allo stato di fatto attuale e probabilmente conforme allo stato originario)che riporti nell'elaborato la cucina con un unica apertura sulla scala. Magari rifarmi a questo probabile ante operam.
      inoltre secondo te se io prendessi la planimetria catastale così come è riportata nel 2005 come ante-operam? in sostanza come se fosse certificata dal geometra che ne ha redatto il docfa del 2005 e che ha corretto lui la planimetria dichiarandone la correzione per errata rappresentazione potrebbe funzionare?
      io dichiarerei che il progetto è del 1929 (all'archivio capitolino non esiste progetto ma c'è agibilità) , che è rimasto invariato e che solo nel 2005 è stata rettificata la pianta e che pertanto, anche per similitudine con le tipologie di appartamenti simili, lo stato dei luoghi è conforme allo stato originario e rappresenta il mio punto di partenza!!!!
      poi mi chiedo, come potrà mai provare il comune che io ho dichiarato il falso! d'altronde la stessa planimetria è difforme allo stato dei luoghi come annotato sulla piantina del 39.
      Grazie della disponibilità e complimenti per la preparazione...(pensavo di averle viste tutte ma roma riserva sempre sorprese)
      Giovanni

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    3. Non ho capito una cosa: sulla piantina del 1939 c'è scritta una annotazione che dice che è difforme dalla realtà? se si, il tecnico erariale potrebbe (dovrebbe) aver segnato sulla piantina stessa le difformità, e già quelle indicazioni per te potrebbero essere probanti, e dunque forse anche legittima l'esatta rappresentazione grafica del 2005: ovvero l'essere stata una corretta rappresentazione delle indicazioni segnate dal tecnico erariale nel 1939. In questo caso potresti uscire dall'empasse.
      Ma in che zona di roma sei esattamente? se sei all'interno delle mura aureliane è totalmente esclusa la possibilità di sanare finestre esterne, perché la sovrintendenza non ti darà mai il nulla osta.

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    4. Chiusa la Pratica ma riprendiamo il filo.
      sulla piantina del 39 effettivamente c'è scritto difforme ma con delle barre(tipo cancellazioni) su un tramezzo forse per indicare la parte difforme.
      la pianta dell'accatastamento fatto nel 2005 (per errata rappresentazione) porta lo stato dei luooghi in maniera completamente differente e quindi con la cucina con una sola apertura prospiciente il lato scala. Ovviamente l'apertura della finestra sul piano strada non risulta legittimata in quanto non presente neanche sulla piantina del 39 (anche se tutti gli interni hanno una finestra identica).
      In sostanza ho dovuto fare una DIA in sanatoria per la finestra mettendo come anteoperam la piantina del 39- costo 511€+260€(sanzione oneri di costruzione)
      Successivamente (giorno stesso) CILA (258€) dove ante operam la piantina del 39, ma con la finestra sul lato scala legittimata dalla Dia (consegnata 5 minuti prima) e post operam con un ambiente unico cucina e salone (circa 22mq) che comprende le due precedenti stanze. La cucina , precedentemente aperta solo sulle scale, ora risulta unita al salone attraverso un vano porta ampio 120cm e quindi ha areazione dalla finestra su strada! certo la deroga informalmente concessa dal tecnico è il fatto che la finestra di circa 2.10 mq và a soddisfare un unico ambiente di 22mq al cui interno è però inserito un angolo cottura.
      che ci possiamo fare, siamo tecnici e dobbiamo mediare tra le normative.
      ti ringrazio ancora della consulenza e complimenti per la preparazione ma soprattutto complimenti per l'idea e la disponibilità a condividere le proprie esperienze tra gli uffici romani.

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    5. grazie del feedback! toglimi una curiosità: in che municipio si è svolta questa procedura?

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  6. Buonasera
    approfitto della sua competenza per chierderle un consiglio. Devo fare una pratica edilizia per un appartamento sito nel III municipio acquistato negli anni 90 ed ora in fase di compravendita.
    L'appartamento ha subito delle modifiche (demolizione di tre tramezzi, apertura di una porta e chiusura del secondo ingresso) ma non è stato il proprietario attuale a farle. Solo oggi che deve vendere si è reso conto della difformità fra la planimetria catastale (datata 1969) e lo stato dei luoghi.
    Mi sono recata all'Uff. Tecnico del municipio e mi hanno consigliato di fare una CILA a sanatoria indicando la data dei lavori successiva a maggio 2010.
    La mia domanda riguarda la veridicità della mia dichiarazione, il non poter compilare nulla riguardo all'impresa esecutrice ed al durc. Come devo comportarmi?
    La ringrazio anticipatamente, saluti
    Micol

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    1. Le sanatorie per lavori post 2010 implicano la comunicazione dell'impresa esecutrice e la trasmissione del relativo durc: tuttavia se ti hanno suggerito così, potrebbero accettarti la pratica anche senza indicazione dell'impresa. Altrimenti fai la sanatoria come ritieni logico: se sani lavori ante 2010 presenta una SCIA e nessun dato relativo all'impresa.

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  7. Salve,
    volevo sottoporLe un quesito. Mi è capitato di fare dei lavori in un fabbricato che riguardavano la distribuzione degli spazi interni e l'apertura di nuove finestre, motivo per cui è stata presentata una DIA e non una CILA. Come spesso accade in questo tipo di lavorazioni c'è stata la necessità di qualche piccola modifica rispetto al progetto presentato, che ha riguardato solo ed esclusivamente la parte interna. Al Municipio di competenza ci hanno detto di dover presentare una Nuova DIA in variante alla DIA originale, pagando la metà dei diritti di segreteria e, cosa questa ben più grave, aspettando altri 30 gg per poter iniziare i lavori. Premesso che se fossero variazioni essenziali potrebbe anche essere comprensibile la necessità di un tempo per esaminare la pratica, nel caso in esame si tratta di opere che, fatte da sole, sarebbero facilmente rientrate in una CILA, potendo quindi partire subito. Visto che molte varianti di poco conto sopraggiungono di norma a cantiere già aperto, mi pare abbastanza assurdo fermare i lavori per 30 gg.
    Tutto ciò premesso, guardando la modulistica del comune di Roma per la CILA (ma per la SCIA è lo stesso) vedo la voce "Nuova CILA in variante alla CILA/DIA prot ecc ecc". Ora, credo che questa formula intendesse quel tipo di pratiche che oggi sarebbero state fatte con CILA ma al tempo in cui sono state presentate rientravano in regime di DIA. Ma poiché il Comune (per far cassa sulle varianti che prima venivano allegate gratuitamente) ha pensato bene di far presentare ogni volta una Nuova CILA/SCIA/DIA per ogni variante, non potrebbe questo dare la possibilità di presentare una CILA come variante a una DIA, se le opere in questione sono idonee a rientrarci?

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    1. Secondo me si può presentare una CILA in variante alla DIA, ma il dirigente del municipio potrebbe discrezionalmente decidere che serva comunque la DIA, anche se secondo me non occorre attendere i trenta giorni in caso di variante (non si attendevano prima, non vedo perché dovrebbero attendersi adesso), sopratutto se le opere in variante rientrano nell'attività oggi libera. Posso suggerire di presentarsi in municipio con entrambi i moduli compilati, di CILA e di DIA, e provare a depositare la CILA. Altrimenti, depositate la DIA.

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  8. buongiorno architetto,
    vorrei chiederle un parere... sono alle prime esperienze con questo lavoro.
    un cliente ha ristrutturato un appartamento e sostituito una scala interna in legno (ad L) con una a chiocciola, senza però modificare il solaio. ora vorrebbe regolarizzare la sua posizione, è possibile farlo con una CILA a sanatoria? o è necessario presentare una SCIA a sanatoria, con sanzioni pecuniarie evidentemente differenti?
    grazie, saluti

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    1. La scala è un elemento che può essere interpretato o come un elemento d'arredo fisso (e quindi rientrerebbe in CILA) o come elemento strutturale passivo (e quindi SCIA, visto che sarebbe opera strutturale). Dipende molto da come è fatta la scala e come "lavora" staticamente, comunque immagino che sia configurabile più in CILA che in SCIA. Conviene sottoporre la questione ai tecnici del municipio di appartenenza.

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  9. Salve architetto, innanzitutto COMPLIMENTONI per il lavoro che sta facendo. Sto comprando casa ed ho richiesto al venditore che mi aggiornasse la piantina del catasto per la riduzione di un tramezzo (30 cm) e l' eliminazione di una porta (1m circa) fra la zona giorno ed il disimpegno. giorno 12 u.s. è stato presentato a Rm la CILA in sanatoria pagando 251+258. non so se hanno allegato durc dell'impresa (l'ho appreso ora nel suo blog) cmq sia quali sono gli step successivi? Ovvero siccome ho visto che per la CILA non c'è collaudo ma se ne assume la responsabilità il tecnico abilitato che fra parentesi ha presentato la domanda, l'amministrazione deve intervenire o cosa? e cmq dopo quanto si può chiedere la piantina rasterizata al catasto? mentre per la regolarità urbanistica ho chiesto una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato. Grazie in anticipo e buon lavoro

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    1. la CILA in sanatoria generalmente non ha ulteriori atti, ma si estingue con la stessa presentazione stessa dell'atto. In genere io, una volta depositata la CILA in sanatoria, faccio l'aggiornamento catastale (che deve essere fatto appunto dopo il deposito dell'istanza) e poi invio di nuovo il tutto al municipio, allegando una sorta di post-collaudo di asseverazione. Meglio un pezzo di carta in più che uno in meno, certe volte. Per la regolarità urbanistica sarebbe sufficiente la CILA, comunque se vuole l'asseverazione di un tecnico tanto meglio: starà più tranquillo.

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    2. Grazie per la celere risposta. In sintesi con la Cila, nel momento stesso della sua presentazione al comune, si sana la regolarità urbanistica (superflua l'asseverata da me richiesta), solo dopo si aggiorna il catasto ( stesso proggetto allegato alla Cila) e poi si deve comunicare al comune che è stato aggiornato il catasto ? Ma catasto e comune non sono "collegati" comunque sia mi potrebbe dire le tempistiche?

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    3. up
      Ma catasto e comune non sono "collegati" comunque sia mi potrebbe dire le tempistiche?

      dopo circa 50 gg dalla presentazione della cila, la piantina catastale non è aggiornata e come rogito io fra pochi giorni??
      quale potrebbe essere il problema?
      buon anno

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    4. scusa, ho saltato il tuo intervento: cila e catasto non sono collegati, e` sempre il committente che deve provvedere all'accatastamento, non il comune. i tempi sono generalmente brevi, e spesso della cosa se ne occupa lo stesso tecnico che cura la cila. una volta predisposto, il docfa puo`essere inviato e se accettato la planimetria e`aggiornata in tempo reale, e gia`dal giorno successivo puo`essere visualizzata.

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    5. Grazie 1000, leggo fra le righe o che il docfa non è stato presentato o non è stato accettato e l'unico è il tecnico che può saperlo o anche il venditore che lo ha nominato?; nella migliore delle ipotesi se l'ha (ri)fatto e spedito oggi, giorno 7 potrò vedere aggiornata la piantina catastale e quindi rogitare!!! l'oggetto della cila: "segato 30" cm di tramezzo e portata via una porta fra zona giorno e disimpegno balcone bagno camera (da dx verso sx)! buon proseguimento

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    6. il docfa lo fa il tecnico, in teoria il committente lo dovrebbe firmare, avallandolo. comunque se è stato rifiutato lo sa solo il tecnico, oppure lo si potrebbe "dedurre" facendo una visura storica sull'immobile e verificando se esistono variazioni recenti. Il catasto si "aggiorna" automaticamente di notte: se un docfa viene registrato anche in un giorno pre-festivo, il giorno successivo, benché festivo, già dovrebbe far vedere la planimetria nuova.

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    7. Salve, complimenti per il suo blog!
      avrei una situazione da proporre un po' simile a quella del Sign. Michele.
      ho un edificio da vendere, per questo motivo ho incaricato un arch. per aggiornare la situazione al catasto, visto che nel 2006 abbiamo spostato vari tramezzi. Quando però stavamo per presentare il docfa ci siamo accorti che lo spostamento di due tramezzi non corrispondevano alla DIA presentata. L'arch. ha confermato che è possibile continuare con la pratica al Catasto e poi fare una CILA a sanatoria presso il Comune.
      Lei cosa ne pensa?
      Grazie per la sua attenzione e aiuto.
      saluti Maria

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    8. Mi sembra inutile fare un docfa adesso se poi è necessario fare una seconda CILA in sanatoria: potete direttamente fare la CILA in sanatoria e presentare una sola pratica catastale.

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  10. Buonasera Architetto,
    sono un tecnico che lavora fuori del Lazio.
    Mi trovo a fare una sanatoria per intervento edilizio costituito da modifiche interne, per lo più tramezzi, ricadente nel Municipio ex XIII ora X.
    Sono stato a parlare con i tecnici del Comune, i quali sostengono che se le opere sono state effettuate prima del 2010 si deve pagare la sanzione di 2500, ridotte ad €. 250 se effettuate dopo il 2010, oltre ovviamente ai diritti di segreteria.
    Quindi non considerando affatto quanto da Lei asserito che dette sanzioni sono illegittime, almeno per quanto riguarda la Cila prima della 73/2010.
    La mia domanda, comunque è questa:
    Come posso presentare la Cila a sanatoria per opere realizzate dopo il 2010 se non sono in possesso di DURC? posso dichiarare che sono opere realizzate in economia diretta?
    Grazie,
    Francesco

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    1. Purtroppo non è possibile, perché si auto-dichiarerebbe di aver fatto opere impiantistiche senza averle appaltate ad una persona qualificata. Se le opere sono state fatte dopo il 2010, consiglio di provare a contattare l'impresa o l'artigiano che lavorò allora e chiedere se ha un durc aggiornato o, ancora meglio, un vecchio durc relativo al periodo in cui sono stati fatti i lavori.
      comunque la multa è di euro 1.000 se fuori dalla città storica, ovvero 2.000 se dentro. Se le opere sono fatte prima del 2010, alcuni municipi vogliono la SCIA e non la CILA.
      purtroppo sulla questione finchè non ci sarà una sentenza della magistratura non si andrà nè da una parte nè dall'altra.

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  11. up
    Ma catasto e comune non sono "collegati" comunque sia mi potrebbe dire le tempistiche?

    dopo circa 50 gg dalla presentazione della cila, la piantina catastale non è aggiornata e come rogito io fra pochi giorni??
    quale potrebbe essere il problema?
    buon anno

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  12. Buonanotte architetto,
    sono un collega in erba ed ho un quesito da porre, forse banale, ma la fine lavori che dichiara il Committente in una Cila in sanatoria per opere interne e quella dichiarata nel docfa dal tecnico sono diverse: il commitente dichiara ai fini urbanistici il tecnico dichiara nel momento dell'accertamento cioè oggi (inoltre il catasto è probatorio).
    Inoltre le famose opere interne quando possono essere considerate variazioni di lieve entità per il catasto? Nel mio caso trattasi di demolizioni di un tratto di tramezzo tra il corridoio ed il salone. In caso lo siano la planimetria catastale non viene presentata? Giusto?

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    1. una recente circolare ha stabilito che di fatto le opere "minori" non esistono più, e ogni modifica, anche lieve, deve corrispondere ad una variazione planimetrica. Diverso discorso è per l'esatta rappr. grafica, ma se tu hai fatto delle opere non puoi comunque dichiarare questa causale. Generalmente, faccio coincidere la data che dichiaro nel docfa e quella che dichiaro al municipio come fine lavori.

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    2. Grazie architetto,
      la fine lavori richiesta nella Cila deve essere dichiarata con un dichiarazione sostitutiva di atto notorio a firma del committente, in questo caso ho opere realizzate circa tre anni fà (il committente è un locatario e le opere sono state eseguite a sua insaputa dagli inquilini senza autorizzazione della proprietà e senza il titolo abilitativo).
      In tale caso ho consigliato al Committente, che vuole sanare a sue spese, una Cila in sanatoria con data di fine lavori non inferiore a giugno 2010 e per il catastale un fine lavori con la data di presentazione.
      Il tutto per evitare sanzioni ante 2010 e scadenza 30 giorni per il catasto.
      Credi sia corretta la procedura seguita?
      Grazie

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    3. Al catasto ti accetteranno la variazione anche indicando come fine lavori la data di presentazione della CILA, ma secondo me sarebbe più corretto fare un docfa con ravvedimento operoso indicando come data di fine lavori quella indicata nell'atto notorio. è vero che così si paga di più (non so dirti quanto) ma il tutto è più corretto da un punto di vista procedurale.

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    4. Grazie Marco,
      anch'io condivido la tua procedura ma sopratutto ad oggi con pochi clienti devo accettare il compromesso, spero in seguito di riuscirci.
      Il Municipio è il XV (ex XIX).
      Buona giornata.

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    5. Buonasera,

      ho lo stesso dubbio di Massimiliano a cui non riesco a dare risposta.

      Esempio: eseguo oggi una CILA in sanatoria per opere realizzate a maggio 2012. Domani effettuo la variazione catastale indicando la CILA in sanatoria maggio 2012 in relazione tecnica e data di variazione oggi.
      Rischio la sanzione catastale in quanto la fine lavori è palesemente maggio 2012, e quindi non sono passati i 5 anni, oppure fa fede come fine lavori la data di variazione?
      Come suggerisce Massimiliano, ovvero dichiarare la fine lavori con data odierna contrasta nettamente con la dovuta indicazione nel docfa del titolo abilitativo, ovvero cila in sanatoria maggio 2012 che rappresenta una dichiarazione di lavori ultimati in data maggio 2012, di contro, eseguendo il tutto in modo onesto e corretto come suggerito giustamente dall'Arch. Campagna, potrebbe portare anche alla sanzione catastale oltre che a quella comunale già pagata.

      Giusto?

      Grazie

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    6. Si è giusto: ribadisco che la procedura corretta, dal mio punto di vista, è quella di indicare come fine lavori la data esatta, benché probabilmente presunta, indicata anche nella CILA in sanatoria. Se il fine lavori è di oltre cinque anni addietro allora non c'è nessun problema perché non si deve andare in ravvedimento operoso; se invece si è entro i cinque anni, facendo così si paga la sanzione. La sanzione è automatica, viene calcolata a partire dalla data di esecuzione lavori, e va versata al momento della presentazione del docfa. Il calcolo lo fa in automatico l'operatore, se si presenta cartaceo, o lo stesso sister se si fa l'invio telematico.

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  13. Buonasera Marco volevo porre un problema,L’appartamento oggetto del problema è sito in roma ed è degli anni ’50. Rispetto alla planimetria originale, che era sbagliata o meglio non coerente con quanto poi realizzato dal costruttore, infatti nella planimetria manca una parete (il salone era aperto e finiva direttamente in un balcone interno, senza l’evidenza di una parete divisoria tra i due spazi) e mancavano anche alcune colonne di cemento armato, aggiunte successivamente in fase di costruzione, perché sembra che il palazzo non reggesse il peso di se stesso.
    Successivamente alla costruzione degli immobili, dopo una causa vinta contro la ditta costruttrice (proprietario in origine degli appartamenti, realizzati dall’inacasa per conto dell’atac) faceva effettuare lavori di sistemazione negli immobili e tra questi anche lo spostamento della parete, che non compariva nel progetto originale, traslandola di circa 40 cm. Da un lato verso il balcone, per raddrizzarla, visto che era stata fatta in modo “astratto” rispetto alla conformazione del palazzo. Sono stati sostituiti inoltre i pavimenti e rivestimenti delle pareti, e tante altre cose che nella prima fase erano state realizzate male o peggio non fatte o non previste (VD allegato dell’epoca).
    All’atto della vendita della ditta costruttrice ai miei nonni la cartina usata per il rogito non è stata quella originale del progetto (ovviamente) ma una seconda, che avrebbe dovuto riportare le variazioni post causa, ma anche questa era solo parzialmente corretta, nel senso che la parete “raddrizzata” figura essere ancora come la ditta l’aveva costruita in origine e non come poi è stata leggermente poi spostata. Faccio notare che dire parete è improprio, perché è una grande finestra, con porta finestra singola e con una doppia finestra a lato, dove l’unico muretto presente è quello sotto la finestra doppia, che sostiene la stessa. Probabilmente nel progetto originale non era stata indicata perché sarebbe dovuta essere soltanto una grande parete a vetri senza supporti in muratura.
    Abbiamo contattato anche l’inacase (che ora non si chiama più così) per chiedere una copia della documentazione in loro possesso relativa ai lavori di costruzione e “ristrutturazione” post causa, che l’ente avrebbe dovuto aver preparato e custodito per costruire e poi procedere con le variazioni, ma ovviamente non si trova più nulla. Da quello che dicono, hanno a disposizione documenti soltanto a partire dagli anni ’70, gli antecedenti dovrebbero trovarsi in un fantomatico archivio nel quale però (affermazione di un dirigente dell’ente) sembra sia difficoltoso ed inutile accedere, perché non si troverebbe comunque nulla e bisognerebbe farsi accompagnare da uno speleologo molto esperto.
    Per sanare la questione, gli eredi vorrebbero far regolarizzare la planimetria anche in previsione di una eventuale vendita, senza passare però per DIA, scia, considerando che l’anomalia è dovuta al costruttore e agli enti che l’hanno prima gestita e poi venduta. Secondo te bisogna fare prima la DIA e poi variazione catastale? O si puo' baipassare e procedere solo alla variazione catastale?

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    1. se non si trova il progetto o l'autorizzazione o comunque un pezzo di carta che dimostra che le modifiche sono state fatte in modo legittimo non ti rimane che la DIA in sanatoria, e poi, a seguire, il docfa. se invece trovi i pezzi di carta, puoi fare un docfa per variare la planimetria in conformità ai vecchi elaborati. in questi casi comunque un po ambigui con la DIA in sanatoria sono tutti più tutelati, secondo me.

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  14. Buongiorno architetto.
    Con l'aiuto di mio cognato che è geometra, sto presentando una cila in sanatoria al municipio VI.
    Qui, ci hanno detto che la sanzione non è di 258 euro, ma di 1000 euro più diritti di segreteria che sono 251.24 + altri 50 per trascrizione o una cosa del genere!
    Il totale sarebbe stato 559.24
    i lavori sono terminati due giorni fa, il 18 novembre. Oggi 20 nov siamo stati al municipio.
    Ci è stato detto che il 13 nov 2014 sono aumentate le sanzioni e da 258 siamo passati a 1000.
    Ma è vero? lei sa niente di tutto questo? ....la prego, mi dica che non è cosi e devo pagare solo 559.24 euro.
    grazie
    Marco

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    1. Si è vero, la legge 164/14 di conversione del dl 133/14 (sblocca italia) ha aumentato le sanzioni per la CILA, portandole appunto da 258 a 1.000 euro. Ne ho parlato nel mio più recente post proprio sulle novità dello sblocca italia.

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    2. vabbè...... paghiamo pure questa!
      grazie per la sua risposta.

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  15. Salve arch. Campagna,

    Allora la scrivo perché mi è stato affidato la apertura di un locale commerciale nel centro di Roma, tramite il I Municipio e non so cosa fare visto che nella visura catastale nella planimetria del 39 corrispondono con lo stato di fatto, ci stano li abusi non registrati, che non ci da la sicurezza di protocollare nemmeno una manutenzione ordinaria. Il tecnico del municipio mi proponeva la possibilità di ripristinare il locale a la planimetria del 39 e realizzare una CILA in sanatoria per sistemare il locale, ma il problema e che il committente vuole aprire prima di Natale e cosi grande la responsabilità che non saprei cosa fare, che mi consiglia? Non ce nessun modo di fare protocollare una manutenzione ordinaria al proprietario del locale visto che lei ha acquisito l'immobile nello scorso anno e dovrebbe avere adattato il catasto per bene? Grazie tante

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    1. Purtroppo spesso chi deve aprire un negozio vede le problematiche urbanistiche come "inutili perdite di tempo" senza spesso capire l'importanza e le responsabilità connesse all'avere un immobile perfettamente in regola - del cui aspetto se ne deve occupare il proprietario delle mura. Detto ciò, se dovete fare esclusivamente opere di manutenzione ordinaria, che siano esclusivamente interne all'unità edilizia ed ammesso che questa non sia specificatamente vincolata, allora le opere possono essere fatte anche senza titolo, poiché la comunicazione di inizio lavori è facoltativa. Tuttavia rimane il problema della dichiarazione da rendere nella SCIA commerciale, dove un tecnico deve attestare che l'immobile si trova in uno stato di legittimità, che voi non avete. Dunque tecnicamente senza prima sanare la situazione il suo cliente non potrebbe aprire l'attività. Purtroppo la burocrazia ha i suoi tempi che non possono essere accorciati, e nel primo municipio in particolare, ma come in tutta Roma ed in tutta Italia, è sempre bene muoversi nel modo più legale possibile, perché il penale è dietro l'angolo.

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  16. Salve Architetto,
    sono un collega che non opera nella Regione Lazio di conseguenza ho alcuni quesiti da sottoporle in merito ad una CILA.
    Premesso che nel Dicembre del 2004 ho acquistato un'appartamento nell'attuale Municipio V precisamente in via B. Perestrello dove ho subito trasformato un ripostiglio cieco a bagno garantendo il ricircolo dell'aria con un motorino di aspirazione Vortice mentre per lo scarico delle acque nere ho installato una pompa tipo Sanitrit che scarica nell'altro bagno, il tutto senza modificare nessuna tramezzatura ne apertura, la planimetria è rimasta invariata solo che al posto del ripostiglio ora c'è un bagno, inoltre senza fare nessuna domanda al Comune.
    Ora le chiedo essendo io sia Proprietario, sia Impresa esecutrice, che Architetto
    - posso firmare la relazione di asseverazione della CILA?
    - quanto andrei a pagare dichiarando i lavori in sanatoria e quanto, se è possibile, dichiararli in fase di esecuzione o meglio ancora da realizzare.
    - Vista l'ubicazione dell'immobile in quale sistema insediativo e tessuto ricade e se è inserito all'interno della "Carta per la Qualità" ? (punto 9 e 11 della relazione di asseverazione).
    Sicuro di una sua risposta, colgo l'occasione per inviarle i migliori Auguri di Buone Feste

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    1. Di recente è stata tolta la dicitura sul DPR 380 che obbligava il tecnico a dichiarare la sua indipendenza dal committente e dall'impresa, ma la figura dell'"unico titolare" di tutto è sempre stata ambigua ed alcuni municipi accettavano pratiche intestate ad un unica persona anche quando c'era questo obbligo. Ora che l'obbligo non c'è più, non vedo ostacoli al firmare una istanza nella tripla veste di committente, direttore lavori e impresa, anche perché le responsabilità dei vari soggetti, sebbene riuniti in uno solo, rimangono sempre tali. Non posso garantire però che il municipio la veda in questo stesso modo.
      La CILA in sanatoria attualmente ha una sanzione di 1.000 euro, oltre ai 251 della reversale di base. la CILA in corso d'opera ha la sanzione ridotta ad un terzo, quindi 333 euro, sempre oltre i diritti di 251 euro.
      Occorre però verificare se quello non sia uno dei municipi che invece della CILA per opere ante 2010 pretende la SCIA (secondo me è una cosa sbagliata, ma finché non si pronuncia un giudice l'interpretazione rimane controversa): in questo caso la sanzione sarebbe di sempre 1.000 euro ma con dei diritti di segreteria di 501 euro invece che di 251.

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    2. grazie della rapida risposta, ma per quanto riguarda i punti 9 e 11 della relazione?

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    3. la via indicata non mi sembra sia censita all'interno della carta per la qualità: comunque per verificarlo direttamente, si va sul sito dell'assessorato all'urbanistica: urbanistica.comune.roma.it dunque si clicca su "piano regolatore", poi su "elaborati gestionali PRG 2003" e quindi su "carta della qualità".

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  17. Salve Architetto,
    non sono un addetto ai lavori ma approfitto lo stesso della sua competenza e disponibilità

    ho acquistato casa nel 97; prima di andarci ad abitare ho fatto fare alcune ristrutturazioni interne: spostamento di un tramezzo interno di circa 80cm, spostamento della porta della cucina e del lavabo all'interno della cucina stessa, parziale abbattimento di un altro tramezzo interno per far arrivare più luce al salone (praticamente è rimasto un muretto alto circa 1m e 20). Chi mi ha fatto i lavori non ha seguito evidentemente tutte le regole perchè da una visura la planimetria catastale attuale non risulta aggiornata ma riporta lo stato precedente ai lavori. Ora vorrei fare qualche altra piccola modifica interna, questa volta cercando di fare tutto in regola con presentazione della cila e relativo aggiornamento della planimetria catastale. Qual è la prassi da seguire? Si fa prima una cila in sanatoria oppure nella nuova cila si inseriscono sia i lavori gia effettuati che quelli nuovi? (tra parentesi, alcuni dei lavori nuovi andrebbero a ripristinare lo stato predente). Indicativamente qual è il costo dell'operazione? Se può essere utile il municipo ricavato seguendo i consigli su questo blog è il M05 (Ex VI)

    Grazie per l'aiuto e complimenti

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    1. La procedura vorrebbe che si facessero due pratiche distinte, una CILA per sanare il pregresso, ed una distinta per autorizzare il nouvo, ma molti municipi accettano anche una unica procedura sia di sanatoria che per l'autorizzazione delle opere a seguire. Non so dirle di preciso se il municipio in questione sia tra questi oppure no, bisognerebbe andare a chiedere.
      Potrebbe valere la pena controllare che nel 97 non sia stata comunque presentata una autorizzazione edilizia (all'epoca mi pare ci fosse ancora l'art. 26 L.47/85) che in effetti non necessariamente prevedeva l'aggiornamento della planimetria catastale: dovrà però verificare nei suoi incartamenti o in quelli del tecnico che la seguì all'epoca, perché documenti così vecchi è difficile che al municipio ancora se li ritrovino.
      Anche dal punto di vista sanzionatorio c'è incertezza: alcuni municipi accettano la sanatoria in CILA, che prevede una oblazione di 1.000 euro anche per opere ante 2010 indipendentemente dal tessuto; mentre invece altri pretendono la SCIA, che avrebbe un costo di circa 1.250 euro se fuori dalla città storica.
      Se le occorre un preventivo senza impegno da parte mia per il lavoro in questione, mi scriva in privato a info@architetticampagna.it perché sul blog può essere fuorviante pubblicare prezzi.

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  18. Buongiorno Marco,
    per un cambio di impresa con una SCIA già protocollata, secondo te occorre fare una variante in corso d'opera oppure è sufficiente una semplice comunicazione al municipio dei dati della nuova impresa con relativo DURC?

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    1. in genere chiedono la ripresentazione del modulo d'istanza, cioè le prime tre/quattro pagine in cui ci sono i dati del richiedente, del tecnico e dell'impresa appunto. Al tutto allego in genere due righe su un foglio a parte in cui si comunica il solo cambio d'impresa. Non è una variante in corso d'opera, ma deve intendersi come integrazione documentale.

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    2. Grazie.
      In teoria allora potrei inviare il tutto direttamente alla PEC del protocollo di competenza... Oppure secondo te sto azzardando troppo? :)

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    3. per una cosa del genere potresti provare, ma dipende un po dal municipio: alcuni vogliono visionare tutta la documentazione prima della protocollazione, anche i fine lavori.

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  19. buongiorno, la CILA in sanatoria va bene per legittimare variazioni di distribuzione interna eseguiti in qualsiasi data (pagando la sanzione di 1000€) , oppure vale ancora il principio che per lavori eseguiti prima del 26/05/2010 va fatta per forza una DIA in sanatoria?
    grazie e buona giornata
    andrea

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    1. con l'entrata in vigore del nuovo modulo CILA, sembra che molti municipi si siano adeguati ad accogliere le sanatorie con tale procedura anche per abusi commessi ante 2010, come è logico che sia, ma non garantisco che tutti i municipi siano allineati su questa visione.

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  20. Buongiorno Arch.Campagna,
    grazie per il suo blog! è interessantissimo e importantissimo a livello di sharing!

    Vorrei avere delle delucidazioni in merito alla CILA in sanatoria da presentare presso il comune di Roma (II municipio).
    Dopo il decreto 'sblocca" Italia di novembre 2014 la sansione della CILA in sanatoria con lavori datati POST 31.3.2010 (con durc) da 251 euro è aumentata da 258 a 1000 euro, giusto? senza durc?
    Mentre ANTE 31.3.2010 (senza obbligo di durc) si parla di una sanzione equivalente a 2000 euro? Ho capito bene?
    Insomma la formula 258+252 esiste solo nel caso si una comune CILA (comunicazione inizio lavori asseverata).
    Grazie ancora, scusami ma è la prima CILA.....

    Buon lavoro
    Emanuele

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    1. dipende da come viene interpretata dal singolo municipio la questione dello "spartiacque" del 2010: in quel municipio sinceramente non mi ricordo se applicano il criterio della SCIA o della CILA per opere ante 2010.

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  21. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  22. Buongiorno Marco, per un CILA a sanatoria ho necessariamente bisogno del DURC dell'impresa? se i lavori sono stati fatti abusivamente visto che è in sanatoria, posso trovare un impresa che certifichi? se c'è l'impresa ok cerco di risalire all'impresa, anche se alcune volte è difficile se ci sono stati più proprietari, posso togliermi dalla responsabilità di direttore dei lavori dalla CILA?
    Un ultima cosa se non conosco l'ultimo progetto presentato, e so solo che forse prima del 2000 è stato fatto un accorpamento, posso farmi fare una dichiarazione anche dopo l'accesso agli atti dal municipio che dice che il cartaceo non è stato trovato per motivi non so quali, insomma per lo stato dei luoghi attualmente i locali sono uniti da una porta, ma catastalmente sono separati, come posso procedere?
    Grazie

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    1. la CILA in sanatoria non va timbrata anche come direzione lavori, ovviamente, ma solo come progettista. Per quanto riguarda l'impresa, oggi i durc non vanno più depositati ma per le pratiche di sanatoria qualche municipio può ancora richiederli. Quando si va in sanatoria, è sempre bene risalire almeno al titolo originario: gli altri passaggi diventano secondari.

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  23. Buonasera Marco,
    volevo farti una domanda sulla variante di una Cila.
    In corso d'opera è necessario apportare delle modifiche rispetto al progetto presentato.
    1) Esiste un modulo apposito? Altrimenti quale bisogna utilizzare?
    2) L'immobile in questione è inserito nella Carta della Qualità come bene architettonicamente rilevante e quindi, al momento della presentazione della Cila, è stato anche allegato il Nulla Osta della Sovrintendenza Capitolina richiesto 60 giorni prima. Ora, per poter presentare questa variante in municipio, occorre ricominciare da capo ripresentando ancora la pratica in Soprintendenza?
    Grazie

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    1. 1. si utilizza lo stesso modulo, che però non prevede espressamente l'opzione "variante": io lo scrivo in rosso da qualche parte sulla prima pagina del modulo, e lo faccio presente all'impiegato del protocollo che così "associa" il numero a quello vecchio.
      2. devi ripresentare il progetto in sovrintendenza e fartelo approvare, dopodiché presenti la variante.

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  24. Buongiorno Architetto, è da molto che non faccio pratiche per cui vorrei approfittare della sua esperienza e chiarezza per alcune delucidazioni.
    Mi hanno chiesto di presentare una CILA in sanatoria per opere di manutenzione straordinaria effettuate nel 2011 (sostanzialmente la completa demolizione di un tramezzo e la parziale demolizione di un altro, senza toccare gli impianti e nel rispetto dei parametri aeroilluminanti). Non ho il DURC e non posso reperirlo perché i lavori sono stati fatti in economia dai proprietari.
    La sanatoria si rende indispensabile perché vorrebbero surrogare il mutuo ed il perito dovrà trovare tutto in ordine dal punto di vista della regolarità edilizia.
    C'è un modo per sanare questa situazione senza DURC?
    Tra l'altro, al momento della compravendita nel 2005, la pianta catastale già non corrispondeva allo stato di fatto dell'epoca però ne il perito della banca ne il notaio ne hanno fatto un problema!

    Altra domanda comunque connessa alla prima, allo stato attuale, per le nuove opere di manutenzione straordinaria, non è in nessun caso possibile procedere in economia, senza una ditta?
    Grazie

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  25. Buonasera architetto,
    chiedo scusa per il disturbo ma è molto difficile trovare persone competenti con cui confrontarsi.
    Ho da poco presentato una CILA per la demolizione di un muro in un appartamento, un lavoro molto semplice. ma nella demolizione e stato trovato un piccolo dente di amianto. Io ora come architetto che devo fare?Posso chiudere i lavori e poi far fare la denuncia alla asl ai proprietari? o devo denunciare io la presenza di amianto?
    Se vorra aiutarmi le sarò molto grata.
    La ringrazio in anticipo
    Camilla Grappelli

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    Risposte
    1. in quanto direttrice dei lavori, dovrai ordinare la sospensione dei lavori perché il cantiere è diventato un luogo non sicuro; subito dovrai chiedere al committente di dare l'incarico ad una ditta specializzata ed autorizzata per lo smaltimento amianto per effettuare la bonifica, e valuterai insieme a questa impresa se le opere nel cantiere potranno continuare e, se si, in che condizioni. la ditta farà da sola la pratica alla ASL: manderai al municipio, ad integrazione della CILA, sia copia della denuncia fatta alla ASL dall'impresa e sia il certificato di avvenuto corretto smaltimento. Questa è, grosso modo, la prassi. Se il cliente si rifiuta di procedere, puoi rimettergli l'incarico (per la deontologia, purtroppo o per fortuna, noi possiamo rinunciare agli incarichi solo in caso di grave inadempienza del committente).

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  26. La ringrazio molto per la risposta tempestiva.
    L' ultima cosa che vorrei chiederle è se mi trovero costretta a nominare un cordinatore per la sicurezza essendoci due ditte nello stesso cantiere.
    Grazie ancora
    Camilla Grappelli

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    Risposte
    1. in effetti si, scattano anche gli obblighi dell'81/08 secondo me.

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  27. Buongiorno,
    in data 20 maggio 2014 ho presentato una CILA al Municipio XII di Roma.
    Durante i lavori sono state fatte delle modifiche rispetto al progetto consegnato in CILA (è stato alzato un semplice tramezzo). Cosa devo fare per regolarizzare il tutto, prima di fare il fine lavori e la conseguente variazione catastale? Una cila in variante? E'onerosa?
    Grazie
    Federica

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    Risposte
    1. CILA in variante. paga la metà degli oneri pagati la prima volta, cioè circa 126 euro.

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  28. Buonasera Architetto, è da molto che non faccio pratiche per cui vorrei approfittare della sua esperienza e chiarezza per alcune delucidazioni.
    Mi hanno chiesto di presentare una CILA in sanatoria per opere di manutenzione straordinaria effettuate nel 2011 (sostanzialmente la completa demolizione di un tramezzo e la parziale demolizione di un altro, senza toccare gli impianti e nel rispetto dei parametri aeroilluminanti). Non ho il DURC e non posso reperirlo perché i lavori sono stati fatti in economia dai proprietari.
    La sanatoria si rende indispensabile perché vorrebbero surrogare il mutuo ed il perito dovrà trovare tutto in ordine dal punto di vista della regolarità edilizia.
    C'è un modo per sanare questa situazione senza DURC?
    Tra l'altro, al momento della compravendita nel 2005, la pianta catastale già non corrispondeva allo stato di fatto dell'epoca però ne il perito della banca ne il notaio ne hanno fatto un problema!

    Altra domanda comunque connessa alla prima, allo stato attuale, per le nuove opere di manutenzione straordinaria, non è in nessun caso possibile procedere in economia, senza una ditta?
    Grazie

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    1. puoi provare a depositare la CILA con una contestuale dichiarazione che i lavori svolti in economia non hanno riguardato gli impianti. Per il tuo ultimo dubbio, vedi uno degli ultimi post da me pubblicati.

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  29. Buongiorno Architetto, la ringrazio per i preziosi consigli che ci aiutano a districarci nella GIUNGLA burocratica di Roma!!!
    Volevo avere un chiarimenti riguardo una CILA in sanatoria:
    Un mio cliente ha acquistato un appartamento qualche anno fa, ha preso un mutuo regolare, ma ora che vuole rivenderla l'agenzia gli ha fatto notare che ci sono delle difformità dalla ultima planimetria catastale. Effettivamente, il vecchio proprietario aveva fatto delle modifiche interne senza alcuna richiesta di autorizzazione. I lavori eseguiti sono stati i seguenti: spostamento di qualche tramezzo, apertura e chiusura di alcune porte, creazione di un bagno, trasformazione della cucina in una cameretta (anche se non potrà risultare in questo modo perchè vi è stato fatto un bagno verso la finestra e quindi questa camera non ha finestre), e creazione di un angolo cottura all'interno del soggiorno. Ora bisogna sanare la situazione. Ho iniziato pertanto a preparare la Cila in sanatoria ma il tecnico del Municipio III, mi ha detto che per via dell'angolo cottura situato molto lontano dalle finestre, non può passare come cila ma bensì come SCIA in sanatoria, per via della normativa, che non ho ben capito ancora quale è! E' possibile?
    Poi mi dice che ci vuole anche il parere preventivo della Sovrintendenza capitolina, in quanto l'edificio è segnalato nella Carta per la Qualità, nella tavola G1_a sotto la dicitura: "Morfologia degli impianti urbani moderni: Tessuti caratterizzati dagli impianti volumetrici degli edifici". Ma è così necessario il parere della Sovrintendenza anche se si tratta di opere essenzialmente interne?
    Grazie mille per l'attenzione.

    Cordiali saluti

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    1. confermo la procedura per la sovrintendenza, purtroppo. Per la cucina, sinceramente non ho capito perché viene richiesta la SCIA: se la cucina ha le caratteristiche per essere a norma nella configurazione riscontrata, la CILA è sufficiente, a meno che non ci siano degli altri problemi.

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  30. Buonasera, ho un problema con il docfa per una variazione per diversa distribuzione degli spazi interni a seguito di una CILA A SANATORIA in cui sono stati edificati due tramezzi. Nel redigere il docfa, andando a verificare il classamento mi propone una categoria catastale maggiore rispetto a quella originaria e precisamante da A3 mi passa ad A2 con stesso numero di vani...forse la superficie che ho poligonato è troppo estesa in quanto il mio rilievo è sicuramente più fedele della vecchia planimetria catastale presente agli atti in cui fra l'altro non compare il dato della superficie in visura? O forse perchè ho anche rilevato bene le misure della cantina annessa e dei balconi? Come posso fare a non farmi andare in KO la pratica al Catasto? se leggono A2 anzichè A3 come classamento sicuramente mi faranno problemi...Tu cosa mi consigli? Ti ringrazio in anticipo per la tua disponibilità!

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    1. certamente ti ha alzato la classe in A2 perché ci sono altri immobili nel fabbricato in quella categoria. Comunque il classamento automatico non è obbligatorio, ma è solo facoltativo: convalidagli il classamento in A/3 e vedrai che non ti dirà niente nessuno.

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  31. Grazie, sempre utilissimo il tuo confronto professionale.

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  32. Buonasera Marco, dovrei presentare una CILA in sanatoria per opere interne di modesta entità eseguite senza autorizzazione. Ho scaricato la modulistica del Comune di Roma (che dovrebbe essere unificata per tutti i Municipi, sbaglio?), ed ho visto che si richiede in ogni caso il pagamento della sanzione di 1.000€ di cui bisogna presentare ricevuta.
    Se le opere sono state realizzate dopo il 2010 (ed anche per quelli realizzati prima in base alla tua condivisibile interpretazione),l'importo da pagare dovrebbe però essere di 516€, comprendente la sanzione ed i diritti di istruttoria...
    E' mai possibile che la modulistica dopo tutti questi anni non abbia ancora recepito le modifiche dettate dal Parere regionale?
    E' possibile che il Municipio (si tratta del V), richieda invece la sanzione ridotta nonostante la modulistica riporti ancora i 1.000€? Ti è mai capitata una cosa del genere?
    Grazie

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    1. la sanzione è 1.000 euro perchè così è stata modificata nel DPR 380 da una modifica voluta dal governo circa un anno fa.

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    2. Grazie, immaginavo una cosa del genere.

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    3. Mi servirebbe una ulteriore delucidazione. A questo punto presumo che la data in cui sono stati fatti i lavori è sostanzialmente indifferente dal punto di vista delle sanzioni, giusto?
      Si tratta di modestissime modifiche effettuate nel 1992 e ovviamente non ho il DURC.
      Il mio dubbio, trattandosi di opere realizzate prima della introduzione della CILA, è che non si accontentino della CILA in sanatoria...

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    4. tendenzialmente sembra che tutti i municipi si siano orientati ad accogliere la sanatoria con i 1.000 euro indipendentemente dal momento dell'effettuazione delle opere.

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  33. Salve Architetto, avrei bisogno di un consiglio. Devo regolarizzare l'immobile in cui vivo, di proprietà di mio marito, situato nel II municipio. L'immobile originariamente consisteva di due unità immobiliari, fuse nel 1988. Nel 1998 vennero fatti lavori di ristrutturazione interna con DIA, persa dal municipio, e senza fine lavori. Oggi noi vogliamo effettuare un nuovo frazionamento e riportare in vita le due unità distinte. Il problema sta nella leggittimità della pre-esistenza perchè la fusione del 1988 non è stata regolarizzata con nessun titolo abilitativo mentre i lavori realizzati con la DIA del 1998 non risultano essere stati portati a termine...infatti la planimetria post-operam corrisponde solo in parte allo stato attuale. Ovviamente il catastale corrisponde ancora allo stato dei luoghi del 1988.
    Sono andata a parlare con il tecnico del Municipio che mi ha detto che vista la situazione mi bloccherebbe la CILA per mancanza di leggittimità della preesistenza perchè per lui la DIA non conta nulla. Mi ha consigliato invece di fare una CILA in sanatoria con accertamento di conformità e ripartire dal primo impianto (quando gli appartamenti erano divisi), ripercorrere la storia dell'immobile e sanare la situazione...lei cosa ne pensa? Tra l'altro l'immobile si trova in carta della qualità, al di fuori delle mura aureliane, e quindi devo chiedere il parere alla soprintendenza capitolina.
    Poi volevo sapere, in termini pratici, nella tavola come mi regolo con gli elaborati? L'ante operam sarebbe la pianta del 39 e il post operam l'attuale?
    Grazie mille

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    1. la strada è quella indicata dal tecnico: occorre ripartire dallo stato legittimo originario, tanto la DIA del 1998 è da considerarsi nulla perché non collaudata (se se ne trovasse copia si potrebbe fare qualcosa). la sovrintendenza da pochi giorni non serve più: ho scritto un post più di recente (è l'ultimo o il penultimo post). non posso dare indicazioni specifiche su come impostare la pratica senza poter capire bene lo stato reale dei luoghi: se ti occorre una consulenza personalizzata puoi telefonare a studio e prendiamo un appuntamento.

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  34. BUONGIORNO VORREI UNA DELUCIDAZIONE HO EFFETTUATO UNA CILA PER LAVORI CHE STO ANCORA ESEGUENDO NELL'APPARTAMENTO ORA PERò (A cILA GIA' PRESENTATA) VORREMMO ABBATTERE UN MURO DIVISORIO COME POSSO INTEGRARE LA CILA? OPPURE COME POSSO AGIRE? GRAZIE

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    1. attualmente non esiste la possibilità di variare una CILA già depositata: dovrà fare una nuova CILA, indicando che è in sostituzione di una già depositata.

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    2. ciò comporta che dovrò sostenere nuovamente tutte le spese?oppure posso dopo fare la cila in sanatoria?

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    3. occorre pagare di nuovo per intero i diritti di segreteria. fare la cila in sanatoria dopo non conviene affatto, visto che si applicherebbe la sanzione di 1.000 euro.

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  35. Salve architetto, sono una collega che deve presentare una fila x la variazione avvenuta nel 2011 di un vano da ripostiglio a doppio servizio.
    Immobile aveva già presentato dia x ristrutturazione nel 2009. Ora la ci la viene presentata x lavori già eseguiti o opzione nuova ci la in variante?
    Come allegati invece cosa devo aggiungere? Autocertificazione igienico sanitaria? E quella x impianti elettrici ? Durc? Vorrei presentare on line visto che sono fuori roma. Grazie

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    1. il deposito è obbligatoriamente online per le CILA, oramai. la pratica deve essere in accertamento di conformità: per i dati, lo stesso SUET le dirà quello che è obbligatorio inserire. per il DURC, è sufficiente indicare l'impresa.

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  36. Salve architetto e grazie per il suo lavoro che mi guida nel districarmi nella selva delle pratiche edilizie! Sono un collega che da poco si confronta con queste materie ed a proposito di questo mi trovo a dirigere una SCIA per dei lavori di consolidamento strutturale del solaio in un appartamento del I Municipio non vincolato e non inserito nella Carta della Qualità dove però ho riscontrato un'anomalia nella planimetria catastale. E'stato aggiunto un bagno; si tratta di un caso di CILA in sanatoria, con conseguente variazione catastale? Grazie

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    1. si la sanatoria va in CILA ma volendo può essere inserita anche nella SCIA per consolidamento facendo una pratica unica.

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  37. Ciao Marco,
    un amico deve ristrutturare. Mi porta tutti i documenti e scopro che nel 2013 il padre, proprietario, ha fatto fare una variazione catastale con docfa senza presentare una pratica in Comune. E parliamo di un tramezzo che divide la cucina in due, avendo ricavato così una dispensa, di circa 5 mq senza finestra.
    Cosa dovrei fare io adesso? Pensare di sanare e poi rifare il docfa, per poi iniziare con la cila nuova? Partire direttamente con la cila per opere straordinarie, prendendo per buono il docfa ultimo, e poi riaccatastare? dove lo piazzo questo riaccatastamento ballerino??? :(
    Grazie!!
    Mary

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    1. senza precedente titolo abilitativo per le modifiche occorre prima sanare e poi procedere con le nuove opere, soprattutto alla luce del fatto che di queste opere abusive c'è una evidenza documentale nell'accatastamento.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.