sabato 21 maggio 2016

carta per la qualità: istruzioni per l'uso

La carta per la qualità è uno degli strumenti gestionali del Piano Regolatore Generale di Roma Capitale, in vigore dal 2008. Pur non essendo ricompreso tra gli strumenti prescrittivi, indica quegli immobili o quelle aree di città che sono sottoposti ad uno speciale regime di tutela, che potremmo chiamare parallelo e per certi versi autonomo rispetto agli altri vincoli che possono trovarsi nella città, come i vincoli monumentali, architettonici o paesaggistici.

La carta per la qualità è uno strumento di validità esclusivamente comunale: non ha nulla a che fare con i vincoli statali o regionali (quelli monumentali o paesaggistici, appunto), sebbene nello stesso immobile non sia raro che convergano sia vincoli della carta per la qualità sia vincoli di ordine superiore.

Se un immobile si trova individuato in questo strumento, prima di effettuare determinate opere occorrerà chiedere il parere preventivo alla Sovrintendenza Capitolina, che è un ufficio comunale, e non va confusa assolutamente con la Soprintendenza Statale: in questo post cercherò di sintetizzare quando e come richiedere il nulla osta preventivo alla Capitolina.

La sovrintendenza si esprime entro 60 giorni dalla richiesta, trascorsi i quali si può considerare tacitamente accolta, sebbene venga comunque emanato, nel caso, un documento di certificazione di avvenuta maturazione dei termini. Per esperienza, vi consiglio di aspettare una ulteriore settimana dallo scadere dei 60 giorni per iniziare i lavori, perché l'ufficio invia i pareri via posta (salvo quelli inviati telematicamente di cui parleremo dopo) e quindi possono esserci dei tempi tecnici di spedizione.

Prima di addentrarmi nel discorso tecnico, è utile, se siete proprio digiuni dell'argomento, reindirizzarvi a questo mio post generale sui vincoli a Roma nonché a quest'altro ulteriore post su come leggere il piano regolatore di Roma: in entrambi questi post ho parlato della carta per la qualità descrivendone le caratteristiche e le modalità di lettura: vi rimando pertanto a questi ulteriori articoli per non appesantire eccessivamente questo presente.

La carta per la qualità individua tre tipologie generali di vincolo, raggruppati in altrettante categorie, chiamate banalmente a, b e c, a cui anteporrete il nome delle tavole che distinguono la carta per la qualità, cioè G1. Dunque avremo G1a, G1b, G1c.

I vincoli individuati nella tipologia G1a sono dei vincoli areali, che riguardano cioè porzioni di città o viali e non singoli edifici, chiamati anche "morfologie degli impianti urbani".

I vincoli del tipo G1b invece riguardano principalmente l'edificio o al massimo un gruppo ristretto di edifici accomunati da caratteristiche molto similari (per esempio è tipico nelle lottizzazioni delle case popolari degli anni '20 e '30). Generalmente è considerato un vincolo "più stringente" al G1a, più che altro perché riguarda edifici di un certo pregio.

il G1c invece riguarda le emergenze archeologiche, le quali però sono praticamente sempre di competenza della sovrintendenza archeologica nazionale alla quale va indirizzata la richiesta per qualunque intervento che preveda escavazioni (su tutto il territorio comunale).

Per operare negli edifici individuati nelle tavole G1a e G1b occorre chiedere preventivamente un parere alla sovrintendenza capitolina. In questi giorni di prima sperimentazione del SUET abbiamo intanto compreso che le domande alla sovrintendenza capitolina se riguardano interventi che vanno in cila - unica procedura per ora accettata dal sistema telematico - non devono più essere oggetto di una richiesta con separato deposito della documentazione alla sovrintendenza, ma è integrato nella CILA che andrete a depositare telematicamente. Se invece dovete operare in SCIA o DIA (o PdC) ancora occorre depositare la richiesta cartacea in piazza Lovatelli. Nella procedura telematica, la sovrintendenza risponderà direttamente al municipio, e voi vedrete la risposta nel sito. Alcuni municipi negli ultimi tempi accoglievano le CILA anche solo con la richiesta depositata e quindi senza attendere il nulla-osta della capitolina; con la nuova procedura telematica per ora questa possibilità sembra tramontata. In ogni caso, per le opere esclusivamente interne e solo nelle "morfologie degli impianti urbani" più di recente è stata emanata una circolare che annulla l'obbligo che invece è stato in vigore per molto tempo. In tutti gli altri tessuti e per tutti gli altri tipi di vincolo è sempre obbligatorio il parere preventivo, da acquisire prima dell'inizio dei lavori.

La richiesta di parere, come già descritto sullo stesso sito dell'ufficio, deve essere accompagnata da una relazione illustrativa degli interventi - da approfindire tanto più è particolare e meritevole il bene oggetto d'intervento -, un adeguato bagaglio di immagini (almeno tre o quattro, tra esterni ed interni), e, ovviamente, gli elaborati grafici, che dovranno essere gli stessi che poi si depositeranno al municipio/dipartimento per l'autorizzazione urbanistsica.

Possono esserci dei casi particolari abbastanza frequenti che è bene discutere in dettaglio.

Se si è all'interno delle mura aureliane, dove vige il vincolo paesaggistico imposto dal PTPR Lazio - vincolo gestito dalla Sovrintendenza ai beni architettonici per Roma (SBAP Roma) - e si deve operare esclusivamente all'interno in un immobile inserito nei vincoli G1a allora non serve chiedere nè il parere della capitolina, nè il parere della sovrintendenza statale: ciò, che può apparire in effetti un paradosso, è dato dal fatto che il Comune di Roma e la SBAP hanno siglato un protocollo d'intesa nel quale è sancito che le opere esclusivamente interne devono essere considerate come non rilevanti ai fini della tutela (a meno che ovviamente l'immobile non sia specificatamente vincolato): dato che il vincolo regionale è superiore al vincolo comunale, in caso di convinenza prevale appunto il primo e, pertanto, se non serve il primo, non serve neanche il secondo.

Se invece operiamo sempre dentro le mura aureliane ma in G1b, allora il parere della capitolina serve - per opere interne - se il bene non è specificatamente vincolato, mentre per opere esterne il parere va chiesto solo alla SBAP. Per paradosso, se dovete fare opere sia interne che esterne dovrete chiedere il parere sia alla capitolina, sia alla SBAP. Se invece il bene è puntualmente vincolato (è facile che in centro storico i vincoli di G1b e statali convivano) il parere va chiesto solo alla SBAP, per qualunque tipo di opera sia interna che esterna.

Sempre in G1b, in teoria il parere serve anche per semplici opere di manutenzione ordinaria.

Per edifici posti o in G1a o in G1b, per opere esterne sulle facciate di edifici che possono classificarsi di semplice manutenzione ordinaria (rifacimento frontalini, ripresa intonaci ammalorati anche senza modifica del colore, etc, ed ovviamente anche per opere più invasive) bisogna sempre chiedere il parere preventivo alla sovrintendenza, anche se urbanisticamente sarebbe sufficiente una CIL. Questo vale anche per interventi effettuati dal singolo condòmino ma di rilevanza esterna, come per esempio sostituzione di tapparelle, persiane o infissi con altre aventi caratteristiche diverse da quelle originarie o tinteggiatura delle porzioni di facciata in corrispondenza per esempio del proprio balcone. Ovviamente ed a maggior ragione, va chiesto il parere anche per la modifica  dei vani finestra, sia in G1a che in G1b anche se le facciate interessate sono interne e non prospicienti il suolo pubblico.

In generale sulla ammissibilità degli interventi, vengono ritenuti troppo invasivi, e quindi non ammessi, modifiche di prospetto o installazione di elementi di rilevanza esterna (condizionatori, fori di ventilazione, etc) effettuate sui prospetti verso il suolo pubblico o sulle facciate interne di cortili o corti anche se condominiali. Sono invece generalmente ammessi nelle chiostrine interne non classificabili come cortili negli immobili vincolati in G1a l'installazione di condizionatori o fori di ventilazione o aerazione, perché sono assimilate in un certo senso ai locali tecnici.

Quello che vale per il centro storico di Roma non vale per eventuali svorapposizioni di altri tipi di vincoli (p.e. G1a e vincolo paesaggistico) per cui, per esempio, se siamo in morfologie degli impianti urbani e contemporaneamente nel vincolo della valle del tevere entrambi i vincoli sono attivi e ciascuno deve seguire il suo iter: questo perché non risultano esserci altri protocolli d'intesa al di fuori di quello stipulato per il vincolo specifico del centro storico.

Se state intervenendo su un immobile oggetto di domanda di condono edilizio non ancora perfezionata (vi ricordo che se le domande di condono non vengono sollecitate, non vengono di fatto lavorate dall'ufficio: dunque non è affatto raro avere domande in giacenza anche da oltre trent'anni), la sovrintendenza capitolina si rifiuterà di concedervi il parere preventivo specialmente se siamo nell'ambito di tutela più specifico (G1a) e in particolare per interventi con rilevanza esterna. In tal caso la sovrintendenza vi invierà un documento che potrà essere utilizzato per il sollecito della definizione della domanda di condono.

62 commenti:

  1. Buonasera,
    vorrei conoscere il suo parere riguardo alle possibili sanzioni, sia pecuniare che penali, nel caso in cui presentando una CILA sul SUET e spuntando l'opzione della richiesta di acquisizione d'ufficio da parte dello sportello unico degli atti di assenso necessari, si comincino i lavori ancora prima che venga comunicato il parere.
    Personalmente ritengo che si possano applicare solo le sanzioni pecuniarie per gli interventi in esecuzione pari ad @€ 86,00 come indicato nel quadro sinottico degli interventi; in questo caso però che si parla di comunicazione spontanea, ma cosa succede invece se si viene sorpresi nell'esecuzione?il fatto di aver invaito la CILA sapendo di non poter iniziare i lavori ed eseguirli ugualmente anche se non completamente, può considerarsi come una comunicazione spontanea?
    Inoltre realizzare un foro di 10 cm sulla tamponatura esterna (parti comuni dunque, essendo in un condominio)per adeguarsi alle norme (UNI 7129-5:2015) riguardo il gas, si può presentare sempre con una CILA?

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    1. mi riferisco ad immobili G1a fuori dalle mura aureliane (città giardino,via moncenisio)

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    2. il foro in facciata a mio avviso ricade in SCIA, risanamento conservativo, dunque il sistema sanzionatorio va ricollocato in questa definizione. comunque gli edifici in carta per la qualità seguono il sistema sanzionatorio della legge ordinaria, non prevedendo il prg (e non potendo prevedere senza specifiche strutture) ulteriori sistemi sanzionatori.

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  2. dovrei presentare una CILA per demolizione e ricostruzione di due tramezzi in un immobile individuato sulla carta della qualità sotto la voce "EDIFICI E COMPLESSI EDILIZI MODERNI - Complessi di edifici di rilevante interesse architettonico, urbano o ambientale", situato in XII municipio, zona colli portuensi.
    Devo richiedere parere preventivo alla Sopr. capitolina? Si può fare solo online contestualmente alla presentazione CILA, oppure posso anche presentare al protocollo di piazza lovatelli?
    Grazie

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    1. per le opere che ricadono in cila, il deposito oggi è tutto on-line, anche la richiesta alla sovrintendenza.

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    2. ciao marco, a proposito dell'invio telematico della CILA hai avuto modo di testarlo?

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    3. sì, ha qualche impuntatura, ma tutto sommato funziona.

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  3. buonasera architetto Campagna,
    volevo porle diversi quesiti:
    sto presentato una CILA tramite SUET per un immobile che è all'interno della carta della qualità foglio G1a...
    nella sezione allegati è necessario allegare "la relazione storico critica con fotografie? e se si in che modalità, si può inserire nella strisciata della CILA? o deve essere un allegato a parte?
    E' necessario richiedere parere della soprintendenza capitolina e attendere i 60 giorni per il silenzio assenso, pur trattandosi di opere interne(demolizione e ricostruzione parziale tramezzature)?, o si possono iniziare i lavori nel frattempo? c'è il rischio che sospendano il cantiere?
    Il tutto nasce dall'urgenza dei committenti a iniziare i lavori.
    la ringrazio per la disponibilità

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    1. la procedura prevede anche per opere interne il rilascio di parere preventivo da parte della sovrintendenza, ma alcuni municipi - quasi tutti - negli ultimi tempi si erano adattati ad accogliere le CILA con solo il deposito della domanda, senza attendere l'esito. Con la nuova procedura non sembra più esserci questa possibilità, dunque non è chiaro cosa succeda: a rigore di logica, per iniziare i lavori bisognerebbe attendere i due mesi.

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  4. Spett.le Arch. Campagna,
    volevo fare chiarezza su una questione su cui sussiste molta confusione.
    Recentemente mi sono recato personalmente all'Ufficio Vincoli della Sovrintendenza Capitolina in Via di S. Michele 17 per verificare se alcuni immobili fossero vincolati.
    Praticamente tutti gli immobili su cui sto facendo delle verifiche sono classificati in Carta per la Qualità come G1.a ma parlando con il funzionario dell'Ufficio VIncoli della Sovrintendenza nessuno d questi è vincolato.
    Il funzionario mi ha allora comunicato che eventualmente si può procedere ai lavori previo invio di CILA al Comune senza coinvolgere la Sovrintendenza Capitolina con una richiesta di parere preventivo.
    Le sottopongo la questione perchè già in un colloquio con un tecnico della SOvrintendenza mi era stato detto che il Parere Preventivo si effettua quando l'immobile è sottoposto a un vincolo che si può appurare solo recandosi all'apposito ufficio della Sovrintendenza.
    In tutto ciò, premesso che risulta sempre difficile trovare una risposta certa e definitiva, quale è la prassi più corretta da seguire?
    La ringrazio per la disponibilità, questo blog è uno strumento molto utile per confrontarsi e per trovare delle risposte preziose.
    Cordiali saluti.

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    1. quella in via di s. michele è la sovrintendenza statale, assolutamente da non confondere con la capitolina: quella statale opera sui beni con vincolo puntuale o quando ci sono da fare modifiche esterne in zona vincolata (centro storico); la sovrintendenza capitolina ha sede in via petroselli 45, ed opera su tutti gli immobili individuati nella carta per la qualità.

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  5. Buonasera architetto,
    mi trovo alle prese con una ristrutturazione di locale commerciale in centro storico all'interno delle mura Aureliane, quindi su area patrimonio dell'unesco e vincolo di competenza della Statale (SBAP, via di San Michele, per intenderci).
    Devo effettuare sia opere di MS sugli interni che la sostituzione di vetrine ed insegne sul fronte strada.
    Vorrei procedere al protocollo della cila solo per le opere interne e cominciare i lavori SOLO INTERNI, contestualmente protocollare la domanda per il N.O. alla Sovraintendenza e successsivamente ai 45/60gg, una SCIA per modifica dei prospetti.
    Il tutto, ovviamente, per contrarre un pò i tempi. Secondo Lei è una procedura corretta anche se un pò al limite?
    Grazie per i consigli sempre utilissimi nella giungla della burocrazia romana.

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    1. si è corretta, anche se teoricamente la SCIA potrebbe essere depositata solo dopo aver chiuso la CILA, ma essendo la CILA una mera comunicazione, potrebbe intendersi come superabile da una SCIA. chiedi comunque come la pensano in municipio e regolati di conseguenza.

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  6. Ho un chiarimento da chiedere in merito alle diverse tavole: G1, G1a, G1b e G1c. In particolare, se un immobile ricade in uno dei fogli della G1, cosa significa? Si deve passare comunque dalla sovrintendenza?
    Grazie

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    1. penso sia abbastanza chiaro nel post stesso ed anche negli altri correlati. sull'argomento c'è anche l'ultimo post del blog, relativo alla risoluzione di un caso specifico annoso.

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  7. Purtroppo, avendo fatto questa domanda, non mi è chiaro. Quello che non capisco è la differenza tra un immobile che compare nella tavola G rispetto a che se dovesse invece comparire in una o più delle tavole G1a, G1b e G1c. Si passa comunque dalla sovrintendenza?
    Grazie in anticipo

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    1. cito dal post: "Per operare negli edifici individuati nelle tavole G1a e G1b occorre chiedere preventivamente un parere alla sovrintendenza capitolina". se l'immobile compare in più tavole, significa che è soggetto a più vincoli e quindi vale quello superiore, e servirà sempre il parere della sovrintendenza, salvo i casi di esclusione descritti nell'ultimo post (ad oggi) di questo blog.

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  8. Pertanto se un immobile compare solo nei fogli G1 e non G1a, G1b e G1c si deve comunque passare dalla sovrintendenza?
    Cioè, per non sembrare più stupido di quanto già non sia, ripongo diversamente il quesito:
    --> G1a vincoli areali
    --> G1b vincoli dell'edificio o al massimo un gruppo ristretto di edifici accomunati da caratteristiche molto similari
    --> G1c emergenze archeologiche
    --> i 31 fogli G1 (di cui al link http://www.urbanistica.comune.roma.it/prg-adottato-g1.html) cosa rappresentano?

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    1. a, b e c rappresentano tre tipologie di vincolo: nelle 31 tavole sono rappresentati i vincoli. le tavole g1a, b, e c riguardano solo il centro storico, perché hanno diviso le tavole in modo che siano più leggibili; le altre tavole del resto del comune invece rappresentano i tre vincoli a, b e c insieme.

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  9. Grazie per la pazienza! Il mio dubbio nasce km fatto che nero foglio 11 delle tavole g1 c'è la campitura relativa a "Elementi degli spazi aperti - Strade e viali con caratteristiche di tracciati ordinatori con alto grado di identità alla scala della parte urbana" che non trovo invece presente in nessuna delle tavole G1a,b e c. Da qui derivava la mia domanda di cosa fare in queste situazioni...
    Di nuovo grazie

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  10. Gentile Arch. Campagna, intanto grazie per i suoi post sempre chiari e approfonditi, sono uno strumento davvero utile per districarsi nei meandri delle pratiche edilizie a roma!
    Volevo chiederle un parere su un caso particolare: edificio in carta della qualità G1-b, cil per manutenzione straordinaria di un piano dell'edificio del 2011 senza parere preventivo della soprintendenza. Successiva cila in sanatoria del 2015 per tutti i piani del fabbricato(ma senza specifico riferimento a quella pratica edilizia) al fine di riportare a conformità lo stato attuale.
    Ad oggi in fase di compravendita si rileva che la mancata acquisizione del parere per quella pratica la rende nulla e dunque soggetta a sanzione.
    E' possibile ritenere che in quella fase di transizione da dia a cil / cila gli architetti dell'epoca non avessero verificato (nè il comune richiesto) l'obbligo del parere preventivo?
    Ho trovato una circolare del 2012 in cui si esplicano le attività da eseguire con cil cila ecc.
    Secondo lei ci sono i termini per applicare una sanzione? Potrebbe essere sufficiente un accertamento di conformità per descrivere la cronologia degli interventi (integrando le pratiche del 2011)?
    Specifico che si tratta di demolizioni di tramezzi intern, tinteggiature e rifacimento impianti cdz (nulla di sostanziale) in un edificio degli anni 70
    Grazie della sua disponibilità
    Isabella

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    1. l'applicazione dei passaggi del PRG relativi alla carta per la qualità sono stati "scoperti" circa nel 2011/2012, prima nessuno li chiedeva, ma in teoria andava comunque fatta la procedura. Certo gli immobili in G1.b sono soggetti ad una tutela maggiormente attenta, ma potrebbe essere sufficiente ottenere oggi per allora il parere della sovrintendenza, integrando ex post le pratiche di allora.

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  11. Buonasera,
    mi trovo a presentare una CILA con un immobile che ricade in G1.b per la carta qualità. Mi chiedevo se la pratica si può comunque protocollare con la restrizione di non iniziare i lavori prima di 60 giorni / ricezione dell'assenso della sovrintendenza oppure rimane in un qualche modo in stand-by?
    A distanza di qualche mese dall'introduzione del SUET, sai se sono stati rilasciati formalmente le autorizzazioni o la sovrintendenza ha fatto semplicemente passare i 60 giorni di attesa?
    Mi sai indicare una linea guida per redigere una relazione storico-critica valida e consona per l'accettazione della pratica?

    Grazie mille della disponibilità e dei tanti consigli che dispensi

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    1. facendo una unica CILA con contestuale richiesta alla sovrintendenza, automaticamente devi aspettare il nulla osta per poter iniziare i lavori. Di recente, la sovrintendenza è tornata a lavorare con cicli di lavorazione più umani, dopo che hanno tolto le modifiche itnerne in morfologie urbane dall'obbligo di autorizzazione, dunque sebbene non abbia notizie dirette in tal senso, penso che verosimilmente possano riuscire a rispondere in una quarantina di giorni. Io uso una relazione standard che modifico di volta in volta: non è niente più che una descrizione prima del fabbricato oggetto di tutela, e poi in dettaglio le opere da farsi.

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  12. Buongiorno architetto. La seguo da tempo e trovo sempre utili e precisi i suoi approfondimenti sulla materia urbanistica che a Roma è particolarmente articolata.
    Mi trovo a dovere presentare la richiesta di parere alla Sovrintendenza Capitolina per lavori di ristrutturazione di un appartamento a Garbatella (opere interne ma anche soppalco/ripostiglio non abitabile), poichè l'immobile ricade in G1b e non semplicemente nelle morfologie.

    Nel corso dei sopralluoghi è emersa la necessità di rinforzare il solaio sovrastante con una putrella in corrispondenza un tramezzo che andrà demolito, che per quanto non portante collabora comunque con la muratura portante perimetrale. Sono in corso valutazioni da parte di un ingengere.
    A suo avviso e sulla base della sua esperienza è necessario inserire anche quest'opera struttuale nei disegni da presentare alla Sovrintendenza?
    La domanda nasce dalla necessità di presentare quanto prima la richiesta di parere e far "partire" i 60 giorni di attesa, e contestualmente decidere se l'opera strutturale è necessaria e quindi prevede anche la presentazione al Genio Civile.

    La ringrazio della disponibilità.

    Valentina

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    1. le putrelle che in genere si mettono in corrispondenza dei tramezzi demoliti si applicano solo per evitare che al piano di sopra si creino crepette dovute alla naturale inflessione del solaio, ma non sono secondo me da considerarsi veri e propri elementi strutturali, anche se in qualche modo vanno a modificare comunque il comportamento statico del solaio. Ad essere proprio proprio codini, andrebbero progettati con deposito al genio civile, dunque rappresentati anche nel progetto da inviare alla sovrintendenza; tuttavia il definirli veri e propri elementi strutturali da un certo punto di vista è sbagliato, dunque potrebbero essere del tutto omessi. Tutto ciò deve essere oggetto di valutazione da parte del tecnico progettista.

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    2. La ringrazio per il suo sempre tempestivo contributo.

      Nel frattempo abbiamo deciso di presentare la pratica al Genio Civile e quindi di indicarle anche negli elaborati da presentare alla Sovrintendenza.

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    3. ok. sarebbe interessante capire se il genio civile chiede la verifica della struttura dell'intero fabbricato: in teoria dovrebbe.

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  13. Buonasera Architetto Campagna,
    La ringrazio infinitamente per il suo contributo a tutta la categoria di noi tecnici. Volevo chiederle un consiglio su come procedere nel caso della presentazione di una Dia in Sanatoria, per una finestra realizzata dal costruttore ma non presente sul progetto originale. L'immobile è nella Carta per la qualità tavola g1a. Come ci si comporta in questo caso nei confronti della Soprintendenza Capitolina? si può parlare ancora di parere preventivo, presentando una dia in sanatoria?
    Grazie
    Buona serata
    S.

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    1. bisogna acquisire il parere della sovrintendenza come se le opere fossero da realizzarsi: loro non hanno distinzione tra procedure in sanatoria od ordinarie.

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  14. Salve architetto, colgo l'occasione per ringraziarla per tutti i chiarimenti che ci offre in questo blog.
    Mi trovo nella seguente situazione: un vano sottoscala di 2/3 mq è stato inglobato all'interno di un appartamento su due piani in un edificio rintracciato nella carta g1b come villa. Nella planimetria d'impianto del 39 non esiste questo vano e non è presente neanche una finestra che probabilmente è stata realizzata contemporaneamente a questa superfetazione. I proprietari hanno acquistato nel 97 consapevoli di questa non corrispondenza tra pianta è stato dei luoghi. La mia ultima speranza prima di passare per la delibera 44 è un condono per un cambio di destinazione d'uso da garage a laboratorio di una parte di questa proprietà che si sviluppa su due piani. Nel caso la pianta depositata al rilascio della concessione di condono presentasse questo vano sottoscala sarebbe legittimata la preesistenza dello stesso e potrei procedere con i lavori previa cila e richiesta di parere conforme alle sovrintendenza capitolina. Nel caso il condono non mi aiutasse e dovessi tornare a confrontarmi con una planimetria del 39 assolutamente difforme e mal disegnata in quali scenari possibili mi ritroverei? Come si sana un ampliamento in un immobile rintracciato in g1b? La sanzione si calcola col doppio del valore di mercato o col triplo del costo di costruzione? Grazie in anticipo spero di essere stato chiaro.

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    1. Mi trovo fuori dalle mura ma in città storica tessuto T5

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    2. in questi tessuti non c'è possibilità di aumentare le cubature esistenti, se non attraverso strumenti complessi (piano casa, che però non può essere utilizzato in sanatoria): quindi non è nemmeno possibile sanare situazioni già in essere. Speriamo tu te la possa cavare con il condono.

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    3. Grazie della pronta risposta. Vorrei capire una cosa l'alternativa sarebbe il ripristino? Sia eliminando il sottoscala che tamponando le finestre non presenti nella planimetria mal disegnata del 39?

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    4. il ripristino è sempre possibile: bisogna però valutare sempre caso per caso.

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  15. Salve Arch. Campagna. Volevo porle una questione in merito ad un immobile sito in zona s. Paolo, presente in Carta della Qualità g1a e g1b - T2 Tessuti di espansione novecentesca ad alta intensità abitativa. Ho presentato una CILA per ristrutturazione interna, senza richiedere parere preventivo alla Soprintendenza Capitolina in quanto non credevo servisse per opere interne. Ora mi pare di capire che invece fosse necessario. Come poter risolvere la problematica, considerando che le opere sono iniziate ma sono comunque ancora in corso?

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    1. E' possibile, ad esempio, aprire una nuova cila in corso d'opera (pagando la sanzione di € 300), tralasciando la precedente comunicazione? Comporta sanzioni ulteriori? Di quanto?

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    2. essendo presente soprattutto in g1b, era necessario chiedere il parere della sovrintendenza prima di effettuare le opere. comunque se le stesse sono in corso d'opera, quella di presentare una nuova CILA in corso d'opera con contestuale richiesta di nulla osta da parte della capitolina mi sembra una buona idea: probabilmente conviene prima sincerarsi presso la stessa sovrintendenza che le opere siano assentibili.

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    3. Mi scusi se la disturbo ancora. Qualora presentassi questa CILA in corso d'opera, nella richiesta di nulla osta dovrò indicare cosa già eseguito e cosa meno? E per i lavori che ancora mancano, dovrò aspettare i fatidici 60 gg prima di procedere con i lavori, qualora il nulla osta non arrivasse prima?

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    4. non c'è bisogno di distinguere tra le opere avviate e da avviarsi, e si può iniziare direttamente. comunque sul punto nello specifico non ci sono indicazioni esplicite della sovrintendenza.

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  16. Gent.le Architetto,
    devo avviare una ristrutturazione interna ad un appartamento sito in un fabbricato individuato in Carta Qualità nella mappa G1.b. Dovendo fare una pratica CILA per questo tipo di intervento, quali tipi di elaborati devo allegare o redigere per avere questo parere della sovrintendenza capitolina?

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    1. l'elaborato grafico sarà lo stesso, e giungerà automaticamente alla sovrintendenza attraverso il SUET. La relazione non ha modelli, io ci metto di volta in volta quello che ritengo opportuno. è comunque indispensabile leggere prima la guida per la qualità degli interventi perché la Sovrintendenza si deve rifare a quella.

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    2. Intanto ti ringrazio per la tua cortese risposta. Approfitto per chiederti una ulteriore cosa riguardo questa CILA. Nel leggere la guida alla compilazione, tra gli elaborati richiesti c'è anche la tabella dei rapporti aeroilluminanti. Va sempre inserita anche se non ci sono cambi di destinazione d'uso? Molte grazie

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    3. certo è sempre obbligatoria; o comunque va sempre indicato in qualche modo il rispetto dei rapporti aeroilluminanti.

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    1. serve il parere della sovrintendenza, e l'opera può andare in SCIA se si ritiene che non sia una modifica dei prospetti, altrimenti va in DIA.

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  18. Buonasera Architetto,
    avendo la c.d. doppia conformità vorrei ricorrere all'art.3 co.2 del Piano Casa (meglio specificato al p.to 6.4 della D.G.R. 20/2012) e presentare un accertamento di conformità per un intervento su un immobile inserito nella carta per la qualità - Morfologie degli impianti urbani.
    Trattasi di ampliamento di S.N.R. al piano seminterrato dell'immobile (chiusura di un posto auto coperto e ampliamento sotto un balcone).
    Essendo la parte emergente, di detto piano seminterrato, di 80 cm rispetto alla quota di campagna, secondo lei può l'intervento essere considerato alla stregua di un'opera interna quindi escluso dall'obbligo del N.O. secondo quanto previsto dalla circ. Sovr. Cap. 16722/16?
    Ringraziando anticipatamente, porgo cordiali saluti.

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    1. se non ha comportato modifiche esterne secondo me può appunto essere considerata modifica esclusivamente interna. per avere certezza bisogna chiedere alla sovrintendenza.

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    1. bisogna attendere che la sovrintendenza rilasci il parere preventivo prima di iniziare i lavori, a mio parere. in genere rispondono in meno di 60gg.

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    1. va tarata comunque caso per caso ed in base ai lavori che vi si devono svolgere.

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  22. Salve Arch. Campagna, complimenti per il blog, veramente utile. La domanda si riallaccia alle indicazioni del blog sugli edifici vincolati. Mi trovo a presentare una CILA SUET per un appartamento a Trastevere, solo opere interne, che in carta della qualità G1b (non è molto chiaro il colore e il posizonmento) risulta evidenziato in verde scuro, la legenda riporta "ad impianto singolare" Ed in G1c è riportato il triangolo rosso "Preesistenze visibili certe da perimetrare".
    Non esiste "vincolo puntuale, quindi va richiesto parere alla Capitolina, giusto? Dal punto di vista della procedura:
    chiedo il parere alla capitolina e devo aspettare i 60 giorni, per inviare la domanda CILA al SUET? oppure posso farlo subito dopo aver protocollato?
    Devo allegare il parere della capitolina alla domanda SUET?
    Dopo aver letto, il suo articolo sulla "fascia di rispetto" paesistico, per la città di Roma, negli elaborati grafici è consigliabile inserire solo PRG, planimetria catastale, stralci della carta qualità o anche altri allegati?
    La ringrazio

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    1. sul SUET, selezionando che l'immobile ha il vincolo, automaticamente il sistema prevederà l'acquisizione del parere della capitolina.

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  23. Gentile Architetto, le scrivo per sottoporle un quesito riguardante appartamento sito in fabbricato ricadente in Carta per la Qualità G1b. L'attuale proprietario ha appena acquistato ed è intenzionato a fare lavori di manutenzione straordinaria (lavori di tamponature). Andando a verificare la legittimità del preesistente, ho notato che a settembre 2016 il precedente proprietario ha presentato CILA in sanatoria per lavori (sempre di tamponatura) fatti senza presentare comunicazione al comune nel 1984. Ovviamente sono stati pagati i 1000 euro di multa. Tale CILA è stata presentata dichiarando che non era necessario atto di assenso della Sovrintendenza Capitolina. Secondo lei è effettivamente così, considerando che i lavori sono stati effettuati negli anni '80 quando ancora non esisteva la Carta per la Qualità? Oppure era necessario il relativo parere? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

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    1. no purtroppo la CILA precedente è da considerarsi illegittima perché in violazione del PRG: il nulla osta della sovrintendenza serve anche per opere effettuate senza titolo antecedentemente al 2008.

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  24. Mi scusi cosa significa che gli edifici in carta qualità "seguono il sistema sanzionatorio della legge ordinaria, non prevedendo il prg (e non potendo prevedere senza specifiche strutture) ulteriori sistemi sanzionatori".? grazie per il chiarimento?

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    1. le violazioni procedurali alla carta per la qualità non hanno sanzioni specifiche, nel senso che se devo fare una sanatoria per opere abusive in carta per la qualità, pagherò le sanzioni solo per la pratica edilizia senza aggiungere altre sanzioni per il fatto di essere nella carta per la qualità.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.