mercoledì 4 novembre 2015

sostituzione infissi in centro storico, ed opere similari

Un post di ripasso di argomenti già trattati in passato su questo stesso blog: quali procedure attuare nel caso in cui si debbano apportare modeste modifiche ad elementi esistenti che hanno rilevanza esterna su immobili siti all'interno del centro storico di Roma (il confine coincide con le mura aureliane: il perimetro esatto è individuabile sul PTPR della Regione Lazio), tenendo ben presente il vincolo monumentale?
Tutto il territorio del centro storico di Roma è vincolato dal Piano Territoriale Paesistico Regionale (adottato ma non ancora approvato) ai sensi dell'art. 136 c. 1 lett. c del testo unico dei beni culturali ed in virtù della dichiarazione di notevole interesse da parte dell'UNESCO. Il vincolo tutela tutte le superfici esterne degli edifici, comprese le facciate "interne" (non solo le facciate verso spazi privati, ma anche le facciate su chiostrine interne o pozzi di luce), i tetti ed i lastrici solari. Esclude gli interni degli edifici, ma, come vedremo, il vincolo riguarda gli infissi esterni.


Qualunque modifica di queste superfici deve essere autorizzata dalla sovrintendenza, oltre che dal Municipio secondo la specifica procedura urbanistica. Ciò è indicato nelle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore attualmente in vigore, in particolare all'art. 24, commi 19, 20, 21. Detti commi sono stati elaborati assieme alla stessa Soprintendenza con la quale il Comune, nel 2009, ha sottoscritto un protocollo d'intesa che è alla base di quanto qui trattato.

La procedura pertanto prevede che, in caso di opere dalla manutenzione straordinaria in sù (cioè praticamente tutto tranne la manutenzione ordinaria) è soggetto al preventivo parere della soprintendenza statale. Soltanto dopo aver ottenuto il parere è possibile depositare la SCIA (o altro titolo richiesto) al Municipio competente. Come vedremo, la procedura va seguita anche per interventi apparentemente banali, e qui cominciamo la trattazione dell'argomento da titolo.

SOSTITUZIONE DI INFISSI ESISTENTI CON ALTRI IDENTICI AGLI ORIGINALI

Nell'area vincolata, ammesso che si stia intervenendo su un immobile NON specificatamente vincolato (cioè privo di vincolo puntuale imposto da decreto ministeriale) è possibile effettuare le sole opere di manutenzione ordinaria senza chiedere alcuna autorizzazione (n.b.: alcuni tecnici di sovrintendenza non sono dello stesso avviso). Tra queste, rientrano la sostituzione degli infissi esistenti con altri identici in quanto a dimensioni, forme, partizioni, colori, eventuali essenze legnose a vista (comprese eventuali pitturazioni del legno naturale che lo lascia parzialmente a vista), eventuali decori. Questo vale sia per gli infissi propriamente esterni, come gli scuri o le tapparelle, sia l'infisso più interno, inteso come finestra vera e propria. Stesso discorso per ogni eventuale elemento estetico correlato, tipo soglie, parapetti, etc. 

Non c'è bisogno di alcuna autorizzazione edilizia in questo caso, nè altre procedure autorizzative, ma può essere consigliata la CIL. In ogni caso, per evitare contestazioni future, è bene rilevare fotograficamente gli elementi che si vanno a sostituire, al fine di dimostrare successivamente che si è effettuata una opera di effettiva sostituzione con identiche forme e colori.

Tutto ciò vale finché interveniamo su elementi direttamente correlati alla singola unità abitativa; infatti, l'art. 24 comma 21 delle NTA del PRG specificano che, limitatamente alla città storica tessuti T1, T2, T3, T10 (cioè larga parte del centro storico più antico), qualora gli interventi riguardino elementi condominiali (dunque la facciata, le modanature ed i marcapiano, ma, formalmente, anche il portone di ingresso all'edificio) anche per opere di manutenzione ordinaria occorra la procedura autorizzativa, e le opere in tal caso sono comunque soggette a SCIA edilizia (sulle NTA c'è scritto DIA perché all'epoca non esisteva ancora la SCIA, che ne ha acquisito alcune competenze, tra cui questa). Sul già citato protocollo d'intesa trovate una frase più generica.

SOSTITUZIONE DI INFISSI ESISTENTI CON ALTRI DIVERSI DAGLI ORIGINALI

In questo caso, l'intervento rientra sempre nella definizione di manutenzione straordinaria o anche risanamento conservativo (più esattamente) e dunque è sempre necessario acquisire il parere della soprintendenza statale, la quale può anche rigettare l'istanza, soprattutto se il progetto proposto va in contrasto con i principi di tutela del fabbricato e del suo aspetto estetico. La soprintendenza non ha delle procedure prestabilite a cui fare riferimento nei vari casi, e quindi agisce sostanzialmente con una buona dose di discrezionalità, sempre prioritariamente nell'ottica della tutela e del mantenimento dello status quo.

Tale fattispecie di intervento è da estendersi anche a tutte le altre modeste modifiche di rilevanza esterna, anche minime, che possono essere correlate ad un intervento edilizio di ristrutturazione e cioè: creazione di fori in facciata, per esempio per l'esalazione di cucine, caldaie, aria forzata di bagni ciechi, condizionatori privi di macchina esterna; installazione di macchinari esterni, come per esempio caldaie o condizionatori; modifica di parapetti esistenti; modifica della pavimentazione di lastrici solari o pavimenti di balconi con altri diversi dagli originali; modifica della coloritura delle facciate, anche di quelle interne e concluse. In linea generale, occorre considerare che l'alterazione delle facciate in centro storico deve essere giustificata e, come già detto, può essere rigettata se considerata incompatibile: per esperienza diretta, interventi come l'installazione di qualunque tipo di macchinario esterno ma anche solo la realizzazione di fori, è sempre rigettata perché ritenuta non compatibile.

SE IL VINCOLO E'PAESAGGISTICO ESTERNO AL CENTRO STORICO

Roma non è soggetta solo al vincolo paesaggistico del centro storico (disciplinati dall'art. 136 comma 1 lett. c del testo unico dei beni culturali), che è un vincolo un po sui generis, ma anche a quelli di tipo paesaggistico in senso lato. In questi tipi di vincolo, sempre individuabili nel già linkato PTPR, che possono apparire meno "forti" di quello dei centri storici, la procedura autorizzativa ed i concetti vincolistici sono invece del tutto simili, salvo il fatto che la procedura è leggermente diversa: la domanda in tali casi si fa alla Regione (o al Comune direttamente, se ha la sub-delega), la quale trasmette gli atti alla Soprintendenza che, in questi casi specifici, va in silenzio-assenso dopo 45 giorni. Trascorso tale periodo senza risposta da parte della Soprintendenza, si rivolgere la medesima domanda al COQUE (cosa che si può evitare se invece la Soprintendenza dovesse rispondere nei termini), il quale ha ulteriori 45 giorni di silenzio-assenso (salvo il fatto che al momento - novembre 2015 - il Comitato non è ancora stato nominato, e quindi si deve presentare la domanda senza attendere alcuna risposta nè attendere i 45 giorni per ritenere acquisito il parere). Una volta effettuati questi passaggi, l'ufficio regionale (o comunale) trasmette all'interessato il parere. 

In questi casi è più probabile che possano venire accettate delle modifiche esterne che in centro storico sono quasi del tutto proibite, come per esempio l'installazione dei condizionatori o delle caldaie esterne; tuttavia la procedura autorizzativa va sempre seguita nella sua interezza e il non percorrerla significa andare incontro alla possibilità di pesanti sanzioni sia in termini economici che penali. Valutate che diverse zone urbanizzate di Roma, spesso insospettabili, sono sottoposte a tale tipo di vincolo.

SE BISOGNA SANARE OPERE EFFETTUATE ABUSIVAMENTE

In caso di sanatoria, la situazione si complica, perché la presenza del vincolo diventa un elemento discriminante e "pesante" all'interno dell'intera procedura. La legge principalmente impone il ripristino dello stato dei luoghi, laddove possibile, ma parallelamente è anche possibile chiedere l'accertamento di conformità paesaggistica ai sensi dell'art. 167 del testo unico dei beni culturali. Difficilmente - per non dire mai - la Soprintendenza concede l'accertamento in centro storico; mentre invece si è possibilisti nei vincoli paesaggistici esterni al centro storico, soprattutto se in paesaggi urbanizzati, sempre ammesso che non riguardi un ampliamento di volume. Dell'applicazione dell'art. 167 è sempre competente la Regione, perché il Comune non ha la sub-delega in questo caso.

Considerate che un opera abusiva è anche il trovarsi a che fare con un infisso magari modificato negli anni passati senza alcuna autorizzazione o comunque dopo l'entrata in vigore del vincolo.



Questo post tratta argomenti già discussi in questo blog: qualora ravvisaste informazioni precedenti e contrastanti con quanto detto in questo post, sengalatemelo perché potrebbero essere informazioni superate. In ogni caso, fate riferimento a quanto detto in questo post.

Questo post, che non è istituzionale e non vuole esserlo, mette a disposizione della collettività le informazioni raccolte in ambito professionale dall'autore, il quale comunque declina ogni responsabilità qualora le informazioni contenute non dovessero risultare veritiere. Rivolgetevi sempre al vostro tecnico di fiducia il quale si dovrà assumere la responsabilità in relazione all'incarico che vorrete conferirgli per agire in tali contesti.

34 commenti:

  1. buona sera Marco,
    in data odierna presso la Sovrintendenza Capitolina mi è stato prospettato che con alte probabilità la sostituzione del portone d'ingresso nell'ambito di una RE pesante + cambio d'uso 3 (tra categorie differenti: da commercio ad abitazione) dovrà essere oggetto di richiesta di parere anche presso la SBAP e la soprintendenza archeologica. questo perchè l'immobile, seppur esterno alla zona UNESCO, ricade pienamente all'interno della fascia di rispetto delle Mura Aureliane 50 metri. considera che la sostituzione del portone sarebbe l'unico intervento esterno sulla facciata lato Mura (esclusa la pulizia delle presenti scritte vandaliche nella porzione di facciata che interessa l'ingresso in questione). in attesa di chiedere conferme presso i suddetti uffici (più tutta la questione fattibilità edilizia presso il municipio) vorrei sapere te come la vedi sul tema di tutti questi ipotetici nulla osta solo per un cambio di portone d'ingresso.

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    1. il parere sbap può in effetti essere necessario, perché i monumenti appunto hanno una fascia di rispetto all'interno della quale c'è comunque un vincolo; ma sull'archeologica non saprei proprio perché, se non ci sono escavazioni.

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    2. vedrò di parlare con chi di dovere. in più c'è anche la questione del disegno del nuovo portone rispetto all'attuale. alla Sovr. Capitolina mi hanno fatto intendere che sarebbero favorevoli anche ad un disegno diverso dall'attuale. sarà da vedere cosa ne pensano alla SBAP, l'unico fatto sicuro fino ad oggi è che per un'ipotetica abitazione la saracinesca da negozio va rimossa. magari anche solo questo intervento potrebbe rendere molto suscettibile la SBAP, staremo a vedere, intanto grazie;)

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  2. Grazie per il tuo post, ha stato molto utile. Purtroppo, dopo avere letto diverse articolo sono un po' confusa.
    Mi hanno chiesto se si può sostituire gli infissi di legno di una villa, per i nuovi di alluminio. La situazione è questa. L'edile è situato al Parioli. L'immobili è vincolato, è stato dichiarato bene di notevole interesse pubblico, appartene a l'art.136 lettera b). Secondo questo, non si possono effettuare modifiche che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici, anzi gli infissi devono essere gli stessi, includendo il materiale.
    Si suppone che la sostituzione degli infissi è una manutenzione straordinaria che no bisogna di autorizzazione. C'e alcun modo di assicurarsi se si bisogna d'un permesso per fare le opere edile?

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    1. se è tutelato, il bene rientra nella sfera di competenza del 42/04 secondo cui OGNI MODIFICA, anche di sola manutenzione ordinaria, che si progetta su un immobile deve essere sottoposta al benestare preventivo della sovrintendenza. Agire senza il benestare è un reato penale. Se non fosse stato tutelato, sarebbe stato fattibile senza autorizzazione solo se si installavano infissi identici agli originali in quanto a forme, colori, materiali e partizioni.

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  3. Buonasera architetto, complimenti per il suo blog e l'accuratezza con la quale espone in modo semplice argomenti non così chiari, a volte neanche per gli organi competenti.
    Vorrei chiedere in caso di sostituzione di finestre di un intero fabbricato sito all'interno delle mura Aureliane sono mutate le condizioni autorizzative anche e soprattutto in considerazione del nuovo decreto Madia, che elimina a tutti gli effetti la CIL.

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    1. nel protocollo d'intesa SBAP-Comune redatto qualche anno fa e di cui si trova copia sul sito del dipartimento PAU è chiaramente indicato che se si sostituiscono infissi con altri identici agli originali non c'è bisogno di chiedere il parere. Viceversa, modificandone le caratteristiche, è obbligatorio il parere e si va comunque in SCIA, che è il titolo competente per gli interventi a qualunque livello in centro storico. ovviamente il discorso cambia se l'immobile è oggetto di vincolo puntuale.

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    3. Ringrazio innanzitutto per la puntuale e repentina risposta. Qualora ci trovassimo fuori dalle mura Aureliane? Grazie

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    4. la sostituzione con elementi identici è sempre attività libera; con variazione di caratteristiche (colore e/o partitura) è soggetta a SCIA e se c'è vincolo paesaggistico occorre valutare se serve il parere.

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  5. Salve e complimenti per il tuo blog.
    Zona via del Corso Roma
    Sostituzione persiane esterne alla romana in legno con infissi in alluminio di uguale partiture, forme e colori (RAL) è necessaria, quindi obbligatoria, SCIA e parere Soprintendenza statale e successiva SCIA?
    Grazie

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    1. a mio parere sì, perché il cambio di materiale rientra tra le opere soggette ad autorizzazione. andando a chiedere tuttavia si potrebbero trovare parerei differenti.

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    2. Grazie per la tempestiva risposta.
      Chiedere intendi in Soprintendenza ovviamente?

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  6. Ciao e complimenti per il blog!Città storica patrimonio dell'unesco.Il mio cliente vorrebbe sostituire le finestre cambiando materiale e (aimè) la partizione interna (ad anta unica anziché a 2 ante come le attuali).Credi che possano accettare una cosa del genere?
    Grazie

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    1. in genere l'unificazione delle ante non è ben vista in soprintendenza, ma può essere una situazione particolare in cui potrebbero concedere il nulla-osta. conviene confrontarsi direttamente col tecnico di zona.

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  7. Buonasera gentile architetto,

    zona Testaccio. Le facciate interne ed esterne dello stabile sono piene di abusi (es. infissi di colori diversi, con partizioni variegate, elementi esterni condizionatori, fori scarico scaldabagno, tubi appesi). Vorrei richiedere il parere Soprintendenza statale per installare condizionatori "Unico". Non è che in questo modo, con la documentazione fotografica della facciata che allego, denuncio anche praticamente tutti i condomini? Non vorrei mettermi tutti contro, visto che sono reati penali.
    Inoltre, siccome vorrei cambiare gli infissi e le persiane montandone di identici ma di materiale diverso (alluminio invece del legno), ho deciso di non chiedere il parere alla Soprintendenza. Non è che gli eventuali controlli e sanzioni che partirebbero andrebbero a colpire pure i miei infissi e persiane?
    Se non dovessi presentare alcuna richiesta alla Soprintendenza, cosa rischierei? E' un reato penale forare la facciata per gli "Unico" e sostituire gli infissi con altri identici senza autorizzazioni?
    Grazie e un saluto,
    GP

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    1. Il parere va chiesto anche per le persiane. Per gli altri abusi presenti, sentita prima il tecnico.

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  8. Gentile architetto Campagna provo a riscrivere un commento perchè non ho capito se è stato o meno pubblicato.
    Sono una collega e vorrei chiederle quale SCIA dovrò presentare per la ristrutturazione di un immobile in Trastevere (entro Mura Aureliane) perchè oltre alle modifiche distributive andrei a modificare una porta finestra in finestra per realizzare nell'imbotte, al di sotto della futura finestra, un vano tecnico dove mettere macchina esterna del cdz. Immobile non è vincolato e d'accordo con arch di zona della Soprintendenza statale, ho presentato richiesta di parere consultivo per poterlo realizzare. Ora il dubbio nasce sul tipo di SCIA perchè il tecnico del 1 municipio della mia zona mi avrebbe indicato : INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA LEGGERA ART 3 COMMA 1 LETTERA D DPR 380/01 (ma si legge anche: ad esclusione c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.) Un altro tecnico del 1 municipio, ma non della mia zona, mi ha detto invece SCIA IN ALTERNATIVA AL PERMESSO A COSTRUIRE. Lei cosa mi consiglia?
    Pensavo diseguire le indicazioni del primo tecnico, quello di zona, ma non so cosa potrei rischiare nei 30 gg in cui loro possono esprimersi in proposito. Il dubbio resta per l'intepretazione di cosa si intende per modifica dei prospetti o meglio se la modifica di un infisso, senza modifica nè della ringiera che ha davanti attaccata (perchè da queste porte non si accede ad alcun balcone) nè delle persiane (che dovrebbero essere considerate l'elemento ultimo dell'infisso e quindi elemento di prospetto che non toccherei) rientra nei casi di modifica. La ringrazio per l'attenzione che vorrà dare alla mia richiesta ma soprattutto per la professionalità con cui da tempo elargisce suggerimenti ed esperienza di fondamentale aiuto a noi tecnici che ci troviamo continuamente a dover affrontare mille e più problematiche all'interno di una città un po' complessa. Cordiali saluti

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    1. è RE leggera perché non vi è coinvolgimento di parti strutturali, ma proceduralmente rimane a mio parere una SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

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    2. Il motivo resta la modifica dell’infisso? Cosa si rischia seguendo una procedura forse errata (scia anziché scia alternativa)? Entro i 30 gg il municipio mi potrebbe sospendere i lavori richiedendo inoltro di altra pratica ? Ci sarebbero anche delle penali? Con la nuova pratica (scia alternativa) dovrebbero passare 30 gg per ricominciare? Avendo appena ricevuto il parere favorevole dalla soprintendenza potremmo iniziare con scia per RE (visto che mi è stata indicata dal responsabile) ma non mi è chiaro cosa rischierei. Grazie mille

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    3. il motivo è la variazione del vano murario della finestra, se ho ben capito l'intervento che intendete fare. depositare un titolo sbagliato equivale a non aver presentato alcun titolo. la ristrutturazione edilizia abusiva è un reato penale. la scia alternativa ha ancora i trenta giorni di silenzio-assenso. comunque scusa, rileggendo l'allegato A al d.lgs. 222/16 leggo che la variazione di prospetti è RE pesante e non RE leggera, dunque essendo RE pesante va in scia alternativa secondo il medesimo documento.

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  9. Buongiorno Arch,
    dovendo intervenire con opere sia interne (modifiche di tramezzi) che esterne (nello specifico, sostituzione di infissi esterni con nuovi infissi di diversi disegno e finitura) su un edificio al Rione Colonna, quindi nel patrimonio Unesco ma non individuato nella carta per la qualità G1b. Basta solo la domanda alla SBAP , giusto?

    grazie per la sua disponibilità

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    1. sì, e sarebbe bastato comunque, anche se fosse stato anche in carta per la qualità, perché il vincolo statale prevale sempre; o meglio, la sovrintendenza capitolina non ha potere di andarvi in contrasto.

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  10. Buongiorno, vorrei intervenire per puntualizzare sull'argomento: se ho capito bene se invece mi trovo in carta della qualità G1b e devo fare modifiche interne e cambio di infissi (solo materiale) posso fare tutto con una SCIA previo parere della SBAP giusto? grazie in anticipo per la pazienza e la disponibilità

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    1. il cambio di infissi, senza modifica del vano murario, attualmente è competenza della CILA, così come le opere interne. il parere serve ma è della sovrintendenza capitolina e non quella statale, se si è al di fuori della zona unesco. nella zona unesco invece serve il parere consultivo sbap ma solo per le finestre, non per le opere interne.

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    2. Grazie mille! Sono nella zona Unesco quindi sintetizzando CILA e parere consultivo SBAP per la sostituzione degli infissi e parere sovrintendenza capitolina per le opere interne.

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    3. si in quanto bene in g1b, disapplicandosi il vincolo unesco, si applica quello della capitolina: quindi prima si acquisisce il parere per le finestre alla SBAP, poi si presenta la CILA sul SUET con contestuale richiesta alla capitolina per l'interno, allegando il parere sbap.

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  11. Buongiorno Marco,
    vorrei chiedere il tuo parere riguardo un intervento da effettuare.
    ci troviamo in centro storico - no carta per la qualità - ma dentro patrimonio dell'unesco. L'u.i. è un negozio a piano terra, attualmente ha esternamente 2 vetrine laterali all'ingresso mai autorizzate e un ingresso centrale con saracinesca e una porta di ferro con vetrina arretrata nella parte interna del negozio(quest'ultima a mio parere non autorizzata), la pianta catastale del 39 porta tutto il pacchetto di ingresso a filo muro esterno. La persona che sta prendendo in affitto il locale vorrebbe fare dei lavori di modifica della porta interna: il progetto sarebbe o togliere saracinesca e vecchia porta interna e sostituirla con una porta e vetrina(totalmente differente)di sicurezza a filo muro o (se burocraticamente più semplice) lasciare la saracinesca e mettere una porta con vetrina (non più con caratteristiche di sicurezza)subito dietro la saracinesca ripristinando in qualche modo la situazione come da catastale del 1939..e per ora ignorare le vetrine (non utilizzandole) che prima o poi dovranno essere sanate dalla proprietà. Sotto il punto di vista dei permessi (municipio e sopraintendenza statale) che ne pensi?

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    1. anzitutto occorre accertarsi che le difformità siano veramente tali: in passato le autorizzazioni per le vetrine venivano effettivamente richieste e rilasciate. Per il resto, è difficile fare valutazioni senza vedere la situazione carte alla mano.

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    2. Grazie,la presenza dell'autorizzazione va sempre ricercata o in municipio o all'archivio del Pau immagino.sto andando ora in sovraintendenza, daro aggiornamenti!

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  12. Da oggi per avere appuntamento in sopraintendenza bisogna fare la prenotazione a questo sito http://urp.soprintendenzaspecialeroma.it/mappa che sfortuna..torno mercoledì prossimo

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.