venerdì 1 maggio 2015

tettoie, pensiline, pergotende: post breve

Ho trattato già l'argomento di cui al titolo in quest'altro post, il quale, anche da alcuni riscontri che mi avete dato, forse risulta troppo verboso ed eccessivamente tecnico. Vorrei qui provare ad esemplificare un po il discorso per renderlo fruibile anche ai non addetti ai lavori.


aggiornamenti: ho aggiornato il post il 14/08/2016 rendendolo conforme alle indicazioni del nuovo regolamento sismico regione Lazio, che è intervenuto nello specifico proprio su tettoie e pensiline, definendo meglio rispetto a prima i casi di applicazione. Altri aggiustaggi fatti il 04/01/2018 e poi ancora il 06 giugno 2018.


Come mio solito, i discorsi che faccio nel mio blog sono generalmente focalizzati sulle procedure autorizzative della città di Roma, ma i concetti non devono essere troppo dissimili in tutto il paese, benché i Comuni, grazie anche a delle definizioni normative eccessivamente approssimative, hanno un certo, legittimo margine di interpretazione delle procedure, per cui in comuni diversi da Roma e soprattutto al di fuori del Lazio quanto qui espresso potrebbe non corrispondere a quanto accettato localmente.
Per quanto di seguito trattato, il riferimento principale è alla circolare esplicativa del marzo 2012 del Dipartimento PAU sulla base del quale è redatto il sempre utile schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto a cura della UOT del Municipio ex IX. Alla lettura della circolare esplicativa si rimanda in particolare per le definizioni generali degli interventi edilizi di seguito descritti.
Per le tettoie e pensiline bisogna fare attenzione al rispetto dell'art. 907cc soprattutto quando si interviene su balconi di appartamenti posti non all'ultimo piano. Questo articolo per esempio impone che non si possa edificare nulla in uno spazio di tre metri calcolato dal filo del parapetto di una finestra o di un terrazzo sovrastanti. Tale norma è però derogabile, nel senso che potete accordarvi con il vicino a cui "limitereste" la veduta.

TETTOIA 
AUTORIZZATA IN DIA SE FINO A 15%, OLTRE VA IN PdC
ONERI CONCESSORI SOLO SUL COSTO DI COSTRUZIONE
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA ENTRO MURA AURELIANE
PARERE COQUE SE IN CITTA' STORICA FUORI MURA AURELIANE
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO IN TUTTI I CASI
RISPETTO DELLE DISTANZE

è un manufatto composto da un vero e proprio tetto, fatto in legno ma anche in calcestruzzo o lamiera di acciaio, coperto da tegole e sorretto anche da pilastri portanti. Deve essere aperta almeno su due lati (in caso sia addossata ad un edificio; in caso non lo sia, deve essere libera su tutti e quattro i lati) per essere considerata tale. se è una tettoia pertinenziale ad una unità abitativa, viene autorizzata in SCIA alternativa al PdC o in PdC finché la dimensione non eccede il 15% del volume dell'unità immobiliare principale; al di sopra di tale limite è soggetta solo a PdC: tale differenza procedurale è dovuta alle norme tecniche del PRG di Roma, che classificano come intervento di Ristrutturazione Edilizia quello di realizzazione di pertinenze appunto fino al 15%, mentre oltre tale valore si parla comunque di intervento definito di "ampliamento" e quindi soggetto solo a PdC. Se ci si trova in città storica, cioè in ZTO A, secondo questa regola andrebbe comunque in PdC. Tuttavia, riferendosi il dettame normativo al "volume costruito", ci si deve interrogare sul se in effetti una tettoia vada ad incidere su tale parametro, e la risposta, a mio modesto parere, è più negativa che positiva. 
In quanto pertinenza e in quanto comunque "costruzione", deve rispettare le distanze minime imposte dalla legge (codice civile, DM 1444/68, codice della strada, altre eventuali indicazioni di PRG) considerando la proiezione a terra del manufatto, ciò anche in virtù di quanto indicato nella Circolare 45/REC del Dipartimento della Casa della Regione Lazio, punto 3.8. Detta circolare in realtà è stata in parte superata dalle nuove definizioni standard unificate, e di ciò la regione ne è perfettamente consapevole (vedi allegato C della dgr 243/2017). La circolare peraltro imponeva una dimensione massima del 25% delle strutture accessorie (tettoie, pensiline e portici), ma questo dato di fatto non è più presente nelle nuove definizioni e, pertanto, si rimanda l'applicazione del limite nella formazione dei futuri regolamenti edilizi. Dato che rappresenta una variazione di prospetto, è classificata come opera di ristrutturazione edilizia o ampliamento (appunto se è entro il 15% della SUL oppure no, come detto), e quindi per realizzarla in città storica all'interno del centro entro le mura aureliane occorre il nulla osta della sovrintendenza statale, mentre nella città storica esterna all'anello aureliano occorre o il parere del coque o il parere della sovrintendenza comunale (ulteriori informazioni su queste procedure le trovate in questo mio post). In quanto opera di ristrutturazione edilizia o ampliamento è soggetta agli oneri concessori, tuttavia non essendo un volume chiuso, è soggetta al solo contributo in base al costo di costruzione e non al contributo sulle urbanizzazioni. In generale, in caso di vincolo paesaggistico serve sempre il nulla osta dell'ente o della Regione anche se il recente DPR 31/17 introduce alcune tipologie di esclusione da valutare caso per caso. La tettoia è sempre soggetta ad autorizzazione sismica, perché di fatto è un oggetto che scarica un peso su una struttura (o sul suolo direttamente) ed in quanto tale deve essere "sicura". Fino a 3,5mt di altezza e se poggiante direttamente al suolo rientra tra i progetti non soggetti a controllo (art. 6 del nuovo regolamento); in tutti gli altri casi è soggetta a progettazione sismica, dunque anche nel caso di realizzazione della struttura su terrazzi esistenti su edifici in elevazione.
Attenzione all'eventuale violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni.
la tettoia, così come qualunque altro elemento architettonico suscettibile di essere chiuso, non può avere nessun sistema di chiusura, benché precario (sul concetto di opera precaria e temporaneità dell'uso vi invito a leggere la già citata circolare dipartimentale e l'altro mio post più approfondito sull'argomento) e leggero, che possa delimitare uno spazio interno. Ciò configurerebbe la creazione di un nuovo volume chiuso, con tutti i problemi ed i limiti che tale attività comporterebbe: il chiudere una tettoia, dunque, anche con elementi leggeri e rimovibili quali teli di plastica, rappresenta un abuso edilizio.
Riguardo alle tettoie, giova dare una letta anche alla recente lettera del dipartimento PAU prot. 175092 del 19 ottobre 2017.

PENSILINA
 AUTORIZZATA IN CILA SE FINO A 100CM DI AGGETTO; IN SCIA SE DA 101 A 120 CM
NO ONERI CONCESSORI
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA STATALE SE ENTRO MURA AURELIANE
NO COQUE SE IN CITTA' STORICA
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO SE OLTRE 100CM DI AGGETTO
RISPETTO DELLE DISTANZE

fonte dell'immagine
Questa, a differenza della tettoia, è una struttura priva di pilastri, che è sorretta esclusivamente attraverso degli agganci, mensole o saette ad una parete. Per rientrare nella definizione urbanistica di pensilina deve inoltre avere un aggetto massimo dal muro su cui è installata di 120cm; al superamento di tale aggetto, anche se ancorata esclusivamente al muro, senza cioè pilastri, diventa classificabile come tettoia e pertanto ne segue le relative regole viste sopra. A differenza della tettoia, la pensilina è autorizzabile in CILA (in quanto opera di risanamento conservativo) in qualunque contesto, anche in città storica; tuttavia invece come la tettoia è soggetta ad autorizzazione paesaggistica in caso di vincolo o autorizzazione della sovrintendenza statale in caso di intervento su immobili vincolati o dentro l'anello aureliano, fatte salve sempre eventuali esclusioni introdotte dal DPR 31/17. Essendo classificata come opera di Risanamento Conservativo, in città storica fuori dalle mura aureliane non necessita del parere preventivo CoQUE, mentre invece in caso di vincolo di carta per la qualità è comunque necessario il parere della sovrintendenza capitolina.
In quanto manufatto fisso non rimovibile mediante "semplice disassemblamento" ma per demolizione, deve rispettare le distanze come la tettoia. Ancora come la tettoia, pone il problema della limitazione dell'affaccio di eventuali finestre sovrastanti al manufatto.
il nuovo regolamento sismico della Regione Lazio definisce in modo chiaro - rispetto a prima - quando le pensiline sono soggette a progettazione sismica: fino a 100cm di aggetto implicitamente non sono soggette ad alcuna progettazione; da 100 a 250cm sono soggette a progetto asseverato (non soggetto a sorteggio); oltre 250cm è un progetto sismico a tutti gli effetti soggetto a sorteggio.
Dunque incrociando le definizioni del comune e del regolamento sismico, si ha:

  • fino a 100cm di aggetto, è una pensilina non soggetta a progettazione sismica e autorizzabile in SCIA;
  • da 100 a 120cm di aggetto, rimane ancora una pensilina ma diventa soggetta a progettazione sismica ma non soggetta a sorteggio, ed è ancora autorizzabile in SCIA;
  • oltre 120cm urbanisticamente diventa tettoia anche se solo in aggetto, e sconfina nel campo di validità della SCIA alternativa al PdC, e rimane soggetta a progettazione sismica fino a 250cm: oltre tale valore il progetto sismico diventa soggetto a sorteggio.


PERGOTENDA, GAZEBO, PERGOLATO
 NON RICHIEDE ALCUNA AUTORIZZAZIONE, MA ATTENZIONE A NON USCIRE DAL PERIMETRO DELLE RELATIVE DEFINIZIONI
NO ONERI CONCESSORI
NO COQUE SE IN CITTA' STORICA
PARERE SOVR. CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO SE CON SUPERFICIE > 20MQ
NO RISPETTO DELLE DISTANZE

fonte dell'immagine
Se vi siete giustamente spaventati a leggere le restrizioni che ci sono per gli interventi trattati sopra, potete rilassarvi un po leggendo quest'ultimo paragrafo. Gli interventi di cui all'oggetto infatti sono classificati attività di edilizia totalmente libera: per rientrarvi, devono avere certe caratteristiche, che sono anzitutto la possibilità di essere "smontati" e non "demoliti" e, soprattutto, devono essere strutture realizzate come pertinenze di unità abitative. Per le unità commerciali o ad altri usi destinate, purtroppo sono sempre soggette a permesso di costruire: ciò viene chiarito anche nella più recente lettera del Dipartimento PAU prot 175092 del 19 ottobre 2017, in quanto diventano comunque strutture che, benché precarie e smontabili, sono atte ad ampliare o comunque a modificare l'uso dell'attività a cui sono annesse (in particolari casi si potrebbe riuscire a dimostrare che ciò non avviene, ma se un bar fa una pergotenda e ci mette sotto i tavoli, si parla comunque di ampliamento dell'attività).
A pagina 10 della già citata circolare trovate le definizioni di tali interventi, a cui vi rimando senza commentare oltre perché mi sembrano abbastanza chiare.
Le strutture qui descritte sono realizzabili senza alcun titolo edilizio, senza depositare alcun progetto al genio civile se la struttura non supera i 20mq di impronta a terra e i 3,5 metri di altezza (cfr regolamento sismico regionale lazio 2016, art. 8), non devono rispettare le distanze tra le costruzioni e non implicano nemmeno violazione delle norme del codice civile (attenzione, potrebbero esserci sentenze che vanno in senso contrario a questa affermazione), sempre solo e soltanto nel caso in cui si tratti di opere realizzate come pertinenze di immobili abitativi. Le strutture qui descritte rientrano nell'attività libera anche se sono ancorate al suolo e/o alla facciata dell'edificio (è ragionevole pensare che debbano essere assicurate contro il vento), purché questi ancoraggi siano rappresentati da bullonature o da semplici pesi poggiati e non da veri e propri incastri strutturali o fondazioni; inoltre, non rileva il materiale di cui sono fatti, purché appunto si possa denotare la smontabilità e soprattutto il fatto di non produrre un volume chiuso e fruibile come abitazione continuativa. Attenzione comunque alle norme e limitazioni eventualmente contenute nel regolamento di condominio o di comprensorio, se intervenite su una multiproprietà. 
In caso di intervento all'interno delle mura aureliane è soggetta al nulla osta della Soprintendenza statale, anche se possono esserci casi specifici di esclusione da valutare assieme ai tecnici statali. Se l'immobile ha comunque un decreto di vincolo, allora sarà comunque necessario il parere. Stesso discorso per la sovrintendenza capitolina se l'immobile ricade in carta per la qualità: generalmente è soggetta a parere preventivo. In caso di vincolo in carta per la qualità, se si ricade contestualmente in città storica, il piano regolatore impone (art. 24 c. 21 delle NTA di PRG) che l'intervento sia comunque soggetto a DIA anche se di MO. Ora la DIA non esiste più, e quindi potreste trovare in giro persone che ritengono che non sia necessario alcun titolo. Io per non sbagliare farei comunque una CILA o una SCIA.

Riguardo i pergolati in particolare, è utile riportare questa recente sentenza del Consiglio di Stato. Un pergolato è definibile tale, rispetto ad una tettoia, sempre quando è rimovibile per smontaggio e non per demolizione, e quando è costituito da elementi leggeri di sezione esigua. Il pergolato può avere funzione di sostegno di pannelli fotovoltaici o solari, purché i pannelli non vadano a costituire una effettiva copertura chiusa della struttura: insomma vi deve essere spazio tale tra i pannelli per far filtrare la luce e l'acqua.
Sempre riguardo alle pergotende ed in particolare in riferimento alle eventuali chiusure verticali laterali, va detto che una recente sentenza ha fatto un po'di chiarezza: le chiusure in plastica sarebbero da considerarsi come consentite, mentre quelle in vetro in ogni caso no.

Altra sentenza utile da citare riguardo alle pergotende, la numero 12632/2017 del TAR Lazio avente ad oggetto una struttura, realizzata con un telaio portante di dimensioni ragguardevoli, con telo non removibile e non avente propriamente le caratteristiche di amovibilità e smontabilità, che è stata definita come non ricadente nella casistica dell'attività libera, oltre poi al fatto di essere annessa ad una attività commerciale, cosa che comunque la fa uscire dalla definizione di base di pergotenda, la quale nasce principalmente per le destinazioni residenziali, in quanto se di pertinenza ad attività commerciali si può presupporre l'uso a fini di ampliamento dell'attività commerciale (pensiamo a bar e ristoranti) e quindi nel caso soggette a permesso di costruire.

Utile citare anche una ulteriore recente sentenza stavolta del Consiglio di Stato 2715/2018 che tratta il caso di una struttura tipo pergolato ma coperta con un telo in tessuto (non si capisce dalla sentenza se si tratta in effetti di una pergotenda con telo retrattile o di una struttura con telo fisso): la giustizia in questo caso tende a ritenere che l'elemento sia classificabile sempre tra le opere di edilizia libera, stante anche il recente glossario unico dell'edilizia libera, ma comunque accoglie il ricorso non tanto per questo motivo, quanto piuttosto perché il Comune (di Roma in questo caso) non avrebbe sufficientemente motivato gli argomenti atti a definire la struttura come tettoia piuttosto che come pergotenda.

In particolare sulla definizione di pergolato, è intervenuta una recente sentenza della cassazione (cass. sez. III n°23183 del 23 maggio 2018) nella quale è contenuta, al punto 4.1, una utile disamina e sintesi di varie sentenze precedenti anche della giustizia amministrativa, mentre al punto 5 è riportata una definizione che ormai non può più essere omessa: "si intende per pergolato una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzata con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni  e di facile rimozione, la cui finalità è quella di creare ombra mediante piante rampicanti o teli cui offrono sostegno". Per la cronaca, l'oggetto del contendere nel caso di specie pare essere una struttura composta da pilastri in muratura e struttura "consistente" in legno la quale, seppure non chiusa in sommità, non poteva essere classificata come pergolato (data la non precarietà) e quindi è stata fatta rientrare nella definizione di "costruzione" soggetta quindi a permesso di costruire e, dunque, nel caso di specie da ritenersi abusiva.

Sempre in questa categoria di pergotende e pergole farei rientrare i pergolati con lamelle orientabili, i quali ormai possono entrare di diritto nelle definizioni giuridiche dopo la pubblicazione della sentenza Consiglio di Stato n°4177/2018. In questa sentenza viene esaminato il caso di una struttura di impronta a terra inferiore a 20mq, atta a coprire uno spazio adiacente ad un fabbricato, composta da struttura in alluminio di sezione esile, e coperta appunto da una struttura composta da lamelle in alluminio orientabili (tipo "frangisole"), fissata a terra "per evitare che possa diventare pericolosa per la pubblica e privata incolumità in quanto esposta agli agenti atmosferici": la sentenza definisce una siffatta struttura come rientrante nelle opere di attività libera, non soggette a titolo e, pertanto, annulla la procedura repressiva che il Comune (di Udine in questo caso) aveva inflitto ai proprietari.

Possiamo quindi azzardarci a delinerare quali sono quegli elementi che, alla luce delle varie sentenze citate sopra, al di là dell'inquadramento giuridico esatto della singola struttura, possono calare con buona probabilità una struttura nell'"attività edilizia libera", sempre senza dimenticare che le sentenze intervengono e "valgono" sempre solo per i singoli casi e non possono essere considerate aventi forza di legge (sarebbe nel caso palesemente violato il principio di distinzione dei "poteri" dello Stato):

  1. non è infissa al suolo o comunque è fissata solo per evitare che possa "volare via" diventando pericolosa. si devono evitare strutture fondali tipo plinti o elementi strutturali affogati nelle murature, etc;
  2. è coperta con elementi che possono connotare caratteri di stagionalità o di discontinuità tipo teli (retrattili o anche più o meno fissi benché facilmente removibili all'occorrenza), piante rampicanti, elementi orientabili tipo brise soleil o lamelle orientabili;
  3. sono realizzate per essere utilizzate a servizio di immobili destinati ad uso residenziale, escludendo tutte le altre destinazioni d'uso;
  4. siano di dimensioni modeste, sia in senso assoluto, sia in senso relativo all'immobile. generalmente si può considerare non grande una struttura fino a 20mq di superficie, comunque se una pergotenda di 20mq viene annessa ad un appartamento di 30mq potrebbero nascere dubbi e contenziosi;
  5. con grande cautela, dette strutture possono essere chiuse perimetralmente con elementi che non consentono di stabilire un uso diverso dello spazio decorato dalla presenza della struttura: le chiusure in vetro in generale vengono equiparate agli infissi e, come tali, determinano un utilizzo potenzialmente stabile della struttura; le chiusure in plastica invece sono più "accettabili";



N.B.: quanto rappresentato in questo post è frutto dei miei studi, della mia esperienza e della mia interpretazione delle norme e dei regolamenti locali, e non mi assumo alcuna responsabilità riguardo ad eventuali danni o problemi derivanti dall'applicazione di quanto qui descritto, poiché la responsabilità è sempre del tecnico a cui vorrete affidare l'incarico della progettazione della vostra opera. questo testo non è un documento ufficiale della pubblica amministrazione e non può essere considerato come tale. L'autore non è responsabile di eventuali diverse interpretazioni dell'ufficio tecnico locale o della magistratura, siano esse più restrittive, sia più permissive di quanto qui rappresentato. Ogni intervento edilizio deve essere calato nel contesto ed ha delle proprie caratteristiche, pertanto quanto rappresentato in questo post non può in nessun caso essere valido in senso generale; la responsabilità di interventi edilizi eseguiti in difformità delle norme locali e nazionali è solo del committente e dell'eventuale tecnico da questi nominato.

138 commenti:

  1. e cosa disse la normativa per le casette in legno in giardino privato ( Roma IV Municipio)

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    1. le casette in legno vanno sempre in PdC...e fanno anche cubatura!

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  2. Buongiorno architetto,
    mi ha creato un po' di confusione il riferimento, nella spiegazione delle tettoie, all'articolo 6 del reg com.. 2/2012.
    Questo articolo e l'intero regolamento citato si dovrebbero riferire alla comunicazione per le norme sismiche e non mi e' chiaro se il suo riferimento intende tale comunicazione allargata, il linea generale, alle tettoie con tali caratteristiche.
    Le spiego il mio problema: balcone al 4° piano di edificio di 16 piani. Sopra al balcone non ce ne sono altri per cui il balcone sarebbe alla merce' oltre che degli agenti atmosferici del lancio (causale o meno) di oggetti dei 12 piani sovrastanti. All'atto di acquistare la casa (edificio del 1978), nel 2000, mi fu detto (non scritto) che la tettoia era regolare in quanto realizzata dal costruttore "ANCHE SE NON PRESENTE NEL PROGETTO DELL'EDIFICIO" in quanto di piccole dimensioni e non aumentava la cubatura verticale dell'edificio.
    La mia abitazione e' di 59mq e la tettoia di circa 7/8mq (copre solo la parte scoperta del balcone); realizzata su una struttura di alluminio aperta ovviamente sui 3 lati affissa al davanzale del balcone e al muro superiore. E' alta nel suo punto massino 2,5 metri (e' leggermente scoscesa per permettere il deflusso delle acque piovane). L'altro ieri e' caduta (non so da quale piano) una sbarra di ferro che ha sfondato la copertura (in vetro antisfondamento) causando danni all'intera copertura. In questo momento la copertura e' pericolante (con il rischio anche della caduta della stessa sino al pian terreno) e non posso uscire sul terrazzo per evitare rischi. Ho provveduto a fare denuncia di sinistro al condominio ma a questo punto ho il dubbio se tale struttura sia lecita o meno. Al mio vicino (che ha la stessa identica struttura di copertura) per la caduta di una mazzetta di ferro che causò un danno praticamente identico fu effettuato un risarcimento da tutto il condominio.
    Cosa dovrei secondo lei fare? E' necessario provvedere alla regolarizzazione (non so se sia mai stato fatto) della struttura? Per la riparazione/sostituzione servira' un DIA? La ringrazio della risposta e le auguro una buona giornata,

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    1. Dimenticavo di specificare che sono nel quartiere Nuovo Salario (III municipio es IV), quindi fuori dal centro storico.
      grazie

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    2. Non penso che l'assicurazione del condominio abbia difficoltà a risarcire il danno, al di là dell'aspetto urbanistico, ma certo bisognerebbe vedere il dettaglio del contratto di assicurazione. Per verificare la legittimità della tettoia, occorre vedere il progetto edilizio: se sul progetto originario non c'è, anche se fu realizzata dal costruttore, allora è abusiva.
      il regolamento della reg. lazio riguarda i progetti strutturali posti in zona sismica (il lazio comunque è tutto zona sismica). In ogni caso, la sua tettoia essendo all'interno dei 10mq potrebbe rientrare tra quei manufatti che non richiedono il deposito del progetto strutturale (dei calcoli conviene sempre effettuarli, quantomeno come analisi dei carichi) e, rientrando nel 15% della superficie dell'appartamento, è sanabile con una procedura al municipio. La prima cosa da fare, comunque, è la visura del progetto edilizio.

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    3. Grazie architetto,
      nel progetto non c'e' la tettoia (né la mia né quella del vicino). Tra l'altro (non so se abbia valore) le due tettoie sono assolutamente unite (come se fosse 1 tettoia condivisa tra i due appartamenti adiacenti. Secondo Lei e' preferibile procedere immediatamente alla sanatoria (ovvero prima dei lavori), contestualmente ai lavori o solo successivamente? Il mio vicino avra' anche lui l'obbligo di sanarla insieme a me oppure puo' farlo in maniera separata?
      Grazie ancora ma come Lei ben sapra' in questo mondo (edile) e' tutto appeso ad una virgola in piu' o in meno.... :-)

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    4. le tettoie possono anche essere sanate indipendentemente, ma in effetti se rappresentano un unico corpo potrebbe essere utile sanarle in un unica pratica o almeno presentando contestualmente le due istanze (qui bisogna fare come preferisce il municipio). Comunque secondo me se la cosa non crea problemi con l'assicurazione, potete procedere quando sarà necessario (p.e. quando sarete in procinto di vendere l'immobile, o affittarlo), fermo restando che se dovesse esserci un rilievo della polizia municipale, la struttura verrebbe comunque individuata come abusiva (fatta salva la possibilità di chiedere comunque la sanatoria prima dell'emissione dell'ordinanza di demolizione e ripristino).

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    5. La ringrazio delle delucidazioni oltremodo precise. A prescindere da una ipotetica futura vendita sarebbe mia intenzione regolarizzare la cosa quanto prima e a prescindere dall'assicurazione. Non ho pero' idea di quanto possa costare tale operazione. Giusto per curiosita' (senza scendere nei dettagli, se preferisce) ci sono variabili da considerare (parliamo di DIA in sanatoria o di SCIA?) oppure il costo e' piu' o meno fisso? Orientativamente? Ovviamente a prescindere dall'onorario del tecnico (che potrebbe essere lei, per esempio).
      Grazie ancora

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    6. l'operazione di sanatoria si effettua in DIA, e l'oblazione sarà calcolata come il triplo del costo di costruzione determinato da un computo metrico estimativo redatto dal tecnico utilizzando le voci di capitolato del prezzario ufficiale della regione lazio in vigore. Molto spannometricamente, immagino possa venire fuori un computo metrico di un migliaio di euro, e ciò produrrebbe una sanzione di circa 3.000 euro, oltre ai diritti di segreteria di 400 euro. Per la parcella del tecnico, se vuole mi contatti in privato ad info@architetticampagna.it e le farò un preventivo senza impegno.

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  4. Gentilissimo Architetto,
    il mio cliente ha appena acquistato un appartamento al piano terra di una piccola palazzina e i venditori hanno realizzato abusivamente e poco prima del rogito, una pensilina in legno che insiste su una superficie pavimentata esterna pertinenziale all'appartamento.

    La pensilina in questione non supera il 15% della SUL, è chiusa su tre lati e 2 di questi sono muro perimetrale di un altro appartamento, non ha pilastrini ha dimensioni 3.3x2.5m e non supera i 10 mq (quindi da quanto ho letto non ncessita di prog.strutturale) ma è un prolungamento (inclinato e non calpestabile) del solaio del balcone dell'appartamento al piano superiore.

    quindi ho diversi dubbi:

    - la pensilina in legno è in SCIA in sanatoria con accertamento di conformità giusto? se è cosi posso inglobarvi anche le modifiche interne? o sono necessarie 2 pratiche distinte?

    - la tettoia chiusa su 3 lati fa cubatura? se si la cubatura riguarderebbe anche la zona al di sotto del balcone e non solo la tettoia? come devo gestire la situazione?

    - la casa ricade nel Sistema dell'insediamento contemporaneo - beni lineari - fascia di rispetto 100m (ic-001) del PTPR tav.C è necessario richiedere qualche NO?

    - deve essere applicato il piano casa?

    - cosa rischio io come professionista se intervengo con cila all'interno senza sanare la tettoia?

    La ringrazio anticipatamente
    chiara

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    1. una struttura, anche se priva di pilastri, che supera i 1,2 metri di aggetto è sempre classificata come tettoia: dunque la sanatoria si effettua in DIA. Nella DIA puoi inserire anche opere interne, sia da sanare, sia ancora da farsi. per i vincoli, devi guardare il PTPR tavola B, non la C. Se ci sono vincoli, devi chiedere il parere paesaggistico in sanatoria (attesa media 3 anni). Il piano casa non serve in questo contesto: non c'è cubatura da sanare, e comunque il piano casa non può essere applicato in sanatoria. Se intervieni senza sanare la tettoia rischi una denuncia, se "scoperti", per falsa dichiarazione in atto pubblico e relativo esposto all'ordine: io eviterei.

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  5. Buongiorno Architetto,
    Proprietaria di un edificio con due piani fuori terra ( XVI municipio) vorrebbe realizzare in copertura una tettoia con tutte le autorizzazioni del caso, per poi chiuderla con il piano casa.Secondo Lei è fattibile?
    Ringraziandola Le auguro una buona giornata.
    Distinti Saluti
    Arch. Junior Maria

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    1. non c'è bisogno di fare prima la tettoia: si può fare direttamente il piano casa. Se la domanda è: facendo prima una tettoia posso bypassare il discorso del genio civile, la risposta è ovviamente no.

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    2. Grazie per la risposta celere!
      No in realtà non c'è nel discorso il genio, anche perchè farà una scala di collegamento in c.a!
      Se posso ...nello specifico del piano casa (è il mio primo incarico come potrà capire) qual'è l'iter da seguire?
      Grazie per i consigli
      Distinti Saluti

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    3. beh come primo incarico un piano casa in sopraelevazione mi sembra molto complesso ed insidioso: ti consiglio vivamente di farti assistere da un collega più navigato, perché rischi di asseverare cose sbagliate, e ad inizio carriera può essere un problema serio. Il genio civile servirà sempre e comunque, perché la sopraelevazione aggiunge carichi sulla struttura preesistente, che andrà verificata - e non è escluso che, non rispettando le norme attualmente in vigore, dovrà essere adeguata. Io comincerei da qui, dal discorso strutturale, che può essere un primo importante scoglio. Parallelamente verificherei il rispetto delle distanze da codice civile e da DM 1444 e poi proseguirei con l'analisi degli eventuali vincoli. il tema è assai vasto.

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  6. Grazie farò tesoro dei suoi consigli.
    Distinti saluti

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  7. Gentile architetto,
    prima di tutto la ringrazio per il suo blog che è molto utile ed interessante.
    Le sottopongo la mia situazione: abito al 4°piano di una palazzina di 5, quartiere Montesacro (attuale mun. III).
    Il mio balcone, aperto su 3 lati, è parzialmente sprovvisto di copertura (a differenza dei piani sottostanti), nel senso che il piano attico arriva a coprirne solo una parte.
    Attualmente ho delle tende a rullo, ma quando sono chiuse questa porzione di balcone è esposta agli agenti atmosferici e alla possibile caduta di oggetti, cosa che mi crea alcuni disagi.
    Un condomino nella stessa mia situazione ha installato una pergotenda, ma io preferirei installare una struttura in legno sorretto da due pilastri anch'essi in legno, sulla quale poi applicare anche delle tende da sole.
    Si tratta di una superficie di lunghezza 7 metri e profondità 1,30 (quindi circa 9 mq, la casa è di 130 mq) e mi sembra di capire da quanto letto nel suo articolo che si tratterebbe di una "tettoia", e quindi non in edilizia libera.
    I miei dubbi sono i seguenti: una volta depositata la DIA si può procedere o devo attendere un'autorizzazione perchè potrebbe essere respinta? Devo chiedere preliminarmente una autorizzazione condominiale o non è necessario? E' soggetta all'autorizzazione strutturale? A che costi vado incontro, più o meno?
    La ringrazio in anticipo per la sua cortese risposta.

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    1. la struttura è classificabile come tettoia se verrà dotata di un tetto fisso: se si tratta del creare solo una sorta di pergolato da eventualmente chiudere con teli retrattili, può rimanere nella definizione di pergotenda purché le sezioni in legno non siano "importanti": in questo caso la struttura sarebbe realizzabile in attività libera. Viceversa se è da ricoprire con un tetto fisso, è senz'altro una tettoia e quindi servirà il deposito strutturale e la DIA.

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  8. gentile arch. Marco Campagna, abito in quartiere municipio VII. ho il balcone stretto (60 cm circa) lungo (coperto 1 metro scoperto 5 metri) e vorrei installare o pensilina o pergolato per coprire la parte scoperta del balcone soprastante. sul mio balcone riversano gli agenti atmosferici che avevano causato alluvione all'interno della casa, in quanto abito al 1° piano e sopra ci sono altri balconi da cui esce acqua piovana e si versa direttamente sul mio balcone. ho rifatto il pavimento del balcone in modo che pendesse di più verso all'esterno. ma adesso sto pensando per comodità e per igiene di installare o pensilina o pergolato ma di piccole dimensioni tipo come tetto.
    ho già fatto richiesta all'amministratore del condominio, il quale dice che non è possibile perché il mio balcone affaccia sulla via principale (non è né zona storica né in centro, ma periferia tra via platani e viale primavera). è possibile andare comunque al comune per avere permesso o non necessita dato che sarà di piccole dimensioni? come mi devo muovere? se installo pergolato, invece di pensilina, non ce bisogno di autorizzazione?

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    1. Da un punto di vista urbanistico potrebbe essere autorizzata una pensilina, verificando i distacchi. Tuttavia la pensilina incide sulle norme del codice civile sugli affacci, e dunque è necessario ottenere il permesso dagli inquilini dei piani superiori.

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  9. Gent.mo Arch. Campagna,
    nel ringraziarla per la sua voglia di condividere il mare di informazioni - a volte di difficile reperibilità - che interessa il mondo dei tecnici, vorrei approfittarne per ricevere un suo parere in merito ad una richiesta, riguardante il proprietario di un ultimo piano di un palazzo (zona Eur - Granai), costituito da attico e superattico, con terrazzo perimetrale su tre lati.
    Il superattico risulta costituito da due vani, collegati al piano inferiore da una scala centrale; sul terrazzo, in corrispondenza del vano lato dx, è presente una tettoia in legno con tegole in laterizio, realizzata senza i dovuti permessi.
    La richiesta del proprietario sarebbe quella di voler ampliare il vano posto a dx della scala (utilizzando l’area attualmente occupata dalla tettoia) trasferendo la cubatura del vano sx - ed eventualmente aumentandola per la realizzazione di un bagno - con un intervento di demolizione (vano sx) e ricostruzione su un unico lato (ampliamento lato dx).
    Quello che mi chiedo, è se tale tipo di intervento sia fattibile, ed eventualmente, quali siano le verifiche e le attività necessarie, al fine della realizzazione dell’intervento stesso.
    La ringrazio infinitamente

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    1. Anzitutto, la preesistente tettoia deve essere sanata o demolita, altrimenti non si è nelle condizioni di legittimità per poter operare con una nuova istanza urbanistica. Lo spostamento di cubatura è tecnicamente possibile, verificando che con tale accorgimento non si entri nella fascia di rispetto dell'inclinata della sede stradale (motivo per cui molti edifici hanno l'ultimo piano arretrato dal filo della facciata). Fatta questa verifica, occorre affrontare il problema dei problemi, cioè l'aspetto strutturale. Tecnicamente, spostare il peso da una parte all'altra necessiterebbe che la porzione di struttura del fabbricato che andrà a reggere il volume spostato rispetti le norme tecniche attualmente in vigore, il che è assai difficile soprattutto se parliamo di un edificio degli anni '60 come è tipico all'EUR. Se anche l'aspetto strutturale fosse superabile in qualche modo, non ci sarebbero difficoltà ed anzi a quel punto proporrei al cliente di fare il piano casa per ampliare, invece che solo per trasferire cubatura. Se può valere la pena, in altri post sul tema del piano casa ho affrontato più nello specifico il problema dell'adeguamento strutturale.

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    2. La ringrazio per la tempestività e la completezza della sua risposta!
      Riguardo all'ampliamento, però, credo che il piano casa sia di difficile applicazione, poiché - mi corregga se sbaglio - trattandosi di un condominio di oltre 6 piani, con tipologia della casa in linea, ritengo che la superficie massima ampliabile (credo 70 mq) vada divisa per tutti i piani e comunque, il progetto andrebbe riferito al palazzo; non penso che un singolo condomino possa, a suo esclusivo ed unico vantaggio, beneficiare di una legge che penalizzerebbe gli altri condomini.
      Pensavo che, forse, si potrebbe fare riferimento all’Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”.

      Quindi, in teoria, verificata la staticità della struttura, il regolamento di Condominio e la fascia di rispetto dell'inclinata della sede stradale, occorrerebbe chiedere un intervento di ristrutturazione, con demolizione e ricostruzione, per il trasferimento di cubatura, mentre, si tratterebbe di una nuova costruzione, per la parte eccedente (nuovo bagno da realizzare).

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    3. l'aumento di superficie è molto molto difficile che sia autorizzabile senza piano casa, perché le regole comunali attualmente in vigore non danno a nessun tessuto della città storica e consolidata della cubatura edificabile: in pratica, la cubatura edificata è la sola cubatura che esiste sul suolo. Solo nella città da ristrutturare c'è un margine in tal senso. Dunque è possibile il trasferimento di cubatura ma, senza piano casa, non è possibile realizzare il nuovo bagno, salvo una verifica puntuale se tante volte ci si trovasse in un caso più unico che raro di cubatura residua edificabile in città consolidata. Il piano casa è attuabile in un condominio, ovviamente serve l'assenso di tutti i condòmini ai quali occorre "acquistare" la cubatura edificabile intesa come porzioni di quei 70mq risuddivise in base alle quote millesimali. Di queste procedure ho lungamente parlato sui post del piano casa e relativi commenti. Secondo me l'aspetto della verifica statica non è affatto secondario e rappresenta il problema principale, sia in caso di trasferimento di cubatura, sia in caso di piano casa.

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  10. Salve,
    non riesco a trovare il riferimento normativo che specifica che sopra il 15% della SUL le tettoie vanno in PdC. Potrebbe aiutarmi?

    Grazie e buon lavoro.

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    1. art. 9 comma 5 delle NTA di PRG: oltre il 15% delle superfici di pertinenze si passa dalla RE2 all'AMP, e l'AMP va solo in PdC.

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    2. Grazie mille e buon lavoro!
      Cristiano

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  11. Buonasera Architetto,
    grazie della pazienza nel rispondere e complimenti per il il blog.
    Sto seguendo un cliente per la realizzazione di una tettoia sulla terrazza di proprietà all'ultimo piano di un edificio fuori dal centro storico. La superficie della terrazza è inferiore al 15% della SUL dell'appartamento. Secondo lei è necessario il parere favorevole di tutti i condomini? oppure, essendo tutto fattibile da un punto di vista urbanistico, non c'è bisogno di alcun assenso?
    grazie mille

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    1. da un certo punto di vista la tettoia produce una variaizione di prospetto, e dunque andrebbe chiesto il consenso dell'assemblea: sentirei l'amministratore.

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  12. Buongiorno Architetto,
    e davvero complimenti per il blog e gli argomenti trattati. Avrei bisogno di un consiglio. Ad Abano Terme (Pd) ho di recente fatto istallare nel giardino di una abitazione (un appartamento al piano terreno facente parte di una serie di unità accostate) una pergotenda. Per questa fase non sono state chieste autorizzazioni al Comune. Ora si vorrebbe procedere e completare la pergotenda con l'ausilio di vetrate scorrevoli su guide. Il tutto rimarrebbe interamente apribile senza interventi in muratura (solo viti a terra e a muro, perciò sempre tutto smontabile ). Secondo Lei si potrebbe procedere senza titoli autorizzativi, o il quadro generale cambia? La ringrazio e mi scuso ma sono alla prime armi. Giulia

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    1. l'apposizione di paratie laterali, benché totalmente precarie, configura comunque la trasformazione dello spazio da aperto a chiuso, e perciò è implicito il salto verso l'ampliamento/nuova costruzione, con tutte le problematiche che ciò implica. Diverse regioni potrebbero avere una legislazione locale più permissiva o avere una diversa e specifica classificazione di queste opere.

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    2. Grazie davvero della risposta. Per avere migliori indicazioni circa l'eventuale permissività della legislazione locale è opportuno, secondo Lei, rivolgersi direttamente al Responsabile dell'Ufficio competente del Comune?

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    3. Si, in genere è la prima cosa da fare.

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  13. Buonasera Architetto,
    mediante una Scia sto facendo ristrutturare un villino del 1930 a Roma. In tempo di guerra una bomba fece saltare il tetto e da allora non fu più ripristinato ma lasciato a terrazza. Ho la documentazione fotografica dell'esistenza del tetto (foto aerea del 1942) e del progetto di costruzione originale (preso dal museo storico capitolino). Per ripristinare il tetto che cosa devo fare?
    Grazie e complimenti.

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    1. la ricostruzione può avvenire, secondo me, con una SCIA appunto per risanamento conservativo, la quale è forse bene che sia distinta da quella che già avete presentato per i lavori: essendo un caso un po specifico, è bene parlarne con i tecnici municipali, facendo sempre caso alla presenza di eventuali vincoli o di campiture in carta per la qualità.

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    2. Gentilissimo per la risposta ma vorrei essere più preciso: l'immobile è censito nel PRG carta della qualità per cui ho dovuto richiedere dalla sovrintendenza capitolina il parere favorevole per il ripristino del tetto (già ottenuto), ma adesso devo seguire anche l'iter del genio civile pur trattandosi di un ripristino di una cosa che già esisteva?

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    3. Secondo me si, occorre anche effettuare una pratica al genio civile, perché la struttura, anche se preesistente, va realizzata secondo le norme tecniche attualmente in vigore.

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  14. Salve,

    ho acquistato una pergotenda per il mio terrazzo. Sesto piano ed ultimo di un appartamento in condominio -sopra non ho nessuno -. Per un lato il mio terrazzo confina con quello del vicino, ci separa una spessa parete. Da quanto ho letto non devo dare comunicazioni in circoscrizione (la VII nello specifico). C'è qualcosa di cui mi "dovrei preoccupare"? Pensavo forse alla distanza dai vicini ma, detto che non impatta in alcun modo sulla loro visto nè godibilità del terrazzo, non mi sembrano tipi da lamentarsi.
    Grazie e buon anno. Daniele

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    1. se esiste già un muro separatorio in generale non ci sono problemi, comunque la pergotenda non ne avrebbe comunque, rappresentando un elemento "precario".

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  15. Salve Architetto,
    abito in una casa indipendente ed ho pensato di fare in terrazza una sopraelevazione in panelli coibentati Isopan, quindi con pesi ridotti e montaggio meccanico. In questo caso quali sono le pratiche di attuazione?
    Grazie

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    1. se parliamo di sopraelevazione al fine di creare nuovi ambienti chiusi abitabili, attualmente la strada più semplice può essere il piano casa, il quale però indipendentemente dal peso effettivo richiede la verifica della struttura portante esistente dell'edificio, e quindi la conseguente pratica al genio civile.

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  16. Gent.sso Arch.Campagna, ho un quesito da porle, una mia cliente ha comprato una struttura (che forse definirei tettoia) a lamelle orientabili, tale struttura è assolutamente autoportante e viene istallata in uno spazio esterno di pertinenza della casa.
    La struttura dove essere istallata a Guidonia, da un primo incontro con un tecnico del comune, mi si dice che tale struttura è considerata in libera edilizia e quindi non devo fare nulla.
    Successivamente la cliente ha un diverbio con il vicino e viene il dubbio che sia meglio fare una pratica autorizzattiva.
    Ci rechiamo di nuovo in comune e salta fuori che tale struttura non è possibile autorizzarla perchè è presente un'ordinanza comunale che vieta tali istallazioni.
    Il tecnico ci propone di fare un Piano Casa con Dia, come corpo accessorio perchè la struttura ha dei pilastri che non rispettano le distanza ed è a filo solaio con il condomino de piano di sopra.
    Non le sembra un po' troppo? Lei che cosa ne pensa?

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    1. mi sembra esagerata la DIA per una cosa del genere: spulcerei la delibera comunale per capire se effettivamente l'intervento è escluso.

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  17. Gent.sso Arch. Compagna aggiungo al post precedente che la struttura dovrebbe essere istallata su una pertinenza della casa al piano terra.

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  18. Salve Architetto,
    un cliente deve rifare l'impermebilizzazione di una tettoia in legno realizzata (spero legittimamente, ma sto verificando la documentazione) in un terreno privato di pertinenza nel quertiere Pigneto...non siamo dunque in città storica, nè in carta della Qualità, quali pratiche devono essere presentate secondo lei?è sufficiente una SCIA o vanno richiesti altri pareri?

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    1. se si rimonta il manto di copertura che c'era prima, siete in manutenzione ordinaria e quindi non sono previsti adempimenti. Se si modifica il manto di copertura è invece SCIA.

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  19. Gentilissimo Architetto,
    ho un cliente che vorrebbe costruire una tettoia in legno dove poter lasciare la macchina. L'altezza sarà inferiore ai 3 metri e l'area inferiore ai 10 mq. Devo quindi fare una DIA? Inoltre il mio cliente avrebbe altre costruzioni simili all'interno del giardino, nessuna a contatto con l'abitazione. E' possibile sanarle? Oppure devo procedere con la demolizione?

    La ringrazio moltissimo

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    1. i limiti ed i vincoli sono quelli descritti nel post: per questioni più nel dettaglio c'è l'altro post già linkato nell'articolo. la DIA comunque è sempre obbligatoria. Tutto ciò che è un manufatto stabile deve essere oggetto di autorizzazione: se sono presenti casotti chiusi, tendenzialmente non è possibile sanarli.

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  20. a proposito di terrazzi, è possibile a Roma riaprire un terrazzo all'ultimo piano di un palazzo anni 30 che è stato chiuso per fare una camera e regolarmente condonato nell'85?

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    1. è possibile fare una SCIA per ripristino e contestuale rinuncia al condono, ma la cosa è irreversibile, nel senso che in futuro non sarà più possibile ripristinare la situazione condonata.

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  21. grazie,credo che essendo un attico con un bel panorama avere un terrazzo sia un valore in più.ho visto che nel condono le terrazze chiuse sono due.sarebbe possibile ripristinarne solo una? grazie davvero per i suoi preziosi consigli. Elisabetta

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    1. è più complessa la procedura, comunque si può anche ripristinare un solo terrazzo. Da un punto di vista schiettamente di mercato, il volume chiuso vale sempre di più del terrazzo aperto, quindi a meno che non parliamo di situazioni veramente particolari, l'immobile avrà una riduzione di valore.

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  22. Salve Marco,
    innanzitutto complimenti per il tuo blog davvero utilissimo e sempre aggiornato!
    Mi trovo nella situazione di dover sanare una struttura di copertura di cui non mi è facile comprendere la categoria (tettoia, pergola o pensilina)..
    La struttura è composta da travi di legno appoggiate da un lato al muro perimetrale del fabbricato, e dall'altro al muro perimetrale della proprietà. In pratica, è stata coperta parte del giardino.
    Credo che si possa parlare di pergola e di edilizia libera, essendo solamente una copertura di travi lignee, senza tegole o altro.. Grazie mille in anticipo,
    Laura

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    1. non ho capito se la struttura è dotata di copertura o se è solo un telaio aperto. nel primo caso si parla senz'altro di tettoia; nel secondo si potrebbe definire pergolato ma l'appoggio al muro rappresenta comunque un problema per farlo passare in edilizia libera.

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    2. Grazie mille per la velocissima risposta!
      è un telaio aperto..ma il fatto che non abbia una propria struttura ma si poggi su un muro esistente crea una situazione un po' particolare, ma a tutti gli effetti non crea un aumento di superficie o altro..

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    3. sulla questione c'è stata di recente una nuova sentenza: se ne parla qui http://www.edilportale.com/news/2016/05/normativa/pergotende-non-serve-il-permesso-di-costruire-neanche-se-sorrette-da-strutture-fisse_52008_15.html ma io non l'ho ancora studiata

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    4. vale anche x i condomini...o serve cmq autorizzazione dall'assemblea??

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  23. Buongiorno architetto,
    le chiedo delucidazioni riguardo ad una pratica di sanatoria, sempre sperando che l’abuso si possa sanare!
    Il proprietario di un immobile non vincolato, non in C.d.Q., è stato convocato dalla polizia giudiz. Ed. perché presente nel suo cortile una tettoia abusiva (lui dice che al momento dell’acquisto della casa era già presente, ma non documentabile).
    La tettoia è formata da una struttura in acciaio abbastanza leggera e da una copertura in policarbonato bianco di proiezione a terra 35mq.
    Devo andare al Municipio per sapere cosa fare portando foto e rilievo.
    Mi chiedo:
    l’abuso di una tettoia, è un reato solo amministrativo? Non si sa l’epoca di realizzazione, si potrà fare una dia in sanatoria o cosa? La cosa che più mi preoccupa è la pratica al Genio Civile per una sanatoria, cosa mi verrà richiesto?
    Grazie mille

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    1. la sanatoria è teoricamente fattibile, ma bisognerà verificare il rispetto dei distacchi perché la tettoia è considerata una costruzione a tutti gli effetti, oltre poi al discorso strutturale. se si dimostra che la tettoia esiste da molti anni, il reato penale dovrebbe potersi considerare prescritto. tuttavia, la copertura in policarbonato non è proprio considerabile una copertura analoga a quella ottenibile con un solaio, tipica delle tettoie, quindi proverei a trattare con la polizia se non sia il caso di declassare la struttura a "gazebo", anche se la vedo dura perché per essere appunto tale la copertura dovrebbe essere in teli retrattili o comunque rimovibili e non in policarbonato.

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    2. Architetto,
      sono passato al comune ed effettivamente è sanabile; per quanto riguarda la pratica al genio mi hanno detto che dichiarando che la struttura non è pericolosa per la statica dell'edificio, non è necessaria la pratica.
      La Dia in sanatoria però costerà veramente tanto e quindi il proprietario preferisce rimuovere il tutto. Dovrà pagare e fare una sorta di pratica anche per eliminare l'abuso, considerando che già gli son venuti i vigili? grazie per il suo blog

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    3. per rimuovere l'abuso può presentare una SCIA per ripristino.

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  24. Buongiorno architetto,
    secondo lei per una pergotenda (uso NON residenziale) in città storica, è dovuto il Contributo sul costo di costruzione? In questo caso come si può calcolare il C.C. visto che nel listino Regione Lazio non esiste una voce simile? Grazie mille

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    1. in teoria è dovuto, perché considerato intervento di nuova costruzione, comunque non ci sono indicazioni ufficiali specifiche. Se nel prezzario non ci sono voci relative, si deve seguire la procedura di "nuovo prezzo" descritta nello stesso prezzario, che sostanzialmente consiste nel farsi fare il preventivo dell'intervento da almeno tre ditte diverse.

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  25. Gent.mo architetto,
    nel caso in cui mi trovassi a realizzare una tettoia su di un terrazzo delimitato da tre pareti, si tratterebbe di una copertura a mo' di loggia. A quali permessi andrei incontro? E' la stessa casistica di una tettoia? Oppure si tratta di qualcosa di diverso?
    Grazie

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    1. secondo me è la stessa casistica di una tettoia

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  26. Gentile Arch.
    abbiamo un gazebo attrezzato (permesso già richiesto nel 2003) su una OSP nel Terzo Municipio. La settimana scorsa i vigili hanno fatto un sopralluogo e ci hanno detto che la struttura rispetto al disegno originale di 13 anni fa è cambiata. Avrei 2 domande:
    1-quale procedura bisogna fare per regolarizzare le modifiche (la copertura non è più a rullo ma in semplice PVC soprastante, ci sono staccionate invece di ringhiere in ferro)?
    2- Hanno contestato la presenza di tende in PVC (che però sono a binario, quindi apribili e richiudibili in pochi secondi) che delimita il gazebo. Dall'ultima sentenza del CDS non dovrebbero essere ammesse?

    Grazie ancora.

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    1. 1. bisogna praticamente chiedere una nuova OSP
      2. la sentenza si riferisce specificatamente alle strutture annesse a immobili residenziali, esclusi tutti gli immobili per attività, per i quali le chiusure laterali invece cambiano sensibilmente la possibilità di utilizzo

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  27. Gentile Architetto, ringraziandola per il suo lavoro (tanto più meritorio quanto farraginosa è la materia, specialmente in una città come Roma...) sono a chiederle quali sono i passi da compiere per

    A - capire se il cancelletto che mette in comunicazione il mio giardino e il vialetto condominiale risulta accatastato regolarmente (qualcuno dei vecchi proprietari degli altri appartamenti dello stabile sostiene che alla nascita dell'edificio non fosse esistente, e purtroppo dalla planimetria non risulta affatto chiaro) e, nel caso fosse accertata la sua preesistenza, se il fatto che si apra su un vialetto condominiale e non su strada (privata, del consorzio) basta a inquadrare il mio appartamento come "autonomo". E come fare eventualmente per far valere l'esistenza di questo cancelletto almeno dal 1990 (data in cui abbiamo acquistato la casa). Il palazzo risale ai primi dei '60 e si trova all'interno di un Consorzio con strada privata chiusa da sbarra.
    2 - quali sono i primi passi da compiere per godere del Piano Casa, ampliando l'appartamento anche solo limitatamente allo spazio della proiezione dei balconi del primo piano (sono profondi ca mt 1.40 e lunghi circa 4 mt, e sono 2). Le faccio presente che il mio giardino è grande, circa 500 mq, e il quartiere è Portuense (attuale Municipio XI°).
    La ringrazio tanto

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    1. sulla questione dell'autonomia funzionale, secondo me può essere considerata sufficiente la presenza del cancelletto su viale condominiale, comunque va interpellato in merito il municipio. Al limite va sanato con una SCIA in sanatoria, se non risulta o non è chiaro. I primi passi per valutare l'applicazione del piano casa è rivolgersi ad un tecnico competente :-) se mi ritiene tale, i contatti li trova nella specifica pagina cui trova il link in alto.

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  28. Buongiorno Architetto vorrei chierderle un parere in merito ad un lavoro che devo fare.
    Un mio cleinte vorrebbe installare un tetto in acciaio a lamelle orientabili sul terrazzo del suo attivo, mi sono recata al comune il quale mi ha chiesto DIA e genio civile e rispetto del 15% della SUL, ho chiesto un parere per il genio civile ad un collega ingegniere il quali mi ha risposto che la struttura è classificabile come pergolato, molto leggero perchè acciaio e lamelle orientabili e rientrante nei 20 mq richiesti per legge per non inviare nulla al genio civile.
    A questo punto mi chiedo se il comune ha interpretato bene la struttura e se ciò che mi ha ciesto di fare è giusto.
    Quindi le chiedo cosa ne pensa e secondo lei come mi devo comportare al comune in modo da non avere intoppi nell'iter della pratica.
    Grazie anticipatamente

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    1. al comune basterà una dichiarazione contenente le specifiche date dallo strutturista. per il resto, se classificabile come pergolato, andrebbe in attività libera, ma se le componenti sono "massicce" allora è legittimo chiedere la DIA.

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  29. buon giorno architetto
    devo installare un gazebo su proprietà privata per somministrazone (bar) il telaio e in allumminio con tende ai due lati in pvc richiudibili e coperto da una tenda anchessa richiudibile
    le volevo chiedere se bisogna chiedere il permesso a costruire.

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  31. Buongiorno. Mi complimento per il suo blog che trovo utilissimo.
    Ho il seguente problema: tettoia a copertura di una terrazza preesistente all'atto di acquisto del 1956, fuori dalla mura ma in carta della qualità nele vicinanze di via Crescenzio..a partire da quale anno è stato emesso a Roma l'obbligo di richiedere parere al Comune per la realizzazione di tale manufatto? Ho il progetto oroginario del 1905 ma non si evince nulla.
    La ringrazio
    Simona

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    1. la tettoia è considerabile una "costruzione" secondo le visioni più recenti e, in quanto tale, è da ritenersi da sempre soggetta a titolo edilizio, in assenza del quale bisogna procedere con accertamento di conformità.

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  32. Salve architetto..avrei urgenza di parlarle..ho gravi problemi con la copertura sulla veranda di mia competenza posta a piano rialzato di un condominio..possiamo sentirci telefonicamente??
    se vuole di seguito la mail miliolaro@gmail.com
    grazie anticipatamente

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  33. Salve architetto, dei miei clienti hanno realizzato abusivamente sul balcone una tettoia di ca. 9,00 Mq. inferiore al 15 % della SUL dell'immobile. L'appartamento è posto al quarto piano di un edificio di sei piani e il balcone in oggetto è l'ultimo nel prospetto...al di sopra dello stesso non c'è niente (infatti loro principalmente l'hanno realizzata per ripararsi dagli agenti atmosferici). Ci troviamo in viale XXI aprile e pertanto in città storica quindi c'è il COQUE. Posso procedere con DIA in sanatoria e pagamento del triplo del costo di costruzione?..è necessario il progetto strutturale?..devo presentare tutto anche al COQUE?..e poi ripresentare docfa per indicare in planimetria la tettoia?
    Grazie della disponibilità..e sempre tanti complimenti per il blog! Gianni

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    1. è ristrutturazione edilizia quindi serve il COQUE, posto che su quella strada ci sono diversi edifici che sono in carta per la qualità G1b, nel qual caso servirebbe principalmente la sovrintendenza capitolina. Per come la vedo io, serve anche la verifica strutturale.

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    2. Essendo una pratica a sanatoria potrebbero comunque pretendere in municipio un qualsivoglia nulla osta da parte del condominio?
      Grazie

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    3. in teoria no, perchè il comune non si occupa di diritto civile; in pratica alcuni lo chiedono per non avere problemi in caso di denunce o esposti.

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  34. Buongiorno Architetto,
    mi conferma che per coprire un'area esterna di circa 40 mq antistante un locale pubblico (in realtà una "associazione di promozione sociale") con un gazebo o una pergotenda completamente amovibile è cmq necessario il PdC?
    Ha un'idea dei costi e dei permessi che bisogna richiedere (siamo in Città storica a Garbatella) ?
    Grazie
    Federica

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    1. se è suolo pubblico basta la domanda di OsP; se è suolo privato serve il PdC.

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  35. Buongiorno,
    vorremmo installare delle tende retrattili in corrispondenza delle vetrine di un negozio. Facendo i discuti controlli vincolistici, ci siamo accorti che la strada su cui affacciano le vetrine è classificata nella carta della qualità G1.a nella categoria "Elementi degli spazi aperti - Strade e viali con caratteristiche di tracciati ordinatori con alto grado di identità alla scala urbana".

    Secondo te, in questo caso, per una tenda retrattile, qual è l'iter autorizzativo da seguire? Oltre alla richiesta al SUAP dobbiamo chiedere qualche autorizzazione anche al comune e/o alla soprintendenza? Abbiamo delle limitazioni dimensionali da rispettare?

    Grazie in anticipo.

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    1. immagino serva il parere preventivo della sovrintendenza capitolina, ma chiedete a loro. i limiti dimensionali sono quelli imposti dal regolamento cosap, se parliamo di suolo pubblico.

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  36. Architetto buongiorno,
    alla luce di quanto emerso con SCIA 2, per sanare una tettoia inferiore al 15% Sul non in città storica (quindi che fino alla scorsa settimana avremmo sanato con dia in accertamento di conformità) oggi che titolo dovremmo utilizzare? Nei nuovi moduli scia si fa riferimento, per la sanatoria, solo agli interventi realizzati in assenza di scia (punto 41 tabella A e art. 19 l.r. 15/08). Per gli interventi art. 16 della lr 15/08 quindi ex dia in accertamento di conformità? Il modulo scia in alternativa al pdc non dà modo di dichiarare l'intervento già realizzato.
    Attendo un suo prezioso parere!
    Buona giornata!
    PS: Avevo postato in un'altra discussione, penso questa sia quella più adatta!

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    1. non so se ho risposto dall'altra parte: l'intervento va in scia in alternativa all'autorizzazione, secondo me.

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  37. Salve Architetto
    il mio vicino confinante di giardino vuole installare una pergotenda con pareti laterali che utilizzando le scale che dalla cucina lo portano in giardino , vorrebbe coprire in pratica le scale e proseguendo con la pergotenda realizzare un ambiente 6x5 e diciamo un salone in giardino , Il fatto è che coprendo la scala lui si attaccherebbe completamente al muro di confine, tra me e lui dove è la sua scala che porta in giardino e innalzando di fatto una parete di pvc che mi toglierebbe luce e visuale . Lo puo' fare ?
    Grazie anticipate per la risposta e scusi per la presentazione un po caotica del fatto e relativa domanda

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    1. l'orientamento della giurisprudenza che si va consolidando è quello di considerare tende e pergotende come elementi accessori d'arredo che non incidono nè sulle distanze nè sulle visuali. Per estensione dunque tenderei a pensare che non incidono neanche nel vostro caso: tecnicamente insomma potrebbe farlo.

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  38. Buonasera arch. devo sanare una tettoia in legno (<15% sul)con un lato in aderenza ad una villetta e gli altri 3 aperti e poggianti a terra con pilastrini in legno. Ho pensato alla scia in alternativa al Pdc ma non so quale tipologia indicare, RE leggera?
    grazie

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  39. Gentilissimo Architetto, grazie per i suoi post davvero utili e chiari. Vivo in provincia di Roma in campagna e vorrei realizzare un pergolato in legno da far ricoprire con piante rampicanti.Sarebbe appoggiato su quattro pilastri di legno del diametro di 12 cm e adiacente alla facciata della mia casa in modo da farci cadere su una pianta che cresce sulla parete, anche se in nessun modo il pergolato sarebbe attaccato al muro.I lati sarebbero completamente liberi e la superfice 3x4 m per un altezza di 2.5m. Mi hanno detto che per realizzarla dovrei conficcare i 4 pali portanti nel terreno e poi inchiodarvi i pali trasversali per appoggiarvi le piante rampicanti.
    - La struttura potrebbe quindi essere classificata come Pergolato?
    Sarebbe infatti facilmente smontabile ma pur sempre fisso al terreno e con delle piante sopra - non mi è chiara la definizione che lei da di removibile e che non necessiti una demolizione per cui non so se potrebbe quindi ricadere nel caso da lei indicato come edilizia libera?
    - per una struttura del genere devo chiedere permessi o rispettare distanze minime dal perimetro del giardino?
    - Mi trovo in un area che dal piano urbanistico del comune risulta a vincolo paesaggistico: cosa vuol dire? Questo implica che anche per questo tipo di struttura devo seguire una procedura diversa?
    - Inoltre il terreno davanti casa è accatastato come corte di pertinenza della casa ma mi dicono che comunque tutta l' area era/ è da considerare terreno agricolo, nel caso ci sarebbero differenze nella normativa per costruire un pergolato? Come posso verificare come è accatastato ( destinazione d'uso agricolo o meno) il terreno annesso alla mia.proprieta come corte di pertinenza di una unità abitativa?

    La ringrazio in anticipo per il suo aiuto. Purtroppo i tecnici a cui.mi sono rivolta non hanno saputo darmi risposte chiare, apportando il fatto che su supposto terreno agricolo dovrei rispettare la distanza di 10m dal perimetro anche per questo tipo di intervento. GRAZIE cordiali saluti Giorgia Monto

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    1. per far si che sia considerabile come attività libera, secondo me i pali non devono essere infissi al suolo, ma solo appoggiati, e fissati con "pesi", oppure fissati con bulloni ad eventuali plinti sottostanti. Così secondo me la giurisprudenza dovrebbe considerarlo appunto attività libera. non necessariamente questa è la medesima visione dell'ufficio tecnico comunale.

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    2. Grazie per la risposta. Sono stata in comune e secondo il loro regolamento per qualsiasi cosa, anche un pergolato in zona a vincolo paesaggistico si deve presentare pratica paesaggistica e poi richiesta inizio lavori. Spero possa essere utile per altri.

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    3. il DPR 31/17 ha introdotto delle semplificazioni e soprattutto una sorta di elenco di opere non soggette più ad autorizzazione anche se si è in presenza di vincolo: c'è un post apposito.

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  40. Salve architetto buona sera , abito in provincia di napoli, ho realizzato autonomamente sul terrazzo di mia proprietà esclusiva, una tettoia in ferro, con copertura di pannelli coibentati modello sandwich, di dimensioni 2x3, altezza max 2,00 mt, poggiata su 3 piedi non ancorati al pavimento, ma fissati con un tondino di ferro al muro di contenimento la tettoia e aperta su 3 lati . Da premettere che non ho nessun vicino ad una distanza di circa 15 mt. Siccome mi hanno mandato i vigili e devo dire pure loro hanno detto cazzo ci hanno chiamato per una cazzata, in quanto a me serve perchè per accedere sul terrazzo io vado tramite un torrino inclinato e lho fatta questa piccola tettoia solo per evitare che quando piove forte l'acqua non mi entra in casa, i vigili non sapendo che scrivere ma lo dovevano fare per forza hanno chiamato il geometra del comune che è venuto a vedere ed anche lui è rimasto allibito, cmq alla fine i vigili i hanno dovuto consegnare la lettere per diffida alla rimozione. Ora chiedevo un suo parere se per questo tipo di costruzioni ci fosse l'obbligo di chiedere l'autorizzazione.
    Grazie anticipatamente

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    1. premesso che la normativa locale potrebbe essere differente, nel merito, da quella in cui io opero, generlamente sì, la tettoia è considerata un elemento che deve essere oggetto di autorizzazione. valuti se è più semplice sanare piuttosto che rimuovere. Le suggerisco di nominare un tecnico del posto per assisterla e consigliarla.

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  41. Buonasera Marco, per quanto riguarda la realizzazione di una pergotenda in un condominio dentro le mura aureliane (zona viale trastevere) in un edificio non soggetto ad alcun vincolo (né statale né comunale) è comunque necessaria la SCIA o è sufficiente una CIL?
    Grazie mille!!
    Enrico

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    1. nell'attuale situazione normativa, mi sono fatto l'idea che finché non si tocca la sagoma, l'intervento in area tutelata di fatto segue la procedura edilizia che avrebbe se non fosse tutelato.

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    2. GRAZIE MILLE!! Quindi avendo già ottenuto il nulla osta della sovrintendenza mi basta fare una CIL...

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    3. Ciao Marco, stavo rivedendo un po' tutte le norme sempre per questa pergotenda: il c.21 del art.24 delle NTA dice che "ai sensi della art.6 c.1 del 380/2001 nei tessuti T1, T2, T3 (mio caso), T10 [...]gli interventi di categoria MO se interessano le parti comuni, con rilevanza esterna [...]sono soggette a SCIA.

      Nella circola 19137 /2012 che hai postato, le pergotende sono in "attività edilizia TOTALMENTE libera", un step prima della manutenzione ordinaria.

      Per questo dici che a tuo parere la pergotenda non dovrebbe andare in SCIA?

      Perché in effetti, nel'art.6 l'AEL comprende anche la MO.

      Inoltre, essendo un terrazzo privato non dovrebbe far parte delle "parti comuni"...

      Grazie e buona serata.
      Enrico

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    4. secondo me il passaggio normativo del prg va considerato superato, perché la DIA non esiste più e di fatto nessuno ci ha detto cosa fare nel caso di specie. Personalmente, per tutelare la mia committenza, in questo caso presento una CILA o SCIA a seconda dei casi, sempre dopo aver sentito il municipio.

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  42. Buongiorno Architetto, ringrazio per le informazioni di questo suo post ma a quanto pare sull'argomento "tettoie" c'è veramente tanta confusione soprattutto da parte dei tecnici istituzionali.
    Dovrei autorizzare una tettoia a copertura di uno spazio aperto retrostante una pizzeria che è delimitato da muro perimetrale alto circa 2mt.
    La tettoia, addossata alla parete, aperta su tre lati e poggiata con dei pilastrini sui muretti perimetrali, svilupperebbe circa 17 mq (area locale 70mq), circa 4x4 ml, tutto ovviamente smontabile.
    Una recente sentenza del Tar 16.01.2017 n.109 ha dato ragione ad un tizio per una tettoia di circa 30 mq presentata in CILA per il fatto che non alterava la sagoma dell'edificio ne costituiva aumento di cubatura essendo aperta su tre lati.
    In CILA non si presenta alcun progetto al genio, essendo il titolo stesso fuori da competenze strutturali, mi chiedo allora come devo comportarmi.
    Al municipio XIV mi richiedono SCIA alternativa al pdc ma non sanno se:
    - va allegato progetto depositato al genio
    - oneri legati all'aumento di SUL

    La domanda è, devo depositare un progetto al genio oppure no?

    grazie per la sua attenzione.

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    1. la tettoia è soggetta a genio civile se rientra nelle definizioni del regolamento sismico attualmente in vigore: ho scritto un post apposito di non molto tempo fa. comunque molto probabilmente vi rientra. non c'è aumento di SUL, la tettoia non ne sviluppa, ma c'è solo il contributo sul costo di costruzione. bisogna vedere se rispetta le distanze, e comunque non va in scia ma va in permesso di costruire (quindi al dipartimento e non al municipio) perché è superiore al 15% della SUL. Comunque andrebbe vista in dettaglio, è difficile dare indicazioni specifiche senza conoscere l'oggetto su cui operare.

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    2. Buonasera Architetto, grazie per la pronta risposta.
      Il Regolamento Regionale Sismico 13 Luglio 2016 n.14 cita all' Art.8 - lettera N, che non sono soggetti ad autorizzazione sismica - Pergolati in ferro o legno con h max 3,50 m e inferiori a 20 mq.
      Pertanto, credo che essendo nel mio caso 17mq e h. 300 non vada consegnata al genio.

      Rimane di capire perchè al municipio XIV mi hanno detto di fare la pratica con "SCIA ALTERNATIVA AL PDC" e di non fare PDC come anche io pensavo di fare, forse perchè non hanno considerato che supera il 15% della SUL.
      Se potesse indicarmi il link del suo post sarebbe cosa gradita, grazie ancora, saluti.
      marco

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    3. un pergolato non è una tettoia: il pergolato non ha una copertura fissa, la tettoia sì.

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  43. Buongiorno, cosa si intende per fisso?
    una struttura con copertura a tegole si classifica come fissa, ma se io copro solamente con delle lastre di plexiglas trasparenti dal peso irrisorio (8 kg/mq) direttamente imbullonate e quindi facilmente rimovibili, posso considerare non fissa?
    Diversamente, per realizzare una tettoia che non abbia vincoli sismici e di deposito struttura al genio per una questione di costi e tempi, entro quali parametri devo rimanere?
    Potrei proporre di non coprire tutto lo spazio, rimandendo sotto i 12 mq e 15% SUL;Libera sui tre lati e fissata con sola imbullonatura per essere classificata come "non fissa";
    Copertura con teli o materiale comunque facilemente rimovibile e dal peso irrisorio, potrebbe avere un filo il mio discorso?grazie

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    1. è rischioso lanciarsi in interpretazioni: le norme non scendono in dettaglio e la magistratura nel corso del tempo non è stata omogenea nel chiarire quando una cosa è definibile tettoia e quando pergolato: dato che nel caso di specie la questione è derimente, onde evitare problemi interpretativi è preferibile depositare il progetto al genio. altrimenti deve trovare un tecnico che la pensa come lei ed arrischiarsi nel deposito della pratica senza genio civile, con la consapevolezza delle eventuali conseguenze (peraltro di rilievo penale) in caso di contenzioso.

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    2. comunque la cosa va analizzata guardando per bene il tipo di struttura: le cose che qui scrivo non possono considerarsi calate esattamente nel contesto perché non vi sono gli strumenti per poterlo fare. deve incaricare un tecnico di sua fiducia che possa fare gli studi del caso e quindi esprimersi sulla questione dopo avervi riflettuto per bene.

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  44. certamente, la ringrazio per avermi illustrato le varie problematiche che sicuramente hanno fornito un quadro più completo.
    Cordiali saluti.
    Marco

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  45. Gentilissimo Architetto buongiorno complimenti per la vastissima quantità di informazioni che fornisce. Tuttavia, salvo svista da parte mia, non trovo riferimenti riguardo le nuove tipologie di chiusure per un terrazzo (NON gettante) per protezione da agenti atmosferici/frangivento con PANNELLI IN VETRO TRASPARENTE SCORREVOLI SU BINARI APRIBILI E RIPIEGABILI A PACCHETTO AD UN LATO DEL BINARIO.
    Al municipio hanno riferito che non si può chiudere totalmente seppure l'installazione è priva di struttura vera e propria ed è a scomparsa.
    Ha esperienza/riferimenti in merito?
    Grazie infinite per quanto potrà indicarmi
    Cordiali saluti
    CM

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    1. anche a mio parere le chiusure con elementi come descritti non possono essere autorizzate se vanno a chiudere completamente uno spazio aperto, rendendolo di fatto un volume chiuso.

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    2. Gentile Architetto, mi viene però il dubbio in quanto, soprattutto a Roma, aziende che hanno brevettato questo sistema di "chiusura" dando il servizio completo di fornitura, montaggio e occupandosi con il loro tecnico in sede del titolo autorizzativo.
      Premesso che va visto comunque il caso specifico, se edificio vincolato, se l'affaccio è secondario ecc..il caso ricadrebbe comunque nella fattispecie di aumento si della volumetria ma senza modifiche alla sagoma esistente.
      Interpreto male?
      grazie

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    3. Le norme a mio parere sono chiare anche se non cristalline; le sentenze della giustizia amministrativa pure. Non è il brevetto o il dettaglio esecutivo che determinano l'autorizzabilità o meno, ma è il fatto in sè che si installino degli elementi atti a chiudere, con elementi in vetro, lo spazio creando di fatto nuova superficie atta ad essere utilizzata in modo diverso rispetto ad uno spazio esterno. In ogni caso, se c'è un tecnico che si assume la responsabilità, è a quella persona a cui bisogna fare riferimento per l'autorizzabilità o meno nel caso di specie.

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    4. bisogna in ogni caso considerare che ogni sentenza è un caso a sè: non mi stupirebbe più di tanto se un domani ne uscisse una che invece considererebbe questo tipo di intervento come ammissibile, basandosi su chissà quale ragionamento nello specifico per non considerarlo volume. Purtroppo le norme come detto sono sì chiare, ma anche assai generiche, e le sentenze sono sempre calate sul singolo ambito e non sempre è possibile usarle per generalizzare.

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  46. Aldilà di tutto, se la chiusura è atta a realizzare una "serra solare"?
    Mi sembra che la serra rientri tra gli interventi per i quali è possibile presentare "lecitamente" la richiesta...
    Che poi una persona la utilizzi diversamente, non sta al tecnico accertarsi ne rientra nelle sue competenze, altrimenti tale caso andrebbe rivisto anche per qualsiasi tipo di intervento, anche una semplice distribuzione interna con una cabina armadio che viene utilizzata diversamente come camera.
    Questa ovviamente è solo una ipotesi per cercare di capire, se ci sono diversità sono ben felice di conoscerle.

    Saluti

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    1. la serra solare contempla una serie di altri problemi, non ultimo quello relativo al fatto che lo spazio formalmente non potrebbe più essere utilizzato nemmeno come normale balcone. ho scritto un post apposito su questo tema, a cui rimando per non riscrivere tutto qui. Ovviamente il tecnico deve autorizzare una certa conformazione, ed è responsabile che quella sia conforme alla normativa ed autorizzabile: se poi il committente ne fa un uso differente, certo non può essere responsabilità del tecnico.

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  47. Egregio Architetto, non trovo un post dedicato, questo mi sembra il più attinente. Ho un quesito da porle in merito alle casette da giardino, occorrono autorizzazioni ? Ci sono distanze da rispettare dai confini ? Nello specifico mi riferisco ad una installazione in un giardino di proprietà di un appartamento al p.t. di un condomonio di 8 appartamenti. La casetta ha impronta a terra di circa 6 mq e coperta di circa 10 mq altezza media circa 2 m, fissata su un basamento il c.a. con dei tasselli ad espansione e posto ad uno spigolo del giardino. Il fabbricato è sito a lavinio anzio e nel PTPR ricade in "beni d insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche".
    Grazie

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    1. di recente, il glossario unico ha introdotto il concetto di edilizia libera per piccole casette attrezzi, tuttavia una struttura come descritta, stante anche il basamento in cemento, mi sembra che possa ancora annoverarsi come "costruzione" piuttosto che come semplice capanno attrezzi da giardino. A mio parere dunque servirebbe il permesso a costruire e l'autorizzazione paesaggistica, comunque la cosa andrebbe studiata in dettaglio.

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  48. Gentile Architetto ,
    Ho acquistato recentemente 2 posti auto contigui ed unici alla fine della rampa di accesso del locale garage posto nel mio condominio di cui sono proprietario di un appartamento .
    Visto che trovo sempre le auto piene di guano pensavo di far installare una tettoia autorizzato dal condominio .
    Il mio dubbio che vorrei sottoporre ad un Suo parere è questo :
    Lo spazio dei 2 posti auto ,accatastati come 2 unita' immobiliari distinte , è chiuso perimetralmente da muri condominiali tranne ovviamente per il lato di accesso a fine rampa .
    Se installo la copertura avrò lo spazio totale dei 2 posti auto chiuso sui 3 lati .
    È possibile richiedere autorizzazione per installare la tettoia in queste condizioni ?
    Grazie e Saluti


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    1. potrebbe configurarsi come realizzazione di volume chiuso, con diverse conseguenze da valutare, primo fra tutti la fattibilità effettiva.

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  49. Gentile Architetto ,
    Visto che i posti auto sono 2 unita immobiliari distinte potrei richiedere 2 differenti autorizzazioni cosi da avere 2 lati aperti su ogni posto auto .
    Che ne pensa ?
    Grazie e Saluti.

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    1. non sposterebbe di molto il problema: la questione è delicata conviene confrontarsi direttamente con l'ufficio tecnico comunale.

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  50. Gentile Architetto,
    Vorrei capire se e' possibile realizzare una veranda su una trrrazza di 70mq posta all ultimo piano di un appartamento sito nel IImunicipio. Nel caso di specie la terrazza non ha davanti,ne ai lati nulla se non sulla sinistra la terrazza gemella dell edificio accanto sulla quale e' stata realizzata una veranda in muratura.
    Con il permesso a costruire e' possibile con facilita ottenere il nullaosta per la realizzazione di una veranda di circa 25/30m2?
    Grazie mille
    Paola

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    1. in tessuti di città urbanizzata e consolidata come quelli della città storica attualmente non è possibile autorizzare ampliamenti di volume, se non mediante applicazione di leggi speciali derogatorie. Al di là dell'aspetto autorizzativo in sè, bisogna considerare anche la complessità tecnica di intervenire strutturalmente su edifici esistenti.

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  51. Specifico inoltre che la terrazza non affaccia sulla facciata principale e che sopra ha le sole terrazze condominiali.Grazie ancora

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  52. Buonasera architetto,
    a suo giudizio è possibile sanare con accertamento di conformità (permesso di costruire in sanatoria) una tettoia di consistenza superiore al 15% dell'immobile di cui è pertinenza, realizzata sul lastrico solare all'interno delle mura aureliane in tessuto T3?
    Al dipartimento mi hanno detto di sì ma ho molti dubbi perché se si configura come ampliamento secondo le N.T.A. (art. 9 comma 6) mi sembra che per il suddetto tessuto il P.R.G. non lo consenta, mentre se si configura come ristrutturazione edilizia (come precisa la circolare del Comune del 2017) non dovrebbero esserci problemi, fermo restando il parere della soprintendenza. Sono preoccupata perché secondo la L.R. 15/2008 dovrei dichiararne io la duplice conformità, e non vorrei commettere un errore. Lei cosa ne pensa? E come comportarsi con il genio civile?

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    1. in effetti l'impossibilità di attuare interventi in AMP potrebbe rendere inibita la sanatoria, comunque nel caso si presenta richiesta di PdC, se il comune si esprime favorevolmente, si deve intendere come superata la questione. Lo strutturale in sanatoria è il vero problema.

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  53. Buonasera Architetto,

    Mi servirebbe capire se è possibile applicare ai tre lati aperti di una tettoia che copre il mio balcone delle schermature solari in PVC, il famoso crystal, senza richiedere il permesso al comune.

    Da quello che leggo su internet e da quello che mi hanno detto i venditori di questo articolo questo dovrebbe essere fattibile perché non dovrebbe aumentare la cubatura dell'appartamento.

    Il balcone sporge su una strada secondaria privata e si vede solo di profilo dalla strada principale.

    Grazie in anticipo.

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    1. le norme urbanistiche non entrano così nello specifico, ma le sentenze che ci sono state finora sembrano indicare che l'unico modo per chiudere "legittimamente" e senza autorizzazioni una pergotenda (che deve essere una pergotenda e non altro) può essere quello di usare teli in pvc trasparente arrotolabili o comunque rimuovibili. Anche se ci sono state sentenze, comunque, la certezza interpretativa non vi è mai. Sicuramente il vetro è considerato invece più facilmente una chiusura vera e propria, anche se in lastre senza telaio a mio parere ma, ripeto, rimane una cosa che la normativa non ha mai affrontato così in dettaglio: per districarsi abbiamo solo le sentenze, le quali però vanno sempre calate nel caso di specie e non necessariamente hanno valore generalista.

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    3. Da quello che ho capito leggendo su internet è una struttura con copertura tipo tenda non rigida.

      Se io ho una tettoia rigida e non retraibile cosa devo fare per poter applicare i teli in PVC?

      Lo posso fare?

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  54. Buonasera Architetto.
    Abito al settimo e ultimo piano di un edificio posto nel municipio VI di Roma. Essendo il balcone completamente esposto alle intemperie, ho deciso di installare una tettoia in legno.
    A causa di un'errata indicazione da parte del professionista a cui mi ero affidato (confusione tra pergotenda e tettoia), ho purtroppo completato l'installazione senza richiedere alcuna autorizzazione. La superficie coperta e' inferiore al 15% della superficie dell'appartamento.
    A questo punto voglio sanare la cosa al piu' presto.
    Come mi consiglierebbe di procedere? A quanto ammonterebbero piu' o meno le spese di sanatoria (altezza tra 3.0m e 2.75m, superficie circa 12mq, a fronte di un appartamento di circa 130mq)? E' necessario un nulla osta rilasciato dal condominio? (ci sono altre strutture simili nel condominio, sempre all'ultimo piano, ma non so quale iter sia stato seguito).
    La ringrazio anticipatamente.

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    1. sanare una tettoia effettuata senza titolo è possibile, ma bisogna affrontare il nodo strutturale, che è delicato (e che va affrontato anche in caso di realizzazione "legittima" della tettoia, in verità) e che prevede risvolti penali. Per uno studio di fattibilità con conseguente calcolo delle oblazioni può contattarci in privato per un incarico: senza dati metrici e senza analizzare la situazione è impossibile fornire indicazioni.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.