domenica 23 luglio 2017

CILA e risanamento conservativo

Oggi un post breve per appuntare un concetto importante, forse la vera novità del decreto SCIA 2: le opere che sono classificate di risanamento conservativo, dal 30 giugno 2017 possono essere realizzate in semplice CILA invece che in SCIA come in precedenza. Scrivo qui di seguito cosa cambia in particolare per Roma, che ha una sua particolare definizione di risanamento conservativo.



Come detto più volte su questo blog, il risanamento conservativo racchiude una moltitudine di interventi che sono spesso da considerarsi come "secondari" e che spesso, pur essendo appunto marginali in una ristrutturazione, facevano slittare la competenza dalla CILA alla SCIA, complicando le cose soprattutto da quando la CILA è telematica mentre la SCIA ancora no (a Roma, al luglio 2017).

Stavolta penso sia inutile dilungarci in chiacchiere e quindi appunto qui di seguito un elenco di interventi, minori e maggiori, che a mio modesto parere (da verificare poi caso per caso) oggi rientrano nella CILA. Attenzione, comunque, perché se gli interventi sotto elencati sono da effettuarsi su immobili vincolati, allora è ancora necessaria la SCIA (sempre da verificare caso per caso):
  • esecuzione di fori in facciata, per ventilazione, esalazioni di bagni, installazione di condizionatori "tutto interno" - attenzione agli scarichi fumi, che hanno una regolamentazione a parte sopratutto per le canne fumarie;
  • sostituzione di infissi con altri aventi caratteristiche diverse da quelli originali, per coloritura esterna, partizione dell'infisso, dimensioni, ma sempre senza modifica del vano murario (opera che va sempre in RE e quindi in SCIA in alternativa al PdC);
  • ripristino di precedenti situazioni urbanistiche. questa è una delle cose secondo me più rilevanti che rientrano in risanamento conservativo secondo quanto sempre interpretato qui a Roma: da oggi i ripristini di precedenti configurazioni possono essere fatti in semplice CILA. Il ripristino, va detto, serve quando occorre riportare la conformazione e/o la destinazione d'uso di un immobile ad uno stato precedente legittimo, sia se la situazione in cui si è adesso è legittima, sia illegittima. Molti ritengono che il ripristino vada fatto alla esatta situazione del progetto precedente, mentre altri sostengono che all'interno del ripristino possano essere contemplate piccole trasformazioni "minori" come la diversa distribuzione interna. Verificate sempre presso il municipio come viene interpretato;
  • realizzazione di canne fumarie non prospettanti su suolo pubblico;
  • installazione di caldaie all'esterno (i condizionatori invece sono espressamente esclusi dalla normativa, almeno fino a 12kW di potenza nominale).
  • interventi esterni che modificano le caratteristiche estetiche come coloriture di prospetto o modifica degli elementi architettonici di dettaglio, sempre ammesso che non ci si trovi in zona vincolata o in zone individuate nella carta per la qualità.
  • realizzazione di pensiline esterne, ma con aggetto fino a 100cm (la pensilina è considerata tale se con aggetto massimo fino a 120cm, ma 100cm sono il limite oggi applicabile per far si che l'intervento sia esonerato dal calcolo strutturale; dunque le pensiline con aggetto da 101 a 120cm attualmente vanno in SCIA);
  • realizzazione di soppalchi interni aventi altezza utile non superiore a 150cm e che in virtù del nuovo regolamento sismico non ricadono nella necessità del progetto. Per questa attività vi è una spunta specifica sul SUET romano. Nel lazio, i soppalchi di questo tipo non possono che essere ricondotti solo a quelli ottenuti mediante la realizzazione di una "struttura in cartongesso leggero": nessuna altra struttura difatti è espressamente indicata come non comportante progetto strutturale in base al nuovo regolamento sismico regionale.
Ovviamente, se uno degli interventi sopra indicati comporta opere strutturali, è comunque necessaria la SCIA.
L'elenco potrei aggiornarlo in seguito: questa è la versione al 23 agosto 2017. Potreste trovare in giro interpretazioni differenti: non posso garantirvi l'uniforme applicabilità, soprattutto al di fuori di Roma Capitale.

sempre riguardo Roma, il SUET (Sportello Unico per L'edilizia Telematico) è già aggiornato con le nuove competenze della CILA. Sempre per quanto riguarda Roma (o meglio il Lazio), occorre considerare che adesso il risanamento conservativo in sanatoria deve seguire il regìme sanzionatorio che appartiene alla CILA, dunque a mio modesto parere (ma potreste trovare opinioni difformi) questa novità va anche a superare i dettami della L.R. 15/08 (e relativa delibera 44/2011 di Roma Capitale) laddove indica delle sanzioni più alte per questo tipo di illecito, essendo la nuova normativa innovativa rispetto al dettame regionale, che ormai ha quasi 10 anni. Il SUET comunque non ammette pagamenti in sanatoria diversi dai 1.000 euro previsti all'art. 6-bis comma 5 del DPR 380/01. Attenzione: per inviluppo logico, la sanzione della CILA non si può applicare laddove le opere di RC ricadono nel campo di validità della SCIA (cioè per opere strutturali).

Questo post in parte sostituisce i contenuti di quest'altro.

204 commenti:

  1. Buongiorno. Mi aspettavo di leggere qualcosa rispetto al cambio di destinazione d'uso previsto nel risanamento conservativo. In tali casi l'intervento risulterebbe non oneroso in quanto il risanamento conservativo è di norma gratuito.

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    1. il mutamento di destinazione d'uso è oggi una categoria a parte (MdU). Roma prima di questa modifica fece una propria classificazione, definendo i vari livelli di cambio d'uso come RE1, RE2 o RE3. poi fu introdotto il cambio d'uso in CILA per immobili adibiti ad esercizio d'impresa, e così era anche prima dello SCIA 2.

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  2. Buongiorno Marco, anzitutto grazie per questo utilissimo aggiornamento!! qui a studio ci chiedevamo come mai per edificio vincolato (o in carta qualità) e per le fattispecie descitte non basta il passaggio in Soprintendenza ma è invece necessaria la SCIA..

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    1. è previsto dal PRG: art. 24 c. 21: gli immobili inseriti in carta per la qualità se soggetti anche a MO su parti comuni con rilevanza esterna sono soggetti a DIA. ora che la DIA non esiste più in teoria andrebbe aggiornato il PRG, ma coerentemente con il dettame io deposito una SCIA in questi casi.

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  3. Ciao Marco...

    Ci sarebbe un'altra novità meno simpatica. Cioè che la nuova SCIA non permette la sanatoria di quegli interventi per cui la SCIA può essere utilizzata, nel caso di nuove realizzazioni, in alternativa al permesso di costruire. In pratica le ristrutturazioni edilizie che prima potevano essere sanate con la DIA (o superDIA che dir si voglia), ricadono ora in pieno nell'accertamento di conformità (art.36, DPR380/01) e richiederebbero il permesso in sanatoria.

    E questo è molto male...

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    1. secondo me la questione è più semplice: chi ha scritto il nuovo modulo SCIA si è scordato che la legge consente la sanatoria (c'è anche l'art. 37 e non solo il 36) ma adesso invece di ammetterlo stanno facendo tutti delle complesse contorsioni mentali per cercare di dire che deve essere così. Si noterà comunque che nei moduli predisposti dal comune ad un certo punto c'è la possibilità di selezionare "importi da versare ai sensi della LR 15/08" e quindi implicitamente deve prevedere la sanatoria.

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  4. Sono stato nel municipio II dove dovrei fare un ripristino, attualmente è un C3 legittimato con una sanatoria per cambio d'uso dell'85, la planimetria del 39 diceva che era abitazione, quindi ora il proprietario vorrebbe riportarlo ad abitazione, sono andato parlare e mi hanno detto che serve la scia in alternativa al permesso di costruire e pagare gli oneri. Ma da come ho interpretato io la norma e ho letto anche qui sembra che si possa fare in scia; l'unico dubbio è che sono nella citta' storica T6 fuori dal centro ovviamente. Oltretutto mi ha chiesto il deposito al COQUE. Cosa ne pensa?

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    1. probabilmente il tecnico del municipio ha valutato che non si può fare un ripristino "pulito" perché magari il condono ha sanato altre cose oltre al cambio d'uso o magari per altri elementi che io non posso vedere parlandone solo a parole.

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  5. Achitetto ho un dubbio interpretativo del nuovo decreto.Con il nuovo decreto Scia2, un rifacimento del tetto secondo lei ricade in scia solo nel caso di sostituzione dell'orditura principale del tetto o anche la sola sostituzione del manto di copertura sempre tenendo conto che sarà aggiunto l'isolante termico prima non presente al fine di avere le detrazioni? Nel secondo caso non potrebbe trattarsi di edilizia libera non andando a modificare le strutture portanti?

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    1. tenderei a ritenere che laddove non si interviene sulla struttura portante, si ricade in risanamento leggero.

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  6. salve Marco, perdonaci abbiamo un dubbio: se il nostro intervento in manutenzione straordinaria (CILA) prevede la realizzazione di un palchettone (altezza utile non superiore a 150cm), cosa spunterebbe nel modulo della CILA presente sul portale del SUET nella sezione dichiarazioni del tecnico: "Interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b).." ecc.ecc. oppure "Interventi di restauro e risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c).." ecc.? grazie per l'aiuto

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    1. sarebbe risanamento conservativo, ma se è una casistica che va in strutturale, bisogna comunque fare una SCIA. c'è un post apposito sui palchettoni/soppalchi con relativo iter autorizzativo caso per caso.

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  7. Ciao Marco, spero tu abbia fatto buone vacanze!

    Approfitto di questo tuo interessante post per chiederti il tuo parere su un intervento di manutenzione straordinaria (CILA) per ristrutturare un appartamento in Via Gregorio VII. Il proprietario vorrebbe anche modificare la scansione interna degli infissi, mantenendone il vano esterno, tramutando quindi la manutenzione straordinaria in restauro e risanamento conservativo (ex SCIA). Ok, la mandiamo in CILA ora e questo non mi da problemi...

    Se non fosse che l'immobile rientra nell'area di rispetto di un vincolo PTPR e Via Gregorio VII, in carta dalla qualità, è campita con dei pallini gialli.

    Come ben sai la Carta della Qualità online è in risoluzione bassa e non riesco a capire che vincolo sia...toccherebbe fare un salto in Sovrintendenza (che spreco di tempo!). Quello che mi preoccupa di più è il PTPR.

    Dovrei richiedere il nulla osta paesaggistico/archeologico, vero? Secondo me, dato che lavoro sugli esterni, si.

    Grazie, come sempre!

    Ti allego uno screenshot:

    https://s26.postimg.org/cvkf6isih/VINCOLI.jpg

    Tommaso

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    1. verifica che l'intervento, in funzione del vincolo, non sia stato reso "libero" dal DPR 31/17: ho scritto un post apposito. Nel caso basta dichiarare che si ricade nelle opere escluse e puoi procedere sempre in CILA. Per il vincolo di sovrintendenza capitolina invece serve il parere (verificando che tipo di vincolo è) e la pratica si manda sempre attraverso il SUET (ma poi va in qualche modo sollecitata, oppure la depositi cartacea ma in questo caso prima di depositare la CILA devi aspettare il parere preventivo).

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    2. Quanto mi piaci!!
      Condividerò la mia esperienza appena ne saprò di più! Grazie come sempre!

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  8. Buonasera, volevo dare un paio di consigli a Tommaso, in quanto ho appena richiesto (e ottenuto dopo "solo" 50 gg) un parere preventivo alla Sovrintedenza Capitolina, per un'opera di re2 su un immobile, in città storica, censito in carta per la qualità per un vincolo archeologico. Il vincolo riguardava l'ngresso ad alcune catacombe interrate, situato nel garage della palazzina, e le opere da fare comportavano modifiche ai prospetti del V piano del medesimo immobile, quindi con nessuna interferenza fisica con l'elemento vincolato... ma tant'è il PRG prevede la richiesta del parere per gli immobili della città storica per qualsiasi tipo di intervento, anche semplici opere interne (!). Volevo però dire a Tommaso che al Municipio dovrebbero avere una copia stampata delle tavole di Carta per la Qualità e dei PTPR, in consultazione, al mio ce l'hanno (VII). E aggiungo che c'è una tipologia di vincoli in Carta per la Qualità (tavola "A", Morfologie degli impianti urbani ed elementi degli spazi aperti" che non comporta la richiesta di parere.
    Arch. Francesca Gabrini

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    1. in carta per la qualità era campito l'intero fabbricato in G1-b o c'era "solo" il "puntino" dell'emergenza archeologica nella G1-c?

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    2. In Carta della qualità eravamo in G1-C, nel dettaglio “preesistenze archeologico-monumentali/preesistenze visibili/ingressi a ipogei e catacombe"; il simbolo è una freccia rossa che indica l'accesso fisico alle catacombe, un elemento il mio già censito dalla Carta dell'Agro. A me è sembrato assurdo che procedessero con la Sovrintendenza e non con il CoQue, cosa che ha comportato per il mio tipo di intervento (intervento sul prospetto) una mancanza totale di verifica e controllo che invece avrei avuto con il CoQue. Il parere si è limitato a confermare la non intefrenza con l'elemento vincolato... Ma al CoQue hanno rifiutato la mia pratica proprio perchè il lotto nel suo insieme risultava contenere un elemento vincolato e non stava a loro entrare nel merito del rapporto tra elemento vincolato e intervento previsto...! Un classico esempio di "mala- burocrazia" italiana, insomma... :-(

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    3. grazie per la specifica. in effetti sei incappata in un cul-de-sac burocratico.

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  9. Salve Marco aggiungo una domanda che riguarda la nuova modulistica sulla fine lavori. Ho visto che il nuovo modulo scaricabile dal sito del comune di Roma va compilato dal proprietario e non dal direttore dei lavori, ed è comune a SCIA-1 e SCIA-2.
    http://www.urbanistica.comune.roma.it/procedure-edil-semplif.html
    Manca tutta l'asseverazione del tecnico sul collaudo delle opere e relativi allegati (come FIR, nuovo accatastamento, ecc).
    Questo perchè le SCIA 1 e 2 comportano sicuramente una nuova agibilità da presentare e quindo si da per scontato che le asseverazioni si faranno lì?
    O c'è qualcosa da compilare e consegnare che mi sfugge? Grazie in anticipo,
    Francesca Gabrini

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    1. purtroppo secondo me il problema è che questa modulistica è stata fatta da chi ha poca o nulla dimestichezza con la prassi amministrativa. io continuo ad allegare quello che era richiesto prima.

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    2. Grazie mi appresto a consegnare la mia fine lavori e voglio comunque chiedere lumi in modo da dare un aggiornamento...

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  10. Buongiorno Marco, dovrei fare un cambio di destinazione d'uso da A10 a A2 in zona Ludovisi/via Veneto per un appartamento di circa 80 mq. Devo fare una Scia o una Cila?
    Grazie Francesca

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    1. il decreto scia 2 prevede la SCIA alternativa al pdc per cambi d'uso in zona A; in tutte le altre zone pare sia previsto solo il pdc.

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  11. Ciao Marco, sono Eleonora, ti seguo da molti anni e vorrei,se fosse possibile, da te un consiglio in merito ad un abuso da sanare in zona t2 città storica. La signora ha trasformato un bagno di 1 mq con finestra in un locale tecnico sostituendo alla finestra una porta in ferro a cui si accede da un terrazzo, escludendo il bagno dall'appartamento. Al primo municipio mi hanno detto che non posso fare nulla perché sono in t2, anzi dovrei ripristinare lo stato dei luoghi :-( ma se io di fatto tolgo superficie utile per trasformarla in non residenziale, debbo comunque ripristinare la finestra? grazie mille dei tuoi sempre utili consigli. Buon lavoro

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    1. il problema non è di superficie (vai in riduzione, quindi ok) ma di vincolo della soprintendenza. L'unica procedura attuabile è quella che prevede il deposito di un istanza ex art. 36 con contestuale richiesta di parere alla soprintendenza (allegando quindi la dovuta documentazione), da inviarsi a cura dell'ufficio.

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  12. Buongiorno Marco, ti ringrazio per il fantastico lavoro che svolgi attraverso questo blog eti chiedo un aiuto.
    Dovrei ripristinare una situazione originaria di un appartamento a Roma , Città Storica T4.
    L’immobile in origine era a destinazione residenziale realizzato con licenza del 1930, è stata operata una variazione catastale negli anni 90 (in assenza di titolo autorizzativo comunale) dalla categoria A2 alla catagoria A10 con la dicitura “da prima del 1967” e non sono state effettuate opere edili.
    Oggi in occasione di una compravendita mi è stato chiesto di verificare la legittimità dell'immobile sotto il profilo edilizio e urbanistico per tornare in A2.
    Ho verificato l'inesistenza di titoli autorizzativi (DIA , Condoni o altro) che legittimassero il cambio catastale effettuato nel 1990. Quindi cambio di destinazione d’uso illegittimo.
    Per effettuare il ripristino allo stato originario quale delle alternative seguenti è secondo lei la più corretta:
    1. E’ necessario regolarizzare prima il passaggio in A10 con SCIA a sanatoria (pagando anche gli oneri), e poi tornare in A2 destinazione d’uso originaria della costruzione.

    2. oppure E’ possibile utilizzare direttamente una CILA a sanatoria al quale seguirà un Docfa? Quale sarà però il mio ante operam? (lo stato uso Ufficio illegittimo ?)

    3. oppure, E’ possibile effettuare solo al Catasto il "ripristino della destinazione d'uso originaria", da A10 ad A2, depositando una variazione catastale in formato DOCFA con questa causale. (Al Comune non si deposita niente dato che risulta già a destinazione residenziale).
    Le chiedo cortesemente un aiuto data la sua esperienza in quanto sono confusa.

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    1. CILA ordinaria - non a sanatoria - per ripristino (RC). quando hai il protocollo, fai il DOCFA per VDE.

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    2. Ti ringrazio per l'aiuto ed ancora complimenti.

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  13. Gentile collega, vorrei sottoporle uno dei casi particolari relativi al suo post:
    ci troviamo in città storica tessuto T7 inserito in carta per la qualità (morfologia degli impianti urbani) e l'intervento da eseguire riguarda il ripristino di due finestre precedentemente tamponate, ma presenti nel progetto originale. E' stato ottenuto il relativo parere favorevole della Sovrintendenza Capitolina ed ora ho il dubbio se presentare la CILA ola SCIA.
    Sul modello della CILA del Comune è riportato tra gli interventi previsti, il restauro e risanamento conservativo "leggero" (senza interventi sulle strutture) che sarebbe il caso in esame in quanto il ripristino incide solo sulle tamponature. E'però un intervento sui prospetti e non sono sicuro che possa andare in CILA. L'alternativa sarebbe considerarlo un intervento di RE2 con conseguente presentazione di SCIA in alternativa al permesso di costruire, in quanto la SCIA normale prevede solo il restauro e ris. cons. "pesante" con interventi sulle strutture (e non sarebbe il mio caso).
    La ringrazio in anticipo, un saluto

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    1. se si effettua un ripristino, le opere sono sempre di ripristino RC, anche se prese di per sè si collocherebbero in altre definizioni, come RE2.

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  14. Architetto buongiorno, che ne pensa invece della semplificazione prevista dall'allegato A D.P.R. 31/2017 in relazione alla SCIA?
    Io personalmente sto riscontrando un atteggiamento cautelativo da parte dei Municipi che, diversamente da quello che vedo scritto nell'allegato A, tendono comunque a far richiedere l'autorizzazione paesaggistica semplificata nel caso di realizzazione di nuove aperture.

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    1. purtroppo le definizioni del DPR non sono particolarmente precise, comunque all'allegato B, voce B.3, si parla espressamente di riconfigurazione o nuova realizzazione di aperture esterne: tra le due definizioni purtroppo a titolo cautelativo deve ritenersi prevalente quella più restrittiva.

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  15. Buonasera architetto,
    sto seguendo dei lavori abilitati da SCIA consegnata prima del 30 giugno (per modifiche interne e cambio partizione di 2 infissi). Visto che ci sono delle piccole modifiche da apportare al progetto (e non ancora realizzate), posso consegnare una seconda SCIA per integrare e aggiornare la precedente? In tal caso devo redigere una relazione tecnica che spieghi quanto realizzato fin'ora e quanto invece sarà modificato?

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    1. nel fare una variante non c'è bisogno di allegare relazioni aggiuntive, ma probabilmente dovrai farla sulla nuova modulistica.

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  16. Buongiorno,
    grazie mille per le informazioni molto utili, avrei necessità di di avere una delucitazione, io avrei necessità di una scia o dia in sanatoria su un immobile vincolato al centro di Romaquindi I municipio. come posso procedere con la sovrintendenza? L'oggetto da sanare è interno ad un appartamento quindi si tratta di diversa distribuzione di spazi interni.
    grazie mille

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    1. attualmente la procedura di sanatoria in caso di vincolo è quella di depositare l'istanza in municipio, e poi saranno loro ad inviare la documentazione alla soprintendenza. non è però una procedura condivisa da tutti.

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  17. Buongiorno Marco, grazie per le info utilissime dei tuoi post, volevo sottoporti questo caso: devo sanare l'installazione di un distributore automatico su una vetrina di un'attività commerciale, in città storica tessuto T1. In pratica è stato modificato l'infisso esistente creando l'apertura per l'installazione a filo vetrina del distributore. Il tecnico del municipio sostiene sia modifica al prospetto e quindi SCIA alternativa al PDC, con sanzione “dai 2000 euro in su” e contributo sul costo di costruzione.
    Però so, dalla circolare esplicativa del 2009, che la modifica ad infissi ricade nel risanamento conservativo e quindi dovrei sanarlo con CILA postuma secondo il d.lgs 222/2016, pagando la sanzione di 1000 euro.
    Però è anche vero che, dovendo richiedere il parere preliminare alla soprintendenza statale, che non potrei nemmeno presentare visto che l'intervento è già stato eseguito, otterrei probabilmente un rigetto della CILA... mentre presentando la SCIA, pare che il I municipio girerebbe le carte alla soprintendenza per avere una sorta di parere postumo, dico pare perchè questa cosa me l’ha detta il tecnico e non l'ho trovata scritta da nessuna parte.
    Pertanto, secondo te, sono comunque obbligato a presentare una SCIA alternativa al PDC?

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    1. sarebbe comunque SCIA perché l'ambito è tutelato. sulle sanatorie con sovritendenza, la questione a livello normativo non è chiara comunque si fa riferimento all'art. 37 del DPR 380 in cui c'è scritto appunto che è il municipio che spedisce le carte alla soprintendenza in caso di vincolo, e così in genere fanno. tuttavia a volte la soprintendenza accoglie e lavora anche le istanze indirizzate direttamente a lei dal cittadino: parlate prima col tecnico di zona.

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    2. per me però è scia ordinaria, non alternativa al pdc, e non c'è contributo sul costo di costruzione.

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  18. Grazie Marco, ma come fa ad essere scia ordinaria se la categoria di intervento sarebbe RE2 (l’unica che contempla la modifica ai prospetti) quindi ristrutturazione edilizia pesante? Dovrei fare un accertamento di conformità? Che modulistica usi in questo caso? Grazie mille ancora!

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    1. la sola modifica di infisso non è RE2 infatti, è considerata RC.

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    2. Marco in realtà la cosa è un pò più complicata: il tecnico dice che se l'installazione del distributore (che è categoria RC, e su questo non ci piove) comporta modifica della saracinesca per rendere accessibile il distributore anche durante le ore notturne, essendo la saracinesca la parte più esterna della vetrina, modificandola si configura una alterazione del prospetto e per questo motivo l'intervento diventa RE2. Mi sembra una forzatura ma in termini logici non fa una piega. Quindi ho l'impressione che dovrò fare, correggimi se sbaglio, un accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 dpr 380/01.

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    3. continuo a ribadire che a mio parere la ristrutturazione edilizia subentra solo nel momento in cui c'è alterazione del vano vetrina, e non di tutto ciò che in esso è delimitato, ivi compresa la serranda. Comunque come sempre non c'è certezza di nulla, e l'ultima parola spetta sempre alla giustizia amministrativa che nessuno ha interesse a tirare in ballo.

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  19. Ah per la cronaca in soprintendenza mi hanno detto addirittura di fare una cila a sanatoria... e che sarebbe stato il municipio poi a girargli gli atti.... come al solito non c’è mai una risposta univoca

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    1. la CILA in verità adesso è competente per la RC (vedi risposta sopra).

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  20. Buonasera arch.Campagna,
    le chiedo cortesemente se secondo lei sia possibile presentare una cila presso il suet dichiarando :
    -lavori di manut.straord. ( ridistribuzione interna)
    -rest.e risan.conserv. ( fori in prospetto per climatizzatore ).
    Grazie

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    1. secondo me si. dato però che (fino all'ultima volta che ho provato) il suet non accetta più di una definizione di intervento, metterei quella più "importante" e cioè RC. che vi è poi anche MS lo specificherei laddove possibile.

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    2. Buongiorno, scusate se mi intrometto nel vostro post, ma ho lo stesso dubbio. Devo fare anch'io lavori interni di manutenzione straordinaria + foro il prospetto (interno) per aerazione bagno cieco...la CILA andrebbe bene per la sola manutenzione straordinaria...per il foro, anche se sembra assurdo, non si ricade in modifica di prospetto, e quindi in Ristrutturazione edilizia, e quindi SCIA (addirittura SCIA a 30 gg)?? Grazie e complimenti per il blog!

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    3. per inviluppo di diverse norme e di interpretazioni delle stesse, un semplice foro in facciata è da considerarsi risanamento conservativo a Roma (anzi altri comuni addirittura lo classificano attività edilizia libera), attività che attualmente ricade in CILA. Potrebbero esserci casi limite in cui diventi una ristrutturazione edilizia.

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    4. Grazie. Io mi trovo in città storica ma fuori le mura (Testaccio), municipio I, pensi che ricada nel caso limite di ristrutturazione edilizia? Sulla carta per la qualità, nell'elaborato g1.a, si trova in morfologia degli impianti urbani, ma l'edificio non è mappato nel'elaborato g1.b.

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    5. testaccio rientra nel vincolo unesco da quanto mi risulta. Se si ricade in RE dipende dalle dimensioni del foro, non dal tipo di vincolo.

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    6. ma quindi secondo te devo richiedere il parere della Soprintenza capitolina per il solo foro di aerazione bagno? Grazie mille!

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    7. se c'è vincolo unesco, lo devi chiedere alla Soprintendenza statale, ed è anche possibile che non lo concedano.

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  21. Buonasera, avrei bisogno di una informazione su una questione che credevo semplice ma sto avendo riscontri contraddittori. Ho comprato casa dieci anni fa con una planimetria non corrispondente alla realtà (una finestra e una portafinestra che affacciano sul giardino di proprietà sono invertite). Che cosa devo fare per regolarizzare e accatastare correttamente? Cila in sanatoria? Grazie mille anticipatamente
    Lorenzo

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    1. se si sta facendo riferimento alla planimetria catastale, è sbagliato: bisogna reperire il progetto originario di costruzione del fabbricato (unico documento che fornisce la legittimità originaria) ed eventuali titoli successivi, e confrontare lo stato attuale con lo stato ultimo autorizzato. In base alle difformità che si rileveranno, si farà una CILA o una SCIA a seconda. a chiusura di tutto, l'accatastamento.

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    2. Buongiorno. Io ho un caso simile quindi forse può essere di aiuto. Devo sanare una fusione e ahimè una modifica di prospetto quale l'ampliamento di una apertura d'ingresso al negozio rispetto al catastale e quasi sicuramente anche al progetto. Il tecnico dell'11simo mi ha detto di presentare la SCIA in alternativa per sanare sia la fusione che la modifica esterna pagando la sanzione di 1000€ (non zona A) e l'istruttoria di circa 400€ in quanto minore di 200mq. Secondo il Municipio non devo presentare neanche il computo metrico per determinare il CCC in quanto le demolizioni non devono essere considerate, possibile?
      Oltre a questo sulla modulistica non mi pare di aver visto l'opzione di accertamento di conformità o lavori eseguiti!!!!

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    3. secondo me il computo metrico serve ma queste questioni vanno sempre viste caso per caso perché il tecnico del municipio vedendo le carte può aver fatto delle considerazioni che io non posso fare.

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    4. Verificherò prima della presentazione. Grazie come sempre di tutti i chiarimenti in questo blog ^_^

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  22. Buongiorno, la ringrazio per il prezioso lavoro e vorrei confrontarli con lei su una questione
    Tessuto T7, chiusura di una chiostrina al piano terra con aumento di sul e volume

    a mio avviso l'abuso sarebbe anche sanabile ma a causa dei costi si preferisce ripristinare
    Ritengo che si possa presentare una scia per risanamento lei è d'accordo?
    il dubbio maggiore invece è in merito alla sanzione, la delibera 44 la prevede solo in caso di sanatoria, quindi se demolisco non pago nulla?

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    1. il ripirstino fatto spontaneamente, e non a seguito di ingiunzione di ripristino, a mio parere non è una attività in sanatoria e non va quindi in sanzione. la CILA attualmente è competente per RC se non connessa all'aspetto strutturale.

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  24. Buonasera Architetto,
    mi rivolgo a lei perché devo riprendere a "studiare" tutte le norme, delibere e circolari che disciplinano gli interventi di ristrutturazione edilizia nel territorio comunale.
    La mia domanda, probabilmente banale, è la seguente: in caso di ristrutturazione di un appartamento con ridistribuzione degli ambienti interni con demolizione e ricostruzioni di tramezzi (anche al fine di rispettare le metratura minime previste dal regolamento edilizio del comune di Roma)e creazione di un secondo bagno, è sufficiente una CILA come titolo autorizzativo?
    Inoltre essendo il secondo bagno cieco necessita necessariamente dell'aspirazione meccanica?(in tal caso mi chiedo se può essere realizzata senza apportare fori sulle mura perimetrali- non sono molto esperto in materia). Questa domanda sorge in quanto l'edificio è ubicato in una zona identificata dal PRG e dalla carta della qualità come T6 (non so se i requisiti autorizzativi sono di natura "superiore", sto approfondendo la materia con il materiale da lei messo a disposizione).
    Grazie per il supporto e per il preziosissimo blog.
    Saluti

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    1. le opere descritte, salvo altre più invasive, vanno attualmente in CILA, anche l'eventuale foro esterno per l'aerazione del bagno. Questa volendo può essere incanalata anche in tubazioni o cavedi esistenti, previa imprescindibile verifica tecnico-normativa. Prima della CILA, o prima di iniziare i lavori, va ottenuto il parere preventivo della sovrintendenza capitolina, a meno che non siano opere esclusivamente interne e si ricada all'interno delle "morfologie degli impianti urbani".

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  25. Salve Marco,
    a tal proposito ho un dubbio.
    La sostituzione di persiane e finestre esterne con stessa partitura e stesso colore ma diverso materiale (da legno ad alluminio) comporta modifica prospetto e si ricade in SCIA? Trattandosi di Municipio 1 ho richiesto il parere preventivo alla Soprintendenza e lo sto aspettnado ma parlando con il funzionario che segue la pratica pare non ci saranno problemi anche perché gli altri appartamenti hanno già sostituito usando l'alluminio anziché il legno....ma ho il dubbio tra CILA o SCIA...tutta questa modifica del prospetto non la vedo ma non vorrei sbagliare regime autorizzativo.
    Saluti, grazie e buon anno

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    1. A rigore di logica andrebbe in scia in quanto ambito tutelato, ma senti il municipio per sicurezza

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    2. Alla fine a tal proposito sto cinsegnando una SCIA, ma siccome è una SCIA in alternativa a PDC (modifica prospetti) e conizionata (dall'atto di assenso della Soprintendenza) secondo te le tempistiche quali saranno? Me la cavo con 30 giorni o no?
      Alla Soprintendenza la richiesta di parere è stata già consegnata prima di Natale...ora protocollo la SCIA ma non vorrei passasse troppo tempo...

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    3. passati i 60 giorni dal deposito, in teoria si va in silenzio-assenso. la scia se devi fare solo sostituzione infissi non è alternativa al pdc ma ordinaria, a mio parere. dunque al momento del deposito potresti già dare corso ai lavori.

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    4. Lo pensavo anche io (che fosse una scia ordinaria)ma la modulistica è cambiata e l'art 22 comma 3 del TU 380/2001 abrogato...quindi insomma per modifica ai prospetti si va in alternativa al pdc, ovvero 401 euro anzihè 251...anche perchè sul modulo della scia ordinaria non c'è nemmeno la spunta per modifica prospetti, mentre c'è su quella in alternativa al pdc...usare quel modulo sarebbe una forzatura.
      Insomma secondo me invece di semplificare le cose con questi modelli nuovi di SCIA le hanno complicate e credo che dovrebbero specificare una volta per tutte, in una circolare, la questione infissi. Apparte ciò... ma se consegno questa SCIA condizionata non posso almeno iniziare la parte di manutenzione straordinaria e poi aspettare che mi diano l'ok per la sostituzione delle sole finestre? Io pensavo di fare così, ma non so se gli dovrò comunque inviare anche un inizio lavori in carta semplice per le sole opere interne, come si farebbe per l'inizio lavori di un PDC...che ne pensi?

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    5. nella tabella A allegata al d.lgs. 222/2016 l'opera come è classificata?

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    6. Nella tabella A purtroppo l'unico intervento in cui si parla di modifica dei prospetti va in Scia in alternativa al PDC (art 23 dpr 380-2001) e questa è la linea che ho seguito io, anche se mi sembra esagerato come titolo, ma come ti dicevo nella restante modulistica non c'è nessun altro articolo (oltre al 23)"adatto". Non si parla mai di modifica degli infissi... Il punto è: secondo te posso iniziare i lavori interni nel frattempo? Magari anche consegnando un inizio lavori in carta semplice?

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  26. Buongiorno Marco,
    sapresti dirmi quanto tempo occorre per ottenere il parere della Sovrint. Capitolina richiesto mediante SUET al Municipio competente? O vale il silenzio assenso e posso iniziare i lavori dopo 60 giorni dal protocollo al SUET? Si tratta di un immobile ricadente nell'agro romano ed inserito nella carta della qualità come Preesistenze Archeologiche-Monumentali- preesistenze visibili certe da perimetrare. Ovvero il triangolino rosso. Grazie, Linda

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    1. fino a qualche tempo fa, la richiesta fatta attraverso SUET non arriva direttamente alla sovrintendenza, a meno che un tecncio dell'ufficio non lo fa materialmente: se è ancora così, occorre andare a sollecitare l'ufficio per far mandare la comunicazione.

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    2. Infatti il problema è se vale il silenzio assenso dopo i 60 gg o se si devono esprimere dalla Capitolina. Comunque la sovrintendenza non accetta più le richieste per le CILA ma obbliga ad allegarle nel Suet. Saluti.

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  27. Buonasera Architetto,sono qui a chiederle lumi per la documentazione Fine lavori.É stata presentata una scia,dove i lavori sono ultimati e conformi al progetto presentato,adesso va presentata la fine lavori e in merito sorge la domanda: Il modello nuovo della scia per il comune di Roma come va compilato? Perché manca il collaudo nel modello e nell'elenco allegati della fine lavori non se ne fa nessun riferimento inoltre si parla di un elaborato planimetrico del progetto da allegare sempre obbligatorio per i lavori ultimati.Cosa mi consiglia di fare?
    Grazie e buona serata.

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    1. per ora io continuo ad allegare quello che si produceva prima, cioè collaudo, formulario rifiuti ed eventualmente anche certificati impianti.

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  28. Buongiorno sto ripristinando una destinazione d'uso originaria da A10 condonato ad A2 a Roma zona T3 della città storica. Per quanto potuto studiare a livello normativo, secondo la tabella del decreto SCIA 2 dovrei poter eseguire l'intervento con Cila in quanto trattasi di restauro e risanamento conservativo leggero. Però nel modulo CIla del suet sembrerebbe non essere previsto il ripristino del cambio di destinazione poiché nella sezione dati dell'intervento non posso selezionare come destinazione post operam quella abitativa. Nel Modulo SCIA si legge inoltre tra le note che per la scia deve essere presentata anche per il cambio di destinazione d'uso nei centri storici. Insomma in definitiva credo che la questione non sia chiarissima e che i tecnici preferiscano indicare la SCIA come soluzione per "stare più sicuri" perché non è chiaro nemmeno a loro. Io comunque facendo riferimento al 380 e allo SCia 2 procederei con la CILA. Che ne pensi?

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    1. la cila è il titolo da utilizzare: è un ripristino e non un cambio d'uso. selezionerei "risanamento conservativo" e poi descriverei laddove possibile cosa si va a fare.

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    2. Salve Marco, seguo sempre il Suo blog e la ringrazio per il magnifico aiuto che da a tutti noi, ho lo stesso dubbio, un locale commerciale precedentemente magazzino trasformato con il condono e che si vuole far tornare magazzino; poichè il Suet non è ancora aggiornato per lo scopo non si corre il rischio che la Cila venga respinta con tutto ciò che ne consegue?
      Grazie ancora!
      Mauro

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    3. rientra genericamente nelle opere di risanamento conservativo, non serve a mio parere una specifica a parte e non penso che implementeranno il suet in tal senso. per ulteriori dubbi procedurali fai riferimento all'ufficio tecnico municipale.

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  30. Buongiorno Marco, sempre complimenti per i tuoi interessanti post. Volevo se possibile ricevere un tuo parere sulla necessità di presentare una CILA per risanamento conservativo al fine di ripristinare la destinazione d'uso originaria di un appartamento che solo catastalmente (negli anni '90) senza esecuzione di opere edili è passato da A2 a A10. Grazie saluti Marco

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    1. confermo adesso ripristini di questo tipo possono andare in CILA, o almeno in tutti i municipi in cui ho presentato di recente pratiche simili non hanno fatto questioni.

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  31. Buongiorno Marco,
    intanto grazie per i preziosi consigli!!
    Volevo sottoporti un caso di cui mi sto occupando.. dovrei presentare una CILA in sanatoria per opere interne eseguite, immobile ricadente in carta della qualità G1a e in città storica T7. inoltre è stata installata una pensilina parapioggia leggera sull'ingresso (inferiore a 1 m) che aggetta su giardino privato.
    al Municipio mi hanno detto di procedere con la CILA, ma ho qualche dubbio. Cosa ne pensi? e la pensilina rientra in restauro e risanamento conservativo leggero?

    Grazie,
    Ivana

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    1. si vi rientra, ne ho parlato in un post specifico su pensiline, pergotende, tettoie.

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  32. Si, sono d accordo, ma essendo in carta della qualità g1a avevo il dubbio che volessero la scia per la pensilina!!
    Grazie ancora!

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    1. il PRG parla di DIA per opere inserite in carta per la qualità: la normativa nel frattempo è cambiata, e a me risulta che nessuno finora ha stabilito come e se quella dicitura vada riconvertita nelle procedure attuali. Nel dubbio, a mio parere prevale la normativa nazionale e quindi darei prevalenza al titolo richiesto dalla norma sovraordinata. Non avrebbe altresì senso che nella CILA sia espressamente prevista la possibilità di trasmettere i documenti alla sovrintendenza capitolina.

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    2. Concordo!
      Grazie e buon lavoro

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  33. Buongiorno mi sono imbattuta nel suo blog ed ho trovato molti spunti interessanti e forse può aiutarmi a risolvere un problema che ho. Sono di Roma ed ho avviato una manutenzione straordinaria per accorpamento di due unità immobiliari. Per avere la detrazione per ristrutturazione e per bonus mobili "doppia" perchè relativa a due unità immobiliari dovevo presentare 2 CILA una per ogni unità o va bene anche una sola CILA? Grazie infinite se riuscirà ad aiutarmi Laura

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    1. secondo le prcedure urbanistiche, la CILA sarà unica. questo non dovrebbe confliggere con le norme fiscali, comunque per sicurezza sarebbe opportuno chiedere direttamente all'agenzia delle entrate.

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  34. Buonasera ! Ciao Marco ! per un intervento di un apertura di un nuova porta finestra gia realizzata come si può procedere ?si tratta di un operazione in ristrutturazione pesante e quindi si puo fare una scia in alternativa al permesso in sanatoria ? o posso andare in scia 2 in sanatoria ? l'immobile non è ne vincolato ne si trova in zona centro storico . grazie :)

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    1. ciao Chiara! non ho capito se devi sanare o autorizzare una nuova apertura: comunque se si tratta di opere che hanno alterato il prospetto modificando, creando o sottraendo vani finestra, siamo comunque in RE e quindi attualmente in SCIA alternativa al PdC, poi nel caso sarà ordinaria o in accertamento di conformità.

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  35. ciao! devo fare la sostituzione del mando di copertura di un laboratorio senza incidere sulla parte strutturale, e in più modificare la scansione degli infissi senza modificare la muratura...dal nuovo decreto mi sembra che la sostituzione della copertura va in Restauro e risanamento conservativo leggero quindi Cila, corretto?
    grazie!

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    1. le opere, come descritte, appaiono di risanamento conservativo, dunque se così fosse andrebbero in CILA se non c'è interessamento di parti strutturali.

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  36. buongiorno marco,
    vorrei chiederti in breve da dove deduci che la sostituzione degli infissi con altri aventi diversa partizione ricada adesso in cila. dal fatto che si tratta di restauro e risanamento leggero? devo sottoporre la pratica a un tecnico (non di roma ma di ciampino) e vorrei saper controbattere all'eventualità che mi parli di scia! grazie mille

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    1. la questione si applica a Roma, che ha adottato una specifica "famosa" circolare (del 2012) in cui stabilisce la corrispondenza. Altri comuni in effetti potrebbero essersi dotati di interpretazioni differenti.

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  37. Buongiorno Marco, ho presentato una cila per RC per ripristino della destinazione d'uso da ufficio (ottenuta con condono) ad abitazione (destinazione d'uso originaria). Con l'occasione effettuiamo anche interventi di manutenzione straordinaria per ripristinare la cucina, adeguare un bagno privo di vasca/doccia e crearne uno nuovo cieco. A tal proposito, ci troviamo in Città storica t6 e carta per le qualità in g1a morfologia degli spazi urbani (siamo in viale Angelico); per l'areazione del bagno cieco pensavamo di canalizzarla senza fori esterni, ma il cavedio in questione è inutilizzabile, l'abbiamo scoperto in corso d'opera purtroppo.
    Nel nostro caso per effettuare un foro in facciata per l'areazione, essendo perimetrati in g1a, dobbiamo chiedere l'autorizzazione alla soprintendenza capitolina? Inoltre ritieni percorribile inviare una comunicazione tramite suet di questa variante alla cila o ne va presentata una nuova? grazie e buon lavoro

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    1. ad una lettura stretta del dettame normativo, il ripristino può essere effettuato solo ad una precisa precedente situazione autorizzata, senza possibilità di apportare ulteriori innovazioni, le quali nel caso vanno fatte successivamente con un altra CILA apposita. Comunque, se non vi mandano in contrasto la CILA, passati i diciotto mesi per me la potete dare per acquisita. il foro in facciata deve essere autorizzato dalla sovrintendenza capitolina, e bisogna fare una variante alla CILA, che per il funzionamento del SUET significa farne una nuova.

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  38. In merito alla legittimità di apportare innovazioni, era un dubbio che avevo prima di parlare con il tecnico di zona. Ne ho ampiamente discusso con lei prima di inoltrare la Cila, esplicitandole le perplessità in merito. Ho sottoposto il problema proprio perchè, con il condono, oltre al cambio d'uso erano stati eseguiti interventi per diversa distribuzione interna con eliminazione della cucina e riduzione del bagno che risulta privo di vasca o doccia. Quindi per ripristinare la destinazione ad abitazione è necessario effettuare anche gli interventi di manutenzione straordinaria di cui sopra ed il tecnico ha convenuto con me che fossero lavori necessari e mi ha informalmente autorizzato ad eseguire anche ulteriori opere, essendo la manutenzione straordinaria imprescindibile, quali la realizzazione dell'altro bagno. Mi auguro che in fase di istruttoria della pratica non cambi idea, anche perchè siamo noi tecnici che ci assumiamo la responsabilità di quanto presentato....

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  39. Ciao Marco,
    nei casi di interventi ricadenti in RC che ora vanno comunicati con la CILA aggiungerei la realizzazione di parcheggi privati. Sei d'accordo?

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    1. Ciao Andrea, guarda la questione secondo me non è del tutto chiara: il decreto SCIA 2 non ha introdotto novità significative in tal senso, quindi secondo me rimane valida ancora la famosa circolare del 2012, dove i parcheggi privati, se realizzati a raso su aree scoperte già edificate, rientrano ancora in SCIA, a meno che non le si voglia far rientrare nella "clausola residuale" della CILA del decreto scia 2. In quella circolare infatti gli interventi di realizzazione di parcheggi è una categoria a parte, e non c'è una correlazione con RE e RC. Se così fosse stato, sarebbe stato più facile assimilarlo nella CILA. Comunque nel caso sarebbe SCIA ordinaria e quindi non onerosa (posto che comuqnue i posti auto sono a carico urbanistico nullo). io dunque andrei in SCIA, a meno che il municipio non dovesse tanto insistere per farti andare in CILA.

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  40. Buonasera Marco,
    devo ristrutturare un appartamento in un condominio in tessuto T1-città consolidata, con modifiche della distribuzione interna, degli impianti (eliminazione locale cucina con realizzazione di angolo cottura nel soggiorno) integrazione dell’impianti elettrico, inserimento di condizionatori estivi (il riscaldamento è centralizzato) e trasformazione di due finestre in porte finestre. Essendo una RE “pesante” (modifica prospetti) penso di dover fare una SCIA alternativa al PdC con inizio lavori dopo gg.30 dalla presentazione.
    Avrei alcuni dubbi/quesiti da sottoporti.
    1 - Trattandosi di modifica e integrazione degli impianti, occorre redigere i progetti specifici?
    2 - Occorre redigere il progetto energetico ex Legge 10 e l’AQE?
    3 - La modifica delle finestre richiede l’assenso dell’Assemblea condominiale? (i prospetti sono considerati parti comuni?)
    4 - L'intervento è oneroso?
    5 - I proprietari vorrebbero ridurre la superficie della camera matrimoniale da mq.14 a mq.12, mentre la singola (ex cucina ampliata) è di mq.9; così facendo l’appartamento rientra nei termini del regolamento edilizio?
    Grazie anticipatamente delle tue sempre sollecite e precise risposte.

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    1. 1.se sono impianti che non richiedono obbligo di progetto, no. 2. A mio parere Si, per gli infissi 3. Secondo me no perché è libero uso della cosa comune che non impedisce di fare altrettanto, cmq se è un prospetto principale possono nascere questioni 4. Certamente in quanto opera di re 5. Sul regolamento non c'è scritto che deve esserci almeno una camera da14mq.

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    2. Grazie dei chiarimenti, sai dirmi quali impianti richiedono l'obbligo del progetto e in quali casi? (oppure dove posso trovare gli estremi di legge).
      Grazie ancora.

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    3. il riferimento è il DM 37/08, qui ne parlo più in dettaglio: http://architetticampagna.blogspot.it/2015/11/certificazione-impianti-e-dichiarazione.html

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  42. Buonasera Architetto, una domanda: se modifico un prospetto di un capannone, zona non vincolata, ossia una porta sezionale delle dim. 3.00 x 3.50 ml. viene tolta e viene realizzata una porta di emergenza classisa dim 1.00 x,2.10 ml., può bastare una CILA? non vengono fatte opere strutturale, ma viene solamente realizzata una tamponatura in muratura classica in cui poi viene installata la porta. Esternamente la muratura verrà intonacata e tinteggiata come l'attuale capannone...

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    1. se parliamo di una porta interna va in cila senza problemi, se è una porta esterna secondo me è ristrutturazione edilizia, ma senza onerosità perché per gli edifici industriali il contributo sul costo di costruzione non è previsto, se non ricordo male, e le urbanizzazioni non sono dovute visto il tipo di intervento.

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    2. è una porta estera, con modifica del prospetto, ossia l'apertura è esistente, ma viene modificata in quanto viene fatta più piccola...

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    3. secondo me è ristrutturazione edilizia perché c'è modifica del prospetto, quindi andrebbe in SCIA alternativa al permesso. senti comunque il municipio.

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  43. Salve Marco, avrei un quesito da sottoporle; ho un A/10 di 37mq che vorrei trasformare in A/2. Siamo nella città della trasformazione e la maggior parte delle unità immobiliari dell'edificio sono A/2 e in minor parte in A/10. Secondo lei è possibile procedere con cila per restauro e risanamento dal momento che la definizione contenuta nel " TU edilizia " parla di edificio e non singola unità immobiliare o devo procedere con Scia? Aggiungo che l'unità immobiliare nasce come A/10 e non ha subito alcuna modifica precedente.

    Grazie mille per la consueta disponibilità

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    1. bisogna vedere l'originario titolo edilizio, comunque come cambio d'uso si fa comunque in scia perché c'è cambio di funzione. se sul titolo edilizio fosse abitativo, allora si potrebbe fare il ripristino

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  44. Ciao Marco, secondo te un intervento di consolidamento del terreno di fondazione di un fabbricato mediante resine espandenti, può rientrare in RC leggero, quindi soggetto a CILA? grazie

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  45. Buongiorno Marco,
    volevo chiederti un parere su una pratica che stiamo seguendo: a seguito di un esposto fatto da un vicino alla polizia municipale, è stato notificato al nostro cliente l'abuso realizzato nel suo giardino, ossia la costruzione di 3 fioriere in cemento armato addossate al muro di contenimento perimetrale. Dopo varie consultazioni si è optato per un ripristino (demolizione) e trattandosi di opere non strutturali, di predisporre una CILA per RC leggero. E' corretto che venga richiesto di pagare una sanzione di 1.000 euro come per una sanatoria, anche se si vuole ripristinare operando una demolizione ancora da eseguire (non già eseguita)? Grazie mille

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    1. la sanzione è dovuta perché c'è stato l'accertamento dell'abuso, ma la CILA per ripristino a mio parere rimane una pratica non in sanatoria.

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  46. Buonasera Marco. Ho un caso di ripristino dello stato autorizzativo precedente, anteriore ad un condono (già rilasciato nel 2001). I proprietari avevano fatto cambio d'uso da abitazione ad ufficio, consentita dal condono. Ora, in assenza di alcuna comunicazione, hanno già ripristinato l'abitazione e vogliono sanare il ripristino. L'intervento ha comportato solo la realizzazione di alcuni tramezzi, poichè gli impianti erano rpesenti. Dovrebbe essere ricompreso in CILA, secobndo quanto tu stesso dici in questo post, ma nel modulo che si trova nel SUET il mutamento di destinazione d'uso è contemplato solo tra categorie omogenee (invece qui passiamo da servizi alle residenze). Io penso ci sia un errore nella predisposizione del modulo on line. Cosa ne pensi? Fare la SCIA sarebbe molto più oneroso, sia in termini economici ma anche rispetto alle dichiarazioni contenute, all'impresa da trovare (che invece la CILA non richiede). Grazie, saluti. Francesca

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    1. l'interpretazione più comune qui a Roma è che l'intervento è di ripristino, il che implica il cambio d'uso ma non nel senso che si sta attuando o si è attuato abusivamente, ma che è interconnesso al ripristino di uno status quo ante. Per questo va solo specificato che si procede in risanamento conservativo ma è bene comunque parlarne con i tecnici comunali prima di procedere.

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    2. Grazie ho preso appuntamento con il municipio: purtroppo il modulo della cila del SUET non è flessibile per cui passerò certamente da loro per capire come fare... Ti tengo aggiornato.

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    3. Aggiornamento sulla questione del ripristino della destinazione d'uso pre-condono (già rilasciato), con opere, e in sanatoria, da ufficio e residenza. Sono passata a chiedere lumi al Municipo VII. Mi confermano che si può fare con CILA e quindi tramite il SUET. Mi hanno detto che, nella compilazione della relazione tecnica, la destinazione d'uso di partenza deve essere quella attuale: ossia direzionale privato.
      La destinazione finale sarà residenza ma non dovendo definire l’intervento come “mutamento di destinazione d’uso” (in questo caso, in Cila, sarebbero consentiti solo i mutamenti all’interno della stessa macrocategoria e non sarebbe questo il caso) mi troverò nella situazione in cui Il programma NON mi chiederà, in relazione tecnica, di indicare la destinazione d’uso finale. Mi hanno detto di specificare con relazione a parte la destinazione finale che è il ripristino di quella precedente, quindi residenza. Il punto è che il programma non mi consente di allegare note tecniche aggiuntive alla relazione tecnica e quindi penso dovrò farla insieme agli elaborati grafici, ossia inserire un pdf che contiene disegni e note esplicative. Ti sembra corretto?
      Lì dovrò relazionare anche sulla corrispondenza dello stato autorizzato con il catastale di primo impianto (il progetto iniziale non è reperibile nemmeno al Sipre) e sull’avvenuta deroga, in fase di realizzazione iniziale dell’edificio, di alcuni requisiti igienico-sanitari. Il Municipio di riferimento in realtà è l’VIII, quindi ho preso appuntamento anche lì per conferma finale.
      Un caro saluto e grazie per… il continuo supporto!

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    4. puoi o aggiungere un testo di relazione nell'elaborato grafico, oppure, dopo protocollata la CILA, integrarla con quello che vuoi. Comunque grazie del feedback, mi confermi che la linea per questo tipo di interventi è di procedere in CILA per RC, che è la cosa più logica.

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  47. Gentile collega, per un intervento di riparazione di una piccola parte di guaina di una falda di un tetto in carta della qualità di un edificio per civile abitazione anni '60, con ricollocazione delle stesse tegole rimosse, il municipio mi ha rifiutato (dopo avere vistato per la protocollazione) la mia richiesta di M.O. chiedendomi successivamente parere soprintendenza e cila. Gradirei un tuo stimato parere. Grazie

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    1. il PRG impone, per i beni in carta per la qualità, di ottenere prima il parere della sovrintendenza, senza specificare se vi siano degli interventi esclusi, pertanto, si devono purtroppo intendere tutti ricompresi, anche quelli di manutenzione ordinaria. non tutti applicano alla lettera questo dettame (che è una imposizione indiretta sotto certi aspetti), che potrebbe apparire eccessivamente repressivo, ma di fatto la lettura a mio parere è purtroppo chiara. Anche la circolare 2016 li ricomprende tra gli interventi soggetti: http://www.sovraintendenzaroma.it/sites/default/files/storage/original/application/e6f092292da2a1e3951b075ed04912ab.pdf quando dice "rifacimento terrazzi, lastrici solari e coperture a falde" nella nota di pag. 2. comunque in un più recente post ho discusso sul se è necessario presentare un titolo edilizio in tali casi oppure no.

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  48. Salve,

    cerco di spiegare la mia situazione nella maniera piu concisa possibile:

    Sono il proprietario di un appartamento a Roma e ho ricevuto una proposta di acquisto da parte di un potenziale acquirente.
    Raccogliendo le carte per procedere alla vendita ci siamo accorti di una difformità tra lo stato dell'immobile e la planimetria catastale, da quanto ho capito la cosa è facilmente risolvibile ma non è finita qui:
    Approfondendo la questione e richiedendo una copia del progetto di costruzione all'amministratore di condominio, abbiamo scoperto che da progetto era prevista una finestra che nell'appartamento non esiste, a quanto pare questa finestra era prevista per tutta la colonna del palazzo ma non è stata costruita per nessun appartamento.
    Il palazzo è del 1954.
    Volevo chiedere come possiamo muoverci per riallineare tutta la situazione?
    Soprattutto considerando che dovremmo fare il compromesso a metà Gennaio andando a rogitare a fine Febbraio.
    Sarebbe possibile procedere con un risanamento conservativo?
    Potremmo riaprire la finestra ristabilemndo la conformità opriginaria dell'appartamento?
    E soprattutto è proprio indispensabile reperire il fascicolo del progetto originale per intero? perchè attualmente l'amministratore ci ha fatto fotografare solo il foglio relativo al nostro piano terra, ma ha paura a darci le altre carte perchè pensa che poi la situazione dovrà essere sanata da tutti i condomini. D'altra parte richiedere la copia del progetto a Pomezia richiederebbe troppo tempo e ci farebbe inevitabilmente saltare la vendita perchè non ci staremmo con i tempi.

    Grazie!

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    Risposte
    1. anzitutto, il progetto è un atto pubblico e voi avete pieno diritto a visionarlo per intero: non mi sembra corretto che non vi sia data la possibilità di copiarlo per intero, cosa che potreste fare facendo l'accesso agli atti al dipartimento. La situazione comunque è gestibile anche a livello del vostro appartmento senza necessariamente coinvolgere il condominio, a meno che non siano difformità che afferiscono spazi condominiali. Potete o sanare l'assenza della finestra, ovvero valutare di riaprire quella finestra presente in progetto. In ogni caso, fate fare al tecnico una sovrapposizione esatta dello stato di fatto con il progetto perché potrebbero esserci altre cose che non coincidono ed andrebbero gestite nella stessa pratica.

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    2. Grazie per la risposta!
      Stiamo proprio valutando la riapertura della finestra procedendo con una Scia di ripristino, includendo sia la riapertura della finestra che il riallineamento riguardante la conformazione interna dell'appartamento. Pensa possa essere una strada percorribile in tempi brevi?
      Grazie ancora!

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    3. la parte più problematica può essere l'esecuzione materiale dei lavori. la pratica edilizia di per sé è più semplice, se non ci sono vincoli.

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  49. Buongiorno Marco,
    innanzitutto mi unisco a tutti i commenti che avrai ricevuto perchè stai curando un grande blog devo dire. L'ho scoperto da poco ma mi sembra che contenga sempre le risposte adeguate! Grazie veramente.
    Detto ciò ed in merito a questo post, voglio chiederti un parere e sottolinearti una cosa verificata su un altro sito.
    Sto facendo una ristrutturazione che comporta pochi stravolgimenti interni (e quindi in teoria semplice CILA), ma anche una richiesta di eliminare una porzione di muro tra 2 finestre per trasformarle in un'unica finestra. Questa trasformazione ripristinerebbe una situazione equivalente al progetto originario equivalente alla documentazione del '58 depositata per l'agibilità, ma poi realizzata in modo difforme (appunto col muro tra 2 finestre che risultavano unite). Considera che in questo momento si sta procedendo con il legalizzare lo stato di fatto che risulta, come vetrate, un pò difforme dal progetto del 58. Ma queste 2 finestre farebbe comodo riportarle alla situazione originaria.
    Questa premessa per chiederti se secondo te, questa trasformazione potrebbe ricadere nella CILA e risanamento conservativo oppure assolutamente SCIA.
    Seconda questione. Tu parli di 30gg dalla presentazione della SCIA al termine di periodo di "Silenzio Assenso". In un'altro sito che avevo consultato prima di conoscere il tuo blog, si parla di 60gg
    ("Alla sua presentazione non deve seguire un permesso o un'autorizzazione da parte del Comune, si tratta di una semplice comunicazione, con la quale si avvisa l'Amministrazione Comunale dell'inizio lavori. L'attività può iniziare con efficacia immediata. Tuttavia, l'amministrazione ha a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della segnalazione (istruttoria) e, in caso di inadempienze, può provvedere all'interruzione dei lavori. In caso di false dichiarazioni si rischiano sanzioni penali!!!"). Interpreto male io o c'è qualche motivo che non colgo in queste 2 tempistiche differenti?
    Concludo dicendo: ho letto diversi commenti ma non tutti su questo post perciò se già avevi affrontato l'argomento rispondendo a qualcuno, mi scuso preventivamente per non averlo letto.
    Grazie ancora e spero di ricevere una tua risposta.
    Alessio

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    1. la SCIA ordinaria consente di poter eseguire subito i lavori, ma come segnalazione in sè, è sempre soggetta all'attività istruttoria secondo le tempistiche indicate dalla L. 241/90. La SCIA alternativa al PdC, invece, per espressa previsione dell'art. 23 TUE, prevede un silenzio-assenso di 30 giorni, prima dei quali il titolo non si considera formato. Per venire al tuo quesito, il ripristino in sè può essere fatto a mio parere in CILA se non c'è coinvolgimento di elementi strutturali, ma c'è da valutare se la CILA può essere unica, per ripristino e per opere interne, oppure se non sia maggiormente opportuno farne due distinte e separate.

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  50. Buongiorno
    mi trovo a dover ripristinare la destinazione d'uso originaria ad A/2 da A/10 ( CDU richiesto tramite condono, ma con concessione non rilasciata, quindi è stata fatta domanda di rinuncia) che effettuerò con CILA. Il dubbio è che di fatto la distribuzione interna non è mai variata e gli impianti della cucina sono sottotraccia, quindi mi chiedo se è corretto presentarla come CILA non a sanatoria e passarla senza l'affidamento a ditte esterne.
    grazie

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    1. la CILA se ci sono i presupposti può non essere in sanatoria (la richiesta di rinuncia l'avrei fatta dopo la CILA) e tecnicamente gli impianti devono essere comunque realizzati. se sono ancora in essere, sono "abusivi" ma la loro abusività può creare paradossi temporali con la rinuncia al condono: occhio.

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  51. Buongiorno Marco, ti scrivo per avere un consiglio riguardo il seguente caso. L'oggetto è una ristrutturazione edilizia RE2 in un appartamento che si trova nella Carta della Qualità. Quindi la prassi è che i tempi massimi da considerare siano di 60 giorni (per ottenere il Nulla Osta da parte della Sovrintendenza Capitolina) più i 30 giorni della Scia in alternativa al permesso di costruire.
    I lavori consistono in una normale manutenzione straordinaria (diversa distribuzione interna, per cui basterebbe soltanto una CILA) a cui si aggiunge però l'apertura di una portafinestra nel muro esterno NON portante.
    Il committente insiste per iniziare i primi di aprile e, chiaramente, facendo un conto all'indietro, sono già fuori dai tempi, in quanto avrei dovuto presentare la richiesta di Nulla Osta alla Sovrintendenza i primi di gennaio.
    La domanda diretta è: mentre attendo la risposta della Sovrintendenza (dato che non è detto che poi, attesi i 60 giorni, dia l'assenso per aprire la portafinestra), posso intanto iniziare i lavori presentando una CILA e quindi non indicando (e non realizzando) l'apertura di questa bucatura?
    Nel momento in cui, poi, ottengo il Nulla Osta, dovrei poi aprire una SCIA con una CILA in corso.
    Domanda:
    si può fare? Ovvero: se c'è una CILA in corso, devo chiuderla (ma non saprei come visto che non ci sarebbe una fine lavori) e aprire una SCIA oppure c'è una modalità per fare una sorta di "trasferimento"? Chiaramente poi i lavori si dovrebbero interrompere per 30 giorni.

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    1. Secondo me, Sonia,ti conviene presentare la SCIA subito e iniziare i lavori tra 30 giorni salvo per la portafinestra, per la quale attenderai il parere della Soprintendenza. Nel caso in cui te lo approvino la realizzerai. Per un caso analogo io ho fatto così.
      Il fatto che si tratti di lavori eseguibili con la CILA non significa che tu non possa farli anche in SCIA...vedrai che se chiedi al Municipio ti diranno di fare così, poi almeno il cliente non deve pagare parcella e reversale due volte...

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    2. il modulo unificato SCIA attuale non impedisce che sull'immobile convivano altri titoli edilizi, ma sinceramente preferirei fare un unica SCIA in cui inserire tutti gli interventi unitariamente. anche perché se devi fare una variante in corso d'opera, su che la fai, avendo due pratiche aperte? ed il fine lavori? secondo me va in conflitto, comunque chiedi ai tecnici del municipio.

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    3. Buongiorno colleghi, aggiungo un elemento di discussione. "Unendo" con una SCIA alternativa al PDC sia lavori di MS (tramezzi interni), sia RE2 (la portafinestra), a mio avviso ho diritto di iniziare subito i lavori di MS, che avrei diritto ad iniziare subito se facessi una CILA, e poi, superati i 30 gg (eventualmente 60 per l'attesa del NO sovrintendenza), iniziare i lavori di RE2. Cosa ne pensate?

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    4. mi è capitata più volte questa casistica ed ho sempre detto ai clienti di agire con il massimo della prudenza. Ragionando per eccesso: anche un permesso di costruire per una nuova costruzione necessariamente ricomprendere opere che prese a sè stanti sarebbero minori se non libere (p.e. qualche spostamento terra "leggero") ma ciò non significa che si possono iniziare prima di averlo ottenuto.

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    5. Sono d'accordo sul ragionamento, ma a tutti gli effetti gli spostamenti di tramezzi interni inseriti nella pratica non potrebbero essere "vietati". Tutt'al più, nel caso in cui il titolo (scia in alt) fosse per qualche motivo respinto, ci si troverebbe nel caso in cui non si potrebbe dare corso ai lavori di RE2 e si avrebbe utilizzato un titolo "maggiore" per sole opere di MS. Oppure a tuo avviso il titolo non sarebbe efficace nella sua interezza e ci si troverebbe a dover presentare una CILA per lavori in corso d'opera, o una CILA a sanatoria se dem/ric di tramezzi fosse già stata eseguita?
      Grazie!

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    6. secondo me non sarebbe efficace nella sua interezza, perché il comune lo dovrebbe annullare del tutto. Si potrebbe eventualmente rimediare con CILA in corso d'opera, ma sono sempre situazioni da valutare caso per caso.

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    7. Grazie del confronto Arch.!

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  52. Buongiorno Marco, dovendo presentare una pratica edilizia per opere in un immobile censito in G1b tessuto T4 volevo chiederti come è orientata la sovrintendenza nel dividere un infisso in 2 (esattamente a metà mantenendo il tramezzo sul montante centrale) per dare la finestra a 2 bagni sulla parte del cortile interno. Dovendo invece in caso realizzare un foro in facciata per l'areazione (sempre cortile interno) com'è l'orientamento? a quel punto è confermato che si debba procedere in SCIA? Grazie.

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    1. tendenzialmente la divisione infisso non la approvano, comunque va sempre visto in dettaglio. Per il foro va visto caso per caso.

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  53. Buongiorno Marco, dovrei fare un ripristino di una destinazione d' uso da A10 alla destinazione originaria A4. Nella CILA che andrò a presentare si possono inserire anche eventuali opere di frazionamento che andremo a realizzare? oppure dovrò presentare 2 pratiche CILA separate, una per RC e una per MS? Inoltre mi confermi che il ripristino è completamente gratuito? Grazie

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    1. è preferibile effettuare due pratiche distinte, comunque bisogna valutare sempre caso per caso. Il ripristino tendenzialmente è gratuito in quanto può farsi rientrare nel risanamento conservativo.

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    2. Grazie mille per la risposta Marco

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  54. Ciao Marco,
    per sostituzione infissi con materiali e partizioni diverse in zona san giovanni (carta qualità in morfologia degli impianti urbani), devo inviare CILA tramite SUET con richiesta alla sovrintendenza capitolina, e non SCIA e richiesta alla sovrintendenza cartacea visto il DPR 31/17, sei d'accordo?

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    1. ...e nel caso di parere alla sovrintendenza in CILA tramite SUET, non vanno pagati i 20€ di diritti di istruttoria? non ho trovato dove allegare nel SUET!!

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    2. il DPR 31/17 non si applica ai vincoli di carta per la qualità, comunque in linea di massima mi sembra corretto quanto scritto. Confermo che non risulta che procedendo tramite CILA si debbano pagare i 20 euro che invece si pagano per deposito cartaceo.

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    3. Grazie Marco, sempre puntualissimo!!

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  55. Ciao Marco complimenti per il blog.
    Una domanda:
    Ho appena presentato per un locale commerciale in Città storica una CILA DI RIPRISTINO (R.E. per intervento di tipo "leggero") per la demolizione di un "palchettone" ad uso magazzino.
    Mi chiedo se anche per la CILA DI RIPRISTINO è obbligatoria la presentazione della fine lavori.
    Grazie in anticipo.

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    1. non differisce da una CILA per altre tipologie di opere.

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  57. Buonasera architetto Campagna,

    le scrivo in merito ad una CILA per restauro e risanamento conservativo, sulla quale mi piacerebbe avere una sua opinione su alcuni punti.

    Sull’immobile è presente una domanda di condono (1987) per sanare difformità interne (non strutturali) e per la chiusura di un terrazzino che sviluppa 2,5 mq di superficie, che ad oggi non è ancora stato licenziato.

    I clienti, in vista di un imminente compravendita, vogliono rinunciare al condono.

    Detto ciò, avevo intenzione di presentare una CILA per restauro e risanamento conservativo, allegando la “protocollazione” della domanda di rinuncia, per autorizzare lo smontaggio e sanare le difformità interne.

    Ho dei dubbi su come rappresentare ante / post operam:
    relativamente allo smontaggio degli infissi nel terrazzino, dovrei utilizzare come ante operam la planimetria del condono; mentre per gli spostamenti interni, la planimetria di progetto (se utilizzassi quella di progetto, non si evincerebbe la presenza della veranda, se invece utilizzassi quella del condono ,non si evincerebbero gli spostamenti delle tramezzature interne)

    Grazie mille e spero che possa darmi delle delucidazioni!

    Patrizio

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    1. il ripristino è una operazione che deve portare ad un precedente stato di progetto: dunque l'elaborato, a mio parere e sempre considerando che è il progettista che si deve calare nel caso specifico, può essere impostato mettendo come ante operam quello di condono, e come post-operam un precedente stato di progetto da ripristinare, tipo l'originario permesso di costruire.

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  60. Gentile collega, la mia situazione riguarda una difformità su prospetto interno (su chiostrina), in particolare il progetto originario riporta due finestre affiancate dove ne è stata realizzata una, probabilmente più grande. La difformità riguarda tutti i piani dell'edificio. In municipio, dopo avermi dato una rapida udienza, mi hanno detto che trattandosi di prospetto su chiostrina posso sanare con una CILA. Lei cosa ne pensa?

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    1. non ne sarei così sicuro e, dato che non c'è chiarezza sul tema, farei una sanatoria con titolo equivalente per la RE.

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  61. Gentile Arch.,
    in un appartamento è stata condonata la chiusura di due balconcini, rispettivamente in cucina e in camera da letto. Secondo il tuo parere è possibile, con una cila per risanamento, demolire solo una delle due verande per dare di nuovo uno sfogo all'esterno alla cucina, mantenendo inalterata l'altra in camera?
    Grazie per l'attenzione

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    1. è una questione prettamente linguistica: il "ripristino" deve avvenire riportando l'immobile ad uno stato legittimo precedentemente autorizzato. se le verande sono state condonate in epoche diverse con due condoni diversi, si potrebbe demolire l'ultima, riportando l'immobile allo stato del primo condono. In caso contrario, meglio procedere con idoneo titolo per modifica di sagoma, volume e superfici.

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  62. Buonasera Marco,
    innanzitutto ti ringrazio e mi complimento per il blog.
    Vorrei affrontare una questione già sollevata in precedenza da altri colleghi, ma con una ulteriore variabile.
    La situazione è la seguente:
    un cliente deve vendere il suo immobile, ad oggi accatastato A10 con Richiesta di Condono Edilizio (mai ritirato) e vuole ripristinarlo alla precedente A2.
    Inoltre, l'attuale conformazione interna dell'immobile è difforme rispetto alla planimetria catastale, essendo state fatte opere edilizie senza titolo.
    Quindi:
    - per il ripristino della destinazione d'uso originaria, posso procedere tramite CILA
    - per i lavori interni, è necessaria una CILA in sanatoria con accatastamento, che riporti lo stato attuale dell'immobile ( nonostante sia un ufficio, è servito da 1 bagno con doccia e un cucinotto)
    Domanda: posso svolgere entrambe le funzioni con una unica CILA IN SANATORIA? o mi conviene farne due separate? Cosa consigli?
    Grazie molte in anticipo.

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    1. è un caso tipico ma parallelamente è anche un caso delicato. il "ripristino" a mio parere deve avvenire ad un esatto stato precedentemente autorizzato. Comunque se il condono non è rilasciato, si può fare rinuncia al condono, dimostrando di aver ripristinato. Se inserire le due "fasi" nell'unica pratica, bisogna concordarlo col municipio perché non tutti hanno la stessa veduta.

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  63. Buonasera Marco,
    Vorrei porre un quesito a me non molto chiaro. Per "ripristino" si intende che posso tornare ad uno stato precedentemente autorizzato. Ma lo stato attuale in cui mi trovo oggi, ovvero quello che intendo variare, deve essere anche questo autorizzato con una Cila o Scia? E nel caso in cui lo stato attuale debba essere autorizzato ed il mio non lo sia, come posso effettuare il ripristino? Ti ringrazio anticipatamente per la risposta

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    1. lo stato di un immobile può essere o legittimo o illegittimo. nel primo caso il ripristino sarà una istanza del tutto normale; nel secondo caso, rimane un istanza non soggetta ad oblazioni ma in cui si dichiara che esiste una situazione di illegittimità che viene spontaneamente annullata; tutto ciò ovviamente a meno che l'eventuale illegittimità non sia già stata oggetto di attenzione da parte della pubblica amministrazione.

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  64. Buongiorno Architetto, devo presentare una cila per ripristino situazione da progetto in risanamento conservativo per un immobile condonato a/10 per riportarlo ad abitazione. Nel compilarla mi è sorto un dubbio che espongo: nel quadro della relazione tecnica-tipologia di intervento-destinazione d,uso, va inserita la funzione che tornerà a essere cioè abitativa oppure la funzione servizi? Grazie mille e ancora complimenti per il suo utile servizio a favore delle nostre categorie.

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    1. un'altra domanda, devo sanare anche la diversa distribuzione degli spazi interni ma non è possibile selezionare più interventi. La diversa distribuzione la descrivo solo nella relazione tecnica essendo l'intervento minore rispetto al risanamento?

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    2. in genere ritengo più corretto inserire la destinazione post-operam. Se bisogna fare anche una sanatoria spazi interni, bisogna impostare la pratica in sanatoria ed inserire l'intervento prevalente.

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  65. Oddio... ho inserito l'attuale, servizi. Comunque ho messo nell' elaborato grafico una congrua relazione tecnica spiegando in maniera dettagliata i vari cambiamenti urbanistici avvenuti nel tempo. Crede che possano fare storie? Grazie

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  66. Buona sera Architetto, le chiedo un parere su una pratica di ripristino dei luoghi su immobile in area soggetta a vincolo paesaggistico.l'intervento è costituito dall'arretramento all'interno di una loggia, di una parete di tamponatura,composta principalmente da portafinestra e finestra impostata su un parapetto murario, il tutto per ripristinare lo stato legittimato dalla licenza edilizia....di fatto una semplice traslazione della chiusura verticale senza toccare strutture portanti.Il quesito su cui non trovo completa chiarezza è sulla scelta della pratica edilizia necessaria...Scia o Cila, in considerazione della modesta entità dell'intervento e della volontà di ripristinare lo stato originario senza alcuna alterazione ne modifica, sarei propensa a ritenere sufficiente una cila e anche a non ritenere necessario alcun parere della soprintendenza.Potrebbe cortesemente alla luce anche delle modifiche intercorse sull'applicazione della Cila darmi supporto e una sua opinione?La ringrazio anticipatamente

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    1. se il ripristino nel caso di specie può rientrare nel risanamento conservativo, andrebbe in CILA se non contempla interventi strutturali, altrimenti SCIA. per l'autorizzazione paesaggistica, da un lato direi che serve, perché nell'allegato A al DPR 31/17 è specificato che in questi casi non è richiesta solo laddove il ripristino è imposto dal Comune nell'ambito dell'attività repressiva; dall'altro, ci sono dei pareri di cui adesso non saprei dare i riferimenti che sembrano andare nel senso di indicare la non necessità del parere in ogni caso di ripristino. Nel dubbio, presenterei comunque richiesta di autorizzazione, ma dovete valutare voi.

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  68. Buongiorno Marco, innanzitutto la ringrazio per lavoro che svolge attraverso questo blog e le chiedo un aiuto.
    Le pongo la questione riguardante il ripristino di una situazione originaria di un appartamento a Roma, zona appio latino.
    L’immobile in origine era a destinazione residenziale realizzato con licenza del 1930, è stata operata una variazione catastale negli anni 90 (in assenza di titolo autorizzativo comunale) dalla categoria A4 alla catagoria A10 e non sono state effettuate opere edili in un primo momento. Nel frattempo il comune, accortosi dell'abuso ha intimato il ripristino, pena l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale. La parte venditrice ha fatto ricorso al TAR, ricorso a cui non è stato più dato seguito dopo il 2004 e che è andato perento. Nel frattempo sono state eseguite delle opere murarie consistenti nel solo innalzamento di una parete di tramezzo in muratura.
    Oggi in occasione di una compravendita è stato chiesto di verificare la legittimità dell'immobile sotto il profilo edilizio e urbanistico per tornare in A2.
    Ho verificato l'inesistenza di titoli autorizzativi (DIA , Condoni o altro) che legittimassero il cambio catastale effettuato nel 1990. Quindi cambio di destinazione d’uso illegittimo. Il tecnico della parte venditrice sostiene che poichè il cambio di destinazione d'uso a livello urbanistico non c'è mai stato, l'appartamento è sempre rimasto ad uso abitativo, quindi basta fare un cambio di destinazione d'uso in catasto e una cila in sanatoria per il nuovo tramezzo; in effetti è quanto ha fatto. E' corretta questa procedura? A mio avviso andava fatta una CILA per ripristino, sbaglio? A questo punto, secondo lei, quale sarebbe secondo farsi in questa situazione? Grazie ancora in anticipo.

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    1. io avrei fatto una pratica per riprisino perché vi era l'evidenza documentale dell'uso difforme (dal catastale), comunque non è detto che sia inefficace la pratica fatta: andrebbe visto con attenzione. direi comunque che la vecchia azione di disciplina del comune va fatta chiuudere perché non è bene che rimanga sospesa, dato che le azioni ripristinatorie non hanno un limite temporale di applicazione.

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    2. Buongiorno,

      la ringrazio nuovamente per il suo parere puntuale e preciso.

      Anche io credo andasse fatta una pratica per ripristino, anche perchè nel frattempo è arrivata ulteriore documentazione:

      1) una dichiarazione che la società affittuaria avrebbe eseguito dei lavori sulla cucina dell'appartamento e in effetti dopo questa dichiarazione la cucina scompare dalla piantina catastale (anche se poi in effetti non è mai stata tolta come impiantistica).

      2) gli atti del ricorso in cui l'allora proprietaria dichiarava che l'appartamento era utilizzato come uso ufficio da diversi anni.

      Tutto questo avvalora ancora di più l'idea di dover procedere per una pratica per ripristino giusto?



      Approfitto ancora della sua estrema gentilezza e competenza, per quanto riguarda la chiusura della vecchia azione del comune, come bisogna procedere invece? Un accesso agli atti? Poi cosa andrebbe fatto? Sa darmi indicazioni a riguardo? Secondo lei ci sono ulteriori questioni da verificare prima dell'acquisto?
      Grazie

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  69. Buonasera Architetto, secondo lei la demolizione senza ricostruzione di un parapetto in muratura e scala esterna di accesso al terrazzo di copertura fatiscenti e strutturalmente scollegati dal fabbricato principale (ante 39) può essere considerato un intervento di restauro e risanamento conservativo (eliminazione di elementi estranei all'organismo edilizio?) e quindi andare in CILA? O è SCIA?

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    1. dovrebbe poter rientrare nel risanamento conservativo, comunque cercherei di capire anzitutto se quel parapetto è stato in origine legittimato.

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  70. Buongiorno Architetto.
    Le sottopongo il mio problema, sarei grato se posse darmi delle delucidazioni al proposito, visto la difficoltà di confrontarsi con i tecnici municipali causa l' emergenza Covid che stiamo vivendo.
    Devo procedere con un ripristino della originaria destinazione d' uso senza opere.
    L' attuale d'estinazione d' uso A10 è legittimata da sanatoria edilizia. La destinazione d' uso originaria è A2.
    Leggendo il post ho interpretato che oggi esiste la possibilità di attuare il ripristino tramite CILA.
    Anche sul modulo aggiornato della Relazione Tecnica per la CILA al punto 1.2 si legge: "Interventi di restauro e risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. n. 380/2001 qualora non riguardino parti strutturali dell'edificio (Attività n. 5, Tabella A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)".
    Oggi sono riuscito ad avere un fugace confronto con l' Ufficio Tecnico del XII Municipio che, in maniera perentoria, ha invece ha confermato la vecchia procedura SCIA per Restauro e Risanamento Conservativo.
    Non capisco perchè debbano esserci differenti interpretazioni di una norma che dovrebbe essere uguale per tutti.
    Non so se forzare la mano e procedere comunque con la CILA rischiando che venga respinta o se adeguarmi a questa interpretazione.
    Mi hanno anche detto che va fatta la rinuncia al Condono, ma anche questa cosa mi risulta anomala in quanto la Concessione è stata già ritirata e le domande di rinuncia posso essere accolte solo se:
    - se ancora non risulta ritirato il titolo abilitativo in sanatoria
    - se il proprietario rinuncia alla restituzione delle somme versate
    - se non risultano somme ancora dovute a titolo di oblazione, secondo l’importo autodeterminato e dichiarato nell'istanza di condono originaria

    Come mi consiglia di procedere?
    Grazie

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    1. non me la sento di suggerire una strada in questi contesti. certo se si presenta una CILA, l'ufficio dovrebbe giustificare l'archiviazione, ma per contro se lo facesse, occorrerebbe ricorrere al tar. per altro verso, la SCIA è espressamente competente per "risanamento pesante" che non è il vostro caso, dunque anche presentare un titolo inidoneo non mi fa impazzire.

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    2. Grazie comunque.
      Per quanto riguarda invece la rinuncia al condono cosa ne pensa?

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    3. la rinuncia al condono deve comunque essere accompagnata da una pratica di ripristino: la rinuncia non è una istanza.

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    4. Buongiorno Architetto,
      ho provato a procedere con la CILA ma il sistema non permette il cambio di destinazione d' uso da Funzione una ad un altra (Sez.: Relazione tecnica/Tipologia d' intervento). Quindi, credo di capire che, nonostante sia un ripristino della originaria destinazione d' uso, non sia possibile farlo attraverso la produra telematica CILA ma solo con SCIA.
      Che ne pensa?
      Grazie

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    5. Ho parlato con l' Ufficio Tecnico che mi ha consigliato di provare a forzare in qualche modo il sistema e poi descrivere tutto in relazione tecnica, ma sinceramnente non so proprio come fare dal momento che indicando l' attuale destinazione d'uso A10 come Ante Operam, si rimane poi all' interno della medesima Funzione...

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    6. si purtroppo il sistema da questo punto è limitato, posto che è pacifico che questo intervento possa rientrare nel risanamento conservativo, ma non è comunque definitiva questa visione. L'unico altro modo che si ha per "forzare" il sistema è inserire la destinazione post-operam.

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    7. Sono giunto alla stessa conclusione e ho indicato in DICHIARAZIONI la funzione Abitativa come A.O., cosi poi in Relazione resto all' interno della stessa Funzione.
      Ho anche dettagliato tutto nelle Note.
      Grazie Marco.

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  71. Buongiorno Marco,
    sto preparando una cila per diversa distribuzione interna in un negozio. dobbiamo anche posare nuove vetrine che allo stato attuale non esistono, c'è solo la serranda esterna che non andremo a toccare. Siamo in città da ristrutturare - tessuti prevalentemente residenziali, non perimetrati in carta delle qualità. secondo te è corretta la cila come titolo? Sul progetto originario del 61 sono indicate solo 2 linee con asse centrale. Non sono riuscita a capire se la nuova istallazione rientra in cila. Grazie della tua disponibilità

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    1. da come descritto mi sembra poter rientrare ad occhio nel risanamento conservativo.

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  72. Salve Marco, un ringraziamento ti è sempre dovuto per il lavorone che fai. Un villino (di solo un piano fuori terra) con regolare licenza del 1958 è stato realizzato con la seguente difformità: una camera in meno! In pianta della licenza era un rettangolo ma non è stato realizzato un ambiente in angolo, in pratica i lati in licenza sono di circa ml. 18 e 9 ed invece è stato realizzato un fronte da 18 e quello opposto da ml. 14 e un lato corto invece di ml. 9 è ml.6. spero di essermi spiegato. posso costruire il volume mancante in detto "spigolo" con una SCIA di ripristino con annessa presentazione al Genio in quanto è anche strutturale?

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    1. secondo me, in linea del tutto teorica, potrebbe essere possibile operare in tal senso: prima di andarmi a relazionare con il DPAU (cosa indispensabile) mi accerterei che nel fascicolo di progetto non ci siano rimandi al fatto che quel volume non si poteva fare per qualche motivo, o successive varianti che hanno ridotto l'ambito del progetto.

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  73. Ciao Arch. capagna e grazie infinite davvero per l'enorme aiuto hce ci offri a noi tecnici. Mi trovo a curare una partica per "ripristino", cioè su un immobile sanato con regolare concessione in sanatoria sono stati fatti interventi non permissibili per la sua destinazione d'uso (l'immobile è un deposito C2 e hanno costruito un camino, angolo cottura, un bagno e un forno a legna). La prima domanda è il tipo di pratica: dato che l'intervento di demolizione incide sulle parti esterne (dovrei demolire la canna fumaria e chiudere il forno aperto verso l'esterno) immagino che dovrei proporre una SCIA? In più l'immobile è inserito in carta della qualità.
    Altra domanda: lo posso quindi considerare un intervento rientrante nella categoria di restauro e risanamento conservativo? e se è così é possibile chiedere le detrazioni fiscali del 50% che aspettano a questo tipo d'intervento?

    Grazie mille.

    arch. Adriana I. Correa M.

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    1. se l'immobile ha degli abusi, non si potrebbe depositare una nuova istanza edilizia, a meno che gli stessi non vengano rimossi e quindi l'immobile venga riprotato in uno stato di legittimità. anche per quanto riguarda gli esterni, bisogna capire se la canna fumaria è legittima.

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  74. Buongiorno Marco ad una lettura attenta del dPR 13 febbraio 2017, n. 31 - ALLEGATO B relativamente alle facciate non soggette a vincolo sembra che pero' per cambiarne il colore della facciata occorre chiedere autorizzazione (SCIA). Nella fattispece mi trovo una cila aperta per ristrutturazione interna di un villino e il proprietario autonomamente sta pitturando la facciata di un colore diverso. ora non so se chiudere la cila e fargli fare una scia in sanatoria oppure se lasciare tutto così...grazie

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    1. se si tratta di sole pitture, secondo me la CILA può essere considerata competente, quindi potresti andare in variante. il problema è l'autorizzazione paesaggistica, che serviva prima di iniziare...

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    2. ma serve l'autorizzazione anche se non c'è vincolo paesaggistico?

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    3. se non c'è vincolo ovviamente no, e neanche si applica il dpr 31/17...

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  75. Ciao Marco, volevo chiederti un consiglio:
    Secondo te è possibile il ripristino di una condizione abitativa su un immobile ora accatastato come categoria C? in sostanza il ripristino della sua funzione originaria.
    Si ravvisa che stando al regolamento odierno, se si volesse procedere ex novo, tale pratica non sarebbe possibile per la
    non corrispondenza ai requisiti igienici e regolamentari.
    Grazie mille, un saluto.

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    1. in linea di principio io ritengo sempre ammissibile un ripristino ad un precedente stato autorizzato.

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