venerdì 1 maggio 2015

tettoie, pensiline, pergotende: post breve

Ho trattato già l'argomento di cui al titolo in quest'altro post, il quale, anche da alcuni riscontri che mi avete dato, forse risulta troppo verboso ed eccessivamente tecnico. Vorrei qui provare ad esemplificare un po il discorso per renderlo fruibile anche ai non addetti ai lavori.


il post è mantenuto in costante aggiornamento, come gli altri di questo blog. ultimo intervento gennaio 2022

 

Come mio solito, i discorsi che faccio nel mio blog sono generalmente focalizzati sulle procedure autorizzative della città di Roma, ma i concetti non devono essere troppo dissimili in tutto il paese, benché i Comuni, grazie anche a delle definizioni normative eccessivamente approssimative, hanno un certo, legittimo margine di interpretazione delle procedure, per cui in comuni diversi da Roma e soprattutto al di fuori del Lazio quanto qui espresso potrebbe non corrispondere a quanto accettato localmente.
Per quanto di seguito trattato, il riferimento principale è alla circolare esplicativa del marzo 2012 del Dipartimento PAU sulla base del quale è redatto il sempre utile schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto a cura della UOT del Municipio ex IX (attenzione: si tratta ormai di documenti datati, sebbene sotto molti aspetti ancora attendibili). Alla lettura della circolare esplicativa si rimanda in particolare per le definizioni generali degli interventi edilizi di seguito descritti.
Per le tettoie e pensiline bisogna fare attenzione al rispetto dell'art. 907cc soprattutto quando si interviene su balconi di appartamenti posti non all'ultimo piano. Questo articolo per esempio impone che non si possa edificare nulla in uno spazio di tre metri calcolato dal filo del parapetto di una finestra o di un terrazzo sovrastanti. Tale norma è però derogabile, nel senso che potete accordarvi con il vicino a cui "limitereste" la veduta.

TETTOIA 
A ROMA, SE INDIPENDENTE, AUTORIZZATA IN SCIA IN ART. 23 SE FINO A 15%
SE FUORI DALLA CITTA'STORICA E SE FUORI DA CARTA QUALITA'
ALTRIMENTI VA IN PdC
ONERI CONCESSORI SOLO SUL COSTO DI COSTRUZIONE
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA ENTRO MURA AURELIANE
PARERE COQUE SE IN CITTA' STORICA FUORI MURA AURELIANE
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO IN TUTTI I CASI
RISPETTO DELLE DISTANZE

è un manufatto composto da un vero e proprio tetto, fatto in legno ma anche in calcestruzzo o lamiera di acciaio, coperto da tegole e sorretto anche da pilastri portanti; può essere definita tettoia anche una costruzione in materiali precari, perché dipende principalmente dal concetto di pertinenzialità e di destinazione d'uso. Ai fini della determinazione della procedura autorizzativa, va distinta la tettoia intesa come manufatto autonomo e separato dall'edificio da quella invece addossata. Deve essere aperta almeno su due lati (in caso sia addossata ad un edificio; in caso non lo sia, deve essere libera su tutti e quattro i lati) per essere considerata tale. A Roma, se è una tettoia pertinenziale ad una unità abitativa, viene autorizzata in SCIA alternativa al PdC o in PdC finché la dimensione non eccede il 15% del volume dell'unità immobiliare principale (il riferimento è all'art. 9 delle NTA del PRG vigente), se al di fuori della città storica e se comunque al di fuori della carta per la qualità; al di sopra o al di fuori di tali limiti è soggetta solo a PdC: tale differenza procedurale è dovuta alle norme tecniche del PRG di Roma, che classificano come intervento di Ristrutturazione Edilizia quello di realizzazione di pertinenze appunto fino al 15%, mentre oltre tale valore si parla comunque di intervento definito di "ampliamento", rientrante tra le "nuove costruzioni" e quindi soggetto solo a PdC. Se ci si trova in città storica, cioè in ZTO A, come detto, oppure se si ricade in carta per la qualtà, secondo questa regola andrebbe comunque in PdC. Tuttavia, riferendosi il dettame normativo al "volume costruito", ci si deve interrogare sul se in effetti una tettoia vada ad incidere su tale parametro, e la risposta, a mio modesto parere, è più negativa che positiva. 
Se è manufatto autonomo, può essere classificato intervento pertinenziale e rientra quindi molto probabilmente nelle definizioni che abbiamo visto prima. Se è elemento addossato alla costruzione, invece, potrebbe intendersi come intervento di "inserimento di nuovi elementi ed impianti" e quindi ricadere nella definizione della ristrutturazione edilizia a prescindere dalle effettive dimensioni (ma sulle dimensioni bisogna sempre fare grande attenzione a non esagerare). La pertinenzialità, però, è intimamente connessa anche all'uso: una tettoia destinata ad attività commerciale, con una propria autonomia funzionale, non può essere ricompresa nell'alveo degli elementi pertinenziali: ciò emerge abbastanza chiaramente dalle conclusioni della sentenza TAR Lazio sez. II bis n°11379/2020 in cui è stata negata la condizione di "pertinenza" a delle tettoie installate in un terreno sotto le quali si svolgeva attività lavorativa: si presti quindi attenzione, in generale, alle tettoie anche aperte installate a servizio di attività commerciali di qualunque tipo perché se vi si svolge effettivamente l'attività, sono da individuarsi prioritariamente come nuove costruzioni e seguire il relativo iter autorizzativo.
In quanto pertinenza e in quanto comunque "costruzione", deve rispettare le distanze minime imposte dalla legge (codice civile, DM 1444/68, codice della strada, altre eventuali indicazioni di PRG) considerando la proiezione a terra del manufatto, ciò anche in virtù di quanto indicato nella Circolare 45/REC del Dipartimento della Casa della Regione Lazio, punto 3.8. Detta circolare in realtà è stata in parte superata dalle nuove definizioni standard unificate, e di ciò la regione ne è perfettamente consapevole (vedi allegato C della dgr 243/2017). La circolare peraltro imponeva una dimensione massima del 25% delle strutture accessorie (tettoie, pensiline e portici), ma questo dato di fatto non è più presente nelle nuove definizioni e, pertanto, si rimanda l'applicazione del limite nella formazione dei futuri regolamenti edilizi. Dato che rappresenta una variazione di prospetto, è classificata come opera di ristrutturazione edilizia o ampliamento (appunto se è entro il 15% della SUL oppure no, come detto), e quindi per realizzarla in città storica all'interno del centro entro le mura aureliane occorre il nulla osta della sovrintendenza statale, mentre nella città storica esterna all'anello aureliano occorre o il parere del coque o il parere della sovrintendenza comunale (ulteriori informazioni su queste procedure le trovate in questo mio post). In quanto opera di ristrutturazione edilizia o ampliamento è soggetta agli oneri concessori, tuttavia non essendo un volume chiuso, è soggetta al solo contributo in base al costo di costruzione e non al contributo sulle urbanizzazioni. In generale, in caso di vincolo paesaggistico serve sempre il nulla osta dell'ente o della Regione anche se il recente DPR 31/17 introduce alcune tipologie di esclusione da valutare caso per caso. La tettoia è sempre soggetta ad autorizzazione sismica, perché di fatto è un oggetto che scarica un peso su una struttura (o sul suolo direttamente) ed in quanto tale deve essere "sicura". Fino a 3,5mt di altezza e se poggiante direttamente al suolo rientra tra i progetti non soggetti a controllo (art. 6 del nuovo regolamento); in tutti gli altri casi è soggetta a progettazione sismica, dunque anche nel caso di realizzazione della struttura su terrazzi esistenti su edifici in elevazione.
Attenzione all'eventuale violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni.
la tettoia, così come qualunque altro elemento architettonico suscettibile di essere chiuso, non può avere nessun sistema di chiusura, benché precario (sul concetto di opera precaria e temporaneità dell'uso vi invito a leggere la già citata circolare dipartimentale e l'altro mio post più approfondito sull'argomento) e leggero, che possa delimitare uno spazio interno. Ciò configurerebbe la creazione di un nuovo volume chiuso, con tutti i problemi ed i limiti che tale attività comporterebbe: il chiudere una tettoia, dunque, anche con elementi leggeri e rimovibili quali teli di plastica, rappresenta un abuso edilizio.
Riguardo alle tettoie, giova dare una letta anche alla recente lettera del dipartimento PAU prot. 175092 del 19 ottobre 2017.
Riguardo al dubbio se la tettoia propriamente detta sia annoverabile tra gli interventi "pertinenziali", rimangono due filoni generali interpretativi. Un filone, predominante, tende a farle rientrare in tale definizione a seconda delle caratteristiche oggettive (leggi lettera linkata poco sopra), mentre un altro, più restrittivo ma delineato dalla Cassazione e poi confermato dal Consiglio di Stato con sentenza n°4553/2019 sez VI (qui su lexambiente), tende a considerarle sempre delle "nuove costruzioni". Attenzione quindi, in ogni caso, al rapporto effettivo che la tettoia ha riguardo all'edificio, perché non necessariamente può essere considerata veramente "pertinenza". Sulla mancata pertinenzialità di una tettoia e in generale sulla qualificazione ed inquadramento urbanistico, è utile la sentenza TAR Lazio sez. 2bis n°190/2019.
Sul fatto che la tettoia debba rispettare le distanze tra costruzioni, segnalo TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sentenza n°752/2021.

In tutto ciò, ad oggi la tettoia va peraltro inquadrata all'interno delle 42 definizioni standardizzate pubblicate nel 2016 sulla Gazzetta Ufficiale: in questo documento si legge, alla definizione n°15, che le tettoie non concorrono al calcolo della superficie (nè utile, nè accessoria) solo fino ad una profondità di 1,50 metri: laddove superano questa dimensione, vanno computate nella superficie accessoria. Essendo il volume dell'edificio (definizione 19) il prodotto della superficie totale (definizione 12) per l'altezza di ciascun piano, ed essendo la superficie totale la somma di tutte le superfici (non ragguagliate) intese presumibilmente come superficie utile (definizione 13) o superficie lorda (?) e superficie accessoria, ne consegue che laddove la tettoia supera il metro e mezzo di dimensione minima, anche se aperta su tutti i lati, concorre al computo del volume del fabbricato. Quindi, a mente della definizione contenuta nell'art. 3, comma 1, lettera e.6 del DPR 380/01 che definisce gli interventi di "nuova costruzione" come anche tutto ciò che comporta un aumento del volume maggiore del 20%, ecco individuato, a mio modesto parere, il limite tra intervento soggetto a permesso di costruire e ristrutturazione edilizia.

Riguardo ancora alle tettoie, stavolta di modesta entità e relative ad immobili residenziali, segnalo la sentenza TAR Lazio sez. 2 bis n°11928/2021 del 18 novembre 2021 (per una controversia vittoriosamente seguita dall'avv. Andrea di Leo, persona che mi onora della sua amicizia) che ha avuto ad oggetto la contestazione, da parte di Roma Capitale, della illegittimità di una modesta tettoia (inizialmente "sanata" con una SCIA in accertamento di conformità depositata ai sensi dell'art. 37 DPR 380/01, che il TAR considera tacitamente respinta perché andava, all'epoca dei fatti - 2017 - intesa come art. 36 e quindi trattavasi di titolo inconferente e quindi inefficace). Il TAR, nel respingere il primo motivo di contestazione, sviluppa una interessante sintesi della recente evoluzione normativa indicando che la tettoia, classificandosi come "variazione di prospetto" ad oggi potrebbe in effetti rientrare nell'alveo di competenza della SCIA ordinaria (e dunque art. 37 se in sanatoria) a seguito delle innovazioni apportate al testo unico dal decreto semplificazioni 2020: utile quindi valutare il fatto che la tettoia è stata fatta rientrare nella definizione di variazione di prospetto e non nella più ampia definizione di variazione di sagoma, che avrebbe comportato a tutt'oggi l'assoggettabilità alla SCIA alternativa (art. 36 se in sanatoria): nel caso di specie, certamente fondante della vicenda è stata la modesta entità della struttura (si parla di circa 7mq).

PENSILINA
 AUTORIZZATA IN CILA SE FINO A 100CM DI AGGETTO; IN SCIA SE DA 101 A 120 CM
NO ONERI CONCESSORI
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA STATALE SE ENTRO MURA AURELIANE
NO COQUE SE IN CITTA' STORICA
NULLA OSTA SOVRINTENDENZA CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO SE OLTRE 100CM DI AGGETTO
RISPETTO DELLE DISTANZE

fonte dell'immagine
La pensilina è un elemento architettonico privo di una sua specifica definizione normativa a livello nazionale: la descrizione che segue fa riferimento alla definizione che si trova all'interno della circolare attuativa del dPAU, linkata e citata all'inizio di questo post.
Questa, a differenza della tettoia, è una struttura priva di pilastri, che è sorretta esclusivamente attraverso degli agganci, mensole o saette ad una parete. Per rientrare nella definizione urbanistica di pensilina deve inoltre avere un aggetto massimo dal muro su cui è installata di 120cm; al superamento di tale aggetto, anche se ancorata esclusivamente al muro, senza cioè pilastri, diventa classificabile come tettoia e pertanto ne segue le relative regole viste sopra. A differenza della tettoia, la pensilina è autorizzabile in CILA (in quanto opera di risanamento conservativo) in qualunque contesto, anche in città storica; tuttavia invece come la tettoia è soggetta ad autorizzazione paesaggistica in caso di vincolo o autorizzazione della sovrintendenza statale in caso di intervento su immobili vincolati o dentro l'anello aureliano, fatte salve sempre eventuali esclusioni introdotte dal DPR 31/17. Essendo classificata come opera di Risanamento Conservativo, in città storica fuori dalle mura aureliane non necessita del parere preventivo CoQUE, mentre invece in caso di vincolo di carta per la qualità è comunque necessario il parere della sovrintendenza capitolina.
In quanto manufatto fisso non rimovibile mediante "semplice disassemblamento" ma per demolizione, deve rispettare le distanze come la tettoia. Ancora come la tettoia, pone il problema della limitazione dell'affaccio di eventuali finestre sovrastanti al manufatto.
il nuovo regolamento sismico della Regione Lazio definisce in modo chiaro - rispetto a prima - quando le pensiline sono soggette a progettazione sismica: fino a 100cm di aggetto implicitamente non sono soggette ad alcuna progettazione; da 100 a 250cm sono soggette a progetto asseverato (non soggetto a sorteggio); oltre 250cm è un progetto sismico a tutti gli effetti soggetto a sorteggio.
Dunque incrociando le definizioni del comune e del regolamento sismico, si ha:

  • fino a 100cm di aggetto, è una pensilina non soggetta a progettazione sismica e autorizzabile in SCIA;
  • da 100 a 120cm di aggetto, rimane ancora una pensilina ma diventa soggetta a progettazione sismica ma non soggetta a sorteggio, ed è ancora autorizzabile in SCIA;
  • oltre 120cm urbanisticamente diventa tettoia anche se solo in aggetto, e sconfina nel campo di validità della SCIA alternativa al PdC, e rimane soggetta a progettazione sismica fino a 250cm: oltre tale valore il progetto sismico diventa soggetto a sorteggio.


PERGOTENDA, GAZEBO, PERGOLATO
 NON RICHIEDE ALCUNA AUTORIZZAZIONE, MA ATTENZIONE A NON USCIRE DAL PERIMETRO DELLE RELATIVE DEFINIZIONI
NO ONERI CONCESSORI
NO COQUE SE IN CITTA' STORICA
PARERE SOVR. CAPITOLINA SE IN CARTA QUALITA'
DEPOSITO AL GENIO SE CON SUPERFICIE > 20MQ
NO RISPETTO DELLE DISTANZE

fonte dell'immagine
Se vi siete giustamente spaventati a leggere le restrizioni che ci sono per gli interventi trattati sopra, potete rilassarvi un po leggendo quest'ultimo paragrafo. Gli interventi di cui all'oggetto infatti sono classificati attività di edilizia totalmente libera: per rientrarvi, devono avere certe caratteristiche, che sono anzitutto la possibilità di essere "smontati" e non "demoliti" e, soprattutto, devono essere strutture realizzate come pertinenze di unità abitative. Per le unità commerciali o ad altri usi destinate, purtroppo sono sempre soggette a permesso di costruire: ciò viene chiarito anche nella più recente lettera del Dipartimento PAU prot 175092 del 19 ottobre 2017, in quanto diventano comunque strutture che, benché precarie e smontabili, sono atte ad ampliare o comunque a modificare l'uso dell'attività a cui sono annesse (in particolari casi si potrebbe riuscire a dimostrare che ciò non avviene, ma se un bar fa una pergotenda e ci mette sotto i tavoli, si parla comunque di ampliamento dell'attività). Su questo ambito in particolare si è espresso anche il TAR Lazio con la sentenza n°4791/2018 sez. 2 bis andando inizialmente a confermare che, laddove la pergotenda è di notevoli dimensioni e determina l'ampliamento dello spazio utile al commercio (incrementando quindi il volume o la superficie), non può essere classificata come "edilizia libera": tuttavia, la sentenza è stata impugnata al Consiglio di Stato che l'ha completamente ribaltata (sent. n° 8190/2019): all'ultimo grado di giudizio, difatti, viene stabilito che se la pergotenda ha le caratteristiche proprie dell'elemento (struttura amovibile, telo retrattile) anche se di notevoli dimensioni, non rientra mai nel novero della nuova costruzione. Il cittadino dunque se la cava, ma vi è una ammonizione importante: la presenza dei condizionatori, riscontrata dall'amministrazione ma senza verifica dell'effettivo funzionamento, può invece determinare lo sconfinamento oltre il senso ed il ruolo della pergotenda: laddove l'amministrazione ne avesse verificato il funzionamento, ci si sarebbe trovati di fronte ad un abuso edilizio di ampliamento, trascendendo il concetto di attività edilizia libera. Ancora sul punto, sempre TAR Lazio sez. 2 quater n°12832 del 13 dicembre 2021, nella quale si conferma che per una pergotenda di 55mq per 4 di altezza, connessa ad una attività (nel caso di specie un laboratorio artigiano) si configura come opera necessitante del permesso di costruire in quanto non può rientrare nella definizione di attività edilizia libera la quale si riferisce ad elementi pertinenziali e di arredo. Qui il giudizio verte principalmente sul caso dell'ampliamento effettivo dell'attività commerciale: laddove il manufatto produca una variazione importante della attività è dunque dell'uso dello spazio esterno, si può facilmente configurare l'abuso edilizio.
Le pergotende per unità non residenziali possono essere anche autorizzate con chiusure laterali in plastica impacchettabile (eviterei il vetro sempre e comunque, facendo con ciò riferimento alla sentenza CdS 1619/2016), e non implicano un ampliamento urbanistico (quindi l'onerosità è correlata al solo costo di costruzione, ma ciò può risultare in contrasto con la sentenza TAR lazio 4791/18 sopra linkata): questo è quanto vale per Roma (e non garantisco che mantengano questa impostazione in futuro).
A pagina 10 della già citata circolare trovate le definizioni di tali interventi, a cui vi rimando senza commentare oltre perché mi sembrano abbastanza chiare.
Le strutture qui descritte sono realizzabili senza alcun titolo edilizio, senza depositare alcun progetto al genio civile se la struttura non supera i 20mq di impronta a terra e i 3,5 metri di altezza (cfr regolamento sismico regionale lazio 2016, art. 8, ora regolamento sismico 2020 - Tar Lazio sez. 2 bis n°7809/2021 ha confermato l'annullamento di una SCIA per pergotenda perché superiore a 20mq in assenza di deposito al Genio), non devono rispettare le distanze tra le costruzioni e non implicano nemmeno violazione delle norme del codice civile (attenzione, potrebbero esserci sentenze che vanno in senso contrario a questa affermazione), sempre solo e soltanto nel caso in cui si tratti di opere realizzate come pertinenze di immobili abitativi. Le strutture qui descritte rientrano nell'attività libera anche se sono ancorate al suolo e/o alla facciata dell'edificio (è ragionevole pensare che debbano essere assicurate contro il vento), purché questi ancoraggi siano rappresentati da bullonature o da semplici pesi poggiati e non da veri e propri incastri strutturali o fondazioni; inoltre, non rileva il materiale di cui sono fatti, purché appunto si possa denotare la smontabilità e soprattutto il fatto di non produrre un volume chiuso e fruibile come abitazione continuativa. Attenzione comunque alle norme e limitazioni eventualmente contenute nel regolamento di condominio o di comprensorio, se intervenite su una multiproprietà. 
In caso di intervento all'interno delle mura aureliane è soggetta al nulla osta della Soprintendenza statale, anche se possono esserci casi specifici di esclusione da valutare assieme ai tecnici statali. Se l'immobile ha comunque un decreto di vincolo, allora sarà comunque necessario il parere. Stesso discorso per la sovrintendenza capitolina se l'immobile ricade in carta per la qualità: generalmente è soggetta a parere preventivo. In caso di vincolo in carta per la qualità, se si ricade contestualmente in città storica, il piano regolatore impone (art. 24 c. 21 delle NTA di PRG) che l'intervento sia comunque soggetto a DIA anche se di MO. Ora la DIA non esiste più, e quindi potreste trovare in giro persone che ritengono che non sia necessario alcun titolo. Io per non sbagliare farei comunque una CILA o una SCIA.

Riguardo i pergolati in particolare, è utile riportare questa recente sentenza del Consiglio di Stato. Un pergolato è definibile tale, rispetto ad una tettoia, sempre quando è rimovibile per smontaggio e non per demolizione, e quando è costituito da elementi leggeri di sezione esigua. Il pergolato può avere funzione di sostegno di pannelli fotovoltaici o solari, purché i pannelli non vadano a costituire una effettiva copertura chiusa della struttura: insomma vi deve essere spazio tale tra i pannelli per far filtrare la luce e l'acqua.
Sempre riguardo alle pergotende ed in particolare in riferimento alle eventuali chiusure verticali laterali, va detto che una recente sentenza ha fatto un po'di chiarezza: le chiusure in plastica sarebbero da considerarsi come consentite, mentre quelle in vetro in ogni caso no.

Altra sentenza utile da citare riguardo alle pergotende, la numero 12632/2017 del TAR Lazio avente ad oggetto una struttura, realizzata con un telaio portante di dimensioni ragguardevoli, con telo non removibile e non avente propriamente le caratteristiche di amovibilità e smontabilità, che è stata definita come non ricadente nella casistica dell'attività libera, oltre poi al fatto di essere annessa ad una attività commerciale, cosa che comunque la fa uscire dalla definizione di base di pergotenda, la quale nasce principalmente per le destinazioni residenziali, in quanto se di pertinenza ad attività commerciali si può presupporre l'uso a fini di ampliamento dell'attività commerciale (pensiamo a bar e ristoranti) e quindi nel caso soggette a permesso di costruire.

Utile citare anche una ulteriore recente sentenza stavolta del Consiglio di Stato 2715/2018 che tratta il caso di una struttura tipo pergolato ma coperta con un telo in tessuto (non si capisce dalla sentenza se si tratta in effetti di una pergotenda con telo retrattile o di una struttura con telo fisso): la giustizia in questo caso tende a ritenere che l'elemento sia classificabile sempre tra le opere di edilizia libera, stante anche il recente glossario unico dell'edilizia libera, ma comunque accoglie il ricorso non tanto per questo motivo, quanto piuttosto perché il Comune (di Roma in questo caso) non avrebbe sufficientemente motivato gli argomenti atti a definire la struttura come tettoia piuttosto che come pergotenda.

Ancora il glossario unico edilizia libera corre in aiuto della vicenda su cui si è espresso ancora il Consiglio di Stato con sentenza n°6979/2019 nella quale stavolta è stata dichiarata attività libera una pergotenda di dimensioni ragguardevoli e tamponata stavolta in vetro impacchettabile. Tuttavia la tamponatura è stata effettuata "su due lati" (mentre sembra capirsi che la pergotenda era aperta su tre lati, quindi le tamponature sembrerebbero atte a coprire solo i due laterali -?- mentre il frontale sarebbe libero -?-) e quindi forse non a chiusura completa della struttura. La presenza di dei condizionatori in questa pergotenda poteva però rappresentare la differenza ma, tuttavia, gli ermellini non vi hanno potuto dare il giusto peso in quanto il Comune non avrebbe verificato se gli stessi erano funzionanti oppure no, e dunque la loro sola presenza (senza appurarne il funzionamento) non poteva essere addotta a dimostrazione dell'utilizzo "esteso" - e quindi "improprio" - della struttura. Il CdS comunque specifica che nel caso in cui si fosse dimostrato il funzionamento, questi sarebbero risultati "incompatibili" con la struttura ed avrebbero dimostrato un utilizzo "improprio" dell'elemento tanto - forse - da determinarne in questo caso l'abusività. Dunque prestate molta, moltissima attenzione a questo aspetto.

In particolare sulla definizione di pergolato, è intervenuta una recente sentenza della cassazione (cass. sez. III n°23183 del 23 maggio 2018) nella quale è contenuta, al punto 4.1, una utile disamina e sintesi di varie sentenze precedenti anche della giustizia amministrativa, mentre al punto 5 è riportata una definizione che ormai non può più essere omessa: "si intende per pergolato una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzata con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni  e di facile rimozione, la cui finalità è quella di creare ombra mediante piante rampicanti o teli cui offrono sostegno". Per la cronaca, l'oggetto del contendere nel caso di specie pare essere una struttura composta da pilastri in muratura e struttura "consistente" in legno la quale, seppure non chiusa in sommità, non poteva essere classificata come pergolato (data la non precarietà) e quindi è stata fatta rientrare nella definizione di "costruzione" soggetta quindi a permesso di costruire e, dunque, nel caso di specie da ritenersi abusiva. Nel merito, il TAR Lazio sez. 2 bis n°5634/2021 ha statuito che un pergolato, anche di grandi dimensioni e sito in centro storico, non è soggetto a permesso di costruire perché è riconducibile alle definizioni di "arredo da giardino". la sentenza non è entrata nel merito delle questioni strutturali.

Sempre in questa categoria di pergotende e pergole farei rientrare i pergolati con lamelle orientabili, i quali ormai possono entrare di diritto nelle definizioni giuridiche dopo la pubblicazione della sentenza Consiglio di Stato n°4177/2018. In questa sentenza viene esaminato il caso di una struttura di impronta a terra inferiore a 20mq, atta a coprire uno spazio adiacente ad un fabbricato, composta da struttura in alluminio di sezione esile, e coperta appunto da una struttura composta da lamelle in alluminio orientabili (tipo "frangisole"), fissata a terra "per evitare che possa diventare pericolosa per la pubblica e privata incolumità in quanto esposta agli agenti atmosferici": la sentenza definisce una siffatta struttura come rientrante nelle opere di attività libera, non soggette a titolo e, pertanto, annulla la procedura repressiva che il Comune (di Udine in questo caso) aveva inflitto ai proprietari.

Altra sentenza sui pergolati a lamelle orientabili, differentemente dalla sentenza di cui sopra, il TAR Veneto, con sentenza n°79/2022, indica che non è assimilabile ad un pergolato una struttura di grandi dimensioni (54mq) sia per le dimensioni e le caratteristiche di stabilità della struttura, sia perché avendo le lamelle orientabili, la struttura è inidonea a farvi crescere le piante, dunque non assolverebbe allo scopo tipico del pergolato.

Il consiglio di stato torna ancora sul tema del pergolato, stavolta in confronto alla tettoia: parliamo della sentenza CdS sez II n°984/2020 dove, citando altre sentenze, viene ribadito che il pergolato è una struttura aperta almeno su tre lati e in copertura, di struttura esile, che assolve allo scopo di farvi crescere dei rampicanti o di apporvi dei teli, il tutto facilmente rimovibile. laddove venga coperto con una copertura non facilmente amovibile o con tegole, muta la sua natura in tettoia.

La Corte di Cassazione Penale, con sentenza n°8090/2022 torna sul tema del pergolato, disciplinando che: le norme urbanistiche non sottopongono ad obbligo di licenza solo i "volumi" ma in generale qualunque oggetto che può comportare una alterazione definitiva del suolo; il pergolato per essere definibile tale deve essere di modeste dimensioni e non essere stabilmente infisso al suolo; deve essere (esclusivamente?) destinato alla crescita delle piante; deve assolvere a funzioni temporanee.

Possiamo quindi azzardarci a delinerare quali sono quegli elementi che, alla luce delle varie sentenze citate sopra, al di là dell'inquadramento giuridico esatto della singola struttura, possono calare con buona probabilità una struttura nell'"attività edilizia libera", sempre senza dimenticare che le sentenze intervengono e "valgono" sempre solo per i singoli casi e non possono essere considerate aventi forza di legge (sarebbe nel caso palesemente violato il principio di distinzione dei "poteri" dello Stato):

  1. non è infissa al suolo o comunque è fissata solo per evitare che possa "volare via" diventando pericolosa. si devono evitare strutture fondali tipo plinti o elementi strutturali affogati nelle murature, etc;
  2. è coperta con elementi che possono connotare caratteri di stagionalità o di discontinuità tipo teli (retrattili o anche più o meno fissi benché facilmente removibili all'occorrenza), piante rampicanti, elementi orientabili tipo brise soleil o lamelle orientabili;
  3. sono realizzate per essere utilizzate a servizio di immobili destinati ad uso residenziale, escludendo tutte le altre destinazioni d'uso;
  4. siano di dimensioni modeste, sia in senso assoluto, sia in senso relativo all'immobile. generalmente si può considerare non grande una struttura fino a 20mq di superficie, comunque se una pergotenda di 20mq viene annessa ad un appartamento di 30mq potrebbero nascere dubbi e contenziosi;
  5. con grande cautela, dette strutture possono essere chiuse perimetralmente con elementi che non consentono di stabilire un uso diverso dello spazio decorato dalla presenza della struttura: le chiusure in vetro in generale vengono equiparate agli infissi e, come tali, determinano un utilizzo potenzialmente stabile della struttura; le chiusure in plastica invece sono più "accettabili";



N.B.: quanto rappresentato in questo post è frutto dei miei studi, della mia esperienza e della mia interpretazione delle norme e dei regolamenti locali, e non mi assumo alcuna responsabilità riguardo ad eventuali danni o problemi derivanti dall'applicazione di quanto qui descritto, poiché la responsabilità è sempre del tecnico a cui vorrete affidare l'incarico della progettazione della vostra opera. questo testo non è un documento ufficiale della pubblica amministrazione e non può essere considerato come tale. L'autore non è responsabile di eventuali diverse interpretazioni dell'ufficio tecnico locale o della magistratura, siano esse più restrittive, sia più permissive di quanto qui rappresentato. Ogni intervento edilizio deve essere calato nel contesto ed ha delle proprie caratteristiche, pertanto quanto rappresentato in questo post non può in nessun caso essere valido in senso generale; la responsabilità di interventi edilizi eseguiti in difformità delle norme locali e nazionali è solo del committente e dell'eventuale tecnico da questi nominato.

215 commenti:

  1. e cosa disse la normativa per le casette in legno in giardino privato ( Roma IV Municipio)

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    1. le casette in legno vanno sempre in PdC...e fanno anche cubatura!

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  2. Buongiorno architetto,
    mi ha creato un po' di confusione il riferimento, nella spiegazione delle tettoie, all'articolo 6 del reg com.. 2/2012.
    Questo articolo e l'intero regolamento citato si dovrebbero riferire alla comunicazione per le norme sismiche e non mi e' chiaro se il suo riferimento intende tale comunicazione allargata, il linea generale, alle tettoie con tali caratteristiche.
    Le spiego il mio problema: balcone al 4° piano di edificio di 16 piani. Sopra al balcone non ce ne sono altri per cui il balcone sarebbe alla merce' oltre che degli agenti atmosferici del lancio (causale o meno) di oggetti dei 12 piani sovrastanti. All'atto di acquistare la casa (edificio del 1978), nel 2000, mi fu detto (non scritto) che la tettoia era regolare in quanto realizzata dal costruttore "ANCHE SE NON PRESENTE NEL PROGETTO DELL'EDIFICIO" in quanto di piccole dimensioni e non aumentava la cubatura verticale dell'edificio.
    La mia abitazione e' di 59mq e la tettoia di circa 7/8mq (copre solo la parte scoperta del balcone); realizzata su una struttura di alluminio aperta ovviamente sui 3 lati affissa al davanzale del balcone e al muro superiore. E' alta nel suo punto massino 2,5 metri (e' leggermente scoscesa per permettere il deflusso delle acque piovane). L'altro ieri e' caduta (non so da quale piano) una sbarra di ferro che ha sfondato la copertura (in vetro antisfondamento) causando danni all'intera copertura. In questo momento la copertura e' pericolante (con il rischio anche della caduta della stessa sino al pian terreno) e non posso uscire sul terrazzo per evitare rischi. Ho provveduto a fare denuncia di sinistro al condominio ma a questo punto ho il dubbio se tale struttura sia lecita o meno. Al mio vicino (che ha la stessa identica struttura di copertura) per la caduta di una mazzetta di ferro che causò un danno praticamente identico fu effettuato un risarcimento da tutto il condominio.
    Cosa dovrei secondo lei fare? E' necessario provvedere alla regolarizzazione (non so se sia mai stato fatto) della struttura? Per la riparazione/sostituzione servira' un DIA? La ringrazio della risposta e le auguro una buona giornata,

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    1. Dimenticavo di specificare che sono nel quartiere Nuovo Salario (III municipio es IV), quindi fuori dal centro storico.
      grazie

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    2. Non penso che l'assicurazione del condominio abbia difficoltà a risarcire il danno, al di là dell'aspetto urbanistico, ma certo bisognerebbe vedere il dettaglio del contratto di assicurazione. Per verificare la legittimità della tettoia, occorre vedere il progetto edilizio: se sul progetto originario non c'è, anche se fu realizzata dal costruttore, allora è abusiva.
      il regolamento della reg. lazio riguarda i progetti strutturali posti in zona sismica (il lazio comunque è tutto zona sismica). In ogni caso, la sua tettoia essendo all'interno dei 10mq potrebbe rientrare tra quei manufatti che non richiedono il deposito del progetto strutturale (dei calcoli conviene sempre effettuarli, quantomeno come analisi dei carichi) e, rientrando nel 15% della superficie dell'appartamento, è sanabile con una procedura al municipio. La prima cosa da fare, comunque, è la visura del progetto edilizio.

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    3. Grazie architetto,
      nel progetto non c'e' la tettoia (né la mia né quella del vicino). Tra l'altro (non so se abbia valore) le due tettoie sono assolutamente unite (come se fosse 1 tettoia condivisa tra i due appartamenti adiacenti. Secondo Lei e' preferibile procedere immediatamente alla sanatoria (ovvero prima dei lavori), contestualmente ai lavori o solo successivamente? Il mio vicino avra' anche lui l'obbligo di sanarla insieme a me oppure puo' farlo in maniera separata?
      Grazie ancora ma come Lei ben sapra' in questo mondo (edile) e' tutto appeso ad una virgola in piu' o in meno.... :-)

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    4. le tettoie possono anche essere sanate indipendentemente, ma in effetti se rappresentano un unico corpo potrebbe essere utile sanarle in un unica pratica o almeno presentando contestualmente le due istanze (qui bisogna fare come preferisce il municipio). Comunque secondo me se la cosa non crea problemi con l'assicurazione, potete procedere quando sarà necessario (p.e. quando sarete in procinto di vendere l'immobile, o affittarlo), fermo restando che se dovesse esserci un rilievo della polizia municipale, la struttura verrebbe comunque individuata come abusiva (fatta salva la possibilità di chiedere comunque la sanatoria prima dell'emissione dell'ordinanza di demolizione e ripristino).

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    5. La ringrazio delle delucidazioni oltremodo precise. A prescindere da una ipotetica futura vendita sarebbe mia intenzione regolarizzare la cosa quanto prima e a prescindere dall'assicurazione. Non ho pero' idea di quanto possa costare tale operazione. Giusto per curiosita' (senza scendere nei dettagli, se preferisce) ci sono variabili da considerare (parliamo di DIA in sanatoria o di SCIA?) oppure il costo e' piu' o meno fisso? Orientativamente? Ovviamente a prescindere dall'onorario del tecnico (che potrebbe essere lei, per esempio).
      Grazie ancora

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    6. l'operazione di sanatoria si effettua in DIA, e l'oblazione sarà calcolata come il triplo del costo di costruzione determinato da un computo metrico estimativo redatto dal tecnico utilizzando le voci di capitolato del prezzario ufficiale della regione lazio in vigore. Molto spannometricamente, immagino possa venire fuori un computo metrico di un migliaio di euro, e ciò produrrebbe una sanzione di circa 3.000 euro, oltre ai diritti di segreteria di 400 euro. Per la parcella del tecnico, se vuole mi contatti in privato ad info@architetticampagna.it e le farò un preventivo senza impegno.

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  4. Gentilissimo Architetto,
    il mio cliente ha appena acquistato un appartamento al piano terra di una piccola palazzina e i venditori hanno realizzato abusivamente e poco prima del rogito, una pensilina in legno che insiste su una superficie pavimentata esterna pertinenziale all'appartamento.

    La pensilina in questione non supera il 15% della SUL, è chiusa su tre lati e 2 di questi sono muro perimetrale di un altro appartamento, non ha pilastrini ha dimensioni 3.3x2.5m e non supera i 10 mq (quindi da quanto ho letto non ncessita di prog.strutturale) ma è un prolungamento (inclinato e non calpestabile) del solaio del balcone dell'appartamento al piano superiore.

    quindi ho diversi dubbi:

    - la pensilina in legno è in SCIA in sanatoria con accertamento di conformità giusto? se è cosi posso inglobarvi anche le modifiche interne? o sono necessarie 2 pratiche distinte?

    - la tettoia chiusa su 3 lati fa cubatura? se si la cubatura riguarderebbe anche la zona al di sotto del balcone e non solo la tettoia? come devo gestire la situazione?

    - la casa ricade nel Sistema dell'insediamento contemporaneo - beni lineari - fascia di rispetto 100m (ic-001) del PTPR tav.C è necessario richiedere qualche NO?

    - deve essere applicato il piano casa?

    - cosa rischio io come professionista se intervengo con cila all'interno senza sanare la tettoia?

    La ringrazio anticipatamente
    chiara

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    1. una struttura, anche se priva di pilastri, che supera i 1,2 metri di aggetto è sempre classificata come tettoia: dunque la sanatoria si effettua in DIA. Nella DIA puoi inserire anche opere interne, sia da sanare, sia ancora da farsi. per i vincoli, devi guardare il PTPR tavola B, non la C. Se ci sono vincoli, devi chiedere il parere paesaggistico in sanatoria (attesa media 3 anni). Il piano casa non serve in questo contesto: non c'è cubatura da sanare, e comunque il piano casa non può essere applicato in sanatoria. Se intervieni senza sanare la tettoia rischi una denuncia, se "scoperti", per falsa dichiarazione in atto pubblico e relativo esposto all'ordine: io eviterei.

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  5. Buongiorno Architetto,
    Proprietaria di un edificio con due piani fuori terra ( XVI municipio) vorrebbe realizzare in copertura una tettoia con tutte le autorizzazioni del caso, per poi chiuderla con il piano casa.Secondo Lei è fattibile?
    Ringraziandola Le auguro una buona giornata.
    Distinti Saluti
    Arch. Junior Maria

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    1. non c'è bisogno di fare prima la tettoia: si può fare direttamente il piano casa. Se la domanda è: facendo prima una tettoia posso bypassare il discorso del genio civile, la risposta è ovviamente no.

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    2. Grazie per la risposta celere!
      No in realtà non c'è nel discorso il genio, anche perchè farà una scala di collegamento in c.a!
      Se posso ...nello specifico del piano casa (è il mio primo incarico come potrà capire) qual'è l'iter da seguire?
      Grazie per i consigli
      Distinti Saluti

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    3. beh come primo incarico un piano casa in sopraelevazione mi sembra molto complesso ed insidioso: ti consiglio vivamente di farti assistere da un collega più navigato, perché rischi di asseverare cose sbagliate, e ad inizio carriera può essere un problema serio. Il genio civile servirà sempre e comunque, perché la sopraelevazione aggiunge carichi sulla struttura preesistente, che andrà verificata - e non è escluso che, non rispettando le norme attualmente in vigore, dovrà essere adeguata. Io comincerei da qui, dal discorso strutturale, che può essere un primo importante scoglio. Parallelamente verificherei il rispetto delle distanze da codice civile e da DM 1444 e poi proseguirei con l'analisi degli eventuali vincoli. il tema è assai vasto.

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  6. Grazie farò tesoro dei suoi consigli.
    Distinti saluti

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  7. Gentile architetto,
    prima di tutto la ringrazio per il suo blog che è molto utile ed interessante.
    Le sottopongo la mia situazione: abito al 4°piano di una palazzina di 5, quartiere Montesacro (attuale mun. III).
    Il mio balcone, aperto su 3 lati, è parzialmente sprovvisto di copertura (a differenza dei piani sottostanti), nel senso che il piano attico arriva a coprirne solo una parte.
    Attualmente ho delle tende a rullo, ma quando sono chiuse questa porzione di balcone è esposta agli agenti atmosferici e alla possibile caduta di oggetti, cosa che mi crea alcuni disagi.
    Un condomino nella stessa mia situazione ha installato una pergotenda, ma io preferirei installare una struttura in legno sorretto da due pilastri anch'essi in legno, sulla quale poi applicare anche delle tende da sole.
    Si tratta di una superficie di lunghezza 7 metri e profondità 1,30 (quindi circa 9 mq, la casa è di 130 mq) e mi sembra di capire da quanto letto nel suo articolo che si tratterebbe di una "tettoia", e quindi non in edilizia libera.
    I miei dubbi sono i seguenti: una volta depositata la DIA si può procedere o devo attendere un'autorizzazione perchè potrebbe essere respinta? Devo chiedere preliminarmente una autorizzazione condominiale o non è necessario? E' soggetta all'autorizzazione strutturale? A che costi vado incontro, più o meno?
    La ringrazio in anticipo per la sua cortese risposta.

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    1. la struttura è classificabile come tettoia se verrà dotata di un tetto fisso: se si tratta del creare solo una sorta di pergolato da eventualmente chiudere con teli retrattili, può rimanere nella definizione di pergotenda purché le sezioni in legno non siano "importanti": in questo caso la struttura sarebbe realizzabile in attività libera. Viceversa se è da ricoprire con un tetto fisso, è senz'altro una tettoia e quindi servirà il deposito strutturale e la DIA.

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  8. gentile arch. Marco Campagna, abito in quartiere municipio VII. ho il balcone stretto (60 cm circa) lungo (coperto 1 metro scoperto 5 metri) e vorrei installare o pensilina o pergolato per coprire la parte scoperta del balcone soprastante. sul mio balcone riversano gli agenti atmosferici che avevano causato alluvione all'interno della casa, in quanto abito al 1° piano e sopra ci sono altri balconi da cui esce acqua piovana e si versa direttamente sul mio balcone. ho rifatto il pavimento del balcone in modo che pendesse di più verso all'esterno. ma adesso sto pensando per comodità e per igiene di installare o pensilina o pergolato ma di piccole dimensioni tipo come tetto.
    ho già fatto richiesta all'amministratore del condominio, il quale dice che non è possibile perché il mio balcone affaccia sulla via principale (non è né zona storica né in centro, ma periferia tra via platani e viale primavera). è possibile andare comunque al comune per avere permesso o non necessita dato che sarà di piccole dimensioni? come mi devo muovere? se installo pergolato, invece di pensilina, non ce bisogno di autorizzazione?

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    1. Da un punto di vista urbanistico potrebbe essere autorizzata una pensilina, verificando i distacchi. Tuttavia la pensilina incide sulle norme del codice civile sugli affacci, e dunque è necessario ottenere il permesso dagli inquilini dei piani superiori.

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  9. Gent.mo Arch. Campagna,
    nel ringraziarla per la sua voglia di condividere il mare di informazioni - a volte di difficile reperibilità - che interessa il mondo dei tecnici, vorrei approfittarne per ricevere un suo parere in merito ad una richiesta, riguardante il proprietario di un ultimo piano di un palazzo (zona Eur - Granai), costituito da attico e superattico, con terrazzo perimetrale su tre lati.
    Il superattico risulta costituito da due vani, collegati al piano inferiore da una scala centrale; sul terrazzo, in corrispondenza del vano lato dx, è presente una tettoia in legno con tegole in laterizio, realizzata senza i dovuti permessi.
    La richiesta del proprietario sarebbe quella di voler ampliare il vano posto a dx della scala (utilizzando l’area attualmente occupata dalla tettoia) trasferendo la cubatura del vano sx - ed eventualmente aumentandola per la realizzazione di un bagno - con un intervento di demolizione (vano sx) e ricostruzione su un unico lato (ampliamento lato dx).
    Quello che mi chiedo, è se tale tipo di intervento sia fattibile, ed eventualmente, quali siano le verifiche e le attività necessarie, al fine della realizzazione dell’intervento stesso.
    La ringrazio infinitamente

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    1. Anzitutto, la preesistente tettoia deve essere sanata o demolita, altrimenti non si è nelle condizioni di legittimità per poter operare con una nuova istanza urbanistica. Lo spostamento di cubatura è tecnicamente possibile, verificando che con tale accorgimento non si entri nella fascia di rispetto dell'inclinata della sede stradale (motivo per cui molti edifici hanno l'ultimo piano arretrato dal filo della facciata). Fatta questa verifica, occorre affrontare il problema dei problemi, cioè l'aspetto strutturale. Tecnicamente, spostare il peso da una parte all'altra necessiterebbe che la porzione di struttura del fabbricato che andrà a reggere il volume spostato rispetti le norme tecniche attualmente in vigore, il che è assai difficile soprattutto se parliamo di un edificio degli anni '60 come è tipico all'EUR. Se anche l'aspetto strutturale fosse superabile in qualche modo, non ci sarebbero difficoltà ed anzi a quel punto proporrei al cliente di fare il piano casa per ampliare, invece che solo per trasferire cubatura. Se può valere la pena, in altri post sul tema del piano casa ho affrontato più nello specifico il problema dell'adeguamento strutturale.

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    2. La ringrazio per la tempestività e la completezza della sua risposta!
      Riguardo all'ampliamento, però, credo che il piano casa sia di difficile applicazione, poiché - mi corregga se sbaglio - trattandosi di un condominio di oltre 6 piani, con tipologia della casa in linea, ritengo che la superficie massima ampliabile (credo 70 mq) vada divisa per tutti i piani e comunque, il progetto andrebbe riferito al palazzo; non penso che un singolo condomino possa, a suo esclusivo ed unico vantaggio, beneficiare di una legge che penalizzerebbe gli altri condomini.
      Pensavo che, forse, si potrebbe fare riferimento all’Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”.

      Quindi, in teoria, verificata la staticità della struttura, il regolamento di Condominio e la fascia di rispetto dell'inclinata della sede stradale, occorrerebbe chiedere un intervento di ristrutturazione, con demolizione e ricostruzione, per il trasferimento di cubatura, mentre, si tratterebbe di una nuova costruzione, per la parte eccedente (nuovo bagno da realizzare).

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    3. l'aumento di superficie è molto molto difficile che sia autorizzabile senza piano casa, perché le regole comunali attualmente in vigore non danno a nessun tessuto della città storica e consolidata della cubatura edificabile: in pratica, la cubatura edificata è la sola cubatura che esiste sul suolo. Solo nella città da ristrutturare c'è un margine in tal senso. Dunque è possibile il trasferimento di cubatura ma, senza piano casa, non è possibile realizzare il nuovo bagno, salvo una verifica puntuale se tante volte ci si trovasse in un caso più unico che raro di cubatura residua edificabile in città consolidata. Il piano casa è attuabile in un condominio, ovviamente serve l'assenso di tutti i condòmini ai quali occorre "acquistare" la cubatura edificabile intesa come porzioni di quei 70mq risuddivise in base alle quote millesimali. Di queste procedure ho lungamente parlato sui post del piano casa e relativi commenti. Secondo me l'aspetto della verifica statica non è affatto secondario e rappresenta il problema principale, sia in caso di trasferimento di cubatura, sia in caso di piano casa.

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  10. Salve,
    non riesco a trovare il riferimento normativo che specifica che sopra il 15% della SUL le tettoie vanno in PdC. Potrebbe aiutarmi?

    Grazie e buon lavoro.

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    1. art. 9 comma 5 delle NTA di PRG: oltre il 15% delle superfici di pertinenze si passa dalla RE2 all'AMP, e l'AMP va solo in PdC.

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    2. Grazie mille e buon lavoro!
      Cristiano

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  11. Buonasera Architetto,
    grazie della pazienza nel rispondere e complimenti per il il blog.
    Sto seguendo un cliente per la realizzazione di una tettoia sulla terrazza di proprietà all'ultimo piano di un edificio fuori dal centro storico. La superficie della terrazza è inferiore al 15% della SUL dell'appartamento. Secondo lei è necessario il parere favorevole di tutti i condomini? oppure, essendo tutto fattibile da un punto di vista urbanistico, non c'è bisogno di alcun assenso?
    grazie mille

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    1. da un certo punto di vista la tettoia produce una variaizione di prospetto, e dunque andrebbe chiesto il consenso dell'assemblea: sentirei l'amministratore.

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    2. Buonasera Architetto, e se il committente espressamente voglia procedere anche senza l'autorizzazione sarebbe possibile magari scrivendolo espressamente sull'incarico?

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  12. Buongiorno Architetto,
    e davvero complimenti per il blog e gli argomenti trattati. Avrei bisogno di un consiglio. Ad Abano Terme (Pd) ho di recente fatto istallare nel giardino di una abitazione (un appartamento al piano terreno facente parte di una serie di unità accostate) una pergotenda. Per questa fase non sono state chieste autorizzazioni al Comune. Ora si vorrebbe procedere e completare la pergotenda con l'ausilio di vetrate scorrevoli su guide. Il tutto rimarrebbe interamente apribile senza interventi in muratura (solo viti a terra e a muro, perciò sempre tutto smontabile ). Secondo Lei si potrebbe procedere senza titoli autorizzativi, o il quadro generale cambia? La ringrazio e mi scuso ma sono alla prime armi. Giulia

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    1. l'apposizione di paratie laterali, benché totalmente precarie, configura comunque la trasformazione dello spazio da aperto a chiuso, e perciò è implicito il salto verso l'ampliamento/nuova costruzione, con tutte le problematiche che ciò implica. Diverse regioni potrebbero avere una legislazione locale più permissiva o avere una diversa e specifica classificazione di queste opere.

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    2. Grazie davvero della risposta. Per avere migliori indicazioni circa l'eventuale permissività della legislazione locale è opportuno, secondo Lei, rivolgersi direttamente al Responsabile dell'Ufficio competente del Comune?

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    3. Si, in genere è la prima cosa da fare.

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  13. Buonasera Architetto,
    mediante una Scia sto facendo ristrutturare un villino del 1930 a Roma. In tempo di guerra una bomba fece saltare il tetto e da allora non fu più ripristinato ma lasciato a terrazza. Ho la documentazione fotografica dell'esistenza del tetto (foto aerea del 1942) e del progetto di costruzione originale (preso dal museo storico capitolino). Per ripristinare il tetto che cosa devo fare?
    Grazie e complimenti.

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    1. la ricostruzione può avvenire, secondo me, con una SCIA appunto per risanamento conservativo, la quale è forse bene che sia distinta da quella che già avete presentato per i lavori: essendo un caso un po specifico, è bene parlarne con i tecnici municipali, facendo sempre caso alla presenza di eventuali vincoli o di campiture in carta per la qualità.

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    2. Gentilissimo per la risposta ma vorrei essere più preciso: l'immobile è censito nel PRG carta della qualità per cui ho dovuto richiedere dalla sovrintendenza capitolina il parere favorevole per il ripristino del tetto (già ottenuto), ma adesso devo seguire anche l'iter del genio civile pur trattandosi di un ripristino di una cosa che già esisteva?

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    3. Secondo me si, occorre anche effettuare una pratica al genio civile, perché la struttura, anche se preesistente, va realizzata secondo le norme tecniche attualmente in vigore.

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  14. Salve,

    ho acquistato una pergotenda per il mio terrazzo. Sesto piano ed ultimo di un appartamento in condominio -sopra non ho nessuno -. Per un lato il mio terrazzo confina con quello del vicino, ci separa una spessa parete. Da quanto ho letto non devo dare comunicazioni in circoscrizione (la VII nello specifico). C'è qualcosa di cui mi "dovrei preoccupare"? Pensavo forse alla distanza dai vicini ma, detto che non impatta in alcun modo sulla loro visto nè godibilità del terrazzo, non mi sembrano tipi da lamentarsi.
    Grazie e buon anno. Daniele

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    1. se esiste già un muro separatorio in generale non ci sono problemi, comunque la pergotenda non ne avrebbe comunque, rappresentando un elemento "precario".

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  15. Salve Architetto,
    abito in una casa indipendente ed ho pensato di fare in terrazza una sopraelevazione in panelli coibentati Isopan, quindi con pesi ridotti e montaggio meccanico. In questo caso quali sono le pratiche di attuazione?
    Grazie

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    1. se parliamo di sopraelevazione al fine di creare nuovi ambienti chiusi abitabili, attualmente la strada più semplice può essere il piano casa, il quale però indipendentemente dal peso effettivo richiede la verifica della struttura portante esistente dell'edificio, e quindi la conseguente pratica al genio civile.

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  16. Gent.sso Arch.Campagna, ho un quesito da porle, una mia cliente ha comprato una struttura (che forse definirei tettoia) a lamelle orientabili, tale struttura è assolutamente autoportante e viene istallata in uno spazio esterno di pertinenza della casa.
    La struttura dove essere istallata a Guidonia, da un primo incontro con un tecnico del comune, mi si dice che tale struttura è considerata in libera edilizia e quindi non devo fare nulla.
    Successivamente la cliente ha un diverbio con il vicino e viene il dubbio che sia meglio fare una pratica autorizzattiva.
    Ci rechiamo di nuovo in comune e salta fuori che tale struttura non è possibile autorizzarla perchè è presente un'ordinanza comunale che vieta tali istallazioni.
    Il tecnico ci propone di fare un Piano Casa con Dia, come corpo accessorio perchè la struttura ha dei pilastri che non rispettano le distanza ed è a filo solaio con il condomino de piano di sopra.
    Non le sembra un po' troppo? Lei che cosa ne pensa?

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    1. mi sembra esagerata la DIA per una cosa del genere: spulcerei la delibera comunale per capire se effettivamente l'intervento è escluso.

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  17. Gent.sso Arch. Compagna aggiungo al post precedente che la struttura dovrebbe essere istallata su una pertinenza della casa al piano terra.

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  18. Salve Architetto,
    un cliente deve rifare l'impermebilizzazione di una tettoia in legno realizzata (spero legittimamente, ma sto verificando la documentazione) in un terreno privato di pertinenza nel quertiere Pigneto...non siamo dunque in città storica, nè in carta della Qualità, quali pratiche devono essere presentate secondo lei?è sufficiente una SCIA o vanno richiesti altri pareri?

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    1. se si rimonta il manto di copertura che c'era prima, siete in manutenzione ordinaria e quindi non sono previsti adempimenti. Se si modifica il manto di copertura è invece SCIA.

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  19. Gentilissimo Architetto,
    ho un cliente che vorrebbe costruire una tettoia in legno dove poter lasciare la macchina. L'altezza sarà inferiore ai 3 metri e l'area inferiore ai 10 mq. Devo quindi fare una DIA? Inoltre il mio cliente avrebbe altre costruzioni simili all'interno del giardino, nessuna a contatto con l'abitazione. E' possibile sanarle? Oppure devo procedere con la demolizione?

    La ringrazio moltissimo

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    1. i limiti ed i vincoli sono quelli descritti nel post: per questioni più nel dettaglio c'è l'altro post già linkato nell'articolo. la DIA comunque è sempre obbligatoria. Tutto ciò che è un manufatto stabile deve essere oggetto di autorizzazione: se sono presenti casotti chiusi, tendenzialmente non è possibile sanarli.

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  20. a proposito di terrazzi, è possibile a Roma riaprire un terrazzo all'ultimo piano di un palazzo anni 30 che è stato chiuso per fare una camera e regolarmente condonato nell'85?

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    1. è possibile fare una SCIA per ripristino e contestuale rinuncia al condono, ma la cosa è irreversibile, nel senso che in futuro non sarà più possibile ripristinare la situazione condonata.

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  21. grazie,credo che essendo un attico con un bel panorama avere un terrazzo sia un valore in più.ho visto che nel condono le terrazze chiuse sono due.sarebbe possibile ripristinarne solo una? grazie davvero per i suoi preziosi consigli. Elisabetta

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    1. è più complessa la procedura, comunque si può anche ripristinare un solo terrazzo. Da un punto di vista schiettamente di mercato, il volume chiuso vale sempre di più del terrazzo aperto, quindi a meno che non parliamo di situazioni veramente particolari, l'immobile avrà una riduzione di valore.

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  22. Salve Marco,
    innanzitutto complimenti per il tuo blog davvero utilissimo e sempre aggiornato!
    Mi trovo nella situazione di dover sanare una struttura di copertura di cui non mi è facile comprendere la categoria (tettoia, pergola o pensilina)..
    La struttura è composta da travi di legno appoggiate da un lato al muro perimetrale del fabbricato, e dall'altro al muro perimetrale della proprietà. In pratica, è stata coperta parte del giardino.
    Credo che si possa parlare di pergola e di edilizia libera, essendo solamente una copertura di travi lignee, senza tegole o altro.. Grazie mille in anticipo,
    Laura

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    1. non ho capito se la struttura è dotata di copertura o se è solo un telaio aperto. nel primo caso si parla senz'altro di tettoia; nel secondo si potrebbe definire pergolato ma l'appoggio al muro rappresenta comunque un problema per farlo passare in edilizia libera.

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    2. Grazie mille per la velocissima risposta!
      è un telaio aperto..ma il fatto che non abbia una propria struttura ma si poggi su un muro esistente crea una situazione un po' particolare, ma a tutti gli effetti non crea un aumento di superficie o altro..

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    3. sulla questione c'è stata di recente una nuova sentenza: se ne parla qui http://www.edilportale.com/news/2016/05/normativa/pergotende-non-serve-il-permesso-di-costruire-neanche-se-sorrette-da-strutture-fisse_52008_15.html ma io non l'ho ancora studiata

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    4. vale anche x i condomini...o serve cmq autorizzazione dall'assemblea??

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  23. Buongiorno architetto,
    le chiedo delucidazioni riguardo ad una pratica di sanatoria, sempre sperando che l’abuso si possa sanare!
    Il proprietario di un immobile non vincolato, non in C.d.Q., è stato convocato dalla polizia giudiz. Ed. perché presente nel suo cortile una tettoia abusiva (lui dice che al momento dell’acquisto della casa era già presente, ma non documentabile).
    La tettoia è formata da una struttura in acciaio abbastanza leggera e da una copertura in policarbonato bianco di proiezione a terra 35mq.
    Devo andare al Municipio per sapere cosa fare portando foto e rilievo.
    Mi chiedo:
    l’abuso di una tettoia, è un reato solo amministrativo? Non si sa l’epoca di realizzazione, si potrà fare una dia in sanatoria o cosa? La cosa che più mi preoccupa è la pratica al Genio Civile per una sanatoria, cosa mi verrà richiesto?
    Grazie mille

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    1. la sanatoria è teoricamente fattibile, ma bisognerà verificare il rispetto dei distacchi perché la tettoia è considerata una costruzione a tutti gli effetti, oltre poi al discorso strutturale. se si dimostra che la tettoia esiste da molti anni, il reato penale dovrebbe potersi considerare prescritto. tuttavia, la copertura in policarbonato non è proprio considerabile una copertura analoga a quella ottenibile con un solaio, tipica delle tettoie, quindi proverei a trattare con la polizia se non sia il caso di declassare la struttura a "gazebo", anche se la vedo dura perché per essere appunto tale la copertura dovrebbe essere in teli retrattili o comunque rimovibili e non in policarbonato.

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    2. Architetto,
      sono passato al comune ed effettivamente è sanabile; per quanto riguarda la pratica al genio mi hanno detto che dichiarando che la struttura non è pericolosa per la statica dell'edificio, non è necessaria la pratica.
      La Dia in sanatoria però costerà veramente tanto e quindi il proprietario preferisce rimuovere il tutto. Dovrà pagare e fare una sorta di pratica anche per eliminare l'abuso, considerando che già gli son venuti i vigili? grazie per il suo blog

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    3. per rimuovere l'abuso può presentare una SCIA per ripristino.

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  24. Buongiorno architetto,
    secondo lei per una pergotenda (uso NON residenziale) in città storica, è dovuto il Contributo sul costo di costruzione? In questo caso come si può calcolare il C.C. visto che nel listino Regione Lazio non esiste una voce simile? Grazie mille

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    1. in teoria è dovuto, perché considerato intervento di nuova costruzione, comunque non ci sono indicazioni ufficiali specifiche. Se nel prezzario non ci sono voci relative, si deve seguire la procedura di "nuovo prezzo" descritta nello stesso prezzario, che sostanzialmente consiste nel farsi fare il preventivo dell'intervento da almeno tre ditte diverse.

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  25. Gent.mo architetto,
    nel caso in cui mi trovassi a realizzare una tettoia su di un terrazzo delimitato da tre pareti, si tratterebbe di una copertura a mo' di loggia. A quali permessi andrei incontro? E' la stessa casistica di una tettoia? Oppure si tratta di qualcosa di diverso?
    Grazie

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  26. Gentile Arch.
    abbiamo un gazebo attrezzato (permesso già richiesto nel 2003) su una OSP nel Terzo Municipio. La settimana scorsa i vigili hanno fatto un sopralluogo e ci hanno detto che la struttura rispetto al disegno originale di 13 anni fa è cambiata. Avrei 2 domande:
    1-quale procedura bisogna fare per regolarizzare le modifiche (la copertura non è più a rullo ma in semplice PVC soprastante, ci sono staccionate invece di ringhiere in ferro)?
    2- Hanno contestato la presenza di tende in PVC (che però sono a binario, quindi apribili e richiudibili in pochi secondi) che delimita il gazebo. Dall'ultima sentenza del CDS non dovrebbero essere ammesse?

    Grazie ancora.

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    1. 1. bisogna praticamente chiedere una nuova OSP
      2. la sentenza si riferisce specificatamente alle strutture annesse a immobili residenziali, esclusi tutti gli immobili per attività, per i quali le chiusure laterali invece cambiano sensibilmente la possibilità di utilizzo

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  27. Gentile Architetto, ringraziandola per il suo lavoro (tanto più meritorio quanto farraginosa è la materia, specialmente in una città come Roma...) sono a chiederle quali sono i passi da compiere per

    A - capire se il cancelletto che mette in comunicazione il mio giardino e il vialetto condominiale risulta accatastato regolarmente (qualcuno dei vecchi proprietari degli altri appartamenti dello stabile sostiene che alla nascita dell'edificio non fosse esistente, e purtroppo dalla planimetria non risulta affatto chiaro) e, nel caso fosse accertata la sua preesistenza, se il fatto che si apra su un vialetto condominiale e non su strada (privata, del consorzio) basta a inquadrare il mio appartamento come "autonomo". E come fare eventualmente per far valere l'esistenza di questo cancelletto almeno dal 1990 (data in cui abbiamo acquistato la casa). Il palazzo risale ai primi dei '60 e si trova all'interno di un Consorzio con strada privata chiusa da sbarra.
    2 - quali sono i primi passi da compiere per godere del Piano Casa, ampliando l'appartamento anche solo limitatamente allo spazio della proiezione dei balconi del primo piano (sono profondi ca mt 1.40 e lunghi circa 4 mt, e sono 2). Le faccio presente che il mio giardino è grande, circa 500 mq, e il quartiere è Portuense (attuale Municipio XI°).
    La ringrazio tanto

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    1. sulla questione dell'autonomia funzionale, secondo me può essere considerata sufficiente la presenza del cancelletto su viale condominiale, comunque va interpellato in merito il municipio. Al limite va sanato con una SCIA in sanatoria, se non risulta o non è chiaro. I primi passi per valutare l'applicazione del piano casa è rivolgersi ad un tecnico competente :-) se mi ritiene tale, i contatti li trova nella specifica pagina cui trova il link in alto.

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  28. Buongiorno Architetto vorrei chierderle un parere in merito ad un lavoro che devo fare.
    Un mio cleinte vorrebbe installare un tetto in acciaio a lamelle orientabili sul terrazzo del suo attivo, mi sono recata al comune il quale mi ha chiesto DIA e genio civile e rispetto del 15% della SUL, ho chiesto un parere per il genio civile ad un collega ingegniere il quali mi ha risposto che la struttura è classificabile come pergolato, molto leggero perchè acciaio e lamelle orientabili e rientrante nei 20 mq richiesti per legge per non inviare nulla al genio civile.
    A questo punto mi chiedo se il comune ha interpretato bene la struttura e se ciò che mi ha ciesto di fare è giusto.
    Quindi le chiedo cosa ne pensa e secondo lei come mi devo comportare al comune in modo da non avere intoppi nell'iter della pratica.
    Grazie anticipatamente

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    1. al comune basterà una dichiarazione contenente le specifiche date dallo strutturista. per il resto, se classificabile come pergolato, andrebbe in attività libera, ma se le componenti sono "massicce" allora è legittimo chiedere la DIA.

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  29. buon giorno architetto
    devo installare un gazebo su proprietà privata per somministrazone (bar) il telaio e in allumminio con tende ai due lati in pvc richiudibili e coperto da una tenda anchessa richiudibile
    le volevo chiedere se bisogna chiedere il permesso a costruire.

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  30. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  31. Buongiorno. Mi complimento per il suo blog che trovo utilissimo.
    Ho il seguente problema: tettoia a copertura di una terrazza preesistente all'atto di acquisto del 1956, fuori dalla mura ma in carta della qualità nele vicinanze di via Crescenzio..a partire da quale anno è stato emesso a Roma l'obbligo di richiedere parere al Comune per la realizzazione di tale manufatto? Ho il progetto oroginario del 1905 ma non si evince nulla.
    La ringrazio
    Simona

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    1. la tettoia è considerabile una "costruzione" secondo le visioni più recenti e, in quanto tale, è da ritenersi da sempre soggetta a titolo edilizio, in assenza del quale bisogna procedere con accertamento di conformità.

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  32. Salve architetto..avrei urgenza di parlarle..ho gravi problemi con la copertura sulla veranda di mia competenza posta a piano rialzato di un condominio..possiamo sentirci telefonicamente??
    se vuole di seguito la mail miliolaro@gmail.com
    grazie anticipatamente

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  33. Salve architetto, dei miei clienti hanno realizzato abusivamente sul balcone una tettoia di ca. 9,00 Mq. inferiore al 15 % della SUL dell'immobile. L'appartamento è posto al quarto piano di un edificio di sei piani e il balcone in oggetto è l'ultimo nel prospetto...al di sopra dello stesso non c'è niente (infatti loro principalmente l'hanno realizzata per ripararsi dagli agenti atmosferici). Ci troviamo in viale XXI aprile e pertanto in città storica quindi c'è il COQUE. Posso procedere con DIA in sanatoria e pagamento del triplo del costo di costruzione?..è necessario il progetto strutturale?..devo presentare tutto anche al COQUE?..e poi ripresentare docfa per indicare in planimetria la tettoia?
    Grazie della disponibilità..e sempre tanti complimenti per il blog! Gianni

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    1. è ristrutturazione edilizia quindi serve il COQUE, posto che su quella strada ci sono diversi edifici che sono in carta per la qualità G1b, nel qual caso servirebbe principalmente la sovrintendenza capitolina. Per come la vedo io, serve anche la verifica strutturale.

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    2. Essendo una pratica a sanatoria potrebbero comunque pretendere in municipio un qualsivoglia nulla osta da parte del condominio?
      Grazie

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    3. in teoria no, perchè il comune non si occupa di diritto civile; in pratica alcuni lo chiedono per non avere problemi in caso di denunce o esposti.

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  34. Buongiorno Architetto,
    mi conferma che per coprire un'area esterna di circa 40 mq antistante un locale pubblico (in realtà una "associazione di promozione sociale") con un gazebo o una pergotenda completamente amovibile è cmq necessario il PdC?
    Ha un'idea dei costi e dei permessi che bisogna richiedere (siamo in Città storica a Garbatella) ?
    Grazie
    Federica

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    1. se è suolo pubblico basta la domanda di OsP; se è suolo privato serve il PdC.

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  35. Buongiorno,
    vorremmo installare delle tende retrattili in corrispondenza delle vetrine di un negozio. Facendo i discuti controlli vincolistici, ci siamo accorti che la strada su cui affacciano le vetrine è classificata nella carta della qualità G1.a nella categoria "Elementi degli spazi aperti - Strade e viali con caratteristiche di tracciati ordinatori con alto grado di identità alla scala urbana".

    Secondo te, in questo caso, per una tenda retrattile, qual è l'iter autorizzativo da seguire? Oltre alla richiesta al SUAP dobbiamo chiedere qualche autorizzazione anche al comune e/o alla soprintendenza? Abbiamo delle limitazioni dimensionali da rispettare?

    Grazie in anticipo.

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    1. immagino serva il parere preventivo della sovrintendenza capitolina, ma chiedete a loro. i limiti dimensionali sono quelli imposti dal regolamento cosap, se parliamo di suolo pubblico.

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  36. Architetto buongiorno,
    alla luce di quanto emerso con SCIA 2, per sanare una tettoia inferiore al 15% Sul non in città storica (quindi che fino alla scorsa settimana avremmo sanato con dia in accertamento di conformità) oggi che titolo dovremmo utilizzare? Nei nuovi moduli scia si fa riferimento, per la sanatoria, solo agli interventi realizzati in assenza di scia (punto 41 tabella A e art. 19 l.r. 15/08). Per gli interventi art. 16 della lr 15/08 quindi ex dia in accertamento di conformità? Il modulo scia in alternativa al pdc non dà modo di dichiarare l'intervento già realizzato.
    Attendo un suo prezioso parere!
    Buona giornata!
    PS: Avevo postato in un'altra discussione, penso questa sia quella più adatta!

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    1. non so se ho risposto dall'altra parte: l'intervento va in scia in alternativa all'autorizzazione, secondo me.

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  37. Salve Architetto
    il mio vicino confinante di giardino vuole installare una pergotenda con pareti laterali che utilizzando le scale che dalla cucina lo portano in giardino , vorrebbe coprire in pratica le scale e proseguendo con la pergotenda realizzare un ambiente 6x5 e diciamo un salone in giardino , Il fatto è che coprendo la scala lui si attaccherebbe completamente al muro di confine, tra me e lui dove è la sua scala che porta in giardino e innalzando di fatto una parete di pvc che mi toglierebbe luce e visuale . Lo puo' fare ?
    Grazie anticipate per la risposta e scusi per la presentazione un po caotica del fatto e relativa domanda

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    1. l'orientamento della giurisprudenza che si va consolidando è quello di considerare tende e pergotende come elementi accessori d'arredo che non incidono nè sulle distanze nè sulle visuali. Per estensione dunque tenderei a pensare che non incidono neanche nel vostro caso: tecnicamente insomma potrebbe farlo.

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  38. Buonasera arch. devo sanare una tettoia in legno (<15% sul)con un lato in aderenza ad una villetta e gli altri 3 aperti e poggianti a terra con pilastrini in legno. Ho pensato alla scia in alternativa al Pdc ma non so quale tipologia indicare, RE leggera?
    grazie

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  39. Gentilissimo Architetto, grazie per i suoi post davvero utili e chiari. Vivo in provincia di Roma in campagna e vorrei realizzare un pergolato in legno da far ricoprire con piante rampicanti.Sarebbe appoggiato su quattro pilastri di legno del diametro di 12 cm e adiacente alla facciata della mia casa in modo da farci cadere su una pianta che cresce sulla parete, anche se in nessun modo il pergolato sarebbe attaccato al muro.I lati sarebbero completamente liberi e la superfice 3x4 m per un altezza di 2.5m. Mi hanno detto che per realizzarla dovrei conficcare i 4 pali portanti nel terreno e poi inchiodarvi i pali trasversali per appoggiarvi le piante rampicanti.
    - La struttura potrebbe quindi essere classificata come Pergolato?
    Sarebbe infatti facilmente smontabile ma pur sempre fisso al terreno e con delle piante sopra - non mi è chiara la definizione che lei da di removibile e che non necessiti una demolizione per cui non so se potrebbe quindi ricadere nel caso da lei indicato come edilizia libera?
    - per una struttura del genere devo chiedere permessi o rispettare distanze minime dal perimetro del giardino?
    - Mi trovo in un area che dal piano urbanistico del comune risulta a vincolo paesaggistico: cosa vuol dire? Questo implica che anche per questo tipo di struttura devo seguire una procedura diversa?
    - Inoltre il terreno davanti casa è accatastato come corte di pertinenza della casa ma mi dicono che comunque tutta l' area era/ è da considerare terreno agricolo, nel caso ci sarebbero differenze nella normativa per costruire un pergolato? Come posso verificare come è accatastato ( destinazione d'uso agricolo o meno) il terreno annesso alla mia.proprieta come corte di pertinenza di una unità abitativa?

    La ringrazio in anticipo per il suo aiuto. Purtroppo i tecnici a cui.mi sono rivolta non hanno saputo darmi risposte chiare, apportando il fatto che su supposto terreno agricolo dovrei rispettare la distanza di 10m dal perimetro anche per questo tipo di intervento. GRAZIE cordiali saluti Giorgia Monto

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    1. per far si che sia considerabile come attività libera, secondo me i pali non devono essere infissi al suolo, ma solo appoggiati, e fissati con "pesi", oppure fissati con bulloni ad eventuali plinti sottostanti. Così secondo me la giurisprudenza dovrebbe considerarlo appunto attività libera. non necessariamente questa è la medesima visione dell'ufficio tecnico comunale.

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    2. Grazie per la risposta. Sono stata in comune e secondo il loro regolamento per qualsiasi cosa, anche un pergolato in zona a vincolo paesaggistico si deve presentare pratica paesaggistica e poi richiesta inizio lavori. Spero possa essere utile per altri.

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    3. il DPR 31/17 ha introdotto delle semplificazioni e soprattutto una sorta di elenco di opere non soggette più ad autorizzazione anche se si è in presenza di vincolo: c'è un post apposito.

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  40. Salve architetto buona sera , abito in provincia di napoli, ho realizzato autonomamente sul terrazzo di mia proprietà esclusiva, una tettoia in ferro, con copertura di pannelli coibentati modello sandwich, di dimensioni 2x3, altezza max 2,00 mt, poggiata su 3 piedi non ancorati al pavimento, ma fissati con un tondino di ferro al muro di contenimento la tettoia e aperta su 3 lati . Da premettere che non ho nessun vicino ad una distanza di circa 15 mt. Siccome mi hanno mandato i vigili e devo dire pure loro hanno detto cazzo ci hanno chiamato per una cazzata, in quanto a me serve perchè per accedere sul terrazzo io vado tramite un torrino inclinato e lho fatta questa piccola tettoia solo per evitare che quando piove forte l'acqua non mi entra in casa, i vigili non sapendo che scrivere ma lo dovevano fare per forza hanno chiamato il geometra del comune che è venuto a vedere ed anche lui è rimasto allibito, cmq alla fine i vigili i hanno dovuto consegnare la lettere per diffida alla rimozione. Ora chiedevo un suo parere se per questo tipo di costruzioni ci fosse l'obbligo di chiedere l'autorizzazione.
    Grazie anticipatamente

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    1. premesso che la normativa locale potrebbe essere differente, nel merito, da quella in cui io opero, generlamente sì, la tettoia è considerata un elemento che deve essere oggetto di autorizzazione. valuti se è più semplice sanare piuttosto che rimuovere. Le suggerisco di nominare un tecnico del posto per assisterla e consigliarla.

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  41. Buonasera Marco, per quanto riguarda la realizzazione di una pergotenda in un condominio dentro le mura aureliane (zona viale trastevere) in un edificio non soggetto ad alcun vincolo (né statale né comunale) è comunque necessaria la SCIA o è sufficiente una CIL?
    Grazie mille!!
    Enrico

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    1. nell'attuale situazione normativa, mi sono fatto l'idea che finché non si tocca la sagoma, l'intervento in area tutelata di fatto segue la procedura edilizia che avrebbe se non fosse tutelato.

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    2. GRAZIE MILLE!! Quindi avendo già ottenuto il nulla osta della sovrintendenza mi basta fare una CIL...

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    3. Ciao Marco, stavo rivedendo un po' tutte le norme sempre per questa pergotenda: il c.21 del art.24 delle NTA dice che "ai sensi della art.6 c.1 del 380/2001 nei tessuti T1, T2, T3 (mio caso), T10 [...]gli interventi di categoria MO se interessano le parti comuni, con rilevanza esterna [...]sono soggette a SCIA.

      Nella circola 19137 /2012 che hai postato, le pergotende sono in "attività edilizia TOTALMENTE libera", un step prima della manutenzione ordinaria.

      Per questo dici che a tuo parere la pergotenda non dovrebbe andare in SCIA?

      Perché in effetti, nel'art.6 l'AEL comprende anche la MO.

      Inoltre, essendo un terrazzo privato non dovrebbe far parte delle "parti comuni"...

      Grazie e buona serata.
      Enrico

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    4. secondo me il passaggio normativo del prg va considerato superato, perché la DIA non esiste più e di fatto nessuno ci ha detto cosa fare nel caso di specie. Personalmente, per tutelare la mia committenza, in questo caso presento una CILA o SCIA a seconda dei casi, sempre dopo aver sentito il municipio.

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  42. Buongiorno Architetto, ringrazio per le informazioni di questo suo post ma a quanto pare sull'argomento "tettoie" c'è veramente tanta confusione soprattutto da parte dei tecnici istituzionali.
    Dovrei autorizzare una tettoia a copertura di uno spazio aperto retrostante una pizzeria che è delimitato da muro perimetrale alto circa 2mt.
    La tettoia, addossata alla parete, aperta su tre lati e poggiata con dei pilastrini sui muretti perimetrali, svilupperebbe circa 17 mq (area locale 70mq), circa 4x4 ml, tutto ovviamente smontabile.
    Una recente sentenza del Tar 16.01.2017 n.109 ha dato ragione ad un tizio per una tettoia di circa 30 mq presentata in CILA per il fatto che non alterava la sagoma dell'edificio ne costituiva aumento di cubatura essendo aperta su tre lati.
    In CILA non si presenta alcun progetto al genio, essendo il titolo stesso fuori da competenze strutturali, mi chiedo allora come devo comportarmi.
    Al municipio XIV mi richiedono SCIA alternativa al pdc ma non sanno se:
    - va allegato progetto depositato al genio
    - oneri legati all'aumento di SUL

    La domanda è, devo depositare un progetto al genio oppure no?

    grazie per la sua attenzione.

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    1. la tettoia è soggetta a genio civile se rientra nelle definizioni del regolamento sismico attualmente in vigore: ho scritto un post apposito di non molto tempo fa. comunque molto probabilmente vi rientra. non c'è aumento di SUL, la tettoia non ne sviluppa, ma c'è solo il contributo sul costo di costruzione. bisogna vedere se rispetta le distanze, e comunque non va in scia ma va in permesso di costruire (quindi al dipartimento e non al municipio) perché è superiore al 15% della SUL. Comunque andrebbe vista in dettaglio, è difficile dare indicazioni specifiche senza conoscere l'oggetto su cui operare.

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    2. Buonasera Architetto, grazie per la pronta risposta.
      Il Regolamento Regionale Sismico 13 Luglio 2016 n.14 cita all' Art.8 - lettera N, che non sono soggetti ad autorizzazione sismica - Pergolati in ferro o legno con h max 3,50 m e inferiori a 20 mq.
      Pertanto, credo che essendo nel mio caso 17mq e h. 300 non vada consegnata al genio.

      Rimane di capire perchè al municipio XIV mi hanno detto di fare la pratica con "SCIA ALTERNATIVA AL PDC" e di non fare PDC come anche io pensavo di fare, forse perchè non hanno considerato che supera il 15% della SUL.
      Se potesse indicarmi il link del suo post sarebbe cosa gradita, grazie ancora, saluti.
      marco

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    3. un pergolato non è una tettoia: il pergolato non ha una copertura fissa, la tettoia sì.

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  43. Buongiorno, cosa si intende per fisso?
    una struttura con copertura a tegole si classifica come fissa, ma se io copro solamente con delle lastre di plexiglas trasparenti dal peso irrisorio (8 kg/mq) direttamente imbullonate e quindi facilmente rimovibili, posso considerare non fissa?
    Diversamente, per realizzare una tettoia che non abbia vincoli sismici e di deposito struttura al genio per una questione di costi e tempi, entro quali parametri devo rimanere?
    Potrei proporre di non coprire tutto lo spazio, rimandendo sotto i 12 mq e 15% SUL;Libera sui tre lati e fissata con sola imbullonatura per essere classificata come "non fissa";
    Copertura con teli o materiale comunque facilemente rimovibile e dal peso irrisorio, potrebbe avere un filo il mio discorso?grazie

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    1. è rischioso lanciarsi in interpretazioni: le norme non scendono in dettaglio e la magistratura nel corso del tempo non è stata omogenea nel chiarire quando una cosa è definibile tettoia e quando pergolato: dato che nel caso di specie la questione è derimente, onde evitare problemi interpretativi è preferibile depositare il progetto al genio. altrimenti deve trovare un tecnico che la pensa come lei ed arrischiarsi nel deposito della pratica senza genio civile, con la consapevolezza delle eventuali conseguenze (peraltro di rilievo penale) in caso di contenzioso.

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    2. comunque la cosa va analizzata guardando per bene il tipo di struttura: le cose che qui scrivo non possono considerarsi calate esattamente nel contesto perché non vi sono gli strumenti per poterlo fare. deve incaricare un tecnico di sua fiducia che possa fare gli studi del caso e quindi esprimersi sulla questione dopo avervi riflettuto per bene.

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  44. certamente, la ringrazio per avermi illustrato le varie problematiche che sicuramente hanno fornito un quadro più completo.
    Cordiali saluti.
    Marco

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  45. Gentilissimo Architetto buongiorno complimenti per la vastissima quantità di informazioni che fornisce. Tuttavia, salvo svista da parte mia, non trovo riferimenti riguardo le nuove tipologie di chiusure per un terrazzo (NON gettante) per protezione da agenti atmosferici/frangivento con PANNELLI IN VETRO TRASPARENTE SCORREVOLI SU BINARI APRIBILI E RIPIEGABILI A PACCHETTO AD UN LATO DEL BINARIO.
    Al municipio hanno riferito che non si può chiudere totalmente seppure l'installazione è priva di struttura vera e propria ed è a scomparsa.
    Ha esperienza/riferimenti in merito?
    Grazie infinite per quanto potrà indicarmi
    Cordiali saluti
    CM

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    1. anche a mio parere le chiusure con elementi come descritti non possono essere autorizzate se vanno a chiudere completamente uno spazio aperto, rendendolo di fatto un volume chiuso.

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    2. Gentile Architetto, mi viene però il dubbio in quanto, soprattutto a Roma, aziende che hanno brevettato questo sistema di "chiusura" dando il servizio completo di fornitura, montaggio e occupandosi con il loro tecnico in sede del titolo autorizzativo.
      Premesso che va visto comunque il caso specifico, se edificio vincolato, se l'affaccio è secondario ecc..il caso ricadrebbe comunque nella fattispecie di aumento si della volumetria ma senza modifiche alla sagoma esistente.
      Interpreto male?
      grazie

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    3. Le norme a mio parere sono chiare anche se non cristalline; le sentenze della giustizia amministrativa pure. Non è il brevetto o il dettaglio esecutivo che determinano l'autorizzabilità o meno, ma è il fatto in sè che si installino degli elementi atti a chiudere, con elementi in vetro, lo spazio creando di fatto nuova superficie atta ad essere utilizzata in modo diverso rispetto ad uno spazio esterno. In ogni caso, se c'è un tecnico che si assume la responsabilità, è a quella persona a cui bisogna fare riferimento per l'autorizzabilità o meno nel caso di specie.

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    4. bisogna in ogni caso considerare che ogni sentenza è un caso a sè: non mi stupirebbe più di tanto se un domani ne uscisse una che invece considererebbe questo tipo di intervento come ammissibile, basandosi su chissà quale ragionamento nello specifico per non considerarlo volume. Purtroppo le norme come detto sono sì chiare, ma anche assai generiche, e le sentenze sono sempre calate sul singolo ambito e non sempre è possibile usarle per generalizzare.

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  46. Aldilà di tutto, se la chiusura è atta a realizzare una "serra solare"?
    Mi sembra che la serra rientri tra gli interventi per i quali è possibile presentare "lecitamente" la richiesta...
    Che poi una persona la utilizzi diversamente, non sta al tecnico accertarsi ne rientra nelle sue competenze, altrimenti tale caso andrebbe rivisto anche per qualsiasi tipo di intervento, anche una semplice distribuzione interna con una cabina armadio che viene utilizzata diversamente come camera.
    Questa ovviamente è solo una ipotesi per cercare di capire, se ci sono diversità sono ben felice di conoscerle.

    Saluti

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    1. la serra solare contempla una serie di altri problemi, non ultimo quello relativo al fatto che lo spazio formalmente non potrebbe più essere utilizzato nemmeno come normale balcone. ho scritto un post apposito su questo tema, a cui rimando per non riscrivere tutto qui. Ovviamente il tecnico deve autorizzare una certa conformazione, ed è responsabile che quella sia conforme alla normativa ed autorizzabile: se poi il committente ne fa un uso differente, certo non può essere responsabilità del tecnico.

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  47. Egregio Architetto, non trovo un post dedicato, questo mi sembra il più attinente. Ho un quesito da porle in merito alle casette da giardino, occorrono autorizzazioni ? Ci sono distanze da rispettare dai confini ? Nello specifico mi riferisco ad una installazione in un giardino di proprietà di un appartamento al p.t. di un condomonio di 8 appartamenti. La casetta ha impronta a terra di circa 6 mq e coperta di circa 10 mq altezza media circa 2 m, fissata su un basamento il c.a. con dei tasselli ad espansione e posto ad uno spigolo del giardino. Il fabbricato è sito a lavinio anzio e nel PTPR ricade in "beni d insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche".
    Grazie

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    1. di recente, il glossario unico ha introdotto il concetto di edilizia libera per piccole casette attrezzi, tuttavia una struttura come descritta, stante anche il basamento in cemento, mi sembra che possa ancora annoverarsi come "costruzione" piuttosto che come semplice capanno attrezzi da giardino. A mio parere dunque servirebbe il permesso a costruire e l'autorizzazione paesaggistica, comunque la cosa andrebbe studiata in dettaglio.

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  48. Gentile Architetto ,
    Ho acquistato recentemente 2 posti auto contigui ed unici alla fine della rampa di accesso del locale garage posto nel mio condominio di cui sono proprietario di un appartamento .
    Visto che trovo sempre le auto piene di guano pensavo di far installare una tettoia autorizzato dal condominio .
    Il mio dubbio che vorrei sottoporre ad un Suo parere è questo :
    Lo spazio dei 2 posti auto ,accatastati come 2 unita' immobiliari distinte , è chiuso perimetralmente da muri condominiali tranne ovviamente per il lato di accesso a fine rampa .
    Se installo la copertura avrò lo spazio totale dei 2 posti auto chiuso sui 3 lati .
    È possibile richiedere autorizzazione per installare la tettoia in queste condizioni ?
    Grazie e Saluti


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    1. potrebbe configurarsi come realizzazione di volume chiuso, con diverse conseguenze da valutare, primo fra tutti la fattibilità effettiva.

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  49. Gentile Architetto ,
    Visto che i posti auto sono 2 unita immobiliari distinte potrei richiedere 2 differenti autorizzazioni cosi da avere 2 lati aperti su ogni posto auto .
    Che ne pensa ?
    Grazie e Saluti.

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    1. non sposterebbe di molto il problema: la questione è delicata conviene confrontarsi direttamente con l'ufficio tecnico comunale.

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  50. Gentile Architetto,
    Vorrei capire se e' possibile realizzare una veranda su una trrrazza di 70mq posta all ultimo piano di un appartamento sito nel IImunicipio. Nel caso di specie la terrazza non ha davanti,ne ai lati nulla se non sulla sinistra la terrazza gemella dell edificio accanto sulla quale e' stata realizzata una veranda in muratura.
    Con il permesso a costruire e' possibile con facilita ottenere il nullaosta per la realizzazione di una veranda di circa 25/30m2?
    Grazie mille
    Paola

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    1. in tessuti di città urbanizzata e consolidata come quelli della città storica attualmente non è possibile autorizzare ampliamenti di volume, se non mediante applicazione di leggi speciali derogatorie. Al di là dell'aspetto autorizzativo in sè, bisogna considerare anche la complessità tecnica di intervenire strutturalmente su edifici esistenti.

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  51. Specifico inoltre che la terrazza non affaccia sulla facciata principale e che sopra ha le sole terrazze condominiali.Grazie ancora

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  52. Buonasera architetto,
    a suo giudizio è possibile sanare con accertamento di conformità (permesso di costruire in sanatoria) una tettoia di consistenza superiore al 15% dell'immobile di cui è pertinenza, realizzata sul lastrico solare all'interno delle mura aureliane in tessuto T3?
    Al dipartimento mi hanno detto di sì ma ho molti dubbi perché se si configura come ampliamento secondo le N.T.A. (art. 9 comma 6) mi sembra che per il suddetto tessuto il P.R.G. non lo consenta, mentre se si configura come ristrutturazione edilizia (come precisa la circolare del Comune del 2017) non dovrebbero esserci problemi, fermo restando il parere della soprintendenza. Sono preoccupata perché secondo la L.R. 15/2008 dovrei dichiararne io la duplice conformità, e non vorrei commettere un errore. Lei cosa ne pensa? E come comportarsi con il genio civile?

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    1. in effetti l'impossibilità di attuare interventi in AMP potrebbe rendere inibita la sanatoria, comunque nel caso si presenta richiesta di PdC, se il comune si esprime favorevolmente, si deve intendere come superata la questione. Lo strutturale in sanatoria è il vero problema.

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  53. Buonasera Architetto,

    Mi servirebbe capire se è possibile applicare ai tre lati aperti di una tettoia che copre il mio balcone delle schermature solari in PVC, il famoso crystal, senza richiedere il permesso al comune.

    Da quello che leggo su internet e da quello che mi hanno detto i venditori di questo articolo questo dovrebbe essere fattibile perché non dovrebbe aumentare la cubatura dell'appartamento.

    Il balcone sporge su una strada secondaria privata e si vede solo di profilo dalla strada principale.

    Grazie in anticipo.

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    1. le norme urbanistiche non entrano così nello specifico, ma le sentenze che ci sono state finora sembrano indicare che l'unico modo per chiudere "legittimamente" e senza autorizzazioni una pergotenda (che deve essere una pergotenda e non altro) può essere quello di usare teli in pvc trasparente arrotolabili o comunque rimuovibili. Anche se ci sono state sentenze, comunque, la certezza interpretativa non vi è mai. Sicuramente il vetro è considerato invece più facilmente una chiusura vera e propria, anche se in lastre senza telaio a mio parere ma, ripeto, rimane una cosa che la normativa non ha mai affrontato così in dettaglio: per districarsi abbiamo solo le sentenze, le quali però vanno sempre calate nel caso di specie e non necessariamente hanno valore generalista.

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    3. Da quello che ho capito leggendo su internet è una struttura con copertura tipo tenda non rigida.

      Se io ho una tettoia rigida e non retraibile cosa devo fare per poter applicare i teli in PVC?

      Lo posso fare?

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  54. Buonasera Architetto.
    Abito al settimo e ultimo piano di un edificio posto nel municipio VI di Roma. Essendo il balcone completamente esposto alle intemperie, ho deciso di installare una tettoia in legno.
    A causa di un'errata indicazione da parte del professionista a cui mi ero affidato (confusione tra pergotenda e tettoia), ho purtroppo completato l'installazione senza richiedere alcuna autorizzazione. La superficie coperta e' inferiore al 15% della superficie dell'appartamento.
    A questo punto voglio sanare la cosa al piu' presto.
    Come mi consiglierebbe di procedere? A quanto ammonterebbero piu' o meno le spese di sanatoria (altezza tra 3.0m e 2.75m, superficie circa 12mq, a fronte di un appartamento di circa 130mq)? E' necessario un nulla osta rilasciato dal condominio? (ci sono altre strutture simili nel condominio, sempre all'ultimo piano, ma non so quale iter sia stato seguito).
    La ringrazio anticipatamente.

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    1. sanare una tettoia effettuata senza titolo è possibile, ma bisogna affrontare il nodo strutturale, che è delicato (e che va affrontato anche in caso di realizzazione "legittima" della tettoia, in verità) e che prevede risvolti penali. Per uno studio di fattibilità con conseguente calcolo delle oblazioni può contattarci in privato per un incarico: senza dati metrici e senza analizzare la situazione è impossibile fornire indicazioni.

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  55. Buon giorno Architetto, io vorrei realizzare una pergotenda o con telo o con alette orientabili-chiudibili di 7,5 per 5,5 metri adossata da un lato all'abitazione vincolata (Beni culturali art. 10 D. Lgs. 42/2004). Alla luce della nuova sentenza del C.D.S. devo presentare domanda ai Beni Culturali o in Comune? (in Comune mi hanno detto a voce che non serve, il montatore dice di fare una scia comunque). La ringrazio in anticipo per la disponibilità.

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    1. se l'immobile è puntualmente vincolato a mio parere serve necessariamente il nulla osta della soprintendenza, e poi seguire l'iter autorizzativo in comune.

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  56. Buongiorno architetto,
    Grazie per il suo voler aiutare noi 'miseri' cittadini di Roma a comprendere le norme urbanistiche.

    Le scrivo in quanto stavo valutando l'idea di installare sul terrazzo del mio appartamento (facente parte di un condominio) una tettoia, chiusa totalmente sul tetto (inclinato per far defluire l'acqua piovana) e totalmente aperta sui lati. Tempo fa, quando ristrutturai l'appartamento, il tecnico mi disse che 1) non rientrava nella carta di qualità 2) si trova fuori dal raccordo anulare.

    Il mio appartamento, essendo attico, ha una Sul residenziale di circa 80mq, sicché la superficie max della tettoia, per non andare in PdC, dovrà essere di 12mq.

    Volendo addossarla al parete del soggiorno (presenza di una porta finestra regolare):
    1) le travi portanti e di sostegno del tetto devono avere un particolare spessore?
    2) posso presentare quindi solo una scia alternativa al PdC, pagando solo gli oneri concessori sui costi di costruzione?
    3) devo presentare e a chi il progetto della tettoia? Tale progetto cosa deve riportare?
    4) devo far fare verifiche antisismiche? Altre verifiche?
    5) devo attendere una risposta (per poter installare) ed entro quanti giorni? Da chi?

    Grazie in anticipo per il suo volermi rispondere.

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    1. anzitutto deve comunque rivolgersi ad un tecnico, il quale effettuerà le verifiche del caso ed assevererà le condizioni urbanistiche e vincolistiche, e saprà come e dove depositarlo e saprà valutare quali eventuali enti interpellare per eventuali pareri preventivi o nulla-osta. in generale, il progetto strutturale è a mio parere inevitabile, e questo progetto le fornirà le dimensioni degli elementi strutturali. gli oneri concessori comunque non sono dovuti, è dovuto solo il contributo sul costo di costruzione, trattandosi di una struttura che non fa volume in quanto aperta sui lati perimetrali.

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  57. Gentilissimo architetto, grazie per la risposta. C'è solo una questione che non ho ben compreso. Si supponga di trovarsi nella seguente condizione:
    - fuori dal raccordo anulare
    - no carta qualità
    - sup. Tettoia <= 15% del sul
    - distanze rispettate
    - altezza max tettoia 2.70 Mt e altezza min 2 mt

    Se la tettoia è:
    - appoggiata su un lato all'immobile (quindi aperta su due lati e chiusa sul tetto con tegole)
    - installata su un terrazzo di proprietà in maniera che sia facilmente amovibile (quindi non ancorata in modo definitivo)

    Oltre al progetto strutturale da depositare al genio civile e al pagamento del contributo tramite scia alternativa al pdc, ritiene che debba essere fatto anche uno studio/verifica antisismica, dato che verrà installata su un terrazzo? Ovvero bisognerà avere un parere (dal genio civile?) prima di installare? Lo chiedo perché spulciando il suo blog ho appreso che ci sono alcune opere non soggette a verifica sismica e altre si (art. 8 legge regionale 14 del 13/7/2016) e opere soggette a controllo e altre no (art. 6 della stessa legge) ma non ho compreso la tettoia a quale 'opera' afferisce.

    Grazie per la pazienza e per il suo volermi rispondere.
    Tiberio

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    1. questo è un aspetto che va valutato dal progettista strutturale, il quale se ha dubbi può confrontarsi con l'ufficio del genio civile. generalmente si riesce ad evitare l'adeguamento sismico dell'intero fabbricato, ma bisogna porre la questione nel modo giusto.

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  58. Buongiorno architetto,
    Mi permetto di chiederle un supporto interpretativo.
    Ho un balcone lungo circa 2mt, largo 90cm (misura presa fino al bordo esterno del muretto), in parte coperto da una struttura in cemento e in parte no (la parte scoperta è larga circa 60cm).

    Pensavo di creare una pensilina con aggetto di 60cm, ancorata al muro con eventuali basi sul muretto del balcone.

    Volendo fare la struttura in legno (autorizzata dal condominio), mi ponevo delle domande:
    1) la struttura in quanto tale è da definirsi come tettoia o pensilina?
    Supponendo possa essere definita come pensilina:
    2) il tetto può essere di legno, con eventuali coperture esterne sul tetto ma solo per protezione da eventi atmosferici?
    3) la superficie della pensilina deve rispettare qualche % della SUL (come la tettoia) o può essere di qualunque dimensione, purché non superi i 100cm di aggetto (per non redigere il progetto sismico al genio civile)?

    Grazie per il tempo che vorrà dedicarmi e spero di ricevere Sue news.
    Saluti
    Tiberio

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    1. se è composta da pilastrini secondo me si configura come tettoia. se rientra nei parametri della pensilina, non sembrano essere rilevanti le dimensioni effettive, in quanto non sarebbe definibile un elemento accessorio. comunque sul punto non c'è una visione chiara.

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    2. Grazie mille per la risposta. E riguardo la tipologia di materiale e di copertura, se utilizzassi quanto indicato, secondo Lei potrebbe essere un problema o la normativa non è ben definita (in altri termini, non dovrebbero esserci problemi)?
      Grazie per il tempo che vorrà dedicarmi.

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  59. Buongiorno Marco! Vorrei un tuo consiglio...la situazione è la seguente; ho due locali esterni (5° piano) su terrazza di proprietà la cui superficie è stata condonata nel 1985. Uno di questi è chiuso da una struttura lignea leggera e coperto da una lamiera ondulata in plastica.

    Secondo me il suo rifacimento in muratura ne comporta, non solo una modifica di prospetto ma anche di carico. Concordi?

    Qualora consigliassi di sostituire la struttura lignea esistente con una struttura in legno e vetro, sarebbe comunque una modifica di prospetto? la superficie ed il volume, ripeto, sono condonati, quindi non si può parlare di ampliamento. Ma sulla modifica di prospetto mi rimane qualche dubbio. Nella guida agli interventi di edilizia libera, all'interno di "Aree ludiche ed elementi di arredo" ho letto la voce "installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale" che potrebbe essere compatibile con il caso specifico. Però ripeto, la modifica di prospetto è dietro l'angolo (ristrutturazione pesante) e credo sia anche necessario il deposito del progetto al Genio per attestare la modifica di carico. Non saprei sull'autorizzazione dei condomini, visto che ripeto non parliamo di ampliamento. Forse mi sai consigliare qualche sentenza in particolare che ti è passata sotto mano, con un caso simile? Certo mi pare assurdo, comparare una situazione simile, alla demolizione e ricostruzione in RE2, solo per il discorso di "modifica di prospetto". Grazie, come sempre!

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    1. non ho capito se questa struttura che si vuole modificare delimita o meno uno spazio condonato: se sì, a mio parere è facile leggerla come ristrutturazione edilizia, e contestuale adeguamento strutturale.

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    2. Chiudo questo discorso aperto nel mese di aprile, in modo da aiutare chi si potrebbe trovato in una simile situazione nel breve/lungo periodo. In definitiva, come anticipato da Marco, bisogna procedere all'autorizzazione dei nuovi volumi mediante SCIA alternativa al PDC, configurandosi come una demolizione e ricostruzione parziale di edificio esistente. A questo va chiaramente allegato il deposito del progetto strutturale presso il Genio Civile, a causa del carico permanente aggiunto, che andrà a sollecitare le strutture portanti sottostanti. Il costo di costruzione è obbligatorio, mentre l'esclusiva modifica dei prospetti, senza aumento di volumetria esonora dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

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  60. Buongiorno architetto,
    Innanzitutto spero stia bene, dato il periodo di coronavirus!

    Volevo porLe alcune domande riguardo il pergolato:

    1) Stavo leggendo la sentenza del consiglio di stato riguardo un pergolato: parla di elementi leggeri di sezione esigua. Secondo la Sua esperienza, una trave/pilastro (indipendentemente dal materiale scelto) per essere definita di 'sezione esigua' quali dimensioni max dovrebbe avere (max 20x20, oppure 30 30, oppure...)? Lo chiedo perché ai venditori nulla importa delle 'regole urbanistiche', ma solo della vendita.

    2) I pergolati devono essere disegnati su piantina da consegnare al municipio/catasto?

    3) se è in corso una ristrutturazione debitamente richiesta e protocollata al municipio tramite cila/scia, il 50% del costo del montaggio di un pergolato può essere detratto nei 10 anni successivi?

    4) per i pergolati, quindi, non valgono le distanze rispetto al vicinato, se di modeste entità e comunque rientranti nelle misure di 20mq e non più alti di 3,5mt?

    Grazie mille come sempre il Suo volermi rispondere. E nell'attesa di ricevere Sue news, saluto cordialmente.

    T.

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    1. un pergolato per rientrare nell'edilizia libera deve chiaramente connotarsi come elemento di modesto impatto e funzionale principalmente al farci crescere delle piante. l'esiguità della struttura non è mai stata definita, ma un pilastro 20x20 secondo me già sconfina in un intervento consistente. il limite di 20mq e 3,5mt di altezza sono attualmente riferibili al regolamento sismico regionale.

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    2. Grazie per avermi tolto il dubbio sulla dimensione della sezione. Mi sorge però una domanda: secondo Lei, un pergolato per essere di modesto impatto, quanti mq dovrebbe 'estendersi'?

      Per gli altri miei dubbi/domande, mi potrebbe aiutare a capire come dovrei comportarmi?

      Grazie in anticipo per il Suo volermi rispondere.

      T.

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    3. nell'assenza di una normazione specifica, la giurisprudenza fa riferimento o a norme comunque in qualche modo attinenti (per esempio un riferimento può essere appunto la norma sismica) oppure in relazione alla dimensione dell'immobile cui l'elemento è connesso (un pergolato di 20mq a servizio di un appartamento di 30mq può essere considerato di grande impatto). per le altre sue questioni, mi sembrano troppo specifiche per poterne parlare in questa sede.

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  61. Buonasera Architeitto,
    devo presentare una scia alternativa per la realizzazione di una tettoia entro il 15% SUL su terrazza pertinente di copertura appoggiata su due lati, Le chiedo: avendo spazio sufficiente posso variare nella forma in larghezza e lunghezza o devo rispettare una distanza massima? Potrei usufruire di 21 mq.su 45 mq di terrazzo in una casa a due piani più terrazzo pertinente del 1°. Un'altra domanda, ricordo di aver letto ci fosse la possibilità di aumentare la superficie della tettoia di una percentuale in più nel caso si vogliano installare i pannelli fotovoltaici. Grazie mille

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    1. le distanze per le tettoie vanno sempre rispettate, comunque non mi risulta ci siano imposizioni per quanto concerne il rapporto lunghezza/larghezza, quantomeno nel comune di Roma. le pergole fotovoltaiche possono essere inquadrate in un altro tipo di regime autorizzativo, ma devono essere fatte con un certo criterio.

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  62. Buona sera Architetto, devo presentare una scia alternativa per realizzare una tettoia individuata in carta della qualità nella morfologia degli impianti urbani, tessuto T3 città consolidata. Essendo un intervento da ascrivere alla RE2 noto nelle NTA all'articolo 44 comma 3 lettera a): gli interventi di categoria RE2, RE3, DR, AMP, sono consentiti su edifici privi di valore storico-architettonico, non tutelati ai sensi del D.LGT n. 42/2004 e non individuati nella Carta per la
    qualità. Nel suo post leggo che se l'immobile si trova in carta della qualità bisogna chiedere il nulla osta sovrintendenza . Mi sfugge sicuramente qualcosa. Grazie mille

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    1. a mio parere, se si ottiene il parere consultivo favorevole della sovrintendenza capitolina, è possibile eseguire la tettoia.

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    2. Grazie Architetto, un'altra domanda: sullo stesso terrazzo la proprietaria ha costruito una tettoia abusiva alcuni anni fa ed ora accertata dai vigili i quali hanno richiesto l'atto e il documento. Dovendo predisporre il ripristino dei luoghi e sarei propenso alla presentazione di una cila in risanamento conservativo visto che l'immobile oltre a questo è perfettamente rispondente. Con il problema covid ho problemi nel colloquiare con l'ufficio disciplina edilizia, secondo Lei, siccome l'immobile una volta ripristinato verrà venduto, l'acquirente potrà avere problemi in futuro? grazie

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    3. la cila è competente per il risanamento conservativo quindi se il resto dell'immobile è conforme e si rientra nelle altre specifiche del "risanamento conservativo leggero" non vedo contrasti con la disciplina. via email dovrebbero comunque rispondere.

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  63. Buongiorno architetto, la mia domanda riguarda la sanatoria di una copertura di un balconcino chiuso su tre lati, sito all'ultimo piano di un palazzo in tessuto consolidato T3.

    Detta copertura fu autorizzata con una DIA nei primi anni 2000, priva di fine lavori, descrivendola come "tettoia" dotata di pilastrini, ma fu di fatto realizzata come una pensilina aggettante di 1 ml.

    Attualmente quindi la copertura risulta difforme da qualunque titolo edilizio, volendola sanare secondo lei ricade in definizione di pensilina (essendo entro 1 ml, aggettante) e quindi sanabile in CILA, oppure il fatto che detto balcone su cui insiste sia chiuso su 3 lati mi definisce l'elemento in altro modo e quindi devo sanare con una SCIA?

    Purtroppo non riuscendo a parlare con gli uffici tecnici, e considerando il caso ibrido non definito dalle Circolari, risulta difficile trovare l'iter adeguato.

    Grazie infinite per il suo parere e buon lavoro.

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    1. da come descritto, se è stata realizzata senza pilastrini, può rientrare nella definizione di pensilina e quindi essere sanabile in CILA. il municipio però potrebbe pensarla diversamente. generalmente rispondono via email.

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  64. Buonasera Architetto,
    ho una domanda in merito agli oneri concessori per la realizzazione di una pergotenda a servizio di un'attività commerciale. Il costo di costruzione è sempre dovuto, mentre quelli per urbanizzazione secondaria sono esclusi nel caso di attività commerciali. I costi afferenti agli oneri di urbanizzazione primaria sono invece dovuti a prescindere dal fatto che la struttura non costituisca ampliamento di volume vero e proprio in quanto chiuso con tende retrattili in sommità e teli in plastica sui lati? Il mio riferimento normativo per tale questione è sempre la circolare n°67246 del 2013. Che intende dunque lei per, NO ONERI CONCESSORI alla voce pergotende? Grazie mille e buon lavoro!

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    1. a Roma generalmente si intende che le pergotende per attività commerciali pagano solo il contributo sul costo di costruzione, ma non le urbanizzazioni in quanto non sviluppa nuova cubatura: questa interpretazione ha una sua logica ma aiuterebbe se ci fosse stata una sentenza specifica nel merito.

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    2. Arch. Campagna, mi sono chiesta...ma quindi se tali strutture annesse ad attività commerciale sono soggette al rilascio del permesso a costruire, necessitano anche della scia per l'agibilità? La nuova guida fatta dall'Ufficio agibilità del Dip. PAU che linko per tutti

      https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/GUIDA-SCAG.pdf

      ha definito chiaramente la necessità di richiesta del certificato per le nuove costruzioni, in quanto tale attestazione influisce sulle condizioni di sicurezza, salubrità e via discorrendo dell'"edificato". Leggendo in maniera pedissequa quanto riportato, direi di si, però volevo un suo parere in merito...

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  65. Buongiorno Architetto,
    mi trovo a Roma fuori dalla città storica,
    ho una domanda su come devo considerare la tettoia in legno che ho fatto sul mio terrazzo che è un lastrico solare, la tettoia è addossata all'appartamento su due lati aperta autorizzata con Scia alternativa al pdc e cuba il 15% della sul.
    Da quanto leggo dal suo articolo non si configura come ampliamento. Ho ben interpretato? Grazie

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  66. Scusate avrei una domanda...ma la realizzazione della tettoia è stata autorizzata con SCIA alternativa in quanto modifica di prospetto? Confermato ciò, è giusto ritenere che le pergotende, pur non sviluppando cubatura (qualora aperte su tutti i lati ed in copertura) non possano essere autorizzate con il medesimo titolo perchè si riferiscono alla definizione all'art. 3 co.1 lett. e5) per i manufatti leggeri, e quindi sono autorizzabili solo con permesso a costruire? Di base però, sono anche una modifica di prospetto, come la tettoia, e non cubano...credo che il discorso giri intorno al concetto di "temporaneità" dell'utilizzo che se ne fa..concordate su questo?

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    1. le pergotende, se installate in spazi pertinenziali di unità residenziali, sono attività edilizia libera e ciò sia per prevalente giurisprudenza, e sia per le recenti innovazioni normative (glossario unico edilizia libera). Dunque è stata una volontà legislativa quella di differenziarle dalle tettoie, che invece sono classificabili come "costruzioni" e, in quanto tali, autorizzabili con permesso di costruire o, nei casi previsti dalla Legge, in SCIA ad esso alternativa.

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    2. Buongiorno Marco, scusa se ti scrivo in giornate ormai considerabili ferie, ma avrei bisogno di un consiglio. Riguarda una pergotenda di pertinenza di un'attività commerciale.
      In base al C.c. artt. 900-907, quindi parliamo di vedute e luci e delle distanze da rispettare tra le vedute esistenti e nuove costruzioni, è richiesto il distacco sia in verticale che orizzontale di mt 3,00 dal "fondo del vicino". Nel caso di una veduta diretta con balcone annesso, l'estradosso della pergotenda realizzata al piano terreno dovrebbe stare distante dall'imposta del solaio del vicino soprastante, di almeno 3 mt? e lo stesso per la profondità orizzontale. Giustamente hai scritto che non sussistono gli obblighi sui distacchi, ma credo ti riferissi esclusivamente alle proprietà private in quanto attività edilizia libera giusto?

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    3. se le pergotende sono di competenza di residenze, vi è nutrita giurisprudenza, benché non unanime, che le colloca nelle opere che non devono essere computate nelle "distanze"; in effetti non vi sono state, o almeno io non conosco, sentenze puntuali sulle pergotende ad uso di locale commerciale. in via cautelativa, cercherei di rispettare le norme come se fosse da intendersi costruzione.

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  67. Buongiorno architetto Le scrivo riguardo il pergolato. Leggo che se rispetta determinate dimensioni (sia in mq, sia in altezza) e risulta 'precario', può tranquillamente rientrare tra le opere di edilizia libera.

    Mi sorge una domanda (forse banale, non lo so): se un pergolato ha dei pilastri esigui che invece di poggiare a terra, poggiano su un muretto alto 180cm, secondo Lei l'altezza del pergolato è da intendersi in termini assoluti (quindi da terra fino al punto più alto, indipendentemente dal muretto) o in termini relativi (quindi quanto è effettivamente alta la struttura)?

    Grazie per il tempo che vorrà dedicarmi e per la risposta che vorrà fornirmi.

    Saluti
    T.

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    1. posto che la situazione andrebbe vista nello specifico, tenderei a pensare che ci si deve riferire all'altezza da terra del pergolato, indipendentemente dal fatto se poggia su altre strutture.

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  68. Grazie, l'ho chiesto perché la struttura (di pilastri in acciaio da 4x5 cm totalmente libera lateralmente e in alto) sarà utilizzata solo ed esclusivamente per piante rampicanti al fine di migliorare la privacy. Essa sviluppa una superficie di 4mq ma da terra fino al punto più alto sviluppa un'altezza di 4,40mt (proprio perché si appoggia su muretto). Per tali dimensioni deve essere per forza rilasciato il progetto al genio civile o essendo un puro elemento di arredo posso trascurare il genio civile?

    Scusi per il disturbo e grazie per la Sua cortese risposta.

    Nell'attesa di ricevere Sue news, saluto cordialmente.

    T.

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  69. Salve Marco, come va? Grazie come sempre per questo magnifico blog in cui riusciamo a scambiare pareri ed opinioni tra tecnici. Ho un dubbio riguardo a quale strumento utilizzare per la sostituzione del solo manto di copertura di una serra ( c'è qualche limitazione di materiale utilizzabile? ), credo sia sufficiente una cila ( siamo in città da ristrutturare prev. attività ) ma non avendo mai avuto modo di operare su di una serra non so se c'è qualche cosa che mi sfugge.

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    1. io la tratterei come un normale manufatto edilizio, senza particolari distinzioni. a meno che non parliamo di serre per attività agricola.

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    2. Grazie per la celere risposta, non credo si possa trattare come serra agricola, si tratta di una tettoia di circa 100mq posta su una struttura in acciaio aperta sui 4 lati; quindi mi confermi la mia ipotesi di operare in cila?
      Grazie ancora

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    3. non posso confermare ipotesi senza vedere le carte e prendere contatto con la situazione: direi in generale che non vedo motivi per comportarmi diversamente rispetto ad altre tipologie di costruzioni.

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  70. Buonasera Architetto, complimenti per il blog.
    Per sistemare un abuso di un defunto parente prima di incorrere in sanzioni ho chiesto alcune consulenze. Si tratta di una tettoia chiusa con strutture in alluminio e vetro realizzata sul lastrico solare di pertinenza ad un appartamento.
    Ho provato a chiedere se fosse possibile sanare la tettoia, pagando anche cifre più elevate, smontando gli infissi in modo che la tettoia rimanga aperta su due lati.
    Mi hanno detto che non è possibile farlo, proponendomi di smontare tutto e, per raggiungere la dimensione dell'attuale tettoia, fare una cessione del 15% della SUL da parte dei proprietari di 2 appartamenti vicini (familiari, che sarebbero d'accordo). Dopodiché mi rimonterebbero la stessa tettoia. Non mi hanno spiegato i dettagli, tuttavia ho dei dubbi.
    Chiedo a Lei, tecnicamente ciò che ho maldestramente spiegato è possibile?
    Perché smontare anche il tetto se comunque da google si vede che l'abuso è lì da almeno un decennio o più?
    A rigor di logica, non sarebbe più saggio/onesto intellettualmente fare una scia in sanatoria?
    Grazie

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    1. la strategia prospettata dovrebbe funzionare: anzitutto, si procede ad un ripristino per eliminare l'abuso ed ogni sua conseguenza; dopodiché, si preleva la cubatura da altre porzioni del fabbricato (riducendo localmente la SUL, facendo molta attenzione alle definizioni del PRG) per realizzare un nuovo ampliamento a parità di superficie dove era la vecchia tettoia. tuttavia, identica non potrà mai essere, perché facendo l'intervento come nuovo bisognerà rispettare le norme sulla sicurezza delle strutture, sul contenimento dei consumi energetici, più tutte le norme che sovrastano l'edilizia, tra cui ovviamente anche le distanze tra costruzioni e le norme di tessuto.

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  71. Buonasera Architetto, vorrei sapere una sua opinione in merito ad una questione mi attanaglia da tempo. Ho una tettoia di circa 20mq in legno addossata su terrazzo di 80mq.L'appartamento ha una superficie utile di 96 mq. La tettoia fu fatta costruire 20anni fa da precedente proprietaria appartamento oramai defunta(io sono l'erede).
    Per evitare di demolirla leggendo il suo blog, ho capito che ho due strade,essenzialmente,o sanarla con costi immagino spropositati,oppure trasformala in una pergola facendo rimuovere parte della copertura (la copertura è fatta di listoni in legno). È secondo lei una strada percorribile o mi conviene sanarla?
    L'immobile è situato nel II Municipio a Roma. La ringrazio moltissimo anticipatamente.

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    1. è una situazione che va valutata nello specifico, comunque il calcolo delle oblazioni per le sanatorie da febbraio sono stati notevolmente ridimensionati: rimane però quello strutturale l'aspetto più complesso in questo tipo di sanatorie.

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  72. Buonasera Architetto,
    leggo nel tuo post che le pergotende come da te definite, quindi con telo retrattile e prive di vetri laterali, non devono rispettare le distanze dalle costruzioni. Posso chiederti a quale norma fai riferimento per questo aspetto?
    Nello specifico, mi occupo di una pergotenda in un giardino confinante frontalmente con un altro giardino. Posso non preoccuparmi dei distacchi?
    Grazie mille, un saluto e complimenti come sempre

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    1. non c'è una norma specifica che sancisce questo: si deduce dalle sentenze che ci sono già state in merito, e dal fatto che è definita attività edilizia libera. in generale, la pergotenda è vista giuridicamente non dissimile da una semplice tenda, solo che con l'aggiunta di una struttura che ne consente uno scorrimento più esteso: in quanto tenda, non deve rispettare distanze né incide sul diritto di veduta, questo almeno stando alla giurisprudenza prevalente (il che non sinifica certezza assoluta).

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  73. buonasera Marco

    ti chiedo un confronto professionale: un edificio a destinazione uffici ha un camminamento esterno largo circa 3m (ovvero l'edificio dista 3m dal fronte strada, o meglio dal nodo di scambio, come definito da PRG). Attualmente c'è un muretto alto 50cm e una recinzione alta 2m a separare. devo presentare pratica edilizia per coprire tale camminamento, quindi togliere la recinzione mettere qualche palo e fare sostanzialmente una tettoia. ho parlato con il municipio e praticamente va bene tutto: scia per RE, mi hanno detto anche che il muretto non può essere piu alto di 1.8m (ci sto dentro alla grande ma non mi hanno indicato il riferimento, "?"), oneri, genio ecc. ma dicono che i distacchi non sono rispettati, che al 99% andranno a bocciare la SCIA poichè non posso fare in aderenza al confine con il nodo di scambio. mi hanno consigliato di verificare prg (allora sono andato art 95 e 96, ma niente)... non trovo soluzioni alternative e tantomeno non trovo i limiti indicati; magari sai darmi un idea in più e mi sai dire dove trovo i riferimenti normativi sui distacchi?

    un saluto e grazie

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    1. l'altezza di 1,8 metri è indicata dal regolamento edilizio, e riguarda i muri di confine. le regole dei distacchi sono quelle del codice civile principalmente, visto che il PRG non fornisce delle chiare norme in tal senso. si applicano poi le regole generali sulle distanze edilizie. è una situazione che va vista in dettaglio, quello che potevo dirti così al volo è questo.

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  74. Buonasera Marco, sono una collega, cortesemente volevo una tua delucidazione sul calcolo del 15% di superficie della tettoia. L'appartamento in questione si trova al piano terra. I proprietari vorrebbero fare la tettoia dalla parte del salone, una parte sarebbe già coperta dall'aggetto del balcone dell'appartamento soprastante, quindi la tettoia si appoggerebbe in parte sul prospetto e in parte sul frontalino del balcone del primo piano. I mq già coperti dall'aggetto non fanno parte dei famosi 15%, giusto? Un'altra domanda è: il proprietario del primo piano può sollevare questioni sul fatto che la tettoia poggi sul frontalino del suo balcone? Grazie molte e colgo l'occasione per farti i complimenti per il bellissimo e utilissimo lavoro che fai sul blog

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  75. Egr. Architetto, nel merito di un accertamento di conformità/sanatoria, volevo dei chiarimenti in merito alla fattispecie riguardante le pensiline, che rispetto alla emendata circolare 1937 del 2012, e citando le sue stesse indicazioni mi pare possano configurarsi i seguenti casi:
    1) aggetto inferiore a 120 cm -> RC autorizzabile in CILA
    2) aggetto superiore a 120 cm -> RE2 autorizzabile in Scia (o Scia alternativa?)

    Nel caso 1) la sanzione pecuniaria rimane fissa di 1.000€ (immobili <200mq; zone esterne alla città storica e non vincolate) ai sensi dell'art. 22 comma 2 lett. c) della L.R. Lazio 15/2008 in combinazione con la DAC 44/2011?
    Nel caso 2) l'oblazione è riferibile all'art. 22 comma 2 lettera b) della L.R. Lazio 15/2008: pari a due volte il contributo di costruzione ed è sanabile in art. 37?

    Tenuto conto di quanto sopra, nel caso di tettoie rientranti nella categoria RE2, valgono le stesse regole eventualmente confermate o meglio precisate al punto che precede?

    Ringrazio anticipatamente

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    1. i casi in verità sono tre perché vi si sovrappone il regolamento sismico, che indica che pensiline con aggetto superiore a 100cm necessitino di deposito e, quindi, non possono essere autorizzate in CILA ma in SCIA. dunque avremmo:
      1. fino a 100cm, RC in CILA;
      2. da 101 a 120cm, RC in SCIA con deposito;
      3. oltre 120cm, RE in SCIA con deposito;
      a mio parere, il primo caso dunque prevede 1.000 euro forfetari in caso di sanatoria; il caso 2 dipende dalla zona territoriale omogenea in base alle indicazioni della delibera 44; il caso 3 andrebbe al doppio del contributo di costruzione. ma attenzione al genio civile "in sanatoria". per quanto riguarda articolo 37 o 36, la questione andrebbe vista caso per caso perché al di sopra di un certo livello di impatto secondo me diventa sicuramente 36, ma taluni casi potrebbero ascriversi al 37.

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    2. La ringrazio infinitamente. Potrebbe chiarirmi in cosa possano essere identificabili gli "interventi di MS/RC non valutabili in termini di SUL"? Grazie

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    3. nelle premesse della delibera 44/2011 sono elencati.

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  76. Ciao Massimo, sono un collega ed, oltre ai complimenti per il blog, volevo porti un quesito.
    La superficie massima delle pergotende pari a Mq20 per non istruire la pratica al genio civile è norma chiara, ma se io ho una terrazza grande, o più terrazze nello stesso appartamento, nel caso in cui realizzassi più pergotende inferiori ai Mq20, indipendenti l'una dall'altra, o due pergotende sempre inferiori ai Mq20 ma su due terrazze diverse dello stesso appartamento?
    La norma non specifica come comportarsi se la sommatoria delle loro superfici ecceda quella limite di Mq20, sempre se indipendenti le une dalle altre.
    Potresti darmi un tuo gentile parere in merito?
    Grazie
    Arch. Paolo Lopizzo

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    1. Secondo me se sono strutture distinte non si ricade nell'obbligo, a meno che non le si metta proprio attaccate; dunque due pergotende messe in due terrazzi diversi o sullo stesso terrazzo ma ben separate, per come la vedo io, non può esserci contestazione su questo aspetto. va sempre visto però caso per caso.

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    2. Grazie per la tua cortese risposta ma la domanda sorge spontanea: quindi se su uno stesso terrazzo basta siano disgiunte, indipendenti e non in aderenza? Saluti

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    3. direi di si, a patto di non forzare troppo l'interpretazione.

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    4. Grazie ancora, difatti era la mia stessa interpretazione. Buon lavoro

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  77. Gentile Architetto
    un collega architetto i Trapani sostiene che per costruire un pergolato i 20mq non serve presentare il progetto in comune, e non serve nemmeno il mandato del committente, a me non sembra una cosa corretta, cosa ne pensa?

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  78. Buonasera Architetto ,
    Ho 2 posti auto che sono di pertinenza della mia abitazione situata in zona con vincolo paesaggistico per la presenza di un parco regionale nelle vicinanze della casa . Ho ottenuto il nullaosta paesaggistico per la costruzione di una tettoia e sono in attesa del PdC perché la copertura supera il 15% . Ora le chiedo un Suo parere riguardo la mia intenzione di installare un gazebo in attesa del PdC per la tettoia .
    Posso installare nell'attesa il gazebo in edilizia libera senza il permesso paesaggistico visto che l'immobile non rientra nella Carta della Qualità del comune di Roma ?

    La ringrazio in anticipo se vorrà rispondermi , comunque Le faccio i miei complimenti per il blog !

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    1. in zona con vincolo paesaggistico, deve fare riferimento al DPR 31/17 ed al relativo allegato A: se trova una definizione tra quelle che fa al caso suo, si intende opera sottratta ad autorizzazione paesaggistica; se, viceversa, il suo intervento ha una sua chiara individuazione nell'allegato B, allora è soggetto ad autorizzazione semplificata.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.