giovedì 5 maggio 2016

Sentenza CdS su pergotende e chiusure laterali

Parliamo di pergotende, e, soprattutto, di chiusure laterali di tamponatura delle stesse: un tema davvero delicatissimo su cui, finora, non vi erano mai state sentenze chiare. Per fortuna invece adesso abbiamo una sentenza ampia, chiara, e che specifica finalmente quando sono da considerarsi autorizzabili, e quando no, le chiusure laterali delle pergotende.

Breve briefing sul discorso pergotende: queste sono considerate, dalle norme urbanistiche in generale ed in particolare dalle circolari interpretative di Roma Capitale come attività completamente libera, fatto salvo se in zone ricadenti in vincolo paesaggistico o storico-architettonico (nel qual caso vanno comunque autorizzate in SCIA, previo rilascio del nulla osta dell'ente tutore del vincolo). La pergotenda è definita come un elemento realizzato in struttura precaria (può essere anche in legno di sezione non proprio esigua), dotato di telo amovibile o retrattile, avente una struttura anche infissa (ma non "murata") alle pareti ed al pavimento, atta esclusivamente al sostegno del telo.

Grazie alle sue caratteristiche di precarietà, è esclusa dal dover rispettare le norme sulle distanze nelle costruzioni e non rileva nemmeno in tema di distanze di codice civile.

Quello che non è mai stato chiarito, almeno finora, era invece come dovessero essere interpretate le eventuali chiusure laterali a tamponatura delle strutture: c'era chi, come me, le considerava sempre una cosa del tutto vietata, e c'era chi invece si riteneva possibilista se le tamponature erano realizzate anch'esse in modo, diciamo, "precario", cioè in plastica o in telo anch'esse. Chi la pensava in questo secondo modo ha azzeccato l'orientamento del Consiglio di Stato.

Ora, la sentenza: CdS 1619 del 27 aprile 2016. Si derime una questione su un unico appartamento nel comune di Roma in cui sono state realizzate due tipologie diverse di pergotende (e qui sta il carattere di preziosità di questa sentenza, che tratta e distingue le due), entrambe composte da una struttura in "alluminio anodizzato" su cui scorre un telo in pvc, sempre entrambe dotate di chiusura trasparente nei timpani, ma distinte: la prima, più grande, chiusa su entrambi i lati liberi (si tratta evidentemente di due pergotende realizzate su dei terrazzi angolari, in cui due pareti sono già preesistenti) da teli avvolgibili in pvc trasparente; la seconda, più piccola, chiusa sempre su entrambi i lati liberi da infissi in vetro impacchettabili.

Della sentenza è importante cogliere tutte le sfumature, comunque l'estrema sintesi è la seguente:
  1. della pergotenda di maggiori dimensioni, si è considerato legittimo tutto l'insieme della struttura, compresa sia del telo orizzontale che delle chiusure verticali laterali in pvc trasparente;
  2. della pergotenda chiusa con i vetri impacchettabili, invece, viene considerato abusivo l'apposizione dei vetri, considerati chiusure alla stregua di ambienti chiusi e quindi non precari, ma non il resto della struttura.
Di questa decisione è dunque fondamentale rilevare che vi è, per la giurisprudenza, una sensibilissima differenza tra semplici chiusure in plastica trasparente, che coincidono con una visione di precarietà coerente con la definizione di base della stessa pergotenda, e gli infissi in vetro, anche se impacchettabili, che invece vengono considerati incompatibili con il carattere di precarietà e quindi suscettibili di trasformare l'utilizzo potenziale dello spazio, cosa che non si avrebbe invece con i soli teli in pvc trasparente. 

Ha senso soffermarsi sul concetto che, per il Consiglio, ha distinto le due tipologie, che è quello non tanto della precarietà (nella sentenza verrà chiaramente scritto che le strutture non sono considerabili come precarie, perché sono concepite per rimanere fisse) quanto quello della possibilità di configurazione di uno spazio atto a soddisfare esigenze non temporanee: posto che l'attenzione va focalizzata sulla tenda, che è elemento di chiaro utilizzo stagionale, la presenza del vetro nella pergotenda pià piccola, secondo il Consiglio va a configurare uno spazio che è suscettibile di essere utilizzato tutto l'anno, al contrario di quello con le chiusure in plastica, e, soprattutto, cambia il ruolo della struttura in alluminio di sostegno, che non è più solo sostegno della tenda ma diventa un vero e proprio telaio che costitusce a questo punto un vero e proprio ruolo edilizio. Lo spazio configurato della pergotenda con i teli in pvc laterali non si può configurare come spazio chiuso e delimitato e, pertanto, non ha i caratteri della consistenza e rilevanza che possono essere attribuiti ad una "costruzione": la struttura portante della pergotenda pertanto va vista come mero elemento portante della tenda, che è ciò che davvero configura la funzione del tutto.

Sulla questione della chiusura con elementi vetrati è successivamente subentrata una seconda sentenza sempre del Consiglio di Stato (la numero 1822/2016, sezione V) secondo la quale la chiusura con pannelli in vetro di uno spazio originariamente esterno configura sempre un ampliamento volumetrico, anche se i vetri sono amovibili: appunto perché non è l'amovibilità che può determinare il carattere di precarietà.

tornando alla sentenza di cui all'oggetto, è importante sottolineare anche che non rileva l'ancoraggio della struttura, il quale per il Consiglio deve necessariamente esserci essendo elementi esposti all'azione del vento. Vi è comunque da specificare, cosa che non si rileva nella sentenza, che un conto è un ancoraggio superficiale, effettuato con tasselli infissi anche nella muratura o nel calcestruzzo, e che è certamente compatibile con il carattere di precarietà, ma un altro conto possono essere strutture inserite all'interno delle murature o compenetrate in plinti o in massetti cementizi, che più facilmente si configurano come strutture stabili e, pertanto, individuabili come "costruzioni" soggette ad autorizzazione edilizia.


29 commenti:

  1. Gentile Architetto,
    La sua disamina è perfetta. Io (ci siamo già scritti in un altro post) abito in una zona soggetta a vincolo paesaggistico e pur avendo ottenuto il nulla osta dall'ente preposto il municipio insiste nell'interpretare le pergotende (peraltro le mie non hanno assolutamente chiusure laterali) come strutture che fanno cubatura e quindi soggette al 15% della sul.
    Non capisco una cosa: le norme urbanistiche applicate nelle aree vincolate non sono le stesse per le altre aree, a condizione che si ottenga il via libera dall'ente preposto?

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    1. in genere, a meno di specifiche limitazioni dell'area vincolata, la classificazione delle opere è la stessa della normativa generale, quindi se la pergotenda rispetta le caratteristiche della circolare dipartimentale, il municipio non può chiedere che sia interpretata come tettoia, a meno che non ci siano condizioni particolari.

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  2. Quindi se capisco bene, secondo questa sentenza, le chiusure laterali, se realizzate in vetro, anche se di tipo scorrevole e senza infisso, non sono mai realizzabili. Non è una questione di tipo di attività (libera o soggetta a SCIA). È corretto?
    Grazie

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    1. grosso modo sì, è corretto. Comunque il discorso vale in via generale solo per le strutture realizzate su superfici pertinenziali ad abitazioni residenziali.

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  3. Buonasera invio il mex del proprietario del primo piano che mi dice questo:

    "ho visto che l'assemblea è prevista già x giovedì e che si discuterà del gazebo e pergo tenda.
    Ho avuto modo di riflettere in questi giorni sulle tue proposte e sono arrivato alla conclusione che qualsiasi struttura fissa posta sotto il balcone compromette la sicurezza del primo piano. Per cui, purtroppo, con tutta la buona volontà non riesco proprio a venirti incontro. Ho rinunciato al piano terra per il primo piano ed ho investito soldi per allarme, inferriate, etc. pur di avere il buon livello di sicurezza attuale... dopo tutto ciò, sarebbe il colmo piazzarmi una struttura fissa sotto il balcone. Mettiti nei miei panni, l'ultima cosa che vorrei è creare ostacoli ma non posso proprio aiutarti.
    Tra l'altro, oltre ad un problema di sicurezza, il regolamento di condominio non prevede la pergotenda o strutture così invasive adiacenti ai balconi, ma al massimo un pergolato scoperto altezza standard e per legge le strutture fisse devono garantire il diritto di affaccio e di veduta appiombo, quindi non sarebbe neanche a norma se non dista 3m (orizzontale-verticale) dagli affacci sovrastanti, come x le piante.
    Il mio consiglio, per arrivare a giovedì con la possibilità che tu possa chiudere rapidamente la tua questione, è di valutare soluzioni diverse... anche un buon gazebo, non fisso e ad altezza standard, come quello che avevi, stile sig. Z., che se pur coperto mi creava un bel po' di spazio davanti al balcone.
    Se ne vedono di pergotenda o pergolati in giro ma spesso il piano superiore è dello stesso proprietario. A presto.
    Buona giornata.

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    1. i regolamenti condominiali possono imporre limitazioni di quasi qualunque tipo, comunque non è vero che le pergotende incidono sulle vedute: ne ho parlato negli altri post con tag "distanze".

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  4. Buonasera Architetto,
    a suo avviso, una eventuale chiusura dei lati di un portico preesistente con teli in pvc scorrevoli, potrebbe 'rientrare' nella stessa casistica ? In questo caso la struttura di sostegno dei teli sarebbe composta dalle colonne che sostengono il portico stesso. Grazie.
    Enrico Virgili

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    1. seguendo la linea interpretativa del Consiglio, secondo me no, perché la struttura del portico si configurerà come elemento di intelaiatura della chiusura in plastica, andando a cambiare l'uso potenziale dello spazio. il discorso secondo me vale limitatamente alle pergotende, dove la struttura su cui scorre la tenda è da intendersi come unicamente utilizzata come binario e non per sorreggere un qualcosa di fisso, come è nel caso della tettoia.

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  5. Gent.mo Architetto,
    Le chiedo lumi alla luce di questa nuova sentenza, quindi è ammissimbile senza alcun titolo abilitativo dotare una pergotenda, di timpani, frangivento e teli laterali senza quindi il tutto possa configurarsi come aumento di cubatura? Parliamo della possibilità di ottenere uno spazio esterno completamente chiuso/ermetico senza alcuna autorizzazione?
    Questo vuol far intendere la sentenza?
    La ringrazio per l'opportunità e l'attenzione.
    Cordiali saluti.

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    1. la sentenza usa, come sempre, i termini con grande attenzione: nel post mi sono sforzato di estrapolare da queste parole le varie sfumature. Non si tratta, però, di un espediente per fare ampliamenti "gratuiti", se questa è la domanda.

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    2. Scusi se insisto, non è mia intenzione indurla ad eventuali ammissioni, ma solo per far chiarezza, e capisco benissimo la prudenza su questioni che lasciano comunque sempre un minimo di interpretabilità.
      Lei scrive "Lo spazio configurato della pergotenda con i teli in pvc laterali non si può configurare come spazio chiuso e delimitato e, pertanto, non ha i caratteri della consistenza e rilevanza che possono essere attribuiti ad una "costruzione": la struttura portante della pergotenda pertanto va vista come mero elemento portante della tenda, che è ciò che davvero configura la funzione del tutto."
      Non capisco allora in relazione ad una pergotenda, perchè mi parla di "ampliamenti", sempre in riferimento ai miei quesiti.
      Felice se vorrà rispondermi ancora.
      Ringrazio nuovamente.
      Cordiali saluti

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    3. un aumento di cubatura, da lei citato nella prima domanda, è un ampliamento in termini urbanistici. La pergotenda anche se chiusa da timpani non si configura comunque come tale, perché non produce implicitamente modifica della destinazione d'uso. Tuttavia può configurarsi un uso improprio, secondo me: cioè se si realizza una pergotenda, chiusa con timpani, avvolgibili in plastica verticali, il tutto sigillato, e si modifica lo spazio interno per esempio installando il parquet, ampliando gli impianti o addirittura elminando gli infissi che separano spazio interno dallo spazio "sotto pergotenda" allora certamente questo sarà visto come aumento di cubatura.

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    4. La ringrazio per la disponibilità e le precisazioni.
      Ora ho ben compreso cosa volesse intendere con "ampliamenti "gratuiti"".
      Cordiali saluti.

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  6. Gentile collega,
    ti sottopongo il seguente quesito:
    nell'installare una pergotenda su un balcone, con fissaggio della struttura (traverso orizzontale alto) sulla parete di facciata dell'appartamento (con finestre e portefinestre),
    possono, a tuo avviso, essere considerati alterati i rapporti aereoilluminanti (luce e ricambio d’aria) dei locali che si affacciano sul balcone "chiuso", nel caso di apertura completa della tenda e dei teli (pvc) verticali perimetrali ?

    Secondo te, vengono meno le condizioni igienico-sanitarie previste dal regolamento edilizio,
    tale la problematica è stata riscontrata anche nel caso delle serre bioclimatiche.

    Grazie e Saluti

    Daniele Serretti



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    1. le tende secondo me non alterano i rapporti aeroilluminanti: lo fanno invece le tettoie fisse, ma non come rapporto in sè, quanto piuttosto perché influisce molto negativamente sul fattore medio di luce diurna. tuttavia, non ho mai colto nei municipi una sensibilità rispetto a questo aspetto.

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    2. Grazie del confronto.

      Saluti

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  7. Gentilissimo Architetto,
    nonostante la recente sentenza del consiglio di stato riguardo una pergotenda con teli verticali retrattili (il mio caso è identico ma con una dimensione inferiore di pergotenda) sono costretto a rimuovere i verticali "perchè fanno cubatura".
    Volevo evitare altri guai e capire se l'installazione stessa della pergotenda era in edilizia libera, non riesco a capire se il mio fabbricato è vincolato (https://drive.google.com/drive/folders/0B-e-sekjmFjcbXgxNDlBck9qOFk?usp=sharing)
    può aiutarmi ?
    grazie

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    1. mi scusi non apro cartelle di file dal computer di lavoro: ovviamente non è questo il caso ma non posso rischiare di caricare virus. se è stato oggetto di provvedimento di demolizione, può fare ricorso al TAR con vittoria quasi certa, vista appunto la sentenza del CdS. per approfondimenti mi contatti per una eventuale consulenza.

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  8. gentile architetto volevo sapere se lo stesso vale se si decide di istallare una copertura bioclimatica a lamelle orientabili e retraibili. in questo caso cosa è previsto? possiedo un attico la copertura poggerebbe sul muro esterno dell'abitazione e sarebbe anche abbastanza distante, una volta montata, ( circa due metri) dalla ringhiera che delimita l'affacccio dell'appartamento stesso. grazie

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    1. non è ancora chiaro se le coperture a lamelle orientabili siano specificatamente assimilate alle pergotende; in verità la circolare dipartimentale a cui si fa riferimento a Roma parla espressamente di "teli" e non di altro, dunque quelle a lamelle orientabili potrebbero rientrare in una diversa classificazione urbanistica e quindi necessitare un titolo edilizio. Comunque le chiusure laterali in plastica potrebbero essere comunque ritenute ammissibili, ma dovremmo attendere una specifica sentenza o l'emanazione di una specifica norma per essere sicuri.

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  9. MI PERMETTA UNA DOMANDA: io ho un ristorante in agro dove a ridosso nella parete esterna ho realizzato una pergotenda, occupando in origine quello che era un mero piazzale esistente , nel realizzarla ho comunque costruite due paratie di calcestruzzo, anche se piccole, nel perimetro di tutta la pergotenda esistono dei piccoli parapetti alti circa 80\90 centimetri, tutte la pareti laterali sono dotate di infissi a pacchetto , e poi successivamente di teli rettraibili verticali , e i timpani in pvc, da un punto di vista normativo sono in regola? o quali siano le soluzioni per potermi permettere di mettermi in regola?
    preciso che la pergotenda e utilizzata in misura precaria , solo per fare qualche servizio catering al mese , per cui non ha una continuita' di utilizzo commerciale ma bensi occasionale, gradirei una sua opinione in merito per potermi districare al meglio e avere l'oppotunita' di salvaguardareun investimento, come posso farlo? e se attualmente non sono in regola cosa rischio o in cosa incorro da un punto di vista legale? e posso sostituire nell'eventualita' le paratie di calcestruzzo con paratie di legname?
    la ringrazio sin d'ora se vorra' rispondermi, visto la sua esperienza e capacita' e preparazione dell'argomento ,rimango in attesa di una sua valutazione, grazie, un investitore preoccupato di capire cio' che deve o puo' fare.
    Grazie

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    1. ho già avuto modo di affrontare casistiche similari ed il risultato delle riflessioni è sempre stato che per le pergotende di immobili non residenziali occorre il permesso di costruire, perché sono strutture che, benché precarie, vanno a cambiare l'uso potenziale dello spazio, che per fini commerciali è incisivo anche con una semplice pergotenda. Per metters in regola dovrebbe provare a chiedere un permesso di costruire in sanatoria, sperando di non essere in area vincolata, nel qual caso il problema si complica.

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  10. la ringrazio per la sua celere risposta anche se aime' non mi ha reso granchè felice , avrei lo stesso problema se possiedo un progetto approvato dal comune per un installazione di una tenda solare?
    la ringrazio
    grazie

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  11. eppure non capiscono come tutti spaccino la vendita di questo prodotto affermando come non ci vogliaa alcunche' con tanto di certificazione e quant'altro

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    1. può essere vero, a seconda delle caratteristiche, per gli immobili residenziali. Se ha un progetto approvato dal Comune il discorso fatto prima può cambiare.

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  12. Salve mi scuso se approfitto della sua gentilezza e la sua consulenza, in che senso puo' essere diverso? e comunque sono tenuto a denunciarlo come duap? tenga sempre presente che l'utilizzo commerciale della pergotenda si distribuisce in misura occasionale 4\5 eventi al mese dopodiche essa rimane completamente aperta come una sorta di piazzale a cielo aperto.la pergotenda e stata costruita su un piazzae gia esistente, e modificando lievemente l'esticita ' della tenda in progetto .
    anticipatamente ringrazio per il suo consiglio e risposta in merito
    grazie

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    1. posto che il blog non è il posto adatto per discutere di rispondenza di progetti, il discorso è questo: se ha ottenuto una autorizazione edilizia per la struttura, se questa rispetta esattamente il progetto, se è stato chiesto un titolo idoneo e se non sono state dichiarate cose non vere nella richiesta di titolo, allora lei si può considerare in regola. Tuttavia, ho visto con i miei occhi delle SCIA depositate per autorizzare delle pergotende di locali commerciali, che le amministrazioni non hanno inibito ma che sono di fatto nulle perché inidonee (dipende poi dalla normativa locale): quando parlo di "possibilità", mi riferisco a questo.

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  13. Buongiorno, ho una pergotenda Pratic, molto essenziale nelle linee della struttura, dotata di tue teli retrattili elettricamente come copertura e di 4 tende avvolgibili in PVC cristal perimetralmente, che possono essere completamente sollevate scomparendo nel loro piccolo cassone. Il terrazzo è dotato di muretto perimetrale, pertanto la struttura della tenda poggia su di esso (e non in terra).

    Oggi ho ricevuto la visita di due agenti di polizia municipali, che hanno riferito di aver ricevuto una non ben precisata "segnalazione" circa la mia tenda e pertanto hanno effettuato fotografie e rilievi.

    Quello che mi chiedo è: potrebbero contestarmi qualcosa? Quando avevo installato la tenda, sia l'amministratore di condominio (durante l'assemblea in cui con unanimità mi è stata concessa l'installazione) sia l'installatore mi avevano assicurato che non era necessario alcun permesso o alcuna specifica richiesta in comune.

    Ogni aiuto sarà benvenuto. Grazie.

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    1. se riconosceranno la struttura di pergotenda, l'accesso si concluderà con un verbale di assenza di situazioni abusive; viceversa, le verrà comunicata la contestazione eventuale, a cui potrà fare ricorso, ricorso che vincerebbe facilmente essendo già depositata la sentenza CdS citata nel post. A patto che non ci siano altre questioni.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.