lunedì 18 maggio 2015

il grande post delle distanze nelle costruzioni

Mia moglie mi dice sempre che non devo scrivere post lunghi, perché sono poco leggibili e di difficile gestione. Si è vero, ma quando si parla di distanze nelle costruzioni non si può scrivere un post corto: se scrivessi due righe, non avrei detto nulla, vista la vastità del tema. Dunque io vi ho avvisato: questo sarà un post lungo, ed anzi vorrete scusare se su qualcosa andrò un po' troppo veloce.
testo aggiornato al 17 ottobre 2016
circoscriviamo il tema: le distanze nelle costruzioni sono quelle lunghezze minime, a volte inderogabili, a volte no, che devono essere rispettate nelle nuove costruzioni. Ma non solo nelle nuove costruzioni, poiché tali distanze valgono per qualunque modifica esterna che si va ad apportare agli edifici esistenti.


Vediamo per primo questo aspetto: quali interventi devono rispettare le distanze.
  • realizzazione di balconi, e dunque anche sanatoria di balconi realizzati in difformità dal progetto (caso molto frequente per esempio a Roma);
  • realizzazione di tettoie e pensiline
  • realizzazione di volumi di qualunque destinazione, in ampliamento o in sopraelevazione rispetto all'esistente, ivi compresi i volumi tecnici
  • creazione di finestre su pareti esterne che non hanno finestre
  • serre solari
  • nei casi di demolizione e ricostruzione di fabbricati in cui si modifichi la sagoma ed il volume (leggasi questa sentenza)
Le distanze non devono invece essere rispettate:
  • ovviamente, per opere edili interne ad edifici preesistenti e legittimati
  • modifiche di prospetto che non alterano il volume costruito (esempio: modifica delle finestre esistenti), ivi compreso il rifacimento o la modifica dei parapetti dei balconi esistenti od opere assimilabili
  • sostituzione infissi esterni
  • installazione di tende, pergotende, pergolati, se pertinenziali ad unità abitative
  • nei casi di demolizione e fedele ricostruzione, mantenendo sagoma e volumi preesistenti
  • per le opere esterne finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
Le distanze nelle costruzioni sono determinate da cinque diversi ordini normativi, i quali ordini spesso, se non sempre, concorrono tutti insieme nel medesimo intervento:
  1. la normativa nazionale, la quale corrisponde sostanzialmente al DM 1444/68;
  2. il codice civile
  3. il codice della strada
  4. l'eventuale normativa di carattere locale (i piani regolatori generali - PRG - dovrebbero sempre specificare le distanze minime tra costruzioni, ferme restando quelle nazionali che sono inderogabili - quello di Roma indica queste distanze solo in alcuni tessuti della città da ristrutturare, ignorando sostanzialmente tutto il resto) contenuta nel regolamento edilizio, nel PRG o nei progetti a scala urbana di iniziativa pubblica e privata (piani di lottizzazione, programmi integrati di intervento, etc);
  5. la normativa vincolistica, per eventuali vincoli presenti sul sito in cui interveniamo (la trattazione di questo tema non è oggetto di questo post, dato che ogni tipo di vincolo ha le sue regole specifiche. per una trattazione di questi temi, anche se non specifica sulle distanze potete vedere questo altro mio post sui vincoli in generale);
 In questo post tratterò tutti i punti precedenti tranne l'ultimo. 

in generale sulle distanze

Sulle distanze tra costruzioni ci sono dei concetti generali che è bene delineare prima di approfondire i singoli temi.

Le distanze in generale, salvo diversa specifica indicazione, vengono calcolate considerando la proiezione a terra del manufatto: pertanto, non si considerano le eventuali diverse altezze che possono avere fabbricati confinanti. Ciò vale in particolare per le distanze imposte dal codice della strada, ma il principio è estendibile ad ogi tipo di distanza. Sul tema è intervenuta anche la sentenza TAR sicilia n°100/2017 sez III.

Sempre salvo diversa indicazione o interpretazione, i balconi sono elementi che devono essere considerati nel calcolo della distanza. Non valgono invece gli aggetti di tipo ornamentale. in questa pagina sono sintetizzate alcune importanti sentenze sul tema.
Se ne deduce che se uno volesse realizzare un nuovo balcone in un edificio che ne è privo, deve verificare il rispetto delle distanze; oppure ancora, se si volesse sanare un balcone realizzato in difformità dal titolo edilizio in un edificio costruito antecedentemente al 1968 e con distanza inferiore ai 10 metri, non potrebbe farlo in quanto violerebbe le norme in vigore oggi.

Le distanze devono essere rispettate in ogni punto del fabbricato (sempre fatte salve diverse indicazioni) e calcolando appunto la proiezione a terra: non valgono distanze "medie" o "di sguincio": la distanza minima deve essere verificata da ogni singolo punto esterno del fabbricato, ivi compresi i vani scala condominiali.

Il rispetto delle distanze imposte dalla normativa nazionale e dalla normativa locale deve essere sempre rappresentato nelle pratiche edilizie, o comunque dovrebbe essre oggetto di verifica da parte dei tecnici privati e dei tecnici istruttori. Mentre invece quelle da codice civile, essendo legate ad aspetti civilistici di rapporti tra persone e dato che il comune rilascia sempre i titoli "fatti salvi i diritti di terzi", non necessariamente devono essere indicate nei grafici del titolo autorizzativo, ma se ce le inserite di certo non guasta e, in ogni caso, in qualità di tecnici è bene comunque verificare la rispondenza, anche se non esplicitamente richiesto nell'incarico.

La normativa nazionale - DM 1444/68


ZTO A: RISPETTO DISTANZE ESISTENTI
ZTO diverse da A: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE e H più alta se > 10mt
E QUINDI 5 METRI DAL CONFINE DI PROPRIETA'
ZTO C: DISTANZA ANCHE PARI O MAGGIORE AD ALTEZZA EDIF. PIU'ALTO

Le norme nazionali sono contenute solo nell'art. 9 del leggendario DM 1444/68 che non è mai stato modificato dalla sua pubblicazione. Li vi troviamo poche, striminzite, sibilline ma fondamentali istruzioni sulle distanze, divise in base alla zona territoriale omogenea in cui operiamo. vediamole:
  • ZTO A - nuclei storici - a Roma coincide con tutti i tessuti della città storica, sia dentro che fuori le mura aureliane - qui la norma nazionale prescrive il rispetto delle distanze esistenti: non è cioè possibile in nessun caso costruire al di fuori delle sagome preesistenti, ma è per esempio possibile demolire e ricostruire un fabbricato rimanendo all'interno della sagoma di quello preesistente, in quanto in questo caso non si andrebbero a modificare le distanze iniziali. la norma immancabilmente contiene anche un concetto sibillino: non devono essere considerati quei volumi che non hanno valenza storica e che sono di epoca recente; probabilmente questo concetto ha un senso se applicato a vecchi borghi di origine medievale e rinascimentale, ma nel momento in cui intervengo appunto nei tessuti della città storica di Roma, che contemplano edifici che spaziano temporalmente dalla curia di Cesare alla palazzina anni '60 come è possibile stabilire quali sono gli edifici che non hanno valenza storica e che sono recenti? recenti poi rispetto a che? in linea di massima, in città storica è bene rispettare tutte le distanze preesistenti, senza fare distinzioni, ma la normativa locale potrebbe imporre regole in tal senso.
  • tutte le altre zone diverse dalla A - è prescritta la distanza minima inderogabile di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, siano esse finestrate, sia no. tale distanza è inderogabile, fatto salvo quanto scriverò in fondo a questo paragrafo. La distanza vale verso qualunque tipo di edificio, ma, secondo un interpretazione condivisibile, tale distanza non è da calcolarsi come "proiezione a terra" ma come da verificarsi "in ogni punto della costruzione"; comunque, se si rispetta la proiezione a terra, automaticamente si verificherà il rispetto della distanza "in ogni punto" del fabbricato. Da questo principio deriva il limite di edificazione rispetto al confine: in mancanza di diversi accordi tra confinanti o da diverse indicazioni della normativa locale, è bene fermare l'edificazione a cinque metri dal limite di proprietà, dando la possibilità al confinante di fare altrettanto
  • ZTO C - zone di espansione e completamento - A Roma coincide con i tessuti della città della trasformazione e gli ambiti per i PRU e poco altro (art. 107 NTA del PRG) - fatto salvo il valore minimo di cui al punto precedente, in queste zone la distanza deve anche essere pari o maggiore all'altezza del fabbricato più alto; tale limite si applica qualora due edifici si fronteggino per uno sviluppo lineare superiore a 12 metri (altrimenti si applica solo il limite dei 10 metri).
  • Tuttavia, non si può omettere di considerare ormai la fondamentale sentenza della Cassazione (cass. n 40694 del 2016) che ha sancito che la distanza, in TUTTE le zone territoriali omogenee, deve essere sia maggiore di 10 metri e sia, contestualmente, pari o superiore alla dimensione in altezza del fabbricato più alto tra due limitrofi. Va detto in effetti che il passaggio del DM 1444/68 non è stato scritto in modo del tutto chiaro, ma questa sentenza vuole andare a colmare quella imprecisione sancendo il fatto che l'ultimo periodo dell'art. 9 sia da applicarsi a tutte le zone territoriali, e non solo alla C. Il limite dell'altezza più alta può essere derogato solo ed esclusivamente laddove l'edificazione sia stata posta in essere in virtù di un piano di lottizzazione convenzionato o di un piano particolareggiato, cioè strumenti esecutivi di tipo indiretto realizzati assieme all'amministrazione, in cui ci siano chiare indicazioni sulle distanze e sulle altezze dei vari fabbricati. Dunque se più edifici sono oggetto di un unico permesso di costruire NON connesso a piani particolareggiati o a lottizzazioni convenzionate, il limite dell'altezza dell'edificio più alto è da considerarsi inderogabile, e ciò vale anche riguardo agli edifici preesistenti confinanti e circostanti. Mi sento comunque di poter dire che l'art. 9 del DM è scritto in modo non del tutto chiaro, e tuttora non posso essere del tutto convinto che l'interpretazione della Cassazione sia corretta: lo è senz'altro leggendo il testo normativo da un punto di vista strettamente lessicale, ma da un punto di vista logico, che senso avrebbe avuto da parte dei tecnici ministeriali di ribadire successivamente (utimo periodo dell'art. 9), estendendolo a tutti i commi dell'articolo, un limite che è prima specificato solo per le zone C? potevano omettere la specifica delle zone C e lasciare solo l'ultimo periodo...
  • se tra due fabbricati sono interposte delle strade, con esclusione della viabilità a fondo cieco a servizio di singoli edifici o piccoli insediamenti, la distanza tra fabbricati dovrà essere pari alla larghezza stradale maggiorata di un certo valore per ciascun lato: si veda il breve elenco descritto all'art. 9. In ogni caso occorre sempre verificare che la distanza calcolata non sia inferiore all'altezza dell'edificio più alto, perché in tal caso la distanza minima diventerà appunto l'altezza stessa. Questo sembrerebbe applicarsi, per come è scritto nella norma, anche alle ZTO A, poiché non è scritto il contrario, ma sarebbe in contrasto con quanto appunto sancito nella relativa descrizione. Ci si può chiedere cosa accade all'interpretazione di questa regola se ho una edificazione posta solo da un lato della strada, e dall'altro si hanno terreni non edificabili: in tale circostanza è possibile ritenere che tale regola non si applichi, riferendosi appunto al caso di edifici frontestanti con interposte strade, ma a mio avviso non può essere non considerata la possibilità di modifica nel futuro delle condizioni di edificabilità: qualora il suolo frontestante diventasse edificabile, anche con leggi in deroga agli strumenti urbanistici (p.e. Piano Casa), se si è costruito dall'altro lato senza rispettare il vincolo, dall'altro lato si avrebbe una riduzione della possibilità edificatoria e questo sarebbe un problema civilistico di una certa rilevanza. In tali casi sarebbe bene stringere accordi comunque con il proprietario delle aree frontestanti per poter essere liberi di edificare legittimamente all'interno dei limiti di cui all'art. 9.
Tutte queste regole possono essere derogate come detto solo nei piani particolareggiati o nelle lottizzazioni convenzionate che contengano previsioni planivolumetriche.
è bene ricordare che il decreto del fare ha introdotto una modifica al DPR 380/01 (introduzione dell'art. 2 bis) che consente alle regioni e provincie autonome di emanare leggi con limiti diversi da quelli del DM 1444/68. Allo stato attuale delle cose, non mi risulta che il Lazio abbia legiferato in tal senso, ma è in corso di redazione una nuova legge regionale che molto probabilmente conterrà indicazioni per le deroghe.

le distanze nel codice civile


3 METRI TRA COSTRUZIONI
QUESTIONI DEGLI AFFACCI E DELLE VEDUTE

Prima del DM 1444 a normare le distanze tra costruzioni era solo il codice civile, il quale è tuttora vigente anche se contiene delle limitazioni anche inferiori a quelle del decreto ministeriale. è importante comunque distinguere i due ordini normativi: il codice civile si occupa principalmente di normare i diritti tra i privati (ma anche per garantire standard minimi di igiene), mentre il decreto ministeriale impone delle norme che hanno carattere di pubblica utilità. Le norme del codice civile infatti sono quasi sempre derogabili attraverso un accordo tra i privati (anche a titolo oneroso), mentre quelle del DM, come abbiamo visto, sono inderogabili salvo diversa decisione della Regione.
il DM comunque impone le distanze minime tra pareti finestrate, dunque tra pareti non finestrate hanno valore le distanze imposte dal codice civile.

Il tema è assai ampio, e, intanto, vi rimando all'ottimo lavoro di raccolta grafica e commento agli articoli contenuti in questo sito curato dal Magistrato Edoardo Mori che sono anche riunificati nel testo che l'autore vi consente di scaricare gratis dal suo stesso sito. Non avendo nulla da aggiungere a quanto trattato in modo tanto puntuale, mi limito ad elencare, per comodità, gli articoli di quel settore di codice civile che trattano in particolare il tema dei confini:
art. 873 cc - distanze tra le costruzioni (mai inferiori a 3 metri)
art. 878 cc - muro di cinta
art. 889 cc - distanza di pozzi e cisterne
art. 900 cc - definizione e distinzione tra aperture definite "luci" e quelle definite "finestre o affacci"
art. 901 cc - caratteristiche delle "luci". La "luce" è in pratica una finestra alta che può solo consentire l'illuminazione e l'aerazione del locale. Azzardo nel dire che una "luce" non è classificabile come una "finestra" e quindi se una facciata è composta di sole "luci" non è considerabile come "parete finestrata" ai sensi del DM 1444/68; attenti perché questa è solo una mia ipotesi.
art. 905 cc - distanza minima da rispettare tra una nuova apertura diretta (finestra, balcone, porta-finestra) e il confine del fondo confinante.
art. 906 cc - distanze delle vedute oblique; insidiose quando si tratta di aprire nuove finestre
art. 907 cc - distanze delle costruzioni dalle vedute: molto importante quando si devono realizzare tettoie o pensiline in condomini, soprattutto quando si interviene in piani intermedi diverso dall'ultimo.

 il codice della strada




Ebbene si, anche il codice della strada impone, giustamente, dei limiti all'edificazione, per ragioni di visibilità ma anche di regolamentazione del traffico veicolare. Ovviamente, le distanze minime imposte nel codice della strada valgono solo quando si interviene vicino ad una strada.
Cominciamo l'analisi di quello che ci interessa: all'art. 2 del NCD (nuovo codice della strada) vengono anzitutto classificate le strade. la classificazione sarà importante per la definizione delle varie distanze. All'articolo 3 del NCD vengono date alcune importanti definizioni tra le quali la più importante ai nostri fini è quella del "confine stradale", cioè quel punto da quale si calcolano le distanze. All'interno dei centri abitati questo confine coincide praticamente sempre con il confine di proprietà.

Il regolamento di attuazione del NCD invece stabilisce in concreto le distanze da rispettare dal confine stradale, nei quali vige il divieto di inedificabilità assoluta. Le norme sono abbastanza chiare, dunque spenderei giusto due parole per vedere un po in dettaglio il caso forse più tipico in cui ci potremmo preoccupare di questi limiti, cioè nel caso di interventi nelle aree urbane.
Ovviamente, le strade urbane locali (classificate E) hanno un livello di "rischio" dovuto alla visibilità inferiore rispetto alle strade extraurbane, e quindi praticamente non vengono date distanze minime da rispettare: le nuove costruzioni, così come i muri di confine, possono essere realizzati sul confine stradale, sempre fatte salve le distanze di cui al DM 1444/68 e della eventuale normativa locale. Attenzione però alle strade classificate come "D", cioè le strade urbane di scorrimento (divise in due carreggiate da spartitraffico o altro; di almeno due corsie per senso di marcia, con marciapiedi lateriali ed intersezioni anche semaforizzate): in queste strade bisogna rispettare una distanza di ben 20 metri.
Sempre in ambito urbano, nelle strade sempre di categoria D, i muri di recinzione devono essere arretrati di 2 metri dal confine effettivo di proprietà.
Da qualche parte dovrebbe, per Legge, esistere un catasto nazionale delle strade con le classificazioni ufficiali, in caso di dubbio; da una veloce ricerca su internet non mi sembra di aver trovato nulla di direttamente accessibile da web.

La normativa locale - il PRG Roma

Nel regolamento edilizio di Roma - il quale dovrebbe essere in completa ristesura e che potrebbe (dovrebbe?) introdurre un nuovo ordine di disciplina sull'argomento - non sono contenuti particolari indicazioni sulle distanze tra fabbricati, fatte salve delle indicazioni sulle distanze che però sono state successivamente rese obsolete dal DM 1444/68 che dunque prevale.
Nel PRG vengono definiti tre tipi di distanze (art. 4 commi 6, 7, 8) ma solo in alcuni tessuti vengono imposte. è curioso notare che una distanza che viene definita all'art. 6 (distanza dai confini, DC) non viene mai utilizzata in tutto il PRG. Nei tessuti della città da ristrutturare viene imposta una distanza degli edifici dalle strade (DS) di 5 metri, e non viene citata da nessun'altra parte. Forse quando hanno fatto il PRG avevano poco interesse a definire le distanze al di là dei limiti già imposti dal 1444, oppure già sapevano di voler relegare questo compito al regolamento edilizio (detto fra noi, se il legislatore nazionale imponesse in quale documento - se PRG, R.E. o altro - debbano essere contenute tali indicazioni non farebbe un soldo di danno, perché così ciascun comune fa come gli pare).
negli articoli dal 91 al 93 delle NTA di PRG vengono stabilite le dimensioni delle fasce di pertinenza delle strade, la cui classificazione è ripresa da quella del Codice della Strada (che abbiamo già visto). La fascia di pertinenza è comunque una fascia interna alla strada stessa ed è sempre suolo pubblico, quindi non rappresenta una distanza da rispettare per il privato ma è un programma di impegno per il Comune nella realizzazione di nuove strade.

nell'art. 93 delle NTA vengono invece definite le fasce di rispetto oltre il confine stradale, che coincidono con quelle già imposte nel codice della strada: vengono solo aggiunte alcune puntualizzazioni e distinzioni. il PRG di Roma ci tiene però a specificare quando queste fasce vadano rispettate: e cioè in generale "nelle nuove costruzioni, nelle demolizioni e ricostruzioni - senza specificare se nel rispetto del volume o della sagoma - e negli ampliamenti fronteggianti le strade" (art. 93 comma 2). In ambito urbano dunque le "strade urbane" (cat. E) non hanno fasce di rispetto, mentre le "strade urbane di scorrimento" (cat. D) hanno una fascia di 20 metri dal confine, come appunto già indicato nel codice della strada.

Viene poi aggiunta una specifica, al di là appunto di quanto già sancito dal NCD: negli interventi di DR e NE (sembra dunque esclusa la RE, la quale può prevedere ampliamenti, seppure minimi, ma anche variazioni di sagoma nonché ancora la "demolizione e ricostruzione con stessa grandezza e forma" - RE3) nella "città da ristrutturare", "città della trasformazione" e "progetti strutturanti" nelle strade di tipo E occorre manterere una fascia di 8 metri di rispetto, mentre in quelle di tipo F i metri scendono a 5.

importante sottolineare il comma 10 dell'art. 93, secondo cui sulle costruzioni esistenti poste all'interno delle fasce di rispetto (perché realizzati antecedentemente all'entrata in vigore del NCD) sono ammessi esclusivamente gli interventi di recupero di cui all'art. 9 (MO, MS, RC, RE), mentre gli ampliamenti, se autorizzabili (compreso il Piano Casa, direi, visto che il NCD è una normativa nazionale e non locale), sono consentiti sui fronti non prospicienti la strada.

Il confine dell'area urbana di Roma è rappresentato negli allegati alla delibera del consiglio comunale n°157/1995. peccato che online non si trovano gli allegati, ma solo il testo della delibera, che non dice nulla. Dato che tra area urbana ed extraurbana c'è un notevole salto di vincolo, in caso di dubbio è bene andare a fare un accesso agli atti per verificare gli allegati. La delibera comunque potrebbe non essere aggiornata in quanto in vent'anni la città si è ulteriormente espansa, ma non mi risulta esistano delibere più recenti dunque i confini ufficiali sono probabilmente ancora quelli.
 

L'AUTORE DEL POST HA MESSO A DISPOSIZIONE DEL PUBBLICO QUESTE INFORMAZIONI, FRUTTO DEL PROPRIO STUDIO E DELLA PROPRIA CONOSCENZA DELLA MATERIA. SI DECLINA OGNI RESPONSABILITA'RIGUARDO A EVENTUALI INESATTEZZE DI QUANTO RIPORTATO, IN QUANTO IL PRESENTE POST NON HA ALCUNA VALENZA ISTITUZIONALE.

15 commenti:

  1. Avrei il piacere di sapere, per cortesia, dove misurare i 5 metri che intercorrono tra il muro di casa e quello di confine.
    Sul regolamento edilizio di Roma non sono riuscito a capirlo.

    Per la corretta misurazione si prende come riferimento dal muro di casa all'esatta metà del muro di confine (spessore 50 cm) o dalla sua facciata interna.
    Se avete qualche fonte avrei il piacere di leggerla.
    Grazie e complimenti per l'articolo.

    Saluti

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    1. si intende la mezzeria del muro di confine, perché teoricamente coincide appunto con il confine reale; tuttavia a volte i muri di confine possono non essere posti esattamente in asse, ed allora in quel caso deve considerarsi l'esatto confine, eventualmente da ricavare dalle mappe catastali, per quanto queste essendo redatte in scale metriche abbastanza elevate, non consentono grande precisione.

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  2. uonpomeriggio
    mi farebbe piacere avere un vostro parere circa "modifiche di prospetto che non alterano il volume costruito (esempio: modifica delle finestre esistenti)".
    Se in una costruzione si modificano, ampliandole, le finestre, secondo Voi si modificano le distanze tra pareti finestrate(quindi se sotto i 10 mt sarebbe vietato ampliare le aperture)?

    Grazie

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    1. la giurisprudenza ha sempre stabilito che non conta nella distanza la posizione della finestra nella parete ma sempre e comunque l'intera parete. dunque modificando le finestre non si va a modificare la distanza minima inderogabile, secondo me.

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  3. Buongiorno
    chiedo scusa se il mio intervento non fosse pertinente, ma ho trovato questo post che in parte ne sono coivolto.
    All'inizio del post si dice che nelle Zone "A" non si può edificare a distanza inferiore dall'edificatop esistente.
    Sono a conoscienza che la giurisprudenza negli utlimi anni ha preso tale strada ma non riesco ad accettare tale giurisprudenza.
    Ci si dimentica degli articoli 7 e 8 dello stesso maledetto DM 1444/68 dove sono previste le nuove costruzioni in Zona "A". Il codice civile credo che ancora non sia stato abolito. Le distanze di 10 metri sono previste per le zone diverse dalla "A".
    Il fattio che distanze inferiori a 10 metri creino situazioni igienico sanitarie non sostenibili non trovo possa essere la motivazione giurisprudenziale per la quale nega interpretato il primo comma dell'art.9 del DM 1444/68, altrimento possiamo chiudere tutti i nostri centri storici che invece sono il bello del nostro paese. Mi piacere conoscere l'opinione di altri e scusatemi se sono eventualmente andato fuori tema.
    Mauro Ceragioli

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  4. Salve e grazie del tuo lavoro.
    Per evitare eccessi, dovresti definire la parola "parete" ed eventualmente fare un elenco dei fori nella parete che non fanno distanza, tipo le luci, le luci irregolari, le porte e le porte finestre. Tutto questo è dedotto dalle ultime sentenze di Cassazione e Consiglio di Stato (un pò restio... ma piano piano si allinea).
    Saluti
    un collega

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    1. grazie della specifica, senz'altro è una cosa utile da puntualizzare. posso chiederti, se puoi, di citare qualcuna di queste recenti sentenze? grazie.

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  5. buona sera...c'è differenza tra confine tra edifici e confine fisico? devo costruire un portico...il pilone che sorregge, deve avere distanza minima dal confine della terra del vicino? e se dovessi costruire una pensilina di 3,80 mt...grazie della risposta

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    1. le distanze si calcolano sia rispetto al confine, sia rispetto agli edifici contermini.

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  6. Vorrei sapere se il codice civile o altra normativa, nel caso di ville a schiera (solo piano terra), con antistanti giardini pertinenziali separati da un muro di confine comune, permette di sopraelevare liberamente detto muro fino a 3mt o costruire (con relative autorizzazioni edilizie) una tettoia alta 3 o 4mt, magari anche chiusa e di grande estensione, in appoggio all’edificio e in aderenza col muro di confine comune o appoggiarsi direttamente sullo stesso. Appare evidente che la costruzione di un muro così alto o di una tettoia sulla linea di confine, crea ai vicini un notevole danno in termini di minore luce e minore circolazione di aria, soprattutto nei piccoli giardini. Come si può vietare al vicino di creare queste situazioni molto penalizzanti?
    La sentenza di Cassazione n. 237/1997 permette a ciascuno dei proprietari confinanti di innalzare il muro posto sul confine fino a 3mt di altezza. In altre parole, ciascuno dei comproprietari del muro può sopraelevare, anche senza il consenso degli altri comproprietari. Per le tettoie, (equiparate a normali edifici–Cassazione sent. n. 16776/2012), l’art 873 del c.c. stabilisce che gli edifici devono essere “uniti ed aderenti” o costruiti ad una distanza di 3mt tra loro, inoltre l'art. 884 c.c. permette ad ogni comproprietario di appoggiare costruzioni sul muro comune.
    Quindi mi sembra di capire, fatte salve disposizioni locali, che nel caso di ville a schiera, essendo già edifici “uniti ed aderenti”, sia purtroppo possibile costruire tettoie in aderenza/appoggio sul muro di confine e sopraelevare liberamente quest’ultimo, senza chiedere autorizzazioni ai confinanti. Mi interessa molto un Suo qualificato parere a riguardo.
    Grazie

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    1. secondo me la normativa sui confini si applica comunque anche nel caso di ville a schiera. Il caso va comunque analizzato nello specifico dunque le suggerisco di incaricare un tecnico di effettuare uno studio specifico.

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  7. Buongiorno, sono un collega architetto e sto scrivendo una perizia per il tribunale.
    Devo stabilire se questo "abuso" è sanabile: nel 1983 una casa è stata costruita a distanza di 4 metri dal confine con una strada e 4,40 metri dal confine con un'altra proprietà, invece dei 5 metri dichiarati nel progetto su entrambe le distanze.
    Credo che il distacco ridotto rispetto all'altra proprietà a questo punto si configuri come una servitù prediale coattiva. Ma il distacco ridotto rispetto alla strada?
    Si tratta di una strada ai margini di una frazione, larga circa 3 metri. Non sono riuscita a scoprire altro in proposito.
    Grazie mille dell'aiuto.
    Lorenza

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    1. le distanze imposte dal DM 1444 e dal CdS sono inderogabili (salvo casi molto particolari e comunque introdotti di recente), dunque non è possibile sanare immobili che le violano. Bisogna quindi più che altro relazionare sulla natura delle distanze e capire se sono derogabili o no.

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  8. Salve vorrei kiedere un vostro parere
    Ho un terreno zona e.vorrei creare un piccolo fabbricato uso agricolo. Il problema nasce qui, il mio vicino dice che, essendo lui proprietario di una casa distanziata d circa 5 metri, dice che io devo ritirarmi 10 m dal confine
    Cosa m dice lei?

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    Risposte
    1. la distanza è di 10 metri dalla facciata della casa del confinante, se ha finestre, e di almeno 3 metri dal confine. se il confinante è a 5 metri ed ha finestre sulla facciata verso la vostra proprietà, allora l'annesso può essere realizzato a 5 metri dal confine. Potrebbero esserci altre imposizioni in zona E come distanze maggiori imposte dal piano regolatore o altro.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.