domenica 25 febbraio 2018

glossario unico edilizia libera

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Di pochi giorni fa è la notizia che la Conferenza Unificata stato-regioni ha finalmente trovato l'accordo su una parte del glossario unico delle definizioni degli interventi edilizi. Questo glossario, previsto dal decreto SCIA 2, era molto atteso e non possiamo non essere da un lato felici, ma dall'altro abbiamo diritto di essere un po'arrabbiati pensando che avrebbe dovuto essere pubblicato già diversi mesi fa, e che ci è stato consegnato peraltro in una sola "porzione" (per ora, soli interventi di attività libera) e non nella sua interezza (mancano gli interventi soggetti a CILA, SCIA e autorizzazione), cosa che, a mio parere, come dirò nel testo, produce problemi interpretativi assolutamente non secondari. Comunque, accontentiamoci e vediamo se e cosa cambia all'atto pratico.



Il glossario appena approvato è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°81 del 07 aprile 2018: qui il link diretto alla pubblicazione, con relativo allegato.

Si fa riferimento diretto ad alcuni degli specifici interventi classificati nell'allegato A del decreto SCIA 2, in particolare ovviamente si fa riferimento a quelli di edilizia libera. Purtroppo, un glossario che rappresenti solo gli interventi di edilizia libera è sì utile ma non tanto quanto l'avere a disposizione anche quello degli interventi considerati di natura più invasiva: il glossario difatti è inevitabilmente non approfondito e dettagliato, e per capire davvero quando un intervento è attività libera o no, occorrerà fare riferimento e confrontare sia le definizioni di attività libera, sia quelle di attività non libera.

Per esempio, nel glossario vi è riportata come attività libera la "installazione di impianto di climatizzazione": gli impianti di questo tipo sono anche quelli di riscaldamento con caldaia tradizionale, oltre che quelli con pompa di calore (comunque descritti in apposita voce di glossario). nella definizione tuttavia non è specificato in dettaglio se l'installazione della caldaia all'esterno sia considerata attività libera o no, perché non vi è una definizione di cosa è ritenuto parte dell'impianto: a Roma fino ad oggi non si è considerata attività libera, per via delle circolari interpretative che sono state emanate per l'interpretazione delle varie norme. Oggi con questa definizione come dobbiamo regolarci riguardo alle caldaie? sono davvero divenute attività libera? non possiamo esserne certi perché la definizione non parla espressamente di installazione caldaia ma solo di installazione di impianto (di cui la caldaia è comunque un elemento). Se avessimo avuto a disposizione il glossario delle opere soggette a CILA forse avremo potuto farci un idea più chiara andando a vedere se in quello vi era la specifica sull'installazione della caldaia oppure no. Dunque finché non ci saranno le definizioni degli altri interventi, ci andrei davvero molto cauto nella interpretazione di quelle opere che non sono così chiaramente descritte in questo glossario e, per non rischiare di sbagliare, nei casi dubbi continuerei a regolarmi come se questo glossario non esistesse (dunque le caldaie a Roma continuerei a ritenerle soggette a CILA in quanto opere di risanamento conservativo).

Al di là di quanto detto, alcune definizioni risultano interessanti e potremmo già affermare che vadano a modificare lo status quo dell'interpretazione normativa. Faccio un elenco qui appresso delle cose che a mio parere risultano più interessanti:
  • i controsoffitti non strutturali diventano esplicitamente attività libera non soggetta a titolo. Io li ho sempre considerati attività libera finché rappresentano elementi di puro arredo come possono essere i ribassamenti localizzati (per creare effetti luminosi come quelli delle mie realizzazioni), ma attività soggetta a CILA quando vanno a creare ribassamenti omogenei di interi ambienti (è un intervento che può incidere sui parametri edilizi - l'altezza minima dei locali - ed in quanto tali soggetti almeno a comunicazione asseverata): con questa definizione generica, ora si potrebbe iniziare a sostenere che qualunque tipo di intervento di controsoffittatura non strutturale debba ritenersi di attività libera non soggetta a titolo. Non ritengo vi si possano ricomprendere le pareti realizzate in cartongesso, benché la tecnologia costruttiva sia la stessa dei controsoffitti.
  • riparazione, sostituzione, adeguamento (quindi NON nuova istallazione), finalizzata alla messa a norma, di comignolo o terminale a tetto di impianto di estrazione fumi. Finora questi elementi di dettaglio non erano in effetti ben normati e spesso li si metteva in CILA "per non sbagliare". Oggi sembrano essere ufficialmente liberalizzati, assieme ai casi analoghi degli impianti di estrazione fumi anche se non per installazione ma solo per riparazione e sostituzione. Si presti attenzione comunque al termine: per comignolo si intende la parte che sovrasta il tetto dell'edificio (secondo la definizione di vocabolario), quindi a mio parere non ricomprende i fori a parete o i condotti di esalazione in facciata. Potrebbero ritenersi tuttavia ricompresi per analogia tecnica-funzionale (quando nella definizione si parla anche di "canalizzazioni" dell'impianto di climatizzazione, dobbiamo ritenerle liberalizzate anche se di rilevanza esterna anche come foro di facciata in caso di griglia di ventilazione?), ed in ciò sarebbe sostanzialmente una svolta epocale quantomeno per Roma (dove sono classificati opere di risanamento conservativo attualmente soggetti a CILA). Senza però un riscontro nel glossario delle opere soggette a CILA non conviene lanciarsi in questa interpretazione.
  • anche i parapetti e ringhiere passano da un precedente stato di necessità autorizzativa all'attività libera, anche se non per "installazione" ma solo sostituzione e riparazione. Ciò sarà utile più che altro nell'intervenire su edifici esistenti con le ringhiere realizzate in difformità dal titolo, in quanto potremo considerarle a questo punto non più delle difformità soggette a titolo edilizio da presentare in sanatoria. Ovviamente ciò non avrà valore per ringhiere realizzate ex novo laddove non erano previste o realizzate al posto di parapetti in muratura.
  • per gli infissi, anche quelli esterni quindi finestre e tapparelle, si da una definizione a mio parere troppo generica. Nella capitale si è sempre considerata attività libera quella che preveda la sostituzione dell'elemento con altro identico sia come forme, sia come colori ma anche come materiali: ogni nuovo elemento che preveda una differenza rispetto anche ad uno solo di questi aspetti, faceva ricadere l'intervento nel risanamento conservativo e quindi soggetto a titolo. Nel glossario troviamo la generica indicazione che la sostituzione non è più soggetta a titolo. Forse nel glossario delle opere soggette a CILA troveremo delle ulteriori definizioni di questo intervento ma, stando alla vaghezza del dettame, come già detto per altri interventi, fino a migliore definizione continuerei a ritenere la sostituzione degli infissi con altri diversi come opera soggetta a CILA.
  • interessanti alcune liberalizzazioni introdotte invece per le aree esterne pertinenziali (attenzione: a mio parere, seguendo le definizioni catastali, per "aree esterne" si presume si debbano intendere gli spazi aperti a giardino, non anche i terrazzi e balconi, ma per il tipo di opere che ne vengono descritte - ad es. le pergotende - forse è logico ricomprendervi anche terrazzi e balconi), come per esempio la libera installazione di ripostigli per attrezzi (punto 48) o di elementi divisori verticali anche non in muratura (punto 51) quali potrebbero essere i separatori in vetro tra due porzioni di balconi, ammesso che questi possano essere classificati come "aree esterne pertinenziali". Le tende e pergotende sono ovviamente ricomprese (punto 50) e, per prassi, per giurisprudenza e per ulteriori numerose altre documentazioni in merito, sono da intendersi attività libera anche su terrazzi e balconi: da qui si potrebbe contro-dedurre che per "aree pertinenziali" si volesse intendere anche appunto terrazzi e balconi e non solo le aree a giardino.
sinceramente nelle altre definizioni non trovo degli stravolgimenti rispetto a quanto già sapevamo: dunque per quanto riguarda l'attività inerente la città di Roma, quantomeno, a parte quanto indicato qui sopra, a mio parere non si noterà nulla di radicalmente diverso. Se ritenete che io abbia omesso qualcosa, scrivetemi un commento qui sotto e ci ragioneremo insieme.


29 commenti:

  1. Buonasera Marco, volevo chiederti se secondo te al di fuori del centro storico per mettere le ringhiere ex-novo alle finestre serve fare una pratica edilizia al Comune... grazie

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    1. se parliamo delle grate di sicurezza da installare all'interno del vano finestra, è attività libera e lo era anche prima del glossario. Se parliamo di ringhiera intesa come parapetto, la cosa cambia.

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    2. Grate di sicurezza da installare all'interno del vano finestra. Grazie mille!

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  2. Buongiorno Architetto, ieri ho scritto un post sul mio dubbio ma non lo vedo nei commenti e allora ho deciso di scrivere nuovamente, chiedo scusa in anticipo per la ripetizione. Ho un lotto di terreno di 450mq in zona B15 (borghi rurali e nuclei edificati periferici), zona censuaria 1, categoria C/3 classe 2 e consistenza 266mq. sul lotto sono stati costruiti 2 locali: uno adibito a officina e l'altro a magazzino la cui altezza è di 3,75m,separati la un vano scala che porta al terrazzo. vorrei sapere, se possibile, se posso costruire una abitazione sul terrazzo considerando che if=1,8 h=7,50 uf=0,60 Rc=0,50 NP=2ft e di quanti mq. Ho provato a fare un calcolo ma credo di avere sbagliato. Grazie per la disponibilità

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    1. avevo letto il commento ma non mi sento in grado di rispondere senza fare una verifica diretta.

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  3. Buonasera Architetto e, innanzitutto, complimenti per il blog.
    Sperando di non essere fuori tema, vorrei cortesemente sottoporle alcuni dubbi.
    Sto per effettuare la ristrutturazione di un appartamento appena acquistato.
    I lavori sono affidati ad un’unica impresa edile e gli interventi consistono in:
    a) demolizione di una parete divisoria (non portante) tra soggiorno e cucina;
    b) spostamento impianti cucina (carico, scarico, gas, contatore acqua);
    c) ristrutturazione dei 2 bagni con sostituzione delle tubature (attualmente in piombo con altre in polipropilene), della pavimentazione e dei sanitari;
    d) sostituzione di quadro elettrico, passaggio di nuovi cavi, spostamento ed apertura di nuovi punti luce;
    e) realizzazione impianto di condizionamento per 2 unità esterne e 2 interne;
    f) sostituzione pavimentazione e ritinteggiatura di tutto l’appartamento.
    A fronte di tali interventi, il mio Architetto ha presentato la CILA al Comune di Roma (tramite SUET) indicando, però, la sola rimozione della parete divisoria (punto a) perché sostiene che per Roma Capitale la ristrutturazione dei bagni non è soggetta a CILA. Cosa ne pensa?
    Tutti gli interventi indicati dovrebbero essere fiscalmente detraibili in quanto fanno parte di un intervento più vasto che comprende la demolizione di una tramezzatura. Sulla Guida dell’AdE, in merito alle manutenzioni ordinarie si legge: ”Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.” Cosa ne pensa?
    La ringrazio per la disponibilità.
    Saluti.
    Agostino

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    1. concordo con il collega: tra quelle elencate, le uniche opere soggette a comunicazione è la a), e le altre sono invece di manutenzione ordinaria. Nelle mie CILA comunque specifico sempre, non nei grafici ma nella descrizione, che si effettua anche l'"adeguamento impiantistico". il tutto rientra nelle detrazioni perché nell'ambito di lavori soggetti comunque a CILA.

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    3. se non ricordo male c'è un parare dell'AdE che specifica che il richiedente può assevarare la MS delle opere specificando che non è necessaria cila per le disposizioni comunali per poi conservarla insieme a tutta la documentazione

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  4. Grazie mille Architetto!
    Quindi mi conferma che la ristrutturazione dei bagni per il Comune di Roma è considerata manutenzione ordinaria. Secondo lei il non aver indicato nella descrizione l'adeguamento impiantistico potrebbe essere un problema? Sarebbe, eventualmente, possibile integrare la descrizione senza dover presentare una nuova CILA? Un'ultima domanda: per tutti i lavori non indicati nella CILA dovrei predisporre la DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO indicata nella Guida per le agevolazioni fiscali dell'Agenzia delle Entrate?
    Grazie ancora.

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    1. ci sono diverse strade da seguire, per te è stato scelta la via più semplice perché è quella che richiede meno implicazioni burocratiche. quando le cose sono semplici gli utili sono massimi, per tutti (anche perché l'AdE difficilmente intreccia i titoli edilizi con le corrispondenti detrazioni lo fa ma non sempre solo con la notifica preliminare nei casi che la prevedono e per importi consistenti.

      Infine, se hai un tecnico è una mancanza di fiducia venire qui per avere conferme sul suo operato, del resto si tratta di un rapporto di fiducia, se non ti piace lo cambi se ti fidi continui e se nel futuro, avrai problemi ne chiederai conto direttamente a lui.

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  5. Se volessi fare una vetrata a pacchetto per un balcone non sporgente che è più similare a una loggia, per evitare il vento freddo che in inverno comporta molti spifferi freddi, lei pensa che tale intervento possa rientrare tra gli interventi previsti nel glossario appena approvato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°81 del 07 aprile 2018. In qualche modo tale intervento è una tenda di vetro, che dovrebbe chiudere due lati, frontale e laterale.

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    1. non credo vi possa rientrare: a quale voce farebbe riferimento?

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  6. buonasera architetto
    Le volevo chiedere se per rifare la pavimentazione di un balcone aggettante compreso frontalini e sottobalcone occore fare uan cil? Se si , occorre farla tramite suet ed e soggetta a reversale di 251 euro? o si puo fare anche in carta semplice , ma non so se al comune la accettano .GRazie per la disponibilita'
    saluti alessandro

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    1. la cil non esiste più, anche se sul suet ancora è presente l'opzione. se il rifacimento non modifica le caratteristiche del balcone, e non si modifica l'estetica, può ricomprendersi nell'attività libera; altrimenti serve almeno una CILA, a seconda di quali sono gli interventi.

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  7. Buonasera, una informazione.. é possibile in edilizia libera mettere solo una copertura di perline senza tegole su un pergolato in legno adiacente alla casa.

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    1. potrebbe essere un opera sufficiente a sconfinare nella ristrutturazione edilizia

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  8. Buon giorno Architetto e grazie per il prezioso aiuto e tempo che dedica a tutti .
    Alla luce del Glossario delle opere di edilizia libera , mi sorge un dubbio sulla necessità della CILA per le seguenti opere in un appartamento a Roma Mun.III:

    - rifacimento bagno completo con diversa disposizione dei sanitari e cambio dox/vasca (anche impianto i/s del bagno nessuna var. superfici e/o murature)
    - eventuale sostituzione di una finestra con una a ghigliottina stesse dimensioni e colore (l'esistente è ad anta unica).
    Il mio dubbio:
    i su citati interventi sembrerebbero rincopmresi nell'elenco del Glossario e quindi in M.O. per cui NO CILA e ne consegue niente anche detrazione fiscale , che il cliente desidera.
    Alcuni colleghi, però mi dicono che dovrebbe rientrare nella M.S. in quanto per rifare l'intero bagno con spostamento dei sanitari e rifacimento di tutte le tubazioni si configurerrebbe con un miglioramento e messa a norma dell'impianto i/s ........... ma non sono molto sicuro di questa interpretazione in quanto nel glossario riferendoci all'impianto idrico sanitario, si parla di:"Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma....praticamente tutto.
    Nel mio caso inoltre, l'impianto idrico sanitario verrà sostituito solo in bagno e non in cucina, quindi non sarebbe un rifacimento completo con l'adeguamento dell'impianto nella sua interezza.
    Le chiedo la sua opinione e se secondo Lei , è corretta la mia interpretazione per la quale le suddette opere ricadano in in edilizia libera M.O. e quindi fuori dall'applicabilità della detrazione fiscale.
    La ringrazio anticipatamente.



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    1. come ho scritto nel post, è impossibile scendere del dettaglio delle interpretazioni più strette almeno finché non verranno rilasciati i glossari degli altri interventi edilizi. Nell'attesa, per quanto non è già assolutamente chiaro dal glossario, mi rifarei al panorama autorizzativo previgente.

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    2. come ho scritto nel post, è impossibile scendere del dettaglio delle interpretazioni più strette almeno finché non verranno rilasciati i glossari degli altri interventi edilizi. Nell'attesa, per quanto non è già assolutamente chiaro dal glossario, mi rifarei al panorama autorizzativo previgente.

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  9. Buongiorno,
    a causa di alcune gravi infiltrazioni che hanno causato il crollo del mio sottobalcone, sono costretto, al fine di evitare gravi pericoli a persone o cose, a rifare l'impermeabilizzazione del mio balcone, demolendo e rifacendo la pavimentazione con caratteri diversi, dopo aver messo una guaina innovativa (ditra 25).

    Tale intervento In estrema sintesi:

    - ai fini urbanistici è considerata manutenzione ordinaria in quanto il D.M. Infrastrutture e Trasporti del 02/03/2018, il c.d. “Glossario delle attività libere” – voce n. 1 - considera manutenzione ordinaria la "Riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.). Tale situazione mi stata confermata informalmente dal mio Comun;.

    - ai fini fiscali è straordinaria (e quindi detraibile) , in quanto, in base a quanto disposto da pag.30 della circolare "RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI" di febbraio 2018 dell'Agenzia delle Entrate, è ammissibile per il "Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti"

    Dunque i concetti fiscali e urbanistici non coincidono al 100 %.

    Alla luce di quanto sopra, posso detrarre la spesa, pur senza CILA, tenuto conto che per tale intervento il Comune mi chiede una semplice comunicazione?
    Grazie per i chiarimenti

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    1. a leggere la guida fiscale l'intervento appare come detraibile: se si vuole maggiore sicurezza ritengo opportuno un interpello all'Agenzia delle Entrate.

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    2. Ma qualora fosse detraibile, avrei diritto al bonus arredi?

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  10. Salve ho un balcone e vorrei mettere due vetrate fisse ai due lati di lunghezza 1,30 ml ciascuno lasciando libera la parte avanti che è lunga 4,00 ml. Il palazzo non è in zona vincolata ma nessun altra abitazione in esso ha fatto questa opera esterna. Secondo me è edilizia libera. Secono Marco?

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    1. secondo delle vecchie circolari, di cui si può eventualmente discutere l'eventuale attualità, il balcone o tettoia sono tali se sono aperti su almeno due lati, quindi chiudere con elementi fissi gli spazi laterali, lasciando un solo lato libero, potrebbe interpretarsi come ampliamento di volume e dunque intervento tutt'altro che attività libera. In generale comunque non lo vedrei attività libera, a meno che non si facciano degli elementi che invece che dei veri e prori infissi, non risultino più dei parapetti (quindi non a chiudere tutto il lato), tali da rientrare nelle definizioni del glossario. Comunque la cosa va vista in dettaglio: difficile fare discorsi generici e calarli in casi così specifici.

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  11. Salve, ho un dubbio relativo se il risanamento di travi e pilastri sulla facciata di un edificio, mediante pulizia dei ferri di armatura esposti e la relativa ricostruzione del copriferro è da considerarsi attività libera (manutenzione ordinaria) o rientra in manutenzione straordinaria.
    Ringraziando per l'utilità del BLOG e la competenza
    Giuseppe De Luca

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    1. ritengo possa rientrare nella manutenzione ordinaria finché non vi è diretto interessamento degli elementi strutturali e finché non vengono alterate le coloriture estetiche originali o preesistenti.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.