variazioni di prospetto dopo il Decreto Semplificazioni

Il c.d. Decreto Semplificazioni (DL 16 luglio 2020 n°76, convertito con modifiche con Legge 11 settembre 2020 n°120) ha introdotto diverse innovazioni alla legislazione edilizia, tra cui un diverso modo di legge le modifiche di prospetto: in questo post vorrei focalizzarmi su questa novità.

Di questo importante decreto (importante non tanto per l'entità delle innovazioni ma quanto piuttosto perché è una delle modifiche più consistenti da qualche anno a questa parte: l'ultima novità di un certo peso l'abbiamo avuta con il Decreto SCIA 2 del 2016) ne ho già ampiamente parlato (vedi i miei post con tag "DL Semplificazioni 2020"), anche del tema che qui sto approfondendo ovvero quello delle variazioni di prospetto in parte semplificate. Dato, però, che è un tema di una certa rilevanza, è opportuno farne un post apposito.

Prima che intervenissero le modifiche del Decreto 76, lo scenario delle variazioni di prospetto era abbastanza chiaro: a parte qualche sentenza che era andata in senso opposto, l'orientamento prevalente della Giurisprudenza era quello di considerare anche le minime variazioni di prospetto come ristrutturazione edilizia: vi rimando a questo post per ulteriore approfondimento.

Dunque prima delle innovazioni che andrò a commentare, il titolo edilizio idoneo necessario anche solo per spostare di pochi centimetri una finestra era il Permesso di Costruire o la SCIA ad esso alternativa.

Il Decreto Semplificazioni ha invece specificato che la variazione di prospetto ad oggi rimane nella ristrutturazione edilizia in certi casi, ma in altri può essere definita nella manutenzione straordinaria. Quando ciò accade, ne derivano una serie di vantaggi, tra cui: 1. si può operare con un titolo edilizio meno "complesso" del Permesso di Costruire; 2. diventa implicitamente sottratto all'onerosità dell'art. 16 DPR 380/01, in quanto appunto non soggetto a Permesso; 3. non comporta una violazione penalmente rilevante e non può essere soggetto alla disciplina dell'art. 44 DPR 380/01 nel caso di opere abusive.

Incrociando le nuove definizioni dell'art. 3, comma 1, lettera d) e dell'art. 10 comma 1 lettera c) è possibile delineare i seguenti scenari, più o meno chiaramente individuati dalla norma:

1. interventi di variazione di prospetto su edifici non vincolati, necessari a raggiungere o mantenere i requisiti per l'agibilità: attualmente è ricondotto alla Manutenzione Straordinaria, assoggettata a SCIA (perché così impone l'art. 22 comma 1 lett. a) così come modificata dal DL 76/20, dunque in ogni caso non si parla di CILA);
2. interventi di demolizione e ricostruzione con (anche) diversi prospetti in edifici non vincolati e fuori dalle zone A: ricade in Ristrutturazione Edilizia;
3. interventi di variazione di prospetto su edifici vincolati: ricade nella Ristrutturazione Edilizia pesante.

Dalle casistiche sopra individuate, si capisce che diverse altre rimangono prive di una collocazione chiara nel panorama normativo. Qui appresso, provo a rappresentare delle casistiche che sono ad oggi rimaste orfane di una precisa collocazione:

1. variazione di prospetto su edifici non vincolati ma anche in zona A, non legata a necessità di mantenere o raggiungere i requisiti per l'agibilità (nel caso in cui magari detti requisiti sono già verificati o nei quali, legittimamente, si può evitare di adeguarli);
2. demolizioni e ricostruzioni che prevedano (anche o esclusivamente) variazioni di prospetto in edifici vincolati.

il secondo caso è forse più facile da trattare, perché si può intendere, per esclusione, che tutto quello che non è ristrutturazione edilizia ed è più gravoso di questa, sia da intendersi come nuova costruzione e quindi soggetto a Permesso di Costruire.

La prima casistica invece è quella che raccoglie il maggior numero di interventi di effettivi mutamenti di prospetto: spostamenti di finestre, trasformazioni di porte-finestre in finestre o vice versa, e casistiche simili. Il tutto, molto spesso, da trattare in sanatoria, in quanto magari frutto di una variazione al progetto apportata dal costruttore decenni addietro di cui nessuno si è mai accorto. Come detto la norma ha perso il riferimento puntuale alle variazioni di prospetto ma sembrerebbe potersi dedurre che queste opere rientrino comunque negli interventi di Ristrutturazione Edilizia (in quanto rimane la generica definizione di opere che possono portare ad un edificio "in tutto o in parte diverso dal precedente") ma non tra quelle riconducibili all'art. 10 comma 1 lettera c) sicché rientrerebbero nelle opere soggette a SCIA ordinaria (in virtù dell'art. 22 comma 1 lettera c) che così specifica) dunque rientranti nella "ristrutturazione edilizia leggera". Se così fosse, rappresenterebbe comunque un vantaggio operativo rispetto a prima, dove la variazione di prospetto era considerata a prescindere ristrutturazione pesante e quindi soggetta a PdC o SCIA alternativa: questo sposta conseguentemente anche i regimi repressivi che possono derivarne, nonché le relative procedure di accertamento di conformità (ed i miei colleghi sanno bene quanto è più complessa una SCIA alternativa in sanatoria rispetto ad una SCIA ordinaria in sanatoria).

Va ricordato però che la norma del 2020 non ha modificato la tabella A allegata al Decreto SCIA 2, dove la variazione di prospetto rimane legata, senza distinzioni, alla ristrutturazione pesante. Si dovrebbe poter dedurre che la norma del 2020 abbia implicitamente mutato lo scenario imposto dalla norma precedente, ma in ogni caso suggerisco cautela.

Dunque, premesso che le mie sono principalmente ipotesi, eventualmente da confermarsi con delle future sentenze o con delle auspicabili circolari esplicative ministeriali o comunali, possiamo ipotizzare un quadro di riferimento per gli interventi di "semplice" modifica di prospetto (non correlata alla demolizione e ricostruzione, che rimane una casistica a sé stante e tutto sommato abbastanza ben definita oramai). Attenzione: la tavola sinottica che segue è frutto di quello che ho capito io, e non mi assumo responsabilità se non dovesse rispondere a vero. Segnalatemi ovviamente ogni errore o ogni diversa interpretazione che doveste trovare in giro:

Per zona A devono considerarsi oltre alle zone A propriamente dette, anche le "ulteriori zone meritevoli di tutela" che sono sibillinamente indicate nel nuovo art. 3 c. 1 lett. d).

per zona soggetta a vincolo, deve intendersi uno qualunque dei possibili vincoli del Codice dei Beni Culturali, quindi sia vincoli diretti su singoli immobili, sia vincoli paesaggistici. Questi ultimi sono particolarmente insidiosi perché possono sovrastare aree in cui non si sospetta per niente la presenza del provvedimento di tutela o del vincolo ope legis.

la MS è manutenzione straordinaria, comunque soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. a);

la RE leggera è ristrutturazione edilizia leggera, soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. c): questa è la valutazione che è ipotetica più delle altre, perché non espressamente collocata dalla norma in una specifica definizione;

la RE pesante è ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a PdC o SCIA alternativa, ai sensi del combinato disposto dell'art. 10 c. 1 lett c) e art. 23 comma 01;

la NC è nuova costruzione o comunque intervento che non rientra nella ristrutturazione edilizia: per gli immobili soggetti a vincolo, l'art. 10 c. 1 lett c) indica che vi rientrano interventi che comportano modifiche di volumi, prospetti o sagoma, ma sarebbero quindi comunque assoggettabili a SCIA alternativa al PdC.

per PROG REC si intendono i programmi di recupero urbano: l'art. 2 bis comma 1 ter specifica, senza entrare in specifiche distinzioni, che le demolizioni e ricostruzioni "di edifici" in zona A sono generalmente ricondotte ai programmi di recupero urbano.

la "dem ric con variaz. prosp" è un intervento di demolizione e ricostruzione che contempla anche o esclusivamente la variazione dei prospetti. dal tenore letterale della norma, sembra che questa definizione si applica sia a demolizione di interi edifici ma sia anche alla demolizione parziale: questo è un grosso limite perché le demolizioni parziali spesso sono necessarie anche per messa in sicurezza o per portare l'immobile in uno stato conforme alla normativa (immaginiamo dei volumi sanati con concessione in sanatoria, di cui ad esempio i tessuti di Roma che ricadono in zona A sono pieni).

La ricostruzione di cui sopra è ispirata al parere reso dal dPAU prot. QI/2021/103381.

Una recente sentenza, CdS 4307/2021 , entra, fra le altre, nel merito del fatto che il DL semplificazioni del 2020 ha introdotto una disciplina che non può essere applicata implicitamente anche agli interventi effettuati abusivamente prima dell'entrata in vigore del provvedimento, ma ciò non significa che, ad oggi, non si possano applicare le disposizioni di favore nel presentare il titolo edilizio sanante.

Nel merito della questione è interessante citare la recente sentenza TAR Lazio sez. 2 bis n°11928/2021 del 18 novembre 2021 (per una controversia vittoriosamente seguita dall'avv. Andrea di Leo, persona che mi onora della sua amicizia) che ha avuto ad oggetto la contestazione, da parte di Roma Capitale, della illegittimità di una modesta tettoia (inizialmente "sanata" con una SCIA in accertamento di conformità depositata ai sensi dell'art. 37 DPR 380/01, che il TAR considera tacitamente respinta perché andava, all'epoca dei fatti - 2017 - intesa come art. 36 e quindi trattavasi di titolo inconferente e quindi inefficace). Il TAR, nel respingere il primo motivo di contestazione, sviluppa una interessante sintesi della recente evoluzione normativa indicando che la tettoia, classificandosi come "variazione di prospetto" ad oggi potrebbe in effetti rientrare nell'alveo di competenza della SCIA ordinaria (e dunque art. 37 se in sanatoria): utile quindi valutare il fatto che la tettoia è stata fatta rientrare nella definizione di variazione di prospetto e non nella più ampia definizione di variazione di sagoma, che avrebbe comportato a tutt'oggi l'assoggettabilità alla SCIA alternativa (art. 36 se in sanatoria): nel caso di specie, certamente fondante della vicenda è stata la modesta entità della struttura (si parla di circa 7mq). Il cittadino quindi ha evitato la demolizione del manufatto (perché non più considerabile abuso "maggiore"), ma ciò non significa che non sia comunque un intervento da assoggettare a titolo edilizio (che ad oggi sarebbe SCIA in art. 37, dunque astrattamente nel caso di specie si potrebbe depositare ad oggi lo stesso titolo che, nel 2017, non era conferente).