venerdì 25 settembre 2020

variazioni di prospetto dopo il Decreto Semplificazioni

Il c.d. Decreto Semplificazioni (DL 16 luglio 2020 n°76, convertito con modifiche con Legge 11 settembre 2020 n°120) ha introdotto diverse innovazioni alla legislazione edilizia, tra cui un diverso modo di legge le modifiche di prospetto: in questo post vorrei focalizzarmi su questa novità.

Di questo importante decreto (importante non tanto per l'entità delle innovazioni ma quanto piuttosto perché è una delle modifiche più consistenti da qualche anno a questa parte: l'ultima novità di un certo peso l'abbiamo avuta con il Decreto SCIA 2 del 2016) ne ho già ampiamente parlato (vedi i miei post con tag "DL Semplificazioni 2020"), anche del tema che qui sto approfondendo ovvero quello delle variazioni di prospetto in parte semplificate. Dato, però, che è un tema di una certa rilevanza, è opportuno farne un post apposito.

Prima che intervenissero le modifiche del Decreto 76, lo scenario delle variazioni di prospetto era abbastanza chiaro: a parte qualche sentenza che era andata in senso opposto, l'orientamento prevalente della Giurisprudenza era quello di considerare anche le minime variazioni di prospetto come ristrutturazione edilizia: vi rimando a questo post per ulteriore approfondimento.

Dunque prima delle innovazioni che andrò a commentare, il titolo edilizio idoneo necessario anche solo per spostare di pochi centimetri una finestra era il Permesso di Costruire o la SCIA ad esso alternativa.

Il Decreto Semplificazioni ha invece specificato che la variazione di prospetto ad oggi rimane nella ristrutturazione edilizia in certi casi, ma in altri può essere definita nella manutenzione straordinaria. Quando ciò accade, ne derivano una serie di vantaggi, tra cui: 1. si può operare con un titolo edilizio meno "complesso" del Permesso di Costruire; 2. diventa implicitamente sottratto all'onerosità dell'art. 16 DPR 380/01, in quanto appunto non soggetto a Permesso; 3. non comporta una violazione penalmente rilevante e non può essere soggetto alla disciplina dell'art. 44 DPR 380/01 nel caso di opere abusive.

Incrociando le nuove definizioni dell'art. 3, comma 1, lettera d) e dell'art. 10 comma 1 lettera c) è possibile delineare i seguenti scenari, più o meno chiaramente individuati dalla norma:

  1. interventi di variazione di prospetto su edifici non vincolati, necessari a raggiungere o mantenere i requisiti per l'agibilità: attualmente è ricondotto alla Manutenzione Straordinaria, assoggettata a SCIA (perché così impone l'art. 22 comma 1 lett. a) così come modificata dal DL 76/20, dunque in ogni caso non si parla di CILA);
  2. interventi di demolizione e ricostruzione con (anche) diversi prospetti in edifici non vincolati e fuori dalle zone A: ricade in Ristrutturazione Edilizia;
  3. interventi di variazione di prospetto su edifici vincolati: ricade nella Ristrutturazione Edilizia.
Dalle casistiche sopra individuate, si capisce che diverse altre rimangono prive di una collocazione chiara nel panorama normativo. Qui appresso, provo a rappresentare delle casistiche che sono ad oggi rimaste orfane di una precisa collocazione:
  1. variazione di prospetto su edifici non vincolati ma anche in zona A, non legata a necessità di mantenere o raggiungere i requisiti per l'agibilità (nel caso in cui magari detti requisiti sono già verificati o nei quali, legittimamente, si può evitare di adeguarli);
  2. demolizioni e ricostruzioni che prevedano (anche o esclusivamente) variazioni di prospetto in edifici vincolati.
il secondo caso è forse più facile da trattare, perché si può intendere, per esclusione, che tutto quello che non è ristrutturazione edilizia ed è più gravoso di questa, sia da intendersi come nuova costruzione e quindi soggetto a Permesso di Costruire.

La prima casistica invece è quella che raccoglie il maggior numero di interventi di effettivi mutamenti di prospetto: spostamenti di finestre, trasformazioni di porte-finestre in finestre o vice versa, e casistiche simili. Il tutto, molto spesso, da trattare in sanatoria, in quanto magari frutto di una variazione al progetto apportata dal costruttore decenni addietro di cui nessuno si è mai accorto. Come detto la norma ha perso il riferimento puntuale alle variazioni di prospetto ma sembrerebbe potersi dedurre che queste opere rientrino comunque negli interventi di Ristrutturazione Edilizia (in quanto rimane la generica definizione di opere che possono portare ad un edificio "in tutto o in parte diverso dal precedente") ma non tra quelle riconducibili all'art. 10 comma 1 lettera c) sicché rientrerebbero nelle opere soggette a SCIA ordinaria (in virtù dell'art. 22 comma 1 lettera c) che così specifica) dunque rientranti nella "ristrutturazione edilizia leggera". Se così fosse, rappresenterebbe comunque un vantaggio operativo rispetto a prima, dove la variazione di prospetto era considerata a prescindere ristrutturazione pesante e quindi soggetta a PdC o SCIA alternativa: questo sposta conseguentemente anche i regimi repressivi che possono derivarne, nonché le relative procedure di accertamento di conformità (ed i miei colleghi sanno bene quanto è più complessa una SCIA alternativa in sanatoria rispetto ad una SCIA ordinaria in sanatoria).

Va ricordato però che la norma del 2020 non ha modificato la tabella A allegata al Decreto SCIA 2, dove la variazione di prospetto rimane legata, senza distinzioni, alla ristrutturazione pesante. Si dovrebbe poter dedurre che la norma del 2020 abbia implicitamente mutato lo scenario imposto dalla norma precedente, ma in ogni caso suggerisco cautela.

Dunque, premesso che le mie sono principalmente ipotesi, eventualmente da confermarsi con delle future sentenze o con delle auspicabili circolari esplicative ministeriali o comunali, possiamo ipotizzare un quadro di riferimento per gli interventi di "semplice" modifica di prospetto (non correlata alla demolizione e ricostruzione, che rimane una casistica a sé stante e tutto sommato abbastanza ben definita oramai). Attenzione: la tavola sinottica che segue è frutto di quello che ho capito io, e non mi assumo responsabilità se non dovesse rispondere a vero. Segnalatemi ovviamente ogni errore o ogni diversa interpretazione che doveste trovare in giro:



Per zona A devono considerarsi oltre alle zone A propriamente dette, anche le "ulteriori zone meritevoli di tutela" che sono sibillinamente indicate nel nuovo art. 3 c. 1 lett. d).
per zona soggetta a vincolo, deve intendersi uno qualunque dei possibili vincoli del Codice dei Beni Culturali, quindi sia vincoli diretti su singoli immobili, sia vincoli paesaggistici. Questi ultimi sono particolarmente insidiosi perché possono sovrastare aree in cui non si sospetta per niente la presenza del provvedimento di tutela o del vincolo ope legis.
la MS è manutenzione straordinaria, comunque soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. a);
la RE leggera è ristrutturazione edilizia leggera, soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. c): questa è la valutazione che è ipotetica più delle altre, perché non espressamente collocata dalla norma in una specifica definizione;
la RE pesante è ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a PdC o SCIA alternativa, ai sensi del combinato disposto dell'art. 10 c. 1 lett c) e art. 23 comma 01;
la NC è nuova costruzione o comunque intervento che non rientra nella ristrutturazione edilizia: per gli immobili soggetti a vincolo, l'art. 10 c. 1 lett c) indica che vi rientrano interventi che comportano modifiche di volumi, prospetti o sagoma, ma sarebbero quindi comunque assoggettabili a SCIA alternativa al PdC.
per PROG REC si intendono i programmi di recupero urbano: l'art. 2 bis comma 1 ter specifica, senza entrare in specifiche distinzioni, che le demolizioni e ricostruzioni "di edifici" in zona A sono generalmente ricondotte ai programmi di recupero urbano.
la "dem ric con variaz. prosp" è un intervento di demolizione e ricostruzione che contempla anche o esclusivamente la variazione dei prospetti. dal tenore letterale della norma, sembra che questa definizione si applica sia a demolizione di interi edifici ma sia anche alla demolizione parziale: questo è un grosso limite perché le demolizioni parziali spesso sono necessarie anche per messa in sicurezza o per portare l'immobile in uno stato conforme alla normativa (immaginiamo dei volumi sanati con concessione in sanatoria, di cui ad esempio i tessuti di Roma che ricadono in zona A sono pieni).

Una recente sentenza, CdS 4307/2021 , entra, fra le altre, nel merito del fatto che il DL semplificazioni del 2020 ha introdotto una disciplina che non può essere applicata implicitamente anche agli interventi effettuati abusivamente prima dell'entrata in vigore del provvedimento, ma ciò non significa che, ad oggi, non si possano applicare le disposizioni di favore nel presentare il titolo edilizio sanante.


112 commenti:

  1. La tua interpretazione riguardo alla modifica dei prospetti in manutenzione straordinaria prevista all'art. 3 del TUE da segnalare in SCIA è uguale a quella di Panetta nella risposta al quesito del municipi di qualche giorno fa. Personalmente invece ritengo che tale intervento vada in CILA per i motivi espressi nella relazione illustrativa al DDL 1883 che ne chiarisce gli obbiettivi:
    ".......Anche l'ulteriore modifica alla medesima lettera della definizione di manutenzione straordinaria risponde all'esigenza di rendere coerente e concretamente praticabile la riforma operata dall'articolo 17, comma 1, lettera a), del decreto-legge n. 133 del 2014, il quale (come innanzi evidenziato) ha ricondotto alla manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti nel « frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari », con l'esecuzione di opere interne « anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico ». Appare evidente che, per rendere effettiva la possibilità di realizzare lavori di tale consistenza e rilevanza, è anche necessario consentire quelle limitate modifiche dei prospetti che risultino indispensabili « per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero l'accesso allo stesso », quali, a
    titolo di esempio, l'apertura di una porta di accesso all'unità immobiliare derivata dal frazionamento, la realizzazione o anche l'ampliamento di una finestra nei nuovi bagni da realizzare ai fini del frazionamento, ovvero l'ampliamento di un infisso per assicurare il corretto rapporto illuminante tra le superfici, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio. Naturalmente, secondo i principi generali, anche questi interventi dovranno risultare conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia e alle normative di settore che incidono sull'attività edilizia per quanto attiene all'aspetto esteriore degli
    immobili e non devono avere ad oggetto immobili sottoposti a tutela del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004."
    Quindi, dato che le modifiche di prospetto occorrono per completare e rendere fattibile il frazionamento degli appartamenti e la loro rispondenza alle norme igienico sanitarie, sembra logico inserirle nella CILA e non spostare tutto l'intervento in SCIA. A meno che vogliate sostenere che l'intenzione del legislatore è stata inserita maldestramente negli articoli del TUE, ma allora ....... Ritengo invece un utile esercizio leggere le relazioni accompagnatorie dove almeno si capisce quale era l'intenzione del legislatore. Più che dalle sentenze .....

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    1. grazie del contributo: il fatto che l'intervento vada in SCIA è comunque abbastanza palese dal tenore letterale dell'art. 22 comma 1 lett. a) modificata dalla stessa norma. Non dico che il legislatore è stato maldestro, ma può essere stato il frutto di una modifica voluta nel corso delle discussioni in aula: per come la vedo io, ha la sua logica.

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    2. il legislatore è maldestro sicuramente: era sufficiente dire che la modifica dei prospetti è ms, ad esclusione degli immobili vincolati, senza tutto la questione relativa a mantenere o meno l'agibilità.....peraltro poi modificando la definizione di ristrutturazione edilizia, di fatto ha equiparato, ai fini pratici, le modifiche di prospetto legate ad esigenze di abitabilità con quelle "figlie di nessuno"...entrambi gli interventi subordinati a SCIA....il problema restera' pero' a noi nello scontrarci con il tecnico comunale di turno e la sua interpretazione della norma.....alla faccia della semplificazione

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    3. o meglio il legislatore ha modificato gli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti pdc o scia in alternativa al pdc, escludendo le modifiche di prospetto se non in edifici vincolati, quindi che sia ms o re la modifica di prospetto, su edificio non vincolato, sempre in scia va....non onerosa....e quindi ai fini pratici e' lo stesso

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    4. in effetti condivido la perplessità circa l'inutile complicazione di una cosa che prima era tutto sommato semplice, ma più che altro mi preoccupa il "vuoto" sulle variazioni di prospetto, giustamente, "figlie di nessuno".

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    5. Concordo con quanto espresso. Scusate la blanda praticità...se oggi decido di presentare una modifica di prospetto in CILA chi può obiettare?

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    6. il comune, per titolo edilizio incoerente.

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    7. Edificio non vincolato in Zona B. Gradirei conoscere quale sarebbe la soluzione per cui risulta erroneamente una finestra sul progetto mentre invece non c'è mai stata, trattasi di mero errore dell'impresa avvenuto nel lontano 1996. L'errore è dimostrabile perchè perchè non ci sono aggiunte o diversificazioni del paramento murario. Resto in attesa di una Vs gentile risposta.

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    8. da come è descritto, immagino serva un accertamento di conformità.

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    2. Buonasera architetto, una mia cliente, in procinto di vendere un suo appartamento, mi ha richiesto di reperirele la documentazione attestante la legittimità urbanistica del medesimo immobile. La planimetria catastale del '39, in suo possesso, evidenzia una difformità rispetto al posizionamento di una finestra interna (prospetto differente); sebbene l'edificio presenti tali bucature dalla sua edificazione definendo in tal modo errata la planimetria del '39. Ho effettuato ricerca del progetto sia presso il P.A.U. che all'archivio capitolino, ma tale ricerca non ha prodotto risultati utili. Infine, nel 2005 è stato effettuato un protocollo sull'edificio per l'accertamento della consistenza statico-funzionale del fabbricato all'interno del quale vi sono tutte le planimetrie d'impianto di ciascun piano, attestanti l'errore materiale della planimetria catastale del 1939 e nel medesimo anno è stata consegnata un DIA da un mio collega, mantenedo invece l'errore materiale. Mi chiedevo, essendo l'edificio in questione non vincolato, se rientrava nel decreto sempilificazione (SCIA semplice)?

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    3. o magari basta una perizia...

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    4. è opportuno effettuare delle approfondite ricerche quantomeno per capire se vi è traccia di documenti riferibili ad un progetto edilizio: in tal caso si potrebbe sfruttare la nuova definizione di legittimità edilizia introdotta nell'art. 9 bis. Ma in assenza di elementi di questo tipo, a mio avviso non si potrebbe fare.

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    5. Buonasera,
      ho reperito il progetto, che era in variante motivo per cui non trovato precedentemente, all'Archivio Capitolino e negli elaborati grafici (timbrati ed approvati dal Comune di Roma - anno 1929) risultano segnate entrambe le bucature. Pertanto, al momento la bucatura non segnata nella planimetria del '39 risulta essere legittima mentre adesso, da progetto approvato, risulta esserci una nuova problematica -> una finestra in più mai realizzata in nessun piano. Come porcedere? SCIA in alternativa - Cila con art. 9 bis? siamo nel II municipio....

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    6. si tratta sempre di una modifica di prospetto che, come detto nell'articolo, andando per esclusione ed in assenza di vincoli dovrebbe collocarsi nella ristrutturazione edilizia leggera, quindi SCIA, oppure MS pesante se connessa a necessità di mantenere i parametri di agibilità, quindi sempre SCIA. Nel Municipio di via Tripoli la visione sembra essere questa.

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    7. Dove posso vedere i parametri di agibilità come sono costituiti? Grazie, Giulia

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    8. Buongiorno, se l'immobile non è vincolato e non si vanno ad intervevenire au parti strutturali mi è stato detto in comune che serve la CILA. Poiché è stato effettuato un declassamento delle operazioni amministrative.

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    9. Buongiorno,
      scusate ma se una finestra è rappresentata nel progetto ma non è mai stata realizzata, durante la costruzione, bisogna comunque sanare la difformità? comunque la modifica di prospetto è una ristr. pesante, non leggera, da 120/2020 ossia RE2 e all'art. 3 co.1 lett. d) cui si riferisce l'art. 22 non ci sono appigli particolari per confermare che un tale intervento sia in SCIA e non una SCIA alt al PDC. Questo il mio parere personale.

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    10. le difformità rispetto al progetto devono comunque essere gestite, a meno che non si possa rientrare nel concetto della tolleranza esecutiva. per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia, il legislatore avrebbe potuto essere più preciso ma andando per "differenza" sembra in effetti potersi dire che la variazione di prospetto in assenza di vincoli ad oggi possa essere classificata RE leggera. Comunque RE leggera ed RE pesante non corrispondono necessariamente alle RE1 ed RE2 del PRG romano.

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    11. Buonasera Marco, in merito alle difformità dei prospetti. edificio costruito nel 1971 (Pomezia con regolamento edilizio 1938) aperture realizzate allora ma non riportate negli elaborati in variante correttamente ( porta finestra anziché porta finestra +finestra bucatura diversa pe forma insomma) , quindi costruite già nel momento della realizzazione del fabbricato. oggi per l'ecobonus 110 come ti comporteresti, quei prospetti sono da ritenersi legittimi ? è palese che quei prospetti sono originari del fabbricato. è assurdo secondo me fare una scia in sanatoria, questo è la mia considerazione. tu che ne pensi?

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    12. nel 71 era chiara anche la legislazione nazionale: la licenza serviva per ogni trasformazione anche sull'esistente, e, quindi, anche per ogni variazione che interveniva durante la costruzione. a mio parere occorre sanare.

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    13. Buonasera a tutti e grazie, Marco, per le tue preziose consulenze.
      Quindi, se nel '71 la legislazione nazionale era chiara (immagino ai sensi della legge 10/77 - Bucalossi), per gli edifici realizzati nel '62 o, cmq, ante '67, la diversa realizzazione dei prospetti rispetto al progetto approvato, non è una modifica essenziale, giusto? Non si dovrebbe presentare l'accertamento di conformità?!?! o sbaglio?
      Grazie,
      Giovanna

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    14. per le variazioni di prospetto a mio avviso è sempre necessario l'accertamento di conformità, a meno che non ci si trovi in quegli specifici casi in cui è possibile avvalersi del concetto delle tolleranze.

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  3. Buongiorno architetto,
    Le ho scritto lo stesso post in un topic diverso ma nn so se sia quello corretto.
    Chiedo una sua delucidazione in merito al decreto semplificazioni e alle distanze tra edifici. Vorrei eseguire un sopraelevazione di circa 70 cm sulla mia copertura demolendo l'attuale tetto e il solaio per ottenere un sottotetto abitabile. Mi chiedevo se in merito alle novità contenute nel suddetto decreto si debba in ogni caso mantenere i 10 metri dall'edificio vicino o se in questo caso si rientra nel caso di demolizione e ricostruzione con mantenimento distanza preesistente previsto nell'articolo 2 comma 1ter(laddove si parla di e cito"in ogni caso di demolizione e ricostruzione ").
    La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
    Un saluto

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    1. l'art. 2 parla di "demolizione e ricostruzione di edifici", lasciando intendere che si applichi nel caso di intervento su edifici interi, e non su loro parti. Così mi sembra di poter interpretare.

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  4. quindi dovendo trasformare finetraportafinestra in portafinestra ed avendo parere favorevole del coque secondo lei l'intervento potrebbe rientrare in :Manutenzione Straordinaria, assoggettata a SCIA art. 22 comma 1 lett. a) così come modificata dal DL 76/20 ? grazie

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  5. Salve architetto,
    non so se il mio problema può essere affrontato alla luce del DL 2020.
    Mi sono trovata difronte a questo problema: un immobile a Roma con una difformità sulla planimetria catastale dal 1942 relativa ad una finestra (rappresentata piu stretta e nella realtà più larga). Risulta evidente che il palazzo é nato con la finestra più larga, quindi l'errore è di rappresentazione. Siccome risulta rilasciata una licenza edilizia nel 41 e la licenza di abitabilità nel 51, vado in dipartimento e richiedo il progetto (da luglio finalmente a ottobre lo vedo). Esulto perché il progetto, peraltro approvato in variante, nel prospetto risulta conforme allo stato dei luoghi. L'esultanza dura poco perché mi rendo conto di una difformità planimetrica: nella variante di progetto approvata risultano 3 appartamenti a pianerottolo, nella realtà ne sono stati realizzati 4. L'agibilità del 51 ne riporta 4, conformemente alla realtà. Le planimetrie del 41/42 ne riportano 4. Ci sono degli atti notarili dell'epoca che ne riportano 4. Ora mi chiedo, visto che la licenza di abitabilità è stata rilasciata sulla base del 34 (il comune è andato a fare il sopralluogo i cui vita difformitànon in contrasto con le norme), vista la legge ponte, in virtù della quale ciò che la pubblica amministrazione sapeva è ora legittimo (scusi il pessimo riassunto), che consiglio mi può dare? Come leggerebbe lei questo problema?
    Grazie in anticipo e complimenti per il blog

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    1. Scusi, mi chiamo Ange sono architetto e le scrivo da Roma. Nel post pensavo uscisse il nome

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    2. secondo me vince sempre il progetto: gli appartamenti legittimati sarebbero tre, in mancanza di varianti.

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  6. Buongiorno Architetto, nel 2010 ho presentato una DIA per un intervento di trasformazione di una finestra in portone d'ingresso (il Municipio l'ha accettata, pur trattandosi di un intervento che a suo tempo avrebbe forse necessitato di PdC), adesso vorrei riportare la situazione all'origine, come mi devo comportare?
    Grazie

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    1. se all'epoca presentò una "super DIA" il titolo può essere congruo. per tornare alla situazione originaria occorre effettuare un ripristino che, generalmente e salvo casi particolari, rientra nel risanamento conservativo e segue quindi il relativo regime autorizzativo.

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  7. Bungiorno architetto. Premesse che si vuole variare il prospetto per adeguamenti necessari all'ottenimento dell'agibilità,
    secondo lei, nel caso in cui si ricade in un vincolo parte III (art. 136 co. 1 lett. d), e che quindi le variazioni di prospetto non necessitano di autorizzazione paesaggistica (vedi DPR 31/2017 punto A2), si rimane nella SCIA alternativa o si può utilizzare anche la SCIA ordinaria? Ovviamente lo stesso discorso si può ampliare all'ipotesi di sanatoria

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    1. io consiglio di fare una lettura stretta della norma, la quale non cita le disposizioni del DPR 31/17, dunque si potrebbe ritenere che l'essere ricompresi in un vincolo fa scattare ex se la normativa più restrittiva, al di là del fatto se siano effettivamente soggette ad autorizzazione oppure no.

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  8. Gentilissimo architetto, grazie intanto di cuore per questo blog che per me è a tutti gli effetti un manuale.
    Volevo chiederle un parere sul contributo di costruzione per le opere ricadenti in Scia ordinaria. Sto facendo dei lavori di ristrutturazione di un locale commerciale in zona non vincolata, trattasi di diversa distribuzione interna e piccola variazione prospetto (apertura portafinestra su giardino pertinenziale). Il tecnico del Municipio mi ha confermato che possono andare in Scia ordinaria ma mi ha detto che loro non sanno se in questo caso vada calcolato o meno il contributo...mi è stato detto "per stare sicuri lo paghi"...
    Grazie in ogni caso e ancora complimenti per il suo lavoro.
    Alessandra Pedone

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    1. secondo me già solo il fatto che si ricada in ristrutturazione edilizia prevede l'assoggettamento al contributo. Poi c'è chi fa una lettura diversa della norma, secondo la quale, in effetti, sembrerebbe essere soggetto a contributo solo ciò che deve essere autorizzato con PdC o SCIA ad esso alternativa. A me sembra però più corretto legarlo alla tipologia di intervento edilizio e non al tipo di titolo che va presentato, perché la norma nasceva con una ratio diversa (e, soprattutto, nel 1977, quando c'era solo la licenza edilizia), e non è stata poi modificata con l'introduzione dei vari titoli "semplificati"

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  9. Buongiorno Architetto, come sempre il tuo blog è un ottimo punto di riferimento.
    Ho un cliente che a suo tempo ha aperto una porta finestra per accedere al terrazzo di proprietà ed oggi vorrebbe sanare la situazione.
    Con il nuovo decreto semplificazioni mi sembra di capire che basta una SCIA semplice in sanatoria per l’autorizzazione della modifica di prospetto. Applicando pertanto la sanzione unica di 1.000 euro più oneri di segreteria e non più facendo riferimento ai costi di costruzione.
    Mi confermi anche che non sia necessario il parere del condominio?
    Grazie
    Paolo

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    1. secondo me il calcolo dell'oblazione deve seguire la tipologia di intervento (ristrutturazione edilizia) e non la tipologia di titolo. purtroppo però la struttura della norma non aiuta a dare una risposta chiara a questa domanda.

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  10. Buonasera, grazie per tutte le utilissime considerazioni che mette a disposizione di tutti. La scia, a seguito del D.Lgs 222/2016 ed oggi con la L. 160/2020 è utilizzata per interventi di natura strutturale e variazioni prospettiche; Un cancello in ferro aperto nella recinzione per accedere alla stessa quota ad un giardino privato da area condominiale, poichè l'accesso dall'appartamento al giardino è con una scaletta,potrebbe essere sanabile con CILA?

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    1. non so rispondere senza vedere bene il contesto. molto orientativamente, però, in base a quello che dice penso sia preferibile operare con SCIA.

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    3. la ringrazio per la risposta. anch'io sarei portata a pensare questo. ma alcuni tecnici comunali ritengono che la scia, a seguito del D.Lgs 222/2016 ed oggi con la L. 160/2020 si utilizza per interventi di natura strutturale e variazioni prospettiche. se il manufatto se non rientra in queste fattispecie è sanabile con CILA

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  11. Buongiorno Architetto
    Mi piacerebbe avere un suo parere.
    Devo eseguire una demiolizione e ricostruzione (non zona A)con la stessa sagoma e volumetria ma con prospetti diversi.
    Questo per l'adeguamento sismico (Sismabonus).
    Ero convinto che l'intervento si potesse eseguire con SCIA in quanto RE leggera. Senza pagamento di oneri.
    Ho interpellato 2 tecnici di due diversi municipi e entrambi mi hanno detto che si tratta di SCIA in alternativa al PdC e cjhe paga oneri, urbanizzazioni e standard come una NE................ Sono perplesso. Cosa ne pensa?
    Saluti
    Arch. Carboniero

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    1. a mio parere - ma ci sono visioni differenti in effetti - l'onerosità è comunque dovuta perché è la tipologia di ristrutturazione che la rende dovuta, indipendentemente se sia RE pesante o leggera, dunque da questo punto di vista a mio parere non ci sono differenze. per quanto riguarda la procedura, invece, al di fuori della zona A ed in zone non vincolate, dovrebbe potersi procedere in SCIA ordinaria.

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  12. Gentilissimo Marco.
    Volevo chiederti un info.
    Nello specifico mi trovo a dover sanare una difformità di prospetto in quanto sul progetto legittimato di costruzione erano presenti 1 finestra e una porta finesta ma che che in fase di realizzazione sono state entrambe realizzate come porta finestra. Permanendo in ambito di RE, la situazione risulta sanabile in SCIA semplice ma in termini di onerosità oltre ai classici diritti di € 251 devo pagare la sanzione fissa di 1000 € o il calcolo di 2 volte per il 10% del computo metrico? inoltre, emergendo anche alcune difformità interne (MS) posso applicare di defalut i 1000€ (oltre al 2x10% del cc) come fosse una cila in sanatoria o devo computare anche le opere interne e inserire tali importi dentro il calcolo del CC?

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    Risposte
    1. secondo me la sanzione della RE segue comunque le regole della RE, a meno che non si rientri in quei casi particolari in cui l'intervento è MS e nel caso segue la relativa disciplina. le opere interne a mio parere non vanno considerate ma c'è chi ritiene il contrario.

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    2. intendevo dire le opere interne non vanno considerate nel computo metrico per il calcolo delle oblazioni ma, ripeto, ci sono visioni differenti, anche se minoritarie.

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    3. Grazie, secondo il parere di un tecnico del municipio non vanno contemplate ma bisogna aggiungere 1000 euro relativi alla sanzione come se fosse una cila... mi sembra un interpretazione alquanto sui generis.. che ne pensi?

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    4. no tendenzialmente è condivisibile: si applica quella che sarebbe la sanzione dell'art. 6 bis qualora dovessi sanare solo quelle difformità.

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  13. Buongiorno Marco, approfitto della tua competenza per chiederti un chiarimento in merito ad una SCIA che mi accingo a presentare presso il II Mun.RM. Volevo sapere se in base alle ultime semplificazioni del DL 76/20 una modifica di prospetto in accertamento di conformità, consistente nell'apertura di un vano finestra (non strettamente connessa al raggiungimento dei requisiti di agibilità) può essere "sanata" con SCIA art. 37 come RE leggera, determinando le sanzioni in base all'art. 22 c.2 lett. b della LR 15/08 (due volte il Ccc). L'area è in Carta della Qualità con parere già acquisito. Se così fosse non trovo però la possibilità di generare una reversale sul SIRE che mi permetta di definire le sanzioni in questo modo, a te risulta questo? Ti ringrazio anticipatamente e con l'occasione ti auguro buon anno! 

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    1. la proposta è in linea con quanto ha teorizzato anche il Dipartimento in un recente parere a cui questo post si ispira.

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  14. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  15. Buongiorno architetto, sono una collega di Roma e vorrei chiederle un parere sulla situazione di un mio cliente che, in procinto di vendere il suo appartamento, mi ha chiesto di regolarizzare la sua situazione. Dalla planimetria di primo accatastamento già in suo possesso, una finestra risulta essere nella realtà più larga di circa 50 cm rispetto a come è rappresentata. Ho richiesto il progetto al P.A.U. (è stata reperita solo una variante nuovi tipi) e si conferma la stessa situazione. La difformità sembra comunque risalire all'epoca della costruzione (rispetto al corpo scala della palazzina, l'appartamento "simmetrico" a quello del mio cliente presenta lo stesso problema). Secondo lei, poichè la difformità è soltanto nella larghezza della finestra e non c'è una differenza dell'elemento tipologico in sè, potremmo rientrare nei casi di cui al comma 2 dell'art 34bis del T.U. sulle tolleranze esecutive e regolarizzare la situazione con una dichiarazione asseverata?
    La ringrazio in anticipo, saluti

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    1. in linea del tutto teorica potrebbe essere possibile, ma, se lo fosse, lo sarebbe solo perché rientrerebbe nelle definizioni di "irregolarità geometriche" molto genericamente definite, sulle quali non mi risulta siano ancora state emesse sentenze chiarificatrici.

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  16. Salve Architetto Campagna,
    un mio cliente desidera spostare il vano porta d'ingresso del suo appartamento su altra muratura perimetrale (non portante) per meglio usufruire dello spazio interno (chiudendo e tamponando l'attuale portone d'ingresso); preciso che l'immobile è sito al terzo piano di un condominio a Roma. Il proprietario ha già l'approvazione scritta da parte del condominio, ma non essendomi mai capitato un caso simile, mi chiedevo se l'intervento rientra in CILA.

    La ringrazio anticipatamente.
    Saluti

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    1. secondo me se il vano scale è del tipo chiuso, cioè non è aperto come un ballatoio, è un intervento che può rientrare nelle opere interne, e, quindi, mi pare sufficiente una CILA.

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  17. Buongiorno Marco, sono di nuovo a chiedere un tuo prezioso parere. Dovrei seguire i lavori per l'allargamento di una finestra (l'intervento non è legato a motivi riconducibili al mantenimento dell'agibilità), mi trovo in città storica T5, non ci sono vincoli puntuali, l'immobile si trova fuori dalle mura aureliane ma dentro un area ricadente nel patrimonio dell'unesco (zona san saba). Ho dubbi sul parere preventivo..coque o sopraintendenza san michele?

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    1. se è zona unesco, prevale il protocollo d'intesa con la SSABAP

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    2. Grazie
      quindi quando tra tecnici si parla in maniera forse riduttiva di fuori e dentro le mura aureliane in realtà sarebbe più esatto delimitare il confine dicendo fuori o dentro zona unesco?

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    3. il limite della zona unesco coincide per buona parte con il perimetro delle mura Aureliane, però se specificamente parliamo di regimi vincolistici, è meglio secondo me riferirsi al regime relativo. comunque sono questioni lessicali.

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  18. Buongiorno Architetto,
    chiedo il suo aiuto per aiutarmi a capirei se il mio intervento rientra in scia 1 o in scia 2 (in alternativa al pdc quindi).
    Si tratta di una modifica di prospetto di un edificio a Roma, tessuto T1, senza vincoli. La modifica delle finestre non è finalizzata all'ottenimento dell'agibilità.
    Rientriamo quindi nella casistica di ristrutturazione edilizia leggera (confermato anche dall'ufficio tecnico).
    Quello che non mi risulta chiaro è se va fatta una SCIA semplice (moduli SCIA B1) oppure una SCIA in alternativa al PdC (moduli SCIA B2). Con la SCIA in alternativa al PdC è NECESSARIO ATTENDERE I canonici 30 GG DI SILENZIO-ASSENSO, con la SCIA 1 invece no.. sa aiutarmi?
    Grazie mille

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    1. se si è optato per la SCIA semplice parliamo di SCIA 1.

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    2. mi scusi, in che senso 'se si è optato'? La ristrutturazione edilizia leggera ricade in SCIA 1?

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  19. Buongiorno,
    spero la mia domanda non risulti "stupida" ma leggo pareri discordi e volevo sapere la sua opinione. Secondo lei il lastrico solare rientra nei prospetti? Non essendoci in giurisprudenza una definizione di prospetto c'è chi intende qualsiasi parete esterna e chi solo gli alzati, secondo lei?
    Grazie in anticipo, sono sempre molto interessanti e utili i suoi articoli.

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    1. un lastrico secondo me non rientra nel concetto di prospetto, ma rientra nel più ampio contesto delle superfici esterne.

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  20. Buongiorno collega,
    devo eliminare un setto interposto tra 2 aperture vetrate, e ritengo di procedere con SCIA ex art. 22.
    Due quesiti:
    - essendo pareti perimetrali e pertanto da considerarsi parti comuni, concordi sul fatto che in virtù del'art. 1102 del c.c. non necessitino di delibera assembleare.
    - è un intevento oneroso?

    Grazie del tuo sempre attento contributo.

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    1. se non c'è vincolo, tendenzialmente confermerei SCIA art. 22. secondo me è onerosa perché sempre di RE si tratta, ma troverai chi ti dirà che non lo è. io per correttezza la pagherei, saranno quattro spicci. sulla delibera assembleare, per il 1102 ok, ma bisogna vedere se vi è alterazione del decoro.

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  21. Salve architetto,
    le scrivo poiché a Giugno 2020 ho dovuto consegnare una SCIA in alternativa al PdC per la variazione del prospetto di un negozio convertito in abitazione. Il lavoro è ancora da eseguire. In sintesi verranno eliminate le saracinesche per mettere degli infissi con grate ed un portone d'ingresso. Causa Covid il cantiere si è fermato ed ora deve ripartire. Però ho un dubbio: gli oneri afferenti al costo di costruzione (ancora non versati) devono essere pagati lo stesso prima della fine dei lavori anche se attualmente questo tipo di intervento è stato declassato?
    Spero di essere stato chiaro, grazie

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    1. secondo me gli oneri devono seguire le regole in vigore al momento del deposito dell'istanza, comunque se le opere non sono "finite" nella manutenzione straordinaria, come ristrutturazione edilizia sarebbero comunque soggetti ad onerosità, a mio modesto parere.

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  22. Buonasera Architetto. città storica, nessun vincolo. la bucatura sul prospetto non è modificata. in bassifondo da progetto c'erano due finestre (bagno e cucina). ora unite poiché gli ambienti sono stati uniti. Per essere più chiaro : da progetto la bucatura sembra di un unica finestra poiché il tramezzo che divide gli ambienti si ferma prima di arrivare sul filo del prospetto. Oggi troviamo una finestra a due ante. Si può considera una modifica prospettica?

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    1. se il tramezzo originario arrivava fino a filo esterno di facciata è interpretabile più come modifica di prospetto, più in senso cautelativo che pratico; viceversa, se il tramezzo si attestava sull'infisso, è, a mio parere e salvo verifica, più facilmente inquadrabile come sola sostituzione di infisso.

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    2. grazie mille, pensavo la stessa cosa. La bucatura è unica. il tramezzo di ferma sul filo interno dello spessore del muro. Apparentemente anche l'avvolgibile sembra quello di una finestra unica, con unica differenza che è tagliato in due ma non è interrotto dal tramezzo.

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  23. buonasera, nel 2012 per il cambio di un prospetto di un villino a Guidonia è stata presentata una super DIA art 22-23 comma 3. Ora si vuole tornare alla situazione originale del prospetto. Possiamo presentare una SCIA non onerosa secondo lei?

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    1. secondo me, collocandosi nel risanamento conservativo, potrebbe essere anche CILA, ma il ripristino dovrebbe essere alle identiche forme del progetto originario.

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    2. occorre comunque preventivamente sentire l'opinione del comune.

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    3. mi dicono di inquadrare l'intervento in SCIA, quindi RE pesante, ok. Telefonicamente aggiungono che sono dovuti oneri nella misura del 10% dell'intervento riguardante il cambio di prospetto, ma se io faccio riferimento alla circolare di Roma del 2013 cap 3.2.1 pargrafo b tali interventi non sono assoggettabili a oneri. Posso secondo lei, pur essendo Guidonia, tentare di forzare questa parte? E in ogni caso invece, che significa nella misura del 10%?? Quale è invece il criterio di calcolo che dovrei seguire?

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    4. gli oneri non dovuti in base alla circolare sono quelli relativi al contributo per le urbanizzazioni, ma il contributo di costruzione è comunque dovuto. Il ripristino è una prassi abbastanza diffusa, mi sembra strano che il comune non voglia accogliere questa visione.

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    5. grazie Marco, proverò nuovamente a impostare la questione sul ripristino. Colgo l'occasione per ringraziarti e dirti di aver acquistato il tuo libro, essendo ormai da tempo comunque una guida e un confronto certo sul lavoro.

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    6. grazie! aspetto una tua critica allora.

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  24. Buongiorno,
    mi trovo nella situazione descritta nel post: edificio con varie difformità di prospetto da sanare. A distanza di oltre un anno dal decreto semplificazioni, qualche collega più aggiornato di me, sa se il Comune di Roma ha recepito, oppure se si deve procedere in ogni caso con una Scia in alternativa a PdC?
    La situazione di blocco degli uffici tecnici non mi agevola...

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    1. essendo una legge dello Stato, i municipi non devono attendere nessun "recepimento": comunque è stata emessa anche una circolare del dipartimento, dunque la questione appare pacifica.

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  25. Gent.mo Architetto, due dubbi. Il primo: quando il DL parla di "immobile sottoposto a tutela ex d. lgs. 42/2004", intende riferirsi ai singoli immobili espressamente vincolati, o immobili che ricadono in una zona sottoposta a vincolo? In pratica, l'intervento sul prospetto di un immobile localizzato in zona vincolata, è e resta sempre ristrutturazione? E poi, secondo quesito, la sostituzione di una parete in muratura con una in vetrata, La ritiene una RE pesante e una ristrutturazione? Grazie

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    1. la legge è generica ma chiara: devono intendersi tutti i vincoli di cui al codice dei beni culturali, quindi sia quelli della parte II che quelli della parte III: non vedo altro modo di leggere l'indicazione normativa. quando si parla di RE, il fatto che sia leggera o pesante non dipende dal se è intervento strutturale o meno: può essere RE leggera anche in presenza di opere strutturali, perché i criteri sono differenti.

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  26. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  27. Buongiorno architetto e grazie per il suo prezioso contributo. Mi trovo a dover fare una sostituzione infissi in Carta della Qualità vincolo G1a. È sufficiente una CILA con parere della Sovrintendenza, alla luce delle ultime disposizioni normative? La ringrazio

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  28. Buongiorno architetto , mi piacerebbe avere un suo parere sull’argomento. In zona B edificio del 1965 non vincolato, ma in zona sottoposta a tutela paesaggistica, con garage a livello seminterrato che è una unica u.i..
    Sto per fare un frazionamento di tale unità per ricavarne dei box da vendere singolarmente. Per fare ciò sarà necessario aprire degli accessi diretti ai singoli box (3) ciò potrà avvenire senza alcun intervento strutturale poiché sarà solo rimossa la tompagnatura perimetrale e inserite le serrande.
    La realizzazione di tali aperure può essere considerata tra gli interventi “necessari a raggiungere o mantenere i requisiti per l'agibilità” ? visto che i singoli box sarebbero altrimenti inaccessibili?
    O il fatto che il garage abbia già l’agibilità ne pregiudica l’applicabilità?
    Grazie anticipatamente

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    1. forse tirando molto la definizione potrebbe essere possibile passare l'intervento come manutenzione straordinaria invece che come ristrutturazione, ma ciò non cambia la prospettiva per quanto riguarda il paesaggistico.

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    2. Grazie per la risposta. Intende comqnque con SCIA o secondo lei potrebbe essere sufficiente una CILA? Ovviamente in entrambi i casi sono consapevole che fa fatta la relazione per l'autorizzazione paesaggistica.
      Ancora grazie

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    3. la legge è abbastanza chiara nell'indicare che comunque occorre una SCIA.

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  29. architetto, approfitto della sua gentilezza.
    Quando si consegna una variazione di prospetto in un condominio, nel mio caso una semplice finestra che è diventata portafinestra, bisogna consegnare il progetto completo di tutto il palazzo con i prospetti oppure basta uno stralcio?
    Grazie anticipatamente.

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    1. dipende se l'intervento è focalizzato su una piccola porzione ovvero esteso all'intero fabbricato, oppure dipende se nel progetto va valutato l'impatto estetico sull'intero edificio.

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  30. Via Pietro Venturi, portuense,complesso di edifici costruiti da Arch. Eugenio Montuori per l'ENPAIA nel 1959 ( PRG ZTO B tessuti - città consolidata T1). Nell'unica planimetria catastale del 1962 di un appartamento posto al primo piano appare un balcone che nello stato attuale non c'è, è stato sostituito da un lastrico solare a copertura di negozi al piano terra. La stessa situazione appare in due lati del complesso immobiliare. Dovendo fare poi una cila per ristrutturazione, come muovermi? Immagino sia necessario sanare le difformità riscontrate nello stato dei luoghi;quale procedura sarebbe più opportuna ?la ringrazio anticipatamente,in questo ginepraio di leggi e leggine rischio sempre di perdermi.

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    1. anzitutto farei riferimento al progetto edilizio, anche se quelli degli enti non sono così facilmente reperibili come gli altri. solo con in mano la certificazione di irreperibilità del progetto farei affidamento al catastale. Nel caso specifico, occorre capire cosa è successo al piano inferiore, secondo me, perché non ritengo possibile sanare un lastrico di copertura, se va a coprire un qualcosa di cui non conosciamo lo stato di legittimità.

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  31. Infatti nell'atto di compravendita non ci sono i termini della licenza edilizia. Il problema è capire quando sono stati costruiti i negozi anche se sembrano , dalle finiture, essere stati costruiti insieme agli immobili o subito dopo.Si potrebbe sanare solo il prospetto, eliminando nel progetto la parte del  balcone in aggetto che non esiste più (metà è a guisa di loggia,rientrante, e quindi esistente) e ridisegnando la facciata com'è ora? con SCIA in sanatoria?

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    1. non so rispondere senza elementi, va visto in dettaglio.

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  32. Salve Architetto, devo operare su un appartamento che è stato oggetto di accertamento di conformità nel 2018 per spostamento e modifica di finestre, a seguito di questo accertamento il Municipio non ha dato un riscontro, si intende non accolto ai sensi dell'art. 36 comma 3?
    Grazie

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    1. se è stato depositato ai sensi dell'art. 36 temo di sì.

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  33. Invece se deposito ora un accertamento ai sensi dell'art 37 devo sempre attendere la risposta del municipio, è la trasformazione di un infisso da porta finestra a finestra

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    1. ci sono diverse visioni su questo aspetto: quella che mi sento di condividere è che ad un art. 37 il comune non deve dare risposta.

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  34. Buongiorno architetto,
    vorrei chiederle se dopo il Decreto Semplificazioni la RE per le facciate rientra in quella "leggera" e se si può presentare una SCIA ordinaria per il BONUS FACCIATE in cui il tecnico asseveri la sola conformità delle facciate e delle parti comuni (e non delle piante delle singole UI). Grazie, complimenti per il suo blog.

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    1. anche se la legge non lo ha indicato espressamente, si tende a ritenere che le variazioni di prospetto "pure" possano ricomprendersi ad oggi nella RE leggera. per il bonus facciate, il titolo edilizio segue la tipologia di intervento che si pone in essere, e non il contrario come attualmente avviene con l'ecobonus 110%.

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  35. Buongiorno architetto, ho una domanda sulla questione CILA, abbiamo ristrutturato un appartamento e aperto una porta finestre (inizio lavori luglio 2020, con variante inizio lavori 24 settembre quindi post decreto semplificazioni), il nostro geometra ha reputato di fare una CILA perché con il nuovo decreto, l'apertura di una porta finestra ricaderebbe nella manutenzione straordinaria. Il comune di Milano però a distanza di mesi, dopo aver dato tacito consenso, ci ha inviato una comunicazione con necessità di sanzione da pagare per mancanza di SCIA. Ho letto dei pareri discordanti, in questo caso quale sarebbe la sanzione da pagare, inoltre c'è modo di contestare la SCIA per incongruenza con decreto semplificazioni? grazie

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    1. la norma è abbastanza chiara nel dire che anche laddove l'intervento ricada in manutenzione straordinaria, è necessaria una SCIA. inizialmente, in effetti, vi era stata un po' di incertezza. Per la sanzione, occorre vedere quale normativa è stata predisposta dalla regione Lombardia; in assenza di legislazione specifica, si applica la disciplina del 380 che prevede, mi pare, 516 euro di sanzione base.

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  36. Buonasera Architetto,
    si tratta di difformità di prospetto per un intero immobile (diversa collocazione di finestre, modifica di portefinestre, aperture/chiusure) all'interno del 3 municipio da sanare con una Scia in sanatoria. Ho calcolato il costo di costruzione sulla base del CME - SPESE B, mentre non dovrebbero essere corrisposti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria non essendoci modifica della SUL. Mi confermeresti? Grazie molte.

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    1. si confermo. così dice anche la circolare dipartimentale del 2012.

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    2. Grazie molte, come sempre disponibile e puntuale.

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  37. buongiorno Architetto, complimenti per il blog e per il Manuale del Progettista. Le scrivo in merito all'argomento per avere un consiglio.
    Si tratta di due unità abitative in adiacenza, frazionate da DIA nel 2016, ricadenti in Città Storica tessuto T7, non vi sono vincoli morfologici in Carta della Qualità e tantomeno vincoli diretti 42/2004.
    Le opere consistono in una nuova distribuzione interna che condizionano la fruibilità del terrazzo perimetrale su i tre lati di affaccio. Ciò comporta una modifica di prospetto di un vano finestra in portafinestra per permetterne l'agibilità ad una delle due unità (consenso condominiale già acquisito).
    Da quello che leggo, grazie al L. 120/2020, ricado proprio nel caso di MS ? e dunque NON necessito di parere da parte del CoQUE, ma solamente da parte del Municipio (caso specifico Mun. 1).
    Posso dunque procedere alla presentazione della SCIA B. presso il municipio senza passare dal CoQUE, ma pagando gli oneri C.C.? E' corretta la mia interpretazione?
    Grazie
    mic

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    1. secondo me la lettura è corretta, ma non sono del tutto convinto che si possa prescindere dal parere Coque: da un lato, l'innovazione della norma nazionale deve considerarsi prevalente sulle norme locali, mentre dall'altra, se ci si riferisce in generale alle opere che modificano i prospetti, queste sarebbero da assoggettare a preventivo parere coque perché il comitato proprio su questo tipo di interventi deve esprimersi. Tenderei a suggerire di presentare comunque la richiesta di parere, anche se probabilmente non è necessaria.

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  38. Buonasera architetto,
    sono stato contattato per regolarizzare delle modifiche ai prospetti di un edificio condominiale ricadente in area a vincolo paesaggistico, consistenti nella modifica già in fase di esecuzione di aperture su una parete in tamponatura, dunque non portante, al fine di poter usufruire delle detrazioni Eco bonus 110%. Al committente, il tecnico comunale avrebbe suggerito di fare una sanatoria dei soli prospetti pur essendo egli a conoscenza del fatto che dietro quella parete si celano altre modifiche; nella fattispecie la tamponatura in questione in cui le bucature sono state diversamente disposte costituisce chiusura rispetto alla parte comune esterna (cortile di accesso comune pavimentato) di uno spazio di manovra comune a servizio dei box auto aperti di due subalterni. I proprietari, di comune accordo insieme all’impresa, hanno deciso in fase di esecuzione di separare e dividere questi spazi con un tramezzo seguendo l’immaginaria linea di confine indicata nelle planimetrie catastali. Ciascuno dei due box è infatti presenti nella visura planimetrica della u.i. e non ha un sub autonomo. In uno di questi due box e relativo spazio di manovra risultante dalla divisione fisica è stato trasformato in abitabile e vi è stata realizzata una scala di collegamento con l’appartamento afferente. La modifica rispetto al progetto ha fatto così che ad oggi non vi sia alcuna possibilità di farvi entrare un mezzo, avendo le porte larghezza di 1 m max.
    La domanda che le faccio e per cui mi interessa la sua opinione così come quella dei lettori del suo blog, è se fosse mai possibile, come avrebbe suggerito il tecnico comunale che conosce perfettamente lo status quo, limitarsi alla sola sanatoria dei prospetti (proprio per evitare di scoperchiare il castello) senza considerare tutte le modifiche intervenute aldilà di essi o se piuttosto, come io invece ritengo sacrosanto, il progettista non può non relazionare su tutto ciò che vede dato che non sarebbe giustificabile l’essersi limitati nella perizia a visionare solo l’esterno, specie se si considera che in ogni caso la modifica delle aperture comporta sempre e comunque una variazione dei rapporti aero-illuminanti.
    Grazie!

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    1. la questione è delicata: a mio parere, non ha senso scindere l'interno dall'esterno ma, in senso astratto, è possibile depositare pratiche edilizie che riguardano esclusivamente una determinata porzione del fabbricato. è quello che si fa ogni volta che si eseguono interventi di manutenzione sulla facciata, senza coinvolgere gli interni. Certo, quando la sanatoria interessa le aperture finestrate, io mi sono sempre posto il dubbio del come poter gestire la sanatoria limitatamente alle sole finestre, quando queste, per espressa previsione di legge, devono avere un determinato rapporto con il locale a cui forniscono aria e luce. Dunque a mio parere non è saggio scindere l'interno dall'esterno, ma, sotto certi aspetti, potrebbe non essere ritenuto in contrasto con la prassi.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.