il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio

Forse il caso più frequente di cambio di destinazione d'uso è proprio questo: da abitazione ad ufficio e vice-versa. In alcune città d'Italia questa operazione è drammaticamente semplice: basta a volte una semplice comunicazione. Poi ci sono casi un po più complicati e poi, ovviamente, c'è la Capitale, nella quale l'operazione è fattibile solo chiedendo un permesso di costruire. Ho già indirettamente parlato su questo blog di questa operazione, ma vorrei fare un post specifico nel quale posso specificare meglio alcuni concetti.

Ho aggiornato questo post nel mese di febbraio 2016 e marzo 2016

Il cambio d'uso di questo tipo a Roma rappresenta un cambio di funzione (da abitativo a servizi - direzionale privato o viceversa) e pertanto è autorizzabile esclusivamente in Dia alternativa al pdc. Dunque è soggetta ad onerosità.

E'importante evidenziare fin da subito che le due destinazioni d'uso hanno una necessità di standard urbanistici differenti, e quindi oltre all'onetosità di base è sempre necessario reperire o monetizzare gli standard. Dato che molto spesso si interviene in aree di città già urbanizzate, dove non vi è più spazio per trovare nuovi parcheggi o nuove aree da destinare a servizi, e dato che agendo su un singolo immobile le superfici da reperire sarebbero irrisorie, quasi sempre si procede con la monetizzazione. Più in fondo vedremo come.

Occorre subito considerare che tale operazione non sempre è ammissibile: vi sono per esempio tessuti in cui possono essere convertiti in non abitativo solo i locali siti ai piani terra o mezzanini (p.e. i tessut dal T1 al T5 della città storica - art. 25 c. 15 NTA PRG) oppure in tutta la città consolidata i cambi d'uso verso abitazioni non sono ammessi se non all'interno di più ampi progetti di recupero che coinvolgano l'intero fabbricato (ciò significa invece che nella città consolidata è possibile il cambio da abitazione verso ufficio) - nel merito, però, occorre leggere la comunicazione citata in quest'altro post che sotto certi aspetti ribalta questa asserzione. Vale la pena anche citare il caso di parti di città costruite mediante convenzioni urbanistiche, piani di zona o progetti di recupero urbano: questi strumenti molto spesso contengono vincoli sulle destinazioni d'uso per precise intenzioni pianificatorie, e quindi i cambi d'uso in questi contesti sono subordinati alla modifica della convenzione stessa, cosa che il comune generalmente non è incline a fare.

Un altro vincolo che sotto certi aspetti in questo momento (febbraio 2016) si può considerare come superato era legato al fatto che nella città storica, tessuti T1 e T2 non erano ammessi interventi classificati dallo stesso PRG come di RE2. Dato che la precedente disposizione in termini di cambi d'uso, contenuta nella circolare di partimentale di marzo 2012 collocava in questa categoria i cambi d'uso tra funzioni differenti, se ne è dedotto che tali operazioni non erano appunto possibili in quei tessuti. Più di recente, invece, è stato introdotto a livello nazionale il nuovo concetto di "mutamento di destinazione d'uso" che crea una nuova classificazione di interventi e certamente supera quelle preesistenti. Da questo punto di vista, a mio avviso, si può dunque considerare superato il "vincolo" di PRG al cambio d'uso nei tessuti T1 e T2, proprio perché non esiste più la trasposizione del cambio d'uso nelle categorie della ristrutturazione edilizia. Il Dipartimento PAU ha emanato a tal proposito una più recente circolare per l'armonizzazione delle procedure, senza specificare tessuti particolari dove le operazioni potessero ritenersi precluse.

Altri vincoli al cambio d'uso possono essere dimensionali: formalmente non esiste una dimensione minima per gli immobili ad uso ufficio (salvo sempre il rispetto delle norme igienico-sanitarie dei singoli ambienti e la presenza almeno di un bagno) mentre invece esiste per le abitazioni ed è 28mq di s.u.l. per le abitazioni destinate ad un unico abitante. Tale valore è da intendersi come calpestabile e non come lordo.

Un vincolo che può capitare, per il cambio d'uso, è quello dell'eventuale inserimento del fabbricato in un area a rischio esondazione. Le norme tecniche del Piano di Assetto Idrogeologico dell'area del Tevere difatti impone che anche per semplici cambi d'uso, per immobili nelle fasce A e B, debba essere preceduto dall'ottenimento del parere idraulico, e, soprattutto, pare non sia possibile autorizzare cambi d'uso che prevedano aumento di carico urbanistico. Le zone di questo tipo a Roma non sono molte (buona parte del Flaminio attorno a Ponte Milvio, diverse zone di Ostia verso la foce del tevere, alcune fasce attorno all'Aniene, qualche area spot qua e là), ma è sempre bene fare la verifica.

Nel caso in cui il cambio sia ammissibile, dunque, occorre considerare che esso non può essere "senza opere". Sebbene le caratteristiche di un ufficio e quelle di una abitazione possano benissimo coincidere nella medesima distribuzione interna, abbiamo sempre il "nodo" della cucina: un appartamento la deve avere per forza, altrimenti non è abitabile come tale, mentre invece un ufficio - per una interpretazione che però non trovo esplicitata da nessuna parte, ma diciamo che è prassi consolidata - deve per forza non averla (va detto che, però, dovrebbe essere sempre riconosciuta la dizione "buvette" o "spazio ristoro" che può contenere dei mobili cucina tra cui fuochi e lavello). Dunque in ragione di ciò il cambio d'uso da abitazione ad ufficio e vice-versa non può in nessun caso essere senza opere, perché dovremmo computare quantomeno la demolizione della cucina (o la sua realizzazione). Il relativo computo metrico dunque sarà usato come base per il calcolo degli oneri concessori: per approfondire il temavi rimando a questo mio post.

Se nel cambio d'uso si prevede anche una modifica planimetrica dell'immobile allora in teoria anche queste modifiche andrebbero considerate nel calcolo degli oneri. Tuttavia per espressa volontà delle delibere comunali gli oneri vanno calcolati esclusivamente sulle opere strettamente necessarie al cambio d'uso. Quindi che fare? In questi casi il mio consiglio è quello di considerare "un po'" delle opere non strettamente necessarie nel cme per l'onerosità.

Dicevamo che il cdu di questo tipo va sempre in dia perchè c'è il cambio di funzione. Nella dia avremo sia l'onerosità relativa al costo di costruzione e sia quello relativo al contributo di urbanizzazione. Se chiedete il cambio d'uso solo creando od eliminando la cucina, il contributo in base al costo di costruzione può essere una cifra anche irrilevante nell'economia generale, mentre invece il contributo per le urbanizzazioni non varia al variare delle opere che effettivamente si vanno a fare, essendo calcolato in assoluto come differenza tra situazione post e situazione ante.

La "botta" economica verrà senz'altro anche dalla monetizzazione degli standard e dei parcheggi non reperiti. Per il calcolo della monetizzazione e per i concetti generali vi rimando a quest'altro post, importante da leggere per proseguire, se si è digiuni dell'argomento.

Prioritariamente occorrerà stilare il computo metrico estimativo per quantificare le opere necessarie al cambio d'uso: quindi contempleranno le opere per la creazione o demolizione della cucina e, come detto, alcune delle eventuali opere accessorie. Faremo poi un secondo computo metrico in cui valuteremo, oltre alle opere di base, anche altre opere accessorie che sono quelle di rifinitura dei locali interessati (quindi rasature e tinteggiature pareti; pavimentazioni; etc)

Essendo un cambio d'uso, occorrerà seguire la procedura che descrivo in questo ed in quest'altro post, nella quale occorre valutare in quale tipo di cambio d'uso si ricade: se con o senza opere e se all'interno o all'esterno della stessa classificazione di funzioni di cui alla delibera 19/2001. A meno che non dobbiate contemplare opere davvero invasive, secondo me molto probabilmente ricadrete nella classificazione di cambio d'uso "senza opere" e con cambio tra classificazione di funzioni.

In questo mio post già linkato trovate un esempio proprio su come calcolare gli oneri concessori per un cambio d'uso da abitazione ad ufficio, a cui vi rimando per tutti i dettagli e gli approfondimenti del caso.

Volevo invevce spendere due parole sulla monetizzazione degli standard.
Le abitazioni, in base alle NTA del PRG, hanno le seguenti dotazioni di standard urbanistici:
parcheggi pubblici: mq 1,6/10mq SUL
parcheggi privati:    mq 4,0/10mq SUL
verde pubblico:          mq 2,53/10mq SUL
servizi:                    mq 1,73/10mq SUL
totale verde pubblico+servizi: mq 4,26/10mq SUL

mentre gli uffici hanno:
parcheggi pubblici: mq 4,0/10mq SUL
parcheggi privati:    mq 4,0/10mq SUL
verde pubblico:          mq 4,0/10mq SUL
servizi:                    mq 0/10mq SUL
totale verde pubblico+servizi: mq 4,00/10mq SUL

Dunque fermo restando che le due destinazioni hanno la stessa dotazione di parcheggi privati, se:

passassimo da ufficio ad abitazione dovremmo reperire:
1,6 - 4 =  0mq di parcheggi pubblici
2,53 - 4 = 0mq di verde
1,73 - 0 = 1,73mq di servizi
per un totale di 1,73 mq di standard ogni 10mq di SUL

passassimo da abitazione ad ufficio dovremmo reperire:
4 - 1,6 =   2,4mq di parcheggi pubblici
4 - 2,53 = 1,47mq di verde
0 - 1,73 =  0 mq di servizo

per un totale di 3,87 mq di standard ogni 10mq di SUL

In conclusione, un accenno alla procedura da seguirsi in caso di sanatoria. In base alla delibera 44/2011, in questo caso occorre prioritariamente verificare che non ci sia un aumento di valore commerciale del bene tra ante e post-operam: il calcolo si effettua in base ai valori medi dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia delle Entrate. Generalmente, gli uffici hanno un valore di pochissimo superiore a quello delle abitazioni, ma è comunque un valore che, moltiplicato per il totale della superficie, può fare risultati inquietanti. Dato infatti che l'aumento di valore commerciale va raddoppiato in caso di sanzione, anche una differenza di 100 euro al metro quadro su un immobile di 100mq si può tradurre in una sanzione di 20.000 euro. Ma non solo: in realtà nella delibera la procedura ha un qualcosa di satanico: occorrerebbe infatti fare non la differenza tra "valori medi" come sarebbe logico, ma bensì quella tra il "valore massimo" della destinazione post-operam ed il "valore minimo" della destinazione ante operam: in questo caso le differenze sono dell'ordine delle migliaia di euro, anche fino a 1.500 euro: dunque la sanzione, raddoppiata, potrebbe arrivare a cifre davvero mostruose anche vicine al valore stesso del bene. Spero vivamente che si siano sbagliati a valutare questa procedura. Se possibile, per evitare contenziosi, converrebbe riportare l'immobile alla destinazione legittima (con una SCIA per RC) poi, successivamente, chiedere il cambio d'uso per vie "normali".

Di seguito, qualche appunto relativo a sentenze sulla questione nello specifico:

Interessante nel discorso è questa sentenza del TAR Lazio, secondo la quale il cambio d'uso da abitazione ad ufficio, se eseguito senza opere, non è soggetto al permesso di costruire perché non incide sul territorio in alcun modo. Di conseguenza, non sarebbe assoggettabile ad alcun onere concessorio. In realtà il fatto che un ufficio incida sul territorio allo stesso modo di come fa una abitazione non è un concetto del tutto vero, perché un immobile destinato ad attività professionale prevede un "flusso" di persone e di servizi e, quindi, di "carico urbanistico" diverso da una abitazione. Il TAR in questo caso tra l'altro non si è pronuciato su una caratteristica fondamentale che è anche motivo di scontro interpretativo: la presenza della cucina nell'immobile ufficio. Nella sentenza si cita che l'immobile ad uso ufficio ha una cucina, ma poi non si specifica nulla riguardo al fatto se ciò sia lecito oppure no.

Per contro c'è quest'altra sentenza, sempre del TAR Lazio ma precedente a quella citata sopra, nella quale invece si sancisce che, sebbene la giurisprudenza abbia già consolidato il concetto che il cambio d'uso senza opere non sia soggetto ad autorizzazione edilizia (cosa che, come detto, non è recepito dalla normativa urbanistica), dato che nel caso di specie si ricade in zona A di PRG il permesso sia comunque dovuto.

Dunque queste sentenze racchiudono due concetti che NON esistono nella prassi amministrativa urbanistica: ovvero che il cambio d'uso da ufficio ad abitazione e vice-versa NON dovrebbe essere soggetto a permesso di costruire (nè quindi essere oneroso) salvo che non ricada in zona A di PRG (ovvero città storica del nuovo PRG).