giovedì 23 agosto 2018

legge tognoli: dettagli applicativi

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Parliamo oggi della L 122/1989, nota anche come legge Tognoli, famosa nelle grandi città per la possibilità che dà di realizzare posti auto, anche privati, anche laddove gli strumenti comunali non lo consentirebbero. Negli anni, ed anche di recente, c'è stata molta giurisprudenza che ha definito meglio alcuni dettagli applicativi che non sono del tutto chiari dal dettame normativo: facciamo un excursus.



Anzitutto, inquadriamo il tema dei parcheggi in generale. Negli interventi di nuova costruzione la Legge (art. 41 sexies L 1150/42, così come modificata dalla 765/67 e poi dalla stessa L 122/89) impone che venga destinata una quantità minima di parcheggi per ogni metro cubo di costruzione (inizialmente il rapporto era di 1 mq di parcheggi - senza distinzione tra parcheggi pubblici e privati - per ogni 20mc di costruzione, mentre la stessa legge Tognoli, modificando ancora lo stesso articolo, ha innalzato tale valore ad 1mq ogni 10mc). A questo valore minimo, si aggiungono gli standard minimi del DM 1444/68, sicché la quantità totale di parcheggi in una nuova costruzione oggi deve essere calcolato sommando il valore minimo calcolato sulla cubatura da edificare e dal dato del DM che è proporzionale alla capacità insediativa dell'intervento stesso.

I piani regolatori possono poi avere modalità diverse di calcolo, purché comunque non producano un risultato inferiore al limite normativo di cui sopra. Roma ha un suo sistema di calcolo della dotazione minima, molto più articolato: sono distinti parcheggi pubblici dai privati e la dotazione minima varia in base alla classificazione della destinazione d'uso; inoltre ancora il calcolo non si basa sulla cubatura ma sulla superficie lorda dell'intervento.

In linea di principio, è ormai assodato da un punto di vista giuridico che i parcheggi, essendo standard urbanistici, sono un bene di pubblica utilità e quindi non sono soggetti a prescindere a contributo di costruzione nè tantomeno a contributo sulle urbanizzazioni, essendo ovviamente essi stessi opere di urbanizzazione. Ma attenzione: da recenti sentenze (cds sez IV n°3702/2018) è stato chiarito che sono a titolo gratuito, e quindi "beni di pubblica utilità", solo i parcheggi che sono ricompresi nella quantità obbligatoria per legge, mentre quelli che vengono eventualmente realizzati in più oltre quelli minimi obbligatori sono soggetti a onerosità in base al tipo di intervento ed alle eventuali specifiche normative locali.

In linea di principio generale, sembra potersi intendere che la legge Tognoli è stata concepita apposta per favorire la possibilità di adeguare le costruzioni realizzate prima della stessa norma alle disposizioni sopravvenute, ed in questo senso militano diverse sentenze, le quali vanno a indicare che non sarebbe possibile applicare la norma ad edifici costruiti successivamente al 1989, in quanto questi dovrebbero già essere in regola con la dotazione degli standard richiesti dalla Legge. E questo concetto si allinea con quello visto nel paragrafo precedente, e se si sommano i due concetti, si può delineare l'orientamento secondo cui la Tognoli sembra potersi applicare solo per realizzare la dotazione differenziale di standard rispetto a costruzioni effettuate prima del 1989 e, fino a concorrenza dello standard stesso, rimangono opere non soggette a contributo. tuttavia, dato che anche gli strumenti urbanistici possono prevedere delle dotazioni di standard ulteriori rispetto a quelle di base previste dalla legge, è possibile che non sia del tutto scorretto applicare la tognoli su edifici post 1989 ma realizzati prima di nuovi piani regolatori che sono andati ad aumentare la necessità degli standard: ma questa è una interpretazione già oltre il seminato di questo post.

questa visione può apparire più limitativa di quello che pare essere il dettame normativo, che non distingue tra edifici nuovi, esistenti, con standard rispettati o ancora senza l'adeguato standard di legge.

La legge Tognoli difatti consente la realizzazione, "anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi", ma non alle norme a tutela del paesaggio e dei monumenti, di parcheggi, sia nel sottosuolo, sia nei locali siti ai piani terreni di edifici, al fine di soddisfare l'esigenza di spazi per il ricovero mezzi. La legge appare come una norma potenzialmente ampia nell'applicazione, ma, come vedremo, nel corso del tempo è stato inquadrato un ambito applicativo relativamente più ristretto a quanto si potrebbe pensare dalla prima lettura del dettame normativo.

Va detto peraltro che la superficie per gli standard di parcheggio sono computati ricomprendendovi gli spazi di manovra o le aree comuni necessarie per l'accesso (per esempio i corridoi carrabili per accedere ai box auto, ma non le rampe carrabili, se sono esterne al fabbricato). In casi specifici (costruzioni di modestissima entità) può essere preferibile calcolare lo standard riferendosi solo all'area effettivamente occupata dal posto auto, senza considerare gli spazi di manovra. Altre città oltre a Roma non impongono solo un minimo di superficie, ma anche un numero minimo di posti auto effettivamente ricavati (e ciò spesso incide sull'impatto economico e sulla fattibilità dei frazionamenti).

La norma consta comunque di due distinti capitoli: quello di cui parlerò in questo post è quello specifico per la realizzazione dei posti auto pertinenziali di abitazioni private: l'altro capitolo, relativo alla realizzazione dei piani urbani parcheggi, sarà forse oggetto di un successivo post apposito.

applicabilità

La norma va letta nelle sue esatte parole: i parcheggi possono essere ricavati nel sottosuolo delle aree pertinenziali dei fabbricati, oppure nei "locali" siti al piano terreno degli stessi fabbricati.

La giurisprudenza nel corso del tempo ha consolidato l'orientamento nel distinguere nettamente due casistiche: quella della realizzazione dei parcheggi pertinenziali interrati da quella delle realizzazioni anche parzialmente fuori terra. Nel primo caso, l'interramento della struttura deve essere totale, nel senso che non possono esserci porzioni anche parzialmente fuori terra (fanno a mio parere eccezione le strutture eventualmente indispensabili all'uso, come pozzi di ventilazione per il rispetto delle norme dei vigili del fuoco, eventuali volumi tecnici per scale ed ascensori, le rampe carrabili, etc.) e, nel caso, deve essere rispettata la destinazione del suolo originario; né può essere realizzato un terrapieno artificiale per "coprire" una struttura che, rispetto all'originario stato del piano di campagna, sarebbe risultata parzialmente fuori terra (CdS sez IV 485/2014). I parcheggi realizzabili con la Tognoli sono solo quelli completamente interrati; le casistiche di quelli non completamente interrati possono essere realizzati ma non facendo ricorso alla tognoli, ma andando invece con le norme ordinarie dei piani regolatori e della normativa tecnica locale.

Ciò può andare in contrasto ovvero sovrapporsi con eventuali normative locali: la legge Tognoli è espressamente derogatoria delle regole comunali e dunque se si opta per l'applicazione della L 122, automaticamente si possono ignorare le relative norme specifiche dell'amministrazione locale. Ovviamente, non possono invece essere ignorate tutte le norme vincolistiche di ordine nazionale (paesaggistiche ma anche relativamente alle fasce di rispetto, quando queste sono non solo legate all'aspetto igienico sanitario o di sicurezza ma piuttosto a ragioni di carattere edificatorio, come le fasce di rispetto autostradali o cimiteriali).

Dicevamo, la Legge consente sia la realizzazione di parcheggi completamente interrati, sia anche di sfruttare allo scopo "locali" esistenti, purché siti non oltre il piano terreno del fabbricato. Sul concetto di "locale" ci si potrebbe spendere diverso tempo, essendo di fatto assente una definizione urbanistica esatta che possa riferirsi alla parola "locale". Certamente parliamo di un volume definito, ma forse non necessariamente deve essere uno spazio delimitato da muri chiusi: un piano pilotis per esempio potrebbe essere considerato un "locale", anche se di fatto è uno spazio aperto. Purtroppo la legge non utilizza parole già presenti e già definite nel mondo dell'urbanistica, e ciò provoca un vuoto interpretativo in alcuni casi specifici (poteva utilizzare la parola "volume legittimato", escludendo così ogni forma di spazio non completamente chiuso e quindi riferendosi evidentemente a superficie lorda preesistente, o ancora poteva usare la parola "sagoma del fabbricato" per ricomprendervi anche superfici che non necessariamente sviluppano volume). Se volessimo ritenere che tutto ciò che rientra nella "sagoma" del fabbricato possa essere considerato "locale", allora si potrebbe ritenere che la legge sia applicabile anche per chiudere porticati aperti tipo piani pilotis; viceversa, se si facesse una lettura più stretta del dettame normativo, tutto ciò che non fa in origine volume edificato - quindi sovrapponendo la definizione di "locale" a quella di "volume" - , non può essere trasformato in parcheggio secondo la tognoli.

Sul tema nello specifico è intervenuto il TAR Lazio sez. 2B con la sentenza n°807 del 21 gennaio 2020 nella quale è stato indicato che un piano pilotis non può essere considerato un "locale" e dunque la norma è inapplicabile in quanto il "locale" deve essere preesistente e non prodotto appositamente. La controversia da quanto si capisce riguardava un privato che, con SCIA alternativa, intendeva realizzare dei parcheggi pertinenziali "chiudendo" con delle tamponature perimetrali un piano pilotis esistente. Il TAR ha dato ragione al Comune il quale, peraltro, aveva annullato direttamente la SCIA senza comunicare l'avvio del procedimento, adducendo il fatto che il titolo fosse inefficace a prescindere (e dunque privo di presupposti) perché l'intervento non realizzabile (da tenere sempre a mente la radicale differenza tra atto annullabile ed atto inefficace o nullo)

Purtroppo dare una risposta netta a questa interpretazione non è possibile, posto poi che ogni caso fa sempre giurisprudenza a sé.



onerosità

la Giurisprudenza ha nel tempo chiarito (p.es. cds sez V 5676/2000) che la gratuità del titolo edilizio vale solo se la legge viene applicata per realizzare parcheggi come pertinenza di unità abitative e solo finché dette superfici servono a colmare una eventuale dotazione insufficiente di parcheggi, in relazione agli standard minimi imposti dalla legge. Ciò come detto pare in contrasto con il dettame normativo di base, che parrebbe indicare che i parcheggi pertinenziali siano a prescindere a titolo gratuito, indipendentemente se trattasi di superfici ulteriori rispetto a quelle minime di legge.

Questo di fatto equivarrebbe a dire che non è utile applicare la legge tognoli su edifici costruiti successivamente all'entrata in vigore della legge medesima, perché implicitamente gli edifici costruiti dopo il 7 aprile 1989 devono necessariamente essere dotati degli standard minimi imposti sia dalla medesima legge (che, ricordiamolo, ha innalzato lo standard di base da 1mq/20mc ad 1mq/10mc di costruzione) nonché di quelli aggiuntivi del DM1444/68 o dei più restrittivi calcoli comunali; dunque, il realizzare parcheggi aggiuntivi su immobili in cui lo standard è rispettato significa realizzarli comunque come se fosse un intervento ordinario soggetto ad onerosità. Potrebbe comunque essere vantaggioso in casi particolari applicare la norma sfruttando la sua derogatorietà rispetto alle regole locali, anche se difficilmente un regolamento locale crea impedimenti alla creazione di parcheggi anche se ulteriori a quelli minimi di standard (a Roma però potrebbe consentire di evitare di dover ricorrere al parere reventivo del COQUE o della Sovrintendenza capitolina, nei casi in cui si applicano le rispettive competenze, in quanto queste sono emanazioni del piano regolatore al quale la norma va espressamente in deroga).

L'onerosità comunque, salvo casi particolari o salvo specifiche norme locali, se pure sono soggetti ad onerosità, lo sono solo relativamente al contributo sul costo di costruzione, in quanto appunto rientrando nella definizione di opere di urbanizzazione, non sono soggette al relativo contributo. A Roma i parcheggi anche privati hanno specificatamente "carico urbanistico nullo" per togliere ogni dubbio relativamente all'eventuale dotazione di standard. Se vi state chiedendo se è onerosa la realizzazione di un garage da adibire ad attività di ricovero veicoli, questo è ovviamente soggetto ad onerosità e non è possibile procedere con legge Tognoli, la quale prevede espressamente che si può applicare solo per creare parcheggi pertinenziali di unità residenziali, evidentemente escluso quindi qualunque ambito applicativo di tipo commerciale o comunque più in generale qualunque parcheggio che non sia pertinenziale ad unità residenziali (escluse quindi tutte le altre destinazioni d'uso, tipo anche gli uffici e i locali commerciali).

casi particolari

Ci si può chiedere cosa succede se dovessimo cambiare la destinazione d'uso di un immobile residenziale a cui è annesso un posto auto costruito con legge Tognoli. Il caso è particolare: senz'altro, per la realizzazione del parcheggio si sarà stipulato un atto d'obbligo (come la norma impone), il quale vincolerà il parcheggio alla sua condizione di pertinenza di unità residenziale, ma non vincolerà implicitamente la destinazione d'uso dell'immobile cui è pertinenza. La legge consente di poter "trasferire" la pertinenzialità dell'immobile, cioè posso vendere il box auto purché chi lo acquista lo renda pertinenziale di un altra unità ad uso abitativo, e questo risolve alla radice il problema del cambio d'uso. Se tuttavia sto operando in una condizione particolare in cui è difficile o non conveniente operare questa opzione, di fatto cambiare l'uso all'unità cui è annesso il box auto produce il fatto che la costruzione del parcheggio esce a posteriori dall'ambito di applicabilità della tognoli, ed andrebbe quindi soggetto ad onerosità a posteriori nonché a verifica di compatibilità con le norme locali (ricordiamo che la Tognoli è derogatoria): posto che bisognerebbe verificare la leicità giuridica di questa operazione per la quale non esiste una espressa strada autorizativa, questo può rappresentare oggettivamente un problema urbanistico di complessa risoluzione.

Altro caso particolare, in cui la giurisprudenza si è già imbattuta, è se la norma è applicabile agli edifici in corso di costruzione. Di base, la magistratura ritiene che la norma non possa essere applicata se non ad edifici esistenti (quindi con fine lavori depositato) ma ci sono stati casi trattati: questo ambito tuttavia è abbastanza delicato e relativamente di nicchia e ritengo preferibile approfondirlo o in un post apposito o anche in questo stesso, ampliando il presente paragrafo. Valuterò anche in base ai feedback che mi darete.

in sintesi

  • la tognoli, anche se il dettame normativo è ampio, ha avuto delle restrizioni nel corso del tempo con le interpretazioni giuridiche, che hanno prodotto il seguente panorama applicativo:
    • con la legge speciale possono essere realizzati solo strutture completamente interrate, ovvero possono essere trasformati all'uso di garage i "locali" siti ai piani terreni;
    • la parola "locale" è soggetta ad interpretazione e non si capisce bene se vi rientrano solo ambienti chiusi sviluppanti ab origine cubatura edificabile oppure se possono rientrarvi spazi parzialmente aperti, non ricompresi nella cubatura edificabile, ma che rientrano nel concetto di sagoma;
    • non possono essere realizzati con la tognoli strutture parzialmente interrate o che prevedono, per essere interrate, la modifica del piano di campagna originario. per questo tipo di interventi bisogna andare con procedure ordinarie;
    • l'onerosità correlata alla realizzazione dei parcheggi con la tognoli non è dovuta solo finché si realizzano posti auto che vanno a colmare le minori dotazioni di standard degli edifici esistenti (e realizzati quindi prima della stessa tognoli): i parcheggi che superano le superfici a standard sono soggetti ad onerosità, ma possono comunque beneficiare del "vantaggio" della tognoli della deroga ai regolamenti edilizi;
    • la legge fondamentalmente è applicabile solo agli edifici esistenti;
    • i parcheggi realizzati con la Tognoli possono essere solo pertinenziali di unità residenziali: non è possibile quindi applicarla per reperire spazi a parcheggio per destinazioni non abitative (dagli uffici ai locali commerciali);
    • non è possibile con questa legge autorizzare spostamenti di volume.
Questo post è frutto della mia esperienza professionale e degli approfondimenti fatti nel corso di specifici casi. Quanto scritto potrebbe non trovare riscontri in casi specifici, posto che, come va sempre ricordato, la giurisprudenza dà eventuali linee di indirizzo ma poi ogni caso va considerato a sè stante ed anche situazioni identiche potrebbero arrivare a conclusioni differenti. Dunque il sottoscritto non può assumersi alcuna responsabilità in caso in cui quanto qui riportato venga interpretato come sbagliato da amministrazioni, colleghi, avvocati o giudici.

64 commenti:

  1. Buongiorno Marco, l'articolo è molto chiaro. Secondo te un box auto da ricavare scavando all'interno di un giardino pertinenziale in pendenza che probabilmente rientra totalmente nel sottosuolo del giardino, può avvalersi della legge tognoli?

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    1. da quel che si può capire, se la struttura è totalmente interrata e non prevede di modificare il profilo del terreno esistente, si dovrebbe poter attuare. è sempre consigliabile far effettuare uno studio di fattibilità specifico.

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  2. si puo' chiudere un porticato al p.t. di proprieta' esclusiva di un solo titolare ,facente parte di un fabbricato per civile abitazionein zona B?
    di questo stabile composto sei appartamenti piano 1° e 2° e sei posti auto al piano interrato con accesso da rampa comune , regolarmente autorizzato.
    La mia domanda: si puo' chiudere il porticato di mq 210 per ricavarne altri posti auto didtinti considerato che il richiedente e' solo proproietario del solo porticato e vanta dei diritti sul cortile comune ?

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    1. nel post ho trattato l'argomento nello specifico, ma il caso va sempre visto a sè ed approfondito: impossibile dare una risposta univoca.

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  3. Buongiorno, ho trovato il post molto esauriente, sono anche io un tecnico, quello che mi è parso non si stato trattato (come in nessun altro articolo che ho consultato online)è quale sia in concreto la tipologia di titolo abilitativo:
    mi spiego meglio, la 122/89 prevede che l'intervento sia attuabile con scia, la quale però all'interno del modello (nazionale o regionale) non prevede deroga e anzi, contiene una dicitura dove si assevera la conformità ai regolamenti urbanistici approvati, le è capitato?

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    1. il modulo unificato purtroppo ha diversi problemi ad essere adattato alle varie situazioni: generalmente si ritiene non scorretto aggiungere a mano le informazioni necessarie dove ritenuto necessario, stante il fatto che la norma nazionale, prevedendo di poter attuare quell'intervento con SCIA, non può essere inibita da una modulistica omissiva, a mio parere. Ovviamente con questa considerazione deve essere d'accordo anche l'ufficio tecnico.

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  4. Grazie Marco, essenziale ed esaustivo.

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  5. Gentile Marco,
    ho un dubbio rispetto ad una situaizone che credo sia un po' a limite.
    Per un intervento di demolizione e ricostruzione in regime di piano casa (Comune di Roma, DIA in corso, con modifica di sagoma, volume e anche posizionamento nel lotto) si vorrebbe realizzare una autorimessa interrata.
    A tuo parere anche se la costruzione è nuova si potrebbe considerare applicabile la L.122/89 in considerazione del fatto che il nuovo edificio è legittimato dalla preesistenza del fabbricato da abbattere? (ovviamente già esistente all'entrata in vigore della Legge).

    Inoltre, l'autorimessa va realizzata comunque totalmente interrata come da giurispurdenza, anche se le NTA definiscono interrato un locale non emerge per più di 80 cm?
    Grazie mille

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    1. è una situazione da studiare carte alla mano, non posso esprimermi su temi troppo in generale. comunque la tognoli si può applicare anche a costruzioni recenti, ma per "pulizia" la applicherei dopo chiuso l'iter del piano casa, pur non essendo probabilmente vietato applicarla congiuntamente.

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  6. VORREI CHIEDERE UNA COSA MOLTO SEMPLICE. per un locale commerciale di 400mq edificato all'interno di un'area privata, quale legge va applicata per gli standard a verde e park.? tognoli 1mq/10mc oppure legge 1444/68 80%sup coperta.?
    grazie anticipatamente.

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    1. per il calcolo degli standard a parcheggi, si applicano entrambe: la tognoli ha "solo" modificato l'obbligo già introdotto dalla 765/67 alzando lo standard da 1/20 a 1/10, a cui appunto si aggiungono quelli del DM.

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    2. QUINDI CALCOLO 1MQ/10MC E POI 80%SUP LORDA PAVIMENTO. GIUSTO?

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    3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    4. scusate la domanda, ma non si era detto che la Tognoli si utilizza solo per realizzare i parcheggi pertinenziali del residenziale? quindi il commerciale non dovrebbe riferirsi a questa legge per dimensionare i propri parcheggi pertinenziali, oppure c'è qualcosa che mi sfugge? grazie

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    5. la tognoli ha modificato i parametri di base per il calcolo degli standard, aggiornando la legge urbanistica. Poi la stessa legge tognoli in altri articoli consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali per unità residenziali, ma sono due parti diverse della stessa norma.

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    6. Secondo lei i parcheggi realizzati nei resede interni di fabbricati promiscui residenziali e commerciali in base alla Tognoli e alla 1444 sono destinati anche alla clientela? Conosce qualche sentenza?

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  7. Buongiorno. Io ho una struttura esistente in c.a dove anticamente veniva deposto il letame, adiacente ad una stalla che sto ristrutturando con cambio di uso in residenziale. Il Comune non mi lascia utilizzare detto spazio ma mi fa ricavare i garage sotto, per capirci dove venivano raccolti i liquami, con notevole consumo di terreno e disagi costruttivi e anche di accesso. La zona dell' intervento e in un minuscolo borgo rurale di montagna.

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  8. Buonasera , chiedo cortesemente se nei comuni dove sono previste vie considerare "assi commerciali" sia comunque applicabile la legge Tognoli prevedendo un cambio d'uso di locale ad uso negozio in autorimessa pertinenziale ....

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    1. la legge tognoli per espressa previsione può agire anche in deroga agli strumenti urbanistici locali.

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  9. Buongiorno, vorrei sapere se la legge Tognoli comporta un vincolo preciso di distanza tra l'abitazione principale e il parcheggio privato, ovviamente entrambi nello stesso municipio di Roma ( primo municipio)
    Grazie mille
    Gioia

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  10. Salve vorrei chiedere se c'è una distanza massima per la legge tognoli dall'abitazione al posto auto pertinente

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  11. Buonasera Architetto, sto progettando una nuova costruzione ed il regolamento edilizio comunale recita:
    Sono esclusi dal computo delle superfici:
    I parcheggi di cui all’art.2 della Legge 24 marzo 1989 n.
    122 (ex art.41-sexies della Legge 17 agosto 1942 n. 1150)
    e successive modifiche ed integrazioni che recita al 2°
    comma:” Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di
    pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere
    riservati appositi spazi per parcheggi in misura non
    inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di
    costruzione”.

    Ho ipotizzato di realizzare i parcheggi/autorimessa al piano terra e NON li ho inseriti nel calcolo delle superfici come recita il Reg. Com. (il PRG del Comune ragione a superficie e non a volume.)

    Ho interpretato bene la normativa? i parcheggi non vanno calcolati come da Regolamento edilizio Comunale giusto? Grazie mille

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    1. nel computo del volume bisogna rispettare quello che stabilisce il regolamento edilizio o il PRG, dunque se non ha computato le superfici minime obbligatorie dei parcheggi nel sottosuolo, ha fatto bene, ma se il sottosuolo è di misura maggiore al minimo, la parte eccedente va invece computata.

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  12. Buongiorno, vorrei sapere quanto segue:
    vivo in una villetta a schiera. Nella mia proprietà ho una rampa del garage, lunga circa 20 metri, e, siccome non la utilizziamo, vorremmo riempirla di terra e portarla al piano strada, inserendo delle scale per poter accedere all'ex garage diventato una sala hobby. Posso far valere la parte che rialzerò come area parcheggio? Che cosa occorre? Una cila o una dia?
    Grazie

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    1. se l'ambiente è rimasto urbanisticamente garage, la rampa deve continuare ad esistere almeno per coerenza con la destinazione d'uso.

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  13. Buon giorno, vorrei sapere quanto segue
    Io ho ereditato una proprietà da parte di mio padre una casa con interrato costruito con la legge tonioli,dopo anni mi accorgo che l'interrato ha un vincolo sulla casa adiacente,ora il problema,io voglio vedere il tutto ma come faccio a spostare questo vincolo?posso realizzare un altro interrato adiacente e spostarli senza avere il permesso del vicino?e soprattutto come hanno fatto i notai a permettere una attodel genere? l'interrato mi è stato dato senza dirmi che esisteva un vincolo.in più il vicino sostiene che lui ha il diritto di parcheggiare quando e come vuole... è possibile?Aiutoooo

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    1. immagino si stia parlando di un vincolo di pertinenzialità: questi possono essere incorciati ma se è una costruzione con tale schema anche lei dovrebbe avere un suo spazio interrato pertinenziale. le pertinenzialità in genere possono essere "scambiate" comunque se parliamo di una specie di condominio può non essere una situazione contra legem.

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  14. buongiorno Architetto volevochiedere la sua interpretazione:
    la legge regionale n°8/2002 della regione basilicata prevede all'art. 6 comma 1 il recupero dei locali interrati e seminterrati,per un massimo del 15% della volumetria assentita,nel caso si volesse recuperare di più il comma 3 subordina l'esistenza degli spazi da destinare a parcheggio ai sensi dell'art. 2 della legge 122/89.Le chiedo se secondo lei si può applicare in zona agricola in considerazione che il citato art. 2 rimanda al DM 1444 in cui si parla anche degli standards urbanitici per le zone E
    grazie

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    1. non ho mai avuto modo di dover approfondire le norme della Basilicata, pertanto non posso esprimermi su una domanda così puntuale. Ad ogni modo, queste leggi hanno sempre al loro interno delle indicazioni dei casi di applicabilità o di non applicabilità.

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  15. Buonasera Arch.Campagna,

    Dovrei costruire un'autorimessa pertinenziale completamente interrata di n.2 piani, in città storica, tessuto T2, ai sensi della Legge Tognoli, a servizio di un edificio esistente di tre piani a destinazione residenziale.
    Il volume fuori sagoma dell'autorimessa però eccede il 20% del volume costruito.
    Secondo lei quale titolo edilizio dovrei utilizzare?

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    1. è un intervento molto particolare dovrei studiare bene la situazione per poter rispondere ma vista la delicatezza dell'area, andrei in permesso di costruire.

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  16. Egr arch, volevo porre un quesito: nel 2003 i miei genitori hanno acquistato un appartamento in un parco con annesso posto auto, vi è anche un box che all'epoca il precedente proprietario non volle vendere, mi chiedo poteva farlo? questo box è ubicato nel piano -1 della mia palazzina , l'attuale proprietario lo tiene chiuso da anni senza utilizzarlo e non abita nemmeno nello stesso comune; c'è qualcosa che posso fare per recuperare questo box pertinentissimo alla mio appartamento?

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    1. andrebbe studiato bene il vincolo di pertinenzialità: mi sembra più materia da legale civilista.

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  17. buona sera ma il garage rientra nel computo della sul???grazie

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    1. fino a concorrenza con gli standard urbanistici minimi obbligatori, se parliamo di volumi chiusi.

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    2. cioè: fino a concorrenza con gli standard non rientra nel calcolo della SUL; oltre invece sì.

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  18. Buona sera
    casa su terreno agricolo costruita nel 1967; nel giardino di pertinenza, a balze, vorrei realizzare garage completamente interrato.
    Secondo la legge Tognoli non ci dovrebbero essere problemi se non per il fatto che l'area di proprietà secondo PGT è collocata su area di pertinenza di area parco.
    Considero però che la mia abitazione, singola, ha dall'altra parte della strada, 6 metri, un piano di lottizzazione sul quale è stato realizzato ogni tipo di costruzione, abitazioni, box interrati, recinzioni e quant'altro.
    Abbiamo chiesto un parere in Comune e ci è stato riferito che solo quanto al PGT sarà apportato su nostra osservazione specifica una modifica alla destinazione della nostra area, ovvero solo quando la nostra area sarà riconsiderata non più come agricola e quindi non di pertinenza del parco, avrò la possibilità di realizzare secondo la legge.
    Le sembra plausibile?
    O lei vedrebbe altra soluzione?
    La ringrazio

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  19. Buongiorno architetto. Grazie per il post. Vorrei costruire un garage interrato nel giardino di pertinenza di un villino. Considerato che legge va in deroga agli strumenti urbanististici vi è quindi la possibilità di costruire detto garage a ridosso dei confini? O bisogna mantenere un metro e mezzo di rispetto come mi informa il mio geometra? La località è il comune di albano laziale. Personalmente cercando su internet e leggendo la legge, non trovo distanze minime da rispettare, e sinceramente considerato che è tutto interrato non ne vedo la logica nell'averne. La ringrazio anticipatamente.

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    1. gli strumenti urbanistici sono solo una (piccola) parte della normativa che va rispettata: la tognoli agisce volutamente in deroga solo a questi e non agli altri strumenti di disciplina.

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  20. Buonasera architetto.
    Ho un'abitazione che fa parte di una quadrifamiliare. Al piano terra c'è la rampa con ingresso al garage che da progetto risulta essere un androne, cioè chiuso in copertura e su tre la lati, ma attualmente i miei clienti lo hanno chiuso con una porta sezionale.
    Stavo studiando la conformità urbanistica di questo immobile e mi sono accorta di questa cosa...sulla planimetria catastale la dicitura di questo ambiente è garage;
    la mia domanda è...Urbanisticamente è legittima questa cosa? Cioè chiudere con una porta sezionale il locale garage?

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    1. mah, la trasformazione è probabilmente una difformità ma sulla sua gravità avrei delle riserve: in fondo non si è modificata la destinazione, quindi io inquadrerei il livello di gravità in questa prospettiva.

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  21. Salve, la legge Tognoli si applica anche nella realizzazione di villette a schiera con corte di pertinenza privata esclusiva?

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    1. la norma non fa distinzione riguardo alla tipologia edilizia.

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  22. Buongiorno Architetto, sono proprietario di un negozio (PT) con sottonegozio (PInt.) esistenti in un fabbricato costruito nel 1968.
    Il sottonegozio, collegato con il negozio tramite una scala interna, ed alle aree di manovra del piano interrato con una serranda basculante, non è adibito a locale vendita o esposizione, ma usato come magazzino.
    Vorrei frazionare il sottonegozio per adibirne parte a box auto, utilizzando l'accesso carrabile esistente e usato per altri box auto esistenti e confinanti.
    E' corretto che mi sia stato richiesto un atto d'obbligo pertinenziale con altra unità immobiliare, ai sensi della Legge Tonioli?

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  23. Buongiorno Architetto, ho un dubbio in merito al calcolo dei metri cubi da considerare. In caso abbia un fabbricato due piani fuori terra più un piano sottotetto a doppia falda, e parte del sotto tetto è agibile, come calcolo il volume? Devo considerare tutto il volume del fabbricato, anche la parte di locali sgombero del sottotetto?
    La ringrazio in anticipo

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    1. le regole per il calcolo del volume non sono necessariamente omogenee, va verificato con la regolamentazione comunale

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  24. Buonasera architetto, sono proprietario di un villino bifamiliare costruito nel 93. Con una rampa esterna si accede in uno spazio di manovra che da progetto è chiuso e di proprietà. Adiacente allo spazio di manovra vi è la cantina e il garage. È consentito un cambio di destinazione d'uso da spazio di manovra comunque privato e chiuso con serranda a garage ed il resto trasformarlo in cantina. grazie in anticipo per la sua risposta

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  25. Buongiorno Architetto,
    ho comprato un appartamento con garage al piano terra vincolato con la legge Tonioli all'appartamento. Ora il garage è estremamente abbondante come superficie rispetto a quanto previsto dalla legge Tonioli. Secondo lei è possibile ridurre, mantenendo in atto il vincolo, la superficie destinata a garage a quanto previsto dalla legge (1mq ogni 10mc) e ricavare nella restante parte dei vani accessori tipo lavanderia e palestra?

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    1. la superficie deve ritenersi integralmente vincolata all'uso parcheggio, quindi il cambio d'uso, anche parziale, a mio parere sarebbe da intendersi precluso a prescindere. tuttavia, è una situazione particolare e andrebbe valutata con uno studio mirato.

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  26. Buongiorno Architetto,
    ho un caso simile a quello indicato sopra; ho acquistato un appartamento al pian terreno di circa 90 mq insieme con l'autorimessa adiacente di circa 200 mq, costruita tramite legge Tognoli; è possibile cambiare la destinazione d'uso di una parte dell'autorimessa visto che le dimensioni sono molto superiori alla misura minima richiesta oppure è prevalente l'immodificabilità della destinazione come viene indicato nel testo della legge stessa? Preciso che le dimensioni dell'autorimessa sono tali perchè originariamente servivano più appartamenti mentre, a seguito di una successiva suddivisione degli spazi, in accordo tra le parti, l'autorimessa è stata interamente assegnata all'alloggio del piano terreno.
    Grazie,
    Stefania

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    1. la destinazione deve intendersi vincolata e, a mio parere, non è possibile procedere ad un mutamento d'uso, a meno di non modificare i presupposti stessi dell'applicazione della norma, ma la vedo una cosa delicata.

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  27. Gentile Architetto le sottopongo e spero in una sua risposta il seguente quesito : si puo' realizzare un box privato e posti auto a raso in uno spazio condominiale al momento occupato da terrapieno/giardino sostenuto da muro in blocchi di tufo ?le misure del terrapieno sono : lunghezza 15metri ,profondita 4,50 metri altezza 2,50 metri .
    La mia proposta da sottoporre al condominio e' quella di farmi carico delle spese per lo sbancamento e realizzazione di posti auto a raso da assegnare ai vari appartamenti formanti il condominio in cambio della autorizzazione ad utilizzare parte dello spazio liberato per la realizzazione di un box privato con eventualmente cessione simbolica dello spazio necessario.
    I posti auto a raso da realizzare sarebbero la continuazione di quelli gia esistenti lungo la rampa di accesso condominiale portando la dotazione dagli attuali 6 a 10 posti cosi da soddisfare tutte le unita' condominiali compresa la mia.
    Vorrei usufruire degli sgravi fiscali previsti dalla legge Tognoli per la realizzazione del box pertinenziali.
    Un tecnico su mia indicazione ha gia chiesto all ufficio tecnico del mio municipio ,comune di Roma , e la risposta e' stata che sarebbe anche possibile ma dovrei realizzare sul tetto del box una specie di giardino con un altezza utile di terreno di 60 cm e addirittura ripiantumarlo, al momento ci sono due cipressi alti circa 3 metri. chiaramente questo vincolo impedirebbe il progetto perche' al momento l altezza del terrapieno e ' di circa 2,5 metri. lei sarebbe eventualmente disponibile ad uno studio di fattibilita'?
    Grazie

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    1. è una sfida interessante ma purtroppo attualmente sono sovraccarico di lavoro e non posso accogliere nuovi incarichi. comunque l'opera mi sembra astrattamente fattibile, ovviamente bisogna circoscrivere per bene questo obbligo di tetto-giardino.

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    2. Grazie, la contatto in privato.

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  28. Gentile Architetto,

    Vorrei realizzare in zona montana (Pontedassio provincia di Imperia) un parcheggio utilizzando le deroghe della legge Tognoli. Sapendo che siamo in una zona montana terrazzata, pensa che il parcheggio interrato possa essere visible da un lato ed interrato su tre lati ? L'idea sarebbe di crearlo al di sotto di un terrazzamento adiacente alla casa. Purtroppo non c'é spazio per craere una rampa di accesso per renderlo completamente interrato e l'unica soluzione é l'accesso frontale. Che cosa ne pensa ?

    La ringrazio anticipatamente.
    Lorenzo

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    1. purtroppo la legge è stata interpretata in modo abbastanza netto, dunque suggerisco cautela nel lanciarsi in visioni troppo spinte. sicuramente è necessario confrontarsi con il comune.

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  29. Desidero sapere: se la superficie del garage è sufficiente per ricavare i posti auto per le unità immobiliari e il costruttore ha realizzato altri box definiti C6 ma impossibili, per forma e dimensioni, da usare per parcheggiare auto si può chiedere il Cambio di destinazione d'uso da C6 a C2?

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    1. le superfici destinate a parcheggio non possono essere convertite in altri usi se sono superfici destinate al soddisfacimento degli standard. si può però rimodulare la perimetrazione, se c'è un problema di utilizzabilità.

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  30. Buongiorno Architetto, i parcheggi disciplinati dalla Tognoli, vengono calcolati all'interno della Superficie Accessoria o sono esclusi? Grazie

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    1. dipende dalla finalità del calcolo, comunque in linea di massima direi che vanno trattati come i parcheggi non oggetto della tognoli.

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  31. Buongiorno Architetto, una domanda veloce : stiamo ipotizzando di realizzare posti auto interrati per un condominio anni 60 in località turistica invernale con drammatico problema parcheggi. Può il Tecnico comunale negare l'applicabilità della Tognoli dichiarando che si tratta di zona montana ed un comune che non compare nella lista dei 'comuni ad alta densità abitativa' ? Molte grazie.

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    1. non mi risulta che la legge tognoli preveda clausole di disapplicabilità in funzione del tipo di comune, ma devo ammettere che la sua applicabilità nelle realtà urbane diverse da quelle "dense" l'ho poco sperimentata.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.