domenica 9 dicembre 2012

cambio di destinazione d'uso: calcolo oneri e varie

Stavolta parliamo di cambio di destinazione d'uso: un argomento spinoso, complesso, in cui è davvero difficile tirare fuori procedure lineari e definite. Complice una normativa locale (comune di Roma sempre) farraginosa ed imperfetta ed una Regione (Lazio) che non ha mai legiferato in ambiti in cui pure le Leggi nazionali chiedevano agli enti locali di farlo, dobbiamo brancolare nel buio attaccandoci ai brandelli normativi sparsi qua e la per capire come vada autorizzato questa pur importante attività urbanistica. Io non credo di aver raggiunto la verità assoluta sull'argomento (!!) ma condivido volentieri con tutti voi diversi "appunti di viaggio" ed una sorta di "sintesi" in cui tiro le somme per cecare di capire il giusto modo per chiedere l'autorizzazione per un cambio d'uso.

Attenzione, leggetevi anche questo mio più recente post sull'argomento, perchè introduce concetti derivati dall'attenta lettura della delibera 19/2001 che parla proprio esplicitamente di cambi d'uso ed onerosità.

Questo post sarà un po anomalo: la prima parte è composta da semplici appunti presi qua e là nel web per raccogliere quanti più dati ed interpretazioni possibile sull'argomento. Più in fondo al post, invece, trovate delle mie considerazioni che ricomprendono tutto quello evidenziato e studiato nelle note. Per non creare confusione, tutto ciò che sono note ed appunti vari li riporto in corsivo. Scusate se nelle note troverete errori di grammatica, ma sono veramente nient'altro che appunti.

Prima di andare avanti, il mio sogno - il sogno di un piccolo tecnico qualunque - è quello di avere anche per il comune di Roma una paginetta schifosa, banale, stupidamente semplice come quella del comune di Brescia. Andrò in pensione sognandola? Eppure non ci vorrebbe molto (notate anche la semplicità del calcolo dell'onerosità in questo comune: invece di assurde tabelle dalle oscure interpretazioni come quelle di Roma, qui si applica una percentuale, variabile in base alla destinazione, direttamente al computo metrico eseguito. Ci trasferiamo tutti a Brescia?).

alla fine del post troverete la frase di rito che comunque ribadisco anche qui: quello che troverete scritto in questo post appartiene alla mia interpretazione personale di normative e regolamenti e NON rappresenta nulla di ufficiale: se vorrete applicare quanto qui descritto, lo farete sotto la vostra completa responsabilità ;-)


In questa discussione si dice che concettualmente bisogna calcolare una differenza tra gli oneri della destinazione originaria e quelli della destinazione futura, se in origine non sono stati pagati oneri (quindi se l'edificio è antecedente alla bucalossi del 1977 che li ha istituiti). Facendo un cambio di destinazione d'uso quindi su un locale che non ha subito modifiche d'uso dalla costruzione ante 1977, occorre pagarli per intero per la nuova destinazione, dato che quelli originariamente versati equivalgono a zero. in compenso, eventuali futuri cambi di destinazione d'uso ripartiranno da quelli che si andranno a versare. C'è da specificare, comunque, che tra le regole normative del comune di Roma non si trova specificato da nessuna parte questo concetto, ma si parla solo genericamente del fatto che in caso di cambio di destinazione d'uso bisogna calcolare gli oneri come differenza tra quelli previsti nella destinazione attuale e quelli che si richiedono per la nuova.

Importante da considerare è questa sentenza del TAR del Lazio, in particolare riguardo al cambio d'uso senza opere, in cui il tribunale accoglie il ricorso di una persona contro il Comune di Roma che, avendo riconvertito una abitazione in studio professionale, gli veniva chiesto dall'amministrazione di applicare le sanzioni per opere eseguite in assenza di permesso di costruire. Il tribunale ha di fatto sancito - continuando in questo modo tra l'altro una lunga serie di sentenze in tal senso di altri tribunali - che se il cambio d'uso non comporta trasformazioni nel tessuto urbanistico, esso non è assoggettabile a concessione edilizia. Ciò potrebbe presupporre - ma la sentenza ovviamente non entra nel merito tecnico - che tale procedura NON sia assoggettata al pagamento degli oneri concessori, in quanto questi non sono dovuti per opere che non incidono sul territorio (si confrontino le delibere del 77 linkate a quest'altro mio post su questo blog). Tuttavia azzardare questa interpretazione potrebbe essere rischioso.

La legge 134/2012 (la legge sviluppo di Monti) ha introdotto una piccola ma significativa modifica all'art. 6 del DPR 380/01 indicando tra le opere edili eseguibili senza alcun titolo anche il "cambio di destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa". Ciò significa - se l'italiano non è un opinione - che da oggi in poi i cambi d'uso nei locali in cui si svolge attività produttiva sono soggetti a semplice CILA, ammesso che, appunto, le superfici di cui si cambia l'uso siano strettamente legate alle attività produttive. BIsognerebbe capire a questo punto cosa si intende per "esercizio d'impresa": certo io in quanto professionista pago anche l'IRAP, che è l'imposta sul reddito, appunto, delle attività produttive, quindi tecnicamente anche il cambio d'uso da abitazione ad ufficio professionale dovrebbe essere soggetto a CILA. In linea di principio. In realtà credo che il legislatore si volesse riferire alle attività produttive o commerciali: quindi capannoni industriali ma anche negozi o botteghe artigiane. Ma anche un magazzino in qualche modo è un locale adibito ad esercizio d'impresa e, estendendo il concetto, quasi tutto quello che non è residenziale è usato per esercizio d'impresa, compresi alberghi, ristoranti, centri commerciali e quant'altro. Secondo me la norma è da intendersi in questo modo: è riconducibile a CILA, e quindi ad opere non onerose, tutto ciò che rappresenta cambio d'uso all'interno della stessa funzione o gruppo di funzioni d'uso: per esempio da negozio per vendita al dettaglio a studio medico; da locale commerciale a ristorante; da ufficio a bottega; e così via. Rimarrebbero quindi soggette a DIA o SCIA, quindi, i cambi d'uso tra funzioni diverse: da industriale a commerciale; da abitazione ad ufficio; e vice versa. Le novità introdotte dalla legge 134/2012 appaiono secondo me cruciali per l'argomento in questione, sebbene si tratti di una sola striminzita riga aggiunta all'art. 6 comma 2. Comunque, dovremo aspettare di capire come i comuni intenderanno adeguarsi alla nuova direttiva.

La delibera sulle sanzioni amministrative è stranamente chiara sul cambio d'uso abusivo, ma purtroppo non dà elementi sufficienti per calcolare gli oneri quando il cambio d'uso non sia abusivo. Paradossalmente, è più facile determinare la procedura in caso di CdU abusivo che non in quello regolare.

nella antica delibera sugli oneri sul costo di costruzione del Comune è solo indicato vagamente che il cambio d'uso è soggetto ad oneri, ma senza specificarne per bene (cfr art. 3)Anche la delibera sugli oneri di urbanizzazione non è chiara in merito.

interessante la sentenza del TAR Lombardia, sez. di Brescia (probabilmente recepita diligentemente dal comune di Brescia sopra linkato) in cui specifica che in caso di cambio d'uso l'onerosità relativa all'urbanizzazione va determinata come differenza tra l'onerosità che avrebbe la nuova destinazione d'uso, sottratta l'onerosità di quella preesistente, come se fossero da realizzare ex novo.



considerazioni e procedimenti amministrativi

Secondo me è bene distinguere due casi fondamentali:
  1. il cambio di destinazione d'uso con opere edili e
  2. il cambio di destinazione d'uso senza opere
I due casi potrebbero sembrare simili ma in realtà contengono delle differenze cruciali che rendono i due procedimenti burocratici del tutto diversi. il primo, prevedendo delle opere edili "certificabili" e descrivibili in un capitolato offre una ottima base d'appoggio "burocratica" per il calcolo degli oneri concessori. il problema infatti del cambio d'uso senza opere è proprio il fatto che non si sa bene su cosa poter poggiare l'eventuale onerosità del procedimento amministrativo - ammesso che esso debba essere oneroso, alla luce delle note in corsivo viste prima.

All'interno dei due casi, poi, bisogna distinguere questi ulteriori quattro sotto-casi, considerando che io faccio principalmente riferimento alle norme amministrative di Roma Capitale all'interno del cui territorio generalmente lavoro:
  1. il cambio d'uso è all'interno della stessa "funzione", così' come definite all'art. 6 delle NTA del PRG e non vi è aumento di carico urbanistico (art. 7 NTA) per la dotazione di parcheggi
  2. il cambio d'uso è all'interno della stessa "funzione" e vi è aumento del carico urbanistico
  3. il cambio d'uso è tra funzioni diverse, ma non vi è aumento del carico urbanistico.
  4. il cambio d'uso è tra funzioni diverse e vi è aumento del carico urbanistico
Da un punto di vista procedurale, facendo riferimento a questo schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dal IX municipio (che ritengo essere uno dei più diligenti del Comune), solo il punto 1 del precedente elenco è riconducibile a SCIA, mentre tutti gli altri sono riconducibili a DIA.

Chiariamo subito una cosa: da come il comune è attualmente orientato, ogni cambio di destinazione d'uso è oneroso, ovvero prevede il pagamento degli oneri concessori. La legge 134/2012 ha certamente - ma questo è il mio modesto parere - modificato questo concetto (sebbene in modo non "democratico": perché alle imprese verrebbe concesso un cambio d'uso a titolo gratuito mentre a chi lo chiede per usi non d'impresa no?) - ma finchè non ci saranno istruzioni dal Dipartimento PAU difficilmente i municipi - organi ormai unici destinatari delle pratiche edilizie onerose - oseranno fare interpretazioni proprie di questo concetto. Tuttavia lo stesso Dipartimento, lo stesso che ha fatto questa utile circolare esplicativa, su cui è basato lo schema riepilogativo linkato prima, non si pronuncia in modo chiaro sull'argomento dei cambi di destinazione d'uso, pertanto il tutto è destinato alla personale interpretazione del tecnico privato ed alla bontà d'animo del tecnico comunale - il quale, lo ricordo sempre, è il migliore amico del tecnico privato finchè vige un rapporto di reciproco rispetto e comprensione e finchè entrambi rimangono coscienti del fatto che nessuno dei due è "superiore" all'altro per nessuna ragione ed in nessun contesto.

Notiamo bene una cosa: il punto 1 del precedente elenco non è soggetto ad onerosità come è indicato nella circolare esplicativa linkata poco sopra: così è specificato a pagina 20 della circolare stessa, a meno che al cambio d'uso non siano connesse opere definibili come "ristrutturazione edilizia" (es. se converto una bottega artigiana in negozio per alimentari, rimango nella stessa funzione e, se non aumenta il carico urbanistico, appunto il cambio d'uso non è oneroso. Se però contestualmente al cambio d'uso sto anche frazionando il locale in due, allora dato che il frazionamento è un opera di ristrutturazione edilizia dovrò pagare gli oneri su entrambe le opere, di ristrutturazione e di cambio d'uso appunto). ovviamente la pratica edilizia va comunque presentata, solo che non avrà il calcolo degli oneri e sarà quindi soggetta al solo pagamento della reversale di base, e sarà dunque soggetta a SCIA.

Altro punto molto importante cui prestare attenzione relativamente ai cambi d'uso è riportato a pag. 25 sempre della stessa circolare: al punto k), elencato tra le opere di attività edilizia libera e non soggetti nemmeno a CILA vi è un caso specifico di cambio d'uso: è il caso in cui modifichiamo la destinazione d'uso di una piccola porzione del nostro immobile (massimo il 25% della SUL totale e fino ad un massimo di 250mq), se ovviamente non vi è frazionamento, se la cosa non comporta opere edili riconducibili a CILA (o altro) e se la nuova destinazione non comporta maggiore carico urbanistico (quindi solo la verifica della tabella di cui all'art. 7 delle NTA) ma, cosa da non trascurare, la nuova destinazione può appartenere anche ad una funzione diversa da quella dell'immobile originario, perché al punto k) non è appunto specificato che la nuova destinazione sia ricompresa anche all'interno della stessa funzione (se l'italiano non è un opinione). il caso tipico è quello degli studi professionali: un professionista che intende convertire a studio privato una porzione della propria abitazione può dunque farlo senza richiedere alcun titolo al comune, purchè la destinazione ad ufficio non superi il 25% della SUL originaria: gli studi professionali infatti appartengono ad una funzione diversa da quella delle abitazioni. in questo caso anche dal punto di vista catastale non occorre fare nulla, anche perché per il catasto la convivenza di destinazioni diverse sullo stesso immobile non è possibile, a meno che non siano cantine, soffitte o magazzini annessi all'attività commerciale.

Tornando al discorso generale sul cambio d'uso oneroso, quindi relativi ai punti 2, 3 e 4, una sola cosa secondo me è ben chiara: il fatto del differenziale del carico urbanistico. Se abbiamo verificato (leggendo la tabellina all'art. 7 delle NTA del PRG) che la nuova destinazione d'uso che stiamo andando a richiedere - indipendentemente dal fatto se stiamo cambiando funzione oppure no - prevede un aumento della dotazione degli standard urbanistici, allora dovremo cercare di reperire fisicamente questi standard (che sono i parcheggi pubblici e privati, il verde ed i servizi). Se è impossibile reperirli (pensiamo per esempio al centro storico: dove vado a cercare degli spazi da destinare a posti auto pubblici e privati? ma la situazione è la stessa in ogni zona urbanizzata della capitale) abbiamo la facoltà di "monetizzarli" mediante la procedura indicata in questa delibera del Comune (la 115/2011), la quale mi sembra di abbastanza semplice lettura per cui non mi ci dilungo sul punto. Il calcolo dei parcheggi va fatto in modo differenziale come dice lo stesso PRG: calcoliamo quanti metri quadri di parcheggi serviranno per la nuova destinazione (esempio: parcheggi pubblici, 6mq ogni 10mq di superficie utile lorda) e gli andiamo a sottrarre il totale dei metri quadri di parcheggio richiesti dalla destinazione preesistente (non importa se l'edificio è stato costruito tanti anni fa, magari quando ancora non c'era il PRG nuovo o magari non c'erano nemmeno le leggi sugli standard urbanistici) (esempio: parcheggi pubblici, 4mq ogni 10mq di s.u.l.). Una volta ottenuto il totale dei mq che dovremmo fornire (la differenza degli esempi fatti tra parentesi è di 2mq ogni 10mq di s.u.l. Se per esempio la SUL fosse di 110mq, dovremmo reperire 22mq di parcheggi), dobbiamo andare a consultare la tabella contenuta nella delibera linkata prima, andando preventivamente a valutare qual'è la quotazione media dell'edificio e della destinazione d'uso secondo l'osservatorio del mercato immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia del Territorio. Potrebbe accadere, anzi molto probabilmente accadrà, che la destinazione d'uso preesistente e quella futura abbiano diverse quotazioni immobiliari (magari di poco diverse): in questo caso secondo me è giusto fare non il solo calcolo del differenziale dei metri quadri in sè, ma invece fare la differenza considerando il diverso valore commerciale delle due destinazioni d'uso (il che può andare a vantaggio del committente o del comune, ma ciò non rileva). Una volta trovato il valore di mercato medio, per interpolazione lineare si andrà a ricavare il dato relativo alla monetizzazione del metro quadro. Diciamo che una buona parte di Roma sarà quotata tra i 3.000 ed i 5.000 euro al metro quadro (di immobile): il valore della monetizzazione varierà quindi da 120 a 250 euro per metro quadro di parcheggio differenziale da reperire. In ogni caso fate attenzione perchè potrebbe venire fuori una bella sommetta.

Prestiamo attenzione anche ad un altro aspetto: così come è prescritto il reperimento (o monetizzazione) degli standard per parcheggi bisogna altresì verificare se è soddisfatta la dotazione degli altri standard, definiti all'art.8 delle NTA del PRG. Questo articolo introduce un calcolo apparentemente semplificato per gli altri standard non parcheggi, unificandoli sotto tre macro-categorie: abitative, produttive e tutte le altre. Di conseguenza, se stiamo valutando un cambio d'uso all'interno di una di queste categorie non ci dovremmo porre il problema di questo calcolo, mentre invece se passassimo da una categoria ad un altra invece dovremmo verificare se c'è aumento della richiesta di standard (come p.e. se riconvertissimo un locale commerciale in abitazione). Però il calcolo non poteva essere semplice, tanto che le grandezze non sono direttamente commensurabili. Comunque, per le abitative si richiedono 22mq per abitante per servizi, verde e parcheggi pubblici complessivamente. Dobbiamo fare salva la dotazione di parcheggi calcolata in base all'art. 7 (1,6mq/10mq SUL per le abitazioni singole che rappresentano la totalità delle abitazioni private), dunque orientativamente, dato che il numero di abitanti insediabili è calcolato come SUL/37,5mq, significa che per ogni 10mq di SUL che abbiamo dobbiamo considerare complessivamente 5,86 mq di standard (si ottiene facendo: (10mq SUL x 22mq/abitante) / 37,5mq/abitante. dato che 1,6mq è "fatto salvo", la dotazione al di là dei parcheggi è di 4,26mq/10mq di SUL. Questa poi va ulteriormente suddivisa tra standard per servizi e standard per verde pubblico che dovrebbero corrispondere a 1,73 mq/10mq di SUL per i servizi e 2,53 per verde, se la matematica non è un opinione (ho riconvertito le misure indicate al comma 1 dell'art. 8 per renderle commensurabili con quelle dei commi seguenti). A questo punto possiamo fare una tabellina (la faccio "rozza", poi magari la rifinisco) che indica i mq di standard per ogni 10mq di SUL:

dest. uso                        mq parcheggi              mq verde                 servizi
abitativa (abit. singole)          1,6                           2,53                      1,73
non abitativa                       variabile                     4,00                      0,00
produttiva                           variabile                     2,00                      0,00

Dunque bisogna verificare, in base alla tabellina, se e come cambia la dotazione di standard: se per esempio passiamo da non abitative ad abitative, NON dobbiamo reperire verde, ma invece dobbiamo reperire servizi in misura di 1,73mq/10mqSUL. Invece facendo il contrario, da abitativo a non abitativo non dovremmo reperire spazi per servizi, ma invece dovremmo monetizzare 4,00 - 2,53 = 1,47 mq/10mq di SUL di verde pubblico. Per i parcheggi, invece, vale quanto detto nei paragrafi precedenti e rimane un calcolo a parte. SEGNALATEMI eventuali errori di calcolo o di valutazione sulla tabellina o su queste riflessioni.
Ok, ma come si calcola? se andassimo a leggere le norme tecniche del prg troveremmo dei passaggi poco chiari anzi direi parecchio oscuri: per "fortuna" è stata emanata una delibera, la delibera c.c. 73/2010 che va a sostituire gli articoli delle NTA ed in particolare i commi 20-22 dell'art. 7. A questa delibera è allegata una tabellina che racchiude la "tariffa unica di monetizzazione" dalla quale si può abbastanza facilmente ricavare il costo per la monetizzazione dei nostri standard, proprio come quella per la monetizzazione dei parcheggi. A questo punto occorrerà calcolare, per differenza, i metri quadri di standard che dobbiamo soddisfare e moltiplicare la superficie per il valore tabellare, andando a fare una interpolazione lineare per trovare il corretto valore rispetto al dato OMI della nostra zona. Il valore commerciale che si prende in considerazione deve essere quello della destinazione d'uso futura, non quella presente.
[paragrafi sugli standard aggiunti in data 13 dicembre 2012 e aggiornati in data 21 dicembre 2012 dopo il commento di un lettore che mi ha fatto riflettere su questo aspetto che non avevo inizialmente considerato]

Ora, da un punto di vista prettamente operativo, torniamo invece alla prima distinzione: cambio d'uso con o senza opere?

cambio d'uso con opere

Mettiamo in chiaro una cosa, già accennata peraltro (la ribadisco per chi legge "a salti"): il Comune di Roma (e la regione Lazio in generale) non ha mai legiferato nello specifico sull'onerosità dei cambi di destinazione d'uso, pertanto da sempre si va "a tentoni", per "sentito dire", per "analogia" con i municipi limitrofi (sarebbe il caso di emettere delle delibere in tal senso, oppure, già che ci siamo, sarebbe il caso di rivedere l'intera normativa di settore che mi sembra quanto mai dispersiva ed incomprensibile, tanto per i tecnici privati quanto per quelli municipali).
L'onerosità si calcola, in questo caso, andando intanto a calcolare gli oneri in base al costo di costruzione come se fosse una normale ristrutturazione, nello stesso modo in cui ho già descritto ampiamente in quest'altro mio post. E fin qui ci siamo e posso dire di essere abbastanza sicuro di questa prima parte.
Quello che cambia rispetto ad una ristrutturazione edilizia senza cambio d'uso è invece l'onere relativo all'urbanizzazione. Nel post linkato ho descritto una procedura, appunto valida per le ristrutturazioni: nei cambi d'uso invece ritengo corretto applicare un altro concetto. Secondo me bisogna fare due calcoli distinti degli oneri per l'urbanizzazione andando a simulare l'importo degli oneri come se stessimo costruendo adesso l'immobile cui dobbiamo cambiare la destinazione, raffrontando gli oneri che dovremmo pagare se stessimo costruendo la "vecchia" destinazione d'uso con quelli che dovremmo pagare per la "nuova". Quello che dovremmo devolvere al Comune è in pratica la differenza tra gli oneri che verrebbero costruendo da zero la "nuova" destinazione e quelli per la "vecchia". Se la differenza fosse negativa o pari a zero, questo importo non sarebbe dovuto. Onde evitare problemi interpretativi, però, suggerisco ai colleghi in questo caso di calcolare gli oneri di urbanizzazione come se fosse ristrutturazione (quindi calcolati sulla base del computo metrico) - in pratica vi suggerisco di devolverli sempre - perché in buona sostanza, anche se non vado ad aumentare la necessità di dotazione di "standard" sto sempre facendo un'operazione che, urbanisticamente parlando e secondo le NTA del PRG, è definita come "ristrutturazione edilizia". Se la differenza tra gli oneri "post" ed "ante" fosse positiva io pagherei solo questi.
Perchè, direte voi, seguendo il concetto dello "stare tranqulli" non gli pago al Comune sia gli oneri di urbanizzazione calcolati come se fosse ristrutturazione (quindi calcolati sulla base del computo metrico) e sia nel modo "post meno ante"? perché, semplicemente, significherebbe pagare due volte la stessa, identica cosa.
Ricordatevi sempre che, se pure fosse negativo il saldo tra oneri "post" ed oneri "ante", bisogna verificare se non vi sia aumento della dotazione di parcheggi perché, in caso affermativo, quelli andrebbero pagati comunque ed il calcolo è a sè stante rispetto a quello dell'onerosità vera e propria.

cambio d'uso senza opere

In questo caso non abbiamo il computo metrico di appoggio per giustificare un po di soldi da dare al Comune, e dobbiamo andare a tentoni. Anzitutto, vediamo cosa fare relativamente al costo di costruzione. In teoria, non essendoci opere non dovremmo pagare alcun contributo sul costo di costruzione, ma in pratica, la delibera comunale che istituisce l'onerosità (la 2966 del 1978) ha una frase sibillina: "il contributo non è dovuto per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d’uso". L'ultima parte della frase ci frega: noi siamo proprio nel caso di cambio di destinazione d'uso! Ma, leggendo sempre la stessa delibera, vengono descritte le procedure per il calcolo in caso di ristrutturazione, e questo calcolo è univoco e si basa proprio sul computo metrico. Ma se il computo metrico non c'è?? è evidente che siamo in uno dei tanti - troppi - "vuoti" normativi del Comune. In questo caso suggerisco di attuare la procedura che nel cambio d'uso con opere descrivo per gli oneri di urbanizzazione: ovvero fare la differenza tra oneri di costruzione post ed ante come se si dovesse realizzare l'edificio nuovo: se la differenza fosse negativa, non sarebbe dovuto alcun onere sul costo di costruzione, ma il calcolo andrebbe comunque fatto ed asseverato (per giustificare appunto la non onerosità).
Quindi si deve ragionare solo in termini di differenza tra oneri "post" ed oneri "ante" come spiegavo nel paragrafo precedente. E se il saldo tra post ed ante fosse negativo? beh, tecnicamente, il cambio d'uso in questo caso sarebbe a titolo gratuito (attenzione: ciò non significa che non vada presentata comunque la pratica edilizia, che sia SCIA o DIA in base alla definizione di cambio d'uso). Comunque fate sempre bene attenzione a se effettivamente il cambio d'uso sia privo di opere, perché secondo me i casi sono pochi (p.e., se trasformiamo un appartamento in ufficio, possiamo farlo senza opere. Il contrario non necessariamente è senza opere, perché per esempio gli uffici possono essere privi di cucina: la trasformazine di un ufficio senza cucina in abitazione quindi comporta le opere per la realizzazione della cucina - perché per una abitazione questa è obbligatoria -, sulle quali bisognerà pagare gli oneri sul costo di costruzione): a volte basta anche solo dover adeguare l'impianto elettrico per ricadere comunque nel caso della ristrutturazione con opere, e valutate che potrebbe convenire, perchè il cambio d'uso senza opere è affetto da troppi "vuoti" interpretativi per poter stare davvero tranquilli di aver correttamente interpretato tutto.
Certo, nel cambio d'uso senza opere c'è anche la recente sentenza del TAR che trovate nelle note in corsivo all'inizio del post: quella secondo me fa riferimento più al fatto che il cambio d'uso senza opere non sia soggetto a PdC (e, quindi, di riflesso a DIA in alternativa al PdC), ma non che non sia soggetto ad alcuna forma di autorizzazione nè che non sia soggetto ad oneri. Invece bisognerebbe vedere come i Comuni - o il consiglio di Stato - andranno ad interpretare la novità introdotta dalla legge 134/2012, ma questa si riferirà comunque ai soli cambi d'uso per edifici adibiti "ad uso d'impresa".
Di recente mi sono recato presso un ufficio tecnico municipale chiedendo lumi proprio su un caso tipico di cambio d'uso senza opere: il tecnico, sapendo che il comune di Roma non si è mai pronunciato in maniera chiara sul punto, è rimasto evasivo ed alla fine mi ha fatto capire che il modo più sicuro di affrontare la questione è quello di fare comunque un computo metrico, magari fittizio, magari di opere elementari, ma di presentarlo in ogni caso. D'altro canto invece un nostro affezionato lettore al municipio 20 ha potuto presentare un cambio d'uso senza opere pagando la sola reversale di base della DIA, dichiarando, ovviamente, che non essendoci opere non c'era onerosità da devolvere. Quindi, in attesa magari di una cricolare dipartimentale che renda omogenea l'applicazione di questo specifico aspetto su tutti i municipi romani, bisognerà di volta in volta andare a tastare il terreno e impostare la pratica come ritengono giusto fare nel municipio di competenza. [paragrafo aggiunto in data 17 gennaio 2013]

Abbiamo visto quindi che la base per il calcolo dell'onerosità (ammesso che tutto quello che io ho interpretato sia corretto) nei cambi d'uso è il confronto tra gli oneri che sarebbero dovuti nel realizzare come da nuovo l'immobile oggetto di opere sottraendo gli oneri da devolvere per la precedente destinazione a quelli calcolati per la futura. Ma in tutto ciò potrebbe sorgere legittimamente una domanda: ma se il fabbricato è stato edificato prima dell'introduzione degli oneri concessori (1977), significa che nel cambio d'uso devo ripagare tutti gli oneri concessori come da nuovo senza "scontare" quelli della precedente destinazione? ecco, secondo me la risposta a questa domanda è no: così come nel calcolo dell'onerosità relativa alla dotazione di parcheggi non si fa distinzione nell'anno di realizzazione del fabbricato, ma solo alla dotazione tra destinazione ante e post in base alla tabella dell'art. 7 delle NTA, analogamente il discorso vale per il calcolo dell'onerosità. Ed in ogni caso non sarebbe giusto andare a scontare l'assenza di pagamento di oneri pregressi di oltre trent'anni fa.

Cambio di destinazione d'uso a sanatoria

Il cambio d'uso a sanatoria converrà vederlo in un successivo, futuro post, perché questo mi sembra già bello pieno di argomenti trattati. Comunque orientativamente in questo caso si applicheranno le sanzioni amministrative previste in caso di ristrutturazione edilizia abusiva (od opere soggette a SCIA fatte abusivamente, nei casi in cui il cambio d'uso sia assoggettabile a questa): quindi in caso di RE, il doppio dell'aumento di valore commerciale del bene in base ai dati OMI (non essendoci aumento di mq nel solo cambio d'uso bisognerà vedere se non vi siano quotazioni immobiliari diverse tra la destinazione ante e post: a volte le differenze ci sono ma sono poche: valutate perchè sotto certi aspetti potrebbe pure convenire farlo a sanatoria - ma io non vi ho detto nulla :P).  Se non vi è differenza calcolabile sui dati OMI, occorrerà pagare il triplo del computo metrico stimato, come se fosse diciamo frazionamento abusivo. Tutto ciò sia che il cabio d'uso sia con che senza opere. Solo in caso di CdU abusivo che ricada in SCIA, si applicano le sanzioni relative, che sono 1.000 euro (o 2.000 in centro storico) senza ulteriore calcolo di oneri. Nella trepidante attesa del post specifico, potete far riferimento alla delibera sulle sanzioni amministrative (44/11), che nel caso del CdU abusivo e stranamente facile da interpretare (cfr. in particolare gli ultimi paragrafi di pag. 4).

Esempi di calcolo di oneri per CdU da approvare (non a sanatoria)

Ho pubblicato un post con alcuni esempi di calcolo, ed in cui tratto più da vicino il caso del cambio d'uso senza opere, dove ci sono secondo me le contraddizioni maggiori.

Ovviamente, come sempre dico, io non sono nato imparato e non lavoro per il Comune: apprezzerei molto riscontri da colleghi che si sono già imbattuti più volte in queste problematiche, magari con il Dipartimento qualche tempo fa (ora appunto queste pratiche non sono più presentabili al PAU). Eccovi anche la frase di rito: quello che è scritto in questo post NON è legge, ma solo mie interpretazioni personali, pertanto se applicherete quello che c'è scritto, lo farete sotto la vostra completa responsabilità, scaricando il sottoscritto da ogni eventuale problematica o responsabilità connessa alla cattiva interpretazione di norme o procedure ;-)



101 commenti:

  1. buonasera a tutti e grazie a Marco per l'utilissimo post,
    per mia modesta esperienza personale porto i seguenti casi:
    1. cambio di destinazione d'uso senza opere: SUL 120 mq; tessuto T3 prg municipio 20; da categoria catasto C/1 (pubblici esercizi di prg) a categoria catasto C/2 (magazzino di prg); il carico urbanistico invariato (medio); no questioni di parcheggi pubblici/privati e altri standard --- solo pagamento di diritti di segreteria
    2. cambio di destinazione d'uso con opere (solo interne) e frazionamento (dello stesso immobile di cui al punto 1 tessuto T3 di prg municipio 20): SUL 35 mq rimane magazzino + SUL 85 mq da categoria catasto C/2 (magazzino di prg) a categoria abitazione singola; per gli 85 mq il carico urbanistico è diminuito (da medio a basso); no questioni di parcheggi pubblici/privati e altri standard --- pagamento di diritti di segreteria + oneri di urbanizzazione e contributo costo costruzione.

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  2. dimenticavo: in entrambi i casi ho firmato una DIA.

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    1. CIao MArco grazie mille per il feedback! Quindi al ventesimo municipio applicano grosso modo le riflessioni che facevo nel post: bene! ho un solo appunto: secondo me nell'ipotesi 1 avrebbero dovuto farti presentare una SCIA, perché il cambio d'uso è all'interno della stessa funzione senza aumento di carico urbanistico. vabbè...ti hanno fregato 150 euro sui diritti di segreteria :P

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    2. :) io all'inizio avevo pensato alla SCIA...ti parlo del mese di agosto. però nel modulo SCIA trovato online sul sito del comune il cambio di destinazione d'uso non era previsto e quindi ho preso la strada "più potente ma più cara lo so" della DIA...ma io ci avevo pensato al fatto dle risparmio dei diritti di segreteria ci avevo pensato eccome...oggi com'è la situazione dei moduli SCIA qui a Roma?:)

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    3. tra l'altro, ora che ho ricontrollato, nel modulo SCIA che avevo scaricato ad agosto non è presente neanche la voce "ristrutturazione edilizia"...

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    4. http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/SCIA_Procedura_UNIFICATA.pdf ... sul sito del Comune c'è ancora il modulo SCIA che avevo scaricato ad agosto;

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  3. Buonasera a tutti, volevo aggiungere alcune cose riguardo al tuo interessantissimo articolo:
    Per una pratica presso il PAU, oltre a verificare gli standard dei parcheggi, si sono raccomandati di verificare quelli dei servizi e verde ed in particolare ne ho dovuto monetizzare pochi mq. Per il calcolo della Monetizzazione, mi è stato chiesto di usare il valore massimo delle quotazioni OMI e non il medio.
    Inoltre avendo presentato una DIA agli inizi di luglio, mi è stato chiesto di fare l'integrazione del calcolo degli oneri in funzione della nuova delibera, approvata successivamente, ma con applicazione retroattiva (cioè la nuova delibera sia applica dal 1/1/2012).
    Mi chiedo se è leggitima una cosa del genere?
    A voi è capitato?
    Saluti

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    1. ciao Giovanni,
      effettivamente le NTA del PRG all'art. 8 specificano che è necessario reperire (e monetizzare se impossibilitati) anche gli altri standard urbanistici - mi spieghino a questo punto il senso di far pagare l'onerosità per "gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria - tuttavia la dotazione richiesta è abbastanza elementare: si distingue solo tra destinazioni abitative, produttive e tutte le altre, quindi il calcolo andrebbe fatto solo in caso di passaggio dall'una all'altra categoria. Tuttavia - non poteva essere semplice - i calcoli sono differenziati per le varie categorie quindi bisognerebbe di volta in volta verificare l'effettiva necessità di dotazione. Comunque, quanto ti hanno chiesto per la monetizzazione?
      L'applicazione della delibera in modo retroattivo mi sembra un'assurdità: senti un legale perché potrebbero esserci i presupposti per ricorrere al TAR o dal giudice di pace.
      fammi sapere!

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    2. Ho aggiunto un paragrafo sugli standard dopo il tuo post che mi ha fatto riflettere sul punto: mi potresti cortesemente dare riscontro su come ti hanno fatto questi calcoli al PAU? denghiu :)

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    3. Ciao Marco, ti aggiorno rapidamente;
      per la questione "oneri retroattivi" i presupposti per un azione legale credo che ci siano, anche perchè nella delibera 31/2012 nell'ultima pagina prima riga c'è la seguente frase: "di applicare gli aggiornamenti così previsti a partire dal 1° gennaio 2012", ho anche trovato in rete la notizia di una sentenza del consiglio di stato, proprio sull'argomento: http://www.edilportale.com/news/2012/11/normativa/entit%C3%A0-oneri-di-urbanizzazione-vale-la-data-della-dia_30539_15.html, spero solo che sia arrivata anche negli uffici del comune.
      Per la monetizzazione, la delibera 73/2010 va a sostituire gli articoli delle NTA del NPRG relativi al calcolo della stessa. Sia la 73 che la 115/2011 specificano (in particolare a pagina 2 8°comma): "al punto 2, dell’Allegato B, viene indicato che il valore V, espresso in Euro/mq., è il valore massimo delle quotazioni immobiliari registrate dall’osservatorio del mercato immobiliare (OMI) ...".
      Per il calcolo vero e proprio, ho "accorpato" gli standard verde e servizi insieme, sia perchè nelle NTA all'art.8 comma 1 c'è la frase: "dotazione complessiva è indicativamente così ripartita" sia perchè nel modello della relazione del dipartimento a pagina 9 il calcolo dei due standard viene accorpato in un unica voce (VS), la cosa è stata mal digerita ma accettata. Passando io da un commerciale ad un residenziale, avevo qundi un surplus di parcheggi e verde ma 0 servizi, così me la sono cavata con pochi mq e qualche centinaio di euro.
      Saluti e
      Buonanotte.

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    4. ciao, grazie delle puntualizzazioni! fammi sapere come va a finire per gli oneri chiesti "retroattivamente". scusami se ti chiedo ulteriori dettagli: se non interpreto male il prg, si dice che ciascun mq di standard non reperito vada monetizzato al 20% del valore OMI (massimo), quindi anche un paio di metri quadri sarebbero una bella briscola: tu mi parli di poche centinaia di euro quindi forse ho capito male come si fa il calcolo...me lo potresti descrivere meglio - se vuoi eh? ti ringrazio infinitamente :-)

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    5. Gli articoli delle NTA del NPRG relativamente alla Monetizzazione sono stati abrogati dalla delibera 73/2010, che "detta" i nuovi criteri di calcolo.
      Qundi si, se ci sono valori OMI alti, vengono belle briscole, considera che a me veniva un Tum di 440€/mq, per fortuna dovevo reperire solo 0.8mq.

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  4. Un metodo ancora più economico e rapido del ricorso al TAR, se è stata fatta una richiesta formale, è provare a chiedere l'annullamento in autotutela da parte dell'Amministrazione per illegittimità della richiesta. L'aggiornamento delle tabelle non può essere retroattivo, ma hanno sempre una data di entrata in vigore.

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  5. Buonasera a tutti, per puro caso oggi ho trovato questa circolare esplicativa del 28/01/2013 sul calcolo della monetizzazione http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Delib_CC_73_10_Circolare._Esplicativa.pdf, in questa pagina ho invece trovato una serie di normative di riferimento molto interessanti http://www.comune.roma.it/wps/portal/pcr?jppagecode=mun_ix_urban_norme.wp
    posto qui i link nella speranza che possano tornare utili a tutti quanti.
    Saluti
    Giovanni

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    1. Ciao Giovanni, grazie dei link! la circolare non la conoscevo ma non mi sembra dica nulla di sostanzialmente nuovo rispetto alla delibera sulla monetizzazione degli standard: introduce invece qualche virgola in più su quei casi in cui è possibile evitare di chiedere preventivamente l'autorizzazione alla monetizzazione. L'altro link è quello del nono municipio, che è tra i più precisi e disponibili nel rendere quanto più chiare possibili le normative. Vi si trovano molti dei documenti già linkati sul mio blog. grazie ancora!

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  6. generosissimo e utilissimo collega,ne approfitto per porti una questione: mi é stato chiesto di accorpare temporaneamente un bar con un magazzino retrostante.Il punto é che nell´ultima dia per opere interne del 2010 riguardante il bar l´ante operam era rappresentato da un negozio generico(credo di abbigliamento) e il post operam era un laboratorio artigianale con distribuzione al pubblico;in seguito i gestori hanno acquistato una licenza per bar e (credo con una semplice dia alimentare)hanno cominciato l´attivitá di bar.mi chiedo:non serve un cambio di destinazione d´uso se pur all´interno della stessa funzione se si passa da un cUb a un cUm ? ti chiedo.secondo te come mi devo comportare? ti ringrazio ft

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    1. Ciao Francesco, il laboratorio artigiano è nella funzione produttiva, mentre i bar sono esplicitamente inseriti nella funzione servizi, quindi c'è il cambio di funzione: entrambi sono a carico urbanistico medio, ma il bar richiede 2mq di parcheggi pubblici in più rispetto al produttivo quindi dovresti pure monetizzarli. Quindi i clienti avrebbero dovuto chiedere il cambio di destinazione d'uso, ed il loro stato di fatto è abusivo. Dovresti sanare il cambio d'uso abusivo prima di procedere alla fusione col magazzino. Fai inoltre attenzione al fatto che in molti tessuti della città è proibita qualunque destinazione produttiva diversa dall'artigianato produttivo, e i magazzini sono ricompresi nella funzione produttiva: quindi se fondi il magazzino con il bar, non è detto che dopo tu lo possa di nuovo frazionare!

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    2. ok.da quello che so (sempre troppo poco) se non c´é di mezzo un condono si puo´ sanare anche in municipio senza andare al dipartimento.?e fammi capire una cosa.se puoi.la fusione temporanea(con diverse proprietá) comporta variazione catastale?e cosa cambia nello status delle due unita´ se continuano a svolgere le proprie funzioni da non potere essere poi frazionate?se rendo comunicante tramite un apertura il mio bar con un magazzino per evitare di fare il giro dell´isolato poi non posso frazionare?? grazie mille e comunque ti terro´ aggiornato sugli sviluppi

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    3. Guarda a Roma non esistono fusioni o frazionamenti "temporanei" o comunque io non ne ho mai sentito parlare (ma magari esistono ed io non lo so...!), quindi secondo me se fondi, deve essere una fusione vera e propria con tutti gli annessi e connessi di tipo burocratico. Finchè due unità immobiliari risultano collegate, non puoi frazionarle. La sanatoria a posteriori si può fare sempre, indipendentemente dal condono, se e solo se le opere realizzate abusivamente sono "autorizzabili" sia al momento dell'abuso, e sia oggi. Mnetre invece con il condono si potevano sanare anche cose che non erano autorizzabili nè prima nè al momento: questa è la differenza sostanziale.

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  7. chiara la differenza sostanziale.mi riferivo al fatto che se uno dei due immobili in questione é stato oggetto in passato di condono la sanatoria si doveva presentare in dipartimento,nel mio caso dovrebbe essere sufficiente una dia in alternativa al permesso di costruire.per quanto riguarda le fusioni approfitto e ti espongo un altro mio dubbio :recentemente ci é capitato di unire con una scala due appartamenti con proprietá diversa .abbiamo presentato una scia e depositato al genio.mi chiedo? prima di chiudere devo fare una variazione catastale?come si fa con due proprietari diversi ? la devo considerare una fusione vera e propria eliminando un subalterno e poi rifrazionare? grazie per la pazienza

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    1. Ah si non avevo letto bene la tua domanda: se c'è un condono che non è ancora sfociato in una concessione in sanatoria allora le DIA devono essere presentate al dipartimento, anche DIA a sanatoria. Se invece c'è la concessione in sanatoria allora la DIA va depositata in municipio. Prima di chiudere la scia per fusione devi per forza fare l'aggiornamento catastale, perché è obbligatorio farlo. Il docfa lo imposti in modo "normale" e lo intesti ad uno dei due attuali proprietari. i subalterni preesistenti vengono soppressi e ne devi costituire uno nuovo. D'ufficio, l'immobile sarà intestato ad entrambi gli attuali intestatari in quote eguali: se vorranno differenziare le quote, i proprietari dovranno fare successivamente un atto notarile.

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  8. molto chiaro Marco grazie.chioso.logica e buon senso in fondo portano nella stessa direzione.E' comune associare la conoscenza alla capacitá di trovare scorciatoie,ma eviterei di deprimermi ora in critiche a mentalitá purtroppo inestirpabili e alla rassegnazione a morire democristiani..un saluto

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  9. Intanto un complimento vivissimo per il tuo blog. Ti chiedo un chiarimento, se ti è possibile, sull'argomento che ho letto con un particolare interesse.
    Ho richiesto, al mio comune in provincia di Bari, con una SCIA, la chiusura di una loggia (o terrazzo coperto chiuso su tre lati) facente parte di una soprelevazione realizzata nel 1999 con concessione edilizia, per cui sono stati pagati gli oneri relativi alle tariffe allora vigenti.
    Per questa ristrutturazione, che il comune non riesce a tipizzarla, la definisce infatti un cambio di destinazione d'uso (non se se sia corretta questa tipologia) per cui chiede il pagamento degli oneri di urbanizzazione e di costruzione per intero come se l'opera la si stia realizzando oggi. Mi riferisco a 13 mq che diventeranno un vano con la chiusura della facciata. Sono riuscito a far digerire, in virtù dell'art. 32 di una legge regionale la 6 del 79 (emanata a seguito della Bucalossi la n 10 del 77) che al più dovrei pagare la differenza tra quanto già pagato per la parte in essere e quella da realizzare. Ci siamo nuovamente inceppati sul calcolo. Il Comune vorrebbe fare la mera differenza fra quanto è stato pagato nel 99 alle tariffe di allora e quanto spetterebbe pagare oggi con le tariffe attuali.
    Mi sono per logica avventurato in un ragionamento: "se mi viene riconosciuto il diritto di quanto versato sulla parte esistente, va da sè che deve essere valorizzata con le attuali tariffe per cui la differenza scaturirebbe dall'ammontare degli oneri dell'attuale destinazione e quelli della nuova destinazione".
    Tutto ciò lo hai sintetizzato molto bene dicendo "...bisogna calcolare gli oneri come differenza tra quelli previsti nella destinazione attuale e quelli che si richiedono per la nuova." Più avanti però dici: "interessante la sentenza del TAR Lombardia, sez. di Brescia (probabilmente recepita diligentemente dal comune di Brescia....".
    Ho letto la sentenza del TAR ma non ho trovato riferimenti alla modalità di calcolo. Mi è sfuggito qualche dettaglio? oppure ho fatto un indebito collegamento tra i due riferimenti?
    Nel caso non vi sia correlazione tra le due circostanze potresti darmi qualche suggerimento o sentenze da portare a suffragio della mia tesi sulle modalità di calcolo della differenza?

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    1. Ciao, qui nel Lazio generalmente la chiusura di una loggia non è cambio d'uso ma ampliamento, e quindi è prassi consolidata quella di far pagare gli oneri sull'ampliamento come se fosse una piccola nuova costruzione. Cercherei di convincere i tecnici del tuo comune che è meglio non avventurarsi in calcoli complessi tra ante e post, perché se stiamo parlando di un terrazzo, se le regole della Puglia sono come quelle di Roma, le superfici scoperte non sono soggette al pagamento degli oneri concessori semplicemente perché non fanno "superficie utile lorda"; ovvero se si volesse andare a calcolare il "costo di costruzione" in differenza tra ante e post cosa vai a computare per il terrazzo? calcolare l'incidenza dei costi complessivi di costruzione del fabbricato rapportati al solo terrazzo è da pazzi, e altri calcoli che pure mi vengono in mente lascerebbero troppo scoperto il fianco ad interpretazioni strane e quindi neanche al comune conviene rischiare.
      Ripeto: secondo me è un errore considerare la chiusura di una loggia un cambio d'uso, semplicemente perché non hai una superficie ufficialmente assentita (da un punto di vista urbanistico) che puoi "convertire" in un altra superficie analoga, ma stai trasformando uno spazio scoperto in uno coperto e quindi chiuso e quindi rientrante nei calcoli della S.U.L.
      Non so se mi sono espresso in modo chiaro :P

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  10. buonasera a tutti e grazie in anticipo. io posseggo un immobile accatastato A/10 proveniente da un cambio di destinazione d'uso da C/2 per effetto della legge condono del 2003. l'immobile è già provvisto di concessione in sanatoria e sono state avviate le pratiche per l'agibilità. premesso che l'appartamento si trova in una zona di città consolidata t3 del prg di roma, vorrei fare un cambio d'uso senza opere, ma mi è stato negato in quanto non previsto dalle nta. la mia domanda è: come posso fare il suddetto cambio, in funzione delle varie sentenze del consiglio di stato, del piano casa regionale ecc. ecc? grazie a chiunque possa illuminarmi.

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    1. Ciao Massimiliano, non ci hai specificato verso quale destinazione vorresti sia effettuato il cambio, ma se ti è già stato detto di no, suppongo tu volessi convertire in residenziale A2. In effetti in quel tessuto di città non è possibile fare cambi d'uso verso abitazioni, in virtù del fatto che il Piano Regolatore non vuole un aumento della densità residenziale in zone che hanno già una forte vocazione abitativa (la "variabilità" delle destinazioni è uno degli strumenti attraverso cui si vitalizza una città). Il piano casa non può essere usato in questo contesto, perché i cambi d'uso che esso contempla sono limitati ad alcuni ambiti poco comuni e comunque vincolanti. Non mi risulta ci siano state sentenze che abbiano consentito di superare le restrizioni di piano regolatore in questo contesto, ma sinceramente sul punto nel dettaglio non sono particolarmente informato. Il cambio d'uso potresti ottenerlo solo all'interno di più ampi progetti di ristrutturazione che coinvolgano l'intero fabbricato per una redistribuzione delle funzioni, oppure nell'ambito di progetti di ristrutturazione urbanistica: ma in entrambi i casi non sono interventi diretti che puoi attuare tu da solo.
      Se il tuo problema principale è l'IMU elevatissima, per via della rendita catastale stratosferica, potresti valutare un cambio d'uso verso altre destinazioni magari comunque appetibili per la zona (non so, tipo C/1?).

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  11. grazie per la risposta. si effettivamente ho omesso che vorrei cambiare con A2.la sentenza 4546 del 13/7/2010 consiglio di stato, da ragione ad un privato che, con le nuove nta, non potè più cambiare da a10 ad a2. comunque ti ringrazio ancora e speriamo che cambi qualcosa.

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  12. Salve vi scrivo dalla prov di Palermo,vorrei il vostro aiuto per capire più o meno quanto dovrei pagare di oneri per cambiare la destinazione d'uso di un magazzino c/2 in laboratorio artigianale ovvero c/3 della superficie di 98 mq grazie mille ragazzi

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    1. Ciao Domenico, personalmente non penso di saperti aiutare con precisione: non conosco il PRG di Palermo nè so quali leggi sono in vigore nella tua meravigliosa regione (ricorda che la Sicilia è a statuto speciale e le leggi se le ricopia un po come le pare).

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  13. Salve Arch., ho un quesito da porle.
    Un mio cliente è in possesso di un appartamento molto grande in un palazzotto del primo novecento qui a Roma la sua idea è quella di FRAZIONARLO x fare 2 unita con 2 ingrassi indipendenti (gia esistenti perché in principio erano 2 appartamenti separati anche se non si ritrovano documentazioni) ma questo grande locale è accatastato come A/10 quindi andrebbe fatta una VARIAZIONE in A/2. naturalmente verranno eseguiti dei lavori di adeguamento.
    L’appartamento ricade nel ex municipio XVII oggi I MUNICIPIO.
    Mi sapresti consigliare una procedura per risolvere questo mio problema?

    Grazie Arch. Simona

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    1. Ciao Simona,
      è molto semplice in verità: devi presentare una DIA in cui chiedi l'autorizzazione a fare entrambe le proceudre contestualmente: il cambio d'uso ed il frazionamento. L'onerosità dell'intera operazione andrà valutata sia sulla base del costo di costruzione (computo metrico) e sia sulla base della "differenza" tra onerosità riferita all'A/10 ed all'A/2 come se fossero da realizzare ex novo: questa procedura è indicata in una delle ultime circolari dipartimentali e ne parlo in un altro post più recente specifico sui cambi d'uso. A fine lavori presenterai un docfa per divisione e cambio d'uso, sopprimendo l'unità originaria e creandone due nuove. Se hai bisogno di assistenza nella pratica, io offro anche servizi di consulenza per i colleghi: nel caso, contattami via email.
      Ciao!

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    2. tutto ciò partendo dal presupposto che sei in un tessuto di città storica diverso dal T1, T2 o T10, come la gran parte del territorio dell'ex municipio 17.

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  14. Ciao Marco, spero di poterti incontrare in giro qui a Roma per poterti offrire una cena ( un caffè non basterebbe per l'aiuto che dai a tutti ). Ti volevo chiedere: Ho un immobile ad Ostia ( Città da Ristrutturare ) con concessione in sanatoria gia rilasciata. Ora con il Piano casa della Reg. Lazio sto aumentando la cubatura e contestualmente sto anche facendo un cambio destinazione d' uso di un deposito attrezzi. L'abitazione è composta da 70 mq residenziale + 15 mq deposito attrezzi "adiacenti al residenziale". Il cambio destinazione d'uso da deposito, ad abitativo a questo punto ( mi è stato detto ) può essere intrapreso con due strade diverse, la prima è il cambio destinazione previsto dalle NTA e PRG, oppure, il secondo è quello tramite il Piano Casa. Gli unici lavori necessari sono l'apertura di una porta sul muro che separa il deposito ( il cui accesso ora è esclusivamente dall esterno ) con la parte residenziale. Nel caso del Piano Casa dovrei sommare gli oneri di U. secondaria al contributo speciale e basta? Facendo in base alle NTA e PRG devo fare la differenza tra oneri urbanizzazione deposito attrezzi e residenziale ? Non si capisce molto..( o almeno io non ne ho capoto molto ) ..al comune per non sbagliare mi dicono che devo pagare i mq del cambio destinazione d'uso la stessa cifra che si paga al mq per l'aumento cubatura come se fosse nuova costruzione.Ti ringrazio molto per il tuo supporto. Ciao e grazie mille :)

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    1. Ciao Luca, andata per la cena ;D
      il cambio d'uso se lo fai con le NTA prevede il calcolo delle urbanizzazioni come se fosse una normale ristrutturazione: quindi computo metrico e calcoletti visti nell'altro mio post sul calcolo degli oneri concessori. Se invece lo fai con piano casa, non sarebbe sbagliato calcolare gli oneri come se il nuovo volume fosse da costruire ex-novo. La differenza tra i due conteggi non dovrebbe essere molta. In alternativa puoi fare anche un calcolo più raffinato, che sarebbe ancora più logico (non ci sono indicazioni precise in questi casi): fai entrambi i calcoli, come per ristrutturazione e come per nuova costruzione, e poi paghi in base all'importo più favorevole per l'amministrazione (così non ti puoi sbagliare).
      In ogni caso secondo me le opere da fare non sono così semplici (apertura della porta di collegamento) ma devono riguardare (soprattutto nel caso del piano casa) l'adeguamento strutturale del magazzino ed anche la realizzazione degli isolamenti per far si che il nuovo volume sia a norma con le leggi sul risparmio energetico. E queste sarebbero tutte opere da inserire nel computo. Magari al municipio la pratica te la accettano uguale, ma in teoria le opere andrebbero computate ed eseguite in ogni caso.

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    2. Ti ringrazio per la risposta, :) per l' adeguamento sismico ed energetico diciamo che tutto è gia stato fatto in una precedente ristrutturazione ( quindi niente lavori di adeguamento sismico-energetico).

      Per la nuova costruzione quindi gli oneri Piano Casa sono : Costo costruzione (maggiorato del 50%)+ urbanizzazione primaria e secondaria (maggiorato del 50%)

      Invece per il cambio destinazione d'uso sempre Piano Casa ( Art. 5 ) mi chiede l'adeguamento del maggiore carico urbanistico. Quindi da deposito attrezzi a residenziale dovrò verificare la diffrenza oneri urbaniz. delle due destinazioni.
      Per il Deposito Att., ( in base alla tabella A e B )le opere urb primaria sono maggiori del residenziali, quindi andando in negativo non vanno pagati.
      Nel caso delle opere di urbanizzazione secondaria invece devono essere pagate totalmente (maggiorate del 50 % ) + gli oneri del costo di costruzione così determinato, costo lavorix( R1+R2+R3 ):100 .
      Secondo te ho sbagliato qualche passaggio? Grazie mille.

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    3. non mi sembra ci siano errori nei calcoli e nelle riflessioni che hai fatto, dovrebbe andargli bene così. fammi sapere!

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  15. gent.mo arch Campagna

    ho nuovamente un quesito da sottoporti:
    l' immobile realizzato con concessione in sanatoria rilasciata per nuova costruzione con destinazione d'uso Att.Industriale/Artigianale accatastato come C3 laboratorio, dovrebbe subire un cambio di destinazione d'uso senza opere in C1 (servizi CU/m).
    Le attuali NTA, per quella zona, mi permettono il cambio destinazione d'uso solamente nella stessa funzione e senza variazioni di carico urbanistico.
    Il condono è stato rilasciato ante 2003, pertanto andando a vedere il PRG vigente al momento del rilascio della concessione, l'artigianato di servizio >250mq era CU/m e appartenente alla funzione "servizi" quindi se quella classificazione gli è stata attribuita al momento del condono è corretto affermare che non vi è aumento di CU e che ci si trova nella stessa funzione passando a C1?

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    1. In che zona di PRG sei? Non mi risultano tessuti in cui il cambio d'uso sia ammesso solo nella stessa funzione: magari ho clamorosamente saltato qualche paragrafo importante. Comunque la destinazione che vale, nel cambio d'uso, è quella del PRG correntemente in vigore, quindi il cambio da C3 a C1 rappresenta un cambio di funzione da produttivo a servizi.

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  16. è un "ambito di valorizzazione"
    in dipartimento non mi hanno saputo dire molto, tutto è subordinato al CU assegnato alla Unità immobiliare perchè il laboratorio artigianato di servizio e studi d'artista è contemplato nei servizi ma attualmente è CU/b mentre a me servirebbe CU/m per trasformarlo in C1

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    1. Ah sisi ecco perché. In realtà non è che è vietato cambiare l'uso, ma negli ambiti di valorizzazione il Comune pretende che gli interventi maggiormente invasivi vengano fatti attraverso strumenti indiretti, ed infatti richiede il programma integrato d'intervento. Purtroppo (o per fortuna) il PRG vuole che gli interventi in queste aree vengano fatte assieme alle varie amministrazioni territoriali (il PII richiede la conferenza dei servizi) proprio per la delicatezza dei contesti in cui si opera, e ritiene che il cambio d'uso tra funzioni differenti abbia un livello di invasività tale per cui dovrebbe essere inserito in un più ampio progetto di recupero. Dunque per tornare al tuo problema nello specifico, hai due strade: o provi a capire che possibilità ci sono che di qui a breve qualcuno faccia un PII sulla tua area (i PII sono di iniziativa sia pubblica sia privata) nel quale inserirti (e allora puoi fare quello che ti pare, anche aumenti di superficie), oppure se il problema è il carico urbanistico, puoi fare un cambio d'uso più frazionamento, creando più unità C1 al di sotto dei 250mq (certo, ammesso che tu non debba creare più di due/tre uiu, altrimenti diventa un po forzato), per farti stare nel CU/b di cui avresti bisogno, ma in ogni caso avresti il cambio di funzione che è uno scoglio difficile da superare.

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  17. Buongiorno Arch,
    ho bisogno di un aiuto, devo frazionare e cambiare la destinazione d'uso da ufficio ad abitazione di un immobile a Roma (municipio I ex XVII). Ho dei dubbi per i conteggi degli Oneri, per il costo di urbanizzazione primaria ed il costo di costruzione non ho avuto problemi. Ora mi sto incartando per il calcolo degli oneri di urbanizzazione secondaria, nel senso che l'ufficio tecnico del municipio mi ha detto che devo fare due formule, una per il frazionamento ed una per il cambio di destinazione d'uso: la prima è Ous= (CME x 0.9 x Tab.C1 x Tab.A x H)/Cc, mentre la seconda è Ous = V x 0.9 x Tab.C1 x Tab.A. A detta del tecnico del municipio questi due risultati dovrebbero essere sommati e darebbero il costo totale per gli oneri di urbanizzazione secondaria...ma calcolatrice alla mano viene uno sproposito...e dato che ci mettiamo la responsabilità mi sono riferita alla Delibera ed al tuo forum. Ora ho effettuato tutti i passaggi di verifica per se siamo in ristrutturazione parziale o totale e siamo in ristrutturazione parziale, quindi ho calcolato gli oneri per ristrutturazione parziale, calcolando Ou1 ed Ou2 così come indicato dalla delibera, visto che il cambio di destinazione d'uso determina un cambio di funzione ed il risultato è che Ou1>Ou2, quindi l'onere da pagare è quello più alto ed in questo caso Ou1.......adesso però ho un dubbio, questo Ou1 è l'onere di urbanizzazione secondaria per il cambio di destinazione d'uso?! è il valore che devo sommare all'onere di urbanizzazione secondaria per il frazionamento?!........mi stà fumando il cervello!!!

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    1. Secondo me la filosofia dovrebbe essere questa: dato che la stessa delibera 19 (ed anche l'ultima circolare dipartimentale di giugno 2013) specifica che il cambio d'uso è "con opere" quando contestualmente vengono fatte opere di "ristrutturazione edilizia", esattamente come nel tuo caso. Da ciò, a mio modesto parere, se ne deduce che l'onerosità totale, comprese le opere di ristrutturazione edilizia è quella che viene fuori dalla verifica di Ou1 e Ou2, del quale prenderai il più favorevole per l'amministrazione. Comunque, il calcolare Ous sull'intera volumetria (seconda formula suggeritati) è il massimo che il cliente possa pagare (è l'onerosità che pagheresti se stessi costruendo ex-novo l'edificio), quindi secondo me è sbagliato che ti venga chiesto di sommare le due onerosità.

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    2. Quindi considero Ou1 come gli oneri per l'urbanizzazione secondaria comprensiva sia del contributo per il frazionamento che per il cambio di destinazione d'uso.
      Grazie davvero per l'aiuto ed il confronto!!!

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    3. Ciao architetto!
      dopo aver presentato la DIA con il conteggio degli oneri effettuati secondo la circolare di Giugno 2013, come dall'ultimo post che ci eravamo scambiati...ci hanno chiamato dal Municipio e stamattina siamo stati lì, perchè a loro dire gli oneri sono errati!!! perchè oltre al costo del frazionamento dovevo aggiungere un'altra formula per il cambio d'uso...gli ho fatto notare che avevo allegato la suddetta circolare dove per l'appunto si considerava sia il cambio d'uso che il frazionamento...ma la risposta datami è stata che quella circolare di Giugno 2013 NON E' PIù VALIDA!!! (ovviamente non mi ha saputo dire da quando non è più valida) che devo considerare la Delibera del 2001...ora dovrei consegnare i nuovi conteggi e far pagare al cliente la differenza...SONO NERA NERA NERA!!! anche perchè sono stata tutto il mese di Novembre in Municipio a fargli vedere i calcoli, la delibera etc..............................

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    4. C'è stata una circolare di dicembre che ha modificato un piccolo capoverso della circolare di giugno, ma questa rimane valida per il 95% del testo. Tuttavia la procedura che abbiamo detto continua a sembrarmi corretta, anche perché in questo modo pagheresti gli oneri concessori due volte, il che è illegittimo. fammi sapere gli sviluppi.

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    5. Ciao Architetto!
      hai per caso il numero di questa nuova delibera di Dicembre?!
      perchè io ho protocollato il 5 dicembre....
      Grazie ancora!

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    6. la circolare è del 23 dicembre 2013, ed è consultabile dal sito del dipartimento: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/circolari/circolare-esplicativa23122013.pdf

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    7. Di ritorno dal municipio:
      - mi hanno chiesto il motivo per cui nei miei conteggi ho utilizzato il computo metrico piuttosto che il volume e perchè ho utilizzato come altezza dei locali 3.15 m (h del mio appartamento) piuttosto che 3.20 m dato che quest'ultima è l'h minima da utilizzare nei conteggi.....gli ho spiegato che nella delibera di giugno 2013 non è indicato il volume ma il computo metrico e che non ci sono indicazioni minime per le altezze...
      - ho fatto presente l'antecedenza del mio protocollo rispetto alla nuova circolare di dicembre e la risposta è stata che la delibera di giugno 2013 non vale niente e stato un errore e quindi....faccia ricorso!!!
      ...io boh...mi chiedo a questo punto ma perchè questi calcoli non se li fa direttamente il comune e sceglie le normative e le delibere che meglio crede?!?

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    8. è quello che mi chiedo anche io. soprattutto non è possibile che esistano leggi così lasche nelle definizioni che ogni dirigente municipale può farsi la sua personale interpretazione senza che possa mai essere chiaramente definita nè giusta nè sbagliata.

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  18. Ciao marco, volevo chiederti un parere, ho un cambio di destinazione da C1 ad abitazione il volume è in parte interrato e in parte fuori terra, devo ancora andare sul posto questo è quanto mi è stato detto dal committente, ora presumo di essere nel caso di un cambio di destinazione con opere, tra differenti categorie quando vado nella circolare esplicativa cita Up fin e Us fin riferite alle urbanizzaizoni post operam ma queste come si calcolano? si prendono dalla delibera? sono bloccato a questo punto

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    1. Up e Us fin sono semplicemente gli oneri di urbanizzazione dovuti per l'edificio nella configurazione post-operam, ipotizzando come se il volume fosse ancora da realizzare (quindi calcolato come nuova costruzione e non come ristrutturazione). I volumi parzialmente interrati possono essere abitabili solo se le altezze interne sono almeno di 300cm e solo se la percentuale di interramento non è inferiore ad un valore che ora non ricordo :P cmq dovrebbe stare sul regolamento edilizio e/o su quello di igiene.

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    2. Quindi nella circolare esplicativa devo calcolare gli oneri di urbanizzazione come se fosse una nuova costruzione giusto?

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    3. si, devi fare la differenza tra la situazione post-operam come se fosse una NC, e l'ante operam, sempre come se fosse NC

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    4. quindi la formula da utilizzare è Oup= Vx Up x tab. c1 x 0,9 o devo utilizzarne un altra? nell'ante e post operam qual'è il valore che cambia? il volume?

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    5. nell'ante operam dovrebbe variare il volume perchè essendo un commerciale l'altezza virtuale si calcola a 3,50 se non ricordo male e nel post operam il volume calcolato ad h 3,20m

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    6. Si la formula è quella. Fai il calcolo con il volume reale, e poi valuta se il farlo con i volumi virtuali ti dà un risultato di cifre più vantaggioso per l'amministrazione: in questo caso, applica quest'ultimo.

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    7. la differenza tra l'ante operam e il post operam dell'urbanizzazione primaria mi viene un valore negativo, che significa in questo caso se viene negativo?

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    8. ti riporto di seguito il risultato:
      Oupfin= (175,93x3,20) x 51,06 x 0,8 x 0,9 = 20.696,57
      Oupin= (250,00 x 3,50) x 83,14 x 0,8 x 0,9 = 52.378,20
      Oupfin è calcolato con la superficie che risulta non completamente interrata, perchè una parte è interrata e non l'ho considerata nel calcolo e nel progetto. ora la differenza tra i due valori è negativa, volevo chiederti un altra cosa nelle urbanizzazione secondaria Ousin devo considerarlo 0 perchè non sono dovute per locali commerciali giusto?

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    9. il risultato non può essere negativo, perché "tra i diversi membri della sottrazione non è ammessa compensazione", cioè se uno dei valori viene negativo, va considerato zero. Ousin nel tuo caso dovrebbe essere zero, dunque il risultato finale di fatto coincide con il valore di Oufin, visto che gli altri membri sono tutti zero.

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  19. Buonasera,
    complimenti per il blog! Avrei anch'io una questione da chiederle.
    Sarebbe mia intenzione aprire una palestra. Ho trovato un locale di 500mq a destinazione commerciale, con una piccola porzione a destinazione magazzino ed un altra a destinazione industriale. Bene.
    Naturalmente dovrei costruire gli spogliatoi e direi poco altro.
    Devo fare il cambio di destinazione? se si, per tutto il locale o solo per alcune porzioni?
    Se riesce ad "illuminarmi" mi farebbe un gran favore!
    Grazie,
    Yuri

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    1. Si, occorre chiedere il cambio di destinazione d'uso, perché i locali per attività sportive rientrano in una funzione diversa da quella dei locali commerciali. Oggi questo cambio d'uso può essere fatto mediante autorizzazione semplificata, ma sono sempre da calcolarsi le monetizzazioni degli eventuali standard non reperiti. Inoltre, la superficie di 500mq è uno spartiacque davvero molto importante per le attrezzature sportive: se fossimo all'interno, anche di poco, di questa superficie non ci sono grossi problemi; se invece sforassimo, potrebbero sensibilmente aumentare le monetizzazioni, e quindi i relativi costi. Il cambio d'uso va effettuato per l'intero immobile, il quale può continuare ad avere, se necessari, spazi complementari come magazzini e varie. Se ti occorrono info più dettagliate o voi conoscere meglio i costi e le procedure, puoi scrivermi anche in privato a info@architetticampagna.it

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  20. Buonasera, avrei un quesito da porti, devo fare un cambio di destinazione e frazionamento di un C1 ad A2, innanzitutto c'è l'esistenza di un piano particolareggiato che dice che nella zona sono consentiti cambi di destinazione d'uso nei limiti del 50% della volumetria assentibile, deduco che posso fare il cambio di solo il 50% della volumetria del locale commerciale, quindi sono 275mq/2= 137,5 mq x 3,20= 440 mc, credo che questa sia la volumetria soggetta a cambio, questo è quanto dice il piano particolareggiato della zona.
    Ora nei calcoli che sto facendo ho verificato innanzitutto se sono in Rep o Ret, dai calcoli fatti sono in Rep.
    inizio a fare i calcoli tra differenti categorie in Rep, calcolo Ou1 e viene Ou1=1.505,27
    Ou2= Oup+Ous
    Oup= V x (Upfin-Upin) x tab C1 x 0,9= 440x (34,52-83,90)x 0,2 x 0,9 = -3.910,89 come puoi vedere il valore mi viene negativo, come devo considerarlo Oup? lo devo considerare 0 visto che l'urbanizzazione primaria è già stata pagata nel commerciale?
    Ous= Vx(Usfin-Usin) x tab C1 x 0,9 = 440 x (42,49-0) x 0,2x0,9= 3.365,20
    Usin è 0 perchè nel commerciale non ho urbanizzazione secondaria! giusto?
    Ou2=Oup+Ous= 0+3.365,20=3.365,20
    Ou2>Ou1 quindi Ou= 3.365,20
    quello che volevo chiederti è se questo valore è giusto è riferito all'onere di urbanizzazione primaria e secondaria sia per il cambio di destinazione d'uso e per il frazionamento? o devo calcolare due valori per le opere di urbanizzazione primaria e due valori per la secondaria?
    quando ho frazionamento e cambio d'uso si può fare tutto in un unica pratica?
    insomma come devo impostare questa pratica?

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    1. CIao. i calcoli mi sembrano giusti. il valore che ti viene negativo deve essere considerato 0 perché "tra i valori non è ammessa compensazione". Puoi e DEVI fare tutto in un unica pratica: in realtà sono convinto che tutta l'urbanizzazione vada pagata con il calcolo che hai già fatto, mentre il costo di costruzione lo calcoli su computo metrico. Comunque secondo me la questione della percentuale del cambio d'uso è riferita all'intero fabbricato e non alla singola unità immobiliare: vedi cosa ti dicono al municipio sul punto.

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  21. Cambio d'uso tra differenti categorie, da locale C1 a locale deposito C2 in questo caso passo da piccole strutture di vendita a categoria artigianale ed industriale:deposito preso dalla delibera n° 19 del comune di Roma.
    ora quello che voglio capire è se sono all'interno della stessa categoria, a me sembra di no seguendo la delibera n° 19 e anche le NTA di Roma, la mia domanda ora è se applico la formula Ou= Oup+Ous dove
    Oup= V x (Upfin-Upin) x TAb C1 x 0,9 Upfin in questo caso deve essere l'urbanizzazione della destinazione post operam in questo caso il deposito come parametro devo prendere la tabella I della delibera n° 31 perchè se prendo come valore Up1 dalla tabella I = 24,10 che corrisponde quindi ad Upfin e Upin prendo il valore interpolato della Tab B che viene Upin=83,90 la formula mi esce negativa, in questo caso devo considerare zero Oup?
    Ous= V x (Usfin-Usin) x Tab C1 x 0,9 = 413,63 x (4,92-0) x 0,2 x 0,9 = 366,31 Euro
    è possibile che Ous esce cosi basso, ho sbagliato qualcosa?

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    1. Usfin mi sembra basso: come l'hai ottenuto? comunque si, se uno dei valori viene negativo, deve essere considerato zero.

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    2. Usfin l'ho preso dalla delibera n° 31 Tabella I visto che il deposito è menzionato nella delibera n° 19 come categoria artigianale industriale art. 6 lettera e il valore 4,92 è un pò basso, ma non conosco altra soluzione.

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    3. Ho rivisto la delibera, in effetti il dato è quello. Dovrebbe dunque essere tutto corretto.

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  22. Scusami volevo chiederti anche un'altra cosa, per il cambio d'uso e frazionamento a quanto ammontano i diritti di istruttoria? si pagano mi sembra di aver letto nel mio caso specifico sono in Re2 quindi soggetto a DIA e fino a 500 mq si paga 600 Euro ma se i mq che cambio di destinazione e in parte fraziono in abitazioni sono 275,00 mq devo pagare sempre 600 euro di diritti di segreteria?

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    1. Nella determinazione dei diritti di segreteria devi fare riferimento alla sommatoria delle superfici degli immobili interessati dalla pratica: se farai frazionamento, devi considerare la superficie dell'immobile nello stato in cui è adesso.

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  23. Salve Architetto,
    dovrei fare un cambio di destinazione d'uso di un appartamento attualmente categoria a10 uso ufficio, che deve essere portato in a2. In precedenza, prima di essere a10, era già un a2. L'appartamento è situato a Guidonia, al secondo piano di un condominio, e non ci sono opere da fare, il cambio è soltanto funzionale per una successiva vendita.
    Sa dirmi quali pratiche sono necessarie? E i costi?
    Grazie,
    Francesca

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    1. Nello specifico occorrerebbe chiedere al Comune territorialmente competente: se fossimo a Roma, per una cosa del genere si poterbbe presentare una SCIA per risanamento conservativo finalizzata al recupero della destinazione d'uso originaria. in teoria, almeno formalmente, come opera deve esserci la creazione della cucina, perché l'A/10 non può averla mentre l'abitativo la deve avere per forza.

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    2. Sono andata direttamente a Guidonia e mi hanno dato tutte le informazioni che mi servivano, grazie!

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  24. Ciao Marco, volevo chiederti un parere, dovrei fare un cambio di destinazione d'uso da locale C1 ad A2, solo che il condono presentato della 47/85 risulta locale C6 mentre al catasto risulta C1 ora per passarlo ad abitazione quale procedura si può fare? mi hanno detto addirittura di chiedere la rinuncia al condono ma non credo si possa fare, in questo caso come procedere per il cambio d'uso? pensavo di cambiarlo prima da C6 a C1 e poi da C1 ad A2 con variazione catastale, che ne pensi?

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    1. Se da condono hai C/6, quella è la destinazione legittima. se poi in catasto risulta C/1 bisogna vedere cosa è successo dopo. Per fare il cambio d'uso devi ripartire dal C/6: puoi portarlo ad A/2 direttamente, ovviamente la monetizzazione degli standard sarà più elevata perché il C/6 ha carico urbanistico "nullo".

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    2. fare la rinuncia al condono non penso possa servire: a meno che prima di diventare C/6 non fosse A/2, allora in quel caso si. Ma altrimenti assolutamente no.

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    3. In questo caso specifico come calcolo la monetizzazione degli standard nel caso di cambio d'uso da C/6 a A/2? avendo carico urbanistico nullo quanti mq di standard a verde e servizi devo considerare nel calcolo?
      I parcheggi privati e pubblici come li calcolo? dalla tabella penso che siano 4 mq di parcheggi privati per abitazioni singole e 1,6 mq di parcheggi pubblici, il differenziale è per parcheggi privati 4-0=4 e 1,6-0 per i pubblici, non so se è giusto ma ho considerato 0mq per la destinazione precedente a C/6.
      Per gli oneri concessori invece dovrei essere nella stessa categoria
      A)residenziale: abitazioni con accessori e pertinenze, questo secondo la delibera n. 19 del comune di roma, quindi procederei con il calcolo del cambio d'uso nella stessa categoria con opere, che ne pensi?

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    4. I calcoli dei parcheggi sono giusti: per la monetizzazione, devi moltiplicarli per la tariffa unica. del tutto parlo in un post specifico, lo trovi nell'indice dei post. Chiedendo ad un municipio questa cosa nello specifico, ovvero se le autorimesse rientrino nella stessa categoria del residenziale, in quanto pertinenze, mi hanno risposto tassativamente di no, ma non mi hanno saputo indicare la categoria corrispondente nella delibera 19 (infatti non c'è).

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    5. quindi per il calcolo degli oneri devo procedere tra diverse categorie con opere ma i valori Upin e Usin riferiti dove li prendo nel caso di un C/6 il valore nella delibera dove lo prendo?

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    6. non è semplice determinarlo. dovresti capire quando è stato costruito il fabbricato, con quali leggi in vigore, e determinare se è stata pagata l'urbanizzazione per questi spazi (prima del 67 non si pagavano e basta, dopo il 1989 non si pagano per i box grazie alla legge tognoli). Se non sono state pagate le urbanizazzioni, di fatto Upin e Usin sono pari a zero: in pratica fare il cambio d'uso in questo caso equivale a pagare gli oneri di urbanizzazione come se fosse nuova costruzione. Se invece fossero state pagate le urbanizzazioni all'epoca della costruzione, si potrebbe fare un calcolo per determinare quanto varrebbero oggi, ma considerando sempre che secondo il PRG attuale, i parcheggi non fanno SUL e quindi non rientrano nel volume imponibile ai fini delle urbanizzazioni, e quindi torniamo al tema secondo cui le urbanizzazioni andrebbero pagate per intero in questo cambio d'uso.

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    7. le dotazioni di standard urbanistici in questo caso specifico per la destinazione a garage C/6 che dotazioni a verde e servizi ho? sulle nta mi sembra che non sono riportate. come calcolo il differenziale?

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    8. gli standard di un C/6 sono anch'essi pari a zero, perché i parcheggi sono essi stessi uno standard.

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    9. Dimmi cosa ne pensi di questo calcolo se può andare bene l'ho calcolato come nuova costruzione ipotizzando che le opere siano state realizzate dopo il 1989 quindi con la tognoli.
      Calcolo come nuova costruzione
      DTZ (densità territoriale di zona) = 74,74 ab/ha
      Oup= Vx Up x Tab “C1” x 0,9 = 481,28 x 34,52 x 0,2 x 0,9 = 2.990,48€
      Ous= V x Us x Tab “C1” x 0,9 = 481,28 x 42,49 x 0,2 x 0,9 = 3.680,92€
      Ou= Oup+Ous = 2.990,48+3.680,92= 6.671,40€
      Calcolo contributo di costruzione
      Ccc= Ce x (R1+R2+R3)/100 = 27.884,84€x (2,50+2,25+3,00)/100= 2.161,07€
      Parcheggi privati
      Tum = V x K x 0,2 x 75%
      Vmax= 3.300€/mq
      Tum= 3.300 x 26,71% x 0,2 x 75% = 132,21€/mq
      St richiesti= 4mq/10mqSUL
      Differenziale parcheggi
      Parcheggi privati abitativo 4mq/10mqSUL
      Parcheggi privati garage 0mq
      ∆= 4mq-0mq= 4 mq
      St= 4 x 150,40/10mqSUL = 60,16 mq

      Oneri posteggi
      St x Tum = 60,16 mq x 132,21€/mq = 7.953,75€

      Standard non reperiti
      Dotazione minima 22,00 mq/Ab
      Verde 9,50 mq
      (9,50mq x 10mq SUL)/(37,5mq/ab)= 2,53 mq
      Verde 0 mq (locale C6)
      ∆= 2,53-0= 2,53 mq


      Servizi 6,50 mq
      ( 6,50mq x 10mqSUL)/(37,5mq/ab) = 1,73 mq
      Servizi 0 mq (locale C6)
      ∆= 1,73-0= 1,73 mq
      Oneri da pagare
      V= 2,53mq x 150,40mq /10mqSUL = 38,05 mq standard
      S= 1,73mq x 150,40mq /10 mq SUL = 26,01 mq standard
      Standard da pagare:
      V= 132,21€/mq x 38,05mq = 5.030,59 mq
      S= 132,21€/mq x 26,01 mq = 3.438,78 mq

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  25. Volevo porti un'altra domanda sempre in relazione a quanto sopra il cambio da C6 ad A2 è quota perte di una superficie di 275 mq diciamo 150 mq vengono cambiati da C6 a A2 ed i restanti 125 mq devono essere cambiati da C6 a C2 ora la mia domanda è nel calcolo degli oneri concessori da C6 a C2 bisogna sempre considerarli come nuova costruzione? ed andare a prendere i valori parametrici di urbanizzaizone nella tabella I dove sono riportati i costi per impianti industriali ed artigianali art. 6 lett. e (fa riferimento anche ai depositi)
    anche perchè se provo a fare i calcoli tra differenti categorie e senza opere mi ritrovo upfin e upin dove Up in è riferito al paramentro di urbanizzazione del locale garage ante operam, e credo come dicevi prima è difficile reperirlo e calcolarlo e per questo credo che l'urbanizzazione sia dovuta come nuova costruzione.

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  26. Salve Architetto,
    volevo chiederLe un parere, io ho un negozio commerciale una parte è settore alimentare e l'altra no, vorrei mettere in una parte ben definita del negozio una sartoria, riparazioni vestiti etc...il comune di Roma mi ha detto che la sartoria è un laboratorio e che per inserirla dovrei fare un frazionamento del negozio, entrata indipendente e cambio d'uso di quella parte (credo tramite dia il cambio e poi con scia toglere i mq dal settore non alimentare e "darli" al laboratorio), possibile che sia così complicato inserire questa cosa? risulta anche a Lei? al comune all'inizio non sapevano che rispondermi, in che catogoria ricade il laboratorio?
    Grazie mille
    Francesca

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    1. Il laboratorio ricade nella categoria catastale C/3, comunque il problema urbanistico, in questo caso, è legato a quello autorizzativo: se esiste una licenza commerciale che consente la convivenza di queste due attività, allora è possibile racchiuderle in un unica unità immobiliare (ma non mi risulta esista), altrimenti occorre fare come dice il municipio, ovvero frazionare in due l'auttale negozio e cambiare contestualmente la destinazione d'uso di quello che si vuole destinare a sartoria.

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  27. E la pratica va fatta tramite scia o dia? saprebbe dirmi all'incirca tempi e costi? Possono avere il bagno in comune? anche perchè lo spazio dedicato al laboratorio sarà di circa 16 mq e non entrerebbe cmq...
    grazie

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    1. il frazionamento si autorizza sempre in DIA, mentre il cambio d'uso, essendo a scopi commerciali, potrebbe essere fatto anche in CILA, ma a quel punto conviene fare una unica DIA e basta. Le due unità frazionate dovranno necessariamente avere ciascuna un bagno autonomo, dotato di antibagno se lo prevede la normativa della ASL (ma per la sartoria senz'altro no).

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  28. Buonasera Marco, mi sono imbattuto per caso nel tuo sito e l'ho trovato molto interessante parli di cose che riscontro nei vari municipi! Ho un dubbio...ho un locale C/1 adibito a palestra e sto affittando il locale adiacente con destinazione C/3. I due immobili ricadono in zona "O" di prg. Posso fare il cambio d'uso del c/3 a c/1 per fonderlo con la palestra e ampòliare l'attività?
    Grazie!

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    1. le zone O sono quelle relative all'applicazione dei piani di zona o cose simili, i quali hanno delle regole specifiche che variano da caso a caso, e che spesso pongono vincoli alle destinazioni d'uso (perché il piano ha stabilito un certo rapporto tra abitazioni e spazi lavorativi). Bisogna vedere in che piano specifico ricade e leggersi le norme tecniche specifiche: se non c'è scritto nulla di strano a riguardo, puoi fare il cambio d'uso e la fusione che dici, perché per le norme base del PRG non ci sarebbero problemi (sempre verificando la fattibilità nello specifico).

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  29. Salve!!! Approfitto spudoratamente della tua gentile disponibilita' per provare ad uscire da un'impasse che mi tormenta! ho visitato un appartamento a tutti gli effetti che pero' e' accatastato come C2 e ovviamente il prezzo e' appetibilissimo e quindi vorrei sapere se potrei ottenere il cambio di destinazione d'uso anche se i soffitti, da planimetria, risultano essere alti (?) 2,42 mt.Qualora decidessi d'acquistarlo comunque incorro in sanzioni? Problemi futuri? E posso ottenerne la residenza? ti ringrazio anticipatamente se vorrai aiutarmi, in tempi di crisi e' importante anche una consulenza disinteressata! ;)
    Ciao Simona

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    1. Ciao: l'altezza degli ambienti è in effetti un problema di grande ostacolo alla conversione in abitativo: servirebbero non meno di 2,70mt. Se stai al piano terra e sotto c'è il terreno si potrebbe ipotizzare un (costoso) intervento di svuotamento e abbassamento delle quote. In teoria la residenza può essere eletta ovunque, ma considera sempre che un locale con destinazione d'uso non abitativa, usata come abitazione, rappresenta un abuso edilizio sanzionabile con la sigillatura dell'immobile e con qualche decina di migliaia di euro di multa. Ovviamente se si viene "scoperti". Io sconsiglio l'acquisto di queste situazioni, ma poi ovviamente ognuno fa le sue valutazioni personali.

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    2. Ma il problema dell'articolo 39 del RE: "I piani terreni destinati ad uso di abitazione debbono essere sopraelevati dal piano stradale di almeno 1 m e soprastare in tutta la loro estensione a sotterranei o a vespai ben ventilati"? Devo affrontare un cdu da garage ad abitazione e mi si pone il problema del metro sopra piano stradale! Esperienze in merito?

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    3. Si ho esperienze in merito: se hai un sotterraneo che non ha più di un metro di dislivello come recita l'art. 39 non puoi convertirlo in abitazione. Inoltre il locale deve essere alto, in questo caso, almeno 3mt e non bastano 2,70.

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  30. Buonasera Marco, volevo chiederti per un cambio di destinazione d'uso da locale C2 ad associazione culturale senza fine di lucro che non sò se sia la categoria B/6, considera che il cliente mi ha detto che vuole mettere anche una cucina all'interno dell'attività culturale, l'attività è strettamente ad utilizzo dei soli soci. la destinazione di prg è zone O zone di completamento indice 0,8 ho già verificato e il piano mi rimanda all'art. 3 delle nta previgenti dove dice che sono consentite alla lettera i) dell'art.3 edifici per la cultura, credo che si riferisca anche ad associazioni culturali, il cambio è con opere ovviamente tra differenti categorie quindi volevo chiederti la procedura per il calcolo degli oneri è cambio d'uso con opere tra differenti categorie? mi confermi la categoria B6 per questo tipo di attività? pensi che essendo al piano terra e quindi non ci siano problemi di aeroilluminaizone degli ambienti pensi che sia fattibile il cambio?

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    1. ma il cambio d'uso è connesso ad opere di ristrutturazione edilizia? se si, allora devi prima verificare se sei in ristrutturazione parziale o totale, e poi, in base al risultato, esegui i relativi calcoli. Se invece non è connessa ad opere di RE, allora le urbanizzazioni si calcolano direttamente come differenza tra oneri post ed oneri ante operam, come ho descritto nel più recente post di commento alla circolare di giugno 2013. come destinazione d'uso catastale potrebbe essere la B6, ma come destinazione d'uso urbanistica devi fare riferimento, secondo me, a "servizi alle persone" e quindi hai il problema della monetizzazione degli standard, perché temo tu passi da cu basso a medio. interfacciati col municipio per vedere come intendono interpretarla.

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  31. si come dici tu si passa da un carico urbanistico basso ad uno medio, gli standard devono essere monetizzati?

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    1. gli standard devono essere reperiti. solo se dimostri che ciò non è possibile, allora puoi monetizzarli.

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    2. gli standard possono essere reperiti nel progetto come anche credo i parcheggi privati, c'è spazio a sufficienza per inserirli, credo di essere nel caso di Re1 visto che devono essere realizzati delle tramezzature e cambio di prospetti senza modifica della sagoma o aumento di sul. credo di essere nel caso di un cambio di destinazione d'uso con opere tra differenti categorie.

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    3. se puoi reperirli ovviamente eviti la monetizzazione. comunque considera che si parla anche di parcheggi pubblici, e quindi non possono essere reperiti su suolo privato a meno che non si vincoli la destinazione all'uso pubblico mediante un atto d'obbligo o una cessione della superficie al comune.

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