lunedì 16 aprile 2012

gli oneri concessori per le ristrutturazioni a Roma

Questo post interesserà poco a chi non è un tecnico che opera su Roma: voglio trascrivere qui alcuni appunti - faticosamente - raccolti su come calcolare gli oneri di urbanizzazione e gli oneri sul costo di costruzione dovuti al Comune in caso di interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili esistenti. Ho sottolineato "faticosamente" perché non si capisce per quale motivo debba necessariamente essere così complicato questo calcolo e perché debbano essere così oscure le tabelle per la determinazione dei vari coefficienti, oltre al fatto che ci sono dei coefficienti "fantasma", ovvero valori "assoluti" che devono essere applicati ma che non sono descritti in nessuna delibera comunale. E'ancora di più strano il fatto che per il comune della capitale non esistano fogli di calcolo elettronici per essere aiutati nel calcolo, che invece esistono per molti altri comuni d'italia.
E'doveroso ricordare che "gira voce" che il Comune stia predisponendo anche lui un sistema per il calcolo degli oneri on-line, che tutti aspettiamo con grande ansia e che sarebbe dovuto essere implementato nella procedura on-line della DIA inaugurata pochi mesi fa. Nel frattempo, gli sventurati colleghi possono continuare a leggere di seguito, considerando che quanto da me trascritto potrebbe contenere errori che, se ravvisati da qualcuno, possano essere da voi gentilmente segnalati: nessuno è nato imparato, meno che mai nell'interpretazione delle contorsioni della burocrazia.

N.B.: questo post è antecedente alla pubblicazione di una nuova delibera che aggiorna le tabelle e perfeziona alcuni concetti, pur senza introdurre nulla di particolarmente nuovo nella procedura qui descritta. ho scritto un post specifico per le novità introdotte dalla delibera n°31 del 2012 cui invito tutti alla lettura!.

Update dell'11 ottobre 2012:  ho aggiunto il link per scaricare le delibere del 1978, grazie ad enricopuntobi che le ha gentilmente condivise con tutti noi. Appena posso le metterò disponibili come pdf scaricabile, per ora sono accessibili da uno spazio di condivisione.

Prima di ogni cosa, vediamo quando NON bisogna fare il calcolo degli oneri concessori:
  • nelle manutenzioni ordinarie (rifacimento di un bagno, sostituzione pavimento, rifacimento impianti)
  • nelle manutenzioni straordinarie (modifiche interne con demolizione e ricostruzione tramezzi, anche con sostituzione infissi esterni, ma senza modifiche delle sagome esterne, delle superfici totali e del numero delle unità immobiliari) attualmente assoggettate a CILA
  • nel rifacimento delle facciate, se non si modificano la posizione e dimensione delle finestre
Le opere che necessitano un calcolo degli oneri concessori sono generalmente assoggettate a DIA o SCIA, oltre ovviamente che ai Permessi di Costruire. Per fusioni, frazionamenti o cessioni di vani in genere oggi i municipi accettano la SCIA ma potrebbero comunque ancora chiedervi la DIA.

Per entrare subito in argomento senza ulteriori chiacchiere, scindiamo i due costi, che verranno calcolati con due distinte procedure: quelli relativi agli oneri di urbanizzazione (ovvero la dotazione di standard che il Comune deve adeguare ad ogni nuovo insediamento) e quelli calcolati sul costo di costruzione (il "famoso" onere concessorio).
Come detto, esaminerò qui il conteggio degli oneri relativi al caso specifico delle ristrutturazioni edilizie, che contemplano per esempio i frazionamenti e le fusioni che sono sempre di grande interesse nella città di Roma.
le delibere che ci interessano sono queste, e per semplificare verranno richiamate nel testo come d.1, d.2 etc:
  1. delibera n°2961 del 1978
  2. delibera n°2966 del 1978
  3. delibera n°228 del 2002
  4. delibera n°12 del 2007
  5. delibera n°19 del 2005
  6. delibera n°31 del 2012
 e la legge regionale 35/1977 scaricabile cliccando qui le cui tabelle invece si leggono qui

Le delibere di cui sopra sono anche scaricabili dal sito del Municipio Roma 9.

N.B.: Roma Capitale ciclicamente modifica i link al suo archivio di atti: potrei rendere disponibili i pdf anche su un mio spazio web ma ritengo comunque preferibile linkare il sito ufficiale del Comune. Ogni volta che mi accorgo della modifica del link, aggiornerò i collegamenti ma se pure li doveste trovare non funzionanti, considerate che gli atti sono sempre reperibili sul sito del comune attraverso il modulo di ricerca delle deliberazioni cliccando al pulsante "deliberazioni ed atti" direttamente dalla homepage: considerate che la d.3, d.4 e d.5 sono tutte "deliberazioni del consiglio comunale" mentre la d.6 è "deliberazione dell'assemblea capitolina" (poi mi spiegeranno perché è obbligatorio inserire questo campo nel motore di ricerca, come se conoscessimo tutti a menadito il funzionamento dell'amministrazione...). [paragrafo inserito in data 28 ottobre 2012]

Alla d.4 dovrebbe presto seguire una nuova delibera, perché le tabelle devono essere aggiornate ogni cinque anni e al momento (aprile 2012) dovrebbe essere in "scadenza".

Per tutte e due gli oneri è necessario determinare preventivamente il costo delle opere di ristrutturazione. Tali costi devono essere redatti sul prezzario ufficiale delle forniture di roma capitale redatto e tenuto aggiornato a cura del dipartimento sviluppo infrastrutture ed attualmente la pagina del prezzario si trova a questo link e si tratta di fatto di realizzare un computo metrico estimativo delle opere edili necessarie alla modifica. non è indispensabile fare un computo di tutte le opere possibili immaginabili, ma è sufficiente conteggiare demolizioni e ricostruzioni murarie, intonaci, ed impianti. Si può omettere pitture, pavimentazioni, eventuali demolizioni di massetti, realizzazione infissi interni od esterni, a meno che non siano in qualche modo determinanti. Comunque il C.M.E. è a cura e responsabilità del tecnico responsabile quindi starà alla vostra valutazione stabilire quali opere inserire e quali no. Ovviamente, maggiori saranno le opere che inserirete e maggiori saranno gli oneri relativi: se ne mettete troppo poche rischiate di ricevere una contestazione dal Comune; se ne mettete troppe rischiate una contestazione da parte del committente. Ovviamente non ci sono importi orientativi da suggerirvi, perchè dipende fortemente da quante opere occorre fare per portare l'immobile dall'ante-operam al post-operam. Se si tratta di fondere un immobile, e quindi banalmente di "aprire una porta in un muro" potreste cavarvela con cifre irrisorie di CME anche intorno ai 500-1000 euro (metteteci sempre qualcosa per gli impianti). Per i frazionamenti generalmente c'è bisogno di fare opere più invasive e spesso coincide con la ristrutturazione integrale dell'immobile, per cui il vostro CME potrebbe arrivare a cifre importanti, anche intorno ai 30-40.000 euro a seconda poi della dimensione dell'appartamento. Se il vostro frazionamento è realizzabile con pochissime opere, anche solo mediante la chiusura di una porta, ricordatevi che entrambe le nuove unità immobiliari devono essere dotate di una autonoma cucina, quindi nel CME dovranno risultare opere impiantistiche per la realizzazione della parte tecnica quali adduzioni e scarichi per le acque. Se vi complica la vita il dover realizzare una cappa per l'estrazione dei fumi potete vincolare il committente a realizzare delle piastre ad induzione magnetica invece che a gas. Va considerato anche il nuovo quadro elettrico e minime opere per rendere autonomo l'impianto elettrico ma, come detto, tutto sta al caso specifico ed alla vostra valutazione.
Per semplicità, d'ora in poi il costo stimato in base al CME lo chiamerò Ctr (costo totale ristrutturazione).

Iniziamo col calcolo dell'oblazione in base agli oneri di urbanizzazione.

la delibera di riferimento è la d.1.: non si fa distinzione di destinazione d'uso, ma ci sono casi speciali (compessi turistici, edifici industriali) in cui la procedura è diversa. Considereremo qui la procedura per immobili abitativi e commerciali. Partendo dal Ctr, si moltiplica subito per 0,9 che è un parametro che viene fuori dalla tabella allegata alla legge regionale 35/77 ed è univoco per tutto il territorio di Roma indipendentemente dalla destinazione d'uso. Il valore ottenuto va quindi moltiplicato per la tabella A (per le destinazioni residenziali) o B (per altre destinazioni), attualmente allegate alla d.6: la tabella è calcolata in modo tale che si possa risalire al valore da applicare conoscendo almeno uno dei valori indicati nella riga superiore, che sono: la densità territoriale (DTZ) (abitanti per ettaro); l'indice di fabbricabilità territoriale (IFT); l'indice di fabbricabilità fondiario (IFF). L'ultimo è il dato che si può estrarre in qualche modo, calcolando, anche molto sommariamente, il volume del fabbricato relativo al proprio lotto edificabile. Le dimensioni del fabbricato possono essere ricavate da google earth, mentre la dimensione del terreno può essere dedotta facendo un estratto di mappa catastale. La d.6 ha introdotto alcune delucidazioni su come ottenere questi valori soprattutto alla luce delle novità introdotte nel nuovo PRG: per una trattazione più esaustiva vi rimando a questo mio post.
Una volta ricavato il valore della tabella A o B, bisogna ottenere l'ultimo dato, quello della tabella C contenuta sempre nella d.6, che è di facile lettura anche alla luce del fatto che ora finalmente la tabella fa riferimento agli effettivi tessuti contenuti nelle tavole di PRG: si deve incrociare la zona territoriale omogenea del PRG in cui ricade l'immobile col tipo di intervento che si sta facendo. Per ristrutturazioni e restauri in ambito residenziale e commerciale il valore va da 0,2 a 0,4: dovete trovare il vostro caso specifico. Il tutto va poi diviso per un numero "fantasma" che è 114,89. In realtà questo valore è determinato dal ministero e riguarda il costo di costruzione medio indicato dallo stato quale riferimento per diverse operazioni: nelle delibere comunali infatti c'è scritto che in caso di ristrutturazione, il contributo per gli oneri di urbanizzazione va determinato in proporzione a quanto la ristrutturazione incide in proporzione a quello che sarebbe il costo di costruzione del fabbricato al nuovo. Il dato sul costo di costruzione viene regolarmente aggiornato, l'ultima indicazione del Comune in merito risale al 23 settembre del 2013 ed è pari a 367,65 euro/mc (qui trovate il link alla comunicazione ufficiale).
In sintesi, la formula da applicare è la seguente:

Oneri urb. = ( Ctr x 0,9 x valore tab AoB x valore tabella C ) / 114,89

il risultato dovrebbe essere grosso modo l'8-10% del Ctr ma non necessariamente.

Nota per chi legge nelle delibere una formula diversa

Nella delibera 2961/78 la formula riportata per le opere di ristrutturazione è: Oe = Ce x Ot / (Cu x Vt) dove Ce è il nostro Ctr, Ot è l'onerosità totale calcolata sull'intero volume dell'immobile e moltiplicando dunque il volume per i valori delle tabelle A o B, Cu è il costo di costruzione, il nostro 103,94 e Vt è, ancora, il volume totale dell'immobile. Dunque perché la formula che io vi illustro prima non è quella della delibera? in realtà è la stessa, ma dato che il volume totale Vt dell'immobile sta sia al numeratore che al denominatore (in quanto Ot potrebbe essere scritto anche come Vt x tab.A o B), se la matematica non è un opinione, i due elementi si annullano e l'intera formula è quindi riconducibile a quella di cui sopra.

calcolo dell'oblazione in base al costo di costruzione

Questa seconda procedura è in parte più semplice, in parte più assurda. Qui c'è una distinzione molto marcata tra destinazioni abitative e altre: cominciamo con queste ultime. La delibera di riferimento è la d.2.
Se si stanno calcolando le oblazioni per immobili destinati ad attività turstiche, commerciali o direzionali, allora il calcolo dell'oblazione sarà terribilmente semplice: bisognerà moltiplicare Ctr per una percentuale fissa, determinata per ogni destinazione sopra citata. In particolare: 6% per attività turtistiche; 7% per attività commerciali; 8% per attività direzionali (che forse - non ne sono sicuro - contemplano anche gli immobili accatastati A10, ovvero gli uffici).

Analiziamo invece il calcolo per gli immobili residenziali. Il contributo è determinato dalla seguente, apparentemente semplice formula:

Oneri costruz. = Ctr x ( R1 + R2 + R3 ) / 100

dove R1, R2 ed R3 sono valori tabellari. La tabella aggiornata si trova nella d.5

Con R1 torniamo a scontrarci con le zone territoriali omogenee che non sono contemplate nel PRG attualmente in vigore: bisogna cercare di capire in quale ricade il nostro immobile, comunque diciamo che se parliamo di un appartamento, difficilmente si troverà in zone D o F, quindi si tratterà di capire se si ricada nel primo o nel secondo valore possibile di R1. Davvero non capisco la sconclusionatezza di questo metodo: io in casi dubbi applico comunque il valore più alto, o magari conviene chiedere al tecnico del municipio.
R2 è abbastanza semplice da determinare, quindi non mi dilungo.
R3 invece sembrerebbe abbastanza assurdo per le nuove costruzioni: bisognerebbe andare a valutare, secondo altre tabelle, di quanto incidono i cosiddetti incrementi da applicare al costo di costruzione, e in base alla percentuale di incremento ottenuta (che può andare dallo 0 al 50%) si determinerà R3. Per fortuna, stiamo valutando solo i casi di intervento su edifici esistenti, ed in questo ci viene in aiuto il comma 7 della d.5, che dice che il valore R3 si determina in base alla metratura dell'appartamento che si sta frazionando (o del risultante appartamento fuso): fino a 95mq di S.U.L. (superficie utile lorda: vedetevi le norme tecniche del PRG per ricavarne la descrizione e sapere come si calcola) si applica il valore di 1,75; tra 95 e 130mq si applica il valore 3,00; sopra i 130mq si applica il valore di 4,5. Ce la siamo cavata.
attenzione: la legge specifica che al di là di come venga calcolato, il valore degli oneri sul costo di costruzione non può comunque essere inferiore al 5% ne superiore al 20% di Ctr, quindi se dovesse eccedere in uno dei due estremi, bisogna applicare le percentuali estreme. Comunque è difficile che accada, in genere anche gli oneri sul costo di costruzione si aggirano intorno al 10% di Ctr.

I calcoli andranno asseverati dal progettista: per le nuove costruzioni è richiesta la perizia giurata; per le ristrutturazioni basta l'asseverazione allegata alla SCIA o DIA.

conculsioni

per concludere quanto detto finora, voglio solo sintetizzare alcuni casi specifici che si possono trovare dovendo sanare situazioni abusivamente costituitesi. Se si tratta di sanare frazionamenti, fusioni o cessioni di vani già realizzati, l'ultimo orientamento che ho potuto comprendere dei vari uffici tecnici del comune è che:
  •  in caso di cessione di vani si tratta di restauro conservativo, e quindi vanno applicate le realtive sanzioni in base alla legge regionale 15/08 che le ha inasprite e non bisogna fare nessuno dei calcoli sopra indicati nè per gli oneri di urbanizzazione nè sul costo di costruzione, in quanto la nuova tassa li "ingloberebbe" forfetariamente;
  • in caso di frazionamento o fusione, la legge regionale sancisce che la sanzione dovrebbe essere calcolata sulla base dell'aumento di valore commerciale che ha subito l'immobile, sulla base dell'osservatorio del mercato immobiliare: in realtà non vi è aumento di volume in nessuno dei due casi, e quindi si dovrebbe ricadere nel caso particolare in cui gli oneri a sanatoria debbano essere pari al doppio del costo di costruzione calcolato mediante computo metrico redatto da tecnico incaricato. In realtà molto spesso nei municipi la pratica di sanatoria di un frazionamento o di fusione viene espletata mediante il pagamento delle sanzioni di cui alla legge regionale 15/08 sopra richiamata, che sempre forfetariamente ingloba gli oneri di cui sopra.

184 commenti:

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  2. UTILISSIMO E CHIARISSIMO! Ma a tutto questo devo aggiungere la monetizzazione degli standard non realizzati (Delibera 73/2010?

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    1. Come recita l'art. 7 comma 10 delle NTA del PRG: "La dotazione minima di cui al comma 1, relativa ai parcheggi
      pubblici e privati, si applica all’intera SUL aggiuntiva rispetto alla SUL preesistente, prodotta dagli interventi diretti e indiretti" quindi finchè fai Ristrutturazioni Edilizie SENZA aumento di SUL non sei soggetto alla realizzazione degli standard (nè quindi alla loro monetizzazione). Potrebbe invece valere se fai un cambio d'uso verso una destinazione con maggiore carico urbanistico, come poi spiega il successivo comma 11 del citato articolo. Io la interpreto così: fammi sapere se al dipartimento ti dicono il contrario.

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    3. Buon giorno,
      Mi inserisco nella discussione per farle un'altra domanda.
      Nel caso di Cambio di destinazione d'uso con opere interne, fusione e frazionamento, la Monetizzazione va calcolata come differenza tra gli standard della destinazione iniziale e quella della destinazione finale? E la stessa cosa vale per i Costi di Urbanizzazione o in questo caso vanno reperiti per tutti i mc dell'intervento?
      Grazie
      Il post è veramente interessante.

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    4. ciao Carla: devi consultare le norme tecniche del piano regolatore di Roma e andare a confrontare il "carico urbanistico" della attuale e della nuova destinazione: se i due livelli di carico urbanistico sono uguali, per le stesse norme contenute nel prg, non devi fare alcun adeguamento ai parcheggi. Se invece il nuovo carico urbanistico fosse superiore, dovrai procedere al reperimento di spazi per posteggi (ovvero monetizzarli se non puoi realizzarli) nella misura differenziale tra quanto richiesto dalla nuova destinazione rispetto all'attuale. Gli oneri concessori li calcoli in ogni caso con la procedura che ho descritto nel post, indipendentemente dal carico urbanistico (il calcolo della monetizzazione dei parcheggi è una cosa a sè stante in pratica), e sono sempre proporzionali al costo stimato nel CME.

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  3. Egregio arch., il post è veramente esaudiente.
    Volevo chiederle se nel caso di frazionamento senza opere in un edificio di tipo D05 debbano essere comunque pagati gli oneri di urbanizzazione (e/o costruzione).
    Grazie
    Enrico

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    1. gentile Enrico, l'unica lavorazione che è ragionevole eseguire senza opere è il cambio di destinazione d'uso, ma tutte le altre comportano per forza delle lavorazioni: non è possibile realizzare un frazionamento senza opere, fosse anche la banale tamponatura di una porta, ma andrebbero valutate nel computo metrico anche opere come quelle necessarie alla separazione degli impianti elettrico ed idrico, che devono essere totalmente autonomi. è ovvio che meno opere ci saranno da fare e meno saranno gli oneri relativi: ho personalmente fatto computi metrici con costi irrisori (perchè ne esistevano i presupposti), che si sono tramutati in poche centinaia di euro di reversale. Per tali ragioni il "frazionamento senza opere" non esiste e, di conseguenza, è sempre assoggettato al pagamento degli oneri sia di urbanizzazione che di costruzione.

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  4. Ciao, ottimo post, davvero utilissimo!
    Volevo farti una domanda in merito a una sanatoria per cambio di destinazione d'uso, su cui il tecnico comunale non mi ha saputo dare risposte esaurienti.
    Calcolata la sanzione a titolo di oblazione (pari al doppio dell'incremento del valore immobiliare o al triplo del costo di costruzione a seconda dei casi), gli oneri concessori relativi a costo di costruzione, urbanizzazione primaria e secondaria e monetizzazioni, vanno versati o no?
    Ti ringrazio già da ora se vorrai rispodnermi,
    Paola

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    2. Ciao Paola, i riferimenti per i tuoi dubbi sono da ricercarsi nella delibera 44: http://www.comune.roma.it/servizi/sigep/sv1Pub?deliberante=MTM=&par2=MjAxMQ==&par1=NDQ= comunque secondo me non vanno pagati anche gli oneri concessori, perchè sono "incorporati" nella sanzione amministrativa. Poniamo poi il caso del doppio del costo di costruzione: secondo questo principio dovresti pagare due volte in base allo stesso computo metrico, una volta come il doppio dell'importo, un'altra volta come il 20% circa come risultanza degli oneri.

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    3. stavo rileggendo la legge regionale 15/2008 che definisce il sistema sanzionatorio e su cui si basa la delibera 44: se leggi all'art. 22, accertamento di conformità, c'è chiaramente scritto che si paga o in base all'aumento di valore, o in base al triplo del costo di costruzione. Il pagamento degli oneri concessori c'è invece se la rilevazione dell'abuso la fa la stessa amministrazione (quindi non nel caso dell'accertamento di conformità, dove il proprietario si auto-denuncia), come dice l'art. 16 (nella delibera 44 c'è scritto, a pag.4, che il cambio di destinazione d'uso abusivo è assimilabile alla ristrutturazione edilizia abusiva e quindi all'art. 16 della legge regionale). facci sapere come va a finire così magari aggiorno il post! :)

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  5. Grazie mille...ti aggiornerò sicuramente, ho interrogato anche l'Ordine ma non mi ha risposto, i tecnici comunali dicono ognuno una cosa diversa e le leggi sono incomprensibili e contraddittorie...non resta che darci una mano tra di noi, per quanto alla fine la responsabilità sia tutta in capo a chi timbra!A presto

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    1. esatto Paola: le leggi sono fatte (volutamente?) male, si avvolgono su loro stesse, sono farraginose e il livello di normativa è spezzettato in modo intollerabile (leggi nazionali, regionali, comunali, municipali, delibere, circolari esplicative che si richiamano a vicenda, per non parlare delle norme UNI che non sono neanche di pubblico dominio e tocca scaricarle abusivamente) e la pubblica amministrazione si trincera dietro la farraginosità e il velo di mistero per non perdere il proprio potere: l'inutile complessità del calcolo degli oneri concessori ne è l'emblema (era difficile dire che gli oneri concessori sono il 20% del CME punto e basta?). Come dici tu, non ci resta che aiutarci tra di noi, e anche in quest'ottica scrivo i miei post per i colleghi tecnici :-)

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  6. Ciao, avrei un problema da risolvere e spero tu mi possa aiutare. Secondo quanto previsto dal piano casa, sto seguendo le pratiche per un ampliamento di 20mq di una villetta (all'interno di un comprensorio in cui sono presenti molte altre villette) nel Comune di Roma. Sul modulo della "D.I.A. IN ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE" vengono indicati una serie di oneri che si andranno a corrispondere, nello specifico:

    A)il contributo di costruzione afferente: il costo di costruzione, l’onere di urbanizzazione primaria, l’onere di urbanizzazione secondaria.

    B)la monetizzazione standard/parcheggi privati.

    C)il contributo straordinario di urbanizzazione previsto dalle N.T.A. del P.R.G. vigente

    Devo calcolare ognuno di questi oneri e contributi? Come si monetizzano gli standard?

    Grazie in anticipo per l'attenzione

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    1. Ciao, anzitutto fai bene attenzione perché è uscita proprio pochi giorni fa una "fantomatica" delibera (fantomatica perchè non l'hanno ancora pubblicata, nessuno l'ha vista) secondo la quale le competenze per i piani casa sono state decentrate tutte nei municipi territorialmente competenti. Dato che all'ultimo municipio che ho visitato la settimana scorsa mi hanno detto "si, abbiamo sentito che ci passano le competenze dei piani casa, ma noi non sappiamo niente" conviene che rimani un attimo in stand-by nell'attesa, almeno, della pubblicazione della delibera. Comunque al dipartimento non accettano più nulla, e l'unica procedura che potresti fare ora sarebbe la DIA on-line, ma sempre con rischio di rigetto.
      Per quanto riguarda la tua domanda nello specifico: il punto A lo calcoli mediante le procedure che ho descritto in questo post, solo che, essendo un ampliamento, dovrai calcolare gli oneri come nuova costruzione e non come ristrutturazione. sostanzialmente è la stessa solfa.
      per calcolare il punto B devi anzitutto andare a leggere nelle NTA del PRG che trovi qui http://www.urbanistica.comune.roma.it/prg-vigente-1.html qual'è la superficie a parcheggi che devi realizzare. Quindi, se NON puoi realizzare fisicamente questi parcheggi (devi dimostrare che non si possono fare), allora li puoi monetizzare secondo i calcoli indicati nella delibera 73/2010.
      il contributo straordinario di urbanizzazione lo trovi all'art. 20 delle norme tecniche di attuazione che ti ho già linkato, e credo che queste vengano calcolate direttamente dal tecnico del municipio. credo.

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  8. Ciao,
    devo realizzare l'ampliamento di 20 mq della mia villetta (Piano Casa) , che quindi per me è prima casa, ed ho i seguenti dubbi:
    - come da delibera 9/2012 del Comune di Roma, si applica per la prima casa una riduzione del 30 % sugli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e solo su quelli. Me lo confermi?
    - mi risulta (ma solo per sentito dire) che in caso di ampliamento il costo di costruzione si calcoli non con computo metrico e prezziario, ma moltiplicando la S.U.L. per un valore in Euro. Sai dirmi se anche a te risulta questo, e dove si trova questo valore?
    - il parametro R3 è 1,75, trattandosi di 20mq di ampliamento, o invece 3,00 dovendo considerare la S.U.L. post-intervento (>95 mq) ?
    - bisogna quiondi andare al Municipio di competenza (nella fattispecie il V) e non al dipartimento all'EUR?
    Grazie,
    Flavio

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    1. come commentavo anche più sopra, il dipartimento dell'eur ha decentrato le competenze sul piano casa ai municipi, solo che la delibera non è ancora stata pubblicata quindi nessuno sa niente, men che meno gli uffici tecnici dei municipi (geniale, no?). Per quanto riguarda le tue domande: il primo punto te lo confermo; sul secondo punto, in un ampliamento gli oneri concessori si calcolano in modo diverso da come abbiamo visto in questo post (che in realtà è un caso speciale, quello delle ristrutturazioni) e si, va moltiplicato un certo valore per la SUL di ampliamento. la cifra la dovresti trovare nella d.4 o d.5 linkate all'inizio dell'articolo; il parametro R3 sarebbe 3,00 perchè si considererebbe la superficie complessiva post-operam, ma tale calcolo vale solo per le ristrutturazioni e non nel tuo caso!
      prova ad aspettare un po che venga pubblicata questa delibera famosa: quando si saprà qualcosa di definitivo scriverò un post apposito.

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  9. Salve, avrei un quesito. Come si legge la tabella B allegata alla Delibera 12/2007?..nel senso che il mio iff è pari a 2.60 ovvero un valore intermedio tra 2,00 e 3,50 che sono i valori tabellati più prossimi. Devo procedere per interpolazione o scegliere quello più gravoso?
    Infine una curiosità. Sempre per quanto riguarda la su indicata tabella, come mai non è presente la quota realtiva alle opere di urbanizzazione secondaria? In questo caso non si conteggiano?
    Grazie per la disponibilità e pazienza,
    Valerio

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    1. Ciao Valerio: se hai il dato dell'iff allora devi applicare il valore corrispondente alla casella che indica il valore più prossimo di dimensioni maggiori: nel tuo caso, se hai 2,60, dovrai applicare il costo/mc indicato nella colonna del 3,20. L'interpolazione lineare secondo me è un concetto troppo avanzato per questa normativa di cui stiamo palrando... ;-) per quanto riguarda gli oneri, in realtà al momento di versarli non si fa distinzione tra opere di urbanizzazione primaria e secondaria, perché poi sarà il Comune - in teoria - a realizzarle e a suddividere gli introiti in base all'esigenza. diverso è invece il discorso per i parcheggi: se si sta facendo un progetto di ampliamento o c.d.u. verso una destinazione con carico urbanistico più alto, allora sarà richiesta la creazione di nuovi posti auto direttamente a spese del richiedente, e solo in caso in cui sia impossibile realizzarli allora si potrà monetizzare la realizzazione parcheggi.

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  10. Gentilissimo Marco, innanzitutto grazie per le spiegazioni sull'argomento, comunque un tentativo unico nel settore. Ho però un problema nell'applicare la formula relativa agli oneri di urbanizzazione; ho seguito alla lettera le spiegazioni, ma il risultato è circa il 50% del CTR. Forse c'è un errore nel mio calcolo e per capirlo devo domandarti: dove è riportata la formula generale del calcolo? eppoi come mai Up della tabella B che definisce un numero Euro/mc non viene moltiplicato per un volume, bensì per il CTR? Infine dove si pesca il "numero fantasma"? Conosci il decreto? Ti sarei grato se potessi rispondere ai miei quesiti.
    Antonello Magliozzi a.magliozzi@marsarchitetti.it

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    1. salve mars, scusa il ritardo ma sono rientrato ora da da una breve parentesi di ferie. La formula generale del calcolo si deriva da quanto specificato nella d.1 (che purtroppo non è reperibile on-line a quanto mi risulta) in cui al punto 11 specifica il tutto. Si moltiplica per il costo di costruzione e non per il volume perchè così si fa per le ristrutturazioni: bisogna calcolare il "volume virtuale" - diciamo - facendo una proporzione tra quanto costeranno i lavori e quello che è, secondo lo Stato, il costo di costruzione dell'edificio come se fosse da rifare nuovo. Il numero fantasma lo aggiorna il ministero delle infrastrutture quando lo ritiene opportuno: sono un po di anni che è quello. se fai una ricerca google con quell'importo dovresti trovare i riferimenti dell'ultima determinazione ministeriale.

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    2. aggiungo: è comunque strano che ti venga il 50% del costo di costruzione che hai stimato...ma potrebbe darsi che sono state stimate pochissime opere e che quindi il valore della tabella B incida parecchio.

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    3. il conteggio fatto è il seguente

      COSTO DI COSTRUZIONE CC € 460 147,30

      delibera n°2966 del 1978 attività direzionale (0,08) OC € 36 811,78
      ONERI SUL COSTO DI COSTRUZIONE



      delibera n°2961 del 1978 coefficiente demografico k 0,9
      delibera n°12 del 2007 tabella B (DTZ 100) B 73,77
      delibera n°228 del 2002 tabella C (ZONA A2) C 0,4
      costo di costruzione medio CM 103,94


      ONERI DI URBANIZZAZIONE CC * K *B*C/ CM OU € 117 569,98

      TOTALE ONERI OC+OU € 154 381,77

      Quindi credo segua alla lettera la formula ma il risultato è ben superiore al 10% per gli oneri di urbanizzazione.
      Un'ultima domanda: ma è necessario inserire tale calcolo nella perizia giurata del computo metrico? Al IX dipartimento dicono che sono loro che se ne occupano in sede di verifica dell'istanza. Scusami se ti pongo tutte queste domande, ma è veramente un casino, e uno scandalo che il Comune di Roma non faccia come altri comuni una guida sintetica e chiara per tale calcolo.

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    4. il risultato è corretto ma ti chiedo: in questi 460mila euro hai considerato solo e soltanto le opere che sono direttamente interessate dalla superDIA? mi spiego: se fai un frazionamento, non devi calcolare gli oneri concessori sul totale delle opere possibili immaginabili, ma solo su quelle che sono necessarie a realizzare il frazionamento (p.e.: il muro divisorio) e quelle che si denderebbero indispensabili (p.e. la divisione degli impianti idrico ed elettrico), escludendo quelle "che possano costituire oggetto di concessione gratuita" (citato dal d.1, punto 11, ultimo paragrafo), tipo per esempio la demolizione e ricostruzione di altri tramezzi da altre parti dell'appartamento se non direttamente correlate alle opere per il frazionamento (ripeto quello che ho scritto nel post: è a discrezione del tecnico). Nei municipi vogliono comunque "un po di altre opere accessorie" (sic). Comunque da qualche parte (non riesco a ritrovare gli estremi) dovrebbe esserci una forbice: se il calcolo dell'urbanizzazione ti viene meno del 5% o più del 20% allora devi tagliare l'importo ad uno di questi estremi (nel tuo caso, al 20%): credo stia nella legge del 77 ma non ne sono sicuro).

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  11. dovrei calcolare gli oneri per una dia in alternativa al permesso di costruire per l'apertura di una finestra e mi chiedo,anzi,ti chiedo approfittando della tua gentilezza e competenza,se il ctr va calcolato tenedo conto solo i lavori per l'apertura o sull'inter ammontare dei lavori di ristrutturazione,se ,essendo i lavori in questione in variante,comportano qualche coefficiente nella formula,se R3 e' comunque riferito alla quadratura dell'immobile.
    grazie per il contributo.francesco

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    1. ciao francesco: per una finestra puoi limitare il calcolo dell'onerosità alle sole opere strettamente necessarie alla creazione della nuova finestra (demolizione muro, riquadratura vano, fornitura e posa nuovo infisso). Attenzione: non puoi fare una variante ad una pratica che non prevede onerosità, trasformandola in onerosa: se hai presentato una CILA non puoi "trasformarla" in SCIA: puoi però presentare una SCIA per la sola finestra, citando che è una pratica che stai chiedendo su un immobile in cui è già in essere un'altra pratica (non è vietato avere due pratiche sullo stesso immobile). L'apertura di una fienstra è una modifica del prospetto, quindi oltre a rappresentare TUTTI i prospetti dell'edificio (per intero), dovrai anche far chiedere dal committente l'autorizzazione al condominio (se di condominio si tratta)!

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    2. ciao marco, rispondo a questo argomento trattato tempo fa...oggi mi hanno rifiutato una dia (ampliamento finestra) perchè ho già depositato una cila per questa unità immobiliare...hai dei riferimenti di legge per difendere questa tesi? grazie mille

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    3. purtroppo non ci sono riferimenti normativi chiari, ovvero l'unico riferimento è in senso "inverso": è possibile integrare un titolo "più pontente" con uno meno "potente" se vi sono varianti che non rientrano nelle competenze del titolo maggiore: p.e. si può integrare un PdC con una CILA se si portano in variante le sole distribuzioni interne. Non è invece possibile fare il contrario perché titoli maggiori hanno spesso bisogno di un iter autorizzativo diverso da quelli minori (p.e. nel tuo caso la DIA ha i 30gg di silenzio-assenso, la CILA no). Comunque dipende dal singolo dirigente locale: alcuni concedono la sostituzione di pratiche con altre pratiche più forti, altri invece ammettono la convivenza delle procedure (ti chiederanno poi di collaudarle entrambe) altri ancora invece non ammettono convivenze, e ti chiederanno di chiudere prima una per poi depositare l'altra (anche contestualmente lo stesso giorno).

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  12. grazie Marco
    il post mi è stato veramente molto utile. Avevo un buio pazzesco prima.
    Un solo dubbio. Oggi in un incontro in Dipartimento con un tecnico mi diceva che il valore del Costo di costruzione medio da prendere a riferimento per gli Oneri di Urbanizzazione è € 355,84. Ti risulta?
    Grazie ancora
    Massimo

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    1. Ciao Massimo: sul costo di costruzione ora mi informo, comunque valutiamo sempre che bisogna fare attenzione se si riferisce al metro cubo o quadro: il 103,94 si riferisce al metro cubo, e si ottiene dividendo per 3 (o 3,2 non mi ricordo) un valore più alto riferito al metro quadro. Comunque 355/3 fa molto più di 103,94, quindi ora cerco di capire se hanno aggiornato il vecchio valore. grazie!

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  13. Ciao Marco, innanzitutto complimenti per l'ottimo lavoro svolto!
    Anche io utilizzo un valore pari a €355,84 ma moltiplico per 3,20 perciò il risultato è molto vicino a 103,94€ come calcolato da te.

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    1. ciao Mister, grazie per il tuo intervento. si io ritengo che sia egualmente corretto usare il valore di 103,94 e il valore di 111,20 che è il risultato di 355,84/3,2. Anzi sotto certi aspetti è più logico usare quest'ultimo, perchè deriva da una legge dello stato (aggiornatissima, del 1977! se converti in lire infatti ottieni 689.000 tondi tondi). Per come la vedo io, comunque, rimane una sorta di truffa ai danni dei contribuenti: dato che il valore, nella formula, va a dividere l'importo, più bassa è e più noi in proporzione paghiamo i contributi. Se il valore ufficiale fosse più realistico (direi almeno 1.200 euro/mq quindi circa 350 euro/mc) gli oneri concessori si ridurrebbero di 2/3...!

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    2. ho verificato anch'io. effettivamente *3.20 / 355,84 è giusto.
      ne approfitto per chiedere un'altra informazione. e il cambio di destinazione d'uso senza opere, sbaglio o è sottoposto ad un importo di oneri forfettari?

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    3. sul caso specifico del cambio d'uso senza opere non sono informato: appena torno in ufficio studio meglio l'argomento. Sicuramente ti posso subito dire che se la nuova destinazione d'uso ha un "carico urbanistico" (cfr le NTA del PRG) superiore, o comunque richiede una dotazione di parcheggi superiore anche a parità di carico urbanistico (p.e. abitazioni ed uffici hanno entrambe cu/B ma gli uffici richiedono più parcheggi pubblici), allora bisognerà realizzare i parcheggi ovvero monetizzarli con le procedure della delibera 73/2010.

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  14. ciao complimenti, una sola nota di aiuto per le zonizzazioni bisogna guardare le nta art 107 pag 88,
    messe alla fine perchè dimenticate, dai PROFESSORI URBANISTI....
    saluti arch MArco Tarquini

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    1. ciao grazie mille della dritta! appena ho dieci minuti aggiorno il post ;-) messo così alla fine delle NTA mi sembra proprio una dimenticanza "attoppata" all'ultimo...!

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  15. è uscita la nuova delibera per l'aggiornamento delle tabelle relative agli oneri.
    è la 31 del 19/07/2012 la trovate qui
    http://www.comune.roma.it/servizi/sigep/sv1Pub?deliberante=MTM=&par2=MjAxMg==&par1=MzE=

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    1. é realtiva agli oneri di urbanizzazione e accorpa tutte le tabelle

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    2. grazie massimo, ottimo! la leggo e poi aggiorno il post.

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  16. Penso che l'opera di informazione tecnica da te iniziata sia della massima utilità e cerco di contribuire inviando i link alle delibere 2961 e 2966 del 1978.
    2961
    https://www.sugarsync.com/pf/D9664045_69660634_080302
    2966
    https://www.sugarsync.com/pf/D9664045_69660634_080309
    Le delibere sono atti pubblici e come tali non soggette a copyright, anche se pubblicate in antologie e raccolte. Io comunque le ho prese dal numero 7-8 di Ar del 1980, il primo di una serie dedicata alla normativa di Roma, quando l'Ordine di Roma faceva meritoria, anche se dovuta, opera di informazione gratuita per i propri iscritti.
    Metto anche il link alla copertina, con l'editoriale che individua nella trasparenza dell'informazione un compito fondamentale dell'Ordine.
    Copertina Ar '80 n.7-8
    https://www.sugarsync.com/pf/D9664045_69660634_080409

    Ora capita di leggere cose come questa:
    ............
    ............
    Non ci posso credere. Sul sito dell'ordine degli architetti di Roma,
    allo sportello di "consulenze online" risponde l'Arch. Rolando De
    Stefanis.
    Alle ripetute richieste, da parte degli utenti, di una copia della DCC
    2961/71 (che è un atto pubblico), l'Arch. De Stefanis risponde "La
    potrà trovare, sui libri in vendita nelle librerie specializzate quali
    la DEI, ecc.."
    http://www.architettiroma.it/sportel...ste/04035.aspx
    http://www.architettiroma.it/sportel...ste/03916.aspx

    Ora provate a indovinare di chi è il libro della DEI dal titolo "NORME
    URBANISTICHE ED EDILIZIE DEL COMUNE DI ROMA"
    http://www.build.it/catalogo_dettaglio.asp?ID=108

    --
    pietro.b
    http://pib.altervista.org
    ................
    ................

    (vedi
    http://community.soldionline.it/arti-architettura/113635-cerco-delibera-consiglio-comunale-roma-2961-del-1978-a.html )

    Questi comportamenti contribuiscono alla poca chiarezza dell'ambito normativo della professione, che nasce nella farraginosità di leggi e norme ed è accresciuta dall'atteggiamento spesso "cospiratorio" con cui vengono gestite dai tecnici pubblici: l'indeterminatezza e la nebulosità favoriscono le pratiche clientelari.
    E' pur vero che è utile acquistare le raccolte di norme, ma tale utilità è direttamente proporzionale alla mancanza di informazioni libere. Soprattutto i tecnici più giovani dovrebbero avere a disposizione tutte le informazioni necessarie in maniera organizzata e gratuita.
    Almeno il nostro Ordine dovrebbe sposare questa linea.

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    1. ottimo: eccezionale, ti ringrazio! farò in modo di aggiornare i link al più presto, e magari metterò questi tuoi documenti su uno spazio web con un link così da essere ancora più fruibili. Ti ringrazio di aver contribuito a questa mia iniziativa di condivisione delle esperienze di noi tecnici, perché se non ci aiutiamo tra di noi la burocrazia ci seppellirà. La polemica che citi mi è nota, ma preferisco astenermi dal commentarla perché penso che la neutralità del mio punto di vista sia utile alla buona riuscita del blog :-)

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    2. nel frattempo ho aggiornato il post ;-)

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  17. Salve architetto,
    sono da poco proprietario di un appartamento che è accatastato come unico appartamento ma è stato periziato dal CTU del tribunale come un appartamento diviso in due unità abitative (interno 7 e 7/A). L'appartamento si trova nella zona Trullo.

    L'appartamento è stato aggiudicato nel corso di un'asta giudiziaria tenutasi sei mesi fa e solo da tre mesi abbiamo avuto il decreto di trasferimento firmato dal giudice competente.

    L'appartamento è già diviso anche se in Catasto è presente la planimetria di un unico appartamento. Che strada ci consiglia di prendere? Da quanto lei ha scritto in modo chiarissimo anche a me che non sono un addetto ai lavori penso che sia consigliabile andare presso il municipio competente (il XV) aspettandosi di pagare le sanzioni di cui alla legge regionale 15/08 senza recarsi al IX dipartiemnto all'EUR. Ho capito bene??

    Grazie in anticipo per la sua risposta.

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    1. Salve Vincenzo: si tratterebbe di fare la sanatoria di un frazionamento abusivo. La procedura è un po costosa, come spiego meglio nel mio altro post su "sanare gli abusi edilizi a Roma", ma comunque mi sembra di ricordare che il quindicesimo sia ben attrezzato per le super-DIA e quindi confermo che non è necessario andare in dipartimento. Le sanzioni le dovrebbe pagare chi ha commesso l'abuso, ma dato che si tratta di un fallimento penso sia difficile andare a chiedere qualche migliaio di euro al precedente proprietario. Se, comunque, sull'immobile intendete fare dei lavori edili, vi posso suggerire una seconda strada: prima di presentare qualunque cosa presso il municipio fate una semplice opera per ripristinare l'interezza dell'immobile (aprite un varco luno il muro divisorio) e quindi intanto presentate una normale CILA a sanatoria per distribuzione interna non conforme (ma non come frazionamento): a quel punto potete presentare una nuova domanda di frazionamento (se volete comunque mantenere frazionato l'immobile) pagando gli oneri concessori in misura "normale" (la differenza è notevole: gli oneri per chiedere un nuovo frazionamento potrebbero essere inferiori ai 1.000 euro, mentre la sanzione per frazionamento abusivo potrebbe tranquillamente superare i 10.000). Tutto ciò sempre ammesso che il frazionamento sia effettivamente autorizzabile (entrambe le unità derivate devono avere una superficie utile lorda di almeno 45mq, e il tessuto di PRG in cui ricade l'immobile non deve escludere il frazionamento).

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  18. Buongiorno Architetto,
    avrei dei quesiti da porre: mi sto occupando di un cambio di destinazione d'uso di un capannone da artigianato a residenziale mediante l'art. 3ter del Piano Casa, con contestuale frazionamento in due unità immobiliari e possibilità di ampliamento del 30% di SUL all'interno della stessa sagoma mediante piano soppalco. Interventi rientranti tutti nelle categorie della RE. Nel PRG il capannone ricade della Città da Ristrutturare-Tessuti prevalentemente residenziali.
    I quesiti sono:
    - i contributi di costruzione vanno calcolati tutti come Ristrutturazione o per l'ampliamento del 30% della SUL vanno calcolati separatamente come NE-AMP, con riferimento alla tabella C1?
    - nel computo delle opere devo considerare anche l'isolamento termico per l'adegamento alla 192/05?
    - è dovuto il contributo straordinario di urbanizzazione di cui all'art. 20 delle NTA del PRG?

    Saluti e complimenti per l'utilissimo post.

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    1. Ciao Rosario, parto dalla fine: secondo me il contributo straordinario non è dovuto perché va applicato solo nel caso specifico delle perequazioni (art. 17 comma 2 lett b) che non dovrebbe essere il tuo caso. Tecnicamente si tratta di ristrutturazione, perché l'ampliamento di SUL è all'interno della sagoma, e quindi calcolerei gli oneri come se fosse ristrutturazione: quindi nel computo metrico dovrai andare a calcolare anche l'isolamento termico obbligatorio per legge in questi casi. Io la interpreto così: fammi sapere poi cosa ti dicono in municipio. Ciao!

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  19. grazie, ti informerò sugli sviluppi. Ciao

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  20. Salve, vorrei approfittare della tua competenza per porti anch'io un quesito. In un edificio degli anni '30 a Roma, dovrei trasformare un ex locale pubblico accatastato d3 (in origine c2), in un ufficio. I rapporti aeroilluminanti sono rispettati nelle zone che diventerebbero "operative", mentre sul resto della superficie realizzeremmo locali accessori (bagni, magazzini, archivi). Considerando che il carico urbanistico diminuirebbe da CU/m a CU/b, che procedura devo seguire? Proporre una DIA per cambio di destinazione d'uso con opere al IX dipartimento? O c'è una strada per sbrigare la cosa direttamente in Municipio? Quello che non ho capito è se il cambio di destinazione con diminuizione del CU è soggetto a DIA oppure no. Ti ringrazio anticipatamente, un saluto

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    1. Ciao pgb: il cambio d'uso può essere assoggettato a SCIA o DIA a seconda che possa essere assimilato al restauro conservativo piuttosto che alla ristrutturazione edilizia. Forse il tuo caso è più vicino alla SCIA che non alla DIA (leggi questo, in particolare al punto 2.7 http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stories/uo_permessi/circolare-esplicativa09032012.pdf), comunque in ogni caso entrambi, proprio da ieri, devono essere presentate ai municipi territorialmente competenti: leggi qui http://www.urbanistica.comune.roma.it/uo-permessi-dia35.html In ogni caso se il carico urbanistico scende o rimane uguale non devi fare nulla di particolare, mentre se aumenta dovrai reperire i parcheggi in misura differenziale tra quelli richiesti dalla nuova destinazione e quelli della vecchia, oppure monetizzarli in caso non possano essere reperiti. Dirai tu, perché se il carico aumenta devo pagare e se si riduce il comune non mi regala niente? vaglielo a spiegare... comunque visto che nel tuo caso si riduce, non ti dovrai preoccupare di questo aspetto.

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    2. In effetti a una prima lettura sembrerebbe un caso di RC da attuare con SCIA al municipio competente. Speriamo in una conferma, perché sarebbe una procedura abbastanza snella. Grazie davvero delle informazioni, preziosissimo come sempre. Un saluto

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  21. Buongiorno, ringrazio prima di tutto per l'impegno e la pazienza nel condividere competenze e dipanare dubbi. Vengo col mio sperando in un cortese sostegno.
    Appartamento municipio V, tessuti T3 città consolidata, palazzina di tre piani, costruzione fine anni novanta. balcone a Loggia, richiesta di ampliamento di soli 4 mq con spostamento tamponatura esterna finestrata di circa 1,20 mt dall'interno verso l'esterno del balcone.
    Dunque piccolo ampliamento secondo il piano casa e attraverso DIA. Sono stata in municipio e nessuno ha saputo spiegarmi esaustivamente come calcolare i famosi oneri di urbanizzazione e costruzione. Ed eccomi qui dopo giorni di ricerca a continuare a non capire se è corretto calcolarli nelle percentuali suggerite nel tuo utilissimo post e secondo le formule da te riportate per il caso speciale delle ristrutturazioni, o come leggo nella tua risposta al post di Flavio del 14 giugno che presenta una situazione simile di ampliamento secondo il Piano Casa, devo applicare tutt'altro e ridurre inoltre gli oneri di urbanizzazione del 30% perché prima casa. Consideriamo poi che il CTR per le opere in questione è di 1200 euro e comporta la semplice demolizione e ricostruzione della muratura e lo smontaggio e montaggio delle finestre così come in origine semplicemente un metro più in là. In virtù di tale specifica semplicità delle lavorazioni e ampliamento minimo di superficie, quali formule devo applicare per arrivare al ragionevole calcolo dei rispettivi oneri?
    Ringrazio anticipatamente ed auguro il meglio
    Arch. Rita Falleti

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    1. Ciao Rita, sul punto il Comune non si è ancora espresso (anzi, è un pò che non ho il tempo di spulciare delibere e circolari, quindi se qualcuno avesse notizie più fresche mi farebbe una gentilezza a comunicarmele) ma continuo ad essere del parere che gli oneri per gil ampliamenti si debbano calcolare come le nuove costruzioni. In questo post ho analizzato il caso specifico delle ristrutturazioni ma tutto sommato non è molto diverso quello per le nuove costruzioni: c'è qualche passaggio in meno e qualche grattacapo in più. Dato che non me ne sono mai direttamente occupato ("scontrato") evito di dare descrizioni e consigli sul punto. Cmq cercherò di informarmi per darti informazioni migliori. In ogni caso, se sicura che l'ampliamento si possa fare semplicemente spostando la vetrata esistente? considera che la parte ampliata deve rispettare tutte le normative sul contenimento energetico oltre che quelle sulle strutture in zona sismica (il V municipio è zona a rischio medio-alto): quindi o stai spostando una vetrata che già rispetta le normative attuali, oppure non puoi farlo così semplicmente ;-) ah, ti servirà anche il consenso di tutto il condominio, in quanto stai "erodendo" una cubatura edificabile che appartiene indistintamente a tutti.

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  22. ti ringrazio per la puntuale e generosa risposta. riguardo i tuoi legittimi dubbi sulla specificità della situazione, ti confermo che l'opera prevede lo spostamento di una vetrata esistente ed a norma. So della necessità del consenso di tutto il condominio e mi riservo di allegarla alla domanda con discreta facilità ma in un secondo momento, confidando nel fatto che altri condomini hanno già provveduto da tempo al medesimo "rosicchiamento" di cubatura e che i tecnici stessi del V, da quel che ho capito ne sanno meno di me e hanno già revisionato la documentazione senza sollevare ulteriori richieste. ed in ultimo, applico il buon senso ed incrocio le dita. Grazie

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  23. buongiorno Marco e a tutti gli altri colleghi,
    stamattina sono stato al Municipio 20 per una DIA (ristrutturazione/variazione d'uso/frazionamento) e per quanto riguarda il calcolo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria mi è stato segnalato dal tecnico quanto segue:
    nell'ambito della formula alla fine non si divide per il valore 103,94 ma si deve moltiplicare per il seguente valore dato dal rapporto (3,2/365,09).
    3,2 metri altezza convenzionale e 365,09 è il costo medio di costruzione per mq aggiornatissimo dal Comune.
    detto ciò preciso che il tecnico mi ha accettato il calcolo fatto da me (con la divisione finale per 103,94), tuttavia entro oggi proverò a rifare i calcoli.
    a qualcuno è successa la stessa cosa?

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    1. A me la scorsa settimana è capitata la stessa cosa ad un altro Municipio di Roma.
      Per un frazionamento di un immobile A\10 mi hanno detto : CME x 0,9 x 0,3 (che non sò a cosa si riferisce) x 55,53 (oneri urbanizzazione Primaria)x 3,2 (altezza media) il tutto diviso poi per 365,09 (costo al mq...)

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  24. buonasera a tutti,
    correggo il mio post precedente.
    a prescindere dal mio caso specifico, oggi ho scoperto che il comune ha aggiornato il costo di costruzione per mq da 355,84 euro a 365,09 euro.
    sperando di farvi un utile servizio, soprattutto ai colleghi che si apprestano a presentare DIA ecc..., vi auguro buona serata e buon lavoro:)

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    1. Caro Marco grazie mille del feedback! in effetti se rileggi la chat, a luglio con massimocardone ci eravamo già posti questo dubbio, ed infatti anche a lui risultava corretto usare la formula 3.2/355,84. Ora grazie a te sappiamo che è aggiornato a 365,09 :-) appena ho due minuti di tempo aggiorno il post principale. Ciao!

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    2. cmq...ti credo che gli va bene anche diviso per 103: gli dai quasi il 10% in più ;)

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    3. infatti...la differenza a vantaggio del comune è di 185 euro...ma mi sono sentito felice sapendo che sono soldi dati per il benessere della collettività...recita la ricevuta "proventi concessioni edilizie destinati agli investimenti"...che bello vivere in una città che investe...:p
      scherzi a parte spero che in futuro non arrivino a chiedere eventuali conguagli per il costo di costruzione...:)

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  25. In un condominio, per eseguire l'accatastamento di un locale comune non censibile (un lavatoio), in cantina, devo procedere con un cambio di destinazione d'uso senza opere?
    Con P.d.C. o DIA?
    Gli oneri li pago?
    Quali?
    A presto e grazie

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    1. hmm non saprei di preciso: certo creiamo un volume di utilizzo privato da uno spazio che per legge non è cubatura, quindi sarei propenso a pensare che serva il pdc, ma è anche vero che se invece la creassimo come pertinenza di un unità immobiliare potrebbe configurarsi come RE2 e quindi andare in DIA. Gli oneri dovrebbero essere dovuti, calcolati come li pagheresti per costruire un C/2 nuovo. O almeno così la penso io.

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  26. Mi scusi ma devo chiarire meglio il quesito; non sono di Roma, ma mi è stato chiesto da un amministratore di condominio di accatastare un locale interrato attualmente destinato a lavatoio condominiale e non censito, a cantina commerciabile.
    Sono andato al Municipio ma non c'è stato nessuno che mi ha saputo rispondere con esattezza in quanto prima mi hanno detto una cosa, poi l'opposto, poi mi hanno detto di rivolgermi al IX Dip. ....
    Per tale operazione devo prima eseguire un cambio di destinazione d'uso senza opere?
    Il cambio di destinazione d'uso lo posso eseguire con DIA?
    Comporta un aumento della SUL?
    Devo pagare gli oneri di urbanizzazione?
    Quali?
    I parcheggi li devo monetizzare?
    Ed infine devo chiedere il parere preventivo del CoQUE? (avete anche questo!!!)
    Ringraziandola ancora le porgo distinti saluti.


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    Risposte
    1. il coque serve solo se l'immobile è individuato nella carta per la qualità, che è uno degli elaborati del prg. Una cantina è a tutti gli effetti un locale C/2 (magazzino), quindi valgono le regole di conseguenza: è di fatto SUL, quindi la vedo difficile di poterla creare autonoma. La vedo più possibile se viene creata come superficie annessa alle unità immobiliari esistenti. Gli oneri si pagano come si pagherebbero per costruire un magazzino nuovo. fammi sapere alla fine che strada ti fanno percorrere.

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    2. comunque secondo me non è cambio d'uso: i locali di uso comune di fatto non sono cubatura, quindi non si può fare un cambio d'uso da una cosa che non è cubatura ufficiale.

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    3. scusa ma non ho capito l'ultima risposta, vuoi dire che l'operazione non si potrebbe fare?
      A presto e grazie pe la tua disponibilita'.

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    4. No, dico che non è cambio di destinazione d'uso, ma credo si possa fare. molto dipende dalla "sensibilità" del tecnico che ti capita.

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  27. Salve Arch.,
    spero che lei riesca ad essermi di aiuto per un chiarimento: mi è capitato una situazione in cui il progetto originario degli anni 50 presenta 2 appartamenti per piano,mentre in realtà,nell'accatastamento originario dell'epoca e nel certificato di abitabilità risultano al primo piano 3 appartamenti!! ora mi trovo a dover sanare il 3 appartamento che sarebbe quello centrale al piano costituito prendendo una parte dall'appartamento di dx ed una da quello di sn. l'appartamento creato è di 60 mq e si affaccia con balcone abusivo con tanto di scaletta su un lastrico solare dei negozi confinanti a mo' di terrazzo!! anch'esso NON dichiarato nel progetto originario ma dichiarato nelle planimetrie accatastate tutte con la situazione attuale ,datate '57...
    Ora io devo calcolare la sanzione per il terrazzo ed il balcone che aumentano la SUL con il doppio del valore OMI e per l'appartamento che non presenta aumento della SUL invece ??? considerando che il valore OMI è di 3.000 per l'esterno è praticamente 6.000 x mq ,ma l'interno ??' al municipio mi parlavano di dover sanare l'INTERO piano a 2.000 €/mq ....stiamo parlando di cifre da capogiro!!! Possibile??
    Grazie in anticipo della cortesia
    Saluti

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    Risposte
    1. ciao studioarch.j,
      io la vedo così: distinguiamo i due problemi. 1. problema dei 3 appartamenti: c'è da fare un frazionamento a sanatoria, qunidi NO applicazione valori OMI ma calcolo del triplo del costo di costruzione, da te stimato mediante computo metrico, delle opere che sono state necessarie per eseguire il frazionamento. Cerca di contenerle al minimo, ma ad occhio e croce difficilmente riuscirai a dichiarare meno di 4-5.000 euro di computo, per cui la sanzione potrebbe arrivare al triplo e cioè 15.000 euro. 2: il balcone abusivo. qui sul blog (ora non riesco a ritrovare la discussione...i commenti stanno diventando tanti :D ) avevamo sancito che il balcone esterno è sanabile pagando i soli 1.000 euro (o 2.000 se in tessuto storico) "a corpo" perché sono equiparati al restauro conservativo e quindi te la potresti cavare con (relativamente) poco. Se vuoi, e non credo che te lo rifiutino al municipio (al primo sicuramente l'accettano), puoi presentare due pratiche distinte contestualmente: una per sanare il frazionamento (che andrà in superDIA a sanatoria) ed un altra per il balcone (che invece andrà in SCIA sempre a sanatoria). il committente pagherà qualcosa di più in termini di reversali di base ma almeno sarebbe anche più tutelato: potrebbero infatti respingerti una sola pratica ed accettarti l'altra.

      fammi sapere i riscontri dal Municipio!

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    2. specifico: quello che avevamo discusso fosse in restauro conservativo è la realizzazione di scale esterne, ma non balconi, scusami. Il balcone effettivamente è superficie utile, pertanto lo si dovrà sanare devolvendo il doppio dell'aumento di valore commerciale derivante dall'opera abusiva. IN questo caso l'OMI ti aiuta in parte, perché dà il valore dei metri quadri "coperti" ma non specifica altro. Sempre le norme catastali, comunque, specificano che i balconi e terrazzi si computano al 25% del valore immobiliare medio della zona, pertanto la sanzione per il tuo balcone la calcolerei cosi: mq del balcone x valore OMI medio x 2 x 0,25. fammi sapere! scusami ancora.

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  28. ciao marco
    secondo te: se di 3 appartamenti in un piano se ne vogliono ottenere 2 (dividendo a metà l'appartamento centrale ed accorpando ciascuna metà ai 2 laterali) sono dovuti gli oneri di urbanizzazione? il dubbio nasce dalla definizione di interventi di ristrutturazione edilizia:
    sono quegli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino AUMENTO di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici...
    Come sempre grazie.
    simona

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    1. ciao Stefania,
      dipende da municipio a municipio: al secondo per una SCIA di trasferimento vani da un immobile ad un altro limitrofo non me li hanno fatti pagare, e mi sembra una interpretazione corretta della norma. Il caso è estendibile al tuo. Quindi non sarebbero dovuti: puoi fare una SCIA non onerosa, ma senti prima nel tuo municipio come la pensano a riguardo.
      fammi sapere!
      Ciao

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  29. Salve architetto, grazie per tutte le informazioni utili del suo blog.
    Volevo porle un quesito, sperando che non sia già presente.
    Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione=
    Oneri urb.=(Ctrx0,9xvalore tab AoBxvalore tabella C)/103,94
    si tratta di un'indicazione contenuta in una Delibera del Comune di Roma o una legge ministeriale? Mi sarebbe molto utile per il frazionamento di un appartamento in un altro Comune, per cui mi chiedono di conteggiare "l'intera volumetria lorda dell'unità originaria".
    Grazie in anticipo per la cortesia.
    Loredana

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    1. ciao Loredana. La delibera che istituisce quel calcolo è comunale (d.1 e d.2 del post), ma è derivata dai principi di fondo della legge 10/77 (bucalossi) da cui non può non derivare. Nelle ristrutturazioni secondo me è giusto il calcolo che propone Roma (sebbene la bucalossi non dia precise istruzioni in merito, ma rimanga sul vago), mentre quello della computazione "a corpo" per tutto il volume costruito è purtroppo una prassi forse non molto ortodossa che tuttavia applicano alcuni Comuni (credo comunque in modo legittimo), tipo quello di Ciampino per esempio. Sicuramente il calcolo è più semplice, ma per contro vengono degli oneri quasi sempre di molto più alti che non con la formuletta di Roma in cui bene o male è il tecnico che stabilisce l'entità delle opere alla base del calcolo.

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    2. Grazie della risposta! In realtà ho trovato una serie di sentenze del Tar e di pronunce del Consiglio di Stato in merito, dove più volte è ribadito che gli oneri di urbanizzazione si devono pagare solo in presenza di una variazione del carico urbanistico. In una sentenza della Corte di Cassazione del 20/03/2003 n. 12878 si legge ...."a contributo sia di urbanizzazione che sul costo di produzione, delle superfici utili degli edifici, in quanto comportino la costituzione di nuovi vani capaci di produrre nuovo insediamenti". Può essere utile a chi decide di fare ricorso al Tar, per cui credo ci siano buone possibilità per vincere e farsi restituire i soldi. Magari in questo modo tutti i Comuni saranno costretti a fare una Delibera in cui specificano il calcolo, rispettando i termini di legge e non una "pratica usuale"...molto comoda!

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    3. La materia andrebbe completamente riformata, perché è piena di buchi e perché è stata pensata male fin dall'inizio. fermo restando che secondo me non è comunque concettualmente sbagliato far pagare degli oneri su certe tipologie di lavori edili anche senza aumento di volumi o superfici, a mio avviso bisognerebbe trovare modi semplici e chiari sia per la determinazione degli oneri sia per l'individuazione delle opere soggette. E in ciò sarebbe necessario superare l'autonomia dei comuni nel decidere modalità e procedure ma fare un unico sistema nazionale (ebbene si, io sono un anti-delocalizzatore - gli urbanisti cadranno dalla sedia! - , soprattutto per quanto riguarda la burocrazia che non ha certo bisogno di essere delocalizzata). Se questo processo può partire da dei ricorsi, ben vengano i ricorsi, ma considera che sulla materia se ne sono dette e scritte pagine e pagine di storia. Comunque se hai raccolto un po di materiale vorrei chiederti di mandarmelo, magari via email se preferisci, così da dargli un occhiata e vedere se trovo argomenti per fare un post nello specifico (non che un post possa cambiare il corso della storia, ma chissà?). fammi sapere comunque come va a finire!

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  30. Salve Marco, vorrei approfittare anche io della tua conoscenza in materia, mi è capitato un piccolo problema: una cliente ha acquistato un appartamento nel 2003 piano terra con giardino interno alla corte del palazzo era gia presente una tettoia 2.50 x 2.00 ma non è stata fatta nessuna pratica per dichiarare questa tettoia (non smontabile)
    Abbiamo eseguito dei lavori di manutenzione ordinaria e i vigili chiamati per il rumore hanno notato la tettoia (abusiva) abbiamo quindi scoperto che non era stato chiesto nesun permesso fatto salvo una autorizzazione del condominio.
    Il municipio (IX) mi ha quindi detto che va elaborata una DIA IN SANATORIA ma una tettoia aperta su tre lati che tipo di oneri deve pagare?
    Mi puoi aiutare? grazie

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    1. Ciao simo, la tettoia non fa cubatura (e neanche SUL) quindi in linea teorica non dovrebbe essere soggetta ad alcun onere concessorio neanche se la si autorizzasse come ancora da fare. Comunque per il tipo di abuso commesso non ti interessano gli oneri concessori: il tuo grosso problema (ovvero il grosso problema dei tuoi committenti) è il regime sanzionatorio dettato dalla delibera 44/11: ricadendo in RE2 si è soggetti al pagamento di 15.000 euro nel caso più favorevole. Mi pare ovvio che si tratta di una svista normativa, ma tant'è. Il testo della delibera lo trovi qui http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Delib_AC_44_11_Sanz_Pecuniarie.pdf ed il punto che ti interessa è il 6, lettera b. Io proverei a parlare coi tecnici se almeno glie lo "passano" come RE1, nel qual caso sarebbero "solo" 2.500 euro...prova a far leva sul fatto che non c'è "modifica esteriore" dell'edificio in quanto si tratta di cortile interno... fammi sapere!

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    2. Grazie Architetto!
      da ieri ho scoperto un'altra difformità la proprietaria dell'appartamento ha fatto "costruire" dei vani tecnici in muratura nel cortile sotto la famosa tettoia, vani che comprendono la lavatrice e un lavatoio, in municipio mi hanno detto che devo quindi presentare una SCIA IN SANATORIA, quindi pagare una multa ma anche altri oneri?
      cosa ne pensi di questa altra difformità?

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    3. questi ulteriori volumi sono chiusi o sono aperti dal lato del cortile? se fossero aperti potresti passarli come muretti di contenimento invece che come vani veri e propri, e quindi dovresti sanare "solo" modifiche esteriori (cmq strano che ti chiedano la SCIA: nel loro stesso - ottimo - prospettino delle opere edili sia la tettoia che le modifiche esterne vanno in DIA...bho). Se invece fossero volumi realizzati esternamente ma connessi ed aperti verso l'interno dell'appartamento, sarebbero volumi abusivi secondo me non sanabili (a meno di non dichiararli proprio come volumi tecnici ma certamente vorranno le foto a controprova: un volume tecnico per esempio è quello per la caldaia o per altri elementi impiantistici).

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  31. Salve collega,
    sono nel Caos più totale, sto cercando di sistemare una situazione in un immobile che ha subito delle piccole modifiche : allargamento di due finestre e costruzione di una pensilina ( profondità 1.00m.) al posto del cornicione con spiovente (solo nella parte posteriore dell'edificio) l'immobile ricade nella zona della carta della qualità ( non è vincolato) quindi fa parte della città storica, ma fuori dal Patrimonio
    dell' Unesco....Il municipio mi ha chiesto il parere del Co.Q.U.E. .. sto preparando le carte e devo dire che è molto difficile uscirne perché la normativa non è chiara ….
    Comunque ,per quanto riguarda gli oneri … credo di dover pagare solamente quelli relativi al costo di costruzione (Calcolo del Contributo Commisurato al costo di realizzazione delle opere DM.LL,PP n.801 del 15.05. 1977 e legge n. 10 del 28/10/1977 e successive integrazioni e modifiche) , il volume e la superficie non hanno subito aumenti…???
    Cosa ne pensi ?
    Grazie Arch. Adolfo Bardoni

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    1. ciao Adolfo, non mi hai specificato se stai impostando una pratica a sanatoria o no. Se è a sanatoria non devi calcolare gli oneri ma capire in quale regime sanzionatorio ricadi (in genere l'applicazione delle sanzioni ingloba anche il pagamento degli oneri, ma non sempre è interpretata così quindi chiedi), e dovrebbe essere lo stesso caso di simo del post precedente: RE2 abusiva. Se invece stai impostando una DIA per chiedere l'autorizzazione agli interventi allora puoi fare un computo metrico per i lavori da farsi per la modifica delle finestre: la pensilina esterna invece non dovrebbe prevedere onerosità perché non è cubatura, ma municipio che vai, usanza che trovi. Il COQUE si trova al terzo piano del dipartimento PAU all'eur: puoi andare a parlamentare nei giorni di apertura al pubblico (non ci sono ancora mai stato di persona, ti giro "notizie" di terzi). In alcune situazioni infatti ti rimandano direttamente alla sovrintendenza di via di san michele.

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  32. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  33. Ciao, finalmente trovo qualcuno competente,vorrei chiedere una cosa: sto facendo una DIA per fusione di tre locali commerciali con apertura di nuove finestre, ho fatto il.computo metrico per il.costo.di costruzione e al momento della.consegna mi hanno detto.che bisogna pagare anche gli oneri di urbanizzazione, ma se i tre locali erano a cu/medio e anche il nuovo locale ha lo stesso carico urbanistico, perché dovrei pagarli? (tantopiu che nello.stesso municipio questa estate ho fatto una pratica simile e non me li hanno chiesti) che nè pensi? pago e poi faccio causa per.farmeli restituire? saluti Ing. Dario Navarra

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    1. Ciao Dario, purtroppo il contributo per l'urbanizzazione, per legge, è dovuto in ogni caso, anche se non cambia il carico urbanistico tra ante e post-operam (si è un controsenso, ma la legge dice così e cause che furono fatte in passato sono state perse) perché in realtà l'onerosità non è calcolata solo quando si crea volumetria o si aumentano le esigenze di urbanizzazione, ma in generale a tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia. Se ti hanno già preso una DIA onerosa senza gli oneri di urbanizzazione è perché non se ne sono accorti, probabilmente ;) L'unica cosa che non devi pagare se non varia il carico urbanistico sono la monetizzazione per il mancato reperimento dei posti auto pubblici, perché tra ante e post operam non vi è aumento della richiesta.

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    2. Grazie, come al solito c'è sempre qualcosa da pagare....

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  34. Ciao,
    articolo utilissimo. Come sempre.

    Avrei una domanda. Secondo voi in un intervento di demolizione e ricostruzione di un tetto con stessa sagoma e quote ed aspetto esteriore in generale, con una nuova struttura lignea portante e nuovo cordolo in c.a. sono dovuti i costi di urbanizzazione?
    Al municipio X mi hanno già anticipato la necessità di corrispondere gli oneri di costruzione ma per quanto riguarda i costi di urbanizzazione non hanno detto nulla.

    In teoria secondo il cds n. 174 del 20.01.2004 "Va esente dai contributi di urbanizzazione la concessione edilizia rilasciata dal comune per realizzare una casa d’abitazione sostitutiva di quella espropriata e demolita".

    Ho già fatto il calcolo dei costi di costruzione grazie alla presente guida.
    Spero che qualcuno mi potrà aiutare anche per quanto riguarda questo altro dubbio.

    Grazie in anticipo.

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    1. Ciao Daniele, tocchi un punto controverso: tecnicamente parliamo di manutenzione straordinaria, perché non vai a modificare l'aspetto esteriore nè le sagome nè i volumi, e in quanto tale il contributo non sarebbe dovuto in base all'art. 3 comma c della d.1. Ma in questo caso non sarebbe dovuto nemmeno il contributo di costruzione, sempre in virtù dell'art. 3 comma c ma della d.2 (l'art. 3 è praticamente uguale per le due delibere). Il problema è fargli capire che l'opera è manutenzione straordinaria e non ristrutturazione edilizia: se ti passano la definizione in M.O., allora non è dovuta alcuna onerosità, ma se non c'è verso occorrerà devolvere entrambe le onerosità. Fammi sapere!

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  35. Ciao arch.,
    vorrei sapere gentilmente da dove ha preso il numero della divisione 103.94. se c'è una delibera o un qualcosa dove c'è scritto che va utilizzato questo numero. Per quanto riguarda il calcolo degli oneri di urbanizzazione per un frazionamento immobiliare la formula è sempre questa?
    per esempio per il calcolo oneri per recuperi sottotetti si usa
    (Sup.x3.20) x 0.9 x val tab x 0.8 senza divisione per 103.94
    grazie

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    1. Ciao Angelo, ad un certo punto nel post lo scrivo: quel numero deriva dalla divisione per 3,2 del valore del costo di costruzione medio comunicato dal ministero e recepito dal comune anno per anno. Nei commenti al post (che sono tanti, mi rendo conto che è difficile barcamenarcisi) se ne parla anche più compiutamente: oggi il dato ufficiale è di 365,09 euro/mq che diviso per 3,2 (per ottenere il prezzo al metro cubo) dà 114,09.

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    2. Ok, ti ringrazio, gentilissimo come sempre, e il dato ufficiale del prezzo €/mq da dividere per 3.2 dove lo posso trovare?

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    3. dovresti spulciarti le delibere di Roma Capitale: io non l'ho mai cercato direttamente, vado "sulla fiducia" dei tecnici comunali.

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  36. Buongiorno,
    vorrei porre un quesito veloce: devo fare un cambio di destinazione da ufficio ad abitazione, il tutto senza opere.
    Di conseguenza, non aumenta il carico urbanistico e quindi non è dovuta nessuna monetizzazione degli standard, non eseguo opere per cui non è dovuto nessun cotributo di costruzione. Mi hanno però chiesto il calcolo degli oneri di urbanizzazione secondaria. Ma secondo la formula indicata, il tutto è proporzionale al costo di costruzione che in questo caso è nullo.
    Come mi devo regolare? Grazie mille!

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    1. Ciao Ula, anzitutto fai attenzione ad un concetto: secondo alcuni municipi - non tutti - un ufficio NON può avere una cucina, quindi quantomeno, in questo caso, dovresti computare le opere necessarie a realizzare la cucina. Ti verrà un computo molto contenuto, e quindi di conseguenza gli oneri relativi. Se invece ti concedono il cambio d'uso senza opere perché ritengono che la cucina possa esistere in un locale A10, allora l'onerosità in base al costo di costruzione non sarà dovuta. Per quanto riguarda le monetizzazioni, è vero che non devi dotare nè parcheggi nè verde, ma dovrai monetizzare i servizi non reperiti. Infatti sebbene ci siano sempre 4mq/10mq di sul per "verde e servizi" in entrambe le destinazioni, nell'abitativo questi sono divisi in circa 2,3 per il verde e 1,7 per i servizi, mentre per le non abitative sono 4mq tutti di verde. Quindi i servizi dovresti monetizzarli.

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    2. Marco ti ringrazio molto; per quanto riguarda la cucina, in effetti c'era anche nell'ufficio, quindi nessun bisogno di realizzarla; invece per la monetizzazione dei servizi, al telefono in comune mi hanno detto che erano dovuti solo gli oneri di urbanizzazione secondaria, e nulla per le monetizzazioni, anche se non capisco il perché. Ma quindi secondo te se non ci sono opere, sono di conseguenza nulli anche gli oneri di u.s.?
      Grazie ancora di tutto, per questo lavoro importante che fai per tutti!

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    3. Forse può dipendere dal fatto che si tratta di un "ripristino della destinazione originaria"? L'unità immobiliare era originariamente un'abitazione, poi trasformata in ufficio nell'85, e ora i proprietari vogliono riportarla ad abitazione!
      Scusa, ma ho una confusione!

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    4. No il ripristino della destinazione non conta: stai comunque cambiando una destinazione legittima in un altra legittima. A meno che non fu fatto un condono, e allora si potrebbe fare una rinuncia al condono e quindi non pagheresti praticamente nulla, ma è una strada un po impervia ed il condono potrebbe aver sanato altre piccole cosucce che forse ti conviene mantenere sanate. La questione della cucina non è tanto se esisteva per davvero quanto se la sua presenza era effettivamente legittima nell'A10. Se infatti la cucina non può esistere in un A10, allora automaticamente era illegittima la sua presenza, e quindi comunque dovresti computarne il rifacimento. La filosofia è questa.

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  37. Salve architetto,
    mi trovo per la prima volta a dover fare un piano casa.
    Le spiego brevemente:
    si tratta di un apmliamento di una unità immobiliare posta all'interno di una palazzina di 3,5 mq: 1mq (all'interno delle scale condominiali) e 2,5mq (che attualmente è la cantina annessa all'appartamento). il tutto è in aderenza e interno al corpo scala.
    Fermo restando che la prorietaria di casa deve necessariamente acquisire il diritto di superficie (spettante dalla quota ripartita del premio piano casa) tramite atto notorio e delibera assembleare (come consigliato dal tecnico comunale), non so a che tipo di pagamenti di oneri concessori vado incontro...(il tecnico non mi ha saputo aiutare)
    La proprietaria di casa vuole trasformare semplicemnte questo annesso in bagno e acquisire quel mq in più per accedervi dal suo appartamento.
    Se dovessi far passare il tutto come apmpliamento (quindi 3,5 mq) a che oneri concessori vado incontro?
    come li calcolo?
    a quanto ammonta più o meno (siamo in città da ristrutturare)

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    1. Ciao Gabriele,
      sul piano casa gli oneri si pagano come per le nuove costruzioni e non come ristrutturazione: in questo post parlo solo di ristrutturazione quindi giustamente non trovi indicazioni nello specifico. In parte le formule per le nuove costruzioni sono anche più semplici: gli oneri sul costo di costruzione li calcoli sempre valutando R1 + R2 + R3 ma moltiplicando il tutto per i metri quadri di ampliamento e per il costo per metro quadro delle costruzioni indicato dal ministero (attualmente 365,09). Per l'urbanizzazione invece è 0,9 x tab. A o B x tab. C x volume ampliato. IN questo caso il calcolo della tabella A può essere più complesso perché ci sono i parametri da calcolare dalla tabella di non facile interpretazione per le nuove costruzioni: nel dubbio inserisci i valori più alti e nessuno te li contesterà mai. La cantina annessa potresti recuperarla anche come cambio d'uso e non come ampliamento, ma tutto sommato se tel'accettano come ampliamento ti conviene fare così.

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  38. La cantina mi trovo costretto a inglobarla nell ampliamento del piano casa perchè ahimè non risulta legittimata da nessun titolo (nel progetto originale effettivamente non risulta)...quindi avevo pensato di farla demolire prima di procedere alla pratica...
    Quindi ricapitolando nel mio caso specifico il calcolo è (365,09x( R1 + R2 + R3 )x3,5)tutto / 100 ?
    in più aggiungo la formula dell'urbanizzazione?
    Grazie della disponibilità e complimenti per l'interessantissimo blog

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    1. Se la cantina non è legittima allora fai bene a farla demolire prima di chiedere l'autorizzazione all'ampliamento. La formula dovrebbe essere quella: 3,5 è la tua volumetria di ampliamento?

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    2. 3,5 sono i mq di ampliamento
      devo moltiplicare per 3,5 o per la volumetria che quindi sarebbe 10,5?
      grazie

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    3. il prezzo ufficiale si riferisce al metro quadro, quindi dovresti moltiplicare per 3,5. in teoria... ;)

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  39. ciao Marco,
    complimenti per il sito e la tua professionalità.
    Mi permetto di esporti un problema che non riesco a risolvere:
    un cliente desidera un pergolato in legno sul suo terrazzo e questo
    pergolato appoggia il lato nord su due montanti di h=2.5mt mentre
    il lato sud sul di un muro esterno di h=3mt (può essere visto come una
    tettoia che poggia avanti su due gambe). Il comune ha chiesto la DIA
    e quindi i costi di costruzione, per me è la prima volta che affronto questo
    calcolo e non so come farlo perchè non trovo nelle delibere che leggo da
    giorni, qualche indicazione precisa . Mi puoi dare un consiglio? grazie

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    1. Ciao, devi analizzare i documenti dei prezzi ufficiali del comune o della regione lazio (è uguale). quello del Comune lo trovi qui http://www.comune.roma.it/wps/portal/pcr?jppagecode=dip_svil_tariffa_prezzi.wp mentre quello della regione dovresti trovarlo più facilmente con una semplice ricerca google. Sono quasi certo che in quei prezziari ci siano le opere che servono a te: carpenteria lignea, solaietto in legno, elementi di legatura in acciaio, manti di copertura, etc. Farai quindi un computo metrico sommando i vari costi che compongono l'elemento e, ottenuto il totale, utilizzerai quello come Ctr che uso nelle formule del post. Considera che se invece di una tettoia fissa avessi una struttura lignea che sorreggono un telo, fisso o retrattile che sia, saresti in attività edilizia totalmente libera.

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    2. grazie Marco,
      come Ctr posso usare il computo metrico della ditta che realizza il pergolato? Hai ragione quando parli di attività libera, il fatto è che questo pergolato serve per poi posizionare i pannelli FV sopra (sempre se il comune approva), quindi i montanti hanno un certo spessore e non posso considerarla come struttura lignea.
      Stavo leggendo il D.C.C. 68/10 per calcolare i costi d segreteria, e non so se leggo bene, ma per questo intervento, la DIA costa 400 euro! possibile? leggo male? per un 29 mq di pergolato si paga tanto? poi in più anche i costi di costruzione...da calcolare ancora...mi chiedo se in questo caso ci si avvalga del piano casa. ??

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    3. Il Ctr deve essere un computo con prezzi ufficiali: non puoi usare il preventivo dell'impresa. Puoi aiutarti con quello nell'individuare le voci più corrette da inserire nel tuo computo, ma questo deve essere redatto sulla base di prezzi ufficiali.
      La DIA ha i diritti di segreteria di 400 euro (fino a 200mq di intervento) ma gli oneri concessori potrebbero venirti anche un migliaio di euro e oltre, a seconda di quanto ti viene il computo e dei vari parametri da conside5rare.
      Il pergolato non è un volume chiuso, quindi il piano casa non serve. :)

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    4. ciao Marco
      ti chiedo un consiglio sul calcolo degli oneri di costruzione dello stesso pergolato di sopra.
      Ho trovato nel prezzario regionale il costo del pergolato compreso di tutto, la differenza è che rispetto alla dimensione e alla sezione dei montanti, quello sul prezzario è poco più piccolo, potrebbe andare bene lo stesso (euro 454,49)? perchè se cerco tutte le voci per redigere il computo, non le trovo.
      Di poi, per affrontare il calcolo della formula (CTR*0,9*TabA*TabC), ho individuato il valore della tabella C ma per la tabella A, quale valore devo tenere in considerazione?
      Grazie

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    5. Usa pure il valore che hai trovato: pure se differisce di poco nella sostanza rispetto a quanto effettivamente realizzato non fa niente.
      Il valore della tabella A da prendere in considerazione è quello dell'ultima riga. Per capire quale colonna usare, se non conosci l'indice di fabbricabilità del suolo (se l'edificio è in tessuto storico o città consolidata allora non ha nessuna cubatura edificabile) puoi calcolarti a ritroso l'indice di densità fondiario: calcoli sommariamente il volume del fabbricato e lo dividi per la superficie della particella catastale su cui sorge l'edificio. Generalmente, per la città già urbanizzata, viene un valore molto alto e quindi molto spesso il valore della tabella A da usare è quello della colonna ultima a destra (ovvero il valore più basso). ma il calcolo lo devi certificare tu.
      Avevo intenzione di inaugurare a breve un servizio specifico a pagamento per i colleghi che non vogliono incastrarsi in questi calcoli, nel quale sono io stesso a fare sia il computo che lo sviluppo degli oneri.

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  40. Gentile,(e davvero encomiabile) Architetto,
    rispetto al calcolo degli oneri di urbanizzazione, e in particolare dove lei spiega come quella che presenta sia la stessa formula della delibera 2961/78, forse è il coefficiente 0,9 a creare dei dubbi.
    Una cosa però non mi sembra specificata a meno che non sbagli io: questa formula è da usare solo per interventi di "ristrutturazione", "restauro" e "risanamento conservativo"; per nuove costruzioni dovrebbe valere l'art. 8 della suddetta delibera: "il contributo da corrispondere... è determinato dal costo base delle predette opere fissato dalla tabella A o B per il coefficiente della tabella C". Sbaglio?

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    1. Ciao, le formule che descrivo nel post si usano nelle ristrutturazioni edilizie. Restauri e risanamenti conservativi sono spesso o quasi sempre non onerosi. il parametro 0,9 è fissato dalla legge regionale 35/77 che è la legge operativa della bucalossi di cui tutte le regioni si sono dovute dotare dopo l'entrata in vigore della legge nazionale. Da allora quel parametro non è mai cambiato ed è tuttora tale.
      Ovviamente per le nuove costruzioni la formula di cui sopra non si applica, poiché in quel caso bisogna moltiplicare più semplicemente, come già hai intuito, il volume lordo (calcolato come dice la delibera) per il valore della tabella A o B e poi per la tabella C.

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  41. salve architetto, mi potrebbe gentilmente risolvere un dubbio?

    la situazione è questa:

    ho un negozio al piano terra di un immobile con 3 vetrine:
    devo fare un cambio di destinazione d'uso e frazionamento
    perchè devono diventare 3 box auto separati.

    posso applicare l'art.10 della legge 2966/78 che indica che il contributo per attività commerciali è pari al 7% del costo di costruzione, o cosa altro?

    grazie per l'aiuto ma anche leggendo il post non ne ho la più pallida idea...
    un negozio che diventa box auto non so come lo devo trattare... non credo sia residenziale, ma nemmeno commmerciale....hel me!

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    1. Ciao Giorgio, effettivamente il tuo caso specifico non è contemplato nella delibera, quindi ti suggerisco di applicare il 10% che rappresenta il valore massimo ottenibile nella peggiore delle ipotesi considerabili, e che rappresenta anche il valore forfettario che nessuno rifiuta mai (appunto perché rappresenta il massimo ottenibile).

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  42. Innanzi tutto grande ammirazione per il titolare di questo blog!!!
    Dopodiché volevo sottoporre alla sua attenzione questo caso che mi sta capitando, relativo a lavori di realizzazione di un nuovo vano porta e allargamento di un vano già esistente sul muro (non portante) perimetrale di un autorimessa pertinenziale (in realtà il lavoro va eseguito con le stesse finalità anche su una seconda autorimessa, separata dalla prima, ma uguale e facente parte dello stesso condominio).
    Primo incontro all'ufficio tecnico: CILA
    Secondo incontro all'ufficio tecnico: DIA
    Due tecnici diversi due visioni diverse ovviamente. Il secondo sostenendo che essendo porte sul perimetro esterno, quindi in qualche modo sulla facciata non sono modifiche interne allora va fatta una DIA (a dirla tutta era in difficoltà perché le porte in questione non sono visibili direttamente volendo disegnare un prospetto visto che una è interrata e da su un'intercapedine aperta e l'altra è su un muro che separa l'autorimessa dal piano pilotis dell'edificio).
    Io comunque era andato apposta a fare il primo incontro perché non riesco a catalogare in nessuna delle varie tipologie di pratica questo lavoro, probabilmente anche a causa della mia inesperienza.
    Però a questo punto rimango sempre dubbioso, oltretutto dovendo fare una DIA come mi ha detto il secondo tecnico non riesco a dare una risposta ad alcune delle informazioni richieste, ad esempio:
    - PROGETTO CON SUPERFICIE LORDA =____________mq
    (ma se sono vani porta che superficie lorda c'è????!!! a quanto ho capito dovrebbe essere 0 secondo le NTA, o sbaglio? E quindi?)
    - DEPOSITA DENUNCIA INIZIO ATTIVITÀ PER:
    (RE1, RE2 o altro? Se fosse altro... altro cosa??)
    - ONERE DI URBANIZZAZIONE:
    (quegli indici di volume e superficie da calcolare nel calcolo spiegato in questo post a cosa andrebbero riferiti? All'autorimessa? All'edificio intero?)
    - Ecc.
    (sicuramente ci sarà altro che mi sfugge)

    Magari faccio confusione io e la realtà è più semplice, grazie per l'eventuale supporto!

    Marco

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    1. Ciao Marco,
      se al municipio sono in dubbio, presentagli una DIA. Secondo me comunque gli interventi che descrivi vanno in DIA, quantomeno perché sono onerosi.
      per il calcolo della SUL devi prendere a riferimento quella dell'immobile su cui avranno oggetto le variazioni, quindi se l'autorimessa ha 250mq, metterai 250mq.
      Gli interventi che descrivi sono di RE2, così come descritti nelle NTA di PRG.
      Per il calcolo degli oneri devi fare riferimento al computo metrico che redigerai tu stesso e che contempla le opere necessarie per l'apertura della porta, prendendo a riferimento le voci di capitolato del prezzario ufficiale della regione lazio. Quindi non devi considerare nè volumi nè superfici, ma solo il totale che ti viene fuori dal cme.
      Ciao!

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    2. ma pensi che si possano inserire entrambe le autorimesse in un'unica pratica? Essendo facenti parte dello stesso condominio, per evitare di pagare doppio.
      In quel caso la SUL sarebbe la somma dei due valori ad esempio? E così anche gli altri parametri da calcolare?

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    3. Se le due autorimesse sono unità immobiliari autonome e se nella tua pratica non vai a modificarne le consistenze (es. non le stai fondendo, frazionando, o cedendo superficie dall'una all'altra) allora non puoi fare una pratica unica per entrambe. Quindi dovrai pagare due volte i diritti d'istruttoria, ma i computi metrici saranno separati quindi gli oneri concessori comunque saranno sempre quelli.

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  43. Ok, grazie.
    Scusa, sai adesso stavo facendo il calcolo e mi sorgono via via alcuni dubbi:
    - ma dov'è il riferimento da cui si capisce che devo moltiplicare il CTR per i valori della tabella A o B e C (è solo un dettaglio, so che è così ma non riesco a trovare esattamente la frase sulle deliberazioni dove questo viene specificato)
    - il coefficiente 0,9 è unico? perchè a leggere la LR sembrerebbe che vanno applicati anche altri tra quelli citati nei vari articoli della stessa.

    Probabilmente mi sfugge qualcosa, perché sto leggendo di corsa purtroppo tutto il materiale. Se li conosci già a menadito mi accontenterei solo del riferimento senza stressarti troppo, eheh

    Grazie ancora

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    1. Ciao,
      la tabella A è chiaramente riferita alle destinazioni residenziali, la B alle altre. La tabella C invece va applicata comunque indipendentemente dalla destinazione (è infatti essa stessa divisa per destinazioni d'uso). QUindi è tab.A x tab.C o tab.B x tab.C.
      il coefficiente è 0,9 per il comune di Roma: varia in base alla popolazione del comune, quindi per comuni diversi può essere diverso.
      Il procedimento di calcolo che trovi in questo post è abbastanza testato, puoi applicarlo anche ad occhi chiusi ;-)

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  44. complimenti per l'articolo, molto esaustivo. ho solo due perplessità:
    1) perché moltiplica gli oneri urbanistici per 0,9? lei fa riferimento alla legge regionale 35/77 che introduce questo coefficiente a monte del calcolo delle tabelle, quindi dovrebbe già essere incluso nei dati tabulati dal comune
    2) perché nel caso di accertamento di conformità dice che gli oneri sono già compresi nella sanzione? non ho trovato nella lr 15 né nella delibera 44 alcun riferimento a proposito
    grazie
    cordiali saluti

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    1. Salve,
      rispondo:
      1. le tabelle fanno riferimento al valore "intero", e vanno poi a parte moltiplicate per 0,9, che rimane un coefficiente esterno appunto alle tabelle stesse
      2. rileggerò il testo, forse è una mia svista: gli oneri concessori vanno comunque dovuti, non sono in nessun caso ricompresi nella sanzione amministrativa.
      Grazie della segnalazione!

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  45. Egregio architetto Campagna, intanto complimenti per il suo blog che, nonostante tratti contenuti farraginosi, risulta chiarissimo ed utilissimo. Le vorrei fare una domanda: nel caso di realizzazione di un soppalco alto 2,30 all'interno di un negozio con conseguente aumento di SUL ma non di volume, il calcolo degli oneri di urbanizzazione sono da calcolare anche se il valore della Up è espresso €/mc? Perchè in realtà il volume è invariato! Per gli standard invece non ci sono dubi, li monetizzo solo per la quota parte di SUL nuova che andrò a realizzare.
    La ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti.

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    1. Salve Andrea,
      in questo caso io calcolerei gli oneri sul costo di costruzione in base al computo metrico estimativo delle opere necessarie alla costruzione del soppalco (come se fosse una ristrutturazione, quindi) perché in effetti non vi è aumento di volume, ma solo di superficie.
      Ovviamente, nella pratica edilizia si dovrà specificare che il soppalco non sarà abitabile, ma esclusivamente destinato all'immagazzinaggio di merce.

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    2. Grazie mille per la risposta. Buon lavoro!

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  46. Gentile arch.Campagna, intanto ti ringrazio perché sei diventato un punto di riferimento per me ma, come posso constatare, anche per molti altri:) Detto ciò, ho un quesito: nel caso di applicazione della LR 13 del 16/04/2009 per il cambio di destinazione d'uso da soffitta ad abitazione io devo calcolare gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e gli oneri relativi al costo di costruzione proprio come si trattasse di una ristrutturazione; ma non avendo, a tutti gli effetti un computo, come calcolo i costi di costruzione?
    Grazie, buon pomeriggio e buon lavoro!

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    1. Ciao, beh dovrai comunque fare delle opere edili, quantomeno impiantistiche, ma immagino che dovrai anche tirare su tramezzi, pavimentare, rasare le pareti, etc. Per valutare quante opere effettivamente sono da inserire nel computo occorre fare una constatazione "a peso", oppure, come chiedono in alcuni municipi (cosa che non è del tutto sbagliata, concettualmente), fare il doppio calcolo, con gli oneri pagati sia sulla base del CME e sia sulla base della volumetria, come se fosse una nuova costruzione, e quindi pagare in base all'importo più favorevole per l'amministrazione.

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  47. Buongiorno,
    dal momento che non mi sembra sia ancora stato evidenziato all'interno di questa serie di post volevo contribuire avvisando che il Comune ha sintetizzato i metodi di calcolo degli Oneri Concessori attraverso la circolare num. 67246 del 27/06/2013 (che io ho scaricato da http://www.ording.roma.it/notizia.aspx?id=12626)....in quanto circolare non è vincolante quanto una delibera, ma sicuramente molto utile per orientamento nel calcolo.
    Ciao, buon lavoro e grazie per questo utilissimo servizio.
    Dario

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    1. Ciao Dario, grazie: l'avevo vista ma non ho ancora trovato il tempo di farci un post :-) non mi ero affrettato perché tutto sommato non introduce nulla di nuovo, ma giustamente cerca di fare ordine mentale in argomenti che sono sparsi in delibere deiverse. Una cosa che introduce questa circolare, e che mi sembra rilevante perché prima non era chiaro, è che nelle modifiche di prospetto non siano dovuti gli oneri di urbanizzazione, pur rimanendo opere di "RE". Per il resto grosso modo conferma tutto quello che ho già scritto in questo post e negli altri (per fortuna!!!).

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  48. Ciao Marco, dopo l'aiuto per un piano casa torno a chiederti aiuto per essere sicuro se ho capito bene.
    Questa volta dovrei fare un soppalco in un negozio c1, e ovviamente rispettare le norme d'igiene, quindi altezza sia sopra che sotto non inferiori a 2,40m e realizzazione al massimo di metà dell'area. Ovviamente per fare il soppalco devo chiedere un permesso a costruire in quanto vi è aumento di s.u.l., ma per i calcoli per i costi da sostenere sono sempre gli stessi? ossia oneri urbanizzazione (computo metrico estimativi x valore tab B x valore tab C / 114,89) e poi il costo di costruzione (computo metrico estimativi x 7%) o in questo caso cambia qualcosa? Grazie in anticipo Alberto

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    1. CIao,
      qualcosa mi sembra sia specificato meglio sulla ultima circolare di giugno di cui ad uno dei miei post più recenti, comunque l'urbanizzazione potrebbe essere calcolata come NC invece che come RE, essendo di fatto un AMP. Tuttavia se rimanessi all'interno del 2% (ma non si sa bene di cosa, se della superficie dell'intero stabile...ma non credo: si riferirà alla UIU) allora nell'altra circolare, quella del 2012 sulle procedure, si è specificato che si rimarrebbe in RE, e quindi le urbanizzazioni le calcoleresti di conseguenza.
      Fammi sapere eventuali diverse interpretazioni dei tecnici comunali, così le appunto.

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  49. Non sono un geometra ma una proprietaria di un ummobile che deve vendere.
    L'immobile che acquistai nel 1998 mi è stato venduto con una stanza in meno ceduta dalle proprietarie all'appartamento accanto. Le venditrici presentarono la planimetria dell'appartamento regolarmente aggiornata e il notaio registrò il tutto sull'atto. Ho fatto dei piccolissimi lavori di ristruttorazione. Ora il mio tecnico sta presentanto la D.I.A. al comune di Roma ma afferma che manca la D.I.A. del frazionamento e dell'accorpamento (che le precedenti proprietarie non hanno presentato). La attuale proprietaria dell'appartamento che ha ricevuto la stanza non intende presentare questa D.I.A. insieme. Ma è possibile che non posso presentarla da sola? La situazione del mio appartamento risulta dall'atto di acquisto e dalla planimetria catastale presentata dalle vecchie proprietarie. Cosa debbo fare? Grazie per la tua preziosa risposta.

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    1. Occorrerebbe prima di tutto sanare la situazione, con una SCIA in accertamento di conformità, e successivamente presentare la pratica per la nuova ristrutturazione. Se il vicino non vuole sanare, è sua facoltà presentare la pratica per conto suo: a scanso di equivoci, io manderei al vicino una lettera raccomandata con la quale si specifica che presentado una pratica per una sanatoria su una sola porzione di immobile l'amministrazione potrebbe far partire degli accertamenti sulla porzione non sanata, o quantomeno fargli firmare per presa visione un testo del genere. A Roma, nei municipi in cui mi è capitato questo caso, mi hanno sempre consentito di presentare delle sanatorie di sole porzioni di immobili.

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  50. Arch. Campagna,
    le scrivo da uno studio tecnico.
    Per la prima volta mi trovo a calcolare sul prospetto A, il costo di costruzione relativo al recupero di un sottotetto, di cui si richiede il calcolo equiparato a quello di una nuova costruzione, ma solo sulla nuova volumetria "recuperata".
    L'intervento è relativo ad un immobile sito in Roma, in zona ex 167/62.
    Non riesco però a trovare con esattezza il costo massimo a mq dell'edilizia agevolata per il Comune di Roma, da impiegare nel prospetto A.
    Le sarei grata se potesse aiutarmi in questo.

    Grazie e complimenti per la chiarezza del suo blog.

    Arch. Federica M.

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    1. Ciao Federica,
      il dato che richiedono effettivamente non saprei dove cercarlo, poichè non è un valore ufficiale istat (o quantomeno io non lo so per certo). Non è che in quel calcolo intendono il valore standard delle costruzioni che hanno aggiornato di recente (vedi un mio post di qualche tempo fa)?

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    2. Ti ringrazio, nel prospetto vedo esplicitamente scritto "Costo massimo dell'edilizia agevolata" enon so se posso prendere in considerazione quello che hai indicato nel tuo post.
      Chiederò direttamente ai tecnici comunali.

      Ti pongo, però, un altro quesito.Nella trasformazione di un locale da C1 a C6, oltre al calcolo degli oneri relativi al costo di costruzione, vanno calcolati anche gli oneri di urbanizzazione?

      Grazie!

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    3. Secondo me, teoricamente si, ma il C6 è una destinazione speciale, quindi potrebbero sballartisi i conteggi se segui la procedura della delibera 19.

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  51. Buonasera,
    dovendo procedere alla realizzazione di una ristrutturazione edilizia parziale (Rp), senza aumento di SUL e V, con rifacimento di parte del tetto, per un edificio non residenziale (rimessa agricola ora in area urbana), dopo aver redatto il CME (circa 90000 euro), le chiederei quale ritenga sia la percentuale esatta da applicare per il Costo di Costruzione, in base alla destinazione d'uso e se vi siano riduzioni previste (es. Costo A dell'Allegato A della D.C.C. 19/01), se si, quali?
    La ringrazio per l'attenzione...
    Saluti, Pierpaolo.

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    1. Le ristrutturazioni in zona agricola non sono soggette ad onerosità (delibera 2966/78, art. 3 lett. a), dunque se la destinazione è effettivamente ancora quella agricola, la concessione edilizia è esente dal costo di costruzione. Se invece ci sono motivi per valutare che la destinazione non sia più agricola, occorrerà calcolare gli oneri sul c.c. in base all'effettiva destinazione, verificando che il cambio d'uso sia stato effettivamente autorizzato dal Comune. In ogni caso, il CME per opere di questo tipo non deve contemplare tutte le opere di rifinitura ed accessorie, ma solo quelle strettamente correlate all'intervento di rifacimento del tetto.

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  52. Buonasera Architetto
    la destinazione attuale condonata è a magazzino
    la verifica della delibera comunale mi riporta al caso di una ristrutturazione parziale e immagino come indicato da lei che al CME estimativo vadano detratte le lavorazioni accessorie (detrazione costo A aggiuntivo)
    il mio unico dubbio non trovando la destinazione d'uso riportata sulla delibera, è la percentuale da applicare se il 6/7/8%
    la ringrazio nuovamente
    Pierpaolo

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    1. Effettivamente i magazzini nello specifico non sono contemplati esplicitamente nella delibera, nè è trattato il caso degli edifici produttivi, categoria alla quale il nuovo PRG attribuisce anche gli ambienti di deposito. Direi di applicare forfetariamente il 10% sul costo di costruzione, che è il valore massimo a cui si può giungere nei vari scenari.

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  53. Ciao Marco, grazie mille per il post, ancora oggi un'istituzione. Volevo chiederti un chiarimento.

    La circolare esplicativa del 27 giugno 2013 dice che l'onere di urbanizzazione è la somma degli oneri di urb. primaria e secondaria, ovvero OU = OUP + OUS. La circolare non scorpora questi calcoli, cosa che invece è da indicare sul modulo della DIA, ma vabbè. Vedo che nemmeno tu fai i due conti a parte.

    Tralasciando se si tratti di ristrutturazione totale o parziale, nel caso di un frazionamento o fusione di un'abitazione (che suppongo essere il punto 3.2.1) mi sembra però di vedere una difformità tra il tuo post e la circolare: la formula ufficiale conta due volte il valore della tab.A d.31/2012, dal momento che moltiplica la somma dei due parametri da lì identicamente definiti, ovvero UP e US.

    Ovvero, mi pare, che l'onere totale da corrispondere sia due volte quello della formula del tuo post! Come se tu abbia calcolato solo uno dei due contributi, che però va versato due volte. Mi sto sbagliando?

    È il primo frazionamento che faccio, scusa per il disturbo e grazie per il chiarimento.

    MArco

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    1. Ciao Marco,
      in verità in questo post io ho semplificato il calcolo, e nella formula ho indicato di applicare il valore della tabella della delibera 31 pari ad Ut, che è a sua volta la somma di Up ed Us. Fare la distinzione tra Up ed Us - come nella circolare dipartimentale - è più corretto da un punto di vista procedurale, perché in alcuni casi Us è pari a zero (nelle destinazioni non residenziali). Dunque in verità non c'è differenza procedurale, ma è per questo che nel modulo DIA trovi da specificare differentemente i due importi delle onerosità derivanti da Up ed Us (appunto perché Us in alcuni casi è zero, e quindi fa zero tutta la formula degli oneri).
      Duque l'onere da corrispondere è il totale di due formule che puoi unificare in una unica, quella appunto della delibera dipartimentale, in cui trovi (Up + Us), ma tanto considera che il calcolo "separato" lo dovrai fare comunque per compilare correttamente il modulo della relazione tecnica.
      Spero di essermi spiegato ;-)

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  54. Ciao Marco,
    comincio col farti i miei complimenti per il sito.. è stato un validissimo aiuto per un piano casa molto complicato che sto portando avanti.
    Volevo porre un paio di domande e avere il tuo punto di vista al riguardo:
    - che tipo di domanda al comune è necessario fare per trasformare un lastrico solare in terrazza praticabile? Specifico che, sebbene all'interno di un condominio, il lastrico solare in questione copre solo due unità immobiliari catastalmente distinte e dello stesso proprietario, sviluppate su piano unico.
    - volendo alzare una paratia sul perimetro, quali limiti di distacco devo mantenere nei confronti di balconi e finestre del resto del condominio?

    Grazie e ancora complimenti

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    1. Ciao, io farei una DIA (anche se potrebbe anche bastare una SCIA sotto certi aspetti), e non devi pagare le urbanizzazioni ma, se devi fare lavori anche minimi, devi devolvere quelli sul costo di costruzione.
      Per la paratia, devi rispettare i 10 metri di distanza da qualunque parete con finestre (sia se appartiene al condominio stesso, sia di altro condominio) ed almeno 5 metri dal confine del lotto edificato.

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  55. Ho un a domanda da sottoporvi: mi trovo in una situazione nella quale devo fare un Piano Casa, quindi un ampliamento, in una palazzina di 3 livelli, con 3 proprietari per ogni piano; il 3° livello (piano 2°), molto terrazzato, è oggetto dell'ampliamento, con la chiusura di una porzione di terrazzo; c'è la necessità di chiedere il trasferimento di Diritti immobiliari da parte dei proprietari degli altri piani perchè l'ampliamento supera il 20% della superficie del piano stesso. Fin qui nessun problema.
    La domanda è: sarebbe possibile, in futuro, poter eseguire un secondo piano casa per i proprietari del PT e P1 sfruttando i mq non utilizzati con il precedente piano casa? Considerando anche che l'immobile del PT ha ingresso autonomo e indipendente rispetto a P1 e P2?
    Ringrazio anticipatamente per i chiarimenti che vorrete fornirmi.
    Saluti.

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    1. No, la legge è abbastanza chiara sul punto: per l'applicazione del piano casa, che è una legge speciale, il progetto deve essere unitario per l'intero fabbricato. dunque non è possibile presentare più domande per il medesimo immobile, a meno che il piano terra non fosse funzionamente autonomo: solo in questo caso quello potrebbe farsi il piano casa per conto suo.

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    2. Ti ringrazio per la risposta, ma il dubbio mi rimane.
      Il progetto che presenterò riguarda tutto l'edificio e su questo non ci sono dubbi; ma per ottemperare all'ampliamento del 2° piano, è sufficiente il trasferimento dei diritti immobiliari solo da parte del proprietario del 1° piano. Quello del PT, avendo autonomia funzionale, potrebbe in un secondo momento usufruire del Piano Casa?
      Oppure si è costretti, nella medesima presentazione delle pratiche DIA, a presentare il Piano Casa anche per il PT?
      Ti ringrazio.

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    3. Il PT se è funzionamente autonomo può avere una DIA per piano casa per conto suo, altrimenti no. Dunque nel tuo caso ti dovrebbe bastare l'atto di trasfermiento dei diritti immobiliari dal piano 1 al 2, mentre invece se il PT non fosse funzionalmente autonomo, occorrerebbe il trasferimento anche da questo.

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  56. Ciao Marco,
    complimenti per il sito, veramente utile!
    Ho da sottoporti una domanda per quanto riguarda il calcolo del valore R3 nel conto degli oneri di costruzione in caso di Frazionamento a Roma. Nella Circolare esplicativa del comune di Roma del 27.giu.2013 prot 67246, si parla di Superficie Utile Netta e non di Sul per determinare il suddetto valore. Ovviamente mi trovo a cavallo tra due fasce, avendo da frazionare un appartamento con SUL=145 e SUN=129.

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    1. In questo tuo caso, applicherei il mio infallibile metodo: applica il calcolo che porta ad un maggiore vantaggio per l'amministrazione. il cliente dovrà sborsare qualche euro in più, ma si sta più tranquilli. Ovviamente è una scelta da fare rendendone edotto il committente.

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    2. Comunque secondo me è un refuso della circolare: si parla sempre di SUL infatti.

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  57. Si forse hai ragione, meglio optare per la prudenza! grazie mille

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  58. Ciao Marco, mi allaccio al tuo post in quanto mi sorge un dubbio(tra i tanti altri) in merito al calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria(che nella modulistica dia vengono identificati rispettivamente come Oup ed Ous) in quanto nella circolare esplicativa del 27 giugno 2013 n° 67246 viene riportato che per la determinazione degli stessi bisogna applicare rispettivamente le formule Oup= V*Up*Tab. "C1" *0,9 ed Ous= V*Us*Tab. "C1" *0,9 dalle quali risulta una somma inferiore rispetto al risultato ottenuto dalla formula da te indicate nel post. Cosa ne pensi??

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    1. Dipende da che cosa stai autorizzando. Quelle formule valgono per certi particolari casi di cambio d'uso oppure per le nuove costruzioni, ma se non cambi l'uso, devi applicare la formula di questo post. Non so perché ti venga di meno con quelle formule, è strano.

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  59. Il conteggio lo sto effettuando per un recupero sottotetto con spazi ad uso servizio/ accessorio(come anche segnalato in altro posto"aggiornamento oneri concessori), quindi nel mio caso, quale formula ritiene io debba applicare ai fini del conteggio degli Oup ed Ous. Mi pare di aver anche capito(da altro posto) che gli oneri di urbanizzazione straordinari non sono dovuti mentre la moetizzazione invece si relativa alla superificie utile recuperata(in quanto pare sia su questa che si calcola il Volume) . Grazie ancora!

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    1. Nel caso di recupero di sottotetto secondo me le formule sono giuste, a meno che gli spazi originari non fossero in qualche modo accatastati come superficie a magazzino, nel qual caso allora si potrebbero quantificare gli oneri più come cambio d'uso che come ampliamento. Occorre valutare la cosa coi tecnici del municipio.

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  60. in origine lo spazio, denominato soffitta, risulta accatastato come tale mentre a seguito dell'intervento, con il recupero del sottotetto(seppure rientrante come spazio ad uso accessorio / di servizio) rientrerebbe di fatti come cambio d'uso(secondo il tenico) in quanto "accorpato" a l'abitazione sottostante collegamento con scala fissa e pertanto(sepmre secondo il tecnico) il vano recuperato è utilizzato"ai fini abitativi". Quindi in questo caso ritiene che si possono applicare le formule Oup= V*Up*Tab. "C1" *0,9 ed Ous= V*Us*Tab. "C1" *0,9

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  61. Non so se è già stato ipotizzato. Relativamente alla difficoltà di risalire alla Zona Territoriale Omogenea, dobbiamo considerare che le delibere sono state fatte in anni in cui era in vigore il PRG del 1965, il quale aveva una precisa zonizzazione facilmente riconducibile a quelle del DM 1444/68. Ad esempio, si trova con la d1, la ZTO B del decreto corrisponde alle zone B2, B3, C, D, F1, F3 e G2 del PRG del '65. Mi pare di capire che dalla d1 ad oggi hanno solo aggiornato i parametri. Verrebbe quindi da pensare che si debba far riferimento alle ZTO del 1965. Ad esempio devo fare un calcolo per un immobile attualmente in Città da ristrutturare tessuto residenziale, nel 65 era F1 ossia Ristrutturazione urbanistica. Vedo una certa attinenza. La F1 di allora era rientrante in ZTO B. Ragionevole? E le zone non contemplate nel vecchio PRG? Il PRG del '65 è reperibile qui:
    http://www.unoholding.it/prg/PRGdefault.htm

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    1. il nuovo PRG ha la zonizzazione in base al dm 1444 (sarebbe fuori "legge" altrimenti): all'art. 107 delle NTA del PRG trovi la corrispondenza tra zoninzzazione e tessuti. Dunque occorre verificare il tessuto in base all'attuale piano, e vedere a quale ZTO corrisponde, senza andare a verificare il vecchio piano, salvo che la verifica del vecchio piano non sia esplicitamente prevista nell'istanza.

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  62. Buongiorno Marco... davvero fantastici i tuoi post. una dubbio sull'applicazione dei valori tabellati in circolare 2961/78. considerando qualche ricordo di urbanistica sono arrivato a quantificare la sul realizzata dell intero fabbricato su cui vado a intervenire e la SF del lotto su cui e' edificato. mi viene un IFF di 1.18 mc/mq. ora (domanda abbastanza idiota..) devo far riferimento ai valori di iff =1.00 o a 1.40? (in sostanza alla prima o alla seconda colonna) c'e un criterio da usare in questi casi dove i valori di iff sono "a meta"???
    grazie!

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    1. in genere faccio l'interpolazione lineare tra i due valori. Altrimenti prendo il valore più grande, vicino a quello che ho ottenuto, se la differenza di costo non è consistente. La cifra deve comunque sempre essere arrotondata a vantaggio dell'amministrazione: questa è la regola per non arrivare mai a contestazioni.

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  63. Grazie davvero! approfitto della tua bravura nonche della tua gentilezza per esporti un caso.
    Appartamento condonato di 140 mq, citta' da ristrutturare, i proprietari hanno chiuso un aporta e creato 2 unita distinte approfittando del fatto che in origine fu costruito pensando ad un futuro fraz (2 punti cottura, 2 bagni etc...) ora vogliono sanare il tutto. per un frazionamento in sanatoria .
    1 dubbio: devo fare una dia o me la cavo con la scia?
    2 dubbio,: stimando un costo complessivo di 10000€ devo pagare: 1- oneri di urb (circa 1400€) + 2 - costo di costruzione ( circa 750€) - + 3 - sanzione abuso ( circa 2.100€, ho moltiplicato il costo di costruzione per 3 giusto?) circa 4400€ tot.
    oltre a questo, speando che i conti che ho fatto ( a livello concettuale intendo) siano corretti, pur non essendoci aumento di sul, devo reperire/monetizzare il carico a livello parcheggi?

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    1. non devi monetizzare nulla perché non c'è cambio d'uso. il frazionamento va sempre in DIA, anche ovviamente in sanatoria: in caso di DIA, il municipio deve rispondere per forza per avallarti la pratica perché a sanatoria non c'è il silenzio-assenso. l'onerosità mi sembra corretta, molto spannometricamente, ma se hai un computo metrico di 10.000 euro la sanzione è il triplo di questa somma, quindi 30.000 euro...

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  64. Ah... scusa Marco ma quindi per capirci devo solo pagare la sanzione pari al triplo del computo metrico, senza pagare oneri di urbanizzazione ne costo di costruzione, o devo pagare oneri urb + costo costruzione + sanzione ???? ovvero secondo i miei conti 32.150!!!

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    1. no la sanzione è un aggiunta: l'onerosità di base la devi comunque pagare, quindi nei tuoi conti sarebbe 32.150.

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  65. Buonasera Marco, sono alle prese con una DIA Piano casa per la trasformazione, all'interno di una villetta a schiera, di due ambienti accessori in superfici utili abitabili.

    Il tecnico del Municipio IX (ex XII) sostiene che gli oneri sul CC vadano calcolati attraverso la compilazione del Prospetto "A" Ante e Post e, che, la differenza fra i due valori, vada poi moltiplicata per (R1+R2+R3)/100...ti risulta?

    La circolare esplicativa del 2013 stabilisce che il prospetto "A" debba essere utilizzato nei casi di nuove costruzioni, mentre, nel caso di ristrutturazione, come nel mio caso, prevede la redazione del CME dei lavori da eseguire (sempre moltiplicato per (R1+R2+R3)/100), caso nel quale gli oneri escono sempre con valori più bassi...
    Forse il fatto di aumentare il volume utile, seppur già esistente, fa sì che venga equiparato ad una nuova costruzione?

    Ti ringrazio in anticipo e ti auguro una buona serata,

    Davide

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    Risposte
    1. Ciao Davide,
      per il piano casa chiedono sempre il prospetto A calcolato sulla volumetria (o sulla superficie) ampliata o recuperata, ma questa cosa dell'ante-post non l'ho mai sentita: ho sempre applicato il prospetto A nella sola situazione "post", anche perché le pertinenze delle abitazioni spesso non hanno una loro collocazione urbanistica precisa. Comunque è prassi consolidata che in caso di piano casa non si va per CME.

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  66. Ciao Marco, come stai? spero tutto ok :)

    Sto calcolando, per un cliente, gli oneri che dovrà corrispondere per il frazionamento di un immobile residenziale in due diverse u.i.

    Mi sembra che la circolare esplicativa 67246/2013 dia tutti gli elemento necessari...in pratica, per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione, una volta stabilito che si tratta di RE parziale, l'onerosità da corrispondere è pari a quella teorica (Oe).

    Per quanto riguarda gli oneri sul CC, applico la formula del CME per R1+R2+R3 diviso 100 ? ma se da un immobile, mi diventano due, dici che si applica allo stesso modo?

    Ti ringrazio e ti auguro un'ottima serata!

    Davide

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    1. Si davide il cc si applica allo stesso modo. R3 dovrai calcolarlo sulla base della SUL dell'appartamento di origine.
      Comunque in questo preciso momento i frazionamenti ricadono nelle manutenzioni straordinarie, come da volontà del decreto sblocca-italia, ma non si è ben capito se sono comunque soggetti alle "urbanizzazioni" perché il riferimento è scritto in modo troppo vago. Ho comunque dedotto che per ora non sono soggette al contributo sul cc.

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  67. ...in effetti, per un attimo, avevo tralasciato il fatto che il D.L. ha forza di legge...

    Tanto, alla fine conviene sempre fare un salto in Municipio...che poi, già sulle questioni ordinarie, ogni U.O.T. dà indirizzi diversi...figuriamoci quando la norma si presta a interpretazioni...!!! ;)

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  68. Buongiorno e mi unisco ai complimenti per questo blog.
    Sto curando un piano casa che prevede l'ampliamento di un immobile tramite la copertura di una corte interna.
    Il progetto prevede un'articolazione diversa degli spazi interni all'immobile, in funzione della nuova volumetria.
    Tale articolazione prevede lo spostamento del locale bagno e della cucina.
    Per quanto riguarda gli oneri avrei una serie di dubbi:
    - il costo di costruzione lo devo calcolare solo sulla nuova volumetria solamente, o tutte le altre opere entreranno a far parte di questo computo anche se, almeno in teoria, sarebbero legittime anche con una cila?
    - devo far riferimento ai coefficienti realtivi al'AMP o comunque devo considerare la dia del piano casa come RE ?
    Grazie e buon lavoro

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    1. il costo di costruzione si calcola sulla volumetria ampliata, quindi niente computo metrico. ovviamente le opere interne puoi rappresentarle nella stessa pratica ma non incidono sull'onerosità.
      il calcoli per il piano casa vanno fatti prendendo i parametri di nuova edificazione.

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    2. Buonasera Marco, grazie mille per quanto fa per noi!
      Che lei sappia ci sono state novità rispetto al decreto sblocca italia ora che è diventato legge? gli oneri di urbanizzazione si pagheranno ancora in caso di frazionamento o no? quelli relativi al costo di costruzione credo di aver capito che non si pagheranno sicuramente, giusto? grazie mille ancora, buona serat!
      Irene

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    3. Per ora ho avuto modo di chiedere solo in un municipio, il quale si sta orientando per accogliere i frazionamenti in semplice CILA senza onerosità nè sul c.c. nè sulle urbanizzazioni, come sarebbe logico. Sarebbe auspicabile una circolare dipartimentale, comunque non è escluso che "spontaneamente" i municipi si alineino su questo orientamento.

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  69. Salve architetto,vorrei un consiglio su quanti e a che distanza mettere i "led pannel 12w"in cucina con isola con cappa aspirante al centro,le misure complessive del controsoffitto sono 3,70m x 2,30m;,altezza soffitto 2,,60m,oppure se è il caso di mettere i led pannel da 18w,grazie

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    1. salve, bisognerebbe fare delle verifiche illuminotecniche impossibili da fare così su due piedi. Nel dubbio può mettere dei pannelli più potenti e dimmerarli.

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    2. ok,grazie della risposta tempestiva

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  70. Caro collega, ringraziandoti sempre per il servizio eccellente che fornisci con questo blog, volevo sottoporti un quesito.......se un medico odontoiatra in procinto di aprire uno studio odontoiatrico con cambio di destinazione d'uso da abitazione a servizi alle persone, proponesse ,in alternativa al pagamento degli oneri per i parcheggi, una convenzione con un garage a ore ( naturalmente pagato da lui per la sua clientela) lo potrebbe fare? Municipio II zon piazza Bologna, la monetizzazione dei parcheggi e uno sproposito c.a. 14000 euro una follia. Grazie per la tua cortese e solerte risposta. Ciao Piergiorgio

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    1. Si è possibile, ma bisogna fare un atto con cui la superficie del garage (immagino privato) sia asservita all'uso pubblico almeno per la quantità richiesta dagli standard; in genere i proprietari di garage non accettano questo tipo di vincolo, sebbene sia ovviamente temporaneo. Questo vale per i parcheggi sia pubblici che privati, perché gli standard sono comunque pubblici. Conviene comunque andare a parlamentare al municipio per capire loro che tipo di procedura accettano: non tutti infatti accolgono queste proposte allo stesso modo.

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  71. Grazie sempre tempestivo e preciso. Arrivederci al prossimo quiz. Ciao ��

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