mercoledì 16 ottobre 2013

aggiornamento al calcolo degli oneri concessori a Roma: la circolare esplicativa di giugno 2013

Lo scorso Giugno è stata pubblicata dal Dipartimento P.A.U. (prot. 67246 del 27 giu 2013) una nuova circolare esplicativa circa le modalità per il calcolo del contributo di costruzione (inteso come contributo di urbanizzazione e contributo relativo al costo di costruzione). La circolare mette semplicemente in ordine concetti già consolidati nella prassi, ma sviscera meglio alcuni aspetti secondari che aiutano a chiarire alcune situazioni. Scrivo questo post come sorta di commento giudato alla circolare stessa.
Anzitutto, scariciamoci la circolare: il sito del dipartimento PAU da qualche giorno da problemi nel download dei file, quidi per ora scarichiamola dal sito dell'ordine degli ingegneri cliccando qui.

In questo post parlerò di argomenti di cui ho già ampiamente discusso nel mio "famoso" post sugli oneri concessori, al quale comunque vi rimando intanto per infarinare l'argomento, qualora ne foste digiuni.

Andremo a vedere che la circolare è soprattutto utile per chiarire alcuni punti in precedenza controversi o comunque non chiari della normativa locale tipo quado vada applicato un calcolo piuttosto che un altro perché per il resto, ovvero per quanto riguarda le procedure di calcolo, non viene introdotto nulla di nuovo rispetto a quanto già si sa.

Seguiamo i punti della circolare.

nota: da qui in poi userò le abbreviazioni della stessa circolare: fate quindi riferimento a quelle elencate nel paragrafo 2, dato che è inutile riportarvi qui il dettaglio di tutte le abbreviazioni, essendo questo un post strettamente legato all'interpretazione della circolare stessa.

paragrafo 3: calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

3.1 per le nuove costruzioni, non c'è davvero nulla di nuovo. Le formule per il calcolo degli oneri concessori sono quelle già note e sono:

Oup = V x Up x tab C x 0,9
Ous = V x Us x tab C x 0,9

la "tabella C" è attualmente quella allegata alla D.A.C. n°31/2012.

Le urbanizzazioni secondarie non sono dovute per alcune destinazioni, e non sono dovute nemmeno nel caso di opere di ristrutturazione edilizia che riguardino esclusivamente la modifica dei prospetti esterni (come esplicitato al punto 3.2.1, alla lettera b dei casi particolari). Nel caso delle modifiche dei prospetti avremo la sola onerosità calcolata in base al costo di costruzione.

Si specifica che questo calcolo vale per le nuove costruzioni, per gli ampliamenti al di fuori della sagoma esistente (quindi anche piano casa), e per i casi di demolizione e ricostruzione.
La procedura di calcolo è valida anche quando si sta recuperando un volume esistente precedentemente escluso dal calcolo del volume o della SUL. Nei casi di DR con anche aumento di volume, si specifica che il parametro della tabella C va riferito alla colonna "DR" per il volume esistente, e ad "NC" per quello eccedete.

3.2 interventi di ristrutturazione edilizia pesante

Per interventi di ristrutturazione edilizia pesante si intendono quelli di RE2 ed RE3 così come definiti nelle NTA di PRG all'art. 9 comma 5: si riferiscono, per esempio, a: frazionamento di unità immobiliari; modifiche di prospetto (anche minime, tipo trasformazione di ua finestra in porta-finestra e vice-versa); spostamento di volumi anche con eventuale aumento di SUL e via dicendo.

Prima di procedere al calcolo vero e proprio dell'onerosità occorre fare una verifica preliminare per valutare se si ricade nella condizione di ristrutturazione edilizia "totale" o "parziale", perché al variare delle condizioni occorre fare calcoli diversi.

Si devono quindi effettuare questi due calcoli preliminari:

Oneorsità totale, quella che si dovrebbe se l'immobile oggetto di ristrutturazione fosse da realizzare ex-novo (calcolando il volume "post operam" se il volume varia tra ante e post): Ot = V x (Up + Us) x tab C x 0,9

Onerosità teorica, quella basata sul computo metrico estimativo Ce (qui specificherò Ce.1, poi vedremo perché) redatto dal tecnico incaricato: Oe = Ce.1 x (Up + Us) x tab C x 0,9 x h/Cc

Dunque banalmente se Ot è maggiore minore di Oe allora saremmo in ristrutturazione totale, ed in ogni caso l'onerosità sarà dovuta in base al calcolo già eseguito dell'onerosità totale.

Nel caso di ristrutturazione edilizia parziale senza cambio di destinazione d'uso si applicherà invece la formula dell'onerosità teorica, ma in questo caso dal computo metrico che ho chiamato Ce.1 si potranno detrarre tutte le voci relative alle opere più "semplici" di sola manutenzione ordinaria e finitura interna già descritte nell'allegato A della delibera del C.S. n°19/2001. Pertanto, il computo metrico effettivo in base al quale andremo a calcolare l'onerosità avrà un valore economico inferiore a quello usato per verificare se ci troviamo in onerosità totale o parziale. Da qui possono nascere dei paradossi, ma sorvoliamo sennò questo post non finisce più.

Dunque rispetto sempre al mio vecchio post sugli oneri concessori c'è una novità in più, ovvero l'obbligo di effettuare questa preliminare verifica circa l'onerosità totale o parziale.

3.3 cambio di destinazione d'uso

nella trattazione di questo capitolo si arriva alle stesse conclusioni ed agli stessi criteri di calcolo che ho già descritto in quest'altro post sul calcolo degli oneri specifici nel cambio d'uso. In particolare, si rafforzano alcuni concetti che nel vecchio post avevo solo ipotizzato: per esempio è sancito che per verificare se il cambio d'uso sia all'interno della stessa categoria occorre tenere presente la distinzione di categorie contenuta nella delibera 19/2001 (e riportata sulla circolare esplicativa) e NON bisogna fare riferimento alle nuove funzioni del PRG (tra l'altro, il mio post è di maggio, e questa circolare comunale è di giugno: chissà che non abbiano specificato questo aspetto dopo aver letto proprio il mio post dove sollevavo questo dubbio??? :P). Le due categorizzazioni grosso modo concidono, ma ci sono dei casi in cui per la classificazione della delibera non ci sarebbe cambio di funzione, mentre per la nuova classificazione del prg invece si (è il caso del cambio d'uso da locale commerciale a studio professionale: per la classificazione della delibera sono nella medesima categoria "commerciale, direzionale", mentre per la classificazione di PRG sarebbero una nella funzione commerciale e l'altra nella funzione servizi): ora sapete che dovete attenervi alla classificazione della delibera.

Vediamo brevemente le procedure di calcolo, nei diversi casi.

Viene anzitutto perfezionata una delle dizioni della delibera 19, nel distinguere i casi di cambio d'uso con e senza opere: si ha cambio con opere quando contestualmente vengono effettuate ache opere di ristrutturazione edilizia pesante, altrimenti siamo in cambio senza opere.

Cambio d'uso senza opere

se il cambio è all'interno della stessa categoria, allora non è dovuto il contributo di urbanizzazione. Si procederà solo alla determinazion del contributo in base al costo di costruzione.

Se il cambio è tra categorie differenti allora l'onerosità è calcolata esclusivamente con la seguente formula: Ou = Ot = Oup + Ous
dove:
Oup è dato da: V x (Up fin - Up in) x tab C x 0,9
Ous è dato da: V x (Us fin - Us in) x tab C x 0,9

Dove Up fin e Us in sono i valori del contributo di urbanizzazione primaria per la destinazione "post" e quella "ante" operam; Us fin e Us in la stessa cosa per l'urbanizzazione secondaria.

Vi faccio notare un aspetto indicato nella nota 19 di pagina 13: viene qui scritto che tra Oup e Ous non è ammessa compensazione. Secondo me ciò va inteso in questo modo: dato che Oup e Ous sono formule di moltiplicazione nelle quali uno dei moltiplicatori è dato da una differenza di valori, questa può pure essere negativa, facendo quindi diventare negativo l'intero valore di Oup o Ous. Io credo che per "non ammettere compensazione" si debba intendere che se uno dei due valori venisse negativo, vada in realtà considerato zero, e non sottratto all'altro.

cambio d'uso con opere

se all'interno della stessa categoria, si procederà con il calcolo dell'onerosità nell'esatto modo in cui abbiamo visto per il punto 3.2: ovvero prima la verifica se si tratti di ristrutturazione totale o parziale, e poi in base al risultato si applica il valore congruo.

se tra differenti categorie si procede sempre allo stesso modo: verificando se ristrutturazione totale o praziale, e applicando il risultato di conseguenza.

paragrafo 4: contributo relativo al costo di costruzione

Su questo punto non c'è davvero nulla di nuovo rispetto a quanto ho trattato in quest'altro mio post sul calcolo degli oneri concessori in generale, quindi senza dilungarmi oltre, sul punto vi rimando alla lettura linkata.


considerazioni finali su quando effettivamente occorre applicare questi calcoletti

Da rilevare un dato importante: nella circolare si parla dell'onerosità correlata alle opere di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante". Dunque andando per logica interpretativa, tutte le altre categorie di intervento edilizio descritte all'art. 9 delle NTA di PRG sarebbero esenti da onerosità: che le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie fossero già esenti già lo sapevamo per espressa indicazione delle circolari comunali, ma ci sono altre categorie che a questo punto potremmo considerare anch'esse esentate, come il "restauro", o il "risanamento conservativo" (p.e. le fusioni tra appartamenti limitrofi, o la cessione di vani tra un immobile ed un altro) ma anche la cosiddetta ristrutturazione edilizia leggera. Le opere di ristrutturazione edilizia "leggera", da come si legge anche nella circolare esplicativa sulle procedure edilizie a pag 7-8, sono quelle individuabili sotto la categoria "RE1" così definita nelle NTA di PRG all'art. 9 comma 5 e si possono leggere nel "famoso" schema riepilogativo degli interventi edilizi predisposto dal Municipio VII (ex IX ed ex X) a pag. 4 che sono brevemente: dem-ric di solai interni con variazione del piano d'imposta ma senza aumento di SUL; sostituzione di elementi strutturali con altri di diversa tipologia dagli originali (p.e. sostituzione di un pilastro in c.a. con uno in acciaio o cose del genere); sostituzione o inserimento, all'interno del volume e nel rispetto della sagoma, di nuovi elementi di collegamento verticale. Se ne deduce che le opere di "ristrutturazione edilizia pesante" siano quelle maggiormente ricorrenti, includendo, tra le altre, i frazionamenti, le modifiche (anche minime) dei prospetti esterni e quant'altro.

riepilogo breve di quando gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti

è utile riassumere i vari casi particolari in cui non è dovuto l'onere di urbanizzazione, ma solo quello in base al costo di costruzione:
1. quando si effettuano opere di modifica dei prospetti esterni, tipo trasformazione di una finestra in porta-finestra o vice-versa o trasformazione di un tetto a falde in tetto piano o vice-versa (punto 3.2.1., lettera b dei casi particolari);
2. quando si interviene in zona agricola, anche su destinazioni residenziali, quando si interviene sulle strutture inerenti l'attività agricola;
3. quando si ristruttura o amplia fino al 20% una abitazione singola (no case a schiera, no bifamiliari: solo case unifamiliari singole);
4. nel cambio d'uso all'interno della stessa categoria di cui alla delibera 19/2001

Dei precedenti, nei casi 2 e 3 non è dovuto nemmeno il contributo in base al costo di costruzione, in virtù dell'art. 17 comma 3 TUE.

Come al solito, segnalatemi inesattezze o errori madornali. Tutto ciò che qui è scritto usatelo a vostro rischio e pericolo ;-)

153 commenti:

  1. Gent.le Arch Campagna,
    nel ringraziarla per le sempre puntuali e utilissime osservazioni, che ci permettono di navigare nel mare magnum delle varie Amministrazioni,
    le pongo un quesito:
    - ho preparato un'istanza di PdC per una RE2 di frazionamento, che ora è al Dip. PAU in attesa di approvazione.
    Ho un dubbio sugli oneri di urbanizzazione primaria, la cui entità (onerosità teorica perchè inferiore al quella totale), calcolata come da Circolare del 27 giugno 2013, e confermatami anche dal tecnico in via informale, è circa il 40% del Ce (costo di costruzione da computo metrico in perizia giurata).
    Leggendo una sua risposta nel suo precedente post sugli oneri di concessione, lei ipotizzava che questi oneri potessero essere al massimo il 20% di Ce.
    Me lo conferma, e se sì qual'è il riferimento normativo da poter far vedere al tecnico?
    Ringraziandola nuovamente,
    un saluto
    Ing. Giorgio De Donno

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    1. No in realtà il valore delle urbanizzazioni può arrivare anche a cifre di molto superiori agli oneri sul c.c., proprio in casi come il tuo: quel valore che indicavo nell'altro post è un valore di massima valido abbastanza spesso. Ma perché non hai depositato una DIA al municipio? sei in un edificio ricompreso nei piani di zona ex 167?

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    2. Purtroppo è una situazione complicata in cui occorreva un PdC anche per motivi legali (non entro nei particolari perchè occorrerebbero troppe righe...). Comunque per il parametro h (altezza) il tecnico ha fatto i calcoli considerando l'altezza del "piano interessato dall'intervento" (ovvero il piano in cui vengono eseguite fisicamente le opere di frazionamento). In realtà essendo un edificio di 6 piani che va frazionato in due parti, l'intervento interessa l'intero edificio e secondo me andrebbe eseguito il calcolo considerando l'altezza media ponderata sulla superficie. Sbaglio secondo te? (la circolare del d.p.a.u. non è dirimente su h). Grazie mille. Giorgio

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    3. Secondo me non è sbagliato utilizzare l'altezza dei locali effettivamente interessati da frazionamento, anche se nelle circolari dipartimentali si intuisce che si può usare sempre l'altezza standard di 3,2mt.

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  2. Salve Arch. Campagna,
    devo sciogliere i nodi di una ristrutturazione complessa e vorrei un "confronto" con te vista la tua esperienza ed un conforto, vista la situazione.
    I miei clienti possiedono un appartamento nato come residenza A2, successivamente con un condono accatastato A10 insieme al quale, nello stesso condono, è stata condonata una veranda abusiva. Ora vogliono effettuare un cambio di destinazione d’uso globale, riportare cioè l’appartamento alla destinazione d’uso originaria e effettuare un “vero” cambio di destinazione per la veranda. I lavori per questo intervento si limitano, in questa prima fase all’adeguamento degli impianti e la posa in opera di una fascia di piastrelle, nella zona appartamento.
    Lo strumento da applicare è secondo me una DIA per la quale ho però dei problemi a calcolare gli oneri (sulla veranda non faccio interventi quindi farei solo il calcolo degli oneri di urbanizzazione con la formula
    Ou = [V*(Up fin – Up in)* Tab C1*0,9 ]+ [V*(Us )* Tab C1*0,9 ] che tradotto nel caso pratico porta a non pagare gli oneri Up in quanto sono maggiori quelli dovuti per A10, ed a pagare quelli secondari con la formula V* 42,49* 0,2*0,9 .
    E per gli oneri di costruzione, non credo di dover fare calcoli in quanto non faccio lavori.
    Per quanto riguarda i lavori da effettuare nell’appartamento calcolerei gli oneri solo relativamente al costo di costruzione, considerando un intervento per un ritorno alla destinazione d’uso originaria. Quindi CME * 10%.
    Una volta fatto tutto questo, compreso il nuovo accatastamento procederei con una SCIA per fare la ristrutturazione interna ed il cambio dei prospetti della veranda per consentire ai miei clienti di usufruire delle detrazioni per le ristrutturazioni residenziali. A questo punto però quali oneri devo pagare?
    Ti ringrazio per l’attenzione ed aspetto una tua risposta, come sempre “illuminante”
    Arch. Maddalena Biggi

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    1. Secondo me puoi fare una pratica unica: non ha senso fare prima il cdu e poi la ristrutturazione: gli oneri tanto sono comunque sempre e solo quelli strettamente correlati al cambio d'uso. la ristrutturazione della veranda comunque rientrerebbe in DIA (se cambi in qualche modo i prospetti) e, nel caso, gli oneri li devi calcolare anche su quello, ma comunque non le urbanizzazioni, per espressa volontà della circolare.

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    2. Avevo preparato una DIA unica ma devo fare pratiche separate per ottenere le agevolazioni. E poi anche con la scia posso fare le modifiche ai prospetti.Che mi dici del calcolo degli oneri?

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    3. la DIA può ricomprendere nelle sue competenze anche le opere interne di manutenzione straordinaria che sono agevolabili, quindi non hai bisogno di fare due pratiche. anzi con la DIA per ristrutturazione edilizia i clienti potrebbero ottenere l'iva agevolata direttamente dai fornitori, senza passare per l'impresa. Con la SCIA puoi modificare i prospetti ma limitatamente, senza toccare i vani murari.
      il calcolo delle urbanizzazioni mi sembra corretto, ma ti devi interfacciare con il municipio perché non tutti ancora sono allineati con la circolare dipartimentale.

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  3. Gentile architetto la ringrazio per questa lettura che ci ha concesso.
    Io ho un problema dettato anche dalla mia giovane eta come tecnico.
    Devo fare un cambio di destinazione d'uso da un locale negozio ad abitazione. L'ufficio tecnico del 4 municipio di Roma mi ha detto che per la zona dove si trova il locale si può fare il cambio di destinazione d'uso anche sfruttando il piano casa. Il problema è questo: sto leggendo da giorni ormai le det. Dirigenziali, leggi, piani casa ecc ecc ma non riesco a capire cosa pagare (costo di costruzione, oneri primari e secondari, monetizzazione parcheggi ecc ecc) e come calcolarlo. Credo che sia un cambio di destinazione senza opere perchè gli interventi da fare sono di manutenzione straordinaria. Mi può per favore indicare le formule da applicare o le direttive da leggere?
    Grazie e mi scusi per il tempo che le sto facendo perdere

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    1. per i vari computi su oneri concessori e monetizzazioni, vale tutto quello di cui già ho discusso sia su questo post che sugli altri, in particolare quelli specifici sul cambio d'uso. puoi vedere l'elenco dei post da questa pagina: http://architetticampagna.blogspot.com/p/indice-dei-post.html quale articolo del piano casa ti hanno detto di usare? in base all'articolo che ti hanno detto, ci può essere il contributo straordinario di urbanizzazione.

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  4. Gentile arch. Campagna Le (ri)scrivo in merito alla questione della determinazione degli oneri di urnbanizzazione primaria e scondaria, nonchè per avere una Sua opinione relativamente alla necessità di pagare il contribuot straordinario di costruzione ed effettuare la monetizzazione per gli standard(parcheggi & verde pubblico) considerato che l'intervento riguarda una RE! + recupero sottotetto ai fini abitativi( con spazio ad uso accessorio/ di servizio e per il quale, presumo debba limitarsi il conteggio degli oneri suddetti) - il tenico comunale sostiene che tali monetizzaizoni bisogna farle anche se la LR (16 aprile2009 n. 13) in materia di recupero sottotetti ai fini abitativi(vedi art. 3 comam 3 riporta quanto segue : " se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è subordinato al reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali....ecc) ma questo implica l'esonero di tale monetizzazione secondo lei?? grazie mille! inoltre, Le chiedo se ritiene che l'intervento in oggetto è soggetto a contributi straordinari di costruzione??

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    1. L'intervento non dovrebbe essere soggetto al contributo straordinario, pecrhé la legge sul recupero dei sottotetti non lo prevede e perché la casistica del PRG prevede il contributo solo in alcuni casi (comunque verifichi sul mio altro post specifico). Le monetizzazioni secondo me sono comunque dovute.

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  5. Grazie mille ancora!!!!!!! Quindi le monetizzazioni andranno calcolate sulal superficie utile recuperata, nonostante l'uso dello spazio sia di tipo accessorio/ di servizio e non abitativo?

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    1. Si, secondo me occorre comunque verificare in base alla destinazione finale che si dà alla superficie. comunque la legge speciale sul recupero dei sottotetti ti consente di trasformare gli spazi solo in uso abitativo o, al massimo, come pertinenza diretta di superfici abitative.

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  6. Gent.mo Arch.Campagna,
    devo occuparmi di un cambio di destinazione d'uso (da locale commerciale a residenziale) di un'unità immobiliare (parte di piccolo condominio con proprietario unico) e sfruttare il Piano Casa per l'ampliamento della stessa unità (utilizzando il 20% di cubatura proveniente dalla somma delle superfici dell'intero fabbricato).
    Si tratta dunque di cambio di destinazione d'uso con opere.
    Il calcolo dell'onerosità totale deve essere fatto su ante e post operam (e quindi il risultato sarebbe la differenza tra a.o. e p.o.) o solo sul post operam?
    La ringrazio anticipatamente

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    1. Ciao,
      si calcola, secondo me, sempre come differenza tra oneri ante e oneri post. Tuttavia, essendoci anche l'ampliamento, su questo ovviamente dovrai fare i calcoli per la cubatura in più. ti consiglio di lasciare separati i calcoli: differenza tra ante e post per il cambio d'uso, e calcolo sulla volumetria per l'ampliamento. Anche perché solo su quest'ultimo dovresti pagare il contributo straordinario, non anche sul resto. Ma essendo un caso un po particolare conviene che ti interfacci a quattro mani con i tecnici municipali.

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  7. Gent.mo Arch.Campagna,
    devo occuparmi di un recupero ad uso abitativo di un sottotetto (L.R. 13/2009) comunicante con l'unità abitativa sottostante con una scala interna. La questione che volevo porle riguarda gli oneri ed in particolare sulla modalità di calcolo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
    Se non erro, la formula da utilizzare è Ot=V*(Up+Us)*TabC1*0.9 ed il valore della TABC1, ricavabile dalla deliberazione 31/2012, deve essere riferito a RE e non ad NE-AMP, giusto? il dubbio è proprio sulla valorizzazione di questo parametro: il valore della TabC1 dovrebbe essere riferito a RE visto che all'art4. comma 1 della legge 13/2009 si dice: "L'intervento di recupero del sottoetetto a fini abitatii è classificato come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell art 3 comma 1 lettera d) della 380/2001". E' corretto, secondo lei, quanto affermato?
    Inoltre per i costo di costruzione devo far riferimento ad un computo estimmativo degli interventi da effettuare nella soffitta? o devo far riferimento ai metri quadrati * il valore del costo dell'edilizia agevolata a metro quadrato?

    Saluti
    Caterina

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    1. Il parametro da usare secondo me è per RE come già ha correttamente intuìto. Il computo metrico deve essere riferito alle opere effettivamente necessarie per riconvertire lo spazio all'uso abitativo (quindi costo per la scala interna ma anche per le coibentazioni termiche esplicitamente richieste dalla legge).

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    2. Gent.mo Arch Campagna,
      grazie mille per la risposta, ne approfitto per farle una ulteriore domanda inerente questo ambito di intervento. In particolare volevo chiederle, visto che si tratta di un intervento in RE normato dall' art 3.2 della Circolare esplicativa del 27/06/2013, devo valutare il valore di Ot e Oe e scegliere il valore più basso al fine di identificarne gli oneri dovuti? o mi devo limitare a presentare direttamente il computo che esce dalla formula Ot=V*(Up+Us)*TabC1*0.9?

      Saluti
      Caterina

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    3. a mio avviso va applicato direttamente il computo in base al volume. tuttavia, se lo spazio di cui si sta facendo il riuso aveva precedentemente qualche altra destinazione certificata (magazzino per esempio) allora si potrebbero pure calcolare gli oneri come differenza tra ante e post. Ma è un caso limite, secondo me va calcolata per intero la volumetria e basta.

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    4. Gent.mo Arch Campagna
      il mistero si infittisce, data la situazione che le ho presentato ( destinazione d'uso attuale è soffitta), i tecnici
      mi hanno riferito che le formule da applicare sono sostazialmente quelle che abbiamo condiviso: Ot=V*(Up+Us)*TabC1*0.9 e costo di costruzione calcolato secondo la tabella A (costo estimativo degli interventi). L'unica cosa è che, tale tipologia di intervento risulta un ampliamento/nuova costruzione e quindi assoggettato ad un valore della TABc1 diverso dallo 0,2 che riguarda un intervento in RE. Perchè, secondo lei, al comune insistono che è un ampliamento e non una ristrutturazione, nonostante i volumi fanno parte già dell'immobile e sono una soffittà ? Secondo lei dove posso trovare documentazione che avvalora la nostra posizione (RE)?

      Saluti
      Caterina

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    5. nella circolare dipartimentale di giugno 2012 (mi pare) viene specificato che se l'ampliamento incrementa la SUL dell'immobile per meno del 10% allora si è in ristrutturazione edilizia, altrimenti è classificato nuova costruzione. Tuttavia non è chiaro se ci si riferisca alla SUL del singolo immobile, ovvero alla SUL dell'intero fabbricato. COmunque consideriamo sempre che il piano casa è una legge speciale, che segue regole a sè stanti (andando tra l'altro in deroga agli strumenti urbanistici, che sono gli stessi che classificano appunto gli ampliamenti come RE se fino al 10%), regole che, però, non sono mai state codificate in modo chiaro (c'è solo un vago riferimento al fatto che nel calcolo dell'onerosità si fa riferimento alle tabelle già in uso presso i comuni). Dunque che fare? io per non sbagliare, calcolerei l'onerosità come NC, sebbene ciò porti ad un maggiore esborso da parte del committente (consideriamo sempre che il piano casa è una legge fatta per fare cassa), ma è un esborso che compensa eventuali futuri problemi interpretativi che potrebbero, per assurdo, portare ad un futuro annullamento del titolo edilizio.

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    6. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    7. Buonasera Arch. Campagna,
      grazie per mantenere vivo questo preziosissimo blog.

      Le scrivo perchè sto facendo una DIA per RE2: manutenzione straordinaria + modifica prospetti (apertura nuove finestre e modifica delle esistenti) + serra solare + ampliamento SUL del 2% come avevo trovato nella circolare del 9/3/2012 per non cadere in ampliamento. Nella risposta che ha dato qui su lei parla però del 10% e non del 2% facendo riferimento ad una circolare di giugno 2012 che purtroppo non ho trovato. Potrebbe gentilmente darmi i riferimenti precisi?

      Ho anche un'altra questione legata agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria riguardanti la sola SUL in più (si tratta di meno di 2 mq) in quanto per le altre opere è dovuto il solo costo di costruzione. Devo considerare il volume che vado ad aggiungere o il Computo metrico estimativo che per questo ampliamento mi verrebbe una cifra irrisoria in quanto si tratterebbe di chiudere un lato di una loggia con una parte di muratura e una finestra?

      La ringrazio in anticipo

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    8. sulla questione degli ampliamenti in DIA ho scritto post più recenti che la invito a leggere: la questione infatti è controversa e da recenti sentenze sembrerebbe di capire che anche ampliamenti di percentuali irrisorie debbano andare in PdC. Il Comune tuttavia non si è ancora adeguato. Per le opere di modifica finestre pagherà solo il ccc, mentre per l'ampliamento dovrà calcolare anche le urbanizzazioni calcolate sul volume, oltre che le monetizzazioni degli standard urbanistici. il ccc in questo secondo caso si fa sul volume come se fosse nuova costruzione, compilando quindi la tabella A.

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    9. La ringrazio moltissimo.
      Ho anche un altro dubbio perché nel DPR 380/2001 all'art 17 comma 2 si dice che "il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purchè sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore"...questo si applica alla sola nuova costruzione o anche al mio caso di aumento sul, serra solare e nuove finestre? Si tratterebbe infatti di prima casa.

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    10. so che l'agenzia delle entrate si è pronunciata sul punto qualche tempo fa, ma non ricordo cosa ha stabilito.

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    11. La ringrazio, cercherò di trovare cosa abbia stabilito e se lo trovassi ve lo comunico.
      Grazie ancora

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    12. Buongiorno Architetto, purtroppo non ho trovato nulla.
      Ho però un dubbio sugli standard da pagare perché al Municipio mi hanno detto che i parcheggi non vanno considerati perché si tratta di un ampliamento molto piccolo (entro il 2% di SUL) ma non trovo nulla a riguardo e vorrei essere sicura che non ci siano problemi. Secondo il tecnico devo monetizzare solo verde pubblico e servizi...può essere?
      Grazie e buona giornata

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    13. non mi pare ci siano esenzioni, non mi risulta. Forse si è fatto un ragionamento sulle dotazioni complessive ante e post-operam?

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    14. non c'è cambio di destinazione d'uso perché è un ampliamento che ingloba nella SUL una parte di una loggia...

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    15. non saprei. secondo me sarebbero da calcolare.

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  8. Risposte
    1. altezza diviso costo di costruzione

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    2. grazie e scusa la domanda banalissima....

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    3. Buonasera,
      ho un dubbio sulla formula Oe=Cex(Up+ Us)xC1x0,9xh/Cc in quanto il risultato, come unità di misura, è dato da €xmetri se non sbaglio. Inoltre la stessa formula dovrebbe dare lo stesso risultato della precedente e cioè Oe=Cex(Up+ Us)xC1x0,9/Cc. Grazie

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    4. la formula dà come risultato un valore in euro. le unità di misura sono: € x €/mc x m / € / mq. mc si annulla con m e con mq, ed uno degli € si annulla con l'€ al denominatore.

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    5. grazie ricordavo il Cc in €/mc

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  9. Vorrei fare i miei complimenti all'autore del blog che, da quando l'ho scoperto, è diventato il mio punto di riferimento!
    Vorrei approfittarne anche per chiede informazioni, sulla modalità di calcolo del contributo di costruzione, per un muro di contenimento con altezza superiore a 6 mt.
    Il titolo abilitativo necessario credo sia la DIA in alternativa al Permesso di Costruire (per Roma), ma chiedo conferma anche per questo! Grazie

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    1. Ciao, si mi pare che muri di contenimento così alti necessitano il PdC o la DIA ad esso alternativa. Verifica se sei in zona vincolata, perché nel caso serve anche il nulla osta. Il costo di costruzione semplicemente lo calcoli nella giusta percentuale calcolata sul computo metrico estimativo che redigerai sulla base dei prezzi del prezzario ufficiale regione lazio, in base alla destinazione d'uso dell'immobile a cui il muro di contenimento è a servizio. Secondo me non sono dovute invece le urbanizzazioni.

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    2. Grazie Marco, quindi la formula che devo applicare è la seguente:
      Cc = ctr (R1+R2+R3)/100?
      per un valore del computo pari a 118.800,00 euro
      R1+R2+R3 = 9.25
      il mio contributo sarà 10.989,00 euro.
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    3. si. verifica di non essere in una delle (poche) situazioni in cui il contributo non è dovuto, come per esempio destinazioni rurali.

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  10. In riferimento a questa affermazione "Dunque banalmente se Ot è maggiore di Oe allora saremmo in ristrutturazione totale, ed in ogni caso l'onerosità sarà dovuta in base al calcolo già eseguito dell'onerosità totale" non trovo riscontro nella circolare che dice il contrario. Grazie

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    1. si c'è un refuso nel testo del post, ora lo correggo. grazie.

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  11. Gentile Arch Campagna,
    le scrivo per domandarle che tipologia di documentazione andrebbe consegnata per la chiusura lavori di una dia che ha visto come principale incervento il recupero di un sottotetto secondo la LR 13/09 con relativo cambio di destinazione d'uso?
    In partcolare, secondo lei, vi è la necessità di presentare l'attestato energetico (APE)? Quali altri documenti sarebbero necessari per poter procedere senza intoppi alla chiusura della dia?

    Saluti
    Caterina

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  12. Gentile Arch Campagna,
    le scrivo per domandarle che tipologia di documentazione andrebbe consegnata per la chiusura lavori di una dia che ha visto come principale incervento il recupero di un sottotetto secondo la LR 13/09 con relativo cambio di destinazione d'uso.

    In partcolare vi è la necessità di presentare l'attestato energetico (APE)?
    Quali altri documenti sarebbero necessari per poter procedere senza intoppi alla chiusura della dia?

    Saluti
    Caterina

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    Risposte
    1. la legge sul recupero sottotetti prescrive il progetto energetico (implicitamente), dunque l'attestato di prestazione energetica è obbligatorio e deve essere fatto non con il docet ma sulla base, appunto, del progetto. Va allegato anche il formulario discarica degli eventuali rifiuti prodotti. Altri documenti non servono, ma una volta chiusa la DIA sarebbe obbligatorio procedere con l'aggiornamento dell'agibilità, il quale richiede altra documentazione tra cui i certificati degli impianti.

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    2. Una ulteriore domanda:
      va consegnata la AQE oppure basta consegnare soltanto l'APE?
      ovviamente facendo il certificato sull'intero immobile, i valori minimi per legge, non saranno rispettati, è corretto? sono sicuramente invece rispettati per la parte riguardante l'intervento di riqualificazione del sottotetto. Va bene in questo modo anche se non si evince in modo diretto dal certificato redatto?

      Grazie mille
      Caterina

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    3. Non sono così addentro al discorso energetico per darti una risposta sicura: confidiamo in qualche altro lettore del blog.

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  13. Gentile Arch. Campagna,
    innanzitutto complimenti per il suo blog, la seguo spesso considerando la mia giovane esperienza lavorativa mi è sempre di aiuto.

    Ho letto attentamente il post ed i commenti ma non ho trovato casi simili al mio:

    dovrei effettuare una ristrutturazione edilizia di un villino con opere interne (spostamento tramezzi, spostamento servizi igienici e delle cucina) e opere esterne ( apertura finestre) ...quindi DIA onerosa in alternativa al PDC.

    Dopo aver effettuato i calcoli dei coefficienti degli oneri di urbanizzazione (con le varie tabelle), l'incidenza da moltiplicare per il Ctr sarebbe del 50-60%!!!

    In precedenza in un commento di "Mars10" Lei parlava di una "forbice" del 5-20% come incidenza max degli oneri, ma non ho trovato la legge/delibera a riguardo...
    quindi mi chiedevo quali fossero i lavori da computare: esclusivamente l'apertura di finestre e lo spostamento degli impianti idrico sanitari?
    Considerando che di solito si parla dell'8-10% questa volta l'incidenza sarebbe davvero elevata sul costo dei lavori...prima di parlarne al cliente, non vorrei aver fatto calcoli errati.

    Grazie mille in anticipo.

    Saluti.
    Alessia

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    1. mi sembra strana una incidenza così elevata: puoi postare qui di seguito i calcoli che hai fatto? comunque l'onerosità è relativa solo ed esclusivamente alla finestra: tutto il resto, impianti compresi, non deve essere computato.

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    2. Gentile architetto, grazie per la risposta. Effettivamente c'era stata una mia svista! Gli oneri di urbanizzazione secondo le circolare di Giugno 2013 per interventi esclusivamente sul prospetto non sono proprio dovuti!!!
      In realtà il committente ora vuole la realizzazione di un soppalco interno abitabile con seguente aumento di sul quindi dovrò tornare sui miei calcoli...Grazie ancora!

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  14. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  15. Buongiorno Marco, mi trovo a calcolare gli oneri di urbanizzazione per una DR con ampliamento nei limiti permessi dal piano casa. Vorrei un chiarimento, se possibile, su quanto espresso dalla circolare esplicativa. Si parla di parametro desunto dalla tabella C1 riguardo al volume ante operam e a quello aggiunto. Non mi è chiaro come calcolare la formula Oup=VxUpxTab.C1x0,9 (idem per Ous), cioè se calcolarla una volta per il volume esistente (parametro DR) e una volta per il volume aggiunto (NE) e poi sommare i due risultati, oppure se sommare i due parametri presi dalla tabella e calcolare sul volume totale.
    Grazie.

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    Risposte
    1. secondo me è più corretto applicare la formula due volte, una volta con il parametro DR relativo al volume demolito e ricostruito, ed una volta con il parametro NE sull'ampliamento, ed alla fine sommi i risultati.

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  16. Hai ragione, mi sembra la soluzione più logica. Mille grazie e buona giornata!

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  17. Gentile architetto Campagna,
    La ringrazio per il suo blog, veramente molto utile per poter capire meglio le diverse circolari e delibere.
    Le vorrei però sottoporre il mio problema con il calcolo dell'onere di urbanizzazione primaria per un cambio di destinazione d'uso da commerciale a servizi alla persona, per la creazione di un centro estetico nella città storica a roma.
    Come anche più volte ricordato da lei, e nella circolare esplicativa del contributo di costruzione (giugno 2013), essendo all'interno della stessa categoria non si dovrebbe versare tale contributo, se eseguito senza opere, ma c'è una nota che dice che" qualora la destinazione d'uso degli immobili non destinati alla residenza, venga modificata nei 10 anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione senza scomputi, utilizzando il parametro della tab c1 riferito alla ristrutturazione edilizia..." quindi avrei portato il calcolo dell'onere in base alla ristrutturazione edlizia cioè computo metrico x up x tab c1 x 0,9 x h/CC eper circa 6200 € di computo metrico ho un costo di 1600 di oneri...che ritnego un pò elevato...al municipio mi hanno detto di usare una formula ridotta per questo calcolo, ma nessun tecnico ahimè, mi ha potuto ne dettare ne indicare di preciso dove la potessi rintracciare...lei per caso ha idea di dove trovare questa formula ridotta, ne ha sentito parlare?
    La ringrazio per la sua disponibilità
    Maria

    RispondiElimina
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    1. Se si ha un Up molto alto potrebbe venire un valore alto rispetto al computo metrico, ma la formula è quella. come valore di CC cosa usi? da pochi giorni è stato aggiornato. ricordati che l'altezza h è sempre fissa in 3,20mt, anche se quella del tuo locale fosse diversa.

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  18. il dato up che uso è di 55,53 €/mc, quello più basso perchè l'IFF che uso, calcolato con il volume/lotto viene 11, 49, quindi prendo l'ultimo valore della tabella B...
    il computo è di 6291 x 55,53 x 0,9 x 0,6 x 3,2 /365,08 = 1653,49...
    sbaglio qualcosa...?

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    Risposte
    1. non mi sembra ci sia nulla di sbagliato: ti frega il parametro della tabella C che è altino, ma se corrisponde al tipo di opere che devi fare c'è poco da dire.

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    2. città storcia, destinazione non residenziale, ristrutturazione edilizia 0,6...
      quindi non esiste nessuna formula ridotta che tu sappia...
      altra domanda è, nelle deliere parlano tutti di parametro iniziale e finale, per cambi di destinazione, ma come fa a cambiare se è in base all'IFF o densità abitativa? solo se ci fosse un cambio da residenziale a commericale o fra macro categorie...giusto?

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    3. No aspetta, in effetti tu sei in CdU, dunque devi fare la differenza tra ante e post operam. ho scritto diversi post sul cambio d'uso: cercali per tag "cambi di destinazione d'uso" e fai riferimento a quelli. non cambia la funzione, ma solo la sottofunzione. tuttavia servizi alle persone mi pare abbia un carico urbanistico maggiore, quindi comunque vai in DIA (sarebbe SCIA altrimenti) ma essendo un cambio d'uso per attività potrebbero pure prendertelo in CILA in base alla legge che fece monti. Comunque l'onerosità non cambia. occhio alle monetizzazioni degli standard urbanistici.

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    4. Al municipio I mi hanno fatto presentare Dia, ma devo appunto integrarla con il costo di costruzione (computo metrico per 8%) e oneri di urbanizzazione primaria, perche per i parcheggi hanno fatto una convenzione...ora quello che non capisco è cosa intendi per i costi di urbanizzazione ante e post...i valor di up (nel mio caso 55,53 E/mc) è sempre lo stesso essendo relativo all'IFF...
      ho visto i tuoi post e mi rimane ancora complicato da capire...

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    5. come da ultima circolare del dipartimento sui cambi d'uso, per calcolare le urbanizzazioni nei cambi d'uso bisogna calcolarsi gli oneri post operam, quelli ante operam e quindi fare la differenza. Se nel caso specifico (potrebbe capitare, non ci ho mai riflettuto) la differenza fa zero, perché ante e post sono identici, secondo me le urbanizzazioni non sono dovute, ma sulla circolare non mi pare sia esplicitato questo caso.

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  19. Gentile architetto, può togliermi un dubbio...un locale commerciale vuoto 16 x 8 deve essere trasformato in ambulatorio odontoiatrico creando pareti, contro soffitti, pavimenti, impianti ect.... Le domande sono: il cambio di destinazione in questo caso prevede il pagamento di oneri? Se si quali e come vanno calcolati? Grazie per le sue risposte

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    1. la destinazione post-operam dovrebbe rientrare tra i laboratori artigiani (artigianato produttivo), dunque bisogna calcolare il cambio d'uso da commerciale a questa destinazione. Gli oneri sono sempre dovuti nei cambi d'uso, o quasi. A fine lavori occorrerà anche modificare la categoria catastale.

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    2. Grazie architetto, per la puntualità, cortesia e competenza.

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  20. Salve, volevo segnalare un software per il calcolo degli oneri concessori nel Comune di Roma secondo la circolare esplicativa:http://www.av-archtech.com/tools/OneriRoma/ContributoCostruzioneRoma.html

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    Risposte
    1. Grazie, mi sembra una applet interessante (spero verrà presto implementata anche con la procedura per RE e CdU). Se mi autorizzi, faccio un post apposito per pubblicizzarla: dimmi l'autore così lo cito.

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    2. L'autore sono io, arch. Andrea Vannini. Può pubblicizzarla senza problemi, il mio blog è http://andreaarch.wordpress.com sito www.av-architetto.com. Nei prossimi mesi svilupperò i calcoli mancanti. Grazie

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    3. Ho scritto il post http://architetticampagna.blogspot.com/2014/10/un-software-per-il-calcolo-del.html verifica che i tuoi riferimenti siano tutti corretti. grazie!

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    4. Si, sono corretti. Grazie!

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  21. Gentile arch. Campagna,
    sono una giovane architetto alle prime armi e mi sto occupando per la prima volta di un frazionamento a Roma. In seguito al decreto sblocca italia dello scorso mese, come sicuramente saprà, il frazionamento (senza cambio di destinazione d'uso mè di volumetria dell'edificio) rientra nella manutenzione straordinaria ed è soggetto a semplice CILA. Trattandosi di una CILA per manutenzione straordinaria pensavo non fosse soggetta ad oneri e invece stamattina il tecnico del I municipio mi ha detto che col nuovo decreto il frazionamento è soggetto al pagamento di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (non i concessori). Devo calcolarli e mi chiedo: su quale volume? Quello dell'intero appartamento prima che venisse frazionato o del nuovo appartamento che viene fuori a seguito del frazionamento? Queste formule di seguito che sto utilizzando sono corrette? OUp = V x Up x tab C x 0,9 e OUs = V x Us x Tab C x 0,9.
    La ringrazio anticipatamente, spero possa essermi di aiuto.
    Cordialmente,
    Stefania.

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    1. per applicare il DL144 aspetterei la conversione in legge che dovrebbe arrivare ormai tra un paio di settimane: potrebbe convenire anche ai committenti attendere un attimo. Sul discorso che sia soggetto alle urbanizzazioni dovrei approfondire; in ogni caso immagino che le vogliano sulla base del computo metrico e non in base alla volumetria, altrimenti ti vengono fuori cifre pazzesche. Segui le istruzioni dell'altro mio post che si intitola "gli oneri concessori nelle ristrutturazioni" che è linkato all'inizio di questo post.

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    2. Grazie per la pronta risposta! Volevo comunicare che poi la pratica è stata consegnata, una CILA con oneri urbanistici calcolati sulla base del computo metrico e non del volume, come giustamente mi aveva fatto notare. La pratica è stata accettata dal I municipio che ci ha lasciate (a me e alla cliente) con un dubbio irrisolto: la CILA è immediatamente operativa, per gli oneri invece l'ufficio si prende il tempo per controllare il calcolo.... neanche il tecnico sapeva le tempistiche o comunque come si sarebbe risolta questa contraddizione.... alla romana come al solito.
      Grazie ancora per la sua disponibilità.

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    3. la CILA è comunque immediatamente operativa, perché questo stabilisce la sua prassi. Se dovessero risultare errori nel calcolo degli oneri dovuti, della quale la responsabile sei solo e soltanto tu, al massimo ti scriveranno chiedendoti una integrazione. grazie comunque del feedback.

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  22. Ciao Marco,
    torno con una domanda sul calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per un progetto di sottotetto col piano casa (Roma). Ho un dubbio sul calcolo del volume del sottotetto, non riuscendo a capire bene la spiegazione nella circolare esplicativa. Si parla di pendenza 35% (ho 22%) e altezza del colmo 2,80. Nel mio caso ho una parte a tetto piano (intradosso h 2,70) e una parte a tetto a una falda il cui colmo si trova sopra la parte piana (h media intradosso 2,78). Uso l'altezza indicativa di 3 m. nel calcolo di Oup e Ous?

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    1. No io utilizzerei il volume lordo effettivo calcolato.

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  23. Grazie per il consiglio e la tempestività della risposta.
    Buon lavoro!

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  24. Salve volevo chiedere un parere, sto ricalcolando per un cliente gli oneri concessori, sto utilizzando la delibera consiliare n° 133/93 n° 214/96 e 59/2006, il condono è dell'85 ed è passato con prosecuzione delle opere ad un condono 724/94 volevo sapere se era possibile fare una media dei risultati delle due delibere sopracitate o comunque devo prendere come riferimento la 214/96
    Il calcolo che ottengo dalla delib 214/96 è il seguente:
    Zone “E” Agro Romano

    28,71€/mc

    Zona di PRG “E” zona territoriale omogenea
    Indice Andamento demografico del Comune di Roma = 0,90

    Cubatura condonata 595,02 mc

    28,71€/mc x 0,90 mc = 25,84€/mc

    25,84€/mc x 595,02 mc = 15.375,31€
    gli oneri concessori calcolati dal ufficio condono sono di Euro 16.961,42, e circa 5.000 euro di interessi, ora non so perchè ci sia questa differenza di 1.600 euro, non so se c'è qualcosa che ho sbagliato, volevo sapere se può essere fatta la media dei risultati delle tre delibere o deve essere presa in considerazione la delibera 214/96 visto che il condono è passato con la prosecuzione delle opere alla 724/94
    inoltre non sono riuscito a trovare in rete la delib. 133/93 ne su dip urbanistica ne su comune di Roma.
    Grazie
    Buon lavoro!


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    1. Ho imparato per esperienza personale che per quanti conti si possano fare autonomamente, quelli che escono dall'ufficio condono saranno sempre diversi. L'ufficio applica dei correttivi tabellari che sono variabili da zona a zona, pertanto possono in effetti venire valori diversi. Per questo motivo, dopo diversi tentativi, ho abbandonato lo "studio" delle procedure del calcolo degli oneri nei condoni.

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  26. Gentile Architetto Campagna,

    allo studio stiamo predisponendo un preventivo comprensivo di Oneri di urbanizzazione per un cambio di destinazione d'uso nel Municipio I. Il primo dei molti dubbi che stiamo affrontando per tale calcolo riguarda le categorie di appartenenza ante e post operam. Attualmente il locale è accatastato come deposito (C/2), il nostro intento è passare a commerciale (C/1), ora leggendo la delibera del 27 Giugno 2013 non ci è chiaro se il deposito rientra nella categoria commerciale o artigianale? qualora fosse artigianale dovremmo utilizzare la TABELLA I della delibera 31/2012?

    grazie, cordiali saluti
    Arch. Nicola Pimpinella

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    1. il deposito c/2 rientra nelle funzioni produttive, per comune punto di vista, dato che non è stato ricompreso in nessun altra funzione che sarebbe stata più consona. Dunque il cambio d'uso va calcolato a partire appunto dal produttivo.

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    2. quindi per il calcolo degli oneri di urbanizzazione utilizzo la seguente formula:

      Oup = V x (Up fin - Up in) x Tab "C1" x 0,9

      il valore "Up in" va ricavato dalla TABELLA I della delibera 31/2012? se si come va interpretata tale tabella, quale valore devo prendere?

      grazie

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    3. devi ricavarti il calcolo come si fa per le attività produttive, che hanno parametri diversi da quelli dei commerciali, e riportarli al metro quadro in modo che siano confrontabili. Oppure fai il calcolo per esteso e fai la differenza.

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    4. quindi per il calcolo degli oneri per destinazione produttiva utilizzo questa formula:
      Oup = Oup1 + Oup2 = (SC X Up1 x Tab "C1" x 0,9) + (SI x Up2 x Tab "c1" x 0,9)

      e quindi il risultato che ottengo lo sottraggo al valore degli oneri dell'urbanizzazione primaria della tabella B (nel mio caso 55,53 visto che ho un dtz 250)?
      inoltre, l'urbanizzazione secondaria non deve essere corrisposta?visto che la delibera parla di non compensazione e il commerciale (post operam) non la prevede mentre il produttivo (ante operam) si ? grazie

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    5. la secondaria, se la differenza viene zero, non va corrisposta. La formula per l'onerosità dovrebbe essere quella, confrontala con i tecnici del municipio.

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    6. ok, ricapitolando:

      1) mi calcolo gli oneri di urbanizzazione della destinazione produttiva con la formula
      Oup = Oup1 + Oup2 = (SC X Up1 x Tab "C1" x 0,9) + (SI x Up2 x Tab "c1" x 0,9)

      2)mi calcolo gli oneri di urbanizzazione commerciale con la formula
      oup = Vx Up1 x Tab "C1" x 0,9

      3) Visto che devo effettuare cambio destinazione uso senza opere tra differenti categorie utilizzo la formula
      oup = V x( Up fin - up in) x Tab "C1" x 0,9
      dove i valori finali ed iniziali sono quelli prima calcolati.
      Grazie ancora

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    7. si secondo me in questo caso è meglio procedere così. Comunque il tuo Oup totale sarà dato dal risultato della seconda formula meno il risultato della prima, senza applicare la terza formula, perché ti porterebbe a valori falsati.

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    8. Grazie, è stato davvero gentile e disponibile...dovrebbero farla presidente del consiglio nazionale degli architetti ad honorem, comunque a parte gli scherzi, davvero grazie, la materia è un po' ostica.

      saluti, Arch. Nicola Pimpinella

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  27. gentile Architetto, siamo di nuovo qui.

    Abbiamo effettuato il calcolo dell'urbanizzazione primaria ed il risultato si aggira intorno ai 4800 euro, il dubbio ci sorge perchè qualche anno fa, prima dell'entrata in vigore della delibera del 27 giugno 2013, sempre nel medesimo municipio, pagammo per l'urbanizzazione primaria solamente 183 euro. Il cambio d'uso si svolgeva nelle medesime condizioni, cioè da deposito a commerciale, quindi è l'ordine di grandezza delle cifre che non ci torna.

    saluti

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    1. i cambi d'uso dal 2001 sono soggetti alle procedure della delibera CS19/01 che però era scritta veramente con i piedi, tanto che molti l'hanno interpretata in modo sbagliato. La circolare del 2013 sostanzialmente riprende quella vecchia delibera e la rimette in pulito, chiarificando alcuni dei lati oscuri. Non so che calcoli vi hanno fatto fare in passato (forse un calcolo basato sul computo metrico), ma le cifre che vi vengono non sono poi così lontane da quelle che vengono a me quando faccio i cambi d'uso. Ovviamente il tutto dipende da tutti i vari parametri e, ovviamente, anche dalla consistenza dell'immobile.

      Elimina
  28. Buongiorno architetto,

    sono alla mia prima CILA dopo il decreto sblocca italia. Dovevano semplificare e mi sembra invece più complicato di prima. Spero sia solo una mia impressione dovuta alla necessità di abituarsi e comprendere i cambiamenti.
    Nello specifico non mi è ben chiaro il discorso relativo al contributo di costruzione. Prima non era richiesto per manutenzione straordinaria, si pagavano i 251 euro e finiva li. Invece adesso se ho ben capito va pagato anche questo contributo. Nel mio caso specifico si tratta di una 'classica' ristrutturazione iinterna di un appartamento. Rifacimento bagni, impianto elettrico, spostamento di un paio di muri. Niente di particolare. Spero mi possa dare delucidazioni, cordiali saluti, Pietro

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    1. Nel decreto legge avevano inserito una frase assai ambigua che poteva essere interpretata, al limite dell'assurdo, nel senso di inserire l'onerosità anche per le MS, ma questa frase è stata per fortuna cancellata nella conversione in legge. Nella nuova stesura della legge dunque non vedo rischi in tal senso.

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  29. Buonasera Architetto,
    navigando in internet sono capitato in questo suo bellissimo ed utilissimo blog, al quale faccio i miei più sinceri complimenti, anche per la sua professionalità.
    Avrei una domanda da farle, siccome alcune settimane fà mi è stato posto un quesito in merito ad un'immobile accatastato attualmente come "tettoia aperta C/7" della superficie di 300 mq ed un Volume di 1400 mc, la quale si trova in un piazzale di una capannone industriale, attualmente accatastato metà come C/1 e metà come D/7.
    La mia domanda era: spostando la tettoia in aderenza al fabbricato principale e facendo un cambio d'uso di essa, portandola a magazzino/deposito, per l'inserimento all'interno di scaffalature quanto ammonterebbe diciamo il costo degli oneri??
    in merito al costo di costruzione, penso che oltre allo smontaggio e rimontaggio, al massimo potrà essere fatta una platea per l'ancoraggio del pilatri. Certo di una sua gentile risposta, l'occasione gradita per porgerLe, Cordiali Saluti. Francesco B.

    RispondiElimina
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    1. anzitutto occorre verificare che il cambio d'uso sia fattibile, perché la tettoia non sviluppa cubatura mentre il magazzino si, e dunque non si tratterebbe proprio di un cambio d'uso ma piuttosto di un ampliamento. In quest'ottica dunque andrebbe computata l'onerosità. Configurandosi come ampliamento, segue più che altro le regole delle nuove costruzioni.

      Elimina
  30. Salve Architetto,
    mi serve il suo aiuto in merito alla determinazione del costo di costruzione e più precisamente il calcolo dell'incremento I1 nella Tabella 1 - Prospetto A .
    Nel mio caso debbo calcolare il cc di Unifamiliari aggregate di quattro alloggi ognuno dei quali con una Su di 34,63 mq .
    Il dubbio sorge nel momento in cui debbo inserire in tabella 1 nelle rispettive colonne n. alloggi e Su.
    Nel mio caso debbo fare cosi:

    classi sup. n. alloggi Su incremento
    < 95 4 34,63 mq 0

    Su tot. 138,52 mq

    oppure

    classi sup. n.alloggi Su incremento
    >130-160 4 138,52 30

    Su tot 138,52
    Grazie della disponibiltà
    Buona Giornata

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    1. secondo me la prima ipotesi è quella corretta, che da incremento 0%

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    2. Gentilissimo e sempre celere nel rispondere.
      Se posso avrei un altro dubbio circa il calcolo degli oneri di Up e Us.
      Avendo un IFT pari a 0.80 mc/mq nella tabella A debbo prendere i valori di Up e Us nella colonna pari a 1,00????
      Cordiali saluti

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    3. no, io in genere faccio l'interpolazione lineare: nel tuo caso, tra il valore di 0,7 ed 1,0. comunque nessuno ti dirà nulla se prendi il valore 1 (a meno che il tuo committente non se ne accorga e se ne lamenti).

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    4. Bene, proverò a fare l'interpolazione lineare ( non sarebbe giusto nei confronti del committente fare diversamente ) anche se non nego che essendo alle prime armi per me sarebbe più semplice prendere il valore 1!
      Gentilissimo come sempre
      Le auguro buona serata

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  31. Buongiorno Marco,
    vorrei un tuo parere su un cambio di destinazione a Roma da ufficio ad abitazione di un’unità immobiliare che deriva da una precedente ristrutturazione con frazionamento e parziale cambio di destinazione d’uso. L’unità originaria era destinata ad abitazione e, successivamente al frazionamento, un’unità è rimasta abitazione e quella in questione è diventata ufficio (A/10). L’abitazione è stata venduta e l’ufficio è rimasto al proprietario. Ora il proprietario vuole riportare la destinazione dell’ufficio nuovamente ad abitazione. Ovviamente si tratta di fare una nuova DIA per ristrutturazione, con opere minimali (solo impiantistiche per gli attacchi della cucina). Il punto è questo: dato che nel precedente cambio da abitazione a ufficio erano stati corrisposti sia gli oneri di urbanizzazione che il costo di costruzione, oltre alla monetizzazione dell’incremento del Cu per i parcheggi, mi chiedo se, a parte il costo di costruzione, comunque da calcolare, debbano essere nuovamente pagati anche gli oneri di urbanizzazione o si possono compensare con quelli già pagati nel precedente cambio di destinazione.
    Ti ringrazio per la disponibilità e ti mando cordiali saluti.
    arch. EP

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    1. Devi sentire il municipio: sotto certi aspetti si potrebbe procedere in SCIA per ripristino, ma se la situazione ante era con l'appartamento unito, può essere un problema e quindi proabilmente ti chiederanno di andare in DIA. Andando in DIA, gli oneri sono dovuti, anche se qualora fossero passati meno di 10 anni ci si potrebbe appellare a qualche norma che ora non ti saprei proprio citare ma che ricordo molto vagamente.

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  33. Buonasera Marco,
    dovrei fare un cambio di destinazione d'uso senza opere di un immobile C2 a C1. L'immobile si trova a Roma nella città storica. Dimensioni 40 mq e h.4,00 mt. Sto procedendo al calcolo per gli oneri di urbanizzazione Ou=V*(Up fin-Up in)*Tab "C1" * 0,9 ma non riesco a capire dove cercare Up fin e Up in. Mi spiego meglio, nella delibera 31/2012 applico la DTZ a 250 e dalla tabella B trovo Up 55,53, però come faccio a trovare i due Up fin e Up In? A cosa devo sottrarre 55,53, oppure, a che tabella devo fare riferimento? Grazie mille in anticipo. Anna Maria

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    1. i magazzini C2 fino a poco tempo fa erano nel produttivo, dunque dovresti vedere l'Up del produttivo; tuttavia con la modifica recente al DPR 380 e la relativa ultima circolare applicativa del dipartimento, il magazzino è stato inserito nel commerciale e quindi teoricamente non avresti differenza tra Up fin e Up in, perché semplicemente coincidono. il discorso fatto può non essere valido in tutti i casi, perché C1 è la destinazione catastale che non dà informazioni su quella urbanistica.

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    2. Il problema è che con la nuova normativa si deve dimostrare che il magazzino è un magazzino di vendita e io non so se riesco a recuperare la documentazione che lo possa attestare. In alternativa dovrò fare il conteggio come se appartenessero a due categorie diverse. La destinazione urbanistica da raggiungere è piccola struttura di vendita (NTA art.6 lettera b) partendo da un produttivo (NTA art.6 lettera e). Il mio dubbio è proprio quello che indicavi: ovvero mi trovavo a fare un calcolo di questo tipo: Ou=V*(Up fin-Up in)*Tab "C1" * 0,9 = (40mq*4mt)*(55,53-55,53)0,6*0,9 = 0 . Quindi in teoria gli oneri di urbanizzazione non sarebbero dovuti.

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    3. Certo nel caso in cui Up fin sia minore di Up in non hai oneri. verifica gli standard urbanistici: in genere per esperienza da qualche parte bisogna sempre pagare.

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  34. Gentilissimo Marco, buongiorno.
    Vorrei avere conferma che il mio ragionamento sia esatto.
    Cambio di destinazione d'uso da commerciale a direzionale (studio professionale): in base all'ultima circolare di agosto 2015 si fa in DIA (il V Municipio me l'ha confermato). NON C'E' però aumento del carico urbanistico.
    Quindi:
    - pago l'onere relativo al costo di costruzione (8% perchè è direzionale)
    - NON pago l'onere di urbanizzazione primaria (perchè il carico basso del commerciale resta basso nello studio professionale privato)
    e
    - ed è qui il mio dubbio, NON pago neanche l'onere di urbanizzazione secondaria dal momento che, in base all'art.3 della Circolare esplicativa del Comune di Roma del 27 giugno 2013, gli oneri di urbanizzazione secondaria sono dovuti solo per le destinazioni residenziale e industriale-artigianale (??)
    E' corretto? Pago il solo costo di costruzione?
    Grazie

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    1. non hai variazione di carico urbanistico, quindi li non paghi. per l'urbanizzazione, dovresti fare la differenza tra Up fin e Up in: ora sinceramente non ricordo se la delibera distingue l'Up tra direzionale e commerciale ma probabilmente no, ed allora in quel caso non pagheresti neanche quello. ok per il contributo.

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  35. Buonasera,
    sono un giovane architetto,le volevo chiedere una delucidazione...
    devo presentare una DIA per il rifacimento di alcune facciate (Municipio IX ex XII). Quindi ricadrà in RE2 (modifica di prospetti, nuove bucature etc) per quanto riguarda gli oneri concessori il tecnico mi ha confermato la formula Ctr x (R1+ R2 +R3) / 100. Io però proprio non riesco a comprendere come determinare le classi del valore R3, in quanto si tratta di un intero edificio.
    Devo fare il calcolo delle superficie come da tabella A anche se si tratta di lavori che intervengono solamente sui prospetti e non vi è incremento?

    Grazie mille in anticipo
    FRANCESCO

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    1. in effetti non sta scritto da nessuna parte come desumere R3 in questi casi, e quindi ciascun municipio fa come ritiene opportuno. Secondo me la cosa meno sbagliata di tutte è compilare il prospetto A come se si stesse facendo una nuova costruzione, e quindi determinare le classi di incremento sulla base delle quali determinare R3.

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    2. Grazie mille per la risposta.
      Alla fine ho pensato di fare come lei mi ha consigliato, la soluzione più logica. Purtroppo al municipio sono stati molto vaghi, staremo a vedere e la aggiornerò.

      Invece un altro confronto.
      Mi trovo a dover dare una risposa al cliente su oneri concessori per un immobile D/8 da convertire in albergo. E' corretto secondo lei usare le formule ?
      OUP = V x 0,9 x Up x Kz (Tab C della delibera n.31) (dove il volume è calcolato secondo la delibera 2961/1978)
      Ous = etc etc ect
      quindi Ot = Oup + Ous e per l'onerosità effettivamente dovuta
      (computo estimativo) (Ce x Ot) / (Cu x V) (dove Cu =365,09 /3, 60) ?

      Il risultato mi viene una cifra spropositata trattandosi di molti metricubi.
      Non saprei, credo di essermi incartato.

      Grazie e buona notte
      Francesco

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    3. trattandosi di cambio d'uso bisogna fare la differenza tra oneri post operam ed oneri ante. c'è una delibera più recente che ho commentato: filtra i post secondo il tag "cambio di destinazione d'uso".

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  36. Gentile Architetto, sono di Roma e proprietario di un locale tecnico al superattico con tutti i requisiti necessari per cambiare la destinazione in residenziale utilizzando la legge sottotetti, non sono però proprietario di altro appartamento nel palazzo, volevo chiederle se per lei è indispensabile avere altro appartamento nel palazzo per utilizzare la legge sottotetti.
    Grazie

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    1. la legge sul recupero sottotetti consente anche la creazione di nuove unità abitative, senza cioè necessariamente annettere lo spazio ad immobili già esistenti: in questo caso ci sono dei vincoli specifici (obbligo di affitto a canone concordato per un certo numero di anni, a meno di particolari condizioni) ma anche vincoli prettamente tecnici, come la superficie calpestabile minima che, a mio avviso, non può essere inferiore a 28mq (la legge infatti consente la deroga sulle altezze, ma non parla di deroghe alle superfici minime imposte dalla normativa nazionale).

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    2. Gentile Architetto, questo significa che se utilizzo la legge sottotetti per convertire il mio locale tecnico in residenziale venendo così a creare una nuova unità abitativa non posso abitarci ma lo devo affittare per un periodo di tempo?
      Grazie

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    3. la legge pone delle limitazioni per evitare la speculazione edilizia, ma vi sono dei casi specifici in cui non è necessario procedere all'affitto: la legge è abbastanza chiara sul punto.

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    4. Gentile Architetto, può indicarmi quali sono questi casi specifici o dove posso andare a leggermeli?
      Per me sarebbe prima casa, non sono proprietario di altro immobile.
      Grazie

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    5. Gentile Architetto, può indicarmi quali sono questi casi specifici o dove posso andare a leggermeli?
      Per me sarebbe prima casa, non sono proprietario di altro immobile.
      Grazie

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    6. art. 3 comma 6 L.R.Lazio 13/2009:
      6. Nei comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’articolo 14 della legge regionale 6 agosto 1999, n. 12 (Disciplina delle funzioni amministrative regionali e locali in materia di edilizia residenziale pubblica) l’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è, altresì, subordinato all’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e successive modifiche per un periodo non inferiore a otto anni, fatto salvo il caso in cui la medesima unità immobiliare sia utilizzata come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, con l’obbligo di non alienarla per un periodo pari a cinque anni.

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    7. Gentile Architetto, la ringrazio per la sua puntuale risposta.
      Sto mettendo da parte i soldi per poterne usufruire non essendo una spesa di poco conto.
      Riuscirò ad avere una somma per l'anno prossimo, mi chiedevo e le chiedo se corro il rischio che il prossimo anno la legge possa non esserci più.
      Ringraziandola anticipatamente le chiedo appunto se il mio timore è fondato.

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    8. la legge sul recupero sottotetti non sembra avere la scadenza che invece ha il piano casa, dunque a meno che la regione non decida di modificarla, non ci dovrebbero essere problemi ad attendere un po'.

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    9. Grazie molte.
      Complimenti per il blog spero la nostra conversazione possa essere utile alla comunità.

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  37. Salve, le posso rispondere io dicendole che non è necessario essere proprietario di un altro appartamento, basta esserlo del locale di cui si vuole mutare la destinazione d'uso.
    Saluti, arch. Pimpinella

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  38. Architetto Campagna buonasera, mi scusi la domanda forse banale, volevo chiederLe se nella redazione del computo metrico per una RE2, in cui devo pagare soltanto il contributo afferente il cc perchè si tratta di una lieve modifica prospettica con dem/ric, devo inserire anche le due voci inerenti la discarica (trasporto ed oneri). Grazie e buona serata

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    1. è a discrezione del tecnico, comunque tendenzialmente no.

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  39. Perfetto, La ringrazio e La saluto. Buona serata

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  40. Salve Arch. Campagna,
    al Municipio mi è stato chiesto di presentare una D.I.A. per un intervento di demolizione e ricostruzione di tramezzi e modifica del prospetto esterno (da finestra a porta-finestra). La domanda è la seguente: devo calcolare solo il costo di costruzione (per la modifica al prospetto) o anche che quelli di urbanizzazione primaria e secondaria (per le modifiche interne)?!..In entrambi i casi mi potrebbe cortesemente fare un richiamo per il calcolo degli stessi?!
    La ringrazio in anticipo per la disponibilità e la cortesia.
    Saluti, Arch. Andrea Ribechini

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    1. il calcolo deve essere limitato alla modifica della finestra. Per le procedure di calcolo fai riferimento agli altri miei post specifici.

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    2. Grazie mille per la risposta. Saluti

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  41. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  42. Buongiorno, come tanti ricorro al tuo aiuto per chiarire una questione!
    Cambio di destinazione d'uso senza opere da un locale Artigianale/industriale ad Abitazione. Verificata la fattibilità, le norme, ecc... devo calcolare gli importi da versare al comune: il contributo al costo di costruzione è nullo perché non c'è computo metrico; gli standard sono dovuti nella misura di 0,26 ogni 10mq/sul e fin qua tutto torna.
    Gli oneri concessori sono dati dalla differenza tra oneri destinazione finale e oneri destinazione iniziale.
    Per la destinazione industriale non posso applicare la formula VxUx0.9x(tab.c) poiché la tabella I (delibera 31/2012) è per mq di superficie. Sostituisco semplicemente la sul al volume?
    Inoltre l'urbanizzazione primaria è data dalla somma di up1+up2 (urbanizzazione per superficie di piano e urbanizzazione per superficie d'insediamento)?
    Grazie!!!

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    1. il calcolo delle urbanizzazioni ante lo calcoli col volume, quelle post con la superficie.

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    2. perfetto, diciamo che non è precisa la circolare 67246 del 2013 dove generalizza sempre con il volume!
      Per quanto riguarda l'urbanizzazione primaria iniziale (artigianato) devo considerare la superficie di insediamento: si intende la superficie coperta proiettata o corrisponde non la sul?

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    3. inserisco la risposta alla mia stessa domanda perché possa essere eventualmente d'aiuto ad altri: la superficie di insediamento è la superficie dell'intero lotto su cui insiste l'attività, compresi spazi scoperti (es. deposito merce, ...).
      Gentile Arch. Campagna, ancora una volta grazie per lo scambio di informazioni che ha creato tra noi professioniasti!

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    4. si per le aree industriali nella delibera è scritto chiaramente che occorre considerare l'area di insediamento e non quella coperta.

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  43. Buongiorno, dovrei calcolare il cambio d'uso da garage non pertinenziale che però è al piano terra e fa parte di una palazzina a commerciale C1, ora nella delibera 19/01 le pertinenze ed i servizi rientrano nel residenziale, non dovrei avere carico urbanistico basso in tutti e due i casi, dovendo passare a commerciale piccolo di 40 mq, volevo sapere dai conti che ho fatto ottengo questo:
    DTZ (densità territoriale di zona) = 116 ab/ha
    Up= 38,89 €/mc
    Us = 42,49 €/mc
    3.2 Interventi di “Ristrutturazione edilizia” c.d. pesante
    Onerosità totale (Ot)
    Ot= Oup+Ous = Vx (Up+Us)xTab. C1 x 0,9= 140,80 x (31,23+42,49)x 0,2 x 0,9= 1.868,35€
    Onerosità teorica (Oe)
    Oe= Cex (Up+Us)x tab. C1 x 0,9 x h/Cc= 1500,00 x 73,72 x 0,5 x 0,9 x 3,20/ 365,08= 436,16€
    Ot>Oe quindi avrò che 1.868,35>436,16€
    Si ha ristrutturazione edilizia parziale. (Rep)
    Oneri di urbanizzazione
    Ou1= Ce x (Upfin +Usfin) x Tab”C1”fin x 0,9 x h/Cc= 1.500,00 x 81,38 x 0,5 x 0,9 x 3,20/365,08= 481,48€
    Ou2= Oup+Ous = 289,64€ + 735,77€ = 3.801.60€
    Oup= V x (Upfin-Upin)x Tab”C1” x 0,9= 140,80 x (84,10-24,10) x 0,2 x 0,9 = 1.520,60€
    Ous= V x (Usfin-Usin) x Tab”C1” x 0,9= 140,80 x (0- 42.49) x 0,5 x 0,9 = 0
    Ou= Ou2 se Ou2>Ou1
    Ou1= 481.48€
    Ou2= 3.801.60€
    Ou= Ou2 = 1.520,60€
    Calcolo contributo costo di costruzione
    Ccc= Ce x (R1+R2+R3)/100 = 1.500,00€ x (1.75+1,75+1,75)/100= 78,75€
    Standard urbanistici e parcheggi
    p. pub. p.priv. Verde servizi Totale v+s
    Ante operam Pertinenziale (residenza) del. 19 1.6 4 2.53 0
    Post operam Commerciale 6 4 4 1.73
    differenza: 4.4 0 1.47 0 1.47

    Monetizzazione Standard urbanistici
    Tum = V x K x 0,2 x 0,75
    Vmax = 2200 €/mq
    Tum = 2200 x 25,00% x 0,2 x 75% = 82.50€/mq
    Standard non reperiti
    Dotazione minima 22,00 mq/Ab
    Verde+ servizi 8,48 mq
    (8,48mq x 10mq SUL)/(37,5mq/ab)= 2,26 mq

    Parcheggi pubblici 4,40 mq
    (4,40mq x 10mq SUL)/(37,5mq/ab)= 1,17 mq

    Oneri da pagare
    P.P = 1,17 x 82,50€/mq = 96,52€
    V+S= 2,26mq x 82.50€/mq= 186.45€
    ______________________________________________________________________________
    Riepilogo
    Oneri urbanizzazione 1.520.60€
    Contributo costo di costruzione 78.75€
    Parcheggi privati 0,00€
    Parcheggi pubblici 96,52€
    Standard non reperiti (V+S) 186,45€
    ___________
    Tot 1.882,32€

    Oltre agli oneri va pagato anche la differenza del valore catastale? Val cat postx115- Vcat antex115 x 20%? perchè in questo caso parliamo di cifre astronomiche... il Cambio lo faccio in DIA e con piano casa ma quale articolo applico? avevo pensato il tre ter, visto che i locali sono da un bel pò di anni non sono usati.

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    1. I commenti del blog non possono essere la sede per discussioni così approfondite su temi così nello specifico o per convalida di intere procedure di calcolo, abbi pazienza. Evitate anche di scrivere così tanto perché si appesantisce la lettura per tutti quanti: la prossima volta dovrò cancellare l'intervento.

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  44. Buonasera Arch. Campagna,
    mi servirebbe una sua gentile delucidazione in merito al seguente quesito:

    dovrei accorpare un locale magazzino interrato con categoria catastale C2 ad una struttura ricettiva con categoria D2, con conseguente cambio di categoria catastale, ma con mantenimento della funzione di magazzino, non potendo ovviamente aumentare la SUL.
    Come si regolerebbe lei per il calcolo degli oneri di urbanizzazione?

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    1. bisognerebbe studiare bene la situazione, comunque fondamentalmente potrebbe essere equiparata ad una semplice fusione.

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  45. Buonasera ,potrebbe spiegarmi la procedura rateizzata per il pagamento delle oup e ous, ovvero il 5o% va versato dopo il protocollo della pratica ( dia piano casa - privato -u imm autonoma) al comune, o devo presentare il pagamento contestualmente alla consegna? Sulla circolare si parla di perfezionamento ( ?). Premetto che ho già versato l'intero contributo di costruzione, in quanto era inferiore rispetto alle oup e ous. Grazie per l'attenzione , cordiali saluti

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    1. dovrebbe chiedere all'ufficio competente: dipartimento e municipi hanno procedure diverse.

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  46. Buona sera Marco, e sempre grazie per il tuo prezioso lavoro e contributo. Spero potrai aiutarmi a risolvere un piccolo dubbio, sono in procinto di presentare una DIA in alternativa al PdC per opere di manutenzione straordinaria + la modifica di un prospetto (chiusura e riapertura di una porta finestra al piano super attico) x un appartamento di 2 livelli (attico e superattico collegati da scala interna presente sul catastale del '39). Il superattico è di fatto una soffitta (h interna 2.40) che ha anche un suo accesso indipendente anche dalla scala condominiale + la scala interna che collega i due livelli, inoltre sempre al piano super attico (o piano soffitte) c'è un ulteriore piccolo vano soffitta con ingresso indipendente,che risulta catastalmente separato dal resto dell'unità imm. Ora se volessimo accorpare questo piccolo vano soffitta al resto del piano super attico SENZA cambio di destinazione d'uso, mantenendo quindi la destinazione a soffitte, dovremmo pagare gli oneri concessori x aumento di SUL,e se si quali oneri? oppure si pagano soltanto il costo di costruzione dell' apertura porta x accorpamento del piccolo vano al resto del piano super attico e quindi dell'appartamento?
    Considera che tali spazi rimarranno vani di servizio, di fatto una grande soffitta finestrata con accesso ad una terrazza di pertinenza, e non vorremmo trovarci a dover pagare cifre assurde x un piccolo vano di 2.5 mq.
    Purtroppo in Municipio danno appuntamenti solo oltre 1 mese (il famoso tu passi...e senza non ricevono), per cui ti chiedo un tuo prezioso parere x valutare come meglio procedere.
    Grazie in anticipo x il tuo contributo.

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    1. bisogna vedere il progetto originario e capire se su quel volume sono stati a suo tempo pagati gli oneri. Se sì, si può annettere eventualmente come cambio d'uso; se no, va considerato ampliamento e bisogna vedere anche se è fattibile in base alle norme di tessuto.

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  47. Buonasera sto lavorando per un progetto che si trova nel comune di Varese , per un permesso di costruire in sanatoria. In pratica si tratta della sagoma delle autorimesse che si trova nel piano seminterrato. La sagoma realizzata è diversa rispetto all'ant operam. la superficie ante operam è 286.00 mq la superficie post operam è di 280.00 mq. Ho letto l'art. 69 della L.R. 12/05 dove dice che i box sono a titolo gratuito in quanto equiparati a opere di urbanizzazione. ma al comune mi hanno dato l' istanz adel P.C. dove vi sono le tabelle per il calcolo del contributo del costo di costruzione per interventi residenziali. ma nel mio caso si tratta di box e quindi superfici non residenziali. E' la prima volta che mi capita. Vorrei capire come procedere. Se devo calcolare o no il contributo del costo di costruzione. Grazie in anticipo

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    1. la tognoli in effetti consente di effettuare l'intervento a titolo gratuito, dunque se vi rientra, andrà applicata, se prevista dalla regolamentazione locale, l'oblazione per interventi che non riguardano la modifica della SUL. A Roma potrebbe ritenersi corretto applicare la sanzione calcolata sul costo di costruzione, anche se non c'è contributo.

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  48. Buongiorno,
    sto elaborando una DIA per un progetto di ristrutturazione edilizia (tipo RE3) di 4 particelle ad uso produttivo a Roma, II municipio. Per quanto riguarda gli oneri concessori, non essendoci cambio d'uso, il tecnico del municipio mi ha confermato che non vanno pagati gli oneri per urbanizzazione primaria/secondaria ma solo il costo costruzione. Non capisco perché nella circolare esplicativa del Comune del 27 giugno 2013 non è riportata la destinazione d'uso 'produttivo' (lett.e art.6 NTA PRG). Quale percentuale debbo considerare per calcolare il contributo afferente il costo costruzione?

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    1. Buonasera, se possibile vorrei avere un chiarimento anche sul relativo CME: deve includere tutte le opere di demolizione (consideri che gran parte delle murature vengono demolite e ricostruite)? Ho letto su vari post che lei consiglia di 'alleggerire' il CME inserendo solo le voci strettamente necessarie. Sarebbe secondo lei lecito in questo caso non inserire pavimenti, intonaci, tinteggiature? i serramenti? il cme attualmente include tutte queste voci e importi a corpo per impianti meccanico/idrico/elettrico. Grazie in anticipo. Saluti.

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    2. perché il produttivo non è soggetto a contributo sul costo di costruzione: per me l'intervento nel caso specifico è a titolo gratuito. esiste un post recentissimo con una tavola sinottica.

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    3. La ringrazio per la celere risposta. Avevo il dubbio fosse così. La risposta del tecnico del municipio mi aveva lasciato interdetto. Grazie ancora, saluti.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.