lunedì 9 novembre 2015

città consolidata e cambi d'uso in residenziale

Nel nuovo PRG di Roma fu introdotta una norma, all'art. 45 delle NTA, che, di fatto, vieta il cambio di destinazione d'uso da qualsiasi altra funzione verso residenziale se non con l'utilizzo di uno strumento urbanistico denominato "piano di recupero", che è una procedura assai complessa e, soprattutto, sopraordinata al normale regime autorizzativo delle DIA ed anche dei PdC, in quanto per approvare un "piano di recupero" occorre andare in conferenza dei servizi. Una sentenza del Consiglio di Stato di qualche anno fa ha minato alla base questa scelta del PRG: vediamo che conseguenze potrebbero derivare.
***attenzione, prima di proseguire nella lettura di questo post, vi invito a leggere questo più recente post che in parte modifica le conclusioni che traggo qui appresso*** [16 marzo 2016]

La sentenza, anzitutto, è la numero 4546/2010 del Consiglio di Stato, sez. IV.

In questa sentenza si analizza una causa tra il proprietario di una unità edilizia romana ed il comune stesso, che, semplificando al massimo, ha inibito a questo proprietario la possibilità di modificare la destinazione d'uso di un immobile ad uso non residenziale in uso residenziale proprio perché ricadente nei tessuti della "città consolidata" e, pertanto, autorizzabile con piano di recupero e non con la DIA all'epoca presentata. Tutta la prima parte delle motivazioni verte sulla legittimità del processo di adozione del piano e di altre macro-questioni, che vengono tutte confermate in senso favorevole all'amministrazione comunale. Nella seconda parte, invece, viene specificato nel dettaglio la legittimità dell'art. 45 comma 6 delle NTA di PRG.

La sentenza definitiva sarà in parte favorevole ed in parte no per il ricorrente ma, quello che mi interessa evidenziare in questo post, è l'inibizione che il Consiglio di Stato impone proprio al punto in cui il PRG richiede un "piano di recupero" per tale cambio d'uso.

Il CdS, come al solito con grande lucidità, descrive nelle motivazioni perché l'imporre un titolo abilitativo "più forte" degli altri è illegittimo: difatti non è possibile che, laddove per tutti gli altri cambi di destinazione d'uso sia possibile procedere con SCIA (se all'interno della stessa funzione) sia con DIA alternativa al PdC (se tra funzioni differenti) [sebbene all'epoca della sentenza esisteva ancora solo la DIA], vi sia una casistica specifica nella quale invece occorra procedere con la richiesta di un titolo diverso, più complesso, e che prevede un iter autorizzativo decisamente ingombrante e assolutamente privo di silenzio-assenso.

Dal momento che le sentenze del CdS sono esecutive, di fatto anche in questo preciso momento l'art. 45 comma 6 delle NTA di PRG non può essere applicato. Ma cosa succede, dunque, a questo punto? In pratica, teoricamente, i cambi di destinazione d'uso verso destinazioni residenziali sarebbero ammissibili in SCIA o in DIA anche in città consolidata, seguendo le regole della più recente circolare in materia: tuttavia, senza specifiche indicazioni da parte del Comune, l'amministrazione preposta alla ricezione delle istanze (municipi o dipartimento che sia) è tuttora obbligata a reiettare l'istanza presentata perché in violazione delle norme di PRG. Tuttavia, facendo ricorso avverso il rigetto, si vincerebbe senza battere ciglio, citando la sentenza del CdS linkata più sopra.

Ci si trova dunque in un limbo in cui si attende che il Comune rivisiti l'art. 45 delle NTA di PRG, per renderlo conforme alla sentenza del CdS, ed evitare quindi di dover necessariamente entrare nel circolo vizioso del dover presentare l'istanza, farsela rigettare, ed andare in causa, con conseguente dispendio di soldi e, sopratutto, di tempo.

Alcuni municipi tuttavia già accettano DIA per cambio d'uso verso abitazioni in città consolidata (o, meglio, accettano le DIA evitando di inibirle), proprio in virtù di quanto detto finora. Tuttavia non essendoci ancora una circolare dipartimentale in merito, e ritenendo ancora lo stesso Dipartimento infattibile l'operazione, è bene andare cauti.

Parallelamente, la sentenza mina anche la legittimità dell'applicazione del contributo straordinario che sempre l'art. 45 comma 6 impone. Tuttavia per questo ultimo aspetto, e ricordando che la sentenza è del 2010, vi sono state successive emanazioni legislative di livello nazionale che hanno invece convalidato la possibilità per il Comune di Roma di poter esigere tale onere straordinario: dunque per sapere se in effetti questo cambio d'uso potrà essere soggetto al contributo straordinario non dovremo che attendere il recepimento da parte del Comune della sentenza citata e delle successive modifiche legislative avvenute.

Va detto che l'intento del piano regolatore non era del tutto sbagliato: in zone in cui la vocazione abitativa è già predominante, al fine di evitare la trasformazione di ulteriori settori di città in "quartieri dormitorio" si è ritenuto giusto imporre un limite alle nuove destinazioni residenziali. Tuttavia il contesto economico è completamente cambiato dai primi anni 2000 in cui fu scritto il piano, ed oggi molti cittadini si trovano sulle spalle degli immobili quasi completamente inutilizzabili, e quindi molto spesso vuoti, perché aventi destinazioni non più appetibili per il mercato. Tuttavia lo spettro del quartiere dormitorio incombe, e la pianificazione quindi dovrebbe farsi più nel dettaglio del singolo quartiere che non in indicazioni generiche imposte ad interi settori di città. Ma questa è solo la mia modesta opinione.

13 commenti:

  1. Io ho chiesto tranquillamente il cambio di destinazione d'uso da c2 a residenziale in centro storico. Non ho avuto alcuna rimostranza.

    Purtroppo non siamo andati oltre solo perché le norme edilizie del Comune di Roma impongono, per locali siti al piano terreno, la sopraelevazione di circa un metro rispetto al livello del suolo e questo al cliente non andava.

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    1. in centro storico infatti il PRG ammette il cambio d'uso verso residenziale per intervento diretto: il post si concentra infatti sulla città consolidata.

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  2. si volevo soffermare sulle ultime tue considerazioni Marco.
    il PRG di Roma, pur essendo un'opera mastodontica e meritevole di molti apprezzamenti, ha ricevuto molte critiche. tra queste, una di quelle secondo me più condivisibili, vi è quella secondo cui, pur essendo stato acclamato come uno strumento innovativo e all'avanguardia che avrebbe fatto da apri pista per un fare urbanistica moderno, nella sostanza la sua zonizzazione cartografica, a sua volta collegata alla norme tecniche, non si è discostata molto per ingessatura e rigidità dai piani regolatori degli anni '60 e '70. questo caso della città consolidata può essere un esempio in tal senso, perché almeno io credo che un buon PRG dovrebbe dare le migliori risposte in termini di funzionamento, flessibilità, adattabilità, non tanto nei periodi in cui tutto va bene quanto invece in tempi di crisi. E la flessibilità delle varianti in conferenza di servizi non è alla portata di tutti i cittadini.
    Nell’epoca di gestazione e di prima approvazione di questo complesso strumento l’economia romana andava a gonfie vele, l’apertura/offerta di nuove attività commerciali e direzionali da parte del ceto medio nelle zone centrali o semi centrali individuate come città consolidata, intercettava pienamente la domanda. La crisi, con tutte le sue cause ed effetti, ha portato a ritenere per molti del ceto medio non più conveniente intraprendere o continuare le attività di cui sopra.
    Al di là de fatto che purtroppo oggi non si ha la sicurezza della convenienza economica neanche affittando regolarmente un appartamento ad uso abitativo, è chiaro che nell’immaginario comune la conversione a residenziale era stata vista fin da subito come una valida alternativa al rimanere con un immobile vuoto senza saperci cosa fare.
    Che la zonizzazione di PRG dell’attuale città consolidata possa andare ad analizzare il singolo isolato è improponibile. L’unica cosa che mi viene in mente è che magari anche la città consolidata avrebbe potuto essere dotata dei programmi integrati e degli ambiti di trasformazione, di iniziativa privata ovviamente, dove magari potesse trovare spazio maggiore flessibilità per il residenziale. Anche agevolato in più misure perché no. E’ vero il contrasto al quartiere dormitorio, ma in fin dei conti si tratta sempre di una città con un’emergenza abitativa tra le più croniche e drammatiche in Italia.

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    1. Grazie mille per il tuo commento, Marco. io penso che da un lato è giusto che il piano regolatore possa imporre un limite alle funzioni insediabili in un dato tessuto, ma dall'altro dovrebbe fornire degli strumenti flessibili che rendano la pubblica amministrazione attiva nel processo di trasformazione, e per attiva non posso intendere la conferenza dei servizi, perché questa impone dei tempi e, quindi, dei costi che il privato che vuole operare su un singolo immobile non può permettersi. Dunque da un lato è sbagliata questa rigidità, dall'altra vorrei che, laddove l'amministrazione ritenga che ci sia pericolo di omogeneizzazione delle destinazioni d'uso (cioè ghettizzazione o terziarizzazione estrema di interi quartieri), ci sia maggiore collaborazione. Dato che allo stato attuale delle cose questa collaborazione non è nemmeno lontanamente pensabile, perché la struttura amministrativa di Roma Capitale è rimasta quella degli anni '50, è sbagliato imporre rigidità e complessità nella trasformazione.

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  3. Ciao Marco,

    torno oggi dal XIII municipio, dove, forte dei tuoi consigli, speravo di riuscire ad avviare un CDU da ufficio a residenziale (chiaramente in città consolidata).
    Ho fatto presente al tecnico, che mi diceva che non era possibile nella città consolidata questo CDU, che ero a conoscenza della sentenza che, di fatto, dovrebbe invece consentirlo.
    Lui mi ha sconsigliato vivamente di procedere, o meglio, mi ha fatto notare che loro, in quanto municipio avrebbero avuto il diritto, per ben 18 mesi, (quindi ben oltre i 30 giorni standard di silenzio assenso della DIA) di annullare la pratica.
    Di fronte a queste argomentazioni gli ho chiesto se ci erano altre vie, diverse da quelle che potessero includere un ricorso (con i tempi conseguentemente lunghi e strazianti).
    Il tecnico mi ha quindi suggerito di procedere chiedendo un permesso di costruire presso il dipartimento PAU.

    Scrivo questo solo per condividere la mia esperienza con i colleghi che dovessero confrontarsi con questo ennesimo ostacolo nella nostra professione.
    Ti farò sapere se e come sarò stato in grado di risolvere la questione.

    Ciao!
    Peter

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    1. grazie del feedback: il municipio secondo me applica correttamente il quadro normativo attuale, in quanto, come ho scritto nel post, l'amministrazione è costretta a rigettare le istanze anche alla luce della sentenza, finché il dipartimento centrale non provvederà ad adeguare il piano regolatore (o ad emettere una specifica circolare). Tuttavia, depositando una istanza e facendosela rigettare, facendo ricorso si avrebbero ampie possibilità di vittoria proprio in virtù della precedente sentenza - va detto comunque che la vittoria non è affatto scontata. Presentare il PdC al dipartimento avrebbe sempre l'effetto del rigetto, perché loro anche applicano il quadro normativo attuale.

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    2. Grazie Marco per la tua risposta, sempre esaustiva!
      Andrò cmq ad informarmi presso il dipartimento. La cosa più fastidiosa di questa trafila è che il cliente deve cmq pagare anticipatamente i vari oneri che, immagino e spero, verranno restituiti nel momento in cui un eventuale ricorso dovesse venire rigettato. Mi sembra, in generale, una prospettiva poco allettante per il mio cliente.
      Lo informerò di tutto quanto e lascerò a lui la decisione se procedere o meno.
      Ti aggiorno sull'esito della pratica.
      Ciao!

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    3. Aggiornamento:
      il tecnico del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica mi ha confermato che non è possibile procedere fino a che la situazione attuale non verrà recepita dal PRG. Al momento l'unico modo di procedere è attraverso il piano casa, il che significa una spesa molto maggiore per il mio cliente.
      Un saluto, Peter

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    4. ottimo, è esattamente come la vedo io. grazie del feedback!

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  4. Ciao Marco, non sapevo in quale post scriverti precisamente, ora ti spiego:
    Villetta unifamiliare (seminterrato, pt, primo piano, lastrico solare) a via Ludovico di Savoia, bellissima, Municipio I. Questo immobile nasce come abitazione , ma nel 1986 viene presentata domanda di condono per cambio d'uso per trasformarla in ufficio. Nel 1995 viene frazionata in diversi sub, uno per ogni piano. E' stata per anni affittata ad un'ambasciata. Nel 2009 viene venduta ad un privato. Nel 2011 con una DIA vengono eseguite delle modifiche interne, al piano interrato. Constestualmente viene presentata una DIA per cambio d'uso da ufficio ad abitazione; DIA subito ritirata. Non so che cosa ha combinato il tecnico precedente, ma praticamente l'attuale proprietaria vorrebbe non pagare come ufficio, perchè paga moltissimo come rendita naturalemente, ed oltretutto è una prima casa quindi non pagherebbe l'IMU. Quindi per pagare di meno si è rivolta al condono e al catasto ( senza supporti tecnici); ha rinunciato al condono (che ancora non era stato lavorato), quindi di fatto la sua abitazione è stata per 30 anni ufficio solo per "istanza" di condono, senza che il condono fosse andato a buon fine.
    Come posso sistemare la questione? Una asseverazione di non cambiamento di destinazione d'uso essendo il condono mai andato a buon fine? Una scia di ripristino? E' una situazione un pò contorta..

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    1. la cosa più lineare sarebbe stata una SCIA per ripristino e contestuale rinuncia al condono, comunque si può sempre fare una SCIA per ripristino. Se il condono non ha gestito altri problemi, probabilmente quella è la strada meno costosa in termini di oneri, però se si rinuncia al condono, diventano automaticamente abusive le opere fatte con le successive DIA, che basavano la propria legittimità sul condono. Devi sentire in municipio se ti accettano un ripristino con opere in difformità.

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    2. Grazie Marco, il problema è riuscire a parlare col municipio dal Tu Passi.
      Il primo appuntamento è il 28 Marzo... e lei vuole la situazione sistemata entro il 16 Marzo per motivi di agenzia delle entrate..

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    3. Aggiornamento! Qualcuno ha rinunciato vado Giovedì 2 Marzo al I Municipio. Vediamo cosa mi dicono i tecnici. Grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.