piano casa Lazio: dettagli sull'applicabilità - immobili funzionalmente autonomi

Un breve post per riflettere su un dettaglio applicativo del piano casa Regione Lazio. la legge speciale, all'art. 3, comma 1, lettera a, specifica che gli ampliamenti si possono applicare agli edifici "uni-pluri familiari" (è uno dei commi modificati nel 2011: prima infatti gli edifici pluri-familiari - i condomini - erano comunque esclusi). L'ultima frase della lettera indica che tale ampliamento è garantito "per ogni unità immobiliare dell’edificio dotata di specifica autonomia funzionale". Vediamo ciò cosa implica.





Il Piano casa, con quella frase, vuole dire che può essere autortizzato l'ampliamento su immobili dotati ti piena autonomia funzionale: la categoria include le ville singole, ovviamente, e tutte le costruzioni completamente autonome. Ma in questa dicitura rientrano anche tutte quelle unità immobiliari che hanno un accesso autonomo rispetto al fabbricato in cui sono inseriti: per esempio le ville bi/tri/quadrifamiliari, se hanno appunto accesso indipendente dalla strada, ma anche gli appartamenti nei condomini, se per esempio sono dei piani terra con l'accesso diretto dalla strada.

Il Piano Casa può essere altresì attuato negli edifici plurifamiliari e sugli immobili NON funzionamente autonomi, ma in questo caso occorre fare un progetto unitario che riguardi l'intero edificio, e quindi occorre mettersi d'accordo con tutte le persone interessate ad attuare il piano.

Ma cosa succede al totale dei 70mq per fabbricato se una unità immobiliare funzionalmente autonoma si fa il suo ampliamento del 20%? l'articolo 3 comma 1 lettera a sembra specificarlo in modo abbastanza preciso: gli ampliamenti delle unità immobiliari con specifica autonomia funzionale sembrano esclusi dal totale dei 70mq per l'intero fabbricato a cui eventualmente appartengono (e quindi una unità autonoma può ampliarsi del 20% fino al totale dei 70mq, se molto grande) ma, per contro, dato che i 70mq delle altre unità non funzionalmente autonome sono riferiti "all'intero fabbricato" - si presuppone quindi comprese le unità immobiliari autonome - non è del tutto chiaro che gli ampliamenti appunto delle unità autonome non vadano a sottrarre mq al totale del fabbricato. Non dovrebbe essere così, ma nel caso vi capiti di applicare il piano in questo contesto, non sarebbe sbagliato comunque ottenere un assenso del condominio, comunque necessario se l'ampliamento riguarda gli esterni.

Rimangono confermate tutte le autorizzazioni o dichiarazioni che già si sapevano, e che potremmo brevemente riassumere come una "to do list":

• effettuare una verifica strutturale dei carichi (al municipio non interessa gran chè di come sono fatti questi calcoli: gli interessa solo la dichiarazione dello strutturista: sta a questo, quindi, eseguire delle verifiche e dei calcoli conformi alla normativa) in praticamente ogni tipo di caso contemplato;
• effettuare un progetto "ex legge 10" sulle dispersioni termiche del nuovo volume aggiunto: questo significa che non è sufficiente che la nuva vetrata o la nuova parete rispetti determinati valori di trasmittanza termica di cui al decreto ministeriale, ma che l'intero involucro abbia una prestazione energetica "IPE" all'interno dei parametri di legge;
• richiedere eventuali nulla osta per vincoli paesaggistici e/o artistici, o eventuali pareri del comune stesso, come per esempio quello del COQUE se si interviene ampliando un edificio in città storica a Roma;
• verificare che il comune non abbia esteso, con specifica delibera, l'inapplicabilità del piano ad ulteriori zone oltre a quelle già indicate dalla legge speciale (i centri storici così come individuati nel PTPR);
• nel caso di ampliamento su immobili non funzionalmente autonomi, occorre preventivamente raggiungere un accordo con l'assemblea, in quanto dato che il progetto deve essere unico per l'intero fabbricato, occorre valutare se altre persone non siano interessate a procedere allo stesso ampliamento, in quanto il depositare una richiesta di ampliamento per una sola unità, di fatto inibisce che in futuro altri possano procedere alla stessa richiesta;
• verificare sempre e comunque il rispetto delle distanze dai confini, tra fabbircati e tra superfici finestrate: il piano casa infatti va sì in deroga agli strumenti urbanistici locali, ma non alle norme nazionali sulle distanze tra costruzioni;
• se l'ampliamento è realizzato in un condominio - sia su unità funzionalmente autonoma e sia no - verificare che non si vadano a violare diritti di terzi tipo riduzione del fattore finestra di altri immobili sottraendo porzioni di cielo visibili da essa, o situazioni del genere: il comune vi rilascerà comunque l'autorizzazione, perché il rispetto dei diritti di terzi è una sfera che non gli compete, ma che va ovviamente comunque valutata;