mercoledì 16 marzo 2016

cambi d'uso in città consolidata: colpo di scena

Chi segue assiduamente questo blog sa che ho trattato in passato, nel grande tema generale del cambio di destinazione d'uso, il caso specifico delle trasformazioni verso abitazioni degli immobili posti all'interno della città consolidata (uno dei tessuti in cui è zonizzata la capitale).
all'inizio sapevamo (art. 45, commi 6 e 7 delle NTA del nuovo PRG approvato) che i cambi d'uso di questo tipo erano ammessi ma con forti limitazioni e, soprattutto, facendo ricorso necessariamente ad uno strumento attuativo indiretto, che è il programma di recupero urbano: una procedura assolutamente ingombrante e sproporzionata per fare, per esempio, il mutamento d'uso di una singola unità immobiliare.

Successivamente all'approvazione del nuovo PRG, il comune è andato in contenzioso con un privato che voleva, appunto, convertire in abitativo un intero fabbricato ad uso ufficio in città consolidata: il contenzioso è arrivato fino al consiglio di stato dove è stato sancito, in estremissima sintesi, che è stato illegittimo da parte del comune imporre una procedura complessa per chiedere l'autorizzazione per delle attività che, invece, negli altri tessuti sono ammesse con modalità diretta.

La magistratura nella sentenza ha anche imposto a Roma Capitale di adeguare le norme tecniche alla luce di quanto detto, ma, ad oggi, tale aggiornamento non è ancora stato fatto (sono passati sei anni ormai) e quindi, di fatto, ci si trova in una situazione di limbo nella quale non è chiaro cosa esattamente si possa fare.

Giusto ieri, però, sono entrato in possesso di una comunicazione del dipartimento PAU (prot. 74331 del 2014) che sul tema, praticamente, ribalta quanto ritenevo ed apre dunque le porte alla possibilità di cambio d'uso in città consolidata. La lettera di fatto prende atto appunto della sentenza che ha cancellato la validità del comma 6 dell'art. 45 (e, di conseguenza - si legge nella lettera - anche il comma 7 che è direttamente collegato) e, dunque, comunica che le opere descritte, tra cui appunto i cambi d'uso verso abitazioni singole in città consolidata, possono essere accolti (anche dai Municipi, sebbene la lettera è indirizzata ad un ufficio interno dello stesso PAU).

Successivamente alla comunicazione citata, e in data posteriore alla stesura di questo post, sono venuto a conoscenza di una nuova comunicazione del Dipartimento emessa nel mese di aprile 2016 (che ho potuto leggere ma non riprodurre) con la quale invece viene sancito che finché il Comune non adegua il piano regolatore, questi rimane in vigore poiché, stante anche un parere specifico dell'avvocatura comunale, la sentenza vale per il solo caso specifico e non sarebbe da estendersi in via generale a chiunque volesse procedere in tal senso. Ciò di fatto ci riporta alla situazione iniziale, con i cambi d'uso in città consolidata non realizzabili per intevento diretto se volti alla creazione di nuove unità residenziali. [paragrafo aggiunto in data 04 lug 2016]

Ovviamente, ciò non cambia di una virgola le regole e le procedure attualmente in vigore sui cambi di destinazione d'uso.

15 commenti:

  1. grazie per averla condivisa con noi ... proprio giovedi ho presentato presso il municipio XI un cambio d'uso, in città consolidata,da ufficio ad abitazione grazie a questa circolare

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  2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  3. Buongiorno Marco,
    noto con molto piacere il successo che il tuo blog sta riscuotendo. Infatti è ben strutturato è risponde pienamente a una vastissima gamma di problematiche che noi tuoi colleghi riscontriamo nel quotidiano.
    Anche io avrei una domanda da farti in merito al CdU per il Comune di Roma:
    "In ambito Insediativo CITTA STORICA vorrei valutare la fattibilità di trasformare un bottega in un piccolo loft.
    Dopo le normali verifiche urbanistiche di runtine vorrei capire come procedere...SE NON SBAGLIO BISOGNEREBBE PROCEDERE CON UNA DIA?
    Inoltre, dovrebbe esserci una variazione del carico urbanistico (e quindi oneri derivati da monetizzazione degli stantard urbanistici) dico bene?
    Non avendo previsto sostanziali opere Edili da fare non saprei quale documentazione dovrei reperire per depositare la pratica al municipio di competenza (nel caso non serva o non bastasse la semplice DIA).
    "Corre voce" che occorra un parere preventivo dell'ASL per quanto riguarda la parte igienico-sanitaria e il rispetto del requisito fattore luce diurna (che io mi sono calcolato utilizzando il metodo di calcolo in rif. alla Circolare Ministero LL. PP. n.3151 22/5/1967), E VERO?
    Se così fosse dove dovrei reperire l'idonea modulistica?

    P.S. non riesco a reperire la famosa Deibera 19/2001 da te mensionata per il conteggio degli oneri. Come posso reperirla?

    Grazie

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    1. la ASL entro certi limiti può essere autocertificata dal tecnico, per destinazioni residenziali: tuttavia, dato che il regolamento edilizio di roma parla di impossibilità di realizzazione abitazioni se non con almeno un metro di dislivello dalla strada, se sono in violazione di questa caratteristica ritengo doveroso richiedere il parere ASL. La pratica è senz'altro una DIA, e sicuramente avrai sia le urbanizzazioni, sia la monetizzazione degli standard.Teoricamente adesso l'MdU non è più RE, quindi se non fai opere correlate di RE, teoricamente non dovresti calcolare il ccc, ma scanso equivoci io un capitolatino per pagare qualcosa lo faccio sempre.

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    2. Grazie Marco, la tua risposta mi è stata illuminante e puntuale. Ti aggiornerò sugli sviluppi.

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  4. Buonasera,
    quindi ad oggi per presentare un cambio da A/10 a A/2 in tessuto T3 (città consolidata) Come si può procedere?

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    1. si attende la definizione delle NTA o si presenta la pratica, si attende il rigetto, e si fa ricorso al TAR.

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  5. Immobile A/10 in zona T2 di Città Consolidata, superficie di 27 mq + 7 mq di veranda condonata sempre a uso ufficio. Al netto di altri parametri (rapporti aeroilluminanti, altezza, etc) e alla luce di quanto riportato in questo post, secondo te ci sono i presupposti per cambio di sestinazione d'uso a residenziale? grazie!

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    1. la sentenza secondo me è da intendersi esecutiva, dunque per come la vedo io il comune non può opporsi ad un MdU richiesto direttamente in DIA in città consolidata. Nel caso specifico, bisogna verfificare se la superficie calpestabile effettiva nel post-operam è di almeno 28mq: se ci si arriva, secondo me è fattibile.

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    2. grazie Marco, considerando anche i 7mq di veranda condonata, i 28mq calpestabili dovrebbero esserci. Resta comunque il rischio di rigetto e di dover poi ricorrere al TAR, leggendo una tua risposta ad un commento precedente.

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    3. dipende dal municipio: alcuni accolgono le richieste di cambio d'uso in ogni caso, ritenendo la decisione del TAR superiore alle interpretazioni che si possono dare della vicenda. Ed in effetti a mio avviso hanno ragione.

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  6. Buonasera architetto,
    il mio cliente vorrebbe trasformare un immobile C/2 (sito in salita del grillo) in A/10, essendo tutti gli ambienti fuori terra e dotati di finestre.. Oltre a chiedere se è possibile, che elaborati dovrò produrre, oltre al nullaosta Beni culturali e gli elaborati richiesti dalla DIA? Serve un parere ASL? Grazie anticipatamente!

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    1. Dimenticavo, l'immobile è sito a quota strada.

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    2. essendo una destinazione non residenziale, a rigore di logica serve il parere asl, il quale non dovrebbe avere problemi ad essere rilasciato se l'immobile è completamente fuori terra. il nulla osta dei beni culturali serve solo se sono previste modifiche esterne o se l'immobile è vincolato con decreto puntuale. serve poi calcolare l'onerosità.

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