venerdì 6 febbraio 2015

la superficie minima di una abitazione è lorda o netta?

Se siete arrivati a porvi questa domanda, significa che avete già compiuto i seguenti passi, grosso modo: volete acquisire o avete già nelle vostre disponibilità un immobile che NON è residenziale, e state valutando di cambiarne l'uso in abitativo; oppure state valutando l'acquisto di un immobile residenziale molto piccolo e vi sta sorgendo il dubbio se sia "regolare".
Avete dunque sbirciato le varie (tante, troppe) leggi nazionali in materia urbanistica e magari siete giunti sul "decreto sanità" del 1975, nel quale è sancita la dimensione minima inderogabile che deve sviluppare una unità abitativa (ovviamente, sul territorio italiano); avrete dunque letto l'art 3 di quel decreto, che recita che
[...] l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28 [...]
 e allora magari sarà sorta anche a voi la fatidica domanda: ma quella superficie, è da intendersi lorda o netta?

La domanda è più che legittima, visto che la differenza può essere cruciale, soprattutto per quegli immobili che hanno una dimensione "a cavallo" del valore di 28mq. Come si vede, la normativa nazionale non è affatto chiara nel definire a quale superficie bisogna fare riferimento, e molta altra documentazione relativa, come per esempio il regolamento edilizio di Roma Capitale, hanno copiato in modo identico la frase, lasciando la stessa indeterminazione nella definizione.

Purtroppo, come spesso accade, non c'è modo di delineare in modo definitivo la questione, vista anche la scarsa giurisprudenza in materia, comunque è universalmente riconosciuto che detta superficie sia da intendersi calpestabile, cioè netta. Ciò deriva dal fatto che tutte le altre superfici individuate nel decreto sanità si intendono sempre calpestabili, e, inoltre, la formulazione dell'articolo che specifica "comprensivo dei servizi" lascia intendere che ci si riferisca alla superficie calpestabile. Inoltre, avrebbe potuto essere fuorviante definire la superficie come lorda poiché non c'è un metodo univoco per calcolarla in modo ufficiale (per esempio, secondo le regole catastali la superficie lorda è determinata considerando solo i primi 50cm di spessore delle murature perimetrali, mentre invece nelle norme di Piano Regolatore di Roma si devono considerare solo i primi 30cm e poi l'eventuale uoteriore spessore oltre i 50cm: dunque se si fanno i calcoli con i due criteri diversi si ottengono valori ovviamente diversi).

Per essere certi di non sbagliare, per superficie netta è da intendersi la sommatoria delle superfici calpestabili dei singoli ambienti, e non la superficie al solo netto delle murature perimetrali (che considererebbe la superficie dei tramezzi interni). Ritengo sia corretto, nel calcolo della superficie "calpestabile", fare riferimento alle indicazioni contenute nel D.M.LL.P. n°801/1977 che definisce, ai fini del calcolo dell'incidenza del costo di costruzione nelle nuove costruzioni, cosa si debba considerare e cosa no. Si faccia caso al fatto che anche le scale di collegamento verticali vanno escluse dal calcolo, mentre invece seguendo le norme catastali queste vadano computate "una sola volta" per i vari piani.

La normativa, essendo nazionale, non è derogabile dalla ASL (lo era in condizioni straordinarie come il condono edilizio, dove l'agibilità poteva, e può tuttora per le procedure ancora in via di definizione, essere concessa per abitazioni con superficie calpestabile pari o superiore a 20mq - vedi la determinazione dirigenziale specifica per il Comune di Roma), quindi è preclusa la possibilità di ottenere un parere sanitario da allegare ad una pratica edilizia.

Dunque se dovete procedere al cambio di destinazione d'uso, dovrete considerare che non è possibile procedere qualora l'immobile abbia una superficie calpestabile inferiore al valore minimo imposto. Non è invece precluso che l'immobile possa "acquisire" la superficie che gli manca per arrivare al parametro: per esempio mediante ampliamento (nei pochi casi in cui è possibile, o per esempio con il Piano Casa) o mediante cessione di superficie da un'immobile limitrofo. Per approfondire il tema dei cambi d'uso in generale, potete visualizzare i molti miei post con il tag "cambio di destinazione d'uso" (trovate il tag in fondo a questo post, prima dei commenti).

Se invece siete arrivati a porvi la domanda perché state valutando l'acquisto di un immobile che sembra legittimamente abitativo ed ha una superficie inferiore a 28mq calpestabili, potreste trovarvi in una delle seguenti:
  • l'immobile è storico, edificato in periodi in cui non esisteva la normativa sanitaria o, laddove esistente, era meno restrittiva. ciò in nessun caso può valere per immobili successivi al 1975, anno nel quale è entrato in vigore il decreto sanità già citato. in questo caso accertatevi che la provenienza sia legittima (leggi quest'altro mio post specifico per approfondire) ed evitate acquisti di immobili dei quali non si trovano chiari documenti comprovanti la legittimità della situazione;
  • l'immobile è stato oggetto di condono edilizio: in questo caso accertatevi che sia di almeno 20mq calpestabili altrimenti in nessun caso potrà essere agibile, anche se con la concessione rilasciata.
Se non ricadete in nessuno dei casi indicati, potreste trovarvi di fronte ad una situazione di abuso edilizio.

11 commenti:

  1. Buongiorno Marco spero di essere nel post giusto, volevo chiedere un parere, per un locale di casa vacanze nel centro storico che non ha le altezze minime, possono andare in qualche modo in deroga?
    Ci sono altezze di circda 2,20 metri, un altro problema che c'è una cucina senza finestra, al municipio mi hanno detto di rispettare il regolamento edilizio, ma comunque sanno che nel centro storico ci sono questo tipo di abitazioni con queste altezze, inoltre l'appartamento è ante 42 e ante 34, quindi prima della licenza edilizia e del regio decreto sull'agibilità, quindi secondo me dovrebbero andare in deroga in qualche modo, tu ne sai qualcosa a riguardo? So che c'è anche una legge regionale sulle attività ricettive, ma da altezze di 2,70 metri, se devo rispettare la legge regionale non ce la farò mai, ho chimato anche la ASL RMA e mi hanno detto che il tutto è di competenza del municipio.
    Grazie

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    1. devi dimostrare che la costruzione fu edificata così o che comunque si trovava in quello stato già prima del 1934: con questa documentazione secondo me nessuno può opporsi. Può essere sufficiente il catastale del 1939, se indica correttamente le altezze.

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    2. Il catastale del 1939 lo ha, quindi verificando che le altezze siano conformi, e la conformità urbanisticala pratica al suap può essere presentata?

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    3. con il catastale del 1939 conforme allo stato dei luoghi secondo me non ci sono appigli per potersi opporre. Bisogna comunque vedere bene cosa c'è scritto nella legge regionale, perché se lì in effetti ci sono dei limiti di altezze inderogabili, sarà quella che ti bloccherà.

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  2. Nella legge regionale n 16/2008 dice all'art. 8 che i requisiti strutturali e dimensionali possono andare in regola se l'edificio è tutelato e censito dalla soprintendenza del ministero per le attività culturali, si può derogare in funzione della loro integrale conservazione e preservazione, forse devo fare un salto a via di san michele e vedere se ci sono vincoli o specifiche tutele a questo punto.

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  3. Ciao architetto non se sono nel post giusto. secondo te una frazionamento e fusione fatto senza titolo in citta storica T6 è sanabile se l'unità immobiliare è di mq.28 netti?

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    1. in linea di massima può essere sanabile, perché il limite dei 45mq si applica ai frazionamenti e non ai trasferimenti di superficie.

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  4. si può realizzare una casa vacanza in un monolocale accatastato A/4 o A/5 e inferiore ai 28mq?

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    1. se la situazione è urbanisticamente legittima si potrebbe, e salvo che l'immobile in quella configurazione rispetti i requisiti del regolamento regionale.

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  5. Buongiorno Marco,
    ex residence realizzato nel 1965 formato da monolocali con bagno annesso di totali 19mq circa lordi (bagno+monolocale), trasformato in residenza nel 1975 e venduto frazionato, tre di questi monolocali sono divenuti un alloggio di 3 camere per un totale di 57mq circa lordi (più un balcone perimetrale di 10mq).
    Attualmewnte c'è l'esigenza di dividere in due questo appartamento ma, in tutti i modi, la superficie lorda di ognuno si aggira attorno ai 27/27,50mq. Intravede una via di uscita o è una divisione impossibile? (non so, facendo riferimento al passato, o cercando di includere i balconi, .....).
    Grazie
    Giorgio Villani

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    1. comne destinazione abitativa è impossibile, e cmq nei trazionamenti il minimo è 45mq lordi.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.