il grande post delle distanze nelle costruzioni

Mia moglie mi dice sempre che non devo scrivere post lunghi, perché sono poco leggibili e di difficile gestione. Si è vero, ma quando si parla di distanze nelle costruzioni non si può scrivere un post corto: se scrivessi due righe, non avrei detto nulla, vista la vastità del tema. Dunque io vi ho avvisato: questo sarà un post lungo, ed anzi vorrete scusare se su qualcosa andrò un po' troppo veloce.

testo aggiornato a giugno 2021

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circoscriviamo il tema: le distanze nelle costruzioni sono quelle lunghezze minime, a volte inderogabili, a volte no, che devono essere rispettate nelle nuove costruzioni. Ma non solo nelle nuove costruzioni, poiché tali distanze devono essere valutate in qualunque modifica esterna che si va ad apportare agli edifici esistenti.

Vediamo per primo questo aspetto: quali interventi devono rispettare le distanze.

• realizzazione di balconi, e dunque anche sanatoria di balconi realizzati in difformità dal progetto (caso molto frequente per esempio a Roma);
• realizzazione di tettoie e pensiline
• realizzazione di volumi di qualunque destinazione, in ampliamento o in sopraelevazione rispetto all'esistente, ivi compresi i volumi tecnici
• creazione di finestre su pareti esterne che non hanno finestre
• serre solari
• nei casi di demolizione e ricostruzione di fabbricati in cui si modifichi la sagoma ed il volume (leggasi questa sentenza) - fatte salve le più recenti innovazioni normative sul tema della demolizione e ricostruzione (vedi decreto semplificazioni di luglio 2020) che hanno consolidato a livello normativo il concetto già presente nella giurisprudenza di merito circa la maturazione di un diritto di distanza per le costruzioni legittime e preesistenti;
• realizzazione di manufatti che hanno il carattere della stabilità, quali le scale esterne, indipendentemente dal materiale (anche in ferro), a meno che non siano finalizzate all'abbattimento delle barriere architettoniche (TAR Lombardia sez. 2 sentenza n°472/2021)

Le distanze non devono invece essere rispettate:

• ovviamente, per opere edili interne ad edifici preesistenti e legittimati
• modifiche di prospetto che non alterano il volume costruito (esempio: modifica delle finestre esistenti), ivi compreso il rifacimento o la modifica dei parapetti dei balconi esistenti od opere assimilabili
• sostituzione infissi esterni
• installazione di tende, pergotende, pergolati, se pertinenziali ad unità abitative
• nei casi di demolizione e fedele ricostruzione, mantenendo sagoma e volumi preesistenti
• per le opere esterne finalizzate al superamento delle barriere architettoniche

Le distanze nelle costruzioni sono determinate da cinque diversi ordini normativi, i quali ordini spesso, se non sempre, concorrono tutti insieme nel medesimo intervento:

1. la normativa nazionale, la quale corrisponde sostanzialmente al DM 1444/68;
2. il codice civile
3. il codice della strada
4. l'eventuale normativa di carattere locale (i piani regolatori generali - PRG - dovrebbero sempre specificare le distanze minime tra costruzioni, ferme restando quelle nazionali che sono inderogabili - quello di Roma indica queste distanze solo in alcuni tessuti della città da ristrutturare, ignorando sostanzialmente tutto il resto) contenuta nel regolamento edilizio, nel PRG o nei progetti a scala urbana di iniziativa pubblica e privata (piani di lottizzazione, programmi integrati di intervento, etc);
5. la normativa vincolistica, per eventuali vincoli presenti sul sito in cui interveniamo (la trattazione di questo tema non è oggetto di questo post, dato che ogni tipo di vincolo ha le sue regole specifiche. per una trattazione di questi temi, anche se non specifica sulle distanze potete vedere questo altro mio post sui vincoli in generale);

 In questo post tratterò tutti i punti precedenti tranne l'ultimo. 

in generale sulle distanze

Sulle distanze tra costruzioni ci sono dei concetti generali che è bene delineare prima di approfondire i singoli temi.

Le distanze in generale, salvo diversa specifica indicazione, vengono calcolate considerando la proiezione a terra del manufatto: pertanto, non si considerano le eventuali diverse altezze che possono avere fabbricati confinanti. Ciò vale in particolare per le distanze imposte dal codice della strada, ma il principio è estendibile ad ogi tipo di distanza. Sul tema è intervenuta anche la sentenza TAR sicilia n°100/2017 sez III. Anche nelle sopraelevazioni, il volume innalzato deve rispettare le distanze regolamentari perché sempre considerato "nuova costruzione": vedi sentenza TAR Lombardia n°1991/2007 sez II a.

Sempre salvo diversa indicazione o interpretazione, i balconi sono elementi che devono essere considerati nel calcolo della distanza. Non valgono invece gli aggetti di tipo ornamentale. in questa pagina sono sintetizzate alcune importanti sentenze sul tema.
Se ne deduce che se uno volesse realizzare un nuovo balcone in un edificio che ne è privo, deve verificare il rispetto delle distanze; oppure ancora, se si volesse sanare un balcone realizzato in difformità dal titolo edilizio in un edificio costruito antecedentemente al 1968 e con distanza inferiore ai 10 metri, non potrebbe farlo in quanto violerebbe le norme in vigore oggi.

Le distanze devono essere rispettate in ogni punto del fabbricato (sempre fatte salve diverse indicazioni) e calcolando appunto la proiezione a terra: non valgono distanze "medie" o "di sguincio": la distanza minima deve essere verificata da ogni singolo punto esterno del fabbricato, ivi compresi i vani scala condominiali.

Il rispetto delle distanze imposte dalla normativa nazionale e dalla normativa locale deve essere sempre rappresentato nelle pratiche edilizie, o comunque dovrebbe essere oggetto di verifica da parte dei tecnici privati e dei tecnici istruttori. Mentre invece quelle da codice civile, essendo legate ad aspetti civilistici di rapporti tra persone e dato che il comune rilascia sempre i titoli "fatti salvi i diritti di terzi", non necessariamente devono essere indicate nei grafici del titolo autorizzativo, ma se ce le inserite di certo non guasta e, in ogni caso, in qualità di tecnici è bene comunque verificare la rispondenza, anche se non esplicitamente richiesto nell'incarico.

In linea di principio generale, la distanza tra costruzioni, essendo una tutela atta a proteggere l'interesse pubblico della salute collettiva (perché, sì, costruire case in cui le abitazioni non dispongono di sufficiente aria e luce significa produrre abitazioni insalubri, e ciò lo abbiamo imparato a partire da metà ottocento, che è stato un secolo che ha visto l'esplodere di diverse epidemie generalmente nate in quartieri di città che andavano sovrappopolandosi e venivano costruite senza criterio: da questi drammi, si è generata tutta la normazione urbanistica italiana), è un qualcosa che non dovrebbe essere troppo oggetto di interpretazione da parte dei tecnici. In linea di principio, la Giurisprudenza di merito ci ha fornito la lettura circa il fatto che qualunque costruzione, anche modestissima, che abbia il carattere della stabilità è comunque da considerarsi un elemento che può incidere sul calcolo delle distanze, indipendentemente dal materiale, dalla precarietà, e dalle forme. Una disamina abbastanza compiuta di questo delicato tema lo troviamo nella sentenza TAR Lombardia, sez. 2, n°472/2021 che, nello specifico, ha ritenuto meritevole di incidere sulle distanze una scala esterna in ferro priva di copertura, in quanto appunto avente i caratteri della solidità e della stabilità. Si valuti dunque che anche un manufatto apparentemente innocuo può determinare l'attivazione della tutela, anche al di là del titolo edilizio che ne può sostenere la legittimità. Ancora sulle scale esterne, stavolta in calcestruzzo, il Consiglio di Stato con sentenza 6613/2021, confermando una precedente sentenza TAR Campania, stabilisce che tale tipologia di manufatto impatta sulle distanze in quanto modifica la sagoma dei fabbricati: nel caso di specie, la scala viene ritenuta in contrasto in particolare con le distanze del DM 1444/68.

Le distanze minime possono essere derogate da leggi particolari che individuano specifici interessi pubblici. Una di queste è il d.lgs. 102/2014 che, all'art. 14 comma 7 stabilisce una specifica deroga alle distanze in caso di riqualificazioni energetiche: in pratica, nel fare degli interventi esterni, tipo cappotto termico, i quali vanno inevitabilmente a ridurre le distanze preesistenti, è possibile derogare appunto al limite delle distanze fino ad un massimo di 25 cm, ma a patto che l'intervento produca un elemento disperdente che abbia una prestazione di trasmittanza migliore del 10% rispetto al limite normativo. la deroga è invocabile da entrambi i frontisti. La deroga però non vale per le distanze minime indicate nel codice civile, ma vale per tutte le altre.

La normativa nazionale - DM 1444/68

ZTO A: RISPETTO DISTANZE ESISTENTI

ZTO diverse da A: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE e H più alta se > 10mt

E QUINDI 5 METRI DAL CONFINE DI PROPRIETA'

ZTO C: DISTANZA ANCHE PARI O MAGGIORE AD ALTEZZA EDIF. PIU'ALTO

Le norme nazionali sono contenute solo nell'art. 9 del leggendario DM 1444/68 che non è mai stato modificato dalla sua pubblicazione. Li vi troviamo poche, striminzite, sibilline ma fondamentali istruzioni sulle distanze, divise in base alla zona territoriale omogenea in cui operiamo. vediamole:

• ZTO A - nuclei storici - a Roma coincide con tutti i tessuti della città storica, sia dentro che fuori le mura aureliane - qui la norma nazionale prescrive il rispetto delle distanze esistenti: non è cioè possibile in nessun caso costruire al di fuori delle sagome preesistenti, ma è per esempio possibile demolire e ricostruire un fabbricato rimanendo all'interno della sagoma di quello preesistente, in quanto in questo caso non si andrebbero a modificare le distanze iniziali. la norma immancabilmente contiene anche un concetto sibillino: non devono essere considerati quei volumi che non hanno valenza storica e che sono di epoca recente; probabilmente questo concetto ha un senso se applicato a vecchi borghi di origine medievale e rinascimentale, ma nel momento in cui intervengo appunto nei tessuti della città storica di Roma, che contemplano edifici che spaziano temporalmente dalla curia di Cesare alla palazzina anni '60 come è possibile stabilire quali sono gli edifici che non hanno valenza storica e che sono recenti? recenti poi rispetto a che? in linea di massima, in città storica è bene rispettare tutte le distanze preesistenti, senza fare distinzioni, sia nelle eventuali opere di demolizione e ricostruzione, sia nelle più "semplici" ristrutturazioni edilizie, ma la normativa locale potrebbe imporre regole in tal senso più restrittive ancora.
• tutte le altre zone diverse dalla A - è prescritta la distanza minima inderogabile di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, siano esse finestrate, sia no. tale distanza è inderogabile, fatto salvo quanto scriverò in fondo a questo paragrafo. La distanza vale verso qualunque tipo di edificio, ma, secondo un interpretazione condivisibile, tale distanza non è da calcolarsi come "proiezione a terra" ma come da verificarsi "in ogni punto della costruzione"; comunque, se si rispetta la proiezione a terra, automaticamente si verificherà il rispetto della distanza "in ogni punto" del fabbricato. Da questo principio deriva il limite di edificazione rispetto al confine: in mancanza di diversi accordi tra confinanti o da diverse indicazioni della normativa locale, è bene fermare l'edificazione a cinque metri dal limite di proprietà, dando la possibilità al confinante di fare altrettanto
• ZTO C - zone di espansione e completamento - A Roma coincide con i tessuti della città della trasformazione e gli ambiti per i PRU e poco altro (art. 107 NTA del PRG) - fatto salvo il valore minimo di cui al punto precedente, in queste zone la distanza deve anche essere pari o maggiore all'altezza del fabbricato più alto; tale limite si applica qualora due edifici si fronteggino per uno sviluppo lineare superiore a 12 metri (altrimenti si applica solo il limite dei 10 metri).
• Tuttavia, non si può omettere di considerare ormai la fondamentale sentenza della Cassazione (cass. n 40694 del 2016) che ha sancito che la distanza, in TUTTE le zone territoriali omogenee, deve essere sia maggiore di 10 metri e sia, contestualmente, pari o superiore alla dimensione in altezza del fabbricato più alto tra due limitrofi. Va detto in effetti che il passaggio del DM 1444/68 non è stato scritto in modo del tutto chiaro, ma questa sentenza vuole andare a colmare quella imprecisione sancendo il fatto che l'ultimo periodo dell'art. 9 sia da applicarsi a tutte le zone territoriali, e non solo alla C, in quanto è di fatto un comma a parte e non il prolungamento della descrizione dei vincoli della zona C. Il medesimo concetto è condiviso anche dal Consiglio di Stato come si legge per esempio in una recente sentenza (sentenza 4992/2017 CdS, relativa in particolare ad una controversia sulle distanze in ZTO A nell'applicazione del piano casa della regione Campania) nonché dalla cassazione in diverse sentenze tra cui una delle ultime è sez. II civ. n°2093/2018). Il limite dell'altezza più alta può essere derogato solo ed esclusivamente laddove l'edificazione sia stata posta in essere in virtù di un piano di lottizzazione convenzionato o di un piano particolareggiato, cioè strumenti esecutivi di tipo indiretto realizzati assieme all'amministrazione, in cui ci siano chiare indicazioni sulle distanze e sulle altezze dei vari fabbricati. Dunque se più edifici sono oggetto di un unico permesso di costruire NON connesso a piani particolareggiati o a lottizzazioni convenzionate, il limite dell'altezza dell'edificio più alto è da considerarsi inderogabile, e ciò vale anche riguardo agli edifici preesistenti confinanti e circostanti. Come detto tale assunto, dopo la sentenza e dopo le conferme del CdS, è da ritenersi valido in tutte le zone. (attenzione, il concetto è ormai superato nel momento in cui il Governo ha fornito interpretazione autentica dell'articolo 9 del DM 1444/68: ne ho parlato in questo post)
• se tra due fabbricati sono interposte delle strade, con esclusione della viabilità a fondo cieco a servizio di singoli edifici o piccoli insediamenti, la distanza tra fabbricati dovrà essere pari alla larghezza stradale maggiorata di un certo valore per ciascun lato: si veda il breve elenco descritto all'art. 9. In ogni caso occorre sempre verificare che la distanza calcolata non sia inferiore all'altezza dell'edificio più alto, perché in tal caso la distanza minima diventerà appunto l'altezza stessa. Questo sembrerebbe applicarsi, per come è scritto nella norma, anche alle ZTO A, poiché non è scritto il contrario, ma sarebbe in contrasto con quanto appunto sancito nella relativa descrizione. Ci si può chiedere cosa accade all'interpretazione di questa regola se ho una edificazione posta solo da un lato della strada, e dall'altro si hanno terreni non edificabili: in tale circostanza è possibile ritenere che tale regola non si applichi, riferendosi appunto al caso di edifici frontestanti con interposte strade, ma a mio avviso non può essere non considerata la possibilità di modifica nel futuro delle condizioni di edificabilità: qualora il suolo frontestante diventasse edificabile, anche con leggi in deroga agli strumenti urbanistici (p.e. Piano Casa), se si è costruito dall'altro lato senza rispettare il vincolo, dall'altro lato si avrebbe una riduzione della possibilità edificatoria e questo sarebbe un problema civilistico di una certa rilevanza. In tali casi sarebbe bene stringere accordi comunque con il proprietario delle aree frontestanti per poter essere liberi di edificare legittimamente all'interno dei limiti di cui all'art. 9.

Tutte queste regole possono essere derogate come detto solo nei piani particolareggiati o nelle lottizzazioni convenzionate che contengano previsioni planivolumetriche.

è bene ricordare che il decreto del fare ha introdotto una modifica al DPR 380/01 (introduzione dell'art. 2 bis) che consente alle regioni e provincie autonome di emanare leggi con limiti diversi da quelli del DM 1444/68. Allo stato attuale delle cose, non mi risulta che il Lazio abbia legiferato in tal senso, ma è in corso di redazione una nuova legge regionale che molto probabilmente conterrà indicazioni per le deroghe.

di recente, una sentenza entra nel merito delle distanze nel caso di sopraelevazione: è quella del Consiglio di Stato n°242/2020 del 10 gennaio 2020, in cui non solo viene ribadito che le distanze vanno rispettate anche in caso di sopraelevazione ma, ancora di più, che sono illegittime le previsioni dei regolamenti edilizi eventualmente in violazione del DM 1444/68 e, per conseguenza, anche i permessi rilasciati sulla scia di tali deroghe.

Sempre il Consiglio di Stato, più di recente con sentenza 5466 del 16 settembre 2020 ha di nuovo ribadito che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate è inderogabile.

il TAR Lazio, invece, con sentenza n°2763/2021 specifica anche che il concetto di finestra, per "generare" la distanza, non è limitato a quelle che sono gergalmente tali, ovvero quelle che producono una "veduta", ma lo sono anche quelle che da codice civile sono classificate come "luci", ovvero le finestre alte dalle quali non ci si può affacciare. ciò ha senso nella misura in cui si focalizza l'attenzione sul fatto che la distanza serve a tutelare un interesse igienico-sanitario per garantire la salubrità dello spazio tra edifici: un eventuale spazio insalubre può generare problemi sia in caso di finestre che sono "vedute", sia finestre "alte", da qui sembra potersi dunque indicare che qualunque "apertura" su una facciata genera la distanza di 10 metri minima inderogabile.

le distanze nel codice civile

3 METRI TRA COSTRUZIONI

QUESTIONI DEGLI AFFACCI E DELLE VEDUTE

Prima del DM 1444 a normare le distanze tra costruzioni era solo il codice civile, il quale è tuttora vigente anche se contiene delle limitazioni anche inferiori a quelle del decreto ministeriale. è importante comunque distinguere i due ordini normativi: il codice civile si occupa principalmente di normare i diritti tra i privati (ma anche per garantire standard minimi di igiene), mentre il decreto ministeriale impone delle norme che hanno carattere di pubblica utilità. Le norme del codice civile infatti sono quasi sempre derogabili attraverso un accordo tra i privati (anche a titolo oneroso), mentre quelle del DM, come abbiamo visto, sono inderogabili salvo diversa decisione della Regione.
il DM comunque impone le distanze minime tra pareti finestrate, dunque tra pareti non finestrate hanno valore le distanze imposte dal codice civile.

Il tema è assai ampio, e, intanto, vi rimando all'ottimo lavoro di raccolta grafica e commento agli articoli contenuti in questo sito curato dal Magistrato Edoardo Mori che sono anche riunificati nel testo che l'autore vi consente di scaricare gratis dal suo stesso sito. Non avendo nulla da aggiungere a quanto trattato in modo tanto puntuale, mi limito ad elencare, per comodità, gli articoli di quel settore di codice civile che trattano in particolare il tema dei confini:

art. 873 cc - distanze tra le costruzioni (mai inferiori a 3 metri)

art. 878 cc - muro di cinta

art. 889 cc - distanza di pozzi e cisterne
art. 900 cc - definizione e distinzione tra aperture definite "luci" e quelle definite "finestre o affacci"
art. 901 cc - caratteristiche delle "luci". La "luce" è in pratica una finestra alta che può solo consentire l'illuminazione e l'aerazione del locale. Azzardo nel dire che una "luce" non è classificabile come una "finestra" e quindi se una facciata è composta di sole "luci" non è considerabile come "parete finestrata" ai sensi del DM 1444/68; attenti perché questa è solo una mia ipotesi.
art. 905 cc - distanza minima da rispettare tra una nuova apertura diretta (finestra, balcone, porta-finestra) e il confine del fondo confinante.
art. 906 cc - distanze delle vedute oblique; insidiose quando si tratta di aprire nuove finestre
art. 907 cc - distanze delle costruzioni dalle vedute: molto importante quando si devono realizzare tettoie o pensiline in condomini, soprattutto quando si interviene in piani intermedi diverso dall'ultimo.

 il codice della strada

Ebbene si, anche il codice della strada impone, giustamente, dei limiti all'edificazione, per ragioni di visibilità ma anche di regolamentazione del traffico veicolare. Ovviamente, le distanze minime imposte nel codice della strada valgono solo quando si interviene vicino ad una strada.
Cominciamo l'analisi di quello che ci interessa: all'art. 2 del NCD (nuovo codice della strada) vengono anzitutto classificate le strade. la classificazione sarà importante per la definizione delle varie distanze. All'articolo 3 del NCD vengono date alcune importanti definizioni tra le quali la più importante ai nostri fini è quella del "confine stradale", cioè quel punto da quale si calcolano le distanze. All'interno dei centri abitati questo confine coincide praticamente sempre con il confine di proprietà.

Il regolamento di attuazione del NCD invece stabilisce in concreto le distanze da rispettare dal confine stradale, nei quali vige il divieto di inedificabilità assoluta. Le norme sono abbastanza chiare, dunque spenderei giusto due parole per vedere un po in dettaglio il caso forse più tipico in cui ci potremmo preoccupare di questi limiti, cioè nel caso di interventi nelle aree urbane.
Ovviamente, le strade urbane locali (classificate E) hanno un livello di "rischio" dovuto alla visibilità inferiore rispetto alle strade extraurbane, e quindi praticamente non vengono date distanze minime da rispettare: le nuove costruzioni, così come i muri di confine, possono essere realizzati sul confine stradale, sempre fatte salve le distanze di cui al DM 1444/68 e della eventuale normativa locale. Attenzione però alle strade classificate come "D", cioè le strade urbane di scorrimento (divise in due carreggiate da spartitraffico o altro; di almeno due corsie per senso di marcia, con marciapiedi lateriali ed intersezioni anche semaforizzate): in queste strade bisogna rispettare una distanza di ben 20 metri dal confine.
Sempre in ambito urbano, nelle strade sempre di categoria D, i muri di recinzione devono essere arretrati di 2 metri dal confine effettivo di proprietà.

Ogni comune dovrebbe avere una classificazione interna delle strade, per suddividerle nelle categorie del codice della strada. Roma ha questa classificazione contenuta nel Nuovo Piano Regolatore del Traffico Urbano (qui la pagina ufficiale del PGTU) che, essendo di recente emanazione (aprile 2015 l'approvazione definitiva) tiene ovviamente conto del nuovo codice della strada. In particolare quello a cui fare riferimento è il regolamento viario che è uno degli allegati al PGTU: al punto 4.1 troviamo la classificazione delle strade: il piano ha una sua classificazione ma poi si deve rifare a quella del codice della strada. scopiramo quindi che le strade classificate di categoria D per il PGTU sono le "strade di scorrimento" e le "strade urbane interquartiere" che sono appunto assimilate. Per l'elenco completo delle strade di Roma che sono classificate in categoria A, D o E potete fare riferimento all'elenco riportato a partire dalla pagina 158 del regolamento viario (pag 163 del pdf): se la vostra strada è classificata "A", "S" o "IQ" rientra tra quelle che hanno la fascia di rispetto più ampia.

La classificazione delle strade trova comunque una migliore definizione nel DM 1404/68, fratello del 1444, in cui si trova la classificazione delle strade e relative norme sulle distanze. Nel merito della lettura di questo DM, si è espresso di recente il TAR Molise con sentenza n°169/2021. Del DM 1404 ne ho parlato più approfonditamente nel mio libro.

La normativa locale - il PRG Roma

Nel regolamento edilizio di Roma - il quale dovrebbe essere in completa ristesura e che potrebbe (dovrebbe?) introdurre un nuovo ordine di disciplina sull'argomento - non sono contenuti particolari indicazioni sulle distanze tra fabbricati, fatte salve delle indicazioni sulle distanze che però sono state successivamente rese obsolete dal DM 1444/68 che dunque prevale.

Nel PRG vengono definiti tre tipi di distanze (art. 4 commi 6, 7, 8) ma solo in alcuni tessuti vengono imposte. è curioso notare che una distanza che viene definita all'art. 6 (distanza dai confini, DC) non viene mai utilizzata in tutto il PRG. Nei tessuti della città da ristrutturare viene imposta una distanza degli edifici dalle strade (DS) di 5 metri, e non viene citata da nessun'altra parte. Forse quando hanno fatto il PRG avevano poco interesse a definire le distanze al di là dei limiti già imposti dal 1444, oppure già sapevano di voler relegare questo compito al regolamento edilizio (detto fra noi, se il legislatore nazionale imponesse in quale documento - se PRG, R.E. o altro - debbano essere contenute tali indicazioni non farebbe un soldo di danno, perché così ciascun comune fa come gli pare).

negli articoli dal 91 al 93 delle NTA di PRG vengono stabilite le dimensioni delle fasce di pertinenza delle strade, la cui classificazione è ripresa da quella del Codice della Strada (che abbiamo già visto). La fascia di pertinenza è comunque una fascia interna alla strada stessa ed è sempre suolo pubblico, quindi non rappresenta una distanza da rispettare per il privato ma è un programma di impegno per il Comune nella realizzazione di nuove strade.

nell'art. 93 delle NTA vengono invece definite le fasce di rispetto oltre il confine stradale, che coincidono con quelle già imposte nel codice della strada: vengono solo aggiunte alcune puntualizzazioni e distinzioni. il PRG di Roma ci tiene però a specificare quando queste fasce vadano rispettate: e cioè in generale "nelle nuove costruzioni, nelle demolizioni e ricostruzioni - senza specificare se nel rispetto del volume o della sagoma - e negli ampliamenti fronteggianti le strade" (art. 93 comma 2). In ambito urbano dunque le "strade urbane" (cat. E) non hanno fasce di rispetto, mentre le "strade urbane di scorrimento" (cat. D) hanno una fascia di 20 metri dal confine, come appunto già indicato nel codice della strada.

Viene poi aggiunta una specifica, al di là appunto di quanto già sancito dal NCD: negli interventi di DR e NE (sembra dunque esclusa la RE, la quale può prevedere ampliamenti, seppure minimi, ma anche variazioni di sagoma nonché ancora la "demolizione e ricostruzione con stessa grandezza e forma" - RE3) nella "città da ristrutturare", "città della trasformazione" e "progetti strutturanti" nelle strade di tipo E occorre manterere una fascia di 8 metri di rispetto, mentre in quelle di tipo F i metri scendono a 5.

importante sottolineare il comma 10 dell'art. 93, secondo cui sulle costruzioni esistenti poste all'interno delle fasce di rispetto (perché realizzati antecedentemente all'entrata in vigore del NCD) sono ammessi esclusivamente gli interventi di recupero di cui all'art. 9 (MO, MS, RC, RE), mentre gli ampliamenti, se autorizzabili (compreso il Piano Casa, direi, visto che il NCD è una normativa nazionale e non locale), sono consentiti sui fronti non prospicienti la strada.

Il confine dell'area urbana di Roma è rappresentato negli allegati alla delibera del consiglio comunale n°157/1995. peccato che online non si trovano gli allegati, ma solo il testo della delibera, che non dice nulla. Dato che tra area urbana ed extraurbana c'è un notevole salto di vincolo, in caso di dubbio è bene andare a fare un accesso agli atti per verificare gli allegati. La delibera comunque potrebbe non essere aggiornata in quanto in vent'anni la città si è ulteriormente espansa, ma non mi risulta esistano delibere più recenti dunque i confini ufficiali sono probabilmente ancora quelli.

giurisprudenza varia

Nel corso del tempo si è formata, come si è visto, molta giurisprudenza sul tema. Nel testo sono state citate delle sentenze importanti che hanno indirizzato l'interpretazione. Qui appresso trascrivo delle sentenze che sono entrate nello specifico di ambiti ristretti o che, pur ribadendo concetti già espressi in precedenza, hanno apportato piccole o grandi innovazioni.

CdS sez 4 n° 3098/2018 del 24/5/2018 - la sentenza interviene sul caso di una edicola edificata su suolo pubblico che, con una delibera di giunta, nell'ambito della ristrutturazione di una intera piazza pubblica, viene collocata in un punto leggermente diverso da prima, più vicino ad un palazzo frontestante, e viene riposta in un unica struttura che ricomprende anche dei bagni pubblici e un telefono pubblico che prima trovavano posto in volumi separati: un frontista impugna la delibera di giunta, perché la distanza rispetto alla sua proprietà è inferiore rispetto a prima e non rispetta quella imposta dal piano regolatore: il TAR gli da inizialmente ragione perché appaiono violate le regole appunto del piano regolatore. il titolare dell'edicola presenta ricorso al CdS che lo accoglie, in quanto l'opera è sì in violazione di alcune delle norme del piano, ma rientra in un altra specifica norma sempre dello stesso piano che consente di derogare alle distanze in caso di interventi di pubblico interesse. Il CdS riconosce che l'intervento nello specifico è classificabile come di "interesse pubblico" e, come tale, quindi in base alla regola specifica del piano regolatore, consente la deroga alle norme sulle distanze. La sentenza sottolinea un concetto importante, anche se non va generalizzato: le distanze del DM 1444/68 possono essere derogate, se la normativa locale descrive degli specifici ambiti di deroga e se è presente un interesse pubblico da perseguire.

CdS sez VI 5491/2021 - sentenza molto interessante, che entra nel merito del principio di prevenzione. Secondo questo principio, il primo che edifica tra due fondi confinanti può stabilire se edificare a distanza regolamentare, ovvero sul confine, ovvero ad una distanza intermedia tra il confine e quella regolamentare. Secondo la sentenza, tale principio potrebbe operare anche laddove gli strumenti comunali indichino regole differenti non perentorie: nel caso di specie, il regolamento edilizio stabilisce la regola della distanza minima dal confine, ma ammette la deroga in casi particolari tra cui un accordo tra confinanti: i Giudici di Palazzo Spada stabiliscono quindi che se uno strumento urbanistico non pone regole inderogabili, il principio di prevenzione deve potersi applicare e, quindi, il primo che edifica tra due confinanti, può decidere arbitrariamente come porsi rispetto al confine. Mi permetto di suggerire comunque attenzione, nei fondi ad edificabilità ridotta, ad edificare sul confine perché se il confinante non dovesse poi essere in grado di esprimere tutta la cubatura edificabile a causa della riduzione della sua area edificabile per via dell'avanzamento della costruzione di chi edifica per primo, potrebbero nascere comunque dei contenziosi che generano danni al di là del principio di prevenzione.

 

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