venerdì 11 settembre 2015

balconi e distanze minime

Oggi un breve post per approfondire un tema un po di nicchia, ma talvolta determinante: posto che la norma nazionale, nel DM 1444/68, all'art. 9, sancisce che vi debba essere una distanza minima di 10 metri "tra pareti finestrate", che cosa succede se in queste facciate sono presenti elementi sporgenti, tipo balconi, cioè oggetti che non compongono necessariamente la "parete finestrata" intesa come elemento di confine tra spazio interno e spazio esterno?



la risposta a questo quesito non può che essere trovata attraverso la giurisprudenza. Cercando tra le varie sentenze, se ne trovano molte che già indicano una tendenza interpretativa univoca, e cioè che il balcone debba essere considerato un elemento compenetrato nella facciata stessa, e, in quanto tale, concorre alla determinazione del limite entro cui calcolare la distanza minima di legge. Una tra le sentenze recenti che ha trattato il tema più nello specifico è cass. sez II civ. 4344/2013, dove si legge a pagina 8, primo capoverso, che così recita:
Da ciò si ricava che, dovendo, come visto, considerare il corpo aggettante formare un tutt'unico con l'edificio principale e non essendo dubbio che questo prospetti "pareti finestrate" al confine della costruzione successivamente edificata, avrebbero dovuto essere rispettati i limiti di dieci metri tra la parte esterna dello sporto e la frontistante parete; deve pertanto darsi risposta negativa al quesito ex art. 366 bis cpc così formulato:
" Dica la Suprema Corte se l'estremità di un colpo aggettante, avente la consistenza di un terrazzo, possa essere equiparata, ai fini del rispetto delle distane previste dall'art. 9 d.m. 2.4.1968, ad una "parete finestrata"
Sempre nella stessa sentenza, poi, si richiama un altro concetto importante (pag. 7, ultimo capoverso), relativo a cosa succede nel caso in cui si abbia una parete che ha le finestre solo da un lato, lasciando un altro lato "cieco": in questo caso infatti ci si può chiedere quale distanza vada rispettata, o, meglio, se la distanza dei 10 metri vada rispettata "rispetto a tutta la parete" o se non piuttosto "dalle singole finestre". La sentenza richiama la precedente 14953/2011 sez. unite che così recita:

[...] esige in maniera assoluta l'osservanza di un distacco di almeno 10 metri per il caso di "pareti finestrate", senza alcuna distinzione tra i settori di esse, secondo che siano o non dotati di finestre: distinzione estranea al testo della norma, che si riferisce complessivamente alle "pareti" e non alle finestre. È destinata infatti a disciplinare le distane tra le costruzioni e non tra queste e le vedute, in modo che sia assicurato un sufficiente spazio libero, che risulterebbe inadeguato se comprendesse soltanto quello direttamente antistante alle finestre in direione ortogonale, con esclusione di quello laterale: ne conseguirebbe la facoltà per i Comuni di permettere edificazioni incongrue, con profili orizzontali dentati a rientrare e sporgere, in corrispondenza rispettivamente dei tratti finestrati e di quelli ciechi delle facciate
Altra sentenza (sempre ricercate fra quelle più recenti, perché andando indietro nel tempo se ne trovano anche molte altre sul tema) significativa è cass. sez. II civ. 17242/2010, che a pagina 9, secondo capoverso, così recita

La decisione è corretta, avendo i giudici fatto puntuale applicazione del principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui in tema di distanze fra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili, costituiscono corpi di fabbrica, computabili nelle distanze fra costruzioni, le sporgenze di particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza


Nelle sentenze, la Corte fa sempre riferimento al fatto che i dieci metri minimi imposti dal DM 1444/68 servono a garantire igiene e salubrità sia agli ambienti interni delle abitazioni, sia agli spazi interstiziali tra fabbricati. Successivamente alla norma del 1968, riguardo la salubrità degli ambienti, nel DM sanità del 1975 (recepito per esempio anche dal regolamento edilizio di Roma Capitale già in quegli stessi anni) si è stabilito che gli edifici di nuova costruzione debbano essere progettati in modo tale che gli ambienti di abitazione dovessero avere un fattore medio di luce diurna superiore al 2%: il rispetto di questo fattore spesso implica che due edifici frontestanti non possano essere troppo vicini (questo valore è influenzato dalla "porzione di cielo" visibile dalla finestra da dentro la stanza) e dunque diciamo che i due limiti, quello dei 10 metri e quello del fattore medio di luce diurna, sono entrambi limiti minimi vincolanti ed inviolabili.

Ci possono essere dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori che espressamente prevedono la possibilità che i balconi stiano all'interno della distanza minima prescritta tra gli edifici (che può essere maggiore di quella minima di legge), ma, in ogni caso, la distanza tra sporti non deve essere inferiore a quella imposta dalla norma statale, che sovrasta sempre ed in ogni caso i regolamenti locali.

7 commenti:

  1. Leggendo il tuo post sulle distanze e quello del piano casa non capisco come considerare tali distanze rispetto un ampliamento per appartamento al piano terra con autonomia funzionale. Mi spiego meglio: tale ampliamento andrebbe realizzato modificando ovvero traslando in avanti una parte della facciata ossia costruendo il nuovo volume in aderenza. Rispetto all'appartamento del vicino(stesso lato dello stesso edificio)come vanno considerate tali distanze?Nel DM si parla di pareti finestrate antistanti. Aggiungo che i giardini delle due proprietà sono separati da un muretto divisorio alto più di un metro, essendo gli appartamenti ricavati da un vecchio frazionamento. Grazie anticipatamente se vorrà dedicarmi del tempo per un tuo parere.

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    1. le pareti andranno a costituire una nuova porzione dello stesso corpo di fabbrica: all'interno della stessa costruzione le distanze minime trovano una diversa accezione. è importante comunque in questi casi acquisire un nulla osta dal vicino.

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    2. Ti ringrazio infinitamente. Il tuo parere è stato "illuminante":-)

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    1. si potrebbe realizzare come volume rialzato, invece che come balcone, sempre a patto che il suolo non sia pubblico.

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  3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    1. non c'è una normativa specifica, si applica quella generane.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.