mercoledì 15 luglio 2020

DL semplificazioni 2020: valutazioni preventive

In questa calda estate 2020 i tecnici sono in grande fermento per le novità legislative e tecniche: da un lato l'ampliamento dei bonus per le riqualificazioni energetiche (le quali, ad ogni nuova modifica o ad ogni nuova notizia, perdono via via la forza dirompente dell'impatto iniziale), dall'altro le annunciate modifiche alla legislazione nazionale. il DPR 380/01, attuale testo Unico dell'Edilizia, verrà, prima o poi, completamente riscritto (ci si lavora da molto tempo ed il nuovo testo pare essere ad un elevato livello di sviluppo), tuttavia il cosiddetto DL semplificazioni (Decreto 16 luglio 2020 n°67, pubblicato in G.U. n°178/2020 s.u.), nelle more di una più incisiva trasformazione, ha introdotto delle novità interessanti.
Immagine da Pixabay di libero utilizzo
Ricordiamo subito che l'atto n° 67/2020 è un decreto legge e, come tale, deve essere convertito in legge entro 60 giorni dalla sua emanazione (dunque entro il 14 settembre 2020 se non ho sbagliato i calcoli) e nell'iter di conversione può subire ulteriori modifiche. il testo che segue si basa sulle disposizioni del decreto legge originario, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n°178/2020 s.u..

Le modifiche che sono introdotte dal decreto sono molte, in questo post parlerò di alcune di queste che mi sembrano particolarmente interessati per il loro risvolto pratico:
  1. semplificazione della definizione di intervento di demolizione e ricostruzione;
  2. introduzione di una forma semplificata di modifica di prospetto, a determinate condizioni, tale da rientrare nella definizione di manutenzione straordinaria;
  3. specifica circa il fatto che il DM sanità del 1975 non si applica agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del provvedimento;
  4. introduzione di una migliore definizione di legittimità edilizia e chiarificazione di alcuni aspetti procedurali;
  5. ampliamento del concetto di tolleranza costruttiva.
Le modifiche attuate spingono molto verso gli interventi di demolizione e ricostruzione, sia cercando di circoscrivere l'intervento in modo più chiaro ed ampio possibile, introducendo definizioni sempre più puntuali e, allo stesso tempo, ampie, e sia introducendo strumenti per ridurre gli oneri concessori dovuti. Il messaggio è chiaro: la politica ha finalmente capito che le nuove costruzioni sono interventi che non hanno futuro, mentre invece è essenziale, anche e soprattutto per questioni di ottimizzazione dello spazio urbano e del territorio, incentivare il recupero dell'esistente.

In questa ottica, troviamo anzitutto la modifica del comma 1-ter dell'art. 2 bis: viene introdotto a livello legislativo un concetto che è già consolidato a livello giuridico: laddove si effettui una demolizione e ricostruzione, anche se le distanze originarie non sono rispettose delle vigenti norme, sarà sempre possibile edificare nel rispetto di quelle distanze, purché le stesse siano legittime (e qui si può aprire un mondo). La norma, nella versione proposta, è tuttavia contraddittoria nell'ultimo periodo, quando indica che gli ampliamenti dovuti per l'effetto di leggi incentivanti possono essere realizzati con "ampliamenti fuori sagoma" e con "il superamento dell'altezza massima", ma sempre e comunque "nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti". il senso della norma non è chiarissimo, ma dovrebbe leggersi in questo modo: se intervengo su un edificio in cui tutte le distanze sono già al limite di legge o oltre, sarò vincolato a sviluppare l'eventuale premialità solo aumentando l'altezza; tuttavia, la norma non specifica che anche la porzione in sopraelevazione può "derogare" al regime delle distanze, e tecnicamente è anche pericoloso che possa farlo, altrimenti assisteremmo, nei centri storici in particolare (dove comunque la "semplificazione" si applica in modo diverso) o nei contesti magari già eccessivamente densi, ad una ulteriore elevazione delle altezze con conseguente riduzione della qualità igienico-sanitaria degli edifici confinanti. Appare dunque più logico che, come già è adesso in base alle prevalenti tendenze giurisprudenziali, che l'ampliamento, anche in sopraelevazione, debba comunque rispettare le distanze come se fosse nuova costruzione proiettata a terra: in questo caso però nelle zone A l'intervento sarebbe del tutto precluso, giacché come è noto in queste zone non è possibile ridurre le distanze esistenti, e dunque teoricamente non è possibile alcun ampliamento.

La norma introdotta sicuramente introduce delle semplificazioni interessanti ma va sempre ricordato che l'intervento incide su moltissimi altri temi anche non direttamente edilizi, quali quelli civilistici, che non sono toccati dalle innovazioni normative in questa sede.

Come accennato, il nuovo comma 1 ter art. 2 bis specifica che nelle zone territoriali omogenee di tipo A la "demolizione e ricostruzione" non si applica se non a seguito di piani di recupero specifici, facendo salva la normazione comunale già esistente. Attenzione ai casi speciali: in Lombardia le "zone territoriali" non esistono (perché la Regione ha espressamente disapplicato la norma statale), dunque bisogna agire con cautela; mentre alcune città, tipo Roma, hanno una zona A non solo particolarmente estesa, ma anche presente a macchia di leopardo sul territorio: non è raro trovare anche un singolo lotto o un singolo isolato di zona A all'interno di un'area diffusa classificata in via principale come zona B (e ciò potrebbe contrastare con il concetto stesso di "zona territoriale omogenea": ha senso che un singolo edificio possa rappresentare una "zona" diversa dal contesto?).

Finalmente si è compreso a livello legislativo che le variazioni dei prospetti possono ricadere in interventi meno pesanti della ristrutturazione edilizia (e ciò ha una sua logica: perché demolire e ricostruire un intero edificio può ricadere nella "ristrutturazione leggera" mentre spostare di 10cm un vano finestra rientra in quella "pesante"? inoltre, è un tema su cui la Giurisprudenza è intervenuta molte volte, con andamenti altalenanti sebbene di recente le sentenze erano maggiormente allineate), ma evidentemente non se la sono sentita di lanciarsi troppo in là e quindi si propone di inserire un doppio regime per le variazioni di prospetto: queste potranno ricadere nella definizione della manutenzione straordinaria (e quindi essere gestite attualmente tramite CILA ovvero SCIA se con interventi strutturali) soltanto se gli interventi sono necessari ai fini dell'"ottenimento o del mantenimento" delle condizioni di agibilità ovvero per l'accesso allo stesso (dunque si potrebbe ipotizzare che la semplificazione si attua quando, per operare un frazionamento di un immobile, devo ricavare una nuova uscita dall'esterno - magari in un edificio con distribuzione a ballatoio o situazioni analoghe): purtroppo non mancheranno i contrasti amministrativi su questo tema. Tuttavia, la condizione non è valida nel caso in cui gli immobili ricadano in uno qualsiasi dei regimi di tutela del Codice dei Beni Culturali (dunque anche vincoli paesaggistici e vincoli "ope legis"). la dizione normativa è generica ma pare potersi riferire, ad esempio, alla necessità di dotare degli ambienti abitabili dei corretti rapporti aeroilluminanti laddove si intervenga in immobili costruiti in epoche in cui detti rapporti non erano prescritti o prevedevano valori più bassi. Questa novità va però letta assieme ad un'altra novità del DL semplificazioni, cioè quella dell'art. 10 comma 2, dove si specifica che le disposizioni del famoso DM sanità del 1975 (il testo normativo che ha introdotto le disposizioni sulle altezze minime degli ambienti, le dimenzioni minime ed i rapporti aeroilluminanti: ne ho parlato in diversi post ma non in uno organico specifico: in questo post ne trovate diversi riferimenti applicativi), valgono solo per gli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore dello stesso decreto. Anche nell'ambito della ristrutturazione degli immobili antecedenti si può fare rifeirmento ai requisiti igienico sanitari dell'epoca di realizzazione. Sebbene questa sia una novità davvero meritevole (gli edifici dei centri storici non potranno MAI rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dal DM sanità, salvo casi particolari e circoscritti), apre purtroppo un mondo interpretativo. i requisiti igienici prima del DM sanità erano regolati o dalle istruzioni ministeriali di fine ottocento, oppure dai regolamenti edilizi e di igiene dei singoli comuni, delle cui evoluzioni si è spesso persa traccia nel tempo: solo perché a me è venuto in mente di spulciare nei vecchi archivi so che il rapporto aeroilluminante prima di essere 1/8 a Roma era di 1/10, ma purtroppo non è facile ricostruire l'esatta disciplina locale in vigore in un determinato momento storico. Va detto però che questa disposizione è transitoria, in quanto è prevista la sua validità nelle more dell'approvazione del decreto ministeriale previsto dall'art. 20 comma 1 bis che stabilirà i criteri specifici per l'agibilità e che presumibilmente andrà a sostituire il decreto sanità del 1975. Questo decreto, previsto dal comma 1 bis dell'art. 20 del DPR 380/01 avrebbe dovuto essere pubblicato entro 90 giorni dalla sua introduzione, avvenuta nel 2016: è probabile che dopo la pubblicazione del DL semplificazioni la cosa subirà un nuovo impulso.

La trasformazione dei prospetti, laddove ricada in manutenzione straordinaria, è comunque soggetta a SCIA, e ciò è chiarito dalla modifica effettuata dallo stesso decreto all'art. 22 comma 1 lettera a): dunque da oggi implicitamente la modifica dei prospetti che rispetta i presupposti di legge previsti per ricadere in manutenzione straordinaria, si può dire che rientri nella manutenzione straordinaria pesante, finora differenziata da quella leggera solo in caso di  presenza di interventi strutturali.

Il Decreto introduce nel DPR 380/01 una specifica e chiara definizione di legittimità edilizia, tale da porre fine, immagino, a molte interpretazioni che ancora oggi tendono a fare una lettura autonoma della definizione: ogni intervento edilizio deve essere collegato ad uno stato a sua volta legittimato da idoneo titolo edilizio (ne ho parlato qui, in riferimento alla CILA), altrimenti viene meno la legittimità. Questa può essere attestata o attraverso la verifica che l'immobile sia conforme ai titoli edilizi, oppure, laddove questi non erano necessari al momento della costruzione, con documenti che possono in qualche modo rappresentare, circoscrivere o testimoniare l'esistenza e le fattezze del fabbricato. Inoltre, viene introdotto un concetto ormai consolidato nella prassi ma mai messo in una legge: laddove si abbia notizia dell'esistenza di un progetto, ma questo non è reperibile per esempio presso l'archivio comunale, anche in questo caso si può fare riferimento a documenti non progettuali, come le planimetrie catastali. Attenzione perché questo aspetto dovrà essere asseverato da un tecnico o dalla committenza, pertanto è un ambito assai delicato, come lo è comunque adesso, d'altronde. Rimane comunque un vuoto nella formulazione del comma 1 bis dell'art. 9 DPR 380/01: se l'edificio è stato realizzato in un epoca remota ma in cui era necessaria una licenza, ma di questa non si trova nemmeno il "principio di prova", che si fa? non è "giusto" in questo caso poter attingere alle fonti non convenzionali (catasto, foto aeree, documenti notarili), perché si deve presupporre di essere di fronte ad un fabbricato abusivo, realizzato in assenza di licenza edilizia, e forse per questo volutamente la futura norma non ne parla.

La definizione di legittimità edilizia data con il futuro comma 1 bis art. 9, si applicherà espressamente alle destinazioni d'uso, in quanto è prevista la modifica dell'art. 23 ter che farà esplicito riferimento alla definizione che si andrà ad introdurre. Questo aspetto non è affatto secondario, e apre prospettive particolari. le destinazioni d'uso non sempre venivano chiarificate nei vecchi progetti edilizi, diciamo prima del 1967, e non è raro non trovare alcuna indicazione nei progetti delle destinazioni d'uso per esempio dei locali commerciali al piano terra. in tal caso, essendo la normativa sui mutamenti d'uso intervenuta più di recente, si potrebbe azzardare una lettura estensiva dell'art 9 comma 1 bis di futura introduzione concependo il concetto secondo cui se vi è stato un tempo in cui le destinazioni d'uso non erano definite e nel progetto in effetti non si trovano elementi per chiarificarle, le stesse potrebbero essere individuate attraverso gli accatastamenti ovvero in base alle indicazioni contenute nell'agibilità.

il decreto modifica la disciplina delle tolleranze costruttive, abrogando il precedente comma 2 ter art. 34 e introducendo un nuovo articolo 34 bis, interamente ed esclusivamente dedicato alle tolleranze costruttive. Il concetto di fondo non subisce modifiche: non rappresentano "abusi" le differenze in termini dimensionali delle costruzioni, rispetto al progetto approvato, fino al 2%, con riguardo alle singole unità immobiliari. Interessante è l'introduzione del concetto secondo cui le eventuali difformità riscontrate e che rientrano nei termini delle tolleranze devono essere individuate dal tecnico abilitato ai fini della chiarificazione della situazione per acquisire la validità del titolo: in sostanza, laddove si individuino difformità entro il valore di tolleranza, il tecnico ne deve rendere chiara indicazione nei successivi titoli edilizi ovvero in forma di perizia asseverata in caso di trasferimento immobiliare. Anche qui, si tratta del consolidamento a livello legislativo di una prassi già in essere: anche questa è una interessante innovazione, ma attenzione sempre alle gigantesche responsabilità che si prende il tecnico nel rendere queste dichiarazioni: se volete un consiglio spassionato, asseverate queste condizioni solo quando siete assolutamente sicuri che le tolleranze siano all'interno del 2%: in caso di dubbio o di tolleranze anche di pochissimo oltre il limite, lascerei perdere.

Lasciatemi chiudere questo post con un commento: nelle varie bozze che si sono succedute di questo decreto prima della sua pubblicazione, vi era una novità interessante, ma che fu stralciata tacciandola, erroneamente, come "condono edilizio". nelle bozze era stata introdotta l'eliminazione del concetto della cosiddetta "doppia conformità", condizione necessaria per acquisire l'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 DPR 380/01 (si tratta del fatto che un intervento edilizio eseguito senza licenza può ottenerla "in sanatoria" se contestualmente rispetta sia le norme attualmente in vigore, sia quelle in essere al momento dell'esecuzione dell'abuso: eliminando la doppia conformità, rimarrebbe la necessità di rispetto delle norme in vigore). questa doppia conformità pone dei seri problemi pratici, perché laddove si interviene su immobili i cui abusi risalgono ad epoche remote (immaginiamo il caso più ricorrente: delle difformità al progetto effettuate dall'originario costruttore) non è sempre possibile ricostruire con esattezza quali erano le norme specifiche applicabili, dato che nel corso del tempo sono cambiate non solo le norme nazionali (le quali sono tutto sommato meno complesse da ricostruire) ma anche e soprattutto la normativa locale (regolamenti edilizi e di igiene) nonché gli strumenti urbanistici, dei quali è oggettivamente difficile, se non impossibile, essere certi della loro ricostruzione in un dato momento storico. Era dunque cosa buona e giusta modificare le disposizioni dell'art. 36 "liberando" dalla doppia conformità le opere realizzate fino alla data di approvazione del decreto, così da facilitare gli interventi di sanatoria delle difformità che tanti edifici si portano appresso e che tanti problemi pongono in sede di compravendite immobiliari. Non era pertanto un condono e sinceramente rimango basito nel pensare che possa essere stata letta come tale questa innovazione da uomini che scrivono leggi: la speranza è che il dibattito politico possa riprendere in modo sereno e lucido questo aspetto e riproporlo in sede di conversione in legge. Nel caso, non sarebbe male se nel dibattito si inserisse la possibilità di effettuare una sanatoria condizionata, sempre osteggiata dalla Giurisprudenza perché, giustamente, in contrasto con il dettame normativo: si tratta di una procedura che consentirebbe di ottenere una autorizzazione per eseguire delle opere su un immobile abusivo finalizzate a portare una situazione a norma e, quindi, poter acquisire l'accertamento di conformità.




5 commenti:

  1. Salve architetto, sempre puntuale con gli approfondimenti sulla normativa in progress.
    Questa estate ci sarà da studiare molto!!!
    Scherzi a parte mi piacerebbe conoscere il suo parere in merito alla modifica all'art 3, comma 1, lettera d del DPR 380/01, introdotta dal Decreto semplificazione.
    Sembra “ampliare” il concetto di "ristrutturazione edilizia" nel caso di demolizione e ricostruzione, inserendo, laddove permesso dalla normativa vigente o per aree che esprimano ulteriore capacità edificatoria oltre la volumetria esistente, anche eventuale ampliamenti.
    Quindi un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento rientra, dopo il decreto semplificazione, in ristrutturazione edilizia, a differenza di prima, quando, invece, si configurava nuova edificazione.
    La “domandona” è legata alla applicazione dei bonus fiscali.
    Infatti l'Agenzia delle entrate aveva chiarito che gli interventi di demolizione e ricostruzione erano ammessi nei termini della ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d del DPR 380/01.
    In caso anche di ampliamento, oltre che D/R si era esclusi.
    Ora, modificato l’articolo 3, i bonus saranno estesi anche a Demolizione ricostruzione con ampliamento? Grazie in anticipo per la eventuale risposta.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. le definizioni dell'agenzia delle entrate sono sempre state leggermente diverse da quelle dell'edilizia: io penso che continueranno a ritenere ammissibile alla detrazione solo la "ristrutturazione" della cubatura preesistente, perché la nuova cubatura per definizione non può accedere al bonus. sarà comunque necessario attendere delle indicazioni specifiche, ma fino ad allora cautelativamente mi orienterei in questo modo.

      Elimina
    2. Infatti io penso che sarebbe corretto (e anche lineare come procedura), sempre dopo aver atteso le indicazioni della agenzia delle entrate, poter procedere con ristrutturazione edilizia anche in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento ammettendo la detrazione solo per la volumetria preesistente. Si eviterebbero interventi frammentati in due tempi con tutte le difficoltà (ed ipocrisie) del caso. Grazie per la risposta.

      Elimina
  2. Buongiorno architetto, chiedo un parere sui cambi di destinazione d'uso che secondo il nuovo Decreto, rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria quando non comportino aumento di carico urbanistico. Grazie.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il decreto non ha mutato la classificazione preesistente sui mutamenti d'uso, che rimangono distinti tra rilevanti e non rilevanti.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.