venerdì 28 agosto 2015

sentenza sulle distanze tra costruzioni e definizione di RE

Da poco è uscita una significativa sentenza della Corte di Cassazione (la 17053/2015 sez. II civile - link al form di ricerca in cui inserire numero ed anno) che è andata in effetti a coprire una sorta di vuoto normativo secondo cui non era sempre chiaro quando, nei casi di demolizione e fedele ricostruzione, si dovevano rispettare le distanze tra le costruzioni.

La sentenza nasce dalla diatriba tra due confinanti: il proprietario di un edificio fatiscente costruito in aderenza ad un altro decide di demolire la costruzione e di ricostruirla. Il nuovo edificio viene realizzato sempre in aderenza al confinante, ma viene però realizzato con una superficie maggiore (30%) ed anche leggermente più alto. Il proprietario del fondo adiacente contesta che la costruzione si configura come "nuova costruzione" e non come "ristrutturazione" e, pertanto, occorre rispettare la distanza di cinque metri dal confine, intimando dunque al confinante di arretrare la costruzione entro il limite imposto. La sentenza darà ragione al confinante ed intimerà al vicino che ha edificato di demolire l'edificio ed arretrarlo entro i limiti normativi, facendo leva sulla definizione che verrà data di ristrutturazione edilizia e demolizione e ricostruzione.


La Corte anzitutto riprende il concetto di ristrutturazione edilizia e stabilisce che in questa fattispecie vi rientrano tutte le opere che non prevedono nessun aumento di volume o di superficie. Ciò è però in contrasto con molte normative locali tra cui quella di Roma (leggasi la definizione di "ristrutturazione edilizia" contenuta nella famosa circolare esplicativa del 2012) secondo cui la ristrutturazione edilizia comprende anche opere che producono differenze volumetriche (entro il 2%, leggasi a pagina 8 della citata circolare) o di superficie contenute entro determinatre percentuali, ma in effetti nel DPR 380/01, che sovrasta la normativa locale, non dà indicazioni in tal senso (il DPR parla solo di rispetto della sagoma, ma non specificatamente di volumi e superfici). 

La sentenza definisce poi le opere di demolizione e ricostruzione, che sono quelle volte ad ottenere un edificio del tutto identico al preesistente in quanto a sagome, volumi e superfici, e si distingue dalla ristrutturazione perché quest'ultima prevederebbe solo opere "interne" all'edificio o comunque opere incisive ma che mantengano le murature esterne; laddove i muri esterni venissero anch'essi demoliti (o per volontà o per necessità) ed identicamente ricostruiti (ovviamente anche con materiali e tecniche diverse, ndr), si passerebbe dalla ristrutturazione alla Dem-Ric.

Dunque tornando alla definzione data di ristrutturazione edilizia, questa sentenza sembrerebbe voler negare ai comuni la possibilità di concedere tale tipologia di intervento anche per opere che hanno modeste variazioni di superfici o volumi, e dunque ciò imporrebbe la rivisitazione di molti regolamenti edilizi o piani regolatori (anche se, come citato nella stessa sentenza, già altre sentenze avevano sancito questo principio, le 9637/06 e 14128/00), tant'è che nella stessa sentenza ad un certo passaggio si legge
[...] la semplice constatazione dell'aumento plano-volumetrico rispetto al ricostruito espunge l'opera in oggetto dall'ambito della ristrutturazione edilizia, configurandola come nuova costruzione. In presenza della quale si riespande la tutela ripristinatoria, mediante demolizione o arretramento, non essendo concesso ai regolamenti locali di incidere, neppure indirettamente attraverso la previsione di soglie massime d'incremento edilizio, sulle anzi dette nozioni normative e sui rimedi esperibili nei rapporti interprivati.
 Dunque alla luce di questa sentenza possiamo delineare i seguenti concetti:
  1. se la ristrutturazione edilizia non ammette aumenti di SUL nè di volume, neanche per piccolissime variazioni, è "pericoloso" utilizzarla per tali scopi laddove i comuni - come Roma - lo consentono perché in caso di contenzioso che arrivi in cassazione, si arriverà ad avere torto anche se si è ottenuto legittimamente il titolo richiesto. Suggerisco quindi nei casi di ampliamento di SUL o di volume, anche modestissimi, di orientarsi a presentare dei permessi sempre come nuova costruzione o ampliamento, anche se ciò comporta il passaggio dalla DIA al PdC.
  2. il non rispetto delle distanze può essere autorizzato solo laddove si provvede ad eseguire una demolizione ed esatta, identica ricostruzione del fabbricato, mantenendo i fili esterni, le altezze, le forme. Laddove si preveda aumento di SUL o di volume, l'intervento si configura come nuova costruzione e diventa pertanto obbligatorio rispettare le distanze.
  3. Per diretta conseguenza, se si effettua demolizione ed esatta ricostruzione ma ricollocando il fabbricato all'interno del lotto, si configura sempre come nuova costruzione e dunque torneremmo agli obblighi di rispetto delle distanze (questa è una mia deduzione, non direttamente contenuta nella sentenza).
  4. le opere che in qualche modo incidono sulla sagoma esterna del fabbricato ma non le superfici, come per esempio le tettoie, devono sempre rispettare le distanze, anche se possono rientrare nella definzione di ristrutturazione edilizia in quanto appunto non producono aumenti di volume o superficie.
Riguardo a quanto trattato in questo post, risulta interessante anche la sentenza del Consiglio di Stato sez. IV num 7731/2010

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