Il Manuale del Progettista scritto da me, edito da Maggioli

Oggi 1 dicembre 2020 è entrato in catalogo sul sito dell'editore Maggioli il testo del Manuale del Progettista che ho scritto di mio pugno: in questo post, che è inevitabilmente anche un po' pubblicitario, ho pensato di descrivere i contenuti del volume per consentire agli eventuali interessati di valutarlo prima dell'acquisto, considerando anche che in questo periodo è oggettivamente complesso andare fisicamente in una libreria per sfogliarlo "dal vivo".

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-> il mio libro sul portale Maggioli (dove trovate l'indice)

Il titolo completo del testo è "Manuale del Progettista per gli interventi sull'esistente e per la redazione delle Due Diligence immobiliari": è un testo che ho scritto di mio impianto - e ringrazio l'Editore per avermi lasciato la libertà completa di impostare il volume come ho ritenuto opportuno - sforzandomi di pensare ad un testo che potesse essere utile ad un tecnico che ha necessità di avere un riferimento rapido per ripassare gli elementi che devono essere sviscerati in ogni istanza edilizia, fosse anche la più semplice.

Aprendo la scheda del Manuale sul sito dell'Editore, in basso trovate la scheda dell'indice, che vi consente di esaminare gli argomenti trattati.

Il testo è impostato pensando a quelli che sono gli ambiti di attenzione che devono essere valutati da un tecnico che sia incaricato o di valutare la legittimità e/o le potenzialità di trasformazione di un immobile (nell'ambito di una Due Diligence), oppure che sia incaricato di progettare nuovi interventi di trasformazione su edifici esistenti.

Il nostro Paese difatti ha una legislazione molto complessa, con norme trasversali che comprendono argomenti diversi, ma anche con norme che, forse un po' silenziosamente, finiscono per avere un loro ruolo anche non secondario nelle regole dell'edilizia, pur riguardando ambiti apparentemente differenti. Le norme sono tante, stratificate, non di rado in conflitto tra loro, e, quindi, commettere un errore in perfetta buona fede è veramente facile: è vero che commettere errori è umano, ma nella nostra società ciò non sembra ammissibile perché significa esporsi personalmente agli attacchi dei committenti o da chiunque si ritenga danneggiato da quell'errore, ed è quindi saggio prepararsi per far sì che la probabilità di commettere un errore sia il più possibile circoscritta (posto che le pratiche edilizie ad errore zero sono utopia pura). Anche per questo consiglio sempre non solo di dotarsi dell'assicurazione professionale (che comunque è obbligatoria per legge) ma anche di non lasciare i massimali ai valori minimi di legge. La professione tecnica è ormai un settore in cui bisogna più cercare di difendersi che non altro, visto anche il fatto che il legislatore ad ogni modifica normativa non fa altro che aumentare le responsabilità del professionista.

il Manuale è principalmente, ma non esclusivamente, pensato per il tecnico che opera su edifici esistenti, e questo per diversi motivi: primo, perché l'intervento sull'esistente è un business edilizio che sta crescendo considerevolmente, e che arriverà prima o poi a superare il giro d'affari delle nuove costruzioni (anche le recenti modifiche normative volute dal legislatore sembrano spingere in tal senso); secondo, derivato dal primo, è il fatto che non possiamo più permetterci di tenere il ritmo di consumo di suolo degli anni recenti, ma dobbiamo iniziare ad orientare fortemente l'intervento edilizio verso il recupero o la trasformazione dell'esistente; terzo, ho sentito l'esigenza di un manuale specifico proprio perché le norme italiane sembrano maggiormente pensate per le nuove costruzioni e, quindi, si adattano a volte forzatamente alla ristrutturazione dell'esistente, generando spesso delle incongruenze per cui ho ritenuto opportuno produrre un testo di confronto.

Noi tecnici spesso, e giustamente, tendiamo a specializzarci in un determinato ambito, anche perché le norme di taluni settori sono talmente complesse e di dettaglio che necessitano di un grande livello di conoscenza per potercisi districare: uno fra tutti, l'ambito della progettazione strutturale, le cui norme tecniche (attualmente in vigore sono le NTC2018) sono composte da svariate centinaia di pagine ricche di formule, di tabelle e di procedimenti. Tuttavia, quando veniamo chiamati ad assolvere al nostro ruolo tecnico, e soprattutto quando siamo incaricati di intestarci una pratica edilizia in qualità di progettisti, andiamo ad interessarci, forse inconsapevolmente, di tutta una serie di regole che devono essere rispettate (e di cui il progettista implicitamente dichiara il rispetto) ma che a volte non andiamo a focalizzare, magari facenti capo ad altri settori tecnici che ignoriamo. L'edilizia ormai è multidisciplinare e trasversale, ed il tecnico, un po' come il medico, anche se è giustamente uno specialista in qualche campo, non può comunque ignorare i principi di base.

Se vogliamo un esempio di questa trasversalità delle norme che mi sembra calzante in questo periodo in cui si parla tanto di superbonus 110%, parliamo di cappotto esterno. Il cappotto termico esterno è una soluzione tecnica efficace, se fatta bene, per migliorare le prestazioni di contenimento energetico di un fabbricato: tuttavia, non è una operazione così semplice come si possa pensare. Anzitutto, è un elemento che va fuori dalla sagoma del fabbricato, ed è quindi già difficile da collocare nel panorama delle autorizzazioni edilizie (manutenzione straordinaria non sembra poter essere, in quanto questa definizione non può contenere per espressa previsione di norma la variazione di sagoma) ma è un qualcosa che, trasversalmente, incide anche nelle norme di Prevenzione Incendi: le regole di sicurezza recenti impongono che, negli edifici con altezza antincendio al di sopra di una certa soglia, le facciate siano strutturate in modo da impedire la propagazione di fiamme e deve produrre la minore quantità di fumo, se combusto: ignorare questa specifica significa fare un intervento che non risponde alle regole di prevenzione incendi, dunque non può ottenere l'agibilità (e se si dichiara che ve ne ricorrono i presupposti, si dichiara una cosa non vera) ma, soprattutto, espone il progettista ad enormi responsabilità, soprattutto nel caso in cui dovesse scoppiare un incendio nell'edificio ed il cappotto fosse veicolo di propagazione di fiamme. Inoltre, nel realizzare cappotti, particolare attenzione va posta nel caso di presenza di vincoli derivati dal Codice dei Beni Culturali. Non fosse mai, poi, che vi trovaste ad operare su un immobile che ha una facciata troppo vicina a quella di un altro fabbricato: in questo caso, se le distanze ad oggi sono inferiori ai minimi di legge, occorre saper accedere alle norme che consentono le deroghe, ma che lo fanno a precise contropartite. Oltre ogni cosa, poi, occorre verificare che lo stato urbanistico degli esterni su cui si interviene sia legittimo, a pena dell'impossibilità di poter ottenere gli incentivi fiscali. Ho voluto riportare questo esempio per dire che il Manuale, pur non potendo contenere le regole specifiche per ogni singola tipologia di intervento, contiene gli elementi base per potersi districare tra le varie norme e cercare quindi di individuare un percorso che sia rigoroso ma anche cautelativo per il progettista (ma a caduta anche per il direttore lavori, nonché per l'impresa e per il committente). Dunque ecco che nel progettare un cappotto termico dobbiamo poterci districare, o almeno dobbiamo sapere che potremmo avere bisogno di uno specialista, nei temi di: contenimento energetico; inquadramento urbanistico; verifica della conformità; valutazione vincolistica; valutazione delle deroghe alle distanze; norme di prevenzione incendi. Ecco il perché di questo Manuale: cercare di dare un orientamento generale.

Tornando alla struttura del Manuale, questa è divisa in cinque capitoli: il primo è di inquadramento generale della materia, dove sono citati in via ristretta una serie di argomenti che ho ritenuto rilevanti. Alcuni degli argomenti sintetizzati nel primo capitolo, sono poi meglio sviluppati negli altri capitoli: il secondo capitolo è dedicato al grande e sempre attuale tema della legittimità edilizia e, con l'occasione del tema, vengono toccati anche argomenti collaterali ma comunque importanti, come ad esempio la storia dell'evoluzione delle leggi specifiche della materia edilizia.

Il terzo capitolo è quello più "operativo", perché contiene la disamina delle varie procedure edilizie attualmente vigenti (ma non è detto che non cambieranno in futuro, anzi questo è quasi certo) con approfondimento sulla definizione degli interventi edilizi e le varie sfaccettature che ne derivano, e che a volte possono trarre in inganno.

Il quarto capitolo è quello più corposo e forse più denso di dettaglio, ed è relativo ai vincoli. Nel Manuale, i vincoli non sono intesi solo come quelli del Codice dei Beni Culturali (che vengono trattati ad un livello di approfondimento che ho ritenuto esaustivo, pur considerando che si tratta di un manuale generalista e non specifico), ma anche in generale tutte le forme di vincolo o di limitazione all'attività edificatoria che può derivare dalle norme più disparate: il codice della strada ad esempio, che indica delle distanze minime da rispettare dalle fasce stradali; le leggi sanitarie, che impongono delle fasce di rispetto ai cimiteri; le regole generali per il calcolo del volume imponibile che, nei fatti, limitano l'attività edificatoria o, in taluni casi, anche la trasformazione dell'esistente. Si parla anche di vincoli idrogeologici e di vincoli aeroportuali.

un quinto capitolo, relativamente breve, è dedicato ai piani regolatori, i quali, anche se ad una visione distaccata non sembrerebbe, contengono sempre delle norme che vanno a limitare o a disciplinare anche gli interventi sull'esistente, anche in modo molto dettagliato: il piano di Roma per esempio non consente, in quasi tutti i tessuti della città, di frazionare unità immobiliari se gli immobili risultanti hanno una superficie utile inferiore a 45mq. Ma i piani possono contenere, anzi devono contenere, anche norme di dettaglio sui criteri con cui determinare le grandezze edilizie poste alla base delle prescrizioni dell'edificazione, che finiscono inevitabilmente con l'incidere anche nella trasformazione dell'esistente. Nel quinto capitolo, dopo aver descritto quelli che dovrebbero essere i contenuti minimi di un piano regolatore, ne analizzo sommariamente tre che ho ritenuto in qualche modo significativi: il nuovissimo piano di Milano 2030, il piano di Roma che conosco fin troppo bene per non inserirlo in questa disamina, ed il piano di Napoli.

Alcuni temi nel manuale sono ripetuti: questo è voluto e non è sintomo di rimbambimento! essendo il libro pensato per essere un riferimento anche rapido, ho sviluppato più volte gli stessi argomenti ponendoli in contesti differenti ma, soprattutto, ho sempre cercato di inserire dei rimandi tra i vari capitoli, così da poter sviluppare autonomamente un percorso di approfondimento interno allo stesso libro.

il Manuale, anche se rende il lettore "passivo", vuole anche e soprattutto essere un testo di confronto tra professionisti: la ratio di questo blog, che ho cercato di far confluire nel testo, è quella di creare un punto di condivisione, di scambio e di approfondimento per i tecnici, al di là dei canali istituzionali, che devono necessariamente avere dei confini entro cui poter operare. Purtroppo, difatti, noi tecnici siamo spesso in balia degli eventi, delle interpretazioni, delle norme poco chiare: creare degli approdi non dico sicuri, ma almeno condivisi, è secondo me un procedimento che consente a tutti di crescere, come professionisti, come committenti ma anche come persone.