sabato 21 giugno 2014

tende - pergotende - pensiline - tettoie: differenze tecniche ed autorizzative

Parliamo oggi di elementi architettonici che tra loro sono similari, ovvero quegli elementi che servono a schermarsi, per necessità o per qualità dello spazio, dal sole. Tra gli elementi elencati nel titolo del post non ci sono grandi differenze nella funzione, ma da un punto di vista urbanistico ed autorizzativo le differenze sono sostanziali, al punto tale che alcuni di questi elementi non richiedono alcun titolo, mentre altri addirittura la DIA alternativa al permesso di costruire, con conseguenti sanzioni penali in caso di realizzazione abusiva.
Come al solito, io mi riferisco principalmente alla città di Roma, perché è l'ambito territoriale nel quale opero più di frequente. tuttavia i concetti qui espressi potrebbero conciliarsi anche con le procedure edilizie in vigore in molti altri comuni: in ogni caso se non siete di Roma e leggete questo post, verificate presso il vostro comune che anche lì sia così.

Data l'ampiezza dei temi trattati in questo post, ho pensato di scriverne più di recente un altro che dovrebbe risultare di più facile lettura soprattutto per i non addetti ai lavori.

partiamo sempre dalla importante circolare dipartimentale del 2012, che ha chiarito (o quasi) le procedure edilizie da seguirsi nella capitale. Questa circolare anzitutto definisce dei concetti, spesso ovvi (ma nell'urbanistica non c'è davvero nulla di ovvio), che è importante rimarcare:

  • la questione della pertinenzialità (pag. 6): stabilire se un manufatto è una pertinenza urbanistica è fondamentale per la corretta interpretazione dell'iter autorizzativo e dei vincoli di PRG. La pertinenza è un qualcosa di funzionalmente autonomo rispetto all'unità immobiliare, che svolge quindi un ruolo servente. Dunque per esempio è una pertinenza una cantina, anche se è limitrofa all'appartamento; è una pertinenza senz'altro una tettoia, ovvero una copertura sorretta su pilastrini ed eventualmente ancorata ai muri dell'appartamento. Non è considerabile invece una pertinenza una tenda, perché manca di individualità fisica e di autonoma conformazione strutturale. Sempre a mio avviso non sono considerabili pertinenze le pensiline (vedi definizione più avanti).
  • questione della precarietà dell'opera (pagg. 6-7): un manufatto è definibile precario, e quindi sempre escluso da qualunque iter autorizzativo (salvo comunque i casi più estremi), soltanto se è rimovbile senza demolizioni e, soprattutto, se la natura della precarietà è legata davvero ad esigenze del tutto temporanee. Non è considerabile temporaneo il carattere della stagionalità: cioè non posso costruire una tettoia per smontarla ad ogni fine della bella stagione, perché non è il passare delle stagioni che determina la temporaneità dell'uso. Sono quindi considerabili precarie, per esempio, delle paratie necessarie per mettere in sicurezza un qualcosa (per esempio un cantiere edile), oppure delle chiusure agli infissi se devo sostituirli e, quindi, devo proteggere il vano finestrato finché non è installato il nuovo infisso. Di conseguenza, tutto ciò che ha un uso temporaneo ma correlato alle stagioni o che comunque presuppone l'uso di uno spazio in modo diverso da come sia stato autorizzato (come per esempio le chiusure stagionali di un balconcino per questioni prettamente termodinamiche) deve essere autorizzato mediante una procedura urbanistica, ammesso che sia autorizzabile e che non contrasti con la disciplina edilizia (cosa che accade assai spesso). Dunque le tende, pergotende, pensiline, tettoie sono tutti oggetti che non possono essere definibili come elementi "precari".
La circolare sulla disciplina edilizia prosegue poi dando una definizione dei diversi elementi edilizi: queste definizioni sono molto importanti, perché delimitano abbastanza bene i contorni degli oggetti, lasciando poco spazio all'interpretazione. lasciare poco spazio alle interpretazioni è molto importante, soprattutto quando si va a finire in contenzioso con il municipio sulla procedura da seguirsi per autorizzare un opera o, caso ancora più delicato, quando abbiamo commesso un abuso, magari inconsapevolmente, e dobbiamo essere sanzionati: dato che il passo tra il ricevere un esposto in procura e no è molto breve, è molto importante che le definizioni siano il più chiare ed inequivocabili possibile.

vediamo le definizioni degli elementi che ci interessano ai fini di questo post:
  • tettoia (pag. 9): struttura intelaiata poggiante su pilastri, coperta con struttura rigida e aperta su due o più lati. è abbastanza chiaro: la tettoia è una struttura che sostiene un tetto rigido, non retrattile, e che è composta da un vero e proprio telaio strutturale. Deve essere aperta almeno su due lati. La tettoia ha sempre una rilevanza strutturale, quindi l'iter autorizzativo è sempre gravato dal calcolo strutturale (che per le leggi regionali, tuttavia, non va mai in collaudo, essendo una struttura scarsamente rilevante e, soprattutto, non implica la verifica statica dell'intero fabbricato). La tettoia per queste ragioni si configura sempre come ristrutturazione edilizia, e pertanto va autorizzata sempre in DIA onerosa, non avendo carattere di amovibilità ed essendo una vera e propria pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita. Sempre per le medesime ragioni, nel costruire una tettoia dovrò rispettare tutte le norme sulle distanze tra le costruzioni, oltre ovviamente a tutti i vincoli di distanze impliciti nel condominio, se è il caso. Ma se devo chiudere con un tetto un balcone che è chiuso su tre lati? non si può fare? si, si può fare, ma non rientra nella casistica della tettoia, bensì in quella della loggia. Gli oneri sulla DIA sono solo quelli del contributo sul costo di costruzione, mentre quelli per le urbanizzazioni non sono dovuti, non trattandosi di ampliamento di superficie utile lorda. In caso di vincoli architettonici o paesaggistici occorre il nulla osta dell'ente preposto alla tutela del vincolo. Se ci troviamo in città storica all'esterno del patrimonio UNESCO è comunque necessario richiedere il parere del COQUE, mentre se ci troviamo all'interno della carta per la qualità è necessario il parere della sovrintendenza capitolina (per ulteriori info sui vincoli leggi questo mio post specifico, ed anche quest'altro). è prassi consolidata che se la tettoia supera, per sviluppo in pianta, il 15% della SUL dell'immobile a cui è asservita deve essere autorizzata mediante Permesso di Costruire. Ciò in virtù dell'art. 9 comma 6 delle NTA di PRG che definisce Ampliamento (AMP) ogni intervento di modifica della sagoma che eccede appunto tale valore (in realtà si riferisce al volume e non alla superficie). Se si è in città storica o in immobili inseriti nella carta per la qualità (indipendentemente dal tipo di vincolo), la tettoia è considerata comunque ampliamento, indipendentemente dalla dimensione, e dunque va sempre in PdC al Dipartimento PAU. Questo aspetto è ribadito sempre nella già citata circolare al punto 2.4, comma 2, lett. f) e punto 2.5 comma 2. Nella circolare non è invece ribadito il concetto che se si è in città storica va in PdC indipendentemente dalla superficie, ma questo lo ribadisce il PRG che vale come e quanto la stessa circolare. Se è entro il 15% del volume e fuori dalla città storica, l'intervento si configura come di RE2 e la relativa DIA deve essere depositata al municipio competente. La tettoia ha anche il problema del progetto strutturale: in quanto struttura in senso proprio del termine, se di superficie superiore a 10mq di sviluppo in pianta richiede la verifica in base alle norme tecniche sulle costruzioni in vigore. Le tettoie generalmente sviluppano dei pesi assolutamente trascurabili per gli edifici, ma è importante rispettare questo passaggio, soprattutto se si interviene in zona sismica (tutta la Roma che si trova oltre la riva sinistra del Tevere). Nella realizzazione della tettoia bisogna rispettare le distanze minime verso i fabbricati limitrofi.
  • pensilina (pag. 9): è una struttura in aggetto (dunque non può avere pilastri) ancorata alla facciata dell'edificio ed avente l'unico scopo di proteggere le finestre o le porte-finestre dagli agenti atmosferici. non può essere praticabile, ma può avere una struttura robusta per reggere anche eventuali sovraccarichi (come p.e. la neve), ammesso, sempre, che non abbia pilastri. Se una pensilina ha dei pilastri, diventa una tettoia e deve seguirne il relativo iter autorizzativo. Non è configurabile come pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita, ma rappresenta comunque una variazione al prospetto dell'edificio e quindi rientra nella casistica del "risanamento conservativo": pertanto è da autorizzarsi in SCIA. Attenzione: si rientra nella SCIA solo finché la pensilina non supera l'aggetto di cm. 120 dal filo del muro cui è ancorata (punto 2.3, lettera m, pag. 14) superato questo limite si sconfina in ristrutturazione edilizia e, conseguentemente, in DIA. La pensilina non ha alcun ruolo strutturale, dunque il deposito al genio non è richiesto. Essendo comunque una struttura fissa che non ha carattere di temporaneità, deve rispettare le distanze di legge e di codice civile tra i fabbricati. L'autorizzazione per la pensilina non è soggetta ad alcuna onerosità. Sul discorso vincoli, vale quanto detto per le tettoie, salvo che, trattandosi di risanamento conservativo, in caso di installazione nella città storica al di fuori del patrimonio UNESCO non serve - secondo me - il parere del coque (che scatta al di sopra della ristrutturazione edilizia). In linea di principio servirebbe comunque la sovrintendenza capitolina in caso di carta per la qualità. Per quanto riguarda l'aspetto strutturale, a meno di particolari situazioni, la pensilina non è soggetta al deposito al genio. Anche nel caso di pensilina come per le tettoie, è bene rispettare le distanze minime tra costruzioni.
  • gazebo e pergotende (pag 10): queste sono entrambe strutture che devono essere costituite da elementi leggeri (di acciaio o di legno), anche imbullonate (come i gazebo che si usano, per esempio, nelle fiere temporanee) ma comunque di sezione esigua (non viene fornita una definizione chiara di "esiguità" strutturale: comunque una recente sentenza ha stabilito che dei pilastrini di legno di sezione cm. 10x10 sono ancora considerabili come "esigui"), coperte con teli (quindi non strutture fisse come le pensiline e le tettoie) anche retrattili, che devono poter essere rimosse senza opere demolitive ma solo e soltanto per smontaggio (sono ammessi secondo me eventuali tasselli infissi nella pavimentazione per il fissaggio). Importante, per la definizione stessa della pergotenda, questa recente sentenza emessa proprio per una causa su Roma (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 1777, del 11 aprile 2014). La differenza tra gazebo e pergotenda è che il primo è una struttura a sè stante, poggiata su un terrazzo o sul terreno, mentre la pergotenda è fissata a parete o sull'intradosso del solaio di copertura di un balcone e consente lo scorrimento del telo lungo dei binari. Queste strutture non hanno il carattere di pertinenzialità ma non è considerabile un'opera precaria. Gazebo e pergotende possono essere installati senza alcuna autorizzazione edilizia; non è richiesta neanche la CIL (pag. 25 punto 3.2 lettera f della circolare), ovvero la più semplice forma di comunicazione. Non è necessario che rispettino le distanze tra le costruzioni, ma potrebbero incidere su alcuni vincoli dettati dal codice civile o dalle norme condominiali. Attenzione: se queste strutture sono annesse ad attività commerciali o comunque ad immobili diversi da quelli abitativi, la loro installazione richiede comunque la SCIA (ma leggi punto 3.2 lettera i della circolare). Inoltre, se l'immobile è vincolato o se comunque si trova nella città storica dichiarata patrimonio UNESCO è comunque necessario il parere preventivo della sovrintendenza e l'installazione è comunque soggetta a SCIA. Se ci troviamo in città storica ma all'esterno del patrimonio UNESCO a mio avviso non è necessario il parere del COQUE in quanto si tratta di attività libera. Di recente una nuova sentenza ha chiarito invece il ruolo di eventuali chiusure laterali e perimetrali: quelle in teli in pvc sarebbero da considerarsi sempre ammesse, mentre quelle in vetro no.
  • pergolato: è una sorta di tettoia ma senza copertura, che non deve comunque avere un ruolo strutturale. rientra sempre nell'attività libera. Il ruolo di questa struttura dovrebbe essere quello di ombreggiare l'unità edilizia, consentendo la crescita di piante rampicanti, o anche solamente attraverso gli elementi fissi orizzontali (in questo caso parleremmo di veri e propri sistemi ombreggianti).
Di tutti i sistemi fin qui esposti è ovvio e sottinteso sempre il concetto della non chiudibilità, neanche temporanea, neanche precaria, di queste strutture. non è possibile autorizzare una tettoia e "implicitamente" autorizzare anche la contestuale chiusura con infissi della stessa, così come non è autorizzabile una pergotenda, raffinata e complessa che, completamente chiusa, configura uno spazio completamente protetto; entrambi i casi sarebbero ascrivibili all'ampliamento, che ha un iter autorizzativo ben diverso (e, soprattutto, una limitatissima fattibilità, soprattutto nella città già edificata).

C'è una tipologia di copertura che non è facilmente inquadrabile nelle casistiche di cui sopra, e sono le pergotende un po più "strutturate", dotate di pilastri di sezione non proprio esigua. Da un lato, rispettano le caratteristiche delle pergotende ma, non avendo "struttura con sezione esigua" potrebbero essere definite più come tettoie; ma non possono neanche essere considerabili tali, perché non hanno una copertura fissa, che è uno dei requisiti per poter definire appunto la tettoia. Dunque che fare? tendenzialmente interpreto queste strutture sempre come pergotende, e quindi come strutture liberamente installabili. tuttavia se siamo in situazioni in cui si potrebbe suscitare la malevolenza di qualcuno (installazione in condominio, o di rimpetto ad altri fabbricati) tendo a consigliare di depositare una SCIA per l'autorizzazione.

227 commenti:

  1. Salve Architetto, volevo confrontarmi con lei su un argomento. Devo presentare una dia in sanatoria per regolarizzare un portico con struttura in c.a. Il fabbricato si trova in zona prg nuclei ex abusivi da recuperare, ho provato a cercare sulle NTA, ma non ho trovato la percentuale dei portici in relazione alla sul, l'art. 9 parla de 15% del volume, mentre l'art. 4 del 20%, ma riferito a locali tecnici, quale è la percentuale per i portici e dove sta scritto?
    Altro argomento è la sanzione da applicare (3volte il costo di costruzione), ma non è assurdo? il computo mi viene circa 3000€, quindi dovrei pagare 9000€, secondo me è 3 volte il contributo di costruzione, che ne pensa? Anche perché in base alla L.r. 15/08 e alla delibera comunale, andrei a pagare di più rispetto ad un ampliamento di cubatura de 20% accertatomi dal comune. Poi oltre alla sanzione dovrei pagare anche il normale contributo di costruzione?
    Grazie

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    1. il 15% della superficie è lo spartiacque per stabilire se l'opera è autorizzabile in DIA o in PdC (e quindi cambia anche l'ufficio di riferimento: per le DIA è il municipio, per i PdC il dipartimento), non ci sono vincoli alla superficie di tettoie e portici in relazione alla SUL coperta.
      la sanzione è tre volte il costo di costruzione: secondo la legge nazionale è due volte il contributo di costruzione. non si è capito se in regione hanno voluto veramente scrivere il triplo del costo o se si sono sbagliati. fatto sta che è il triplo del costo. il contributo è comunque dovuto. Probabilmente bisogna anche affrontare il discorso dello strutturale in sanatoria, che però prevede d'ufficio l'esposto in procura.

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  2. Salve architetto, dovrei presentare una pratica di installazione di due tende in città storica zona monteverde le dimensioni delle tende sono una di 6.00 x 2.50 e l altra 2.40 x 5.40 ho preso in riferimento una delibera del comune di roma del 97 mi sembra ora non ricordo il numero, mi è stato detto che in città storica posso mettere le tende nei sesti delle finestrature, però poi mi hanno detto che se il locale ha un autorizzazione per occupazione suolo pubblico le dimensioni delle tende possono essere quelle rilasciate per il suolo pubblico, il locale ha un autorizzazione per suolo pubblico quindi potrei presentare la pratica come mi è stato detto, cosa ne pensate a riguardo?

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    1. con l'autorizzazione per il suolo pubblico è possibile farle autorizzare, ma bisogna comunque presentare la SCIA. Verifica di non essere in zona sovrintendenza capitolina altrimenti serve anche il loro parere, secondo me.

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    2. L ufficio tecnico mi ha detto che bisogna presentarla come pubblicità, le tende rientrano nella pubblicità

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    3. Ah questa mi suona come novtà: in passato ho sempre fatto le pratiche urbanistiche per autorizzare tende su locali commerciali. comunque ok, grazie per il feedback.

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  3. Buongiorno Architetto, le pongo il seguente quesito; il condominio ha deciso con regolare delibera di porre n° 6 pensiline due per ogni ingresso delle nostre tre palazzine, su quelle poste sugli ingressi anteriori nulla da obiettare, ma su quelle posteriori in corrispondenza a piombo a circa mt. 1.20 dal mio davanzale, potrebbe essere contestata, doto la vicinanza e che potrebbe favorire l'intrusione di ladri? oltremodo l'amministratore prima di farle installare doveva dare comunicazione Scia in Comune? la dimensione della pensilina in oggetto è L. mt. 1.20 x P 0.80.
    La ringrazio anticipatamente

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    1. Per l'installazione delle pensiline è comunque prescritto il deposito della SCIA edilizia, altrimenti le opere si configurano come abusive. Per quanto riguarda il suo caso nello specifico, le norme tecniche non indicano nulla a riguardo, ma potrebbe trovare appiglio in qualche articolo del codice civile, che però in questo momento non le saprei citare.

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  4. Gentile architetto,
    Devo installare pergotende da sole sul mio terrazzo ad ostia in area con vincolo paesaggistico. Poiché sono di grandi dimensioni (ma semplicemente tende parasole) ho fatto richiesta di nulla osta alla regione. L'ufficio tecnico mi ha comunque detto che non posso metterle perchè fanno volume. É così? Ottenuto il permesso paesaggistico devo fare una dia? Grazie mille

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    1. Le pergotende, intese come quelle indicate nella circolare dipartimentale di aprile 2012 (sito urbanistica.comune.roma.it > atti e delibere > normativa urbanistica), non possono in nessun caso essere intese come produttrici di volume, anzi sono considerate attività edilizia libera, cioè che non necessita autorizzazioni. Essendo però in zona di vincolo, occorrerà fare comunque una SCIA.

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    2. Grazie per la risposta, l'ufficio tecnico di Ostia mi ha però detto che non posso metterle, anche se ottengo il nulla osta paesaggistico. A me sembra un abuso di ufficio. Se presento la Scia cosa succede? Possono darmi un diniego? Lei cosa mi consiglia di fare? Le tende in questione sono le classiche pergotende con struttura in alluminio e telo retrattile. Ho una terrazza di 150mq e ci sono 4 tende da 4x4 ciascuna. Fra l'altro non danno fastidio a nessun vicino. Grazie

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    3. non capisco su che base possano negare l'autorizzazione: se appunto sono pergotende rispondenti alla descrizione della circolare dipartimentale non possono in nessun caso fare volume. Se si presenta la SCIA ed il municipio la rigetta dovrà specificare delle motivazioni contro le quali ci si può appellare al TAR.

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    4. Gentile Architetto,
      Ho presentato richiesta di autorizzazione paesaggistica con procedura ordinaria alla regione lazio per tende da sole e la pratica è stata girata alla sovraintendenza in data 5 giugno per il parere. Alla sovraintendenza mi dicono che va in silenzio assenso entro 60 giorni. È così? Il parere positivo della regione è sufficiente? La tempistica reale secondo lei qual'è? Grazie mille e complimenti!

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    5. Su alcune cose la sovrintendenza statale va in effetti in silenzio-assenso ma non si è mai ben capito in quali casi: comunque se le hanno detto così, sarà uno di quei casi. le procedure ordinarie alla regione vengono evase in tre-quattro mesi generalmente.

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    6. La regione ha già dato parere positivo quindi spero che passati i 60 giorni si possa fare in fretta. In ogni caso lei mi consigliava di fare comunque una scia. Grazie ancora!

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    7. Gentile architetto, come le dicevo nei precedenti messaggi sono riuscito ad ottenere l'autorizzazione paesaggistica per le tende da sole ma oggi all'ufficio tecnico di Ostia il responsabile mi ha detto che non posso metterle. La motivazione è che, pur essendo pergotende retrattili, sono di dimensione grande e come tale lui le considera come fossero tettoie e quindi rientranti nel 15% del sul. A questo punto non so cosa fare, mi rivolgeró certamente ad un avvocato. Nel caso presentassi una scia come funziona? La presento e posso montare subito le tende o devo aspettare un visto dal municipio? Grazie e complimenti per la sua professionalità.

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    8. la circolare dipartimentale di riferimento non specifica che le pergotende devono essere contenute in una determinata superficie, e così sembrano anche voler confermare alcune recenti sentenze in materia. La pratica di competenza è la SCIA perché c'è il vincolo paesaggistico, altrimenti sarebbe attività libera. Proverei a parlare direttamente con il dirigente della unità tecnica, comunque il municipio non può rifiutarsi di accogliere una istanza: la devono accogliere e semmai la dovranno inibire con un atto successivo al deposito, scrivendo le motivazioni del rigetto.

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    9. La ringrazio per le conferme che mi sta dando. Tecnicamente il responsabile dell'ufficio tecnico non ha detto che non prende la mia istanza ma semplicemente che me la rigetta. A questo punto sono costretto ad andare dai carabinieri. Il punto è questo: se presento la scia loro possono rigettarla subito o intanto posso installare le tende?
      Il mio obiettivo è rimetterle e successivamente fare ricorso al tar chiedendo la sospensiva.
      Con la scia posso subito montarle o devo attendere un visto da parte del municipio?
      Grazie ancora.
      P.S. Non faccio il nome del dirigente ma sottolineo che chi firmó la prima determina di demolizione delle mie tende ora è in carcere...

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    10. la SCIA consente l'immediato inizio dei lavori, ma contestualmente da al Municipio trenta giorni di tempo per inibire l'istanza. In realtà i comuni possono inibire i titoli fino a 18 mesi dalla loro presentazione (questo sembra emergere da una novità normativa di cui sto ancora cercando di capire l'eventuale impatto).

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    11. Grazie mille. Credo di non avere alternative. L'importante è che, come mi conferma lei, presentando la scia (pur sapendo che me la obietteranno) posso montare subito le tende. Poi mi rivolgeró ad un avvocato oltre che alla Procura. Quello che avviene all'ufficio tecnico di Ostia è da denuncia.

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    12. Gentile architetto, sono di nuovo a disturbarla per chiedere un ulteriore chiarimento: le pergotende sono edilizia libera ma nel mio caso, essendoci un vincolo paesaggistico (io ho ottenuto l'autorizzazione dalla regione lazio), lei sostiene che serva una Scia. Posso chiederle perchè e se ci sono riferimenti normativi rispetto alla sua interpretazione?
      In secondo luogo, qualora decidessimo di andare in edilizia libera secondo lei dovremmo fare comunque una comunicazione in carta libera oppure no? Grazie come sempre per la sua cortese disponibilità.

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    13. che le opere di attività libera siano soggette a SCIA negli immobili vincolati è indicato, se non ricordo male, nella circolare dipartimentale del 2012 più volte citata su questo blog.

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    14. Gentile architetto, a distanza di quasi un anno, con un permesso paesaggistico acquisito mi ritrovo quasi al punto di partenza. L'ufficio tecnico mi richiede l'autorizzazione del condominio e in ogni caso mi rimbalza al dipartimento per la consegna della Scia, giudicando le mie tende da sole di grandi dimensioni. Al dipartimento tuttavia sostengono che la scia può essere presentata solo al Municipio.. Non so cosa fare.
      L'autorizzazione del condominio dovrei averla alla prossima assemblea, ma non so se serva l'unanimità o la maggioranza.
      L'ufficio tecnico di Ostia si ostina a sostenere la tesi che le tende da sole essendo fissate al muretto interno del parapetto hanno una struttura che rimane anche quando il telo è ritirato e per questo svolgono una funzione simile alla tettoia. Cosa mi consiglia di fare? È vero solo loro possono accettare la scia? Grazie mille per la sua disponibilità.

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    15. per come il comune si è diviso le competenze si, le SCIA e le DIA possono essere depositate solo al municipio: tuttavia non possono opporsi al deposito della pratica, pertanto si potrebbe effettuare il pagamento e portarla direttamente al protocollo, e poi attendere eventuali inibizioni scritte della stessa. Avverso l'eventuale inibizione si potrà fare ricorso al TAR. Non vedo altre vie.

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    16. Loro sostengono che possa essere accettata dal dipartimento "in deroga". In ogni caso, se seguissi le sue indicazioni mi consiglia di protocollare la richiesta e aspettare quanto per montare le tende?

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    17. la SCIA prevede un tempo di 30 giorni da parte dell'amministrazione per inibire il titolo, ma in questi giorni stanno discutendo una modifica normativa che porterebbe tale limite a 60. attenderei tale lasso temporale per poter essere sicuri di avere in mano l'autorizzazione: resta comunque in essere la possibilità per il comune di andare in auto-tutela entro 18 mesi dalla protocollazione.

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    18. Gentile Architetto, sono di nuovo ad approfittare della sua disponibilità. La mia pratica per l'installazione di tende da sole con struttura in alluminio e telo retrattile è sempre ferma perchè il municipio di ostia sostiene che le tende sono assimilate a tettoie e quindi potrei mettere solo il 15% della sul. (Dove si trova il riferimento di questa norma?)
      Poichè l'appartamento è 70mq e la terrazza a livello 150mq il 15% su cosa va calcolato?
      Detto ció, mi hanno detto di presentare una domanda (scia o dia, non si sa) al dipartimento, che è l'unico che potrebbe accoglierla perchè autorizzato ad andare in deroga alla superficie del 15%. Per intenderci le tende da sole sono 4 e ciascuna misura circa 5 metri per 4.
      Le chiedo un consiglio su come procedere. Grazie mille.

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    19. secondo me non c'è alternativa al ricorso al TAR contro il blocco dell'istanza (ammesso che non siano già trascorsi i tempi tecnici, ma nel caso si ripresenta una nuova istanza). Al dipartimento le diranno che non è loro competenza perché è attività libera, comunque provi ad andarci a parlare.

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    20. Al momento non ho ancora presentato nulla per fortuna. Quanto al 15% della sul come si calcola? Anche qui sono stati poco chiari.

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    21. la SUL considera solo la superficie abitabile, esclusi terrazzi e balconi: tutte le regole sono descritte in uno dei primi articoli delle NTA del PRG.

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    22. Gentile Architetto, torno a disturbarla per aggiornarla sulla questione delle tende da sole. L'ufficio tecnico mi ha chiesto di presentare una dia al dipartimento, e che in caso sarà il dip a girarla al municipio. A me sembra un modo per farmi perdere tempo e spendere soldi. Cosa puó succedere da un punto di vista amministrativo se la presento al dipartimento la dia? Me la respingono? Possono davvero girarla loro per competenza al X municipio? Grazie per la disponibilità!

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    23. teoricamente potrebbero non accettargliela proprio al protocollo, ma più verosimilmente la protocolleranno e poi la trasmetteranno d'ufficio al municipio, scrivendo a lei una lettera in cui la informano della cosa.

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    24. Salve, io mi trovo in una situazione simile con una pergotenda installata in una zona di pertinenza esclusiva di un locale commerciale-bar- che non costitutisce zona con servitù di passaggio. Lo scorso anno presentai una diA a sanatoria per cambio di prospetto dell'immobile e a distanza diun anno, nonostante io abbia richiesto entro i 60 giorni il cerrificato di conformità delle opere eseguite, mi è stata rigettata la pratica perché non ho citato alcun titolo urbanistico per regolarità della pergotenda. Questa struttura occupa tutta la superficie della corte ma dato che aggetta su suolo privato ho dato per scontato che non servisse alcuna autorizzazione. Ora dovendo presentare una nuova dia a sanatoria, vorrei includere la tenda ma il municipio mi ha detto che la superficie deve essere il 15% della sul ma questo non è scritto da nessuna parte! Posso chedere se in questo caso devo far pagare tre volte il costo del costo di costruzione? Inoltre installare una recinzione in ferro su un muretto di cemento è soggetto a gneio civile?

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    25. al di sopra del 15% della SUL deve essere autorizzato mediante PdC, sta scritto sulle NTA del PRG (se siamo a Roma). Per le attività commerciali la realizzazione di una pergotenda è considerata ampliamento dello spazio utile allo svolgimento dell'attività e pertanto richiede una autorizzazione specifica. Solo negli immobili residenziali può essere considerato attività libera.

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  5. Gentile architetto,

    innanzitutto la ringrazio per le indicazioni ed i chiarimenti riportati nel suo blog, le scrivo per avere un chiarimento ed il suo parere sulla mia condizione: devo installare una struttura pergotenda sul mio terrazzo all'ultimo piano a Roma in zona piazza Bologna.

    Ora, da quello che ho capito leggendo la circolare e la sua interpretazione, una struttura pergotenda non richiede di presentare una richiesta di autorizzazione/dichiarazione, ma questo non vale per abitazioni in città storica (mi è stato parlato anche di città consolidata, ma non so come queste due cose siano correlate oppure se siano differenti l'una dall'altra), quindi non so se la mia installazione deve essere preceduta da una dichiarazione.

    Nel caso dovessi raccordare un pezzo di questa pergotenda con un pannello di policarbonato trasparente per gestire differenti profondatà del terrazzo, posso considerarle parte della struttura pergontenda, oppure richiederebbero di suo un'autorizzazione al comune

    Le chiedo il suo parere perchè abbiamo avuto valutazioni contrastanti: installatori che ci hanno detto che entro un metro dalla parete si tratta di edilizia libera e potremmo fare qualsiasi cosa, altri che invece non possiamo montare nessuna struttura senza una dichiarazione.

    La ringrazio anticipatamente
    Saluti

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  7. Ho controllato la sua guida sull'interpretazione del piano regolatore, e la mia abitazione è catalogata come T6.(Questo dimostra come il suo blog insegni qualcosa anche a quelli che come me non padroneggiano la materia)

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    1. bene, mi fa piacere che io scriva in modo tanto chiaro da rendere fruibili le procedure anche ai non addetti ai lavori.
      secondo me la pergotenda va sempre in attività libera (solo relativamente alle unità residenziali) indipendentemente dal tessuto di appartenenza (città storica o consolidata). Servirebbe l'autorizzazione se vi fosse un vincolo puntuale sull'immobile tale da richiedere il parere della sovrintendenza statale.
      Se però per il corretto funzionamento della pergotenda servisse installare anche una struttura che acquista le caratteristiche della pensilina, allora si rientra in quella categoria e servirà la SCIA. Essendo opere classificate come di risanamento conservativo, non richiedono il parere COQUE, ma questa è solo la mia modesta opinione.

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  8. Buonasera Architetto. Piccola premessa introduttiva: ho predisposto una Dia per la realizzazione di un portico di pertinenza ad un appartamento posto al piano terra di un condominio Il portico è previsto in aderenza al confine della proprietà esterna dell'appartamento oggetto dei lavori. Il confinante è il titolare dell'appartamento del primo piano che ha, al piano terra, un giardino raggiungibile tramite una scala esterna.
    Ora ho acquisito l'autorizzazione in carta semplice del vicino, il quale autorizza la costruzione del portico in deroga alla normativa sulle distanze dai confini, prassi comune in tutte le pratiche.
    Al XV municipio mi chiedono che questa autorizzazione sia formalizzata con un atto notarile pena il rifiuto della Dia da parte dell'ufficio tecnico.
    Mi scuso se il mio quesito potrà sembrare banale ma lavoro principalmente fuori Roma e questa richiesta è la prima volta che mi viene posta. Quindi mi chiedo, è a conoscenza del riferimento normativo che non permette alla mia Dia di essere accettata senza l'atto di vincolo depositato e registrato? Capisco la ratio della richiesta da parte dell'amministrazione ma mi sembra un atto non dovuto da parte del committente, il quale dovrebbe nel caso esporsi ad una spesa non di poco conto. la ringrazio anticipatamente per il tempo che mi dedicherà.
    Saluti, Architetto Mario De Persis

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    1. mi correggo, si tratta del municipio XIV.

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    2. il municipio deve rilasciare i titoli edilizi sempre fatti salvi i diritti di terzi, dunque a meno che la questione delle distanze non infici in qualche modo la sfera urbanistica (p.e. se si va al di sotto delle distanze minime del DM 1444 o del PRG), non possono negare un titolo edilizio se la questione compete esclusivamente il discorso degli affacci (anche se ci sono degli ambiti del codice civile che riguardano anche la sfera urbanistica dove il municipio potrebbe in effetti inibire titoli - la questione delle distanze è uno degli argomenti più complessi del panorama normativo italiano). Non credo esista un riferimento normativo in tal senso, ma sicuramente c'è molta giurisprudenza in merito: consiglio di cercare nelle sentenze passate una che si adatti al caso.

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    4. spiace sempre sentire cose del genere. hai provato ad interpellare i tecnici istruttori del dipartimento? potresti chiedere al tecnico competente per i PdC nella tua zona ed eventualmente valutare con lui se non ti convenga presentare proprio un PdC, invece che la DIA ad esso alternativa.

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  9. Buonasera, ti seguo già da un po e ti ringrazio per l'ottimo lavoro svolto! Sono un tecnico e avevo un dubbio che le numerose norme del nostro bel paese non riescono a farmi comprendere. Il dubbio riguarda una pergola da realizzare in un'area pertinenziale di un edificio. Siamo a Roma Mun X (Ostia) in zona non vincolata. Nello specifico ti chiedo se puoi aiutarmi in merito alle seguenti questioni:
    1) Posso costruire in aderenza ai confini visto che si tratta pur sempre di una struttura di arredo, altrimenti devo rispettare quale distanza?
    2) Devo rispettare il volume complessivo del 15% dell'edificio di cui alla pertinenza?
    3) Rispetto alla circolare del IX DIP. l'unica che il municipio accetta, faccio rientrare il tutto in CIL? Magari inserendo nella descrizione dati relativi alla dimensione di questo arreto ovvero altezza, dimensione etc?
    Grazie
    Luca

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    1. un pergolato deve rispettare la distanza dal confine imposta dai tanti codici e vedere il più restrittivo: verifica quello da codice civile (in genere 3mt dal filo del suolo pubblici) quello del codice della strada (varia al variare della tipologia di strada, comunque da 3mt in su), quelli di prg (indicazioni assenti per quasi tutti i tessuti tranne alcuni della città da ristrutturare), quelli del DM 1444/68. Il pergolato va in attività libera - secondo me - se di pertinenza di una unità abitativa; se parliamo di unità commerciale o dell'intero fabbricato va in DIA o PdC addirittura.

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  11. Gentile Architetto,
    essendo stato così disponibile a rispondermi esaustivamente per un altro argomento,
    pongo un quesito anche riguardo le pergotende.
    Leggevo nel Suo intervento che le pergotende rientrano in A.E.L. anche se ancorate alla superficie della terrazza, ma che, se presentano tende mobili anche laterali, così da costituirne una "nuova stanza" non possono essere realizzate.
    La domanda è: non possono essere realizzate in assoluto, a mo' di stanza, oppure sono soggette a titoli abilitativi in questa ipotesi (tipo SCIA)?
    L'intervento eventuale sarebbe da realizzare in attuale V Municipio al piano primo, perimetralmente su una porzione di terrazzo con tende retrattili sopra e lateralmente.
    Saluto cordialmente
    E.

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    1. tende chiuse a creare ambienti definiti non possono essere fatte in assoluto, nè per immobili residenziali nè commerciali: rappresenterebbero un aumento di cubatura. gli aumenti di cubatura attualmente sono autorizzabili mediante piano casa, ma il rispetto delle norme sul contenimento energetico non rende possibile in nessun caso ampliare con una tenda.

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    2. Riporto testualmente da un sito di un negozio che commercializza strutture e tende e soluzioni per spazi aperti a Roma.

      "Riqualificazione veranda"

      "Ampliamento giardini e terrazzi con strutture addossate alla parete o autoportanti, corredate di chiusure perimetrali per mezzo di tende ermetike o di vetrate mobili, completamente apribili, pensate per rendere fruibile uno spazio aperto in tutte le stagioni, perche' quando chiuse sono completamente resistenti al vento ed alla pioggia.

      Tali strutture C*****i,sia in legno che in alluminio non producono cubatura e quindi non necessitano di alcun permesso edilizio.

      Quasi tutte le circoscrizioni di Roma ne prevedono l'installazione senza dover produrre alcuna documentazione."

      E' una forzatura commerciale, oppure questo marchio in particolare (oscurato) rispetta degli standard tali da non obbligare a concessioni particolari?

      Grazie ancora per la pazienza.

      Cordiali saluti
      E.

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    3. Le norme urbanistiche non entrano molto in dettagli ma sono abbastanza chiare: qualunque cosa che sia chiusa su tutti i lati, qualunque sia il materiale e qualunque sia il grado di precarietà, rappresenta un ampliamento di cubatura in quanto implica una trasformazione dello spazio tale che lo stesso diventa suscettibile di un uso diverso dal quale è concepito. La pergotenda è attività libera solo finché è composta solo da un telo retrattile orizzontale, oltre alla struttura necessaria.

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  12. Buon giorno architetto, desidero sapere se per la realizzazione di una pensilina di profondità 1,2 m senza appoggi è possibile realizzarla in economia? Il cliente vorrebbe farla da solo previo deposito della SCIA. Sarà costituita da delle mensole triangolari su cui appoggiare il policarbonato. La stessa si svilupperà per tutta la lunghezza del prospetto.

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    1. Mah secondo me si, è possibile, non essendo previste lavorazioni che richiedono certificazione. Se è una pensilina sospesa nel vuoto o al di sopra di locali abitabili io la farei comunque fare da una impresa, che si assuma la responsabilità del corretto montaggio; altrimenti le resposabilità connesse ad eventuali crolli e danneggiamenti ricadrebbero tutte sul committente e sul direttore lavori.

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  13. Salve Arch. complimenti per il blog
    Ho dei clienti che devono sanare una tettoia in legno che è posizionata a cavallo del muro di confine tra due villette a schiera. Sostanzialmente i due vicini si sono coperti i due spazi di confine che sono divisi da questo muro. La tettoia è in questo caso aperta su due lati quindi penso sia sanabile. La superficie coperta superiore al 15% della SUL quindi PDC? Essendo al piano terra c'è bisogno anche del progetto strutturale? Ti ringrazio anticipatamente

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    1. la tettoia dovrebbe essere sanabile, verificando che rispetti le distanze del DM 1444/68, del codice civile e del codice della strada. servirebbe lo strutturale, ma in sanatoria è un grosso problema; comunque va in PdC, se è sopra il 15%. Servirà anche di un atto reciproco di assenso dei proprietari che autorizzano la rispettiva costruzione sul confine.

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    2. Salve Architetto
      Non ho capito perchè in sanatoria il progetto strutturale è un grosso problema? forse perchè va fatta una verifica di stabilità ed eventualmente andrebbe adeguato alla nuova normativa?

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    3. le procedure strutturali in sanatoria prevedono l'esposto in procura d'ufficio, perché è un reato penalmente rilevante (attentato alla pubblica sicurezza o qualcosa del genere). Andrebbe poi analizzata la struttura portante del fabbricato, ma quello poi se lo vede lo strutturista ed in genere si risolve facilmente.

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  14. Buongiorno architetto, volevo farle i complimenti per l'estrema puntualità e precisione delle nozioni fornite nel blog.
    Volevo chiederle inoltre in che modo comportarmi con una pergotenda che stò trattando: ho visto che ve ne sono alcuni tipi che si possono chiudere lateralmente con dei vetri appositi. In quel caso, vengono trattate come volumetria aggiuntiva o come normali pergotende?
    La ringrazio anticipatamente per la delucidazione.

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    1. sulla questione nello specifico non ci sono indicazioni chiare: diciamo che il problema si pone nel momento in cui uno crea una pergotenda che può essere chiusa su tutti i lati creando un volume chiuso, perché in tal caso si parla comunque di abuso. se invece le chiusure sono temporanee e solamente laterali, potrebbero essere interpretate come sempre facenti parte di legittime opere realizzabili in attività libera ma non garantisco che non possano sorgere comunque problemi. conviene andare a parlare con i tecnici di zona.

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  15. Gentile Architetto,
    le scrivo in merito alla costruzione di una pergotenda a Roma.
    Ho un terrazzo di 18 mq e ho appena effettuato dei lavori.
    La pergotenda installata della ditta Corradi è completamente elettronica ed è provvista sui tre lati di pannelli in plastica morbidi che possono chiudere il terrazzo all'occorrenza.
    La scelta di tale tipologia è ricaduta anche dopo aver notato struttura simili in zona. Ora però mi è sorto qualche dubbio sulla reale fattibilità della cosa.
    Le ricordo che la struttura è interamente removile e non è stata eseguita nessuna opera muraria per la sua realizzazione.
    In attesa di un suo gentile commento
    saluti

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    1. indipendentemente dalla precarietà e temporaneità dell'opera, ogni sistema che consenta di ottenere un volume chiuso andrebbe autorizzato con permesso di costruire, in quanto si tratta di un aumento di cubatura perché presuppone la possibilità di un uso diverso dello spazio esterno rispetto a come dovrebbe essere. Comunque se non avete intenzione di modificare la natura dello spazio esterno, anche in caso di controlli non credo che vi faranno rilievi.

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    2. Grazie per il suo commento. Certamente che non ho intenzione di cambiare la destinazione d'uso sul terrazzo in quanto su questo ci sono soltanto piante da esterno e un tavolo con delle sedie.
      Ringraziando saluti

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  16. Gentile architetto,
    devo fare una "tettoia" con tegole al piano terra di un piccolo fabbricato (2 piani) su di un terreno agricolo; chiusa su tre lati (uno di questi è un muretto alto).
    Volevo sapere che tipo di titolo abilitativo richiedere e se è necessario il progetto strutturale.
    La ringrazio in anticipo.
    Arch. L.G.

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    1. come ho scritto nel post, il titolo necessario è la DIA. Se il manufatto non supera i 10mq di impronta a terra e i 3 metri di altezza, può non essere necessario il progetto strutturale, altrimenti, si.

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    2. ammesso che si operi nel territorio della regione lazio, che ha stabilito queste regole, e fermo restando tutti gli altri vincoli sovrastanti la questione.

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  17. Salve Arch. complimenti per il blog,
    ascolti ho un'officina di riparazioni auto che comprende anche un piccolo piazzale privato nel quale vorrei installare una copertura (gazebo o ombrellone monobraccio) staccata cmq dalla parte officina, per coprire le autovetture/scooter. La misura sarebbe 6MTx4MT con altezza max di 2.4MT, secondo la sua esperienza devo richiedere qualche permesso o posso procedere?
    Grazie in anticipo
    Buon proseguimento serata
    Simone da Roma

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    1. Da quello che io so, e da come so che la vede il Dipartimento, l'installazione di tali manufatti è in attività libera solo se riguarda immobili residenziali; in tutti gli altri casi, compreso il suo, occorre chiedere il permesso di costruire anche per gazebo ed ombrelloni.

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    2. ... grazie 1000 per la disponibilità
      Buon lavoro
      S

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  18. Vorrei mettere una pergotenda nel mio giardino privato, ma il vicino del 1° piano è contrario perchè dice che andrei a ledergli la veduta in appiombo (3 metri in verticale e 3 in orizzonatale).
    Per i permessi comunali, invece è tutto ok.
    Come mi devo comportare in campo civilistico?Io la tenda vorrei tenerla aperta sempre...

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    1. la giurisprudenza in passato è quasi sempre stata orientata a considerare le tende come elementi che non vanno a violare le distanze del codice civile, a differenza delle pensilne, tettoie e pergolati. Suggerisco di raccogliere qualche sentenza sul caso, che si trova cercando su google, e sottoporla al vicino e all'amministratore di condominio, e poi procedere con l'installazione. Se poi il vicino dovesse adire le vie legali, è bene che si sappia, l'esito non è comunque scontato, poiché alcune sentenze in contrasto con la tesi ci sono state, e poi dipende sempre dal caso nello specifico.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    3. Grazie per la risposta Architetto.
      Quindi mi sembra di capire che per superare il concetto di veduta in appiombo del vicino del 1° piano e per esercitare il mio diritto di privacy, l'unica soluzione (neanche poi così garantita in termini giuridici), in mancanza di un accordo, si avrebbe con una tenda e/o una pergotenda. Altre idee?

      Invece per le casette di legno da giardino come mi dovrei comportare?
      Ho letto che in molti comuni italiani fino a 6mq sono tollerate.
      A Roma potrei posizionarle in giardino (rispettando le distanze dai confini) solo con il Piano Casa (entro Gen 2017) o con il permesso di costruire?
      Vale la stessa cosa per i prefabbricati su ruote, roulotte, ecc ecc?

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    4. per le case da giardino a Roma non esistono indicazioni, pertanto devono essere autorizzate con piano casa o con permesso di costruire. L'espediente delle ruote non funziona. Per le roulotte, il DPR 380 specifica che serve il permesso di costruire.

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  19. salve architetto ho un quesito.
    ho intenzione di usufruire del piano casa e creare una stanza nel mio giardino.Per far cio' devo costruire in aderenza ai miei vicini venendo a mancare le distanze , questi ultimi sono consensuali a farmi costruire. Ho presentato al comune ipotesi di fare una scrittura privata regolarmente registarta a ufficio entrate pero' questi hanno posto il loro diniego perche' vogliono un atto obbligo unilaterale.Il mio problema e' portare 3 confinanti dal notaio stesso giorno (potrebbero non venire e avere ripensamenti sulle loro concessioni).Come posso ovviare a tale problema? E' giusto che non accettino una scrittura privata regolarmente registarta?grazie anticipatamente

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    1. le distanze sono regolamentate dal codice civile, e, laddove le distanze sono derogabili mediante accordi tra vicini, teoricamente il comune dovrebbe limitarsi ad acquisire una dichiarazione, anche di parte, in cui ci si assume la responsabilità di dire che la deroga alla distanza è autorizzata dai vicini. detto ciò, a tutela più sua che dei vicini propenderei per accogliere l'indicazione del comune perché l'atto d'obbligo offre una tutela ampiamente superiore alla scrittura privata, anche e soprattutto in vista di eventuali future cessioni del bene.

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    2. grazie ! Vorrei porle un'altra domanda sempre inerente : per le pergotende un po' piu' strutturate come le definisce lei vige lo stesso principio con i vicini? Poi ho anche un vincolo paesagistico che penso sia superabile visto che e' stato rilasciato a parecchie altre persone.
      Nel caso posso poi contattarla privatamente? garzie

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    3. le pergotende giuridicamente sono assimilate alle tende e quindi non pongono problemi di violazione delle distanze. il discorso vale finché parliamo di strutture installate su immobili ad uso residenziale. Il vincolo paesaggistico può avere diversi livelli di tolleranza, ed è probabile, ma non è detto, che le strutture amovibili come le pergotende siano escluse dalla procedura di richiesta di nulla osta paesaggistico.
      può contattarmi nel pomeriggio di oggi al numero fisso che trova nella pagina "chi sono-contatti".

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  20. Salve Architetto,
    mi chiamo Marianna ed ho appena iniziato la libera professione.
    Ho un quesito da porre in merito alla realizzazione di un manufatto che nella Sua classificazione potrebbe essere considerata una tettoia: quattro pilastri perimetrali che reggono una copertura praticabile.
    Il piano della copertura, pertinenza dell'esercizio commerciale presente, è accessibile sul lato più corto dal piano terra. I pilastri in c.a. con adeguate fondazioni poggiano alla quota del piano seminterrato. I telai non sono tamponati. La volontà è quella di creare una terrazza larga 3 m, che per motivi strutturali non può essere agganciata all'edificio esistente e potrebbe essere realizzata in aderenza alla facciata ma in modo indipendente come indicato.
    Ho presentato richiesta di Permesso di Costruire ed i tecnici del Comune hanno richiesto ad integrazione la verifica del Rapporto di Copertura attuale e di progetto asserendo che questo ampliamento deve rispettare gli standard indicati per le nuove costruzioni pari a Rc max = 35 mq/100 mq. Questo mi è stato ripetuto anche quando ho fatto notare che il manufatto in questione non andrebbe classificato come nuova costruzione poiché intervento di carattere pertinenziale il cui volume (ipotetico poiché i telai sono aperti) è di molto inferiore al 20% del volume dell'edificio esistente. In particolare mi è stato ribadito che, anche per questo tipo di intervento, bisogna rispettare standard in merito alle superfici.
    Chiarisco che il Rapporto di Copertura attuale è di molto lontano da quello indicatomi poiché il lotto è in zona di insediamento consolidato il cui edificio è stato costruito negli anni '60.
    E' dunque legittima la verifica e il rispetto del Rapporto di Copertura? Se l'intervento suddetto è ascrivibile a interventi pertinenziali di piccola natura a quali standard, oltre quelli delle distanze, deve rispondere? Ho sbagliato l'iter autorizzativo (Permesso di Costruire) interpretando male il tipo di intervento?

    Grazie in anticipo e complimenti per il suo blog!

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    1. Salve, si il rapporto di copertura va comunque rispettato e deve essere verificato.

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  21. Gentilissimo Architetto,
    Ho un giardino al quale si accede dalla zona giorno, che però è posta non sulla stessa quota del giardino, al quale si accede scendendo 5 scalini (circa 90 cm il dislivello).
    Ora vorrei creare una sorta di pedana a livello del soggiorno e istallarci sopra una Pergotenda.
    Ci sono problemi per una struttura del genere a livello amministrativo?
    L'immobile è nella città storica di Roma fuori dal patrimonio unesco.
    Non torno sulla possibilità di istallare vetrate scorrevoli, considerando che la questione non è troppo chiara, chiederò il parere del Municipio o a limite la metterò a mio rischio e pericolo.

    La ringrazio anticipatamente

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  22. Aggiungo che tutte le opere non saranno ovviamente in muratura ma con struttura amovibile in ferro e legno, simili per intenderci ai palchi

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    1. una struttura del genere in linea di massima non dovrebbe essere soggetta a nessun tipo di autorizzazione, ma è richiesto il deposito di una CIL perché l'intervento può classificarsi come modifica di pavimentazione esterna. Sulle vetrate scorrevoli la questione è chiara, ed il punto è che se si configurano a chiusura di uno spazio, rappresentano un abuso edilizio. Se le si installano solo su un lato, sono soggette a SCIA o DIA per variazione di prospetto.

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    2. Gentilissimo,
      ancora due quesiti:
      - essendo l'immobile nella città storica ma fuori dal patrimonio Unesco, è necessario il parere della sopraintendenza per istallare la pedana e la pergotenda?
      - siamo sicuri che nell'istallare la pedana amovibile, non mi facciano problemi?

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    3. fuori dalle mura aureliane la sovrintendenza statale interviene solo per immobili specificatamente e puntualmente vincolati. Potrebbe però esserci il vincolo della carta della qualità, per il quale è richiesto il parere della sovrintendenza capitolina (che non è quella statale): se si è in carta per la qualità è bene andare a parlare preventivamente con loro. La sua situazione è un po borderline: l'unica certezza glie la possono dare i tecnici del municipio.

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  23. Salve architetto,
    le vorrei sottoporre un quesito in linea con gli argomenti trattati in questa sezione.
    In una villa in zona acilia (zona con vincolo generico in ambito paesaggistico) si vuole realizzare una piscina con il lato lungo parallelo ad un prospetto della casa. Questa villa, porzione di una villa bifamiliare confina su tre lati con altri fabbricati.
    Si vorrebbe valutare una copertura retrattile con telaio ad L per coprire durante la stagione invernale tale piscina - di dimensioni nette 3x8m -. Tale copertura a carattere di stagionalità deve essere interpretata come aumento di cubatura?
    A mio avviso una piscina coperta non può prestarsi ad un uso diverso da quello stabilito in quanto non può essere svolta alcuna altra attività se non quella di nuotare (dal momento che intorno alla piscina non si determinerebbero spazi da vivere in altro modo. La struttura di copertura sarebbe assolutamente a ridosso dei bordi della piscina). Se fosse ammessa la copertura retrattile, si potrebbe non rispettare la distanza di 1,5 m dalla mezzeria dei confini? La superficie dovrà per forza seguire il 20% della SuL? Rientra nell'attività edilizia libera?
    Come ci si dovrebbe muovere in tal senso?

    la ringrazio cortesemente se vorrà farmi chiarezza su tali quesiti?

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    1. al di là di cosa va a coprire, la struttura va inquadrata per le sue caratteristiche: se si intende fare una struttura che rispetta i caratteri della pergotenda, per esempio, allora la si potrà fare in attività libera e può non rispettare le distanze dai confini, ma dovrà essere aperta su almeno due lati e gli elementi strutturali dovranno essere di "esigua sezione" e tutta la struttura vorà essere rimovibile "previo smontaggio e non previa demolizione". Qualora invece si intendesse realizzare un qualcosa di più simile ad una tettoia, allora se ne avrebbero le relative conseguenze in termini di aggravi procedurali e di rispetto delle distanze. In ogni caso, secondo me, non è in nessun modo possibile realizzare un volume chiuso, per quanto precario, temporaneo e stagionale.

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  24. riguardo alla copertura telescopica stessa opinione?
    Per aggravi procedurali intende che sarà soggetta a DIA e autorizzazione paesaggistica?

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    1. vale sempre il principio di capire a quale tipologia di struttura è assimilabile quella che si vuole realizzare. gli aggravi procedurali sono quelli connessi alla DIA ed al rispetto delle distanze, si.

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    2. la ringrazio. un'ultima domanda.
      la copertura telescopica è sempre annoverata tra le strutture che cubano?

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    3. dipende dalle caratteristiche: una pergotenda, che ha una copertura telescopia o retrattile, è considerata una struttura che non cuba. tuttavia la stessa, se la si chiudesse lateralmente, benché conservi le caratteristiche di pergotenda, può essere interpretata come aumento di volume e cambio di destinazione d'uso.

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    4. Gentile Architetto,
      in merito alle quesioni di cui sopra, sono andato a parlare con un tecnico del municipio di zona il quale mi ha risposto che anche una pergotenda che si fissa a terra ha l obbligo di distacco dai confini. Ma lui sostiene addirittura di 5 m!!! Ma quando il tecnico è rigido o quando non è proprio aggiornato su alcune definizioni e normative come bisogna comportarsi? la ringrazio.

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    5. in genere si torna dal tecnico con la documentazione idonea per riflettere assieme sulla situazione: generalmente, comunque, essendo l'istanza di responsabilità del tecnico che firma in qualità di progettista, se uno insiste, fanno comunque depositare l'istanza, salvo poi analizzarla con il dirigente ed eventualmente inibirla qualora trovino gli elementi per farlo. In questo caso di elementi non ce ne sono, e le circolari del dipartimento sono abbastanza chiare, a meno che io non conosca ulteriori ambiti normativi locali o nazionali in cui si specifica il contrario.

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  25. Salve Architetto,
    le vorrei porre questo quesito.
    Un cliente mi ha contattata per costruire un pergolato su un lastrico solare condominiale, di sua esclusiva proprietà (questo risulta da atto di compravendita). L'ufficio tecnico del comune di appartenenza (BARI), mi ha riferito che bisogna effettuare un cambio di destinazione d'uso, pagando gli oneri concessori su tutta la superficie del lastrico (120 mq), pur non potendo coprirli tutti con il pergolato, ma solo una parte.
    Sa darmi delle spiegazioni più precise, indicazioni sui costi e su quanta superficie sarebbe effettivamente copribile? Grazie mille.

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    1. Purtroppo la normativa in questo ambito varia moltissimo da regione a regione e da comune a comune, quindi qualunque risposta che io ti possa dare sulle tue domande potrebbe essere fuorviante. Se ti chiedono il pagamento degli oneri concessori, signfica che nelle regole comunali il lastrico solare non paga se è condominiale, ma paga se è pertinenziale o privato, e dunque se il lastrico è stato acquistato in seguito alla costruzione del fabbricato, stanno chiedendo l'adeguamento dell'onerosità non versata al momento della costruzione. Sulla superficie copribile, come dicevo, la normativa pugliese può essere assai diversa da quella laziale: può darsi che sia possibile coprire anche l'intera superficie. Anche perché il pergolato non ha le implicazioni della tettoia nella determinazione dei volumi.

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  26. Salve architetto,
    mi complimento per il blog leggibile e fruibile anche per un non addetto ai lavori come me.
    Ho acquistato una casa all'ultimo piano di una palazzina di 4, fuori da zone vincolate, con un terrazzo di circa 16mq sul quale insiste una struttura orizzontale rettangolare, delle stesse dimensioni del terrazzo, interamente in travi e grate di legno, a circa 2,5m dal pavimento. Un lato è fissato ad un muro, l'altro poggia su due pali di 10cm di sezione incardinati al pavimento, tre lati su quattro sono liberi.
    La copertura della struttura è composta da 4 fogli di policarbonato attaccati alla struttura con dei perni di fissaggio e incollata al muro con del silicone. La copertura è piuttosto deteriorata (stimo abbia almeno 8-10 anni) e filtra acqua sul terrazzo ogni volta che piove.
    Le vorrei porre due quesiti:
    1) La struttura così descritta è stata definita "gazebo" dal notaio al momento del rogito e non sono in possesso di nessuna autorizzazione. Ma lo è realmente? Sono nei termini di legge, o è un abuso? Nel caso peggiore, cosa dovrei fare?
    2) I pannelli in policarbonato sono usurati: oltre a passare acqua, rischiano di volare via perchè non più ben fissati alla struttura sottostante. Vorrei cambiarli e sostituirli con delle lastre in pvc di finto tegolato. Nel caso di risposta "positiva" alla precedente domanda, posso sostituirli tranquillamente o devo rimettere il policarbonato?

    La ringrazio molto se potrà dare risposta ai quesiti.

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    1. il fatto che sia fissata ad un muro la renderebbe più simile ad una tettoia o pergolato, piuttosto che ad un gazebo che deve essere una struttura completamente autonoma.

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    2. grazie mille per la risposta

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  27. Buongiorno Architetto,
    possiedo un appartamento a Trastevere zona storica (tra viale trastevere e piazza santa maria) con un terrazzo rettangolare all'ultimo piano delimitato da un lato da muro perimetrale del palazzo contiguo e dal lato opposto dal mio appartamento. gli altri due lati affacciano uno su chiostrina interna e l'altro su strada.
    Ho installato sulla parte retrostante del terrazzo, sul lato della chiostrina interna, una tenda retrattile tipo pratic su barre fissate tra i due muri. Tale copertura copre solo una parte del terrazzo. Sulla seconda parte, lato strada, ho fissato tra i due muri, ad altezza di circa 3 metri dal pavimento, barre di ferro di sezione 8x3 cm distanziati di due metri l'uno dall'altro con l'obiettivo di ancorarvi dei teloni parapioggia e parasole. Avrei dovuto chiedere l'autorizzazione? Sei montassi degli elementi discendenti in pvc morbido si configurerebbe come un volume aggiuntivo? La ringrazio molto per l'attenzione.
    Nicola

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    1. Siamo quasi certamente in zona vincolata, per cui per le opere effettuate si sarebbe dovuto chiedere il parere alla sovrintendenza. I teloni verticali, se non contemplano anche elementi a chiusura orizzontale, non configurano la realizzazione di un volume, ma bisognerebbe vedere nel dettaglio la situazione.

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    2. Molto gentile e grazie per le informazioni e i consigli che ci da su questo blog. Solo due ulteriori chiarimenti:

      1) le tende di cui ho parlato non scendono lungo la facciata, ma coprirebbero solo in orizzontale lo spazio compreso tra le due pareti che delimitano il terrazzo, sotto cui sono collocati un tavolo e delle poltrone, oltre alle piante.

      2) Per elementi a chiusura orizzontale si intendono guide, binari o altro atti ad assicurare i discendenti a terra e impedire il passaggio di acqua e lo scambio di calore con l'esterno?

      Grazie ancora

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    3. Ah non avevo capito, dunque ha fatto una sorta di pergolato. Confermo che secondo me richiedeva l'autorizzazione della sovrintendenza, comunque sarebbe preferibile parlarne direttamente con loro.

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    4. Esatto, una sorta di pergolato. Grazie mille ancora.

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  28. Ho un abitazione su terreno agricolo (vigneto) condonata con la 47/85 superficie di 31 mq, la concessione in sanatoria dice "si rilascia la sanatoria di quanto realizzato abusivamente e dell'accatastamento effettuato, ora guardando l'accatastamento, non tornano i 31 mq cioè c'è una parte ampliata, in questo caso cosa succede? la restante parte risulta abusiva? ma su terreno agricolo non credo si possa fare la sanatoria di quell ampliamento, vedi soluzioni?
    grazie

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    1. le superfici di concessione sono in genere quelle calpestabili, quindi potrebbe esserci una differenza con il lordo.Se le superfici calpestabili effettivamente rilevate superano i 31mq allora in effetti può esserci qualche problema.

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  29. Buonasera Archittetto,
    innanzitutto grazie per l'articolo che ho trovato molto utile. Le scrivo perché vorrei un suo parere, nonché indicazioni, in merito ad un immobile di 65 m2 che vorremmo acquistare in un edificio nuova costruzione situato sulla casilina altezza raccordo. L'immobile situato al quarto ed ultimo piano è dotato di un terrazzo di 68 m2 che vorremmo in parte chiudere totalmente con una veranda per poterne godere anche d'inverno. Prima di fare quindi il grande passo, volevo sapere da lei innanzitutto se è fattibile come cosa (mi riferisco al fatto di chiuderla) e se sì, quali sarebbero i m2 massimi e gli step che dovremmo compiere per ottenere il permesso del comune.

    Grazie mille e buona serata,

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    1. p.s. noi abbiamo già chiesto a un ingegnere di conoscenza il quale ci ha parlato di 20% della superficie ma non abbiamo capito se residenziale o abitativa, e a livello di soldi da dare al comune il 30% del costo della struttura...conferma questi dati? Di nuovo grazie mille!

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    2. attualmente tali ampliamenti possono essere autorizzati solo ed esclusivamente mediante piano casa, che nelle multiproprietà prevede di raggiungere un accordo con l'intera assemblea condominiale per poter essere applicato anche al singolo appartamento: questo è un aspetto assolutamente non secondario. La dimensione massima ampliabile è del 20% dell'unità abitativa, fatta salva la possibilità di "acquistare" ulteriore cubatura da altri condomini che eventuamente non volessero usufruire della possibilità di ampliamento, ma sempre nell'ottica di un accordo preso con l'intero condominio.

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  30. Salve e grazie per le preziose e chiare informazioni che condivide sul blog. Volevo chiederle se secondo lei è possibile installare una piccola serra di due o tre metri quadri di superficie al massimo su un terrazzo di proprietà. Per le esigue dimensioni la serra non sarà abitabile ma adibita esclusivamente al ricovero delle piante. La struttura sarebbe in alluminio con pannelli trasparenti in policarbonato. Il tutto molto "leggero" e smontabile. Come occorre procedere? Servono permessi? La ringrazio

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    1. teoricamente le serre stagionali sono attività libera, ma solo quelle utilizzate nelle attività agricole. viceversa, non ci sono deroghe specifiche e quindi anche una banale serra per le piante dovrebbe seguire le regole dell'edilizia generale e dunque no, non sarebbe autorizzabile. l'unica possibilità e provare a realizzare una serra solare, ma dovrebbe essere progettata allo scopo di produrre energia sfruttando il sole.

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  31. Salve Architetto a me piacerebbe installare una pergotenda sulla mia terrazza/lastrico solare di un condominio situato nel comune di Pisa; se non ho capito male per procedere all'installazione non servono titoli abilitativi (quindi niente permessi o comunicazioni varie al Comune).
    Quello che non capisco è se esiste un limite massimo di dimensione della struttura più precisamente in lunghezza, poiche nello specifico avendo molto spazio sulla terrazza (fra l'altro pur abitando in un condominio non c'è nessuno sui 4 lati) mi piacerebbe sfruttarlo al massimo.
    Bisogna far comunque riferimento al regolamento edilizio? Se si, dato che all'interno dello stesso non si fa riferimento specifico alla pergotenda ma solo a tende o pergolati cosa cosa bisogna considerare?
    Ad esempio in merito alle tende il regolamento indica (a mio parere scelta incomprensibile) una lunghezza massima (non sporgenza) di 4 metri lineari.
    Cosa ne pensa? Ringraziandola la saluto cordialmente

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    1. penso che la pergotenda sia assimilata alle tende riguardo la questione della limitazione dimensionale, ma bisognerebbe sentire nel suo comune come pensano di interpretare quella norma, anche in base alla considerazine di base che l'ha originata (p.e. se è una ragione prettamente estetica o se ha altre basi).

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    2. Buongiorno Archietetto, se venisse considerata come tenda può essere fatta liberamente senza permesso e/o comunicazioni?
      Per quanto riguarda le dimensioni delle tende su Pisa parlano di sporgenza non superiore a 4 metri (cosa a mio parere assurda poichè se io ho uno spazio di 10 metri fra l'altro neppure visibile poi la terrazza è un lastrico solare non confinante con nessuno) ma se non ho capito male in base alla motivazione che viene data (p.e. ragione estetica) tale norma può essere derogata ossia è possibile farla più o meno ampia?
      Nell'attesa la saluto cordilmente

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    3. non opero su Pisa dunque non mi posso pronunciare dell'eventuale derogabilità: dovrebbe andare a parlare con i tecnici dell'ufficio tecnico.

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  32. Gentile architetto,
    sto valutando l'acquisto di un appartamento sito in Roma. Si tratta di un ultimo piano di un palazzo anni 50, con ampia terrazza di circa 40 m2. Nel 1980 è stata condonata una "copertura in muratura" che copre circa il 50% del terazzo (in realtà si tratta di una struttura in legno piuttosto massiccia formata da tre montati sul lato lungo). Attualmente la struttura, oltre ad essere naturalmente chiusa sul lato della casa, è anche chiusa con vetrate sui due lati esterni (sopra il parapetto in muratura), mentre è completamente aperta sul lato verso la parte restante del terrazzo. A dire dei proprietari questa situazione è la medesima di quella condonata nel 1980.
    Tuttavia, se ho capito bene, una tettoia (se la fattispecie "copertura in muratura" può essere assimilata a "tettoia") non può avere più di due lati chiusi, mentre in questo caso ce ne sono tre. Per non incorrere in sanzioni e/oproblemi, i venditori dovrebbero far rimuovere una delle due vetrate? tutte e due? oppure ritiene che la struttura è condonata così com'è, nella sua forma attuale?
    Grazi eper il prezioso supporto,
    Guido

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    1. Se la situazione dello stato di fatto è ben rappresentata nelle planimetrie allegate al condono e nel catastale coevo al condono, allora la struttura è da considerarsi legittima anche se il termine utilizzato non è del tutto consono. Chiedete al proprietario di poter visionare l'intera pratica di condono, completa dei moduli, della relazione tecnica e delle fotografie di allora, per confrontarle con l'attuale stato dei luoghi.

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  33. Grazie per la rapida e precisa risposta.
    Ho avuto modo di verificare la documentazione completa. Il condono fa riferimento ad una "copertura in muratura" senza citare ulteriori opere. Tuttavia la documentazione è corredata di fotografia dove si evince in maniera chiara la presenza di una finestratura a chiusura di due dei tre lati.
    Lei ritiene che si asufficiente a garantirne la legittimità?
    Grazi eancora
    Guido

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    1. se è nella documentazione di condono, e se c'è la concessione in saantoria, io lo riterrei legittimato, se è tuttora conforme a quella documentazione.

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  34. Gentile Architetto ,
    Sono proprietario di un'abitazione PT e Primo Piano, a limite con lA mia abitazione è stato realizzato un parco urbano in questa ultima settimana sono stati montate
    Delle Pensiline in acciaio tubolare , su questo nulla da obiettare, alla dist. 1,00 m dal muro di confine( non che dal mio affaccio), di altezza 4 m con copertura semitrasparente, praticamente coprono la mia visuale per non parlare della poca aereo illuminazione all'interno dei miei vani . Cosa posso fare per far eliminare questa ostruzione ? O meglio almeno a che tipo di decreto posso far fede ? Essendo un'opera pubblica non mi aspettavo che Proprio il comune mi andava ad oscurare ed eliminare la vista ! Mi sapreb. Dire se ci sono dei vincoli di confine da rispettare tra una CaSA Civile Abitazione ed opera pubblica? So che queste strutture amovibili aperte su tre lati non hanno vincoli ma neanche di altezza ? Possono mettermi una pensilina ed oscurarmi cosi ?

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    1. Le opere pubbliche seguono criteri e procedure autorizzative diverse da quelle delle opere private, ma in ogni caso un opera pubblica non può limitare i diritti privati, se non per comprovate esigenze di uso pubblico (come p.e. l'esproprio). Comunque contro tale iniziativa l'unica strada è una causa civile.

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  35. Salve architetto, vorrei installare sul mio terrazzo una pergola con lamelle orientabili. Le sarei grato se potesse dare un parere in merito al fatto se ci sono dei vincoli da ripettare per la loro installazione. La ringrazio

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    1. dipende dalla dimensione della struttura portante, e dal sistema di montaggio. se la struttura è "esile" e il tutto è rimovibile previo smontaggio e non per demolizione, allora parliamo di un qualcosa equiparabile alle pergotende e perciò definibile come attività libera; viceversa, potremmo dover parlare di un qualcosa più vicino alla tettoia, con conseguente spostamento della definizione autorizzativa.

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    2. Buongiorno, mi permetto di disturbarla di nuovo sull'argomento. In effetti il municipio ha inteso, la pergola con lamelle orientabili della Pratic "Vision" che vorrei istallare, come una tettoia e mi hanno anche chiesto di rispettare il distacco dalla strada e dal vicino. Lei cosa ne pensa e ha dei suggerimenti per far rientrare questo lavoro in una forma di libera istallazione? Grazie.

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    3. come dicevo nella precedente risposta, dipende dalla dimensione della struttura. Se la struttura è esile e smontabile facilmente, è probabile che possa essere interpretata più come una pergotenda che come una tettoia. purtroppo non ci sono norme chiare che definiscono quando una struttura "supera" i limti e diventa tettoia: si va un po ad interpretazione.

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  36. Salve Architetto,ho presentato una cila per lavori interni e la casa è accatastata dopo condono con una tettoia,in realtà mai realizzata!! Presentando il catastale di fine lavori ,mantenendo la tettoia per non perderla,mi hanno fatto notare che manca il mappale!!ora essendo soldi in più,trattandosi della mia casa e non sapendo che la documentazione non era stata completata all epoca,vorrei regolarizzare la situazione,considerando anche che in realtà c è un gazebo!Posso presentare una Scia per smontaggio tettoia ,con lavori in economia dichiarando di farli in famiglia non essendoci nulla di tecnico? O come posso procedere in alternativa? Si può dichiarare a posteriori che la tettoia non è stata realizzata dopo aver presentato anche una cila che la riporta in pianta?magari con una variazione in corso d opera per errore grafico?
    Confido in un suo consiglio !!grazie anticipatamente della gentilezza e preparazione

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    1. conviene fare una DIA per rimozione tettoia, indicando lavori in economia, secondo me. Con la SCIA infatti potresti ripristinare uno status quo ante, ma nel frattempo hai la CILA che ha modificato quello stato.

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  37. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  38. Salve architetto,
    è possibile poggiare liberamente su un terrazzo, meglio sulla ringhiera di un terrazzo, griglie in legno e/o plastica per rampicanti, con piante vere e/o artificiali (edera) come barriera per la privacy? E' possibile collocare sul perimetro, sul retro di dette grate anche arelle incannucciate e teli protettivi? Se si, fino a che altezza? Sono necessarie autorizzazioni particolari (Comune, soprintendenza)? Grazie

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    1. questi elementi sono classificabili come arredo e credo non ci siano problemi nel considerarli tali.

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  39. Salve,
    Desideravo chiedere se una scala di legno larga 90 cm e lunga quanto basta per dislivello di 3 metri appoggiata ma non fissata su una base di cemento possa configurarsi come costruzione oppure al pare delle casette di legno e' attivita' libera
    Siamo in citta' storica
    Grazie

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    1. se parliamo di intervento esterno, le scale rappresentano sempre una costruzione. tuttavia il regime autorizzativo varia in base alle interpretazioni: secondo la giurusprudenza però trattasi di costruzione, quindi io tenderei ad autorizzarlo in DIA.

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    2. Grazie
      La scala e' esterna
      Il fatto che per essa non e' previsto alcun ancoraggio di nessun tipo (neanche bulloni o colla) ne' a terra ne' sul terrazzo cambia qualcosa o no?
      Sarebbe semplicemente appoggiata a terra e magari spostabile tramite rotelle
      Grazie

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    3. mi sembra di aver capito che le strutture necessitano di permesso di costruire quando presentano due caratteistiche: la non precarieta' funzionale che in queso caso c'e' viso che la funzione della scala non e' a tempo limitato (a nulla rilevando il materiale di cui e' fatta e la facilita' di smontaggio o la stagionalita' di uso). Il secodo requisito e' che la struttura debba essere in qualche modo (anche tramite colla o viti) ancorata al pavimento o al terrazzo.
      Allora pensavo: una scala di legno, per quanto grande e solida, se si regge solo tramite pilastri appoggiati a terra non richiederebbe permesso di costruire, giusto?
      Grazie

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    4. secondo me - e questa è una interpretazione che va presa come tale - è il ruolo stesso della scala che la fa diventare soggetta a PdC, ed anche il fatto che la giurisprudenza spesso parla appunto di "scale esterne" da assoggettare a PdC senza specificare l'eventuale precarietà del manufatto.

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  40. Salve architetto, e grazie per le informazioni che mette a disposizione sul suo blog.
    Il mio quesito è il seguente: sono in procinto di acquistare un appartamento in Roma, zona periferica (N. Salario) con annesso "stenditoio" di pertinenza, un'area aperta di 40mq all'ultimo piano dello stabile.
    Vorrei installare la pergotenda bioclimatica che può vedere a questo link

    http://www.pratic.it/prodotti/special/bioclimatic-planet/opera/4

    E' dotata di copertura frangisole con lame orientabili ed in grado di essere equipaggiata, opzionalmente, con tende laterali in tessuto crystal o addirittura con vetrate tuttovetro.

    Le mie domande sono le seguenti:
    - al netto delle opzioni, la struttura è ad installazione libera o richiede una qualche forma di autorizzazione?
    - cosa prevede la norma in merito all'installazione delle tende in tessuto crystal su strutture di tipo pergotenda?
    - cosa prevede la norma in merito all'installazione delle vetrate su strutture di tipo pergotenda?

    Grazie anticipatamente

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    1. la struttura mi sembra un po massiccia, potrebbe sconfinare nella definzione di tettoia, ma sarebbe comunque opinabile. sulle chiusure verticali, di qualunque ordine e tipo, è generalmente chiaro l'orientamento al considerarli come non ammissibili in quanto si configurerebbero come ampliamento.

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  41. Salve, si ricade nell AMP se l'opera pertinenziale supera il 15 % della SUL e su immobili individuati nella carta della qualità, ma se ricade in un tessuto e l'immobile non è individuato in quanto edificio? E' lo stesso?
    Grazie!

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    1. in qualche tessuto si ricade per forza: il territorio è tutto definito (a parte qualche piccolo stralcio indefinito). se per non essere individuato come edificio si intende che è una area libera, allora secondo me va sempre in PdC.

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  42. Buongiorno, innanzitutto complimenti per questo utile blog.
    Le porgo la mia domanda: sono in procinto di acquistare una pergola frangisole bioclimatica a lamelle orientabili per un balcone ultimo piano L 500 e P 104 (quindi solo poco più di 5 mq). La pergola è addossata a parete, con 2 travi frontali e non prevede chiusure laterali. Date le dimensioni ridotte, sebbene l'appartamento ricada nella città storica ma al di fuori del Patrimonio Unesco e l’immobile non presenti vincoli particolari, come deve essere trattato?Tettoia, pergotenda o altro?
    grazie mille

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    1. potrebbe rientrare nella definizione di pergolato, a mio avviso, e quindi nell'attività libera, se la sezione delle strutture portanti rimane all'interno dei 10cm di lato ed è di materiale "leggero" e con sistemi di fissaggio che prevedano un "facile" smontaggio. Questo mio parere non va interpretato come vincolante: se vuole essere davvero sicuro deve portare il disegno della struttura ai tecnici comunali per una valutazione più approfondita.

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  43. Buon giorno,
    volevo chiederle se l'installazione di un pergolato di legno (quindi aperto sui 4 lati e lasciante passare l'acqua dalla parte superiore) sul proprio balcone è opera di libera edilizia.
    Inoltre volevo chiederle se i proprietari degli appartamenti superiori che prima potevano vedere il pavimento del terrazzo possono invocare il diritto di veduta o altre norme sulle distanze.
    Grazie

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    1. un pergolato, che rispetti le caratteristiche relative (struttura leggera, "facilmente" smontabile), tendenzialmente è assimilabile alla pergotenda e quindi i vicini non potrebbero poter invocare il diritto di veduta del codice civile. è sempre una buona prassi, comunque, chiedere preventivamente all'assemblea.

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    2. La ringrazio per la risposta
      la struttura sarà in legno e composta da 4 travi di 10 cm di spessore semplicemente avvitate al pavimento del terrazzo (e quindi facilmente smontabili) e una copertura fatta da travi di legno distanziate fra loro (quindi da sopra si dovrebbe comunque intravedere il pavimento sottostante almeno fino a che non vi cresca il rampicante)
      le misure saranno 1,5 x 2,5 metri Parliamo di meno di 4 mq

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    3. secondo me rientra nella definizione di pergolato, ma io non faccio giurisprudenza ;-)

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  44. Salve architetto, vorrei porre un quesito...una struttura indipendente in ferro, costruita al piano terra accanto alla parete di un edificio commerciale, ma mon agganciata ad esso, bulloneria al pavimento con pilastrini collegati da travetti tipo pergolato, lunga 20 metri e larga 5, comunque smontabile, e ricoperta con un telo in pvc, è considerata in che modo?pergolato, gazebo, o porticato?dal comune mi dicono porticato, ma la struttura non ha copertura fissa, è la copertura di un marciapiede per tutta la sua lunghezza...inoltre, una pergotenda di grandi dimensioni, 16 metri per 10, formata da una struttura in metallo coperta con pannelli in plastica anche essa smontabile, che scorre su dei binari fissati su dei pilastri, e quando è chiusa scompare sul tetto Dell edificio (anche la struttura in ferro), come un vero e proprio tetto motorizzato, mentre quando è aperta copre lo spazio suddetto ma rimane aperta su tutti i lati, è considerato tetto motorizzato o pergotenda?

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    1. le dimensioni sono importanti, ma comunque dovrebbe rientrare nella definizione di pergotenda. Si potrebbero spulciare le sentenze più recenti per capire se ci sono stati approfondimenti sulla qeustione delle dimensioni assolute.

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  45. Grazie...Se da progetto ho una copertura meta in solaio, aperto su tutti i lati, è meta in cannucciaia, che parte dal suddetto solaio e poggia su dei pilastri, ma nella realtà ho tutto lo spazio aperto dalla pergotenda, può andar bene o va rispettato in pieno il progetto?secondo me è meno invasivo cosi

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  46. Buonasera architetto. Avevo intenzione di costruire una tettota/ portico in legno e aperto ai lati di circa 50 mq. Quale autorizzazione devo chiedere? La casa e indipendente e non ci sono vincoli paesaggistici ecc. La ringrazio anticipatamente.

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    1. se si è all'interno del 15% della superficie dell'immobile può andare in DIA al municipio, altrimenti se eccede va in PdC al dipartimento perché si configura come ampliamento.

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    2. Grazie architetto per la risposta. Volerlo farle un'altra domanda. L' immobile e di circa 550 mq e credo che ci rientro coma a detto lei, ma se la tettoia la faccio io ( fai da te ) devo comunque allegare alla DIA un progetto firmato da un tecnico ? La tettoia non sara incementata al terreno ma bullonata . Va fatta lo stesso la DIA o la CILa. Grazie mille

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    3. se l'opera è autocostruita e NON si appoggia all'edificio esistente, lo si potrebbe considerare come gazebo e non come tettoia, ed in tal caso sarebbe attività edilizia libera. il riferimento è sempre alla circolare del 2012, che non specifica dimensioni massime dei gazebo o delle pergotende.

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  47. Salve Architetto,
    mi trovo nella situazione di dover chiedere una autorizzazione per installare una pergotenda su una terrazza nel centro di Roma, quindi città storica e anche patrimonio dell'UNESCO. Servirà pertanto una SCIA all'edilizia. Per quanto riguarda le autorizzazioni paesaggistiche da richiedere, come devo procedere? Serve una procedura ordinaria in Regione? Mi scuso ma sono davvero confusa per quanto riguarda pareri, autorizzazioni e quant'altro e gli organi di competenza. Può gentilmente aiutarmi a chiarirmi le idee? Grazie
    Maria Grazia

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    1. dovrebbe operare la sub-delega al comune, essendo il vincolo praticamente di natura paesaggistica.

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  48. Buongiorno Architetto
    le racconto della mia gatta da pelare
    ho a che fare con un immobile del 60 in cui è stato chiuso un balcone con degli infissi scorrevoli e realizzata una tettoia (parzialmente chiusa) su un altro balcone . E ancora una porta realizzata abusivamente sul muro esterno tra la cucina ed un balcone. Questo immobile sta per essere oggetto di compravendita ma il perito della banca ha bloccato tutto per consentire la regolarizzazione urbanistica.
    A Roma quale sarebbe la procedura piu' corretta e con quale tempistica?
    Mi pare di capire che ci voglia un permesso di costruire in sanatoria..ma mi sembra che la tempistica sia lunga e non capisco come quantificare l'importo dell'oblazione e degli altri costi.

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    1. per la sanatoria della veranda, sinceramente la vedo dura. Per la tettoia e la porta potrebbe essere sufficiente una DIA, ammesso che sul tutto non ricada un vincolo paesaggistico.

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  49. Buongiorno architetto,vorrei montare fuori casa un semplice gazebo 3m x 4m in semplice gazebo con pali in alluminio da 8cm e telone,siccome il mio è un lotto trifamiliare potrei avere problemi con qualcuno e devo chiedere autorizzazioni particolari? Grazie per la disponibilità

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    1. se sull'immobile non ricadono vincoli paesaggistici o di altro tipo, e se il gazebo non viene infisso al terreno ma semplicemente poggiato, non ci sono problemi.

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    2. Cosa si intende per vincoli paesaggistici? Complimenti per il blog molto istruttivo

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    3. si può fare una prima idea qui http://architetticampagna.blogspot.it/2013/04/i-vincoli-roma-vademecum-per-viandanti.html comunque per esempio un parco pubblico, tipo quello del Gran Sasso, è una sorta di vincolo paesaggistico.

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  50. Salve architetto dovrei presentare domanda per una tenda da sole retrattile per il mio locale commerciale che é situato in un mercatino rionale coperto il mio dubbio è se la dovrei presentare con un progetto su proiezione ortogonale o presentare soltanto la domanda? Grz per il suo tempo

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    1. deve sentire presso l'ufficio che tipo di grafici vogiono.

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  51. Buonasera architetto, dovrei installare una pergotenda in un terrazzo di proprietà, mi occorre sapere se occorre autorizzazione o devo presentare una scia, inoltre il mio vicino mi diceva che il nostro palazzo è considerato di interesse ambientale pertanto occorre la soprintendenza
    grazie

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    1. deve fare una verifica del vincolo: se in effetti è vincolato, è comunque soggetto a SCIA, da depositarsi dopo aver acquisito il parere della sovrintendenza.

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  52. Gentile Architetto, abito in uno stabile di nuova fabbricazione, in quasi periferia, al primo piano dove dal un lato ho la balconata uguale ai piani superiori mentre dalla parte interna ho una veranda che sporge fuori dai balconi sovrastanti. 1) Costruendo una pergotenda quali sono i permessi che devo procurarmi e se ci sono limiti di metraggio. 2) posso ancorare il manufatto sotto il balcone del secondo piano? La ringrazio per le risposte.

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    1. essendo un fabbricato di recente costruzione, probabilmente il regolamento di condominio darà disposizioni circa colori, dimensioni e forme delle tende. L'intradosso del balcone del piano superiore formalmente è suo. Se l'immobile ricade in area vincolata è necessario il parere paesaggistico.

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  53. Salve architetto, mi scusi ma in materia non so proprio niente...
    Abito in un condominio in periferia a Roma all'ultimo piano e possiedo un balcone di circa 110mq. Su circa la metá adiacente alla casa, vorrei far costruire una tettoia in legno quindi volevo sapere se serve un progetto e quale autorizzazioni dovrei richiedere

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    1. in quanto tettoia, segue le procedure indicate nel post. ci sono post anche più recenti su questo argomento, comunque la sostanza non cambia.

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  54. Buonasera Arch. avrei un quesito da porle: ci troviamo di fronte al proprietario di un locale commerciale, in Roma, municipio V. Si sta procedendo ad una ristrutturazione con cambio d'uso (da vendita a calzature a ristorante). Prima cosa sono state installate due canne fumarie in una chiostrina condominiale dietro diniego dell'assemblea condominiale, ora si sta procedendo a lavori di straordinaria manutenzione. Il locale in questione ha un piccolo cortile adiacente, sottostante uno dei palazzi del condominio, volendo installare una copertura, quale secondo lei potrebbe essere più idonea?
    Grazie mille e complimenti per il blog.

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    1. quella più facilmente autorizzabile potrebbe essere una pergotenda, comunque qualunque copertura su spazio privato di pertinenza di attività commerciali va sempre in pdc.

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    2. per l'installazione di una eventuale pergotenda è necessaria l'approvazione del condominio o basta la presentazione della scia?

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  56. Buonasera, vorrei chiederle dove posso trovare la normativa relativa alle distanze da rispettare tra l'intervento e l'arredo urbano in un'area pedonale per la pratica occupazione permanente del suolo pubblico. Nello specifico dovrei inserire dei tavolini da bar in una piazza completamente perdonale tra l'edificio e delle aiule che, a detta del tecnico municipale, fungono anche da sedute. Ho già controllato sul regolamento OSP E COSAP comprensivo delle norme attuative del PGTU allegati A e B

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    1. le regole sono contenute lì, nel regolamento cosap. bisogna rispettare delle distanze minime di larghezza per il passaggio.

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  57. Buongiorno Arch., abbiamo comprato un'attività di somministrazione con annessa occupazione di suolo pubblico nel quartiere Montesacro. Su questo suolo c'è un gazebo in legno con copertura in telo PVC. Da un sopralluogo della polizia municipale è stata richiesta copia di una comunicazione di inizio lavori. Facendo delle ricerche siamo venuti a conoscenza che il gazebo è stato montato per la prima volta circa 15 anni fa e siccome si sono succedute varie gestioni risulta difficile reperire la dia o la scia relativa al gazebo. E' possibile sanare in qualche modo tale mancanza? Grazie mille

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    1. su suolo pubblico è possibile effettuare sanatorie, ma potrebbe essere meno complesso rimuovere per poi reinstallare un gazebo nuovo, soprattutto se quello installato non rispetta i canoni dell'attuale regolamento.

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  58. Salve Architetto
    abito al piano terra di un condominio. Ho appena installato una pergotenda nel giardino di proprietà e le due piantane, in alluminio, distano circa metri 1 dal giardino confinante. Il tecnico comunale mi ha riferito che nonostante non abbia bisogno di alcuna autorizzazione a costruire devo rispettare le distanze dal confine dalle piantane stesse nonostante la struttura e' amovibile e neanche fissata al suolo. Come devo comportarmi?
    Grazie e complimenti per tutte le risposte.

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    1. può citare le diverse sentenze della magistratura che affermano il contrario.

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    2. buongiorno
      ora cerco di trovare qualche sentenza.
      Mi son dimenticato di chiedere: il tecnico mi ha poi consigliato di chiedere ai confinanti uno scritto di comune accordo sull'installazione della tenda ma ho visto che questi accordi tra privati sono praticamente invalidi. Le risulta?
      Saluti

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    3. gli accordi tra confinanti sono fondamentali se si vuole costruire a meno di 5 metri dal confine, comunque se parliamo di pergotenda, non si può parlare di costruzione.

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  59. Buongiorno architetto, sulla NTA comunali è ben scritto in evidenza che non posso realizzare ne tettoie ne gazebi su balconi. ora il committente vorrebbe installare o un pergolato in legno( il tecnico mi ha detto che è possibile) o una pergotenda. nel primo caso mi hanno consigliato di presentare una scia dietro attestazione di deposito genio civile....nel secondo mi hanno detto di effettuare la medesima cosa.mi pare alquanto strano. ora mi chiedo se sia necessario il deposito per un pergolato in legno...e se per la pergotenda mi sono perso qualche pezzo .grazie

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    1. pergolati e pergotende non ritengo possano incidere sui discorsi strutturali.

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  60. Salve, vorrei gentilmente sapere se le pergotende si possono realizzare anche se arrecano danno temuto.
    Le spiego: vivo in campagna,il mio vicino vuole costruire una pergotenda assai grande circa 6x5 m, con struttura massiccia posta sotto la finestra della mia camera e appoggi lungo il mio muretto di confine.Il problema è che così facendo mi costruisce il modo per agevolare i ladri ad entrare dalla finestra di camera, cosa posso fare per impedire che mi arrechi un danno temuto? Grazie

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    1. è una questione civilistica: in teoria il vicino non potrebbe senza la vostra autorizzazione da questo punto di vista.

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  61. Buongiorno architetto, vorrei montare un gazebo "da negozio di hobbistica" a Roma su un terreno agricolo di mia proprietà adibito a parcheggio per proteggere l'auto dalle intemperie (soprattutto la grandine che ha già provocato gravi danni). Vorrei sapere in primo luogo se secondo la sua esperienza devo presentare SCIA al municipio. Quest'area è completamente cinta da mura con ringhiere di acciaio che la separa dalla strada e dai condomini limitrofi, nonchè da una siepe alta 2 metri all'interno. Necessariamente il gazebo dovrà essere installato in prossimità del muro di cinta rivolto alla strada: questo potrebbe rappresentare un vincolo al montaggio del gazebo?
    Grazie mille per il suo supporto

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    1. se l'area di parcheggio è di fatto una pertienza indistinguibile dall'immobile, allora secondo me non servono autorizzazioni ammesso che non si è in zona a vincolo paesaggistico.

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    2. In realtà è un'entità a se stante. Non credo che esista un vincolo paesaggistico (ma controllerò), ma l'unico problema è che su parte del terreno (che però non è dove installerei il gazebo) esiste un'opzione di esproprio del comune (risalente agli anni '60). E se ci montassi una tenda da campeggio? Anche in quel caso dovrei chiedere l'autorizzazione?

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    3. il vincolo preordinato all'esproprio decade dopo un certo tempo, comunque qualunque struttura fissa dotata di impianti è assoggettata al permesso di costruire; sulla tenda da campeggio sinceramente non saprei.

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  62. bun giorno volevo fare una domanda.i proprietari del piano terra
    hanno fatto una pensilina,e io che abito al piano di sopra non posso piu stendere i panni perche ci struciano sopra .e una cosa regolare?

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    1. in teoria la pensilina incide sul suo diritto di veduta: faccia verificare se è stata autorizzata urbanisticamente o comunque contatti l'autore per manifestare il suo dissenso e valutare se è possibile raggiungere un punto d'incontro.

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  64. Buongiorno architetto,sto comprando casa a Roma la cui planimetria presenta un'apertura sulla loggia dove esistono già una porta finestra e altre due finestre..pensavo l'apertura fosse stata coperta da qualche mobile ma ritornando a visitare l'appartamento scopro che c'è il muro, ho chiesto al proprietario attuale che non sa nulla.Or bene: è possibile aprire una porta finestra in quel punto visto che era riportato nella planimetria depositata al catasto? Se ciò non fosse possibile, una delle due finestre esistenti che hanno sfogo sulla loggia può essere trasformata in una porta finestra? La stessa loggia potrebbe essere chiusa con una vetrata scorrevole visto che i piani sovrastanti c'è l'hanno? Infine potrei mettere le grate di sicurezza sulla loggia oltre che la vetrata e ad altre tre finestre dell'immobile essendo questo un seminterrato con affaccio su piano rialzato? La ringrazio fin d'ora per l'attenzione che vorrà prestarmi e vista la data, anche se con ogni probabilità mi leggerà dopo, le auguro un buon Ferragosto, Antonella Tiano

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    1. in casi dubbi come questo è essenziale risalire al progetto originario di costruzione del fabbricato e verificare su quello quale è lo stato legittimo dell'immobile e di quelle aperture in particolare.

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  65. Buongiorno, ho un appartamento con terrazza di 15 mq. ca. al piano terra di un palazzo d ho costruito un tettoia appoggiata (non incassata) alla parete del palazzo da una parte e su tre pali davanti fissati al pavimento mediante bullonerie, quindi il tutto amovibile. Il mio vicino ha costruito un'altra tettoia simile attaccandosi lateralmente alla mia, innalzando però il muro comune di divisione (alto originalmente 2 metri) delle terrazze con un foglio di cartongesso fisso anche intonacato sul suo lato, chiudendo completamente lo spazio tra il muro divisorio esistente ed il tetto in legno. Ora ho intenzione di demolire questo pezzo di cartongesso che mi sembra del tutto illegale. Mi dia lumi per favore. Grazie. Giuseppe

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    1. l'innalzamento di un muro di confine deve essere fatto in accordo, altrimenti è illegittimo- tuttavia se il vicino non dovesse scendere ad accordi, occorrerà fare causa- bisogna anche vedere se la cosa non è in violazione di regole locali, per esempio a Roma i muri di confine non possono essere alti più di 180cm

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  66. Buonasera Architetto, sto visitando la pagina dove spiega la differenza fra tettoie pergole pensiline e vorrei porle la seguente domanda: sto ristrutturando casa e fra le varie opere c'è anche la realizzazione di una nuova tettoia aperta su tre lati attigua a tutto il muro lato sud, il titolo autorizzativo sarà un scia in quanto per il regolamento del mio Comune, le piccole dimensioni della tettoia non determinano aumento di volumetria, Le chiedo se per tale intervento posso usufruire delle detrazioni irpef per Ristrutturazioni Edilizie, Le preciso che la scia identifica l'opera complessiva come una ristrutturazione.
    Grazie per l'attenzione.
    Cordiali saluti

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    1. non saprei, tendenzialmente no, perché non è un opera intendibile come di ristrutturazione nel senso in cui intende la legge, comunque può fare un interpello all'agenzia delle entrate per chiedere il loro parere, che è l'unico che conta

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  67. Buongiorno Architetto, ho una casa su due livelli nel Comune di Caldaro (BZ), e sarebbe mia intenzione poter realizare una tettoia per coprire il terrazzo, con esposizione a nord, con una struttura in legno ricoperta da lastre di policarbonato trasparente. Faccio presente che la struttura, aperta su tre lati, poggerebbe tra il muro perimetrale della casa e il muro perimetrale del terrazzo alto circa 120 cm su pilastri in legno di 20x20 coprendo una superficie di circa 20 mq. La casa è in una zona compèletamente isolata da altre case.
    La domanda è: che tipo di autorizzazione devo richiedere e, devo far realizzare un progetto di struttura?
    Grazie. Massimiliano

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    1. la provincia di Bolzano è autonoma, quindi potrebbe avere norme e procedure del tutto diverse da quelle che si applicano qui a Roma: è praticamente inutile che le rispondo, deve chiedere presso il suo comune o ad un tecnico che opera nella sua zona.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.