tende - pergotende - pensiline - tettoie: differenze tecniche ed autorizzative

Parliamo oggi di elementi architettonici che tra loro sono similari, ovvero quegli elementi che servono a schermarsi, per necessità o per qualità dello spazio, dal sole. Tra gli elementi elencati nel titolo del post non ci sono grandi differenze nella funzione, ma da un punto di vista urbanistico ed autorizzativo le differenze sono sostanziali, al punto tale che alcuni di questi elementi non richiedono alcun titolo, mentre altri addirittura la DIA alternativa al permesso di costruire, con conseguenti sanzioni penali in caso di realizzazione abusiva.

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testo aggiornato e rivisto al 28 novembre 2020

Come al solito, io mi riferisco principalmente alla città di Roma, perché è l'ambito territoriale nel quale opero più di frequente. tuttavia i concetti qui espressi potrebbero conciliarsi anche con le procedure edilizie in vigore in molti altri comuni: in ogni caso se non siete di Roma e leggete questo post, verificate presso il vostro comune che anche lì sia così.

Data l'ampiezza dei temi trattati in questo post, ho pensato di scriverne più di recente un altro che dovrebbe risultare di più facile lettura soprattutto per i non addetti ai lavori.

partiamo sempre dalla importante circolare dipartimentale del 2012, che ha chiarito (o quasi) le procedure edilizie da seguirsi nella capitale. Successivamente a questa circolare, più di recente il dipartimento ha diramato ai municipi una lettera prot. 175092 del 19 ottobre 2017 che sviluppa alcuni concetti della circolare del 2012 senza andarne in contrasto. Questa circolare anzitutto definisce dei concetti, spesso ovvi (ma nell'urbanistica non c'è davvero nulla di ovvio), che è importante rimarcare:

• la questione della pertinenzialità (pag. 6): stabilire se un manufatto è una pertinenza urbanistica è fondamentale per la corretta interpretazione dell'iter autorizzativo e dei vincoli di PRG. La pertinenza è un qualcosa di funzionalmente autonomo rispetto all'unità immobiliare, che svolge quindi un ruolo servente. Dunque per esempio è una pertinenza una cantina, anche se è limitrofa all'appartamento; è una pertinenza tipicamente una tettoia residenziale, ovvero una copertura sorretta su pilastrini ed eventualmente ancorata ai muri dell'appartamento, purché non sia strutturata in modo da assolvere ad un compito o una destinazione autonomi e separati. Per le destinazioni non residenziali e il concetto di pertinenzialità, è utile la lettura della sentenza TAR Lazio sez. II bis n°11379/2020 che affronta il caso di delle tettoie installate sul suolo di una attività commerciale, a cui è stato negato il concetto di pertinenza, essendo autonome nell'assolvere ad un proprio scopo. ancora su pergotende utilizzate in modo incongruo per ampliare una attività commerciale segnalo TAR Campania, Napoli, sez. III, sentenza n°479/2022, e relativa conferma del Consiglio di Stato nel merito e nelle motivazioni con sentenza 5130/2022. Non è considerabile invece una pertinenza una tenda, perché manca di individualità fisica e di autonoma conformazione strutturale. Sempre a mio avviso non sono considerabili pertinenze le pensiline (vedi definizione più avanti). Occorre però specificare che la giurisprudenza interpreta il concetto di "pertinenza" in modo diverso da come fanno queste circolari, tendendo invece a considerare una tettoia un elemento avente una propria individualità e quindi sottratto alla definizione di pertinenza, che è più propriamente individuabile per esempio nei volumi tecnici (vedi sentenza CdS n°4553/2019 sez. VI e più in generale sul concetto di pertinenza anche CdS n°5130/2019). Ancora sul concetto di pertinenzialità in relazione ad una grande tettoia realizzata per uso produttivo, segnalo Consiglio di Stato sent. 3/2022.
• questione della precarietà dell'opera (pagg. 6-7): un manufatto è definibile precario, e quindi sempre escluso da qualunque iter autorizzativo (salvo comunque i casi più estremi), soltanto se è rimovbile senza demolizioni e, soprattutto, se la natura della precarietà è legata davvero ad esigenze del tutto temporanee. Non è considerabile temporaneo il carattere della stagionalità: cioè non posso costruire una tettoia per smontarla ad ogni fine della bella stagione, perché non è il passare delle stagioni che determina la temporaneità dell'uso. Sono quindi considerabili precarie, per esempio, delle paratie necessarie per mettere in sicurezza un qualcosa (per esempio un cantiere edile), oppure delle chiusure agli infissi se devo sostituirli e, quindi, devo proteggere il vano finestrato finché non è installato il nuovo infisso. Di conseguenza, tutto ciò che ha un uso temporaneo ma correlato alle stagioni o che comunque presuppone l'uso di uno spazio in modo diverso da come sia stato autorizzato (come per esempio le chiusure stagionali di un balconcino per questioni prettamente termodinamiche) deve essere autorizzato mediante una procedura urbanistica, ammesso che sia autorizzabile e che non contrasti con la disciplina edilizia (cosa che accade assai spesso). Dunque le tende, pergotende, pensiline, tettoie sono tutti oggetti che non possono essere definibili come elementi "precari".

La circolare sulla disciplina edilizia prosegue poi dando una definizione dei diversi elementi edilizi: queste definizioni sono molto importanti, perché delimitano abbastanza bene i contorni degli oggetti, lasciando poco spazio all'interpretazione. lasciare poco spazio alle interpretazioni è molto importante, soprattutto quando si va a finire in contenzioso con il municipio sulla procedura da seguirsi per autorizzare un opera o, caso ancora più delicato, quando abbiamo commesso un abuso, magari inconsapevolmente, e dobbiamo essere sanzionati: dato che il passo tra il ricevere un esposto in procura e no è molto breve, è molto importante che le definizioni siano il più chiare ed inequivocabili possibile.

vediamo le definizioni degli elementi che ci interessano ai fini di questo post:

• tettoia (pag. 9): struttura intelaiata poggiante su pilastri, coperta con struttura rigida e aperta su due o più lati. è abbastanza chiaro: la tettoia è una struttura che sostiene un tetto rigido, non retrattile, e che è composta da un vero e proprio telaio strutturale. Deve essere aperta almeno su due lati. La tettoia ha sempre una rilevanza strutturale, quindi l'iter autorizzativo è sempre gravato dal calcolo strutturale (che per le leggi regionali, tuttavia, non va mai in collaudo, essendo una struttura scarsamente rilevante e, soprattutto, non implica la verifica statica dell'intero fabbricato), a meno di casistiche particolari da ricercare nei regolamenti locali. La tettoia per queste ragioni si configura sempre come ristrutturazione edilizia, e pertanto va autorizzata sempre in PdC o SCIA ad esso alternativa, non avendo carattere di amovibilità ed essendo una vera e propria pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita. Sempre per le medesime ragioni, nel costruire una tettoia dovrò rispettare tutte le norme sulle distanze tra le costruzioni, oltre ovviamente a tutti i vincoli di distanze impliciti nel condominio, se è il caso. Ma se devo chiudere con un tetto un balcone che è chiuso su tre lati? non si può fare? si, si può fare, ma non rientra nella casistica della tettoia, bensì in quella della loggia. Gli oneri sulla SCIA sono solo quelli del contributo sul costo di costruzione, mentre quelli per le urbanizzazioni non sono dovuti, non trattandosi di ampliamento di superficie utile lorda. In caso di vincoli architettonici o paesaggistici occorre il nulla osta dell'ente preposto alla tutela del vincolo. Se ci troviamo in città storica all'esterno del patrimonio UNESCO è comunque necessario richiedere il parere del COQUE, mentre se ci troviamo all'interno della carta per la qualità è necessario il parere della sovrintendenza capitolina (per ulteriori info sui vincoli leggi questo mio post specifico, ed anche quest'altro). è indicato sul PRG che se la tettoia supera, per sviluppo in pianta, il 15% della SUL dell'immobile a cui è asservita deve essere autorizzata mediante Permesso di Costruire. Ciò in virtù dell'art. 9 comma 6 delle NTA di PRG che definisce Ampliamento (AMP) ogni intervento di modifica della sagoma che eccede appunto tale valore (in realtà si riferisce al volume e non alla superficie). Se si è in città storica o in immobili inseriti nella carta per la qualità (indipendentemente dal tipo di vincolo), la tettoia è considerata comunque ampliamento, indipendentemente dalla dimensione, e dunque va sempre in PdC al Dipartimento PAU. Questo aspetto è ribadito sempre nella già citata circolare al punto 2.4, comma 2, lett. f) e punto 2.5 comma 2. Nella circolare non è invece ribadito il concetto che se si è in città storica va in PdC indipendentemente dalla superficie, ma questo lo ribadisce il PRG che vale come e quanto la stessa circolare. Se è entro il 15% del volume e fuori dalla città storica, l'intervento si configura come di RE2 e la relativa DIA deve essere depositata al municipio competente. La tettoia ha anche il problema del progetto strutturale: in quanto struttura in senso proprio del termine, se di superficie superiore a 10mq di sviluppo in pianta richiede la verifica in base alle norme tecniche sulle costruzioni in vigore. Le tettoie generalmente sviluppano dei pesi assolutamente trascurabili per gli edifici, ma è importante rispettare questo passaggio, soprattutto se si interviene in zona sismica (tutta la Roma che si trova oltre la riva sinistra del Tevere). Nella realizzazione della tettoia bisogna rispettare le distanze minime verso i fabbricati limitrofi. Nella descrizione del pergolato che trovate più in basso ho linkato una sentenza del Consiglio di Stato in cui si analizzano le differenze con la tettoia.
• pensilina (pag. 9): è una struttura in aggetto (dunque non può avere pilastri) ancorata alla facciata dell'edificio ed avente l'unico scopo di proteggere le finestre o le porte-finestre dagli agenti atmosferici. non può essere praticabile, ma può avere una struttura robusta per reggere anche eventuali sovraccarichi (come p.e. la neve), ammesso, sempre, che non abbia pilastri. Se una pensilina ha dei pilastri, diventa una tettoia e deve seguirne il relativo iter autorizzativo. Non è configurabile come pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita, ma rappresenta comunque una variazione al prospetto dell'edificio e quindi rientra nella casistica del "risanamento conservativo": pertanto è da autorizzarsi in CILA. Attenzione: si rientra nella CILA solo finché la pensilina non supera l'aggetto di cm. 100 dal filo del muro cui è ancorata (punto 2.3, lettera m, pag. 14) superato questo limite, da cm. 101 a 120 va in SCIA perché è soggetta a progettazione strutturale (da regolamento sismico Regione Lazio) e, oltre i 120cm, si sconfina in ristrutturazione edilizia e, conseguentemente, in SCIA alternativa al PdC. La pensilina, per quanto concerne l'autorizzazione sismica, ne è completamente esente se fino a 100cm di aggetto; oltre tale misura diventa invece soggetta ad autorizzazione al genio civile (da qui la differenza tra CILA e SCIA in base al "limite" dei 100cm di aggetto. Essendo comunque una struttura fissa che non ha carattere di temporaneità, deve rispettare le distanze di legge e di codice civile tra i fabbricati. L'autorizzazione per la pensilina non è soggetta ad alcuna onerosità, a meno che ovviamente non si configuri in ristrutturazione edilizia. Sul discorso vincoli, vale quanto detto per le tettoie, salvo che, trattandosi di risanamento conservativo, in caso di installazione nella città storica al di fuori del patrimonio UNESCO non serve - secondo me - il parere del coque (che scatta al di sopra della ristrutturazione edilizia). In linea di principio servirebbe comunque la sovrintendenza capitolina in caso di carta per la qualità. Anche nel caso di pensilina come per le tettoie, è bene rispettare le distanze minime tra costruzioni.
• gazebo e pergotende (pag 10): queste sono entrambe strutture che devono essere costituite da elementi leggeri (di acciaio o di legno), anche imbullonate (come i gazebo che si usano, per esempio, nelle fiere temporanee) ma comunque di sezione esigua (non viene fornita una definizione chiara di "esiguità" strutturale: comunque una recente sentenza ha stabilito che dei pilastrini di legno di sezione cm. 10x10 sono ancora considerabili come "esigui"), coperte con teli (quindi non strutture fisse come le pensiline e le tettoie) anche retrattili, che devono poter essere rimosse senza opere demolitive ma solo e soltanto per smontaggio (sono ammessi secondo me eventuali tasselli infissi nella pavimentazione per il fissaggio). Importante, per la definizione stessa della pergotenda, questa recente sentenza emessa proprio per una causa su Roma (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 1777, del 11 aprile 2014). La differenza tra gazebo e pergotenda è che il primo è una struttura a sè stante, poggiata su un terrazzo o sul terreno, mentre la pergotenda è fissata a parete o sull'intradosso del solaio di copertura di un balcone e consente lo scorrimento del telo lungo dei binari. Queste strutture non hanno il carattere di pertinenzialità ma non è considerabile un'opera precaria. Gazebo e pergotende possono essere installati senza alcuna autorizzazione edilizia; non è richiesta neanche la CIL (pag. 25 punto 3.2 lettera f della circolare), ovvero la più semplice forma di comunicazione. Non è necessario che rispettino le distanze tra le costruzioni, ma potrebbero incidere su alcuni vincoli dettati dal codice civile o dalle norme condominiali. Attenzione: se queste strutture sono annesse ad attività commerciali o comunque ad immobili diversi da quelli abitativi, la loro installazione può non classificarsi come attività edilizia libera, in quanto si tratta di un opera che può modificare la modalità di fruizione di uno spazio esterno, rendendolo magari idoneo a svolgervi una attività, ovvero di realizzare un manufatto che crea uno spazio utilizzabile a fini commerciali; su una questione inerente una pergotenda in un locale commerciale si è espresso il TAR Lazio nella sentenza 12632/2017 in cui è stata indicata come soggetta appunto a permesso di costruire o comunque non definibile attività libera, anche se la struttura in esame in effetti aveva dimensioni e caratteristiche non proprio di "pergotenda" ma sconfinava più verso la tettoia; per contro, invece, parere del tutto opposto è stato dato per una pergotenda di una attività commerciale in Roma oggetto della sentenza CdS 840/2021 (che ho commentato in quest'altro post e quindi qui non mi dilungo). Molto comunque dipende anche dal fatto se si parla di una pergotenda con lati liberi, ovvero di una struttura chiusa lateralmente anche con elementi precari: la Giurisprudenza fornisce una lettura caso per caso, ovviamente. Da riportare è anche la sentenza TAR Lazio n°4791/2018 sez. 2 bis che indica che una pergotenda di notevoli dimensioni, dove sono stati collocati tavoli adibiti alla consumazione in un locale per ristorazione, al di là della precarietà o amovibilità, non può essere classificato come attività edilizia libera in quanto determina un ampliamento "del volume o della superficie" utile ai fini dell'attività (ma rimando alla sopra citata sentenza CdS 840/2021 che invece dice il contrario). Della stessa idea anche Tar Piemonte sentenza n°318/2022 (qui su lexambiente) che ha ritenuto essere soggetta a permesso di costruire una pergotenda di un ristorante chiusa perimetralmente da pannelli in vetro ed alluminio, escludendo che potesse ricondursi ad attività edilizia libera. Inoltre, se l'immobile è vincolato o se comunque si trova nella città storica dichiarata patrimonio UNESCO è comunque necessario il parere preventivo della sovrintendenza e l'installazione è comunque soggetta a SCIA. Se ci troviamo in città storica ma all'esterno del patrimonio UNESCO a mio avviso non è necessario il parere del COQUE in quanto si tratta di attività libera. Di recente una nuova sentenza ha chiarito invece il ruolo di eventuali chiusure laterali e perimetrali: quelle in teli in pvc sarebbero da considerarsi sempre ammesse, mentre quelle in vetro no. Altra sentenza, più recente, sulle chiusure perimetrali è quella emessa dal Consiglio di Stato n°6979/2019 in cui si parla anche di presenza di condizionatori (e loro evidente incompatibilità, purché se ne dimostri il funzionamento). Una sentenza che ha riguardato un caso di contestazione di gazebo e pergotenda nella stessa situazione è TAR Lazio n°12151/2020 dove anche se compresenti, un gazebo ed una pergotenda non devono essere valutati congiuntamente ma sempre come elementi distinti (ammesso che siano effettivamente distinti e separati). Ancora secondo TAR Lazio, sentenza 12844/2024 del 26 giugno 2024, una pergotenda installata in zona A e in bene tutelato dalla parte II del Codice, anche se con dimensioni non "enormi" (22 e 16 mq circa) ma se molto visibili da suolo pubblico e quindi impattanti, vanno a modificare i prospetti dell'edificio integrando un opera di ristrutturazione edilizia, anche se l'intervento di per sé è astrattamente riconducibile all'attività edilizia libera.
• pergolato: è una sorta di tettoia ma senza copertura, che non deve comunque avere un ruolo strutturale. rientra sempre nell'attività libera, finché mantiene i requisiti per essere definito tale (vedi definizione successiva fornita dalla Cassazione). Il ruolo di questa struttura dovrebbe essere quello di ombreggiare l'unità edilizia, consentendo la crescita di piante rampicanti, o anche solamente attraverso dei teli (in questo caso parleremmo di veri e propri sistemi ombreggianti), comunque è definibile tale anche un elemento liberamente posizionato sul terreno che non ombreggia direttamente un fabbricato. Di recente, sul tema della definizione di pergolato è intervenuta una importante sentenza della Cassazione (cass. sez. III n°23183 del 23 maggio 2018) che ormai farà scuola, dove è riportata la seguente affermazione: "si intende per pergolato una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzata con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni  e di facile rimozione, la cui finalità è quella di creare ombra mediante piante rampicanti o teli cui offrono sostegno". Per la cronaca, l'oggetto del contendere nel caso di specie pare essere una struttura composta da pilastri in muratura e struttura "consistente" in legno la quale, seppure non chiusa in sommità, non poteva essere classificata come pergolato (data la non precarietà) e quindi è stata fatta rientrare nella definizione di "costruzione" soggetta quindi a permesso di costruire e, dunque, nel caso di specie da ritenersi abusiva. Sulla differenza tra pergolato e tettoia segnalo la sentenza Consiglio di Stato sez. II n°984/2020 dove vengono peraltro richiamate ulteriori sentenze precedenti: un pergolato, per essere sottratto alla necessità del titolo edilizio, deve essere una struttura "aperta almeno su tre lati e nella parte superiore", di struttura leggera, che assolve al compito di sorreggere piante rampicanti o teli. Si configura tettoia nel momento in cui una struttura anche di per sé assimilabile al pergolato viene coperta con tegole o con qualunque altra cosa di non facilmente amovibile. La Giustizia Amministrativa ha anche fornito una indicazione circa il fatto che se il pergolato sostiene dei pannelli fotovoltaici, la struttura rimane comunque classificabile come pergolato e non "sconfina" nella definizione di tettoia, a meno che i regolamenti locali non prevedano espressamente in modo diverso (TAR Lombardia, BS, n°29/2021, che contiene anche un interessante principio secondo cui se un cittadino subisce un ordine di demolizione di manufatto abusivo, la relativa demolizione non necessariamente deve essere integrale ma può anche essere parziale, essendo sufficiente che l'elemento abusivo abbia perso la sua riconoscibilità e non impedendo l'eventuale successivo riuso dei materiali smontati, se possono essere utili a nuovi interventi o a ricostruire lo stesso abuso, se autorizzabile).
• pergola con lamelle frangisole orientabili (definizione aggiunta a settembre 2018): dopo la pubblicazione della sentenza Consiglio di Stato n°4177/2018 si può ritenere configurato a livello giuridico questo ulteriore elemento, composto da una struttura generalmente di esile sezione, anche ancorata a terra (può essere fissata per evitare che diventi pericolosa in quanto non fissata, ma non "fondata" a terra con plinti, a mio parere) che sia coperta non da una copertura fissa (nel qual caso sarebbe tettoia senza ombra di dubbio) ma da delle lamelle orientabili tipo "frangisole", chiudibili all'occorrenza al fine di creare uno spazio di fatto coperto come se fosse una tettoia. la sentenza classifica l'opera di questo tipo tra quelle di attività edilizia libera, equiparandole quindi alle pergotende ed ai gazebo. Occorre sempre attentamente distinguere il concetto di "sentenza" da quello di "norma": la sentenza interviene in un caso specifico, con un manufatto con caratteristiche ben definite e descritte nella sentenza: dunque non può considerarsi una pubblicazione normativa che vale a prescindere, e, pertanto, occorre sempre valutare caso per caso se una pergola a lamelle orientabili possa comunque rientrare nella definizione di attività libera: probabilmente lo sarà se rimarrà di dimensioni ridotte, avrà struttura esile benché fissata al suolo, non comporterà in qualche modo una alterazione della fruizione dello spazio che va a coprire, non è installata in immobili la cui destinazione non sia residenziale. Va fatto notare che con il D.L. 69/2024 ha aggiunto la lettera b-ter) all'art. 6 comma 1 del TUE indicando che sono opere di edilizia libera anche le "pergole con elementi di protezione solare mobili o regolabili".

Di tutti i sistemi fin qui esposti è ovvio e sottinteso sempre il concetto della non chiudibilità, neanche temporanea, neanche precaria, di queste strutture. non è possibile autorizzare una tettoia e "implicitamente" autorizzare anche la contestuale chiusura con infissi della stessa, così come non è autorizzabile una pergotenda, raffinata e complessa che, completamente chiusa, configura uno spazio completamente protetto; entrambi i casi sarebbero ascrivibili all'ampliamento, che ha un iter autorizzativo ben diverso (e, soprattutto, una limitatissima fattibilità, soprattutto nella città già edificata). Va però detto che una recente sentenza del consiglio di Stato ha stabilito che le chiusure verticali in plastica non costituiscono la formazione di un volume chiuso, sempre solo nel caso di pergotende pertinenziali di unità abitative.

C'è una tipologia di copertura che non è facilmente inquadrabile nelle casistiche di cui sopra, e sono le pergotende un po più "strutturate", dotate di pilastri di sezione non proprio esigua. Da un lato, rispettano le caratteristiche delle pergotende ma, non avendo "struttura con sezione esigua" potrebbero essere definite più come tettoie; ma non possono neanche essere considerabili tali, perché non hanno una copertura fissa, che è uno dei requisiti per poter definire appunto la tettoia. Dunque che fare? tendenzialmente interpreto queste strutture sempre come pergotende, e quindi come strutture liberamente installabili. tuttavia se siamo in situazioni in cui si potrebbe suscitare la malevolenza di qualcuno (installazione in condominio, o di rimpetto ad altri fabbricati) tendo a consigliare di depositare una SCIA per l'autorizzazione.