venerdì 11 maggio 2018

CILA e verifica della legittimità della preesistenza

Domanda: nella CILA, occorre verificare la legittimità della preesistenza? la risposta, a mio parere, è assolutamente sì, anche se, come si dirà nel post, la responsabilità non è direttamente del tecnico, salvo casi specifici.


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Premettendo che il sottoscritto non ha nessun ruolo istituzionale, e che quindi queste riflessioni potranno essere un domani smentite da una sentenza o da una evoluzione normativa, e posto che questo vuole essere anche un luogo di riflessione e confronto e dunque sono bene accetti commenti che vanno anche in contrasto con quanto si affermerà, soprattutto se corroborati da citazioni, estratti o link, ecco il mio ragionamento riguardo a questa non facile questione.

L'origine della domanda, che legittimamente ci siamo posti penso tutti quanti noi tecnici, emerge dal fatto che nel panorama normativo non vi è un riferimento specifico e diretto che obbliga alla "verifica della conformità dello stato ante-operam" nel caso di CILA.

La CILA attualmente autorizza opere che la legge stessa definisce di "attività edilizia libera", dunque non soggette all'acquisizione di una vera e propria autorizzazione edilizia, come invece è la SCIA, la SCIA alternativa al PdC e ovviamente il PdC. Questo potrebbe far apparire "minori" le opere ivi autorizzabili, ma, invece, anche una diversa distribuzione degli spazi interni, come sappiamo, può necessitare per esempio l'adeguamento dell'agibilità.

l'agibilità è il tema principale che sta alla base della riflessione: il DPR 380/01 statuisce che questa può essere rilasciata solo in presenza di uno stato dei luoghi legittimo e "conforme al progetto". Per progetto qui si deve intendere quello allegato all'ultimo titolo edilizio rilasciato per l'immobile. Per estensione logica, tuttavia, questo "progetto" non deve essere inteso come quello fotografato esclusivamente nell'ultimo step autorizzativo, ma è una condizione che deve verificarsi per ogni passaggio urbanisticamente rilevante che l'immobile subisce (anche in sanatoria), altrimenti vi sarà sempre un passaggio in cui l'agibilità non avrebbe potuto essere rilasciata, inibendo quindi il proseguio della consequenzialità.

Sul punto è interessante citare un recente parere della Regione Lazio (prot. 186215/2018) proprio su questo argomento: l'agibilità, se rilasciata per un immobile che in verità non rispetta la condizione di conformità al progetto, non produce sanatoria di quella difformità e, per estensione logica (anche se non esplicitata nel parere della Regione), si potrebbe considerare illegittima l'agibilità stessa, perché fondata su una dichiarazione non esatta (la dichiarazione appunto relativa alla rispondenza tra stato di fatto e ultimo progetto presentato, o, per quanto detto sopra, tra stato di fatto e consequenzialità dei progetti). Più recentemente ancora una sentenza, che ho commentato e citato in questo post, esplicitamente parla della relazione stretta tra agibilità e mantenimento costante di uno stato di conformità edilizia.

Tornando alla pratica, come nota di approfondimento si può comunque dire che il tecnico, nella procedura di agibilità, in effetti dichiara la rispondenza delle opere "al progetto presentato" in ciò intendendosi evidentemente l'ultimo progetto in ordine di tempo presentato sull'immobile (in caso di più progetti), dunque non è comunque evidente nel passaggio normativo che il tecnico debba attestare la regolarità della consequenzialità degli eventi autorizzativi, anche se da alcune sentenze (CdS sent. 5025/2013) è invece sostenibile che senza "conformità edilizia" non può esserci agibilità, e ciò in senso generale. Ciò nel caso comunque non necessariamente conferisce al tecnico responsabilità puntuale sulle eventuali illegittimità pregresse, in quanto egli in effetti deve dichiarare solo la rispondenza delle opere all'ultimo progetto presentato. Ciò, comunque, come detto, non produce una sanatoria ex post degli eventuali illeciti pregressi.

Dunque anche se noi depositassimo una CILA, la quale presenta un progetto perfettamente autorizzabile ma che omette una difformità pregressa, ebbene in virtù di quella CILA non si potrebbe ottenere alcuna agibilità, finché non viene risolta anche quella difformità pregressa che non si è andata ad affrontare, proprio perché sarebbe impossibile poter dichiarare il sussistere delle condizioni stabilite dal TUE per il rilascio della stessa.

La giurisprudenza poi, benché ancora non mi risulta vi siano sentenze specifiche e mirate sulla CILA e su questo argomento nello specifico (anche se questa, linkata prima, ci va vicino) ha da sempre un orientamento consolidato secondo cui le opere, di qualunque natura ivi comprese quelle di manutenzione straordinaria, non possono essere autorizzate su immobili con situazioni urbanistiche abusive, perché le ulteriori opere andrebbero a ripetere le caratteristiche di illegittimità del manufatto: così recita la sentenza 51427/2014 cass. terza pen. all'ultimo capoverso del punto 2.2:
E questa Corte ha più volte affermato che "non è applicabile il regime della D.I.A. a lavori edilizi che interessino manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati, in quanto gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente" (cfr.Cass.pen.sez.3 n.21490 del 19.4.2006; conf.Cass. sez. 3 n.1810 del 2.12.2008; v.anche di recente Cass. sez. 3 n.26367 del 25.3.2014). 
ribadito anche nella sentenza 45735/2016 cass terza pen punto 5 che richiama la prima:
Ed infatti, come ricordato dal primo giudice, il regime di denuncia di inizio attività (DIA), anche in relazione a tipologia di interventi sottoposti a tale disciplina dal D.L. n. 133 del 2014 [manutenzione straordinaria, ndr], non è applicabile a lavori da eseguirsi su manufatti originariamente abusivi che non risultino oggetto di condono edilizio o di sanatoria, atteso che gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dall'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente (Sez. 3, n. 51427 del 16/10/2014 - dep. 11/12/2014, Rossignoli e altri, Rv. 261330). 
è vero che nel frattempo è mutato il regime autorizzativo (da DIA a CILA), ma non è mutata la caratteristica delle opere (manutenzione straordinaria), dunque benché in regime semplificato, il concetto del dover verificare se le opere che si vogliono autorizzare si riferiscono ad uno stato legittimo è insito nella definizione stessa giuridica delle opere, senza necessità a mio parere di dover esplicitare tale dichiarazione.

In sintesi, anche se nella modulistica semplificata di recente emanazione manca una espressa dichiarazione circa la legittimità della preesistenza (limitatamente alla CILA, perché nella SCIA invece è presente ed è a firma del titolare dell'istanza), ciò non significa che non debba essere fatta comunque ed a prescindere, stante il fatto che, come visto dalla giurisprudenza citata e dalla riflessione sulla base dell'agibilità, anche opere di manutenzione straordinaria perdono di efficacia e diventano illegittime se previste su un immobile il cui stato non è a sua volta legittimo.

Tuttavia occorre anche vedere la questione da una differente angolazione: al di là del SE la legittimità vada verificata o no, a chi spetta la responsabilità di verificarla ed accertarla? Qualcuno avrà notato che nella recente modulistica unificata della SCIA, la dichiarazione relativa alla conformità della preesistenza è inserita nella porzione che è a firma del proponente/titolare dell'istanza, e non nella parte che sottoscrive il tecnico, il quale invece deve attestare che il progetto è conforme alle norme sovraordinate. Questo aspetto è una novità per i tecnici romani, in quanto la modulistica predisposta dalla capitale in precedenza, ed ora abrogata, prevedeva che questa dichiarazione insistesse nella relazione asseverata dal tecnico e non nella parte a firma del committente: in effetti a questo punto può apparire che per anni noi abbiamo firmato cose che non ci spettavano. Questo in effetti va in allineamento con quanto si afferma nella circolare 4174 del 7 agosto 2003 del ministero infrastrutture e trasporti (qui il pdf) in cui sostanzialmente l'attività di verifica della conformità è una attività che il tecnico svolge sulla base della documentazione fornita dal proprietario/proponente, e dove, a detta della circolare, il tecnico non assume responsabilità. D'altro canto l'art 29 comma 1 del DPR 380/01 è piuttosto chiaro: la responsabilità della conformità urbanistica è del titolare dell'istanza, del proprietario e del costruttore (per costruttore a mio parere si intende il committente dei lavori, non l'impresa esecutrice: nei piccoli lavori edilizi le tre figure di fatto coincidono con lo stesso soggetto. possono esserci casi, come nelle compravendite di appartamenti, in cui proprietario e titolare dell'istanza non coincidono - p.e. il proprietario consente all'acquirente di intestarsi lui una pratica in sanatoria - nel caso soecondo la legge sono responsabili entrambi in solido delle dichiarazioni), e non del tecnico progettista, il quale rimane responsabile del contenuto della relazione tecnica allegata al titolo edilizio (art. 29 comma 3, art. 23 comma 1). Questo andrebbe quindi nella direzione di ritenere che la verifica della legittimità nei titoli edilizi spetti non al tecnico ma al cittadino titolare dell'istanza, argomento confermato peraltro nella sentenza cass. sez. pen. III 24410/2016, punto 8.1:

8.1. La segnalazione certificata di inizio attività è atto proprio del committente dei lavori (nel caso di specie la P.M. R.) che la sottoscrive e la presenta allo sportello unico e risponde della corrispondenza al vero di quanto in essa contenuto; b) nel caso di specie il P.F. ha incontestabilmente falsificato la firma apparentemente apposta dalla M.R. su alcuni documenti allegati, concorrendo così a far proprio l'atto e dando prova di ben conoscerne il contenuto e la portata; c) il committente dei lavori, inoltre, risponde direttamente della conformità dell'opera alla normativa urbanistica (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 29, comma 1) e non può perciò addurre a propria discolpa l'affidamento al tecnico progettista; d) quest'ultimo assume a sua volta la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità e risponde della veridicità del contenuto della relazione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 23, comma 1, (art. 29, comma 5, stesso D.P.R.).

Dunque per quanto esposto, se il tecnico dichiara che le opere sono conformi agli strumenti urbanistici ed in effetti è così, anche se effettuate su una preesistenza illegittima, quel tecnico non commetterebbe falso e non sarebbe quindi a lui imputabile l'eventuale nullità del titolo e quindi l'abusività delle opere effettuate. Diverso il discorso invece a mio parere se il tecnico, nell'incarico, venisse espressamente ed esplicitamente incaricato anche della verifica della legittimità della preesistenza. Quanto detto qui sopra è esplicitamente indicato per la SCIA, ma a mio parere è un concetto estensibile alla CILA.

Prendendo spunto ancora una volta dalla circolare 4174/2003 del ministero linkata più sopra, il tecnico potrebbe essere ritenuto responsabile della verifica della legittimità anche se egli avesse in qualche modo avuto accesso a della documentazione pregressa, magari fornita dal committente o acquisita a seguito di ricerche commissionate dal proprietario, dalla quale è possibile rilevare delle difformità (caso tipico: il cliente fornisce una planimetria catastale d'impianto 1939 che presenta delle difformità importanti rispetto allo stato di fatto): in questo caso il tecnico potrebbe essere ritenuto responsabile, magari in solido con il committente, di aver omesso di considerare delle difformità che erano invece visibili e riconoscibili. tuttavia sarebbe comunque non chiaro se si configura il reato di falso, dato che appunto secondo la Legge non spetta al tecnico asseverare la circostanza; in ogni caso sul punto non mi risultano esistere sentenze specifiche dunque per ora è solo una ipotesi che butto lì.

Si consideri poi il discorso della commerciabilità del bene: se ho un immobile che ha una difformità pregressa multipla, composta cioè da abusi considerabili minori (tipo diversa distribuzione spazi interni) ed altri maggiori (ristrutturazione edilizia, ampliamenti), nel caso si faccia una CILA per sanare solo le opere di attività libera, può l'immobile considerarsi sanato e commerciabile? ovviamente no, perché non solo rimarrebbero in essere gli abusi pregressi e più gravi, ma in più la CILA sarebbe di fatto nulla, con conseguente potenziale nullità dell'atto di trasferimento. Dunque in caso di pratiche edilizie fatte nell'ottica di una compravendita, è sempre bene verificare tutta la legittimità pregressa, a mio parere a prescindere di chi sia la responsabilità: anche se noi tecnici non l'abbiamo esplicitata nel contesto specifico, è sempre opportuno sensibilizzare la committenza, soprattutto a loro tutela. Nel caso in cui invece non vi è comprensione di questi temi da parte degli attori della compravendita, se non ritenete di poter rinunciare all'incarico, quantomeno cercate di circoscrivere, nella lettera d'incarico, i limiti della vostra attività e delle responsabilità connesse.

In generale, sul rapporto tra CILA e SCIA e sulle implicazioni delle responsabilità, e sulla differenza dei regimi amministrativi anche repressivi, risulta interessante leggere i punti almeno del capitolo 5 di questo parere reso dal Consiglio di Stato (affare n°1784/2016), in cui vengono dati dei "consigli", attualmente non recepiti, su come migliorare la normativa di settore.

Giusto come chiosa, giusto come conferma del fatto che la CILA in sé contiene implicitamente una dichiarazione riguardo alla legittimità edilizia, indipendentemente dal fatto che questa sia esplicitata nella modulistica oppure no, occorre riflettere sul fatto che nel DL 77/2021, convertito con L. 108/2021, è stata introdotta la "super CILA" in cui espressamente non si deve dichiarare la conformità nel caso di interventi specifici legati al superbonus. Ciò starebbe a significare, abbastanza pacificamente, che se il Governo ha sentito la necessità di introdurre una procedura speciale che espressamente non prevede una dichiarazione, significa che quella "normale" implicitamente lo prevede.

53 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,
    leggo sempre il suo blog sempre con attenzione, volevo innanzitutto farle i complimenti per la passione e la serietà con cui gestisce questo spazio.
    Lavoro da qualche anno, sempre in studi tecnici di altri professionisti, e solo da poco mi trovo a lavorare pratiche mie personali.
    Volevo farle una domanda proprio in relazione a questo post: mi trovo a dover presentare una CILA al Municipio X, per un innalzamento del muro di confine da 1m a 1.80m. Non vi sono interventi che riguardano la casa né all'interno né all'esterno, solo il muro delimitante il limite di proprietà con la strada. Nella rappresentazione generale della planimetria ho rappresentato la casa come da planimetria catastale conforme al condono, tralasciando invece la rappresentazione sia in pianta che nei prospetti di una tettoia abusiva adiacente l'abitazione, credo da sempre esistita e mai sanata.
    Le chiedo molto banalmente quali sono i rischi di una omissione di rappresentazione di un abuso del genere in una CILA riguardante altro?
    Grazie dell'attenzione

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    1. l'abuso in questo caso mi sembra evidente, ed anche verificabile magari tramite foto aeree: valuta se rappresentare nei grafici la sagoma del fabbricato indicando "non oggetto di intervento" con o senza la tettoia (io ce la metterei ma va valutato con attenzione) e, in ogni caso, nella lettera d'incarico specifica che il committente ti dispensa dalla verifica della legittimità per quanto detto nel post.

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  2. Essendo un intervento riguardante solo il muro di confine, ho rappresentato solo prospetti e sezioni in cui la tettoia non compare. Il dubbio potrebbe essere solo nella pianta, perché si dovrebbe vedere la sezione del pilastro che io non ho disegnato.

    Perché Lei la rappresenterebbe comunque? Non è una situazione peggiore il rappresentare un abuso piuttosto che ometterlo?

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    1. in caso di contenzioso con l'amministrazione, sarebbe più facile dire che hai commesso falso nell'omettere un abuso, piuttosto che l'aver seguito il tuo incarico nel rappresentare i luoghi, ma senza avere la responsabilità della verifica della legittimità. Comunque non credo che esista un modo migliore di operare in questi casi, se non mettendosi seduti con il cliente e fargli capire che deve sanare anche la tettoia.

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  3. Salve Architetto, intanto volevo farle i complimenti per la professionalità che trovo leggendo i vari post ecc nel suo "blog", davvero interessanti e utili.
    Volevo farle una domanda, per fare un intervento su un capannone esistente, dove attualmente nella copertura è presente una doppia guaina impermeabilizzante che purtroppo per deterioramento ecc, stà facendo diversi problematiche di infiltrazione dell’acqua da diverso tempo (problema alquanto comune penso!), volevo chiederle se per intervenire sulla copertura, mediante una nuova impermeabilizzazione con la posa anche di un pannello coibentante e soprastante guaina ecc. l’intervento è soggetto a CILA per Manutenzione Straordinaria, oppure è soggetta ad altre pratiche e/o comunicazioni.

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    1. se non c'è modifica del materiale o coloritura finale del tetto a mio parere può considerarsi come rientrante nella manutenzione ordinaria; se invece vi è modifica, va almeno in CILA.

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    2. Si, c'è modifica nello spessore, in quanto viene posato un pannello isolante di alcuni centimetri, anche ai fini dei contenuti energetici e modifica del colore, ora è nero classico della guaina, però verrà posato una guaina che ora mi sfugge il nome, di colore grigio chiaro. Presumo che sia un intervento diretto di manutenzione straordinaria, quindi va in CILA....tanto non comporta opere strutturali ecc

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  4. Buonasera Architetto,
    mi unisco alla coda, e ringrazio anche io per l'ottimo lavoro speso nel costante aggiornamento del blog! In merito all'ultimo paragrafo volevo sapere se secondo lei, per un appartamento con variante al progetto originario in cui è evidente la presenza della cucina ma nel certificato di abitabilità compare la destinazione uso ufficio, poi modificata con una segnalazione approvata dal Municipio in cui la parola "ufficio" è sostituita con "appartamento", la legittimità ad uso residenziale è confermata? Di per se la parola "appartamento" è generica, volevo sapere come si comporterebbe lei in caso! E se la legittimità è valida vado comunque incontro ad una sanzione, qualora l'appartamento fosse stato accatastato ed usato come ufficio per tanti anni?
    Grazie

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    1. il progetto approvato comunque sovrasta eventuali differenti indicazioni nel certificato di agibilità, a mio parere.

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  5. Buongiorno architetto, nel caso in cui si acquistasse un appartamento in un immobile (costruiti negli anni 80) dove c'è il condono ma non è mai stata fatta la domanda per l'agibilità, a quanto ho capito non è possibile fare comunque una CILA per lavori di modifica degli spazi interni. Questo vorrebbe dire che sulla maggior parte dei fabbricati romani non si potrebbero fare lavori!
    Inoltre mi si presenta la seguente situazione. Facendo il rilievo dello stato dei luoghi (altezza interna rilevata 2,95 m) mi accorgo delle seguenti difformità:
    - nel progetto allegato alla domanda di condono risultano piccole difformità planimetriche rispetto allo stato dei luoghi e un'altezza di 2,70 m dei locali;
    - nel catastale invece, la planimetria riporta lo stato di fatto dei luoghi ma l'altezza continua ad essere indicata in 2,70 m.
    Cosa occorrerebbe fare in questo caso? Ho queste difformità e in più non risulta nemmeno la domanda di agibilità.
    Grazie mille

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  6. Buongiorno architetto, prima di tutto la ringrazio per il suo blog che è una utilissima fonte di informazioni per tutti i tecnici, soprattutto di Roma. Ringrazio anche chi vorrà eventualmente rispondermi. Un cliente mi ha chiesto di redigere per lui una CILA, ma nel fare il rilevo dell'appartamento ho notato che ci sono delle differenze anche di 20 cm tra la pianta accatastata e lo stato dei luoghi. Queste differenze non riguardano tramezzi che sono stati spostati senza permesso, bensì credo denotino una mancanza di precisione nel riportare il disegno da parte dei tecnici precedenti. Cerco di spiegarmi meglio: la pianta iniziale del 1990 (circa) dell'immobile è diversa in alcune dimensioni di larghezza rispetto all'attuale, in alcuni punti il perimetro è più largo o più stretto di ciò che è realmente. nel 2014 un altro tecnico ha fatto una SCIA per frazionamento e, invece di fare un rilievo, ha ricalcato la vecchia pianta (sbagliata) e semplicemente frazionato la stanza oggetto di SCIA. Ora che io mi trovo a dover fare una CILA ed ho riscontrato queste difformità tali che alcuni muri perimetrali mi risultano più in alto o più in basso di 20 cm circa mentre altri sempre perimetrali sono disegnati spessi 30 cm anzichè 60cm, come devo comportarmi? semplicemente disegnare correttamente l'immobile in CILA oppure fare una diverse pratica edilizia ? grazie!

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  7. Buongiorno Architetto,
    quindi se da una visura planimetrica catastale risultasse una difformità di spazi interni sanabile con una CILA in sanatoria, prima di procedere alla presentazione della stessa (e al successivo aggiornamento catastale) dovrò procedere con un accesso agli atti presso lo sportello comunale dell'edilizia per verificare se vi sono altre difformità o se magari la situazione fu sanata ma non aggiornata al Catasto con nuova presentazione di planimetria. E' corretto? La mia domanda nasce dal fatto quasi la totalità dei colleghi che conosco e che procedono alla presentazione di una CILA in sanatoria non si curano di una verifica del pregresso ma procedono direttamente alla presentazione della sanatoria stessa con conseguente aggiornamento catastale.
    Grazie.

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    1. la verifica della legittimità va fatta a mio parere a prescindere dalle risultanze catastali, perché le stesse possono non essere rilevanti. Per quanto riguarda il discorso generale, come scritto nel post, la responsabilità della verifica secondo la legge spetterebbe al committente e non al progettista, ma proprio per questo il cliente deve essere messo nelle condizioni di essere consapevole di questo aspetto.

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  8. Buonasera Architetto,
    mi hanno chiesto di realizzare una CILA per lavori di manutenzione ordinaria: nel caso specifico sto per ricevere l'incarico da parte dell'acquirente, che non ha ancora effettuato l'atto di compravendita, ma soltanto il compromesso, ed ha avuto il benestare da parte del venditore ad iniziare i lavori.
    Dovendo quindi usufruire della detrazione fiscale, vorrebbe comunque presentare CILA prima del rogito.
    Ho consultato un agente immobiliare, che mi ha spiegato che ciò è tecnicamente possibile, a patto che siano allegate agli atti una dichiarazione di nulla osta ai lavori da parte del venditore, e l'atto compromissorio. A te risulta che l'atto compromissorio possa essere allegato come semplice scrittura privata, oppure che l'atto debba essere necessariamente trascritto e registrato? Grazie per la tua attenzione, Geometra Roberto Gori

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  9. Buongiorno architetto,
    a Roma è possibile presentare CILA per un immobile oggetto di concessione in sanatoria ancora non riscossa. Mi stanno pervenendo mille risposte diverse dai tecnici dei vari Municipi, la più gettonata è che non è possibile eseguire manutenzione straordinaria solo sulla parte oggetto di condono, alcuni pretendono di dover presentare la SCIA. Che ne pensa? quali sono le sue esperienze in merito?
    Grazie

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    1. esiste una circolare dipartimentale di qualche tempo fa che indica ai municipi di accettare istanze per opere di manutenzione straordinaria accompagnando però l'istanza con un atto d'obbligo di rinuncia al plusvalore e a non rivalersi contro il comune in caso di diniego della sanatoria. è una vecchia circolare che non si trova on-line.

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    2. Egregio architetto,
      la ringrazio per la sua risposta. Potrebbe cortesemente indicarmi dove poter recuperare la circolare dipartimentale?
      La ringrazio di nuovo e le auguro buona giornata

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  10. Buonasera Architetto,
    spero di fare la domanda nel post giusto.
    Un cliente ha messo in vendita casa ed a seguito di un mio sopralluogo, sono emerse due problematiche:
    1) sono state spostate pareti interne senza CILA - per questo ho proposto una CILA IN SANATORIA
    1A) è stato demolito il tramezzo tra la CANTINA e il SALONE, mettendo al suo posto una cucina a vista. Come posso sanare questa cosa in planimetria post-operam? Di fatto attualmente la cantina fa parte del salone.....
    2) L'appartamento è su due piani,piano 1 e piano 2, e vi si accede da una scala dalla corte d'ingresso al piano terra.
    In visura e in planimetria catastale, l'appartamento risulta invece posto al piano terra e piano 1, difatti non è rappresentata la scala d'ingresso.
    Come posso sanare questa cosa? Devo fare un accesso agli atti e poi?
    Da quello che ho letto nei vari post sull'ACCESSO AGLI ATTI PER PROGETTI EDILIZI, i tempi sono davvero lunghi. Come si può procedere a sanare una situazione a in breve termine allora?
    Grazie tante in anticipo!

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    1. se parliamo di una cantina intesa come un locale che non sviluppa SUL a causa della sua natura, la sanatoria può essere molto complessa (per aumento di SUL) ed anche parecchio costosa. Se invece parliamo di un ripostiglio, la cosa è diversa. suggerisco sempre di procedere alla visura dei progetti originari: per fare questo ci vuole un certo tempo non comprimibile, ragion per cui i clienti devono pazientare senza cercare pericolose (per loro e per te) scorciatoie.

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  11. Buongiorno, immobile con concessione edilizia in sanatoria per cambio d uso locale interrato altezza 2.40 può essere oggetto di cila per diversa distribuzione? Le deroghe concesse dal condono rimangono anche per i successivi titoli? Grazie architetto

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    1. la questione non è mai stata chiarita: fino ad una sentenza specifica o ad una pronuncia diretta dell'amministrazione mi muoverei sempre con cautela e di concerto col committente.

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  12. Salve,si può sanare una stanza abusiva ( tipo veranda chiusa su due lati) o bisogna prima smontarla, ottenere poi il permesso (piano casa) e poi rimontarla?
    Grazie x la risposta

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    1. la legge piano casa regione Lazio non è più in vigore. gli ampliamenti sono difficilmente autorizzabili, se parliamo della città di Roma e, conseguentemente, sono difficili da gestire anche gli ampliamenti in accertamento di conformità. è una situazione che va vista con attenzione: le suggerisco di incaricare un tecnico per analizzare la sua situazione in dettaglio.

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    3. Io vivo in Puglia dove il piano casa è stato prorogato. L'art. 49 del TUE 380/2001 recita: Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, ne' di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il mio dubbio è questo: è solo la veranda è da considerarsi "abusiva"o rende abusivo tutto l'immobile che al contrario è in regola con tutti i titoli urbanistici ( concessione, abitabilità, etc.) rilasciati a suo tempo? Leggendo l'art 49. sembrerebbe di no.

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    4. dipende da cosa è oggetto di domanda: se viene fatta una pratica per un immobile che non contiene l'abuso, non ritengo possano esserci problemi; se invece si presenta una domanda che riguarda l'intero edificio, il problema si pone.

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  13. Buongiorno architetto,
    sono una collega e mi trovo in una situazione dubbia riguardo ad una CILA presentata alcuni mesi fa riguardo al rifacimento di due bagni appena acquistata dal cliente come seconda casa .
    Il committente aveva fretta di cominciare e non ho avuto tempo per fare un rilievo accurato , durante l'esecuzione dei lavori mi sono accorta che effettivamente le dimensioni dei locali e di parte dell'appartamento sono difformi da quelle presentata redatta sulla base di disegni ricevuti dall'agenzia di vendita.
    Tenuto conto che questo appartamento è stato sanato per la vendita dall'agenzia per "modifiche interne" che non erano state correttamente autorizzate e che sono state rappresentate anche nella pratica in sanatoria in modo approssimativo, posso presentare una pratica CILA "in variante" alla precedente con un rilievo riportante la dicitura miglior rappresentazione grafica o a causa della sanatoria precedente potrei creare problematiche al cliente.
    Grazie

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    1. se la precedente pratica è chiusa, va fatta una nuova istanza.

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    1. per quanto riguarda la deontologia, penso sia preferibile chiedere all'Ordine come dover procedere. per il resto, purtroppo vedo dei problemi di una certa rilevanza.

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  16. Buonasera architetto, cerco un confronto in merito alla spinosa questione conformità urbanistica. Alla luce delle modifiche al TU, al decreto semplificazioni ed alle norme susseguite in questi mesi circa il superbonus (che in qualche misura riguardano anche interventi ricadenti in altre aliquote come il bonus facciate e la manutenzione ordinaria), come ritiene siano cambiate le cose? Per un intervento di ripristino delle facciate del fabbricato aderendo al bonus facciata 90% per cui non si presenti CILA in quanto manutenzione ordinaria, ritiene il tecnico debba verificare la conformità urbanistica (come da art. 49 del TU) oppure conferma che ricadendo la responsabilità sul proprietario, il tecnico possa non verificare la legittimità dell'esistente e procedere nei lavori? magari esplicitando nell'incarico che viene esclusa la verifica stessa?

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    1. l'art. 49 non sembra fare distinzione circa la tipologia di intervento da porre in essere.

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  17. Salve,
    innanzi tutto grazie per questo preziosissimo blog, al quale attingo spessissimo!
    Ho ricevuto incarico di fornire dichiarazione giurata di conformità edilizio-urbanistica e catastale per una unità immobiliare. Per tale unità ho trovato certificato di agibilità del 73, ma con tutta probabilità l'accesso agli atti per il fascicolo progettuale richiesto al Sipre non avrà esito positivo.
    In caso quindi non abbia disponibile il progetto, avendo solo planimetria catastale, come posso dichiarare la conformità?
    Grazie anticipatamente!

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    1. suggerisco di fare riferimento all'art. 9 bis comma 1 ter DPR 380/01

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  18. Buongiorno Architetto, nel complimentarmi con il suo lavoro,
    vorrei presenetarLe il mio caso.
    Nel comune di Roma sono stato chiamato a richiedere il parere autorizzativo presso la soprintendenza capitolina, per dei lavori di manutenzione ordinaria dei prospetti di un fabbricato.
    Per presentare detto parere ora va presentata una CILA mediante SUET. Dopo l'inserimento di tutti i dati la relazione automatica prodotta dal portale inserisce una asseverazione che cito testualmente "ASSEVERA
    che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi
    vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è
    interessamento delle parti strutturali dell'edificio".
    La mia domanda è questa io ad oggi vengo chiamato dal mio committente all'elaborazione di un progetto per la richiesta autorizzativa per effettuare dei lavori. Non vengo chiamato a ricercare eventuali abusi o difformità. Perchè devo asseverare qualcosa per cui non mi è stato conferito alcun incarico.
    Grazie per il chiarimento.
    Saluti

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    1. in verità la verifica della conformità è insita nell'incarico che viene conferito: nel momento in cui si deposita una istanza, si assevera che si sta operando su un immobile conforme.

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  19. Buongiorno architetto,
    in caso di cila in sanatoria per opere interne è necessario fare un accesso agli atti? Il fatto di sanare le opere interne non pone al sicuro da precedenti difformità interne?

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    1. a mio parere, occorre sempre verificare la legittimità dell'immobile su cui si interviene

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  20. Buonasera Architetto,
    Innanzi tutto le faccio i miei complimenti per l'utilissimo blog, la contatto per un consiglio.
    Sono stato incaricato dell'invio di una CILA per opere di manutenzione straordinaria da eseguirsi in un appartamento, nello specifico nel solo locale bagno (demolizione di un tramezzo).
    Secondo quanto riportato nel modello CILA il tecnico assevera "l'intervento" e quindi , ne caso specifico tutto quello facente parte del locale bagno, e non eventuali difformità presenti nel restante appartamento.
    Secondo tale ragionamento sarebbe corretto verificare la sola conformità urbanistica del locale oggetto delle opere?
    Oppure, in alternativa nella lettera d'incarico specificare che il committente mi dispensa dalla verifica della legittimità per le opere da realizzare.
    Grazie
    Saluti

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    1. per come la vedo io, l'intervento è fattibile nella misura in cui si interviene su una unità immobilare che, nel suo complesso, ha verificata la condizione di legittimità edilizia. Fare questa verifica in modo parziale può non ritenersi corretto, anche se in passato è stata una procedura molto seguita (almeno, indicando in planimetria le porzioni "escluse" dalla verifica): ad oggi è abbastanza chiaro che l'immobile deve essere legittimo nella sua interezza per poter autorizzare degli interventi anche localizzati.

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  21. Salve architetto.
    Sono stato incaricato per presentare una CILA per manutenzione straordinaria leggera in un immobile a Roma (spostamento di alcuni tramezzi, rifacimento bagno e rifacimento finiture).
    Mediante il portale Sipre ho eseguito l'accesso agli atti e ho ottenuto il progetto originario (licenza di costruire) che risultata l'unico depositato per quell'immobile. Il progetto autorizzato del 1953, non quotato nelle partizioni interne, differisce dallo stato di fatto rilevato per le dimensioni. In sintesi ha la stessa distribuzione, ad eccezione di un muro divisorio con l'appartamento confinante che presenta una risega di 50 cm, ma dimensioni leggermente diverse. Dal punto di vista catastale, l'ultimo catasto risalente al '98 presenta già lo stato attuale.
    A mio avviso queste difformità ricadono nelle tolleranze costruttive come specificato dal parere 148518-2020 che si rifà all'art. 19 bis della L.R. 23/2004 della regione Emilia Romagna.
    In questo caso l'immobile può considerarsi legittimo?
    Al momento della presentazione al SUET devo allegare una pianta in cui mostro le difformità secondo l'art 19 bis o mi limito alla rappresentazione dello stato di fatto, del progetto e del confronto?
    Grazie.

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    1. se si ritiene che un immobile possa ricadere nel concetto di tolleranza, sarà sufficiente dichiararlo o rappresentarlo nel successivo titolo edilizio. è opportuno comunque che il tecnico si esprima su questo aspetto.

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    2. Io ritengo che ricada nel concetto di tolleranza per il parere citato e credo che lo scopo della norma sia quello di non addebitare gli oneri di una sanatoria al proprietario del 2021 per difformità minori create durante la costruzione del 1953. In Emilia Romagna ciò è contemplato dall'art 19 bis a cui il parere citato si rifà.
      Oltre alla rappresentazione grafica è necessario allegare una relazione? Se si dove consiglia di allegarla nel portale SUET?

      Grazie per la disponibilità e saluti.

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  22. Articolo molto interessante.
    Quindi una delle conseguenze da trarre è questa: in presenza di immobile irregolare per violazioni insanabili dei regolamenti edilizi, ad es. per superfici aeroilluminanti insufficienti a seguito di abbattimento tramezzature (abattimento effettuato con CILA, che però non rispetta i minimi aeroilluminanti previsti), bisogna ripristinare l'ultimo stato legittimo, evidenziando nella CILA lo stato irregolare preesistente. Solo dopo aver ripristinato uno stato di fatto conforme all'ultimo stato legittimo, si può procedere con nuova CILA all'abbattimento delle tramezzature, questa volta facendo attenzione a rispettare il rapporto minimo di 1/8 tra superficie aero illuminante e superficie calpestabile.
    Corretto?
    A me sembra uno spreco. Nel senso che in questo caso dovrebbe essere ammessa direttamente una CILA per così dire "di riparazione", che ad es. contempli la creazione di un ripostiglio per riportare il rapporto tra finestre e pavimentato entro i minimi. Questo senza il previo ripristino della conformità all'ultimo stato legittimo.
    Cosa ne pensa?
    Complimenti per il blog.

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    1. concordo che la norma ha dei controsensi importanti, ma più che la norma, è la giurisprudenza che ne ha fatto delle letture molto strette, giustamente. Di fatto si è obbligati alla strada che ha già individuato lei, cioè ripristinare ad un precedente stato legittimo. Altrimenti, solo effettuando ulteriori opere abusive, con tutti i rischi del caso, si potrebbe risolvere. Secondo me la norma dovrebbe poter consentire di effettuare legittimamente opere di trasformazione per portare l'immobile in uno stato di legittimità, quando queste opere non sono troppo invasive o comunque in casi delimitati.

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  23. La ringrazio molto per la risposta. Credo che dover tirare su di nuovo tutto per poi abbattere di nuovo sia una follia. Ma se la norma è questa,tant'è.
    Chissà,forse autodenuncuandosisi si otterrebbe provvedimento da parte del Comune che ordini direttamente la "messa a norma" senza dover passare per il precedente stato legittimo.
    Ma qui entriamo in campo davvero scivoloso.
    Grazie di nuovo per la gentilezza.

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  24. Gentile Architetto, mi scuso se torno nuovamente a disturbarla. Ho richiesto più di 4 mesi fa il fascicolo progettuale del mio appartamento tramite Sipre, senza avere al momento notizie. Il progetto mi serve necessariamente per avviare la Cila, ristrutturare ed usufruire della cessione del credito che sparirà, a quanto pare, nel 2022. Che lei sappia, è possibile recarsi personalmente presso gli uffici del Dipartimento? Questo potrebbe in qualche modo agevolare? La cosa strana è che la pratica risulta ancora nello stato "aperto". Grazie molte. Chiara

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    1. le visure fascicoli richiedono generalmente molto tempo - ma 4 mesi comincia in effetti ad essere tanto. Non so se hanno riaperto gli uffici, comunque anche prima del covid non era possibile effettuare solleciti diretti: si può mandare una PEC di sollecito al protocollo generale, ma non ci si aspettino grandi risposte.

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  25. Buonasera Avvocato, sto eseguendo lavori di ristrutturazione straordinaria in appartamento acquistato nell'ottobre 2021.
    Il tecnico incaricato di redigere la CILA mi ha appena informato che il Comune ha contestato che lo stato dei luoghi presentato non è conforme a quello della licenza originaria, richiedendo una sanzione pecunaria. Il tecnico, per deontologia professionale, avrebbe dovuto verificare - ancor prima di presentare la CILA- se la planimetria depositata era conforme allo stato dei luoghi (variato!!) da lui presentato? Resto di attesa di un suo autorevole parere. Andrea

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    1. Salve, mi piacerebbe essere Avvocato ma sono un umile Architetto: la deontologia non scende così nel dettaglio, comunque la verifica della conformità della preesistenza è astrattamente una attività a carico della committenza, e non del tecnico (art. 29 DPR 380/01, e vedasi anche modulistica unificata della SCIA dove tale dichiarazione è nella parte a firma dell'interessato ai lavori) comunque io la verifica la faccio sempre rispetto ai progetti edilizi, anche nelle "semplici" CILA, proprio per non dovermi trovare in problemi come questo.

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  26. "Avvocato" è stato "freudiano"! In ogni caso lei è stato molto professionale e sollecito nella risposta e di questo voglio ringraziarla sinceramente.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.