domenica 28 giugno 2015

sanare difformità entro il 2%

Torno a parlare di un argomento che ho già trattato (in particolare in questo post relativo alle difformità edilizie in generale ma anche in quest'altro, proprio specifico sul punto che tratterò oggi), e che è molto spinoso e, purtroppo, sempre attuale: vi è davvero la possibilità di sanare delle difformità edilizie, intese come differenze di sagoma e di volume, se all'interno di certi parametri? e se si, a che costi?

Immagine da Pixabay

[29 novembre 2018 - questo post è stato scritto diverso tempo fa: nella prima parte trovate il testo originario, in cui faccio una serie di considerazioni tuttora a mio parere in parte valide. Tuttavia, una recente sentenza del CdS deve far cambiare il punto di vista: ho aggiunto alcuni paragrafi in fondo senza modificare il testo originale, ma devo invitarvi a leggere integralmente il testo prima di farvi un'idea della questione]
[nota del 19 luglio 2020] il contenuto di questo post va ormai riletto alla luce dell'introduzione, effettuata con il D.L. 16 luglio 2020 n°76 (art. 10 c. 1 lett. p), dell'articolo 34 bis al TUE, e contestuale abrogazione delle vecchie disposizioni dell'art. 34 introdotte nel 2011. La nuova formulazione dell'art. 34 bis è più chiara e rende lucido quello che io ho sempre affermato: il 2% non è un margine entro cui sanare difformità, ma una tolleranza all'interno della quale la difformità non è considerabile un abuso. Dunque occorre prenderne atto e basta, senza dover procedere ad improbabili sanatorie. Attenzione perché il DL 76/20, in quanto decreto legge, deve essere convertito entro 60 gg (se non ho fatto male i conti, entro il 14 settembre 2020), altrimenti decade. è anche per questo che per ora non modifico questo post ma mi limito ad aggiungere questa nota.

La storia è questa: qualche tempo fa (con la legge 106/2011 di conversione del DL 70/11, la stessa che introdusse la SCIA) è stato modificato l'art. 34 del DPR 380/01: questo articolo, che è nella sezione delle "sanzioni", sancisce che le opere realizzate in difformità dal permesso di costruire (o della DIA) debbano essere demolite a cura e spese del responsabile dell'abuso; solo se non è possibile rimuoverle (p.e. nel caso in cui le opere siano strutturali, ma non solo) allora si devono sanzionare pagando delle cifre che, nella regione Lazio, sono calcolate dall'apposita legge regionale 15/2008, recepita dal comune di Roma con la delibera dell'assemblea capitolina 44/11. La legge però non dice che pagando la sanzione si ha la sanatoria dell'abuso: e non si capisce in effetti cosa succeda in questo caso (concedere la sanatoria in questo modo infatti sarebbe troppo "semplice" e presterebbe il fianco ad attività abusive, ferme restando comunque le sanzioni penali a carico di chi si rende responsabile di tali fatti, e fermo restando il fatto che, quantomeno nel lazio, le sanzioni superano il valore stesso di quanto abusivamente realizzato).

Tuttavia il comma 2-ter di questo articolo, quello aggiunto nel 2011, aggiunge dubbi ai dubbi, decretando, in modo sibillino, che le difformità "contenute all'interno del 2% delle misure progettuali" relativamente a distacchi, volume o superficie non costituiscono "variazione essenziale" e dunque non si applica quanto sancito nei precedenti commi del medesimo articolo.

Io ribadisco i concetti che ho già espresso in passato in questo post che ho già linkato più sopra, ma mi sento di scrivere questo nuovo post perché ho visto che diversi uffici tendono ad interpretare questo 2% come un margine all'interno del quale si possano in effetti sanare delle difformità edilizie, fermo restando che, come ho già avuto modo di discutere, tali difformità sono in agguato sempre e comunque, soprattutto nell'edilizia realizzata a cavallo tra gli anni 50 e 70. Vi sono alcuni municipi che interpretano invece in modo più stringente il concetto, e che quindi non consentono la procedura di sanatoria di queste difformità, che andremo a vedere. A fare un minimo di luce sulla vicenda è giunta poi la sentenza TAR Veneto sez II n°1013/2019, nella quale è ribadito che il 2% si riferisce alle "misure progettuali" per recepire a livello normativo il "fisiologico scarto tra la precisione del disegno e la realizzazione": da queste parole io leggo che non è affatto prevedibile che possano "sanarsi" abusi appositamente realizzati se entro il 2% di dette misure, facendo leva su questo passaggio normativo. Analogamente, il senso è che non può parlarsi di "abuso" uno "scarto" tra le misure progettuali e l'effettiva realizzazione ma, aggiungerei io, perseguendo il senso della norma, bisogna anche distinguere tra vere "imprecisioni" realizzative e invece opere artefatte per "sfruttare" a proprio vantaggio questa "tolleranza".

All'interno del 2% di difformità si può intervenire in DIA, come si evince dalla circolare dipartimentale del 2012 e, dunque, la competenza di tali operazioni, anche in presenza di aumenti di superficie, è dei municipi. Alcuni municipi, come anche chi scrive, non ritengono corretta l'applicazione di tale definizione, ma altri sì: dunque, purtroppo, potremmo trovare situazioni che sono sanabili in alcuni municipi ed in altri no. Spero che sul punto si esprima presto il Dipartimento, perché porta ad una disparità fastidiosa, oltre ad essere in generale una operazione priva di regolamentazione specifica su alcuni aspetti.

è anche vero che il senso della norma non pare indicare che queste difformità debbano essere "sanate", in quanto in realtà si tratta appunto di "fisiologici scarti" dei quali è pacifica l'esistenza ex se all'interno del processo produttivo edilizio.

Si può "scoprire" una difformità di questo tipo per esempio nel momento in cui un tecnico esegue delle verifiche sulla legittimità della preesistenza per esempio in occasione del dover richiedere un mutuo sull'immobile o anche se nominate un tecnico per presentare una pratica edilizia di qualunque tipo.

Anzitutto, occorre computare questo 2% e dimostrare che si è all'interno di tale valore. La legge peraltro indica che la tolleranza va riferita alla singola unità immobiliare (ma alcune leggi regionali fanno invece riferimento alle dimensioni del fabbricato, come quella del Lazio). Dato che la legge non lo specifica chiaramente, teoricamente questa sanatoria può applicarsi anche se l'abuso fosse facilmente rimovibile: la norma infatti sancisce che solo nel caso in cui siamo in presenza di difformità superiori al 2% l'impossibilità di rimozione debba essere dimostrata. Le superfici vanno calcolate con le norme di riferimento che, in particolare per Roma, sono descritte nelle norme tecniche di attuazione del PRG.

Dunque ammesso che rientriamo nel parametro del 2% per la nostra unità immobiliare o per l'intero fabbricato (nel qual caso dovremmo prendere un accordo di qualche tipo con tutti i partecipanti al condominio), possiamo procedere ad analizzare i vari aspetti che si dovrebbero considerare in un qualunque ampliamento:
  • questione del contenimento energetico: il volume aggiunto o, comunque, la difformità planivolumetrica, se viene sanata oggi deve rispettare le norme sul contenimento energetico in vigore nel momento in cui si presenta domanda di sanatoria: dunque presumendo che si intervenga su immobili datati, occorrerà prevedere delle opere di coibentazione termica per far si che almeno la nuova parte sanata rispetti le norme del d.gls. 192/05 e s.m.i. e relativi decreti attuativi.
  • presenza di eventuali vincoli: i vincoli a Roma, ma non solo, possono essere tanti e possono riguardare anche zone non sospette. per una trattazione più ampia di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post specifico. Ovviamente, se abbiamo un vincolo qualsiasi, la procedura per ottenere il nulla osta sarà sempre in sanatoria e, per esempio, considerate che se ci troviamo all'interno delle mura aureliane di Roma ciò sarà impossibile in quanto la Sovrintendenza Statale, tutrice del vincolo architettonico giacente su tutta l'area, non può esprimersi in sanatoria. Dal che se ne dovrebbe dedurre che in questa zona questa modalità di sanatoria è preclusa, così come d'altronde gli ampliamenti in generale, se con rilevanza esterna.
  • verificare distacchi e distanze: soprattutto se parliamo di difformità o abusi commessi dallo stesso costruttore (cosa davvero non rara) ma comuque in generale occorre verificare che l'ampliamento non violi le tante e diverse norme sulle distanze tra costruzioni. il tema è assai vasto ed esiste un mio post specifico al quale vi rimando per approfondimenti.
  • verificare il rispetto delle norme urbanistiche imposte da regolamenti edilizio e di igiene: sono le norme canoniche che si devono rispettare in tutte le costruzioni ma anche nelle ristrutturazioni, cioè che gli ambienti abbiano la superficie minima prescritta, e che abbiano il corretto rapporto aeroilluminante nonché le finestre siano dotate del sufficiente fattore di luce diurna medio. L'ambiente o gli ambienti che hanno beneficiato dell'ampliamento non autorizzato devono rispettare tutte queste norme, molte delle quali sono descritte in quest'altro mio post.
  • eventuale analisi strutturale: se l'intervento di ampliamento ha in qualche modo inciso sulle strutture portanti del fabbricato (per esempio potrebbe essere un vero e proprio volume realizzato al di fuori della sagoma originale) dovrebbe essere indispensabile effettuare una verifica statica dell'intera struttura che evidentemente sarebbe stata realizzata in difformità da quanto originariamente depositato al genio civile in occasione della costruzione.
Qualora abbiate superato efficacemente tutti i punti precedenti, rimane da esplorare solo l'aspetto più doloroso della vicenda, cioè quello relativo alla sanzione, che è normato, nella città di Roma, dalla già citata delibera a. c. 44/11. L'intervento di questo tipo rientra nella definzione della ristrutturazione edilizia (in quanto siamo all'interno del 2%) e dunque in questo caso si computerà il "doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile" acquisito grazie all'abuso. Dunque se parliamo di un ampliamento, occorrerà dapprima valutare il valore di mercato in base ai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare gestito dall'Agenzia delle Entrate, dip. Territorio, e dunque estrarre il valore "max" così come è indicato nelle premesse della stessa delibera.

La delibera poi ha un lato molto oscuro, forse un errore di battitura (spero): nel caso di un immobile con un ampliamento abusivo, secondo quanto indicato nelle premesse della delibera stessa, si dovrebbe computare la differenza tra il valore "max" applicato all'intera superficie dell'immobile ed il valore "min" sempre della medesima consistenza: questo può portare a dei valori davvero notevoli e fuori luogo, dato che le differenze di valore OMI tra min e max sono spesso dell'ordine delle migliaia di euro. Alcuni municipi, comunque, evitano di applicare questa procedura alla lettera.

Sulla questione interpretativa dell'art. 34 comma 2 ter del TUE, comincia ad intervenire anche la Giustizia Amministrativa. Segnalo difatti la sentenza CdS sez. VI n°4504/18, nella quale viene chiarito che il limite di tolleranza del 2% va interpretato nel senso di una sorta di liberalizzazione delle opere in difformità, contenute entro questo margine. Scrivono infatti gli ermellini che
Si tratta, come appare evidente, di una disposizione di tolleranza rivolta a disciplinare in senso, per dir così, “liberalizzatorio”, interventi edilizi aventi una consistenza minima, come nel caso in esame.
Dunque per la Giustizia Amministrativa in effetti la lettura da dare è quella delle opere di cui l'attività repressiva dovrebbe disinteressarsi. Da qui comunque torna a riproporsi il dubbio già sollevato sopra: se è attività di cui la legge si disinteressa, e quindi certamente non possono essere perseguite come attività edilizie illecite, è legittimo o necessario sanarle? La stessa sentenza riprende anche il DPR 31/17 il quale, in tema di autorizzazioni paesaggistiche, allineandosi all'art. 34, statuisce attività libera dall'autorizzazione paesaggistica quella realizzata all'interno della tolleranza del 2% (ma solo se realizzata nel corso di delle opere autorizzate con un titolo, ed in variante allo stesso), e dunque da qui il Consiglio di Stato prende spunto per ribadire che questo in effetti debba ad oggi considerarsi un limite di "disinteresse" di eventuali abusi, anche in zona paesaggisticamente vincolata come il caso in esame della sentenza.

Dalla lettura di questa sentenza, deve quindi in parte rivedersi il ragionamento fatto più sopra, anche se il caso in esame è specificamente puntato su un edificio di nuova costruzione a cui la norma, secondo gli Ermellini, certamente si adatta. Per quanto riguarda invece gli edifici esistenti, lo stesso Consiglio di Stato si è espresso in un'altra sentenza, in particolare la n°3660/2018 sez. 4 nella quale viene respinto un ricorso, tra i vari motivi, anche perché l'abuso risale a prima del 2011 e quindi in epoca in cui la tolleranza del 2% non esisteva ancora. Questa sentenza interviene proprio sul caso di una DIA presentata per l'accertamento della conformità di un ampliamento entro il 2% (secondo l'appellante), ma viene di fatto acclarato che non è possibile procedere all'accertamento, non per quanto esposto da me sopra, ma perché tale tolleranza si applicherebbe solo alle difformità eseguite entro il 2% delle misure di progetto per opere realizzate successivamente al 2011.


Attenzione però, di converso, alle opere eseguite successivamente al completamento di un edificio o di delle opere relative ad uno specifico titolo edilizio: effettuare un piccolo ampliamento all'interno del margine di tolleranza, dopo che un edificio è già stato edificato, non è affatto ammissibile, e questo lo vanno a specificare ancora una volta i giudici del Consiglio di Stato con sentenza 12 febbraio 2020 n°1107 sez. II nella quale viene appunto ritenuto non ammissibile un intervento, seppure modestissimo, di ampliamento di un edificio preesistente, invocando la "tolleranza" del 2%. Questo discorso si può estendere in via generale a tutte quelle difformità che non sono "tolleranze" di progetto ma che risultano piuttosto essere delle vere e proprie scelte progettuali. Attenzione anche alle fantasiose interpretazioni che possono fare i costruttori smaliziati: a parere di chi scrive, la tolleranza non è un margine di ampliabilità di quanto concesso dall'autorizzazione edilizia e non significa che se la cubatura edificabile fosse ad esempio 1.000 mc se ne possono automaticamente costruire 1.020, perché questo significa erodere il margine di tolleranza e quindi annullare la "protezione" che si ha nei riguardi di ogni altra eventuale seppur minima variazione dimensionale che è fisiologica nell'edilizia.

in generale, sulla cosiddetta "fiscalizzazione dell'abuso", intendendosi con ciò la possibilità di pagare una sanzione a fronte del fatto che una porzione abusiva non può essere rimossa, va detto che la stessa non equivale alla sanatoria della difformità, in quanto l'art. 34 DPR 380/01 non specifica che in detti casi una volta pagato si ottengono gli effetti dell'art. 36 (come invece specifica l'art. 38). Per il fatto che la "fiscalizzazione" non equivale a "sanatoria" si faccia riferimento anche alla sentenza corte Cassazione Penale n°3579/2021 e, più in generale, sempre corte Cass. sentenza n°2920/2021. Dunque "fiscalizzare" l'abuso ai sensi dell'art. 34 invocando la non demolibilità significa estinguere la procedura repressiva ma non significa sanare l'abuso. Sul tema, segnalo anche sentenza TAR Aosta n°12/2013 sulla quale pende un ricorso al Consiglio di Stato.
La sentenza sopra citata n°3579/2021 peraltro illumina anche un concetto importante: se l'edificio oggetto di opere difformi si trova sotto vincolo, la fiscalizzazione appare del tutto preclusa in quanto la stessa è riservata ad opere in "parziale difformità" dal titolo, mentre invece, ai sensi dell'art. 32, tutte le opere difformi eseguite in aree con vincolo sono sempre da considerarsi in "totale difformità", anche se in zona non vincolata sarebbero ascrivibili alle difformità parziali: da ciò chiaramente si deduce che in zone vincolate la procedura della cosiddetta fiscalizzazione è preclusa a prescindere.
Nel merito ancora della questione della fiscalizzazione dell'abuso, del fatto che non produce uno stato legittimo e del rapporto con le detrazioni fiscali, vi rimando ad un mio contributo pubblicato su Lavoripubblici.it il 1 dicembre 2021.
quanto riportato in questo post è frutto dell'esperienza di chi scrive e non è un documento pubblico. Quanto riportato è a solo titolo informativo, e l'autore non risponde di eventuali inesattezze o divergenze di veduta con altri tecnici o anche con gli uffici comunali: qualora procedeste ad una sanatoria in base a quanto qui riportato, la responsabilità sarà del tecnico nominato e della committenza e in nessun modo del sottoscritto. A meno che, ovviamente, non mi investiate di formale incarico :-)

57 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,vorrei un consiglio da lei
    dei clienti hanno comprato un villino a fianco alla loro proprietà e vorrebbero fare un accorpamento, prima di fare ciò vorrebbero però demolire degli abusi fatti dagli ex proprietari e mai sanati,(quindi non risultano al livello catastale..) i lavori quindi avverranno in due fasi: la prima sarà la demolizione e la seconda la fusione dei due immobili.. nella prima fase devo presentare una cila in sanatoria? La ringrazio un cordiale saluto

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    1. no, presenterei prima una SCIA per ripristino e poi una CILA (o altro titolo se del caso) per la fusione.

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  2. Buonasera architetto Campagna, torno a porle un quesito su questo argomento.

    Di fronte ad una difformità dal titolo edilizio costituita da un tramezzo spostato di alcuni cm (che non comprometta la regolarità degli ambienti della casa, rapp. a/i, superfici minime etc..) come mi dovrei comportare?

    Difformità di questo tipo, dovute probabilmente a una rappresentazione grossolana eseguita a mano decadi fa, devono essere preventivamente sanate, o si possono correggere nell'ante operam rappresentando direttamente il corretto stato dei luoghi?
    Mi capita spesso anche di incorrere in cavedi non rappresentati o riseghe trascurate...Come comportarsi anche in questi casi?


    La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.
    Cordiali saluti.

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  3. Architetto buongiorno. Risediamo nel Municipio XV di Roma in una casa in affitto ormai da più di 3 anni. Al momento del ns arrivo nel terrazzo, attaccato alla cucina esisteva una tettoia unopiu, agganciata alla parete dell’abitazione. Tale tettoia era esistente a detta della proprietaria da più di 10 anni. Abbiamo aggiunto pannelli scorrevoli in legno nel marzo 2017 per poter sfruttare anche lo spazio nell’inverno. Il
    Risultato è che gli altri condomini hanno chiesto spiegazioni alla proprietaria di casa. Quale è il modo corretto di affrontare la cosa? L’abuso è sanabile!? Si devono scindere le 2 cose!? Vale a dire tettoia e pareti!? Grazie infinite

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    1. se le pannellature scorrevoli producono una chiusura del volume, si può parlare di abuso per ampliamento, che probabilmente non è sanabile a meno di condizioni molto particoli e comunque, nel caso, a costi molto elevati.

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  4. E si potrebbe mantenere la tettoia realizzata 15 anni fa e chiudere le pareti con Cristal o le pareti in vetro wezee!?

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    1. anzitutto bisognerebbe verifcare se la tettoia è stata legittimamente autorizzata; secondo, a mio parere, in base a sentenze della magistratura anche recenti, le chiusure in vetro di qualunque tipo rappresentano sempre un ampliamento di superficie utile.

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  5. Buongiorno, una domanda molto precisa, alla quale non so però se esiste risposta. Vedo molti colleghi che si basano sulle scansioni (o addirittura le fotocopie!) dei disegni d'archivio per confrontare stato di fatto e di progetto. Ma un disegno scansionato, a meno che non sia scansionato a rullo, non è mai preciso, spesso infatti è visibilmente deformato soprattutto sulle pieghe, com'è possibile vedere quindi tanta rigidità nel calcolare i centimetri in più e in meno e poi tanta superficialità nel prendere dei riferimenti certi? Negli archivi della mia città inoltre non è sempre possibile vedere gli originali cartacei, che peraltro non sono sempre dotati di quote e quindi vanno, se disponibili, misurati a mano.
    Inoltre, nel caso specifico che sto trattando ho un problema: se le quote non corrispondono al disegno, chi vince tra le due? Fa fede la quota o il disegno? Parlo di uno scarto di 20 cm, probabilmente voluto.
    Grazie mille, buona giornata.

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    1. tendenzialmente fra le due vince la quota, perché quella è una sorta di dichiarazione espressa. Per il resto, il progetto fa fede ed è giusto fare sovrapposizioni il più possibile precise: se poi il tecnico valuta che ci sono delle discrepanze che possono essere attribuite ad un errore grafico o a non corretta riproduzione anastatica del foglio originale, il tecnico può provare a giustificarlo.

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  6. Buongiorno Architetto,
    ho constatato una difformità tra il progetto edilizio e lo stato di fatto: il salone dell'appartamento presenta un ampliamento della superficie a scapito della terrazza. Tale intervento è stato effettuato sin dall'origine, nel 1967, tant'è che la planimetria catastale d'impianto è conforme allo stato di fatto. L'ampliamento è inferiore al 2% della superficie dell'appartamento e si trova in una zona non soggetta a vincoli paesaggistici. Ho letto il suo articolo e volevo chiederle se, a suo avviso, è possibile applicare l'articolo 34 comma 2-ter per sanare questa differenza. L'appartamento si trova nel municipio VIII, quale strumento occorrerebbe utilizzare (una scia in sanatoria?) La ringrazio.

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    1. nel post, di qualche anno fa, è contenuta una visione secondo me non del tutto corretta: il passaggio normativo a mio parere non equivale ad una possibilità di sanatoria, ma è solo il discrimine tra abusi gravi ed abusi meno gravi.

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    2. La ringrazio Architetto per la risposta che tuttavia non mi è molto chiara. Se non ho compreso male, il suo post del 2015 dal titolo "sanare difformità entro il 2%" contiene una visione non del tutto corretta. La norma costituirebbe solo un discrimine per la gravità degli abusi. Alla luce di tali considerazioni, tenuto conto che si tratterebbe di un abuso "meno" grave, quale sarebbe lo strumento tecnico per la sanatoria? Quale norma si applicherebbe? La ringrazio.

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    3. il punto è che a mio parere non è possibile nessuna sanatoria con le regole ordinarie, a meno che non vi sia della cubatura edificabile residua sul suolo dove sorge l'edificio o per frutto di perequazioni urbanistiche.

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  7. Buongiorno Architetto e grazie per il suo prezioso contributo.
    Devo eseguire una ristrutturazione di un appartamento e ho verificato la legittimità urbanistica reperendo l'originario permesso di costruire degli anni 70. A parte l'assenza di una porta interna, sembra tutto regolare, ad eccezione di una piccola risega presente tra l'appartamento oggetto di intervento e l'appartamento limitrofo e non presente sul disegno del permesso di costruire (nel quale il muro divisorio tra le due unità procede diritto). Non vi è variazione di volume nè di superficie dell'edificio, ma sarebbe un aumento della superficie interna dell'appartamento di un valore sicuramente inferiore al 2%. Parliamo di una risega di circa 15 cm per una lunghezza di 1 m. E' possibile ritenere questa difformità come trascurabile e procedere con CILA ordinaria, facendo solamente un'esatta rappresentazione della realtà nell'ante operam o è necessario ricorrere alla CILA in sanatoria? Parliamo sempre di un disegno fatto a mano...ma vorrei capire bene come procedere per essere corretto. Il catastale è invece conforme alla realtà (rappresenta la piccola risega). La ringrazio anticipatamente del suo prezioso parere.

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    1. di fatto se non ho capito male si tratta di un trasferimento di superficie utile da un appartamento ad un altro, non la creazione di nuova superficie, pertanto se fosse così, dovrebbe essere sufficiente una CILA.

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    2. Si, è esatto. Parliamo di 0,36 mq. E' necessaria comunque la CILA in sanatoria? O va bene anche la CILA ordinaria? Grazie mille.

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    3. per interventi già eseguiti la procedura prevista è la sanatoria.

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  8. Buongiorno Architetto, vorrei sapere se il IX Municipio è tra quelli che ritengono sanabili gli aumenti di volumetrie entro il 2% e che tipi di interventi bisogna fare per rendere delle tamponaturè a forati in linea con la normatiVa sul risparmio energetico.Grazie

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  9. buongiorno Architetto,
    mi trovo di fronte ad un'ampliamento di un androne condominiale.
    Siamo ovviamente a piano terra (che è un piano pilotis) dove il vecchio androne era talmente piccolo che l'apertura (verso l'interno del portone) non permetteva di poter sostare di fronte al vano ascensore.
    Quindi i sig.ri condomini hanno ben pensato di "ampliare" questo androne di circa 15mq.
    Ora vorrebbero sanare questo abuso. Ma, il vano scala è computato nel calcolo della cubatura? e se non avessi residuo di cubatura?
    si può sanare solo se rientriamo nella soglia del 2% dell'art. 34?

    Per il momento ho fatto richiesta di progetto in dip.

    Grazie

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    1. in via generale, androni e vani scala non vanno nel computo della SUL, ma, a Roma, vi è un calcolo da verificare (nelle NTA è imposto che il totale delle superfici del vano scala e altri elementi non può superare - mi pare - l'area dell'impronta a terra del fabbricato) e, se si è all'interno del parametro, secondo me è sanabile come "semplice" ristrutturazione edilizia senza aumento di SUL.

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  10. Buon giorno
    vorrei porre una domanda in merito alla difformità di un manufatto che è stato realizzato con concessione edilizia per un prolungamento del piano seminterrato. il seminterrato fa parte di un fabbricato di 4 piani costruito precedentemente in regola.
    Il manufatto differenzia dal progetto di 0.65cm di lunghezza in più. Il volume rientrerebbe nel 2% dell'intero fabbricato ma non rientrerebbe se si riferisce al solo manufatto realizzato.
    Si può sanare ritenendo il 2% riferito all'intero efificio ??
    Grazie

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    1. è un caso che va analizzato nella sua particolarità: le suggerisco di incaricare un tecnico per uno studio di fattibilità.

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  11. Buon giorno Architetto, la legge 24/07/2018 n.89(pro-terremotati) ha disposto l'aumento al 5% (per le zone interessate)di quanto disposto dal D.P.R. n. 380 del 2001 che all'art.34 comma 2 ter recita:" non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo in presenza di variazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure progettuali".
    E'evidente la volontà del Legislatore di regolarizzare (non sanare, procedura prevista per le parziali difformità) i piccoli interventi edilizi realizzati dopo il rilascio del titolo abilitativo, al fine di dar modo, permanendo così la doppia conformità, di poter procedere alla richiesta di nuovi interventi edilizi altrimenti preclusi. Poichè le due situazioni,a livello normativo, differiscono esclusivamente per la percentuale stabilita, la regolarizzazione all'interno del 2% dovrebbe essere applicata in maniera ordinaria per la normativa nazionale. A mio giudizio, diversamente, si configurerebbe un comportamento illegittimo.
    Quale è il suo parere?
    Grazie

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  12. Buonasera,
    Sono in procinto di vendere casa (villino che avevo acquistato 9 anni fa da un costruttore) , ma ci siamo accorti che una camera sporge di più sul balcone di circa 25 cm. Facendo un calcolo, questo se si vuol chiamare ampliamento, è inferiore al 2% della cubatura(0,60 mq su un 2% pari a 1,1mq). Può essere considerato un abuso? La casa non risulta in regola? Cosa è possibile fare per regolarizzare il tutto? L'immobile è situato a Pomezia.
    Grazie

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    1. il 2% è una "tolleranza" di progetto, non una misura in cui si può "sanare" qualunque cosa. bisogna incaricare un tecnico per fargli valutare la situazione: non è escluso che si possa invocare la "tolleranza".

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  13. ...buonasera Arch, e complimenti per la pagina.Mi scuso se magari esco dall'argomento specifico del 2%,ma pur sempre di abuso si tratta.Devo presentare una S.C.I.A. per manutenzione straordinaria su un condominio di 3 piani.All'ultimo piano il proprietario,ha avuto la bella idea di ampliare l'appartamento sfruttando un enorme terrazzo adiacente.Non c'e' nessuna possibilita' di sanare tale abuso di cui nessuno ne e' a conoscenza,nemmeno i condomini sottostanti.Puo' un condomino,per colpa sua,rendere impresentabile la pratica,i successivi lavori e dulcis in fundi far perdere a tutti la detrazione del 90%???(si tratterebbe di bonus facciate).Grazie x la cortese risposta.

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    1. spero che arrivino chiarimenti o "escamotage" dal Governo, perché altrimenti i bonus diventano inapplicabili alla quasi totalità degli immobili romani, essendo gli abusi non sanati assai diffusi, anche se di piccola entità. Io penso che, eventualmente, si potrebbe ragionare con il municipio se vi è la possibilità di accogliere da parte loro un titolo edilizio parzializzato alla sola porzione legittima del fabbricato, ma sono situazioni da vedere sempre con grande attenzione e che potrebbero contrastare con il bonus facciate che impone di operare sull'intera facciata. Ripeto, spero arrivino chiarimenti puntuali dal legislatore o dal ministero, altrimenti molte agevolazioni rimarranno sulla carta o esporranno tecnici e committenti a grandissimi rischi.

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  14. Salve Architetto, dovrei affrontare la soluzione di un aumento di cubatura inferiore al 2%, di un appartamento nel secondo municipio ma i tecnici ancora non ricevono. Se il nuovo D.L. non dovesse passare, per il calcolo della sanzione dovrei computare il doppio del valore commerciale o di costruzione? Questo passaggio non mi è chiaro ma la differenza sarebbe enorme. Grazie e buona giornata.

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    1. se siamo all'interno del 2% è una tolleranza, e non va sanata, a meno che non vi sia l'evidenza del fatto che il realizzare il fabbricato in difformità dal progetto è stata una precisa volontà. Anche se il DL non dovesse essere convertito, il principio era già esistente.

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  16. Buongiorno,
    appartamentino p.t di 43 mq escluse aree scoperte 39 come da visura catastale,
    nel giardinetto sul retro è stata costruita una legnaia alta 2mt, superficie 1,70x1,00 ,non dichiarata
    Superfice giardini uno davanti e uno sul retro totale 22 mq.
    Potrebbe rientrare nel 2% delle tolleranze ammesse?
    Grazie anticipatamente ,Lena

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    1. le tolleranze sono intese come mancato rispetto della esatta misura di progetto, non, a mio parere, come opere del tutto diverse dal progetto (ma ci sono sentenze che sembrano intenderla anche in questo modo). comunque una piccola legnaia come descritto potrebbe rientrare nella definizione di attività edilizia libera come da glossario unico.

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  17. Buongiorno Architetto!

    Acquistai un appartamento 15 anni fa, quando purtroppo ancora nn era essenziale là conformità catastale al rogito. Il costruttore nel 2000 chiuse con vetrata i due terrazzi degli appartamenti all’ultimo piano. Uno fece domanda di condono edilizio, il vecchio proprietario del mio invece no! L’ampliamento è di circa 10 mq, pensa che se chiedessi l’autorizzazione a tutti i condomini, riuscirei a “sanare” l’abuso con l’utilizzo del 2% della cubatura del palazzo? Pensa che situazione come la mia possano trovare una soluzione Per usufruire della facoltà del super bonus? Grazie un saluto

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  19. Buonasera Architetto,
    leggo sempre con molto interesse il suo blog, spesso trovo chiarimenti su come affrontare dei casi, anche dopo anni di professione. Le scrivo per una questione che mi sta facendo molto riflettere, in un condominio realizzato nel 1980 mi trovo a dover sanare la situazione dell'appartamento dell'ultimo piano ove il costruttore in fase di realizzazione ha avanzato la porta di ingresso dell'appartamento di circa 1,40 metro (larghezza 1.30) sul pianerottolo condominiale rispetto al progetto depositato, la superficie utile dell'appartamento è di circa 80 mq, mentre Il mio dubbio è che l'ampliamento difficilmente si possa sanare, se fosse sanabile la procedura da seguire è quella del PDC in sanatoria con la sanzione prevista dalla legge 15/2008 della Regione Lazio. Quale è la giusta strada da seguire?

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    1. da un lato, si potrebbe valutare se la cosa può rientrare nella forse eccessivamente ampia "liberalizzazione" delle "opere interne" attualmente contenuta nell'art. 34 bis; dall'altro, non è del tutto preclusa la possibilità di trasformare all'uso residenziale uno spazio che ab origine non sviluppa SUL: in alcuni tessuti si può fare.

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    2. Si avevo pensato al 34 bis ma credo che sia difficile far rientrare un incremento simile nel 2% delle tolleranze, per quando riguarda il tessuto siamo in T3. Stiamo valutando anche la possibilità del ripristino della situazione di progetto che a conti fatti è poco onerosa.

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  20. Buongiorno Arch.,
    Per iniziare le faccio i miei complimenti per il blog è un faro nella nebbia per un neofita come me.

    Detto questo le chiedo se possibile un a sua opinione. La scorsa settimana ho ricevuto una verifica edilizia in un appartamento in ristrutturazione con il recupero del sottotetto.
    Dalla verifica sono emerse delle differenze rispetto alla Scia nelle misure del colmo di quattro abbaini, la loro altezza e la larghezza esterna nell’ordine dei 20/30 cm per dimensione e poi l’estetica (sono ancora da finire).
    Il comune ha sospeso il cantiere.
    Considerando quanto da lei indicato e che l’appartamento in ristrutturazione è di circa 200 mq. non potremmo rientrare nel 2% di tolleranza? Grazie in anticipo

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    1. è difficile dare indicazioni con queste informazioni, bisognerebbe fare uno studio mirato sull'immobile.

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  21. Buongiorno, avrei un quesito da porle. Mio nonno ha edificato abusivamente la sua casa a piano terra e poi ha richiesto il condono con la legge n°47/85. Ha donato l'area sopra la casa a mio zio il quale ha costruito anche lui il suo appartamento in abuso con successiva richiesta di condono). Da controlli fatti presso il comune risulta ancora in itinere il condono di mio nonno (appartamento a piano terra) mentre mio zio (piano primo) ha richiesto il condono ed ottenuto il permesso di costruire in sanatoria solo per il suo appartamento. In questo modo l'immobile risulta interamente sanato oppure va ancora sanata la casa di mio nonno? Grazie

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    1. bisogna definire anche l'istanza al piano terra a mio parere: se questa venisse rigettata, il piano di sopra poggerebbe su un abuso edilizio teoricamente demolibile, altrimenti.

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    2. La ringrazio per la cortesia e per il consiglio

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  22. Salve architetto, la ringrazio innanzitutto per il suo prezioso contributo su argomenti molto spinosi. Relativamente a questo post sulle eventuali tolleranze del 2% vorrei sottoporle un quesito. Nell'ambito di un accertamento di conformità dello stato legittimo di una palazzina plurifamiliare di 6 unità immobiliari a Roma nell'XI municipio, è stata rilevata la seguente difformità:
    all'interno di una sola unità abitativa, una porzione di tamponatura esterna larga 3 metri risulta spostata (in difformità dal titolo edilizio) di circa 70 cm verso l'esterno, generando un aumento di cubatura compreso nel 2% della cubatura assentita originariamente, della singola unità immobiliare (art 34 bis del TUE introdotto dall'art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020). Preciso che il proprietario ha acquistato direttamente dal costruttore ed era ignaro di tale difformità.

    Sistema insediativo - Citta' consolidata - Tessuto di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera - T3

    Da PTPR risulta in Paesaggio degli insediamenti Urbani/Valle dei Casali.
    Le chiedo un consiglio su come si possa regolarizzare tale difformità.
    La ringrazio in anticipo,
    Cordiali saluti

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    1. se si valuta che la difformità rientra nel novero delle tolleranze, allora non bisogna fare nessuna sanatoria. attenzione perché la presenza del vincolo non rende applicabile il comma 2 dell'art. 34 bis, quindi nel caso bisogna basarsi solo sulle disposizioni del comma 1.

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  23. Buongiorno Architetto, mi trovo da Direttore dei Lavori...a dover dirigere un cantiere di villino bifamiliare di nuova costruzione a Roma. Uno dei proprietari, vorrebbe eliminare la risega prevista in una facciata allargando di fatto la superficie della camera. Tale ampliamento ricadrebbe entro il limite del 2% della volumetria assentita dal Permesso a Costruire per l'intera bifamiliare. Le chiedo un consiglio su questa situazione...e se vede dei risvolti negativi per il proprietario e per il Direttore dei Lavori. Grazie e sempre complimenti per il suo lavoro.

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    1. la mia idea è che le tolleranze esecutive valgono come limiti massimi ammissibili per eventuali difformità commesse nell'ambito di esecuzione di precedenti titoli edilizi: non è un "margine" entro cui effettuare nuove operazioni edilizie.

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  24. Buongiorno Architetto, le volevo sottoporre il seguente quesito in merito all'argomento trattato: su una villetta abbiamo riscontrato un aumento di cubatura (inferiore al 2% della volumetria complessiva) generato attraverso la traslazione di un piccolo muro, ma che ha comportato una variazione prospettica poiche' sul muro in questione è stato posizionato il portoncino d'ingresso, che da progetto era posizionato su un altro muro. Secondo lei, questo è un caso che rientra nelle tolleranze ammesse dall'art. 34bis? Grazie per disponibilità e per gli aiuti che ci fornisci costantemente.

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    1. la difformità di sagoma, se ve ne sono i presupposti, può essere dichiarata all'interno dei margini di tolleranza; a parte, sanerei la diversa posizione della porta, perché questa non è una tolleranza ma una volontà di fare un qualcosa di diverso rispetto al progetto.

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    2. La penso esattamente come lei. Grazie mille per la consulenza

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  25. Buongiorno Archietto, abito ad Anzio in un gruppo di tre villette a schiera.Volendo usufruire del bonus del 110% mi sono controllato tutti i documenti della mia abitazione e mi sono accorto che c'è una incongruenza tra i disegni e la realtà,al piano terra l'altezza segnata e di 2,30 nella realtà e di 2,80 (anche la planimetria è di 2,80)nel 2015 il vecchio propetario ha usufruito del piano casa ho tutti i documenti catastali a posto in quanto l'ho acquistata nel 2016 e il perito della banca e stato molto fiscale.Volevo se sapere cosa mi comporta questa discrepanza e se è sanabile?La ringrazio per la sua attenzione.

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    1. potrebbe essere una incongruenza di un certo rilievo, ma non posso in questa sede dire di più: mi sembra un caso che deve essere sottoposto ad un tecnico di sua fiducia.

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  26. In un immobile di sei unita residenziali realizzato ante 1967 privo di un progetto originario avendo riscontrato un difformità di una sola unità rientrando nel 2% sia per la superficie che per il volume della stessa, zona B1 non soggetta a vincoli particolari cosa mi consiglia fare.

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    1. se ha valutato che l'immobile rientra nei parametri della tolleranza di cui all'art. 34 bis, può o certificarlo all'interno di un successivo titolo abilitativo, oppure può redigere una certificazione specifica.

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  27. Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito....Cantiere costituito da edificio bifamigliare in corso di esecuzione. Un primo proprietario chiede di aumentare il volume della sua porzione di abitazione utilizzando e pagando cubatura residua non utilizzata nel Pdc Origine (aumento < al 2% del volume dell'intero fabbricato). Il secondo proprietario chiede di modificare la sagoma di un piano dell'abitazione senza alcun incremento di cubatura ( aumento da una parte per x mq e tolgo da altra parte sempre per x mq).La mia domanda è se in questo caso la variante da presentare sia "essenziale" o meno, premesso che comunque queste modifiche rientrano nei limiti stabiliti dall'art. 17 comma 1 lett. c) ed e) della L.R. 15/2008. Situazione migliore sarebbe poter presentare al Municipio SCIA per variante NON essenziale prima della fine dei lavori pagando oneri ma senza interrompere cantiere ovviamente. Ai sensi dell'art. 22 c.2bis del DPR 380/2001 invece, le varianti essenziali possono presentarsi a fine lavori.....Grazie per risposte

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  28. Buongiorno Arch., mi scuso se la domanda non è proprio pertinente con l'argomento trattato, se in un condominio di 6 unità immobiliari c'è della cubatura residua, ritengo che questa vada suddivisa in base ai millesimi di proprietà Tab. A, ma basta questo?
    Questa suddivisione deve essere approvata in assemblea condominiale o bisogna fare un passaggio dal notaio?
    Grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.