giovedì 31 gennaio 2013

la parziale difformità dal titolo edilizio: quel 2% che qualcuno chiama un nuovo condono

Qualcuno - secondo me erroneamente - sostiene che l'aver introdotto nel DPR 380/01 all'art. 34 questo concetto 
"non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo in caso di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali
si traduca in una sorta di condono mascherato. Io sono di parere contrario, e in questo post vorrei dire come la penso in merito, cercando di dare una guida per la più corretta interpretazione della questione.
Anzitutto, la breve storia di questa modifica: la legge 106/2011 ha introdotto un ulteriore comma all'art. 34 del DPR 380/01 che recita come virgolettato prima. Qualcuno potrebbe subito sobbalzare sulla sedia pensando che quindi è virtualmente già legittimata la verandina abusiva con cui fu chiuso il balconcino di casa: di fatto la legge ci sta dicendo che non rappresenta una parziale difformità dal titolo abilitativo quelle modifiche di volume o sagoma che non eccedono il 2% dei valori "autorizzati" nel progetto o nella originaria licenza di costruzione. A leggerla così, a se stante, la frase potrebbe prestare il fianco a diversi utilizzi poco leciti della definizione, ma vedrete da soli che inquadrandola correttamente nel quadro normativo tutto viene drammaticamente ridimensionato.

Anzitutto, l'art. 34 fa parte del capitolo "sanzioni" del TUE, e non del capitolo relativo ai titoli abilitativi. Quindi stiamo parlando, sostanzialmente, di un qualcosa da tenere presente quando si è già entrati nel sistema sanzionatorio e non in quello autorizzativo. Prima di addentrarci nei ragionamenti logici conviene riportare per intero l'art.34:

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.
2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3, eseguiti in parziale difformità dalla denuncia di inizio attività.
(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)
2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
(comma introdotto dall'art. 5, comma 2, lettera a), legge n. 106 del 2011)

Dunque leggendo già il comma 1 si capisce l'ambito: siamo nel caso in cui sia stata accertata dalle autorità una difformità dal titolo abilitativo (che appunto può essere rappresentata dall'aver realizzato l'immobile con misure diverse - generalmente eccedenti - da quelle di progetto), violazione che deve essere "punita" con la demolizione degli elementi realizzati in difformità. Dunque il nuovo comma 2-ter introduce invece il concetto che se le difformità sono contenute all'interno di una tolleranza del 2% non stiamo parlando più di difformità e quindi decade l'azione repressiva.

C'è comunque da notare un inviluppo della norma stessa: i successivi famosi articoli 36 e 37 del TUE, quelli che consentono di "sanare" eventuali situazioni abusive, ammesso (e non concesso) che siano legittimamente autorizzabili, sanciscono che essi possano essere attuati solo in caso di "totale o parziale difformità dal titolo edilizio": ciò significa che se siamo all'interno del 2% della tolleranza, tecnicamente non potremmo ricorrere all'accertamento di conformità, e rimarremmo dunque in un "limbo" in cui non abbiamo nè la conformità delle opere nè la possibilità di sanarle ex artt. 36/37. Analogamente, però, se eccedessimo dal 2% potremmo sì ricorrere all'accertamento di conformità (sempre, ripeto, ammesso che sia fattibile, e quasi mai lo è soprattutto in caso di ampliamenti e meno che mai di nuove costruzioni), ma parallelamente saremmo passibili delle sanzioni del caso (che sono sia pecuniarie che penali, si veda il successivo art. 44 TUE).

Questo "limbo" comunque non prevede l'applicazione di nessun tipo di sanzione nè può prevedere l'ordine di demolzione in virtù di quanto esposto nello stesso art. 34. Quindi forse una qualche ragione c'è nei ragionamenti di chi sostiene che si tratti di una specie di condono: di fatto, il fare il più classico degli abusi, ovvero il chiudere a veranda il balconcino, se il volume ricavato è pari od inferiore al volume dell'unità immobiliare cui è annesso, non comporta alcun tipo di sanzione, nè amministrativa nè penale. Certo rimane il fatto che non è sanabile in alcun modo (e, quindi, ecco perché secondo me non è un condono) e che quindi finchè sussiste la verandina, l'immobile non sarebbe vendibile nè locabile (dato che negli atti è necessario dichiarare espressamente la legittimità delle preesistenze, ed in questo c'è un concorso di responsabilità anche da parte del notaio), ma certamente è "utilizzabile" dal proprietario, il quale si può godere lo spazio ulteriore sempre con la necessità di ripristinare lo stato dei luoghi originari in caso di futura vendita.

Per concludere, l'"unità immobiliare" secondo l'attuale normativa si identifica, in caso di appartamento o di locale commerciale, seguendo il subalterno catastale che la identifica. Non è quindi l'intero condominio, ma può essere l'intero fabbricato se esso non è frazionato in più unità immobiliari (p.e. in una villa unifamiliare il concetto di "fabbricato" e quello di "unità immobiliare" coincidono). La superficie alla quale si fa riferimento invece è generalmente la "superficie utile lorda", quella calcolata quindi ricomprendendo lo spessore delle murature (fino a 30cm di profondità per Roma) e ulteriori dettagli per i quali vi rimando alla lettura delle stesse NTA del PRG che la descrivono abbastanza chiaramento.

Sull'argomento vi linko volentieri quest'ottimo post trovato su un blog legale, scritto con grande competenza. 

In questa pagina invece potete scaricare il testo del DPR 380 coordinato con la legge citata (e anche con una ulteriore legge più recente, oltre che con tutte le altre leggi che nel tempo lo hanno modificato ed integrato). 
 
 

14 commenti:

  1. Buonasera Marco,
    spero che riesci a darmi un consiglio per una pratica di condono che devo seguire:
    si tratta di un immobile a roma per il quale è stata richiesta la concessione in sanatoria L47/85 per cambio di destinazione d’uso della soffitta in studio e apertura finestra nello stesso vano.
    Il committente a seguito di una permuta tra familiari, ha ricevuto una lettera dall’ufficio condono per integrare la documentazione della pratica stessa che risale al 1986.
    Io ho eseguito visione e copia del fascicolo che risulta privo di planimetrie ma riporta solo i bollettini pagati e una fotografia della finestra.
    Nella lettera del comune si richiede integrazione della documentazione con elaborato grafico nel quale si deve riportare superficie e volume dell’abuso.
    Ho verificato che la planimetria catastale, che risale all’epoca dell’abuso, non è conforme allo stato dei luoghi. Le differenze riguardano piccoli spostamenti dei tramezzi interni (effettuate dal mio committente), e dimensioni delle superfici finestrate che risultano più piccole e in posizioni leggermente spostate rispetto la planimetria catastale (non eseguite dal mio committente)
    Quindi oltre la finestra della soffitta/studio non sono state apportate altre modifiche ai prospetti quindi c’è una inesatta rappresentazione grafica che il precedente tecnico non ha però rilevato.
    Ho chiesto copia del progetto originale, ma non so quando avrò modo di visionarlo, a questo punto vorrei capire come sarebbe più corretto muovermi secondo te.
    Grazie in anticipo
    Francesca

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    1. se vuoi seguire pedissequamente la legge, dovresti fare una CILA in sanatoria al muncipio ed allegarla alla domanda di condono, assieme ad una planimetria esatta che rappresenta l'attuale stato dell'immobile, dove indicherai le differenze soggette a sanatoria e le differenze che tu hai appurato essere meri errori di rappresentazione.

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  2. Grazie Marco,
    della risposta immediata, scusa del doppio post solo che sono un pò preoccupata dei costi..a cui il committente, che è un conoscente, non è preparato
    A presto
    Francesca

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  3. Buonasera Marco, per ampliare la cucina di un appartamento come si calcola il contributo straordinario di urbanizzazione? Devo calcolare gli standard urbanistici?

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    1. va considerata come se fosse nuova edificazione: negli altri miei post trovi come calcolare l'onerosità.

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  4. Buonasera Marco,
    ho un quesito da sottoporti. Mi trovo alle prese con una unità immobiliare leggiitimamente costruita, che presenta una difformità in pianta inferiore al 2 % della superficie lorda totale.
    In comune mi hanno chiesto di consegnare un permesso di costruire in sanatoria (pagando una sanzione di 516,00€) indicando nell'elaborato progettuale la
    parte difforme e citando l'art. 34 comma 2-ter.
    La mia domanda è questa: nel momento in cui la sanatoria andrà a buon fine, l'intera unità immobiliare sarà in regola per una successiva vendita e una manutenzione straordinaria?
    Grazie in anticipo

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    1. sì diventerà tutta legittima. ma la procedura secondo me non si può usare per sanare in questo modo. in ogni caso bisogna pagare le oblazioni.

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  5. Ti ringrazio per la risposta. Posso chiederti quale procedura utilizzeresti per portare a buon fine la pratica? Grazie ancora....

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    1. gli ampliamenti non sono sanabili, la cosa piu sicura è il ripristino o l'acquisizione di cubatura sottraendola da altre parti

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  6. Salve, dovrei redigere una pratica in sanatoria di un immobile che è stato realizzato in difformità dal permesso di costruire. Tale immobile è stato realizzato con parametri non eccedenti quelli consentiti dagli standard del tempo, ma eccede quelli prescritti dal subentrante e successivo prg. Tale difformità agli attuali strumenti urbanistici comunali si riscontra esclusivamente, in un'aumento delle volumetrie in quanto la superficie coperta realizzata è inferiore a quella autorizzata(e quindi legittima) ma l'altezza interna di 3,30 e i 40 cm tra solaio di copertura e piano di imposta a +10, hanno notevolmente incrementato i volumi. Al contempo il vigente Prg ha portato dal 0,8 allo 0,5 il volume utilizzabile. Mi chiedevo pertanto alla luce della notevole cifra necessaria a sanarla, se in questa situazione sia normale pagare l'intera sanzione al doppio per le parti in eccedenza pur non avendo un reale aumento di superficie utile, o se in casi come questo ci sono degli importi forfettari?

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    1. la norma regionale prevede degli importi forfettari solo in alcuni casi, secondo me non ascrivibili al suo. comunque la questione è complessa, non posso dare un giudizio sulla base di questi pochi elementi.

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  7. buonasera, ho un quesito sulla difformità parziale. il mio cliente doveva vendere una casa dopo aver riportato allo stato di progetto il fabbricato ovvero il fabbricato presentava delle difformità in quanto nel progetto e nell'accatastamento nel piano seminterrato cè un vano con destinazione scannafosso non accessibile tutto chiuso....
    Al preliminare viene versata una caparra di 45000 E con una notula di legge dove si dice che se il rogito non fosse stato stipulato la caparra veniva trattenuta.
    Il mio cliente ha richiuso la porta nei tempi stabiliti ma all’acquirente non è stato erogato il mutuo per poter acquistare la casa quindi il mio cliente dopo un’anno a venduto il fabbricato ad altri .
    Adesso cè una causa in quanto i primi acquirenti rivorrebbero la caparra dato che detta loro la porta non sia stata chiusa per il giorno del rogito (giorno alla fine mai deciso in quanto non erogandogli il mutuo non è mai stato fissato l’atto).
    Il giudice adesso chiede :
    verifichi se le porte che permettevano l’accesso all’intercapedine posta al piano seminterrato siano state chiuse e, in caso positivo, se risulti dagli atti, in quale data o epoca e, in particolare, se prima o dopo il
    30.9.2013; (DATA ULTIMA PER COMUNICARE IL GIORNO DEL ROGITO)
    verifichi comunque se l’esistenza delle porte di accesso all’intercapedine, di per sé sola, ostacolasse l’alienabilità giuridica del bene sotto il profilo urbanistico-edilizio.”

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    1. è un caso complesso non credo di aver capito molto bene la vicenda: se erano assenti delle porte invece previste in progetto, per l'accesso ad un locale tecnico, questa difformità è comunque rilevante a livello urbanistico ma non credo tanto rilevante da poter giudicare inalineabile un immobile. forse è anche un problema di servitù.

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    2. è un po' complessa la questione in pratica se l'immobile è "vendibile" anche con queste piccole difformità dalla sanatoria . In pratica nell' accatastamento e nella sanatoria non sono presenti due porto che accedono allo scannafosso.


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