sabato 10 gennaio 2015

il cambio d'uso di un locale commerciale in abitazione a Roma

in tempi di crisi i locali commerciali hanno vita sempre più sofferta, in particolare quelli di dimensioni modeste e posti in parti di città che hanno perso - o magari non hanno mai avuto - una specifica vocazione commerciale; molti proprietari di questi spazi mi contattano a volte per conoscere l'eventuale fattibilità del cambio di destinazione d'uso in abitativo. A Roma ciò è possibile solo in determinati contesti ed a precise condizioni: cerchiamo di vedere quali.
indicazioni del piano regolatore


Il Piano Regolatore di Roma attualmente in vigore generalmente consente il cambio d'uso in abitativo di locali ad uso diverso, ma vi sono alcuni limiti che, indirettamente, ne limitano la fattibilità.

Anzitutto è indispensabile verificare in quale tessuto si ricade (il PRG distingue tutto il territorio in vari tessuti, individuabili nelle tavole prescrittive, ai quali tessuti sono poi attribuiti diversificate possibilità attuative, descritte nelle norme tecniche di attuazione del piano). le possibilità più comuni sono le seguenti:
  • città storica - che sono generalmente i rioni del centro storico ma anche molti quartieri vicini e non al centro storico, come per esempio Prati, il Nomentano, Trieste, San Lorenzo, San Giovanni, etc più nuclei isolati come la Garbatella, Città Giardino Aniene, Acilia, etc - in molti di questi tessuti il cambio d'uso da commerciale ad abitativo è generalmente fattibile senza particolari limitazioni. Occorre comunque specificare che in alcuni tessuti della città storica il PRG non ammette le opere classificate come RE2, cioè quelle opere di ristrutturazione edilizia che prevedono anche variazione di SUL o di prospetto esterno: dato che il cambio d'uso in questione è assimilato a questa categoria edilizia, ne deriva implicitamente che in quei tessuti questo cambio d'uso non sarebbe ammissibile. I tessuti di questo tipo sono T1, T2 e T10;
  • città consolidata -  che sono generalmente i quartieri della prima periferia romana e molti dei tessuti edificati a partire dagli anni '50 - qui questo particolare cambio d'uso è invece fortemente limitato: la logica in fatti è che in questi tessuti, già a fortissima vocazione residenziale, si vuole evitare il convergere verso una totale residenzialità, creando quindi fenomeni di ghettizzazione di cui diverse realtà già soffrono. I cambi d'uso da commerciale ad abitativo qui sono obbligatoriamente sottoposti ad un programma di recupero urbano o altra tipologia di strumento attuativo che non può essere - o può esserlo in alcuni specifici casi - di iniziativa privata: insomma sono strumenti che non è possibile attuare per un singolo immobile. Tuttavia ci sono alcuni casi specifici nei quali si può fare il cambio d'uso in questione, e sono quelli descritti all'art. 45 comma 7 delle NTA già linkate sopra. In questo tessuto, inoltre, il cambio d'uso di questo tipo, in particolare quando fatto in virtù del comma 6 del già citato art. 45, è soggetto ad una onerosità aggiuntiva, chiamata contributo straordinario di urbanizzazione.
  • città da ristrutturare - sono gli ambiti di città con un livello di degrado urbano importante, e per i quali il Piano può prevedere interventi anche radicali di riordino dell'assetto urbanistico. esempi di questi quartieri sono l'Alessandrino, Fidene, alcuni ambiti intorno a Rebibbia etc - questi tessuti sono divisi in prevalentemente residenziali, dove il cambio d'uso in oggetto è fattibile senza particolari problemi, e quelli prevalentemente per attività (che però sono porzioni di città in genere non residenziali), dove per attuare questo cambio d'uso è necessario rimanere all'interno del 10% della SUL complessiva dell'intero immobile: dunque bisogna considerare eventuali preesistenti abitazioni nel fabbricato e computarne la superficie, per valutare se ve ne sia di residua per il cambio d'uso richiesto.
Vi sono poi ulteriori tessuti, più specifici, di cui però evito di parlare per non allungare eccessivamente questo post descrivendo ambiti urbani tutto sommato meno estesi.

indicazioni del regolamento edilizio

Una volta verificata la fattibilità dal punto di vista del piano regolatore, possiamo verificare quella relativa al regolamento edilizio di Roma Capitale.

occorre premettere che il regolamento edilizio di Roma risale al 1934 ed è stato solo in parte rivisitato e modificato: gira voce che fosse in via di redazione un documento completamente nuovo ed aggiornato, ma probabilmente l'iter si è interrotto con la recente legge di conversione del decreto sblocca-italia che ha in qualche modo imposto che la conferenza unificata stato-regioni-comuni individui un testo di riferimento che avrà valore - salvo la possibilità di modifiche locali - in tutta Italia.

Il regolamento di Roma attualmente in vigore dà delle indicazioni che sono cruciali per la fattibilità. Relativamente al cambio d'uso da commerciale ad abitativo secondo me i vincoli di riferimento sono i seguenti:
  • art. 39: i piani terreni destinati ad abitazione devono essere sopraelevati di un metro rispetto al piano stradale e devono sovrastare a vespai areati o a locali sottostanti, il tutto per problemi, immagino, di salubrità degli ambienti. Già questo è una limitazione molto importante, perché difficilmente un locale commerciale è sopraelevato di un metro rispetto al marciapiede, anzi quasi sempre è praticamente a livello. Tuttavia ciò è in apparente contrasto logico con quanto indicato invece all'art. 38 relativo ai semisottosuoli (cioè locali seminterrati) secondo il quale è possibile avere delle abitazioni nei seminterrati, con specifiche limitazioni, ed appare incoerente sul perché non possano essere al piano terra alla quota del marciapiede. Il dubbio si scioglie, a parere di chi scrive, analizzando il fatto che la prescrizione del metro da terra sembra trovare applicazione specifica al caso in cui l'immobile sia direttamente prospiciente il suolo pubblico dato che la misura va presa "dal piano stradale", e possa non trovare applicazione invece laddove l'immobile non abbia tale caratteristica in quanto non ci sarebbe un "piano stradale" a cui fare diretto riferimento (rimane comunque una discrasia di definizione "tecnica" tra appartamenti fuori terra e seminterrati). Per "piano stradale", sempre a mio modesto parere e lasciando al singolo tecnico la responsabilità di usare questo ragionamento, può riferirsi alla quota di asfalto dove marciano i veicoli, e non al marciapiede; se il regolamento edilizio avesse voluto specificare l'altezza riguardo al marciapiede, avrebbe difatti usato questo come riferimento, dato che lo usa anche altrove nel testo, invece usa questa definizione di "piano stradale" che sembra confacersi di più alla quota della carreggiata stradale. Alcuni uffici ritengono che questa imposizione regolamentare possa essere derogata acquisendo un parere igienico-sanitario dalla ASL preposta all'approvazione progetti per il comune di Roma, che in effetti li rilascia in presenza di alcune specifiche caratteristiche ed anche in diretta prospicenza del suolo pubblico; tuttavia, la norma non è esplicitamente indicata come a carattere igienico-sanitario dunque farei attenzione nel valutarne la deroga e, soprattutto, consiglio sempre di confrontarsi con il municipio territorialmente competente prima di depositare un progetto. In ogni caso, se l'altezza interna lo consente, è sempre possibile creare un pavimento sopraelevato per arrivare al minimo richiesto dalla norma: può essere peraltro sfruttato per passaggi impiantistici.
  • art. 38: i semisottosuoli (seminterrati) possono essere adibiti ad uso abitazione, ma devono avere una altezza utile interna di almeno 3 metri (invece dei 2,70 ammessi per le abitazioni fuori terra) e devono sporgere dal piano di calpestio esterno per almeno la metà (cioè se abbiamo una altezza interna di 300cm, almeno 150cm devono essere fuori terra. Altro vincolo importante è che detti locali abbiano una intercapedine fognata e ventilata attorno a tutte le pareti controterra, e un vespaio areato di almeno 30cm di altezza. è inoltre necessario che vi sia uno spazio libero antistante le finestre di almeno 10 metri. In questo caso, anche se la cosa è espressamente prevista dal regolamento edilizio, vi consiglio di dotarvi comunque di nulla osta ASL. Attenzione però al seguente concetto: se si vuole mutare l'uso di un locale seminterrato, occorre preventivamente valutare con grande attenzione se lo spazio su cui stiamo intervenendo effettivamente "sviluppa cubatura" oppure no. Più in generale, è da ritenersi che le cantine, magazzini collegati ad attività o altre destinazioni accessorie generalmente non possono essere oggetto di mutamento d'uso: su questo tema la Giurisprudenza si sta allineando nel ritenere appunto i locali accessori come non sviluppanti cubatura, ma anche la Regione Lazio in un parere della Direzione Urbanistica sembra andare in questa direzione (parere prot 175831 del 6 marzo 2019).
  • art. 40: la dimensione minima dell'alloggio più piccolo realizzabile nel comune di Roma è 28mq. Il regolamento non specifica se questa superficie si debba intendere lorda o netta (la differenza è a volte cruciale), ma è comune alla maggioranza dei municipi (ed è opinione anche del Dipartimento PAU) che debba intendersi come superficie calpestabile. In questo caso la norma non è derogabile in nessun caso, perché il regolamento edilizio ha ripreso la norma igienico-sanitaria nazionale, e quindi nè il Comune nè la ASL possono derogare a tale limitazione.
  • ovviamente, l'abitazione che andremo a fare dovrà poi rispettare tutte le altre norme del regolamento edilizio relativamente al dimensionamento degli ambienti, alla distribuzione interna, ed anche al parametro di aeroilluminazione dovuto per ogni ambiente abitabile. Per queste ulteriori specifiche vi rimando a quest'altro mio post più approfondito.
le norme del regolamento edilizio valgono su tutto il territorio del comune, in dipendentemente dal tipo di tessuto di piano regolatore.

Altro tema a cui fare attenzione nel cambio d'uso in questione, visto appunto che spesso si parla di piani terreni e seminterrati, è se l'immobile è campito all'interno delle aree di esondazione del Tevere o di altri corsi d'acqua piccoli o grandi insistenti nel territorio comunale. Il Piano Regolatore ha delle tavole specifiche sul rischio idraulico, ma la presenza del rischio può essere anche verificata dal sito dell'autorità di bacino sulla pagina delle tavole tra cui ci sono quelle specifiche per Roma. Se ci si trova all'interno di queste aree occorre ottenere il parere relativo.

ulteriori limitazioni potrebbero provenire dalla carta per la qualità o, più in generale, da altri vincoli gravanti sull'immobile. Per una più ampia trattazione di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post più specifico sul discorso dei vincoli.

Occorre dire che attualmente, e, salvo ulteriori proroghe*, entro il 31 gennaio 2017 è possibile effettuare un cambio d'uso di un locale commerciale anche sfruttando la legge speciale sul piano casa. L'art. 3 ter infatti consente il cambio d'uso degli immobili a destinazione non residenziale per convertirli in abitativo e da destinarsi, in parte, alla locazione a canone calmierato (questo obbligo può essere non rispettato solo per interventi di superficie inferiore a 500mq e versando una ulteriore onerosità che può incidere considerevolmente). Tuttavia la condizione essenziale per poterlo attuare è che l'immobile risulti dismesso almeno dalla data del 31 dicembre 2013, e questa circostanza deve essere documentata.

*il piano casa fu effettivamente prorogato fino a fine giugno 2017. nota aggiunta a marzo 2019.

Il vantaggio dell'applicazione del piano casa è che questo consente di andare in deroga sia al piano regolatore che al regolamento edilizio: dunque tutti i discorsi fatti prima non avrebbero valore, ma avrebbero comunque ed in ogni caso validità le normative nazionali sulla dimensione minima degli alloggi e dei singoli ambienti delle abitazioni (in questo, il regolamento edilizio di Roma ha ricopiato pari pari il decreto sanità, e quindi la dimensione minima rimane di 28mq calpestabili - come accennato prima - , ma quantomeno non vi sarebbero le limitazioni relative all'altezza dal piano strada).

Inoltre, con il Piano Casa è espressamente richiesto che l'immobile di cui andremo a variare la destinazione risulti conforme alla normativa sul risparmio energetico vigente per le nuove costruzioni (cosa che invece non è esplicitamente richiesta in un cambio d'uso convenzionale), e dunque se parliamo di edifici più vecchi di almeno una decina d'anni, edifici cioè costruiti con normative non particolarmente restrittive in termini di contenimento energetico, ciò prevede delle opere edilizie importanti per ottenere un livello di contenimento energetico in linea con i parametri richiesti: è importante che si consideri anche questo aspetto per valutare i costi.

118 commenti:

  1. salve architetto, le volevo porre un quesito riguardante un cambio di destinazione di un locale sito al piano terra, ovvero da C/1 a C/6 municipio 1 (citta storica T5). il locale in questione è di circa 22mq. il mio dubbio, in virtù del decreto "sblocca italia", è se visto il minor carico urbanistico, è previsto il pagamento degli oneri di urbanizzazione. trattasi di immobile edificato anteriormente al 1940. di seguito cito il testo nello specifico del cdu: 25) Art. 23-ter - (articolo introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera n), decreto-legge n. 133 del 2014)
    1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
    a) residenziale e turistico-ricettiva;
    b) produttiva e direzionale;
    c) commerciale;
    d) rurale.
    2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
    3. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. preciso inoltre che tale locale è stato sempre utilizzato come box auto fin dal suo acquisto risalente al 1962. infine mi chiedevo se è necessario provvedere poi alla redazione del certificato di agibilità. ringraziando anticipatamente per una gradita risposta, porgo cordiali saluti.

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    1. i locali autorimessa possono essere intesi in due modi: o come autorimessa ad uso collettivo per scopo di attività (garage ad ore) ed allora il cambio d'uso deve essere considerato con l'onerosità nell'ambito di quelli all'interno di una attività produttiva oppure, come in questo caso, per la creazione di box auto presumibilmente pertinenziali o potenzialmente tali. IN questo caso, il carico urbanistico è nullo e dunque andando ad applicare la circolare ultima sui cambi d'uso, si avrebbe comunque valore nullo nell'applicazione delle varie formule. Dunque secondo me al massimo potrebbe esserci un po di onerosità connessa al costo di costruzione per la trasformazione del locale, ma niente altro.

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    2. grazie mille architetto. è stato veloce nella sua risposta. la ringrazio ancora e mi complimento per il suo utilissimo blog. saluti. massimo

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  2. Salve, avrei bisogno di un parere sulla fattibilità e sulle procedure da attuare per risolvere il problema di un mio cliente proprietario di un locale C1 (piano terra e primo piano) facente parte di un edificio individuato da prg come villa storica ed inserito nella carta per la qualità.
    Recentemente i proprietari ha "scoperto", esaminando la planimetria catastale, che il loro locale, nella porzione posta al primo piano, dovrebbe avere una stanza in più, da tempo però annessa e occupata dal proprietario dell'immobile adiacente, avente destinazione d'uso residenziale. Lo scopo del mio cliente è quello di regolarizzare la situazione attuale nel più breve tempo possibile legittimando la cessione della stanza al vicino. E' possibile fare una DIA in sanatoria per frazionamento + cdu e contestuale accorpamento all'appartamento adiacente? La sanzione prevista è di 1000€ per il frazionamento e il doppio dell'incremento di valore di mercato dell'immobile (in questo caso la stanza) per il cdu?
    Grazie Valeria

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    1. se l'immobile è individuato nella carta della qualità anzitutto bisogna chiedere il parere alla sovrintendenza capitolina, e verificare che non vi sia un vincolo ministeriale, nel qual caso servirebbe la sovrintendenza statale. Comunque si, si può procedere con un unica DIA per la cessione del volume e CDU della porzione ceduta, ammesso che nel tessuto siano ammesse opere di RE2. La sanzione sarà pari al doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile o, se la differenza tra ante e post restituisce un valore negativo, sarà il triplo del costo di costruzione.

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  3. Salve. Un cliente vorrebbe trasformare un locale C6 in abitazione. Piano terreno, ampia finestratura d'ingresso (1/8....), h 4.2m. Insomma potrebbe funzionare se non fosse che si trova ad affacciarsi in un cortile e la parete di fronte è a meno di 10m di distanza. In municipio mi dicono che questa ultima condizione è ostacolo insormontabile. Io presumo dipenda da Art. 9 DM 1444-1968 comma 2: "Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m.10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti". Ma li si parla di nuovi edifici. Mi sfugge qualcosa. Inoltre noto che sopra nel post la problematica dei 10m faceva riferimento ai piani interrati, non ai terra.

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    1. il DM 1444 si applica non solo alle nuove costruzioni ma anche alle trasformazioni dell'esistente, di norma: c'è una giurisprudenza pregressa sul punto su cui si potrebbe approfondire. L'altro problema è il regolamento edilizio, che stabilisce delle particolari distanze per gli affacci in cortile, ma, andando a memoria, mi pare siano inferiori a 10 metri.

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  4. Buonasera Marco
    ho una domanda da porti: se presento una DIA per un cambio di destinazione d'uso sono vincolata per 10 anni o posso eventualmente chiederne un altro o tornare indietro anche se sono passati meno anni? Il vincolo dei 10 anni c'è solo se applico l'art.3 quater del Piano Casa Lazio o c'è in tutti i casi? Grazie

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  5. Salve architetto, ho un dubbio che non riesco a fugare leggendo le NTA., ovvero è possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale nella città della trasformazione, in particolare all'interno di un APPD, ex zona O con Piano Particolareggiato approvato? Sarei giunto alla conclusione che dovrebbero prevederlo le NT del P.Particolareggiato, ma se non ve nè alcuna menzione? La ringrazio anticipatamente. Cordiali Saluti

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    1. se nelle norme del pp non ci sono indicazioni potrebbe essere fattibile.

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  6. Buonasera Architetto,
    seguo con molta attenzione il suo interessante blog e la ringrazio per gli spunti e le riflessioni che condivide.
    Mi trovo a dare un'urgente risposta ad un committente che vorrebbe trasformare da uffici ad abitazioni singole interi piani (generalmente piano terra) di immobile che ricadono in città consolidata, tessuti T1, T2 e T3, leggendo e rileggendo i riferimenti che propone non sono riuscito ancora a darmi una risposta univoca e definitiva.
    Secondo lei, in via generale, tale cambio di destinazione d'uso da uffici a abitazioni è ammesso oppure no? oppure è negato a prescindere? ha qualche indicazione e/o consiglio da darmi?
    Grazie

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    1. secondo il PRG non è possibile, a meno di attuare un progetto di recupero urbano, che è uno strumento complesso: le prescrizioni sono contenute nel PRG negli articoli correlati alla città consolidata. Può in alternativa applicare il piano casa, art. 3 ter, se gli immobili sono "in via di dismissione" (definizione mai chiarita in modo compiuto).

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  7. Gentile Architetto,

    dovrei fare un cambio d’uso da magazzino ad abitazione, per i tecnici del municipio non ci sono problemi solo ho letto che, da regolamento edilizio, i piani terreni destinati ad uso abitativo devono essere sopraelevati dal piano stradale di almeno un metro. Non c’è un modo per ovviare a questa prescrizione visto che il locale è si posto a quota zero ma è soprastante, per tutta la sua estensione, ad un locale sotterraneo e visto che la strada sulla quale prospetta si trova un forte pendenza? Le faccio questa domanda perché molti locali vicini, con le medesime caratteristiche, non hanno rispettato questa prescrizione per i cambi d’uso.

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    1. la questione va trattata assieme ai tecnici del municipio: alcuni sono più rigidi su questo punto, altri meno. Consiglio comunque di acquisire il parere della ASL sul progetto.

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  8. Buongiorno Marco, ricorro di nuovo al tuo blog per una questione della quale mi ha investito una zia di secondo grado.
    Lei ha un immobile accatastato ad ufficio seminterrato vicino al Colosseo, inquadrato città storica tessuto T4, lo abitava la mia lontana cugina che ora ha comprato in via Pinturicchio, e quindi lo vorrebbero affittare ma avendo tutte le carte in regola.
    Quindi mi ha chiesto se poteva fare un cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. (cosa che gli sarebbe utile anche se dovesse vendere l’immobile).
    Ho dei dubbi sulla possibilità della trasformazione.
    Ti dico tutti i parametri che ho riscontrato
    Altezza 3,30 m questo dovrebbe essere ok
    Superficie minima > 28 mq tre ambienti, camere con superficie > 12 mq e con rapporto aereo illuminante > 1/8. Sala di 40 mq con angolo cottura ma con rapporto aereo illuminante =0,06 <1/8. Le finestre sono bocche di lupo su strada con “affaccio” libero > 10 m.
    Un corridoio di disimpegno ha h =2.00 m
    Altro dubbio forse manca lo scannafosso contro terra (non vorrei farglielo fare perché l’appartamento è carino così), e se emerge di almeno il 50% dell’altezza (anche su questo mi sorge un dubbio).
    Una possibilità per risolvere la cucina è di predisporla in una delle camere (lasciando anche gli attacchi attuali), ma è possibile derogare a qualche condizione?

    Grazie per l’aiuto Marco e ancora complimenti per il blog.

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    1. anzitutto, c'è da capire se la destinazione ad ufficio deriva dall'origine (progetto o impianto catastale 1939) oppure da un successivo condono, perché possono cambiare le prospettive di modifica. In ogni caso, per il cambio d'uso oggi sarebbe indispensabile la verifica dei requisiti sanitari e ti dico già per (quasi) certo che la ASL non ti rilascerà mai il parere per locali seminterrati. tuttavia potresti avventurarti nel regolamento edilizio e lavorare solo sulle prescrizioni di quello (il municipio non dovrebbe inibirti l'istanza, ma il problema igienico-sanitario potrebbe sollevarsi comunque) ma allora diventa indispensabile che l'appartamento stia per metà altezza fuori terra, ed abbia l'intercapedine perimetrale nonché la camera ventilata sotto al pavimento. Queste condizioni non sono derogabili secondo me, comunque ti consiglio di andare a sentire in municipio e poi magari fammi sapere se ti dovessero dare indicazioni diverse da quelle che ti ho dato io.

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    2. ciao Marco, non mancherò di andare in municipio ad approfondire anche se le vecchie zie, si rivolgono a me perchè così non pagano nulla (non parliamo delle cugine che sono anche più attente economicamente).
      senz'altro aggiornerò la questione sul blog, credo che può essere di interesse comune.
      a proposito della camera ventilata e dello scannafossi (la zia si è fatta quattro risate quando le ho detto che serviva uno scannafossi) potrei magari farlo ... e poi mica devo garantire che la zia o la cugina non lo riempano di nuovo?
      il problema più grosso è l'altezza fuori terra, dubito di avere 1,5 m fuori terra (0,3 m potrei recuperarli nella realizzazione del vespaio sotto il nuovo solaio - l'unica cosa buona è l'altezza dei locali che arriva a 3,3 m)

      ciao grazie per ora

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  9. Domanda vorrei acquistare un immobile all asta locale c/1 di circa 34 mq piano terra zona san lorenzo nei pressi di via volsci vorrei sapere se il cambio di destinazione in residenziale è possibile . Grazie tante

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    1. tendenzialmente è possibile, ma non deve essere neanche minimamente interrato altrimenti la ASL non rilascia il nulla-osta, o comunque devono esserci le altezze per eventualmente rialzare al di sopra del piano strada.

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  10. Buongiorno Marco, ho questo quesito: il mio commercialista ha affittato un immobile c1 al piano terra con affaccio su strada, voleva presentare la Cila, ma dovrebbe fare un cambio di destinazione d'uso in A/10. Al municipio XV il tecnico gli ha detto che dal 1Marzo 2016 esiste una circolare( o una legge del governo , non è chiaro) che autorizza il cambio di destinazione d'uso con SCIA e senza oneri (solo riversare al municipio della scia...)per un cambio da commerciale ad ufficio....io sono rimasto basito...sarebbe una bella svolta per tutti quelli che vogliono ufficio su strada....ti risulta qualcosa del genere? saluti

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    1. penso si faccia riferimento alla circoare, che però è di agosto 2015, con cui roma ha recepito, tra le altre, una variazione normativa del 2014 con cui i cambi d'uso in immobili "adibiti ad esercizio d'impresa" è attuabile in CILA, senza oneri, ma sempre e comunque con pagamento di eventuale monetizzazione degli standard urbanistici. esiste un post più recente dove ho commentato questa circolare. non ho sentito di novità di marzo 2016, ma potrei essermi perso qualcosa.

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    2. Grazie della risposta. Purtroppo la circolare di agosto 2015, dice in sostanza che essendo due categorie diverse(commerciale e servizi) , va in dia. Essendo stesso carico urbanistico cu/b non sono dovuti oneri. Almeno così ho capito

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    3. se è immobile adibito ad esercizio d'impresa (e secondo il testo unico delle leggi fiscali lo è sia nella destinazione ante che in quella post) può andare in CILA senza oneri ma con le monetizzazioni, secondo me.

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  11. Buona sera Marco, vorrei chiederti un parere: vorrei comprare un C1 di 95 mq e fare il cambio di destinazione d'uso in residenziale. Si tratta di un locale di un solo piano rialzato di oltre un metro dal piano strada (non so se ci sia il vespaio ma in caso si può fare tranquillamente), c'è un'enorme porta a vetri d'ingresso di circa 6,5 mq ed una serie di finestre a circa 2,2 m di altezza dal pavimento, il tutto su un unico lato, gli altri tre sono ciechi. Sono andato al Municipio XV e mi hanno detto che pur rispettando il famoso 1/8 per le superfici aeroilluminanti, non posso fare il cambio perché il residenziale "prevede l'affaccio diretto" e non le finestre in alto che vengono considerate luci... Secondo te è plausibile? Posso in alternativa fare una sorta di casa/studio utilizzando la grande vetrata per la zona giorno (che verrebbe di circa 35mq con angolo cottura) e le finestre alte per i bagni, lo studio e la zona notte? Grazie per la tua attenzione, Lorenzo

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    1. si è vero che il regolamento edilizio parla di affaccio, ma non vedo una corrispondenza diretta con le definizioni del codice civile che distingue tra affacci e luci. Ma non puoi eventualmente modificare queste finestre facendole diventare vedute?

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    2. Buongiorno Marco, grazie per la risposta. Probabilmente se ne può ampliare solo una che seppur prospiciente la corte dell'edificio affianco (più basso di circa 1 m come calpestio) non dovrebbe creare problemi di introspezione...

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    3. allora risolverei così: è più semplice che una lotta all'ultima interpretazione.

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  12. Buongiorno Gentile Architetto,
    Sono qui a chiedere una risposta alle mie domande visto che al municipio non ci sono riusciti per ben due volte!
    Le spiego la situazione: Cliente vuole fare il cambio di destinazione d'uso del suo immobile da A10 in A3, ubicato nel sottotetto del palazzo con un'altezza massima di 2.27; si trova nella città storica ed é tessuto T6,( attualmente é la sua abitazione dotata di cucina bagno e ampie finestre con terrazzino).
    L'intero palazzo nasce come A3 con regolare licenza edilizia negli anni '50 per volontà di un ENTE, nel '66 commettono abuso con ampliamento dell'appartamento in questione che condononeranno nell'85 assieme ad un cambio di destinazione d'uso da A3 in A10, nel '99 ricevono la concessione in sanatoria e poco dopo l ' Ente venderà al mio cliente un A10.
    In municipio prima mi hanno detto che si poteva fare il cambio di destinazione con DIA, torno con documenti alla mano e mi dicono che non si può perché bisogna far riferimento alla legge per il recupero sottotetti e pagare oneri pari all'incirca a €200,00 al mq. Mi sono appellata alla concessione in sanatoria senza esito!
    Adesso sfogliando la legge mi é sembrato di capire che non é all'applicabile nel centro storico e che il sottotetto per essere recuperabile deve essere collegabile ad unità immobiliare!?
    Secondo lei si può fare o meno questo cambio di destinazione d'uso?... E seguendo quale via?
    Grazie e buona giornata

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    1. il recupero sottotetti sarebbe la strada più semplice, ma deve essere esterna alle mura aureliane (può stare in città storica, ma fuori dalle mura aureliane). Se si rinuncia al condono bisogna anche perdere l'ampliamento ottenuto, quindi non conviene, e poi non è detto che il progetto originario sia davvero indicato come abitazione.

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    2. Grazie per l' esaustiva risposta!
      Siamo fuori dalle mura aureliane .. Per poco ... Su via degli Stradivari! Adesso procedendo con il recupero sottotetti successivamente dovrò richiedere l'abitabilità?
      Grazie mille

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    3. Grazie gentilissimo come sempre!

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    4. Buongiorno, volevo solo aggiornarla in merito al mio post.
      I tecnici dell'ufficio mi hanno consigliato prima il recupero sottotetti per il cambio di destinazione d'uso, dopo due mesi un altro ha mandato a monte tutto il mio lavoro e mi ha detto che debbo usare il piano casa.
      L' asl non accetta il progetto perchè l'altezza è di 2,40.
      Ritorno all'ufficio e il tecnico mi dice di andare avanti con la documentazione perchè con il piano casa si va in deroga...io mi chiedo ma non dobbiamo rispettare le norme nazionali sulla dimensione minima??!!grazie e buona giornata

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    5. si ed infatti secondo me al comune sbagliano ad indirizzarti sul piano casa. Comunque la situazione andrebbe vista carte alla mano per valutare per bene.

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  13. Buongiorno, stiamo riscontrando una problematica alla ufficio condono un Po strana, ho un condono del 1985 di attività commerciali, quindi alo epoca di richiesto con modello apposito condono di queste attività commerciali, dopodiché visto che non si sono subito affittati in quegli anni perché in periferia comunque non avevano richiesta, il condono ora chiede per le attività di provare che c erano queste attività, dopo che sono stati pagati gli oneri di attività commerciale? I miei clienti hanno cominciato ad affittare i locali nel 1995 97, perché prima non avevano richiesta è pertanto non capisco da parte se lo uce l obbligo di avere doc se lo attività del 1985 obbligatoriamente, sapete in qualche modo come risolvere questo problema?

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  14. Buongiorno architetto, ho un immobile in t7 di PRG (no carta per la qualità ne ptpr). E' un locale fontane già adibito ad appartamento ma senza alcun titolo edilizio pur essendoci un catastale in cui di indica come residenziale la destinazione urbanistica. Il cliente vorrebbe procede alla regolarizzazione dello stesso. Pensavo di optare per una scia di ripristino della situazione effettiva per poi procedere con la legge di recupero dei sottotetti o eventualmente il piano casa. Mi sembra di capire però, che in entrambe, si parli di recupero a fini residenziali di volumi accessori pertinenziali. Dunque la condizione di pertinenza è necessaria?Grazie

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    1. il recupero sottotetti è la via più semplice, ma il cliente dovrà fisicamente ripristinare l'originario stato dei luoghi altrimenti il tecnico non potrà dichiarare la legittimità dello stato dei luoghi. La pertinenzialità è necessaria in alcuni passaggi del piano casa, ma non nel recupero sottotetti. Comunque non si potrà recuperare il volume se effettivamente era l'unico spazio condominiale con le fontane: se lo era, lo stesso spazio andrà ricavato altrove perché nel regolamento d'igiene di Roma vi è l'obbligo di avere detto spazio per ciascun condominio.

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  15. Buonasera Architetto, immobile a Roma in T4 di PRG attualmente accatastato A/10 a seguito di un cambio di destinazione d'uso effettuato nell'86 (con condono edilizio). L'attuale proprietario ha intenzione di riportarlo alla destinazione d'uso originaria A/2. Procedo con una DIA per interventi in RE2? Come procedo per il calcolo degli oneri? Grazie mille e complimenti per il blog.
    Gianni Lepore

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    1. o si fa DIA per cambio d'uso, con oneri calcolati come un normale cambio d'uso, oppure si fa una SCIA per ripristino, ma l'immobile deve tornare alla esatta conformazione del progetto originario ma non prevede onerosità. nel secondo caso occorre attenta verifica se il condono non abbia riguardato anche la sanatoria di altre situazioni oltre la destinazione, perché nel caso si perdono anche quelle.

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    2. Grazie mille Marco.
      Sei di grande aiuto!

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  16. Salve Architetto
    ho un dubbio interpretativo su un cambio d'uso, le chiedo un cortese confronto per capire come muovermi.
    Relativamente ad un cambio d'uso di una singola unità immobiliare da realizzare con il piano casa (art.3 ter-DIA in alternativa PdC) da Ufficio ad abitazione singola,in un edificio di 5 piani "ex 167",prevalentemente residenziale (piano terra con negozi e un paio d'uffici al primo piano), mi viene il dubbio se è necessaria la "AUTOCERTIFICAZIONE VALUTAZIONE PREVISIONALE CLIMA ACUSTICO" visto che si tratterebbe di
    "e) nuovi insediamenti residenziali prossimi alle opere indicate all'art. 8, comma 2 della Legge n. 447/95."
    e visto anche che l'unità immobiliare trasformata si affaccerebbe direttamente su una delle strade indicate all'art.8 della legge 447/1995 ossia:
    "b) strade di tipo A (autostrade), B (strade extraurbane principali), C (strade extraurbane secondarie), D (strade urbane di scorrimento), E (strade urbane di quartiere) e F (strade locali), secondo la classificazione di cui al decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni;" mi è venuto il dubbio che possa essere necessaria.
    In realtà si inserirebbe in un contesto dove ci sono già abitazioni nella stessa condizione di "clima acustico" quindi a mio avviso non sarebbe necessario. Cosa ne pensa?
    Grazie.Saluti.
    Pierluigi

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    1. secondo me non serve, perché la valutazione previsionale occorre nelle nuove costruzioni, comunque idealmente potrebbe in effetti essere richiesta, ma al limite per cambi d'uso verso abitazioni che riguardino interi fabbricati e non immobili in cui vi siano già destinazioni residenziali. Tuttavia in questo caso l'inviluppo normativo è dietro l'angolo.

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    2. Si sono d'accordo. Il rischio di incartarsi è sempre lì.
      Vi farò sapere gli sviluppi della vicenda.
      Grazie mille.

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  17. Gentile Architetto, salve, la ringrazio subito per questo spazio e per i molti dubbi che scioglie con il suo contributo.
    Ho una questione: non riesco a comprendere fino in fondo il significato della prescrizione al frazionamento nel tessuto T1 di PRG.
    Ovvero, il senso dovrebbe essere quello della preservazione e del mantenimento delle unità edilizie che formano il tessuto storico di impianto ed impedire un'incontrollata frammentazione in sottounità.
    E fin qui tutto chiaro.
    Mi viene chiesto dal cliente se è possibile annettere al suo piccolo ufficio, posto al piano terra, una stanza cieca (da utilizzare come piccolo deposito/archivio di ufficio) acquistandola al negozio adiacente.
    Ora, il limite per un frazionamento, prima che di superficie , è di autonomia funzionale. Non ha senso frazionare un'unità immobiliare se poi una delle due non può essere fruita autonomamente. Per esempio se si genera un cul de sac.
    Ma in questo caso non sarebbe un frazionamento finalizzato a generare una nuova unità (quello che non vuole la prescrizione sul T1), bensì sarebbe uno strumento transitorio, un frazionamento per trasferimento di diritti. Insomma, una variazione di consistenza immobiliare di due sub.
    Intendo che sia nell'Ante Operam, che nel Post Operam avremmo a che fare con due unità distinte, due subalterni. A fine giochi non si sarà generata una terza unità, se non come strumento intermedio, rispettando il senso della prescrizione per il tessuto T1.
    Architetto, nella sua esperienza, ha mai affrontato e risolto un problema del genere?
    Ho appuntamento in Municipio fra un mese (…), ma prima vorrei documentarmi per pormi in maniera corretta con il Tecnico che mi seguirà.
    La ringrazio in anticipo
    Alessandra

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  18. Sono sempre io. Intanto mi scuso per aver scritto qui e non in un altro post.
    Approfitto tuttavia per completare il ragionamento (direi "zoppo" causa inesperienza), in seguito a visita presso l'ufficio Tecnico. In questo caso la prescrizione sul T1 si considera inefficace perchè non si genera una terza unità immobiliare, ma si esegue semplicemente un frazionamento con fusione che non cambia il numero delle uiu.
    Si può procedere.
    Alessandra

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    1. non avevo letto il quesito precedente. Si i trasferimenti di superficie sono ammissibili, perché non sono veri e propri frazionamenti. devono però essere realizzati all'interno dello stesso edificio e non tra edifici diversi.

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  19. Buonasera Marco,
    mi è capitata una questione strana. Nel centro storica (T1) era stato fatto un condono edilizio nel 85 con relativa licenza per trasformare un A/5 in un C1 ed unirlo con l'UI adiacente che era un C1.
    E' stata poi fatta nel 2015 una DIA per ripristinare la parte di C1 (che prima era A5) in A5 senza però frazionare l'immobile.
    Che tu sappia è una cosa fattibile?
    A me sembra strano avere una UI (stesso sub.) dove una parte è C1 (17 mq) e una parte A5 (22 mq).

    Grazie

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    1. catastalmente non è possibile avere una uiu con due destinazioni d'uso differenti.

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  20. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  21. Ciao a tutti
    Devo redigere il progetto per il cambio di destinazione d'uso ca C1 ad abitazione, quali sono gli elaborati progettuali da presentare?

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    1. se sei un tecnico, gli elaborati sono quelli di una comune istanza urbanistica, con i contenuti consueti, ante e post operam, verifiche varie. Se non sei un tecnico, devi rivolgerti ad un tecnico per espletare la pratica.

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  22. Buonasera,
    sottopongo alla tua cortese attenzione un quesito. E’ possibile un cambio di destinazione d’uso da negozio a abitazione a Roma in tessuto T7 (Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme;) nell’art. 32 delle NTA non vi è menzione del cambio di destinazione d’uso.
    Grazie
    Giuseppe La Rosa

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    1. le norme sui cambi d'uso sono negli articoli generali dei tessuti della città storica. il cambio richiesto non è esplicitamente vietato, ma ovviamente vanno verificate tutte le condizioni imposte dal prg, dal regolamento edilizio e da quello igienico, eventuali atti d'obbligo e tutte le norme che sottengono all'intervento.

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  23. buona sera Marco, per ora vorrei chiederti un semplice parere salvo poi, ove se ne presentasse la necessità consultarti a livello professionale.
    Ho letto tutti i commenti e le tue risposte relative a questo post ma non ho trovato una risposta esauriente al 100%.
    Il quesito è questo .. proprio partendo da una parte del tuo testo c'è la evenienza che debba trasformare un negozio sito in via Capo le Case a Roma, in abitazione privata o da adibire ad appartamento per vacanze.
    Il negozio ha un ingresso più una vetrina, ha un ingresso anche all'interno del condominio a fianco, è di 65 metri mq con pareti più alte di 3 metri.
    attualmente è C1 e la trasformazione dovrebbe avvenire in A2 (credo).
    Ove fosse possibile vorrei anche sapere se l'operazione può essere reversibile.

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    1. astrattamente può essere fattibile, in base a quanto indicato, ma occorre sempre fare uno studio di fattibilità approfondito. gli interventi edilizi sono sempre reversibili nel senso che è sempre possibile effattuare un ripristino ad un precedente stato autorizzato, purché sia tutto legittimo.

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  24. scusa non ho firmato perchè credevo fosse previsto inserire il nome nel format ... mi chiamo Ivano

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  25. Buona sera architetto, devo realizzare un cambio d'uso da negozio ad abitazione e fonderlo con una piccola abitazione confinate al piano terra. il mio quesito è legato all'aumento del carico urbanistico, è vero che il cambio d'uso è tra due categorie funzionali differenti, ma io non creo una nuova unità immobiliare, il nucleo familiare resterà invariato (4 persone) che prima abitavano in 40mq dopo abiteranno in 80mq. Quindi il carico urbanistico inteso come incidenza sui servizi pubblici (strade uffici parcheggi verde pubblico ecc..) rimarrà invariato, anzi sicuramente un negozio ha bisogno di maggiore servizi rispetto ad una civile abitazione. come la vede lei? Chiarisco che non è per non pagare gli oneri che in parte sono dovuti, ma solo per sapere se secondo la giurisprudenza può essere comunque considerato un cambio d'uso con aumento del carico urbanistico.
    Grazie in anticipo

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  26. Buonasera Marco mi servirebbe un suo prezioso consiglio, devo fare per un mio cliente un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale, devo considerare la SUL destinata a residenziale della Concessione Edilizia?

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    1. non ho capito cosa intendi. il calcolo della superficie lorda a mio parere va fatta con le regole attuali del PRG, indipendentemente da cosa risulta nella licenza. ovviamente lo stato dei luoghi deve essere conforme.

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  27. Buonasera Marco.
    Mi è stato commissionato un cambio di destinazione d'uso da A/10 a A/5 in città storica tessuto T1. In realtà è un ritorno alle origini in quanto da visura storica dell'immobile, risulta da impianto meccanografico il primo accatastamento come A/5 poi variato più recentemente per diversa distribuzione spazi interni in A/10.
    Mi sembra di aver capito che sia sufficiente presentare una scia per ripristino senza opere e senza oneri da pagare; è giusto il mio ragionamento?
    Il committente inoltre afferma che meno di 3 anni fa era gia stata presentata una scia di questo genere che poi non è stata chiusa. E' possibile riprendere e sfruttare la stessa pratica visto che non sono passati 3 anni? Naturalmente a quel punto richiederei un accesso agli atti per verificare che tipo di pratica è stata protocollata.
    Grazie mille per la disponibilità

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    1. se è possibile certificare la preesistenza, è sempre possibile effettuare un ripristino. è sempre un intervento da valutare con attenzione. Se vi è una SCIA aperta, la si potrebbe sfruttare, subentrando come tecnico (ma il precedente ha dato disdetta dall'incarico? attenzione alle norme deontologiche nel sostituire il ruolo di altro collega).

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    2. Dalla visura storica dell'immobile è chiaro che nasce come A/5 quindi credo sia facilmente dimostrabile.
      Cosa intendi per disdetta dell'incarico?
      Se il vecchio tecnico ha presentato una scia per ripristino (specificando che si intendono eseguire le seguenti opere "dotazione servizi -cucina- per ripristino a categoria catastale originaria - uso abitativo-: aggiunta cucina elettrica), protocollata al comune, i lavori sono stati eseguiti ma non è mai stato presentato il fine lavori, posso dichiarare il fine lavori e aggiornare la pratica al catasto? Oppure pensi sia il caso di richiedere una nuova scia per ripristino?
      Una volta chiusa la pratica urbanistica e catastale, è necessario richiedere l'abitabilità? Qual'è l'iter?
      Grazie sempre per la disponibilità

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    3. tendenzialmente è possibile fare dei collaudi postumi, ma possono essere soggetti a sanzione e comunque i lavori devono essere stati eseguiti esattamente come da progetto presentato. per l'agibilità, esiste adesso la SCIA, di cui ho parlato in altri post specifici.

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  28. Salve architetto, vorrei comprare un locale c1 e trasformarlo in c6, quindi a box ed uso personale. Questo locale ricade nella zona T4 di Roma. Come faccio a sapere se posso fare o meno questo cambio, rientrando questo in una zona storica di Roma?
    Grazie mille
    Gioia

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    1. è bene in questi casi incaricare un tecnico per fare uno studio di fattibilità. Di massima comunque non è vietato questo cambio d'uso in città storica T4, ma va sempre visto con attenzione.

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  29. Buongiorno Architetto,
    in primo luogo complimenti per il blog utilissimo. Abbiamo individuato un immobile cielo terra costruito fine 800 in zona colosseo/colle oppio roma 5 piani +2 sulla via discendente da colle oppio con portone di accesso chiuso e 7 piani sulla via sottostante dopo la curva a gomito. Il tutto verosimilmente in T4 che viene venduto accatastato D8 con provenienza, dice il venditore A2. Il ns scopo è di realizzare una redistribuzione interna ottenendo 12 mini appartamenti di 50 mq cadauno distribuiti su quattro piani (3 per piano). Il tutto senza variazione in aumento di superficie e senza alterazione delle facciate e/o finestre. Si procede con il I°Municipio che ha consolidato "l'abitabilita " per uffici" per un calpestabile di 1500 mq. Lei ritiene possibile un ripristino in A2 lavori e la realizzazione di quanto sopra o invece di avviare una vera e propria pratica di cambio di destinazio ne d'uso accompagnata dalla documentazione di progetto immobiliare?
    Grazie.

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    1. andrei a ritroso nella documentazione legittimante, in quanto è assai probabile che l'edificio nasca come abitativo. Se è così, valuterei seriamente la possibilità del ripristino, peraltro meno onerosa del cambio d'uso. In ogni caso, bisogna esaminare ogni singolo passaggio urbanistico dell'immobile per capire non solo se vi è convenienza a perseguire altre strade, ma anche per capire se la situazione attuale è urbanisticamente conforme o no: in caso negativo, ci sono una serie di problemi da affrontare che possono incidere sulla strada da seguire. In caso di necessità, i miei contatti li trovate nella pagina "chi sono - contatti".

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  30. buonasera Marco, come sempre complimenti. Dovrei cambiare destinazione ad un immobile in tessuto T1 da laboratorio C3 a residenziale. L'edificio è vincolato, ho già fatto il passaggio in sovrintendenza e lo stato di fatto è legittimato. Lo stesso dirigente ha confermato che non ci dovrebbero essere ostativi. L'immobile è per altro in condizioni eccellenti con già il bagno e la predisposizione per l’angolo cottura. Dove e come faccio i prossimi passaggi? Devo necessariamente recarmi in comune per un parere (cosa che purtroppo dilunga molto i tempi dati gli appuntamenti a lunghissimo raggio del TUPASSI..). grazie sempre, t

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    1. può essere necessario il parere della ASL, da acquisire prima del deposito della SCIA. un passaggio preventivo per pratiche delicate sarebbe sempre opportuno.

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    2. grazie Marco, perdonami la precisazione. Intendi un passagio presso la ASL o il municipio? grazie di nuovo

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    3. per altro, da quando c'è TUPASSI la cara vecchia sveglia all'alba ma che in qualche modo ti garantiva il confronto con il tecnico è sempre meno garantita..
      di nuovo grazie
      tv

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  31. Buongiorno: Il mio caso è di un locale c1 28 mq serranda 2,0 mt bagno con finestra,cinecitta Roma.
    Il locale era in affitto ad uso parrucchiere,ora da un'anno è sfitto.Insieme ad altri locali nello stesso fabbricato e diventato difficile da affittare a causa della mancata ridhiesta del mercato per le piccole o medie attività.Ora vorrei adibire il locale ad uso personale come posto di lavoro non residenziale per mia figlia Avvocato,quindi non aperto direttamente al pubblico,come lo è un negozio. Qual'è l'iter burocratico meno costoso e più rapido per avere il permesso dalla circoscrizione Roma VII.Serve la variazione d'uso?

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    1. per utilizzarlo come ufficio dovrebbe avere come destinazione d'uso direzionale privato.

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  32. Buonasera

    è possibile trasformare un c2 in zona Monti, piano terra, all'interno di un palazzo storico, in abitazione se l'immobile è di 26 mq? Ci sono deroghe alla misura se l'immobile è antico?

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  33. Gentile Marco, purtroppo al Municipio mi hanno espressamente detto, nonostante la lettera della PAU del 2014, che la conversione da commerciale (C1) ad abitativa in Città Consolidata_T3_ non viene accettata. Pertanto mi chiedevo se fosse possibile fare un cambio di destinazione d'uso per attività ricettive turistiche, in modo da avere una rendita da un'immobile che oramai è sfitto da troppi anni. Cosa ne pensi?

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    1. il municipio purtroppo a mio parere ha ragione, comunque se si presenta un titolo, ed il municipio lo annulla, facendo ricorso si dovrebbero avere ampie possibilità di vittoria: mi rendo conto che non è una strada facile e veloce. Attenderei un po' per capire se il comune ha intenzione di emanare le delibere applicative dell'art. 4 LR 7/17, che potrebbero aiutare ad aggirare il vincolo.

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    2. Ma dici per il cambio di destinazione d'uso per le attività ricettive-turistiche?

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    3. no per portarlo in abitativo. comunque finché ricadi nelle attività extra alberghiere, spesso sempre nel residenziale ricadi, e quindi sarebbe comunque precluso.

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  34. Ciao Marco dovendo fare una fusione di un appartamento (80 mq) con un negozio (20 mq) al fine di ottenere alla fine un unico appartamento è eseguibile con SCIA? e in più sono dovuti gli oneri concessori per il cambio d'uso del negozio in anticipo

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    1. SCIA o SCIA alternativa, a seconda del caso nello specifico. il cambio d'uso vale solo per il C1, e va trattato come tale a livello di oneri e monetizzazioni, sempre calcolate solo sulla superficie del negozio.

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  35. Salve Architetto,
    ho ereditato un locale C1 di circa 19 m2, composto da 1 vano e un piccolo bagnetto, il locale e’ posto al piano terra molto vicino al mio appartamento (eventuale abitazione principale) il tutto in zona centrale di Roma (3 km dal Colosseo) volendo liquidare i miei fratelli per rendermi l’unico intestatario, sarei grato se Lei potesse rispondere alle seguenti domenade:

    1) da C1 posso convertirlo in un pied a terre? e molto costoso?
    2) da C1 posso convertilo in C2 in modo da pagare tutto di meno (esempio IMU)?
    3) posso considerarlo come pertinenza della mia casa e pagare di meno durante il rogito, considerando il Ctp di Sondrio sentenza n. 4/01/2018?
    Grazie 1000

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    1. l'operazione che intende fare può essere fattibile, ma è impossibile rispondere a domande così precise senza prendere contatto con l'immobile e con la sua documentazione legittimante. Sicuramente non è invece possibile convertire il locale in una unità abitativa autonoma, perché non raggiungerebbe la dimensione minima, essendo di 19mq. se ha bisogno di una consulenza personalizzata può contattarmi ai recapiti nella pagina "chi sono-contatti".

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  36. Buongiorno architetto, sto per acquistare un immobile su 3 elevazioni, al piano terra una bottega (c1) di circa 31mq, al primo piano e ammezzato un appartamento di 65mq (A4), posso secondo suo consiglio cambiare la destinazione della bottega in residenziale e fare una fusione? I proprietari dello intero stabile sono gli stessi. Inoltre mi consiglia di fare quest operazione prima dell'atto notarile? Saluti

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    1. bisogna vedere se l'operazione è ammessa in base alla normativa in vigore nel comune in cui intende operare. in linea di massima nessun cambio d'uso è precluso dalla normativa: va sempre visto nel caso di specie.

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  37. salve,
    vorrei capire quali sono i canoni relativivi alla trasformazione di un C6 o C3 interrato tipo grosso garage/openspace con bagno senza finestra, posto in un condominio all'interno nascosto e posto accanto ad altre entrate di garage con passo carrabile entrata solo con serranda elettrica in C1...se viene fatto online il cambio so che i negozi debbono presentare di requisiti anche per visibilità lo dovrei affittare ma non mi serve come negozio ma come magazzino deposito per un trasloco e dove tenere il mio materiale personale e di lavoro in attesa di trovare comprare uno spazio

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    1. se è una destinazione da usare per poco tempo converrebbe cercare un locale che è già C2, perché fare due cambi d'uso a distanza ravvicinata di tempo può essere un problema per gli oneri da devolvere. per la domanda generale sulla fattibilità, nei locali interrati le variabili sono troppe per poterlo valutare così ad occhio: deve incaricare un tecnico per fargli svolgere una verifica di fattibilità.

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  38. Gentile Architetto, per motivi di erogazione del mutuo, d'accordo con l'attuale proprietario vorremmo cambiare la destinazione d'uso di un locale C1 in C6 in zona Roma Centocelle. Noi effettivamente lo useremmo come rimessa d'auto privata.
    La domande sono 2) 1)Che costo avrebbe, un domani, riconvertirlo? 2) E' possibile usare un locale commerciale C1 in rimessa auto? (tralasciando il problema erogazione mutuo?)

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    1. le autorimesse sono C/6 se per soli fini di parcheggio "non a fini di lucro", lasciando intendere che le attività di parcamento auto con fini di lucro risiedono in altra categoria. il ripristino di precedenti stati legittimi attualmente si ritiene possa essere autorizzato in risanamento conservativo (almeno finché non compariranno sentenze che cambieranno l'orientamento o lo ridefiniranno) e dunque non soggetto ad onerosità. tuttavia, nel vostro caso andreste verso una destinazione che non sviluppa carico urbanistico né cubatura (in taluni casi specifici) e questo potrebbe astrattamente produrre un problema in più in un eventuale futuro ripristino.

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    2. Grazie mille. Una domanda ancora: è possibile parcheggiare la propria auto in un locale accatastato C1?

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    3. in astratto ed una tantum non sembrano esserci divieti espliciti ma se diventa una attività abitudinaria è quello che determina l'utilizzo.

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  39. Buongiorno Arch. dovrei effettuare un cambio d'uso da negozio ad abitazione singola, l'immobile si trova nella città consolidata T1, leggendo le NTA art. 45 sembrerebbe che non sia possibile, mi conferma se è esatto quello che ho riportato o se esiste qualche recente delibera che risolve il problema? Inoltre sa se è possibile applicare in qualche modo la legge della rigenerazione urbana per effettuare questo cambio d'uso?

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    1. ne ho parlato in altri post: ho scritto testi specifici su questa fattispecie. tendenzialmente non è fattibile con le vie ordinarie di PRG, anche se taluni ritengono che una vecchia sentenza del 2010 abbia creato un precedente che può aprire delle strade (ma secondo me, no). la legge rigenerazione può aiutare a superare il problema, ma vanno poste in opera le opere che devono accompagnarsi all'intervento, non avendo Roma deliberato l'attuazione dell'art. 4.

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  40. Salve Arch. Ho un villino a CasalPalocco su 3 livelli accatastato A/7, con un seminterrato H. 2,30 mt. Attaccato al seminterrato v'è un garage accatastato C/6. Posso accorpare una parte del garage al seminterrato chiedendo un cambio di destinazione d'uso? Non riesco a capire se tutto l'immobile è Residenziale(Per capirlo è necessario prima di tutto sapere che il mutamento della destinazione d’uso è rilevante quando determina una modalità di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, così da comportare la sua assegnazione a una diversa categoria funzionale tra le seguenti:Residenziale) a prescindere dalle categrie catastali. in questo caso non ci sarebbe nessuna VARIAZIONE se non quella dei mq accorpati. Cosa ne pensa? Grazie, buona serata. F. Trane, Roma

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    1. può esserci un problema di SUL imponibile: il box auto interrato non sviluppa sul fino a concorrenza con gli standard obbligatori, dopodiché va in SUL.

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  41. Salve architetto sono in trattativa per l acquisto di una bottega catastalmente c1, bottega acquista dalla iacp.

    Ma il mio ingegnere vedendo la descrizione menzionata nell atto di trasferimento tra iacp e la parte venditrice nel 1980( cucina, stanza da pranzo, bagno e ripostiglio), ha ipotizzato che urbanisticamente l immobile non sia nato come bottega ma bensì come o civile abitazione(alloggio) o le antiche case/bottega.
    Analizzando infatti i documenti delle botteghe vicine infatti vennero assegnate Come casa/bottega.
    A questo punto il notaio si rifiuta di fare l atto in quanto la parte venditrice non dimostra il titolo abilitativo col quale la vecchia casa bottega si sia trasformata in bottega.

    Ma è giusto?

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    1. il notaio ha ragione nel pretendere che la situazione sia chiarita a livello urbanistico.

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    2. Le chiedo ancora scusa quindi se nei vecchi incartamenti fosse descritta come casa/bottega, la catastazione c1 senza titolo sarebbe errata?

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    3. le "case-bottega" non sono mai state definite a livello urbanistico, diciamo che sono sempre stati oggetti un po' al limite della normativa, forse più ricomprese nell'alveo della tollerabilità.

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  42. Buonasera, sono proprietario di un appartamento sito al primo piano di un condominio a Roma in zona ponte Testaccio. Al piano strada, sotto e in corrispondenza del mio appartamento, c è un locale commerciale di circa 35mq che vorrei acquistare. La mia idea è quella di unire casa mia al locale tramite scala interna. È possibile fare una cosa di questo genere facendo cambio destinazione d'uso e accatastando come unico immobile? I soffitti sono alti ca 4 metri. Grazie

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    1. astrattamente è possibile, ma bisogna vedere in quale sistema insediativo si ricade: se è città consolidata a mio parere non si può fare (o si può fare ma nell'ambito di interventi complessi), se è città storica invece si potrebbe fare anche con intervento diretto, sempre previa verifica della fattibilità in dettaglio.

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  43. Marco buongiorno, nel caso di cambio di destinazione d'uso in città storica, la superficie minima è sempre 28 mq giusto? i 45 mq minimi per città storica è solo in caso di frazionamento...

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    1. sì, con la specifica che i 28 sono netti ed i 45 sono lordi.

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  44. Gentilissimo Collega, ho per le mani una DIA in alternativa al permesso di costruire del 2013 con cui è stata cambiata destinazione d'uso di un negozio in appartamento. L'immobile ricade in Città Consolidata ed il cambio d'uso era (ed è) in contrasto con gli strumenti urbanistici (art. 45 NTA), oltre ad essere vietato da un atto d'obbligo stipulato dal costruttore con il Comune di Roma. All'epoca la DIA in alternativa al p.c. fu presentata ed il Comune non l'ha rigettata. Secondo lei è valida o è nulla? Grazie in anticipo.

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    1. O meglio, vorrei sapere se è da considerarsi illegittima. Grazie

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    2. se il comune non l'ha contrastata, essendo passati peraltro quasi dieci anni, il titolo potrebbe considerarsi non più annullabile, o comunque il comune dovrebbe avviare una procedura di annullamento in autotutela da strutturare in modo compiuto. potrebbe farlo. Secondo me, comunque, potete innestare un nuovo titolo su questa pratica precedente, perché comunque finché non viene annullata, lo stato edilizio deve ritenersi legittimo. potete specificare la cosa nel nuovo titolo così da non nascondere nulla. attenzione anche a sottoscrivere, nel caso, un disciplinare d'incarico ben studiato.

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    3. Se non sbaglio sul tema c'è stato un chiarimento del Dip. PAU del 16/05/2014 prot. 74331 che si rifà a sentenze del Tar Lazio e Consiglio di Stato che annullano l'art. 45 comma 6. Alcuni Municipi accettavano i cambi d'uso proprio in relazione a questo chiarimento del Dip. PAU.

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    4. questo è l'ultimo parere in ordine di tempo sulla questione, a cui farei riferimento: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/pareri/2021/parere-130530-2021.pdf

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    5. Buona sera Arch., non mi sembra aggiunga granché, mi sembra solo un bel scarica barile nei confronti dei municipi. Lei come lo interpreta? In base a quanto scritto, se ho parlato preventivamente con il tecnico del municipio, il quale ha acconsentito alla presentazione della SCIA per cambio d'uso e successivamente non ho ricevuto comunicazioni in merito, non dovrei avere problemi. Oppure qualcuno si può svegliare la mattina e anche dopo 18 mesi può annullare la SCIA in autotutela?

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    6. purtroppo è una situazione incresciosa che il comune dovrebbe avere tutto l'interesse a risolvere nel più breve tempo possibile, anche perché nel frattempo interi quartieri muoiono di abbandono e disinteresse urbanistico. Ha senso ritenere che dopo 12 mesi il comune non possa più annullare una pratica presentata in questi termini, ma secondo me se la questione finisce davanti alla Giustizia Amministrativa l'esito non è affatto scontato.

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  45. Buongiorno Marco, volevo sapere se a seguito della circolare esplicativa sui cambi di destinazione d'uso del 2017, è sempre valida la connessione tra MdU e Ristrutturazione edilizia? ovvero nel mio caso è possibile in T2 eseguire un cambio d'uso da magazzino ad abitazione che rientrerebbe in Re2? grazie

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    1. secondo me il collegamento "diretto" tra MdU e RE non c'è mai veramente stato, in quanto si tratta di "assimilazione" ma non di "ricomprensione". Dunque sono sempre rimasti ambiti diversi. se parliamo di T2 di città storica, secondo me il mutamento d'uso non è in contrasto con il piano regolatore, e si può valutare, a scanso equivoci, se l'intervento possa rientrare nella definizione di RE1 in quanto valorizzazione funzionale.

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  46. buonasera architetto io dovrei fare un cambio d'uso da commerciale a residenziale di un edificio in citta' storica interno alle mura aureliane. edificio ante 1886. Originariamente il piano terra era formato da due locali commerciali ed un'abitazione poi tramite condono rilasciato e' stato trasformato tutto in commerciale. dovendo ad oggi trasformare tutto in abitazione e frazionarlo nuovamente in tre unità ed essendo posto al piano terra lo scoglio del metro rialzato può secondo lei andare in deroga visto l'epoca di costruzione dell'edificio e visto che già originariamente in parte era già abitazione? grazie per la collaborazione

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    1. l'eventuale deroga deve essere concordata con il municipio, comunque si potrebbe fare anche un ragionamento un po' flessibile dicendo che essendo una costruzione 1886, cioè antecedente al regolamento edilizio del 1934, potrebbe ritenersi che, ai sensi dell'art. 10 comma 2 dl. 76/2020 sia possibile eseguire trasformazioni seguendo le regole igienico-sanitarie "originarie e legittime" dell'unità oggetto di cambio d'uso.

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    2. grazie sempre molto disponibile ed esaustivo buon lavoro

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