staccarsi dal riscaldamento centralizzato: possibilità ed obblighi normativi

Il riscaldamento centralizzato è, per questioni fisiche, molto spesso conveniente da un punto di vista energetico, soprattutto negli edifici con classi energetiche F e G. tuttavia accade sovente, soprattutto nei condomini più grandi, che si arrivi all'esasperazione poiché ciascuno, avendo esigenze diverse da tutti gli altri, cercherà di imporre i propri orari ideali, raggiungendo alla fine un compromesso che non va mai bene a nessuno. Vediamo quindi cosa bisogna fare per staccarsi dall'impianto centralizzato, con un breve cenno a se il gioco valga poi la candela.

Anzitutto, il codice civile (art. 1118) parla esplicitamente della possibilità di staccarsi dal riscaldamento, purché il distacco non crei inefficienze all'impianto centralizzato che rimane agli altri condomini. Questo può accadere in effetti in diversi contesti: per esempio in fabbricati molto piccoli, composti da meno di 10 appartamenti, dove anche il distacco di un solo appartamento può generare squilibri nel sistema che potrebbe subito diventare "sovradimensionato" per il resto delle unità abitative.

Da quando poi è stata introdotta la legge 220/12 (che ha modificato l'art. 1118cc) c'è una facilitazione in tal senso, in quanto il distacco non è più soggetto al benestare dell'assemblea, ma può essere una iniziativa unilaterale del singolo condomino. rimane sempre il divieto di distacco se si creano squilibri o si generano inefficienze nell'impianto da cui ci si va a distaccare. Inoltre, se il distacco provoca maggiori costi per il resto del condominio, bisognerà continuare a pagare i costi della manutenzione del sistema anche se ci si sarà distaccati.

Bisogna comunque verificare che il regolamento di condominio non vieti esplicitamente il distacco: in questo caso non ci si può fare nulla, a meno di non far modificare l'intero regolamento. Anche il regolamento edilizio potrebbe vietare tale procedura. Il DPR 59/09 invece non impone l'obbligo di impianti centralizzati ma comunque indica che "per edifici con più di quattro unità abitative è preferibile l'impianto centralizzato" appunto perché è più efficiente, a conti fatti.

Dunque ammesso che non si ricada nei vincoli indicati, il distacco è possibile. a questo punto però dovrete di fatto realizzare un nuovo impianto di riscaldamento dentro la vostra abitazione, e qui scattano degli obblighi tecnici relativamente al generatore di calore. Nell'installazione di una nuova caldaia, infatti, è obbligatoria la realizzazione di una nuova canna fumaria con sbocco al di sopra del tetto dell'edificio: realizzare questo tipo di opera può rappresentare un costo talmente significativo da rendere l'intera operazione non economicamente conveniente.

tuttavia nella metà del 2014 la normativa (DPR 412/93) è stato "migliorato" relativamente alla questione delle canne fumarie, introducendo diversi casi di "esenzione" dalla realizzazione della canna fumaria. Nel caso in esame, in particolare, c'è una sola possibilità per non realizzare lo scarico sul tetto (non essendo possibile dichiarare che si sta sostituendo un generatore preesistente), ovvero quello di installare un sistema "ibrido compatto" composto da una caldaia a condensazione ed una pompa di calore elettrica che, lavorando simultaneamente, regolati da una centralina che stabilisce, momento per momento, quale sia il sistema che può fornire energia più convenientemente. Di questo aspetto in particolare ho parlato più esaustivamente in quest'altro mio post al quale vi rimando per una più completa lettura e per l'elencazione di alcuni modelli in commercio di questi sistemi.

Un'altro modo per aggirare il vincolo di installare una canna fumaria o un sistema ibrido compatto è quello di realizzare un sistema esclusivamente elettrico: si può parlare dunque o di un sistema a pompa di calore (tipo gli split a parete, ma vi sono anche sistemi più raffinati e meno impattanti visivamente) o di sistemi a resistenza elettrica da annegare nel massetto di nuova realizzazione (questo prevederebbe lo svellimento dell'intero massetto, ed è un sistema energeticamente sconveniente: ma in alcuni contesti, come per esempio nei centri storici nei quali non è possibile fare neanche un buco nel muro - figuriamoci l'installazione del motore esterno degli split - , possono in effetti rappresentare l'unica possibilità).

Per quanto riguarda l'aspetto autorizzativo, fermo restando che per una trattazione più esaustiva anche di questo aspetto vi rimando sempre allo stesso post che già vi ho linkato prima, la realizzazione della canna fumaria comporta o la SCIA o la DIA, a seconda dei casi e delle interpretazioni delle Regioni e dei Comuni, mentre l'installazione della macchina esterna del condizionatore quasi sempre necessita comunque la SCIA.

Dunque si è visto che il distacco dal riscaldamento centralizzato obbliga a delle opere impiantistiche dal costo non indifferente. Già solo il rifare da capo le tubazioni del sistema di riscaldamento significa fare delle consistenti tracce a parete o a pavimento, e quindi, in un caso o nell'altro, fare lavori edili importanti a corollario. Conviene quindi valutare di realizzare questo impianto autonomo nel momento in cui si decide di fare altre opere di ristrutturazione nell'apartamento, oppure come spesso decidono di fare molti miei clienti, si può cogliere l'occasione della ristrutturazione per realizzare intanto la predisposizione dell'autonomizzazione dell'impianto, così che quando si deciderà per il distacco, occorrerà solo installare il generatore di calore appropriato.

Il Decreto interministeriale del 26 giugno 2015 (punto 5.3.1. dell'allegato 1 del decreto)  tuttavia prescrive, nel caso in cui ci si stia distaccando da un impianto con generatore di potenza pari o superiore a 100kW (dunque condomini di una certa grandezza), di commissionare una indagine energetica in cui un tecnico deve illustrare i diversi costi (cioè i risparmi) che si avrebbero ristrutturando completamente l'impianto, al fine di disincentivare lo stesso distacco. [02 ottobre 2015]

Facciamo ora, come promesso, qualche accenno ai costi. Di per sé la realizzazione della nuova schermatura impiantistica per un impianto autonomo può costare tra i 300 ed i 350 euro per punto termosifone, escluse tutte le opere murarie eventualmente necessarie ed esclusa la fornitura e posa in opera della caldaia.

Abbiamo parlato dell'obbligatorietà di installazione di un sistema ibrido compatto: queste macchine, che sono molto complesse, da listino difficilmente si trovano a meno di 5.000 euro, esclusi accessori ed esclusa IVA. si può dire che con lo sconto si può arrivare a circa 6.000 euro compresa iva ed accessori, ma l'impianto potrebbe necessitare ulteriori elementi che potrebbero portare più in alto il costo. I sistemi ibridi compatti comportano un risparmio energetico notevole: possono consumare anche fino al 30% di energia in meno rispetto ad una caldaia a condensazione, ma purtroppo i costi iniziali rimangono importanti.

Dunque tra realizzazione del nuovo impianto (escluse le opere murarie, quindi nell'ipotesi in cui facessimo l'impianto in concomitanza di una ristrutturazione), fornitura e posa del nuovo sistema di riscaldamento si può arrivare facilmente a circa 9.000 euro, ovviamente detraibili fiscalmente

Con l'impianto autonomo inoltre dovrete gestire da soli le incombenze burocratiche correlate alla conduzione della caldaia, alle quali nel condominio pensa la ditta incaricata della manutenzione dell'impianto.

Diciamo che a mio modo di vedere questo tipo di intervento può convenire se avete un appartamento molto grande (dove il costo iniziale dell'impianto acquista maggiore senso) e se avete delle spese importanti per il riscaldamento condominiale. Nella maggioranza dei casi penso sia più conveniente rimanere con il sistema condominiale, considerando anche che da qui ai prossimi mesi tutti gli impianti centralizzati dovranno essere dotati della contabilizzazione. Penso sia utile condividere un articolo de il Sole24ore sull'indagine di convenienza economica tra impianto autonomo e condominiale contabilizzato.