il cambio d'uso di un locale commerciale in abitazione a Roma

in tempi di crisi i locali commerciali hanno vita sempre più sofferta, in particolare quelli di dimensioni modeste e posti in parti di città che hanno perso - o magari non hanno mai avuto - una specifica vocazione commerciale; molti proprietari di questi spazi mi contattano a volte per conoscere l'eventuale fattibilità del cambio di destinazione d'uso in abitativo. A Roma ciò è possibile solo in determinati contesti ed a precise condizioni: cerchiamo di vedere quali.

indicazioni del piano regolatore

Il Piano Regolatore di Roma attualmente in vigore generalmente consente il cambio d'uso in abitativo di locali ad uso diverso, ma vi sono alcuni limiti che, indirettamente, ne limitano la fattibilità.

Anzitutto è indispensabile verificare in quale tessuto si ricade (il PRG distingue tutto il territorio in vari tessuti, individuabili nelle tavole prescrittive, ai quali tessuti sono poi attribuiti diversificate possibilità attuative, descritte nelle norme tecniche di attuazione del piano). le possibilità più comuni sono le seguenti:

• città storica - che sono generalmente i rioni del centro storico ma anche molti quartieri vicini e non al centro storico, come per esempio Prati, il Nomentano, Trieste, San Lorenzo, San Giovanni, etc più nuclei isolati come la Garbatella, Città Giardino Aniene, Acilia, etc - in molti di questi tessuti il cambio d'uso da commerciale ad abitativo è generalmente fattibile senza particolari limitazioni. Occorre comunque specificare che in alcuni tessuti della città storica il PRG non ammette le opere classificate come RE2, cioè quelle opere di ristrutturazione edilizia che prevedono anche variazione di SUL o di prospetto esterno: dato che il cambio d'uso in questione è assimilato a questa categoria edilizia, ne deriva implicitamente che in quei tessuti questo cambio d'uso non sarebbe ammissibile. I tessuti di questo tipo sono T1, T2 e T10;
• città consolidata -  che sono generalmente i quartieri della prima periferia romana e molti dei tessuti edificati a partire dagli anni '50 - qui questo particolare cambio d'uso è invece fortemente limitato: la logica in fatti è che in questi tessuti, già a fortissima vocazione residenziale, si vuole evitare il convergere verso una totale residenzialità, creando quindi fenomeni di ghettizzazione di cui diverse realtà già soffrono. I cambi d'uso da commerciale ad abitativo qui sono obbligatoriamente sottoposti ad un programma di recupero urbano o altra tipologia di strumento attuativo che non può essere - o può esserlo in alcuni specifici casi - di iniziativa privata: insomma sono strumenti che non è possibile attuare per un singolo immobile. Tuttavia ci sono alcuni casi specifici nei quali si può fare il cambio d'uso in questione, e sono quelli descritti all'art. 45 comma 7 delle NTA già linkate sopra. In questo tessuto, inoltre, il cambio d'uso di questo tipo, in particolare quando fatto in virtù del comma 6 del già citato art. 45, è soggetto ad una onerosità aggiuntiva, chiamata contributo straordinario di urbanizzazione.
• città da ristrutturare - sono gli ambiti di città con un livello di degrado urbano importante, e per i quali il Piano può prevedere interventi anche radicali di riordino dell'assetto urbanistico. esempi di questi quartieri sono l'Alessandrino, Fidene, alcuni ambiti intorno a Rebibbia etc - questi tessuti sono divisi in prevalentemente residenziali, dove il cambio d'uso in oggetto è fattibile senza particolari problemi, e quelli prevalentemente per attività (che però sono porzioni di città in genere non residenziali), dove per attuare questo cambio d'uso è necessario rimanere all'interno del 10% della SUL complessiva dell'intero immobile: dunque bisogna considerare eventuali preesistenti abitazioni nel fabbricato e computarne la superficie, per valutare se ve ne sia di residua per il cambio d'uso richiesto.

Vi sono poi ulteriori tessuti, più specifici, di cui però evito di parlare per non allungare eccessivamente questo post descrivendo ambiti urbani tutto sommato meno estesi.

indicazioni del regolamento edilizio

Una volta verificata la fattibilità dal punto di vista del piano regolatore, possiamo verificare quella relativa al regolamento edilizio di Roma Capitale.

occorre premettere che il regolamento edilizio di Roma risale al 1934 ed è stato solo in parte rivisitato e modificato: gira voce che fosse in via di redazione un documento completamente nuovo ed aggiornato, ma probabilmente l'iter si è interrotto con la recente legge di conversione del decreto sblocca-italia che ha in qualche modo imposto che la conferenza unificata stato-regioni-comuni individui un testo di riferimento che avrà valore - salvo la possibilità di modifiche locali - in tutta Italia.

Il regolamento di Roma attualmente in vigore dà delle indicazioni che sono cruciali per la fattibilità. Relativamente al cambio d'uso da commerciale ad abitativo secondo me i vincoli di riferimento sono i seguenti:

• art. 39: i piani terreni destinati ad abitazione devono essere sopraelevati di un metro rispetto al piano stradale e devono sovrastare a vespai areati o a locali sottostanti, il tutto per problemi, immagino, di salubrità degli ambienti. Già questo è una limitazione molto importante, perché difficilmente un locale commerciale è sopraelevato di un metro rispetto al marciapiede, anzi quasi sempre è praticamente a livello. Tuttavia ciò è in apparente contrasto logico con quanto indicato invece all'art. 38 relativo ai semisottosuoli (cioè locali seminterrati) secondo il quale è possibile avere delle abitazioni nei seminterrati, con specifiche limitazioni, ed appare incoerente sul perché non possano essere al piano terra alla quota del marciapiede. Il dubbio si scioglie, a parere di chi scrive, analizzando il fatto che la prescrizione del metro da terra sembra trovare applicazione specifica al caso in cui l'immobile sia direttamente prospiciente il suolo pubblico dato che la misura va presa "dal piano stradale", e possa non trovare applicazione invece laddove l'immobile non abbia tale caratteristica in quanto non ci sarebbe un "piano stradale" a cui fare diretto riferimento (rimane comunque una discrasia di definizione "tecnica" tra appartamenti fuori terra e seminterrati). Per "piano stradale", sempre a mio modesto parere e lasciando al singolo tecnico la responsabilità di usare questo ragionamento, può riferirsi alla quota di asfalto dove marciano i veicoli, e non al marciapiede; se il regolamento edilizio avesse voluto specificare l'altezza riguardo al marciapiede, avrebbe difatti usato questo come riferimento, dato che lo usa anche altrove nel testo, invece usa questa definizione di "piano stradale" che sembra confacersi di più alla quota della carreggiata stradale. Alcuni uffici ritengono che questa imposizione regolamentare possa essere derogata acquisendo un parere igienico-sanitario dalla ASL preposta all'approvazione progetti per il comune di Roma, che in effetti li rilascia in presenza di alcune specifiche caratteristiche ed anche in diretta prospicenza del suolo pubblico; tuttavia, la norma non è esplicitamente indicata come a carattere igienico-sanitario dunque farei attenzione nel valutarne la deroga e, soprattutto, consiglio sempre di confrontarsi con il municipio territorialmente competente prima di depositare un progetto. In ogni caso, se l'altezza interna lo consente, è sempre possibile creare un pavimento sopraelevato per arrivare al minimo richiesto dalla norma: può essere peraltro sfruttato per passaggi impiantistici.
• art. 38: i semisottosuoli (seminterrati) possono essere adibiti ad uso abitazione, ma devono avere una altezza utile interna di almeno 3 metri (invece dei 2,70 ammessi per le abitazioni fuori terra) e devono sporgere dal piano di calpestio esterno per almeno la metà (cioè se abbiamo una altezza interna di 300cm, almeno 150cm devono essere fuori terra. Altro vincolo importante è che detti locali abbiano una intercapedine fognata e ventilata attorno a tutte le pareti controterra, e un vespaio areato di almeno 30cm di altezza. è inoltre necessario che vi sia uno spazio libero antistante le finestre di almeno 10 metri. In questo caso, anche se la cosa è espressamente prevista dal regolamento edilizio, vi consiglio di dotarvi comunque di nulla osta ASL. Attenzione però al seguente concetto: se si vuole mutare l'uso di un locale seminterrato, occorre preventivamente valutare con grande attenzione se lo spazio su cui stiamo intervenendo effettivamente "sviluppa cubatura" oppure no. Più in generale, è da ritenersi che le cantine, magazzini collegati ad attività o altre destinazioni accessorie generalmente non possono essere oggetto di mutamento d'uso: su questo tema la Giurisprudenza si sta allineando nel ritenere appunto i locali accessori come non sviluppanti cubatura, ma anche la Regione Lazio in un parere della Direzione Urbanistica sembra andare in questa direzione (parere prot 175831 del 6 marzo 2019).
• art. 40: la dimensione minima dell'alloggio più piccolo realizzabile nel comune di Roma è 28mq. Il regolamento non specifica se questa superficie si debba intendere lorda o netta (la differenza è a volte cruciale), ma è comune alla maggioranza dei municipi (ed è opinione anche del Dipartimento PAU) che debba intendersi come superficie calpestabile. In questo caso la norma non è derogabile in nessun caso, perché il regolamento edilizio ha ripreso la norma igienico-sanitaria nazionale, e quindi nè il Comune nè la ASL possono derogare a tale limitazione.
• ovviamente, l'abitazione che andremo a fare dovrà poi rispettare tutte le altre norme del regolamento edilizio relativamente al dimensionamento degli ambienti, alla distribuzione interna, ed anche al parametro di aeroilluminazione dovuto per ogni ambiente abitabile. Per queste ulteriori specifiche vi rimando a quest'altro mio post più approfondito.

le norme del regolamento edilizio valgono su tutto il territorio del comune, in dipendentemente dal tipo di tessuto di piano regolatore.

Altro tema a cui fare attenzione nel cambio d'uso in questione, visto appunto che spesso si parla di piani terreni e seminterrati, è se l'immobile è campito all'interno delle aree di esondazione del Tevere o di altri corsi d'acqua piccoli o grandi insistenti nel territorio comunale. Il Piano Regolatore ha delle tavole specifiche sul rischio idraulico, ma la presenza del rischio può essere anche verificata dal sito dell'autorità di bacino sulla pagina delle tavole tra cui ci sono quelle specifiche per Roma. Se ci si trova all'interno di queste aree occorre ottenere il parere relativo.

ulteriori limitazioni potrebbero provenire dalla carta per la qualità o, più in generale, da altri vincoli gravanti sull'immobile. Per una più ampia trattazione di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post più specifico sul discorso dei vincoli.

Occorre dire che attualmente, e, salvo ulteriori proroghe*, entro il 31 gennaio 2017 è possibile effettuare un cambio d'uso di un locale commerciale anche sfruttando la legge speciale sul piano casa. L'art. 3 ter infatti consente il cambio d'uso degli immobili a destinazione non residenziale per convertirli in abitativo e da destinarsi, in parte, alla locazione a canone calmierato (questo obbligo può essere non rispettato solo per interventi di superficie inferiore a 500mq e versando una ulteriore onerosità che può incidere considerevolmente). Tuttavia la condizione essenziale per poterlo attuare è che l'immobile risulti dismesso almeno dalla data del 31 dicembre 2013, e questa circostanza deve essere documentata.

*il piano casa fu effettivamente prorogato fino a fine giugno 2017. nota aggiunta a marzo 2019.

Il vantaggio dell'applicazione del piano casa è che questo consente di andare in deroga sia al piano regolatore che al regolamento edilizio: dunque tutti i discorsi fatti prima non avrebbero valore, ma avrebbero comunque ed in ogni caso validità le normative nazionali sulla dimensione minima degli alloggi e dei singoli ambienti delle abitazioni (in questo, il regolamento edilizio di Roma ha ricopiato pari pari il decreto sanità, e quindi la dimensione minima rimane di 28mq calpestabili - come accennato prima - , ma quantomeno non vi sarebbero le limitazioni relative all'altezza dal piano strada).

Inoltre, con il Piano Casa è espressamente richiesto che l'immobile di cui andremo a variare la destinazione risulti conforme alla normativa sul risparmio energetico vigente per le nuove costruzioni (cosa che invece non è esplicitamente richiesta in un cambio d'uso convenzionale), e dunque se parliamo di edifici più vecchi di almeno una decina d'anni, edifici cioè costruiti con normative non particolarmente restrittive in termini di contenimento energetico, ciò prevede delle opere edilizie importanti per ottenere un livello di contenimento energetico in linea con i parametri richiesti: è importante che si consideri anche questo aspetto per valutare i costi.