martedì 22 gennaio 2013

il contributo straordinario di urbanizzazione

Ho riscritto parti di questo post, alla luce della circolare che il Dipartimento PAU ha emesso in data 18 aprile 2013 e che descrive le modalità per il calcolo di questa ulteriore onerosità che si applica in alcuni specifici casi, quasi tutti di nuova costruzione nella città già urbanizzata (città consolidata) ma anche in qualche caso di ristrutturazione (p.e. cambio d'uso verso abitazioni nella città consolidata, ma leggi sotto). La circolare è scaricabile da qui, e sostanzialmente descrive le modalità per il calcolo
Il contributo straordinario è una ulteriore forma di onerosità basata sull'aumento di valore che le aree e gli immobili possono beneficiare quando il piano regolatore si impone delle varianti o dei progetti straordinari. Le varianti incidono sempre sul valore delle aree, anche se magari il cittadino non se ne accorge: il comune ha quindi introdotto una sorta di "tassa" sull'incremento di valore delle aree conseguente a variazioni delle previsioni urbanistiche. Ciò appare un po illegittimo ed infatti ci fu una prima sentenza del TAR che bocciò l'applicazione di tale contributo straordinario. tuttavia il TAR diceva sostanzialmente che il contributo era illegittimo perché doveva fare riferimento ad una legge nazionale e non poteva essere oggetto di "invenzione" da parte del singolo Comune, benchè tra i più importanti d'Italia. Per "aiutare" quindi il Comune di Roma, in una delle millantamillesime leggi finanziarie (L. 122/2010, art. 17, comma 16, lett.f) è stato inserita una postilla in cui di fatto si autorizza il solo comune di roma ad inserire il concetto di contributo straordinario (il che mi sembra ancora più illegittimo: perché solo Roma Capitale può, e gli altri Comuni che magari hanno poteri metropolitani no? bho).

[inizio paragrafi aggiunti il 05 maggio 2016] Nell'aprile del 2013 è stata emanata una circolare esplicativa con cui si determina la procedura per il calcolo di questo contributo: la circolare è esattamente del 18 aprile 2013 e porta il protocollo numero 41487 del Dipartimento PAU. La circolare, da leggere con attenzione nel caso in cui vi troviate a dover computare questo contributo, prevede una procedura di calcolo un po'lunga ma tutto sommato non complessa: si tratta di determinare il "valore di trasformazione" del bene e, a quel valore, assoggettare una tassa forfetaria del 66,6% (riducibile al 60% a discrezione dell'amministrazione per favorire la qualità dei progetti).

Detto valore si determinerà calcolando anzitutto il valore del bene, determinato con i valori OMI e, per gli immobili esistenti, calcolando il valore medio tra il "minimo" e "massimo" relativo ad immobili in stato di conservazione "ottimo" (purtroppo nell'OMI troveremo quasi esclusivamente valori dello stato di conservazione "normale": valutate voi come affrontare ciò). Dal valore del bene così calcolato, si dovrà sottrarre il costo di costruzione, il quale sarà determinato sulla base di specifici prezziari; se si sta effettuando una ristrutturazione edilizia, però, occorrerà effettuare invece un computo metrico sulla base del prezzario ufficiale regione lazio, computando le opere per la trasformazione. Al costo di costruzione sarà necessario aggiungere altri costi, tutti dettagliati nella circolare, nella quale vengono specificate anche le percentuali ritenute congrue. Alla fine si arriverà a dover fare una semplice sottrazione, tra il valore OMI inizialmente determinato ed il costo di trasformazione.

In questa procedura, nel caso di intervento su edifici esistenti, seguendo pedissequamente questa procedura si può arrivare ad un paradosso: nelle ristrutturazioni la circolare prevede di redigere un computo metrico, ma se si va ad effettuare un cambio d'uso in un immobile che non necessita di grandi stravolgimenti (pensiamo al CdU da ufficio ad abitazione, per esempio) difficilmente si arriverà a computi metrici con valori elevati e, quindi, si corre il rischio che il valore da sottrarre sia poca cosa rispetto al valore OMI e, dunque, si va ad aumentare quella forbice sulla quale si calcola il contributo straordinario. Dato che, come detto, il contributo è pari al 60% di questa differenza, se questa differenza è rimarchevole - arrivando paradossalmente ad essere anche non coerente con la realtà - , sarà notevole anche il contributo da pagare. [fine paragrafi aggiunti il 05 maggio]
Unico caso pratico applicativo di questo contributo l'ho trovato in questa ordinanza del sindaco in cui si parla del prolungamento della metro B da Rebibbia a Casal Monastero: come è noto, tale progetto viene finanziato concedendo un aumento dell'edificabilità dei suoli nelle vicinanze della metro stessa (lo trovo un modo vergognoso che per fare interventi che servono ad aumentare la qualità urbana - la metro, appunto - si vogliano concedere cose che abbassano la qualità urbana stessa - la maggiore densità edificatoria): il Dipartimento PAU avrebbe stimato in circa 255 milioni l'aumento di valore delle aree (i soldi che il Comune incasserebbe dai privati per finanziare la metro), ed avrebbe quindi stimato 45 milioni di contributo straordinario di urbanizzazione i quali dovrebbero essere versati dal soggetto attuatore (roma metropolitane).
Dunque questo contributo sarebbe un qualcosa da devolvere al comune in alcune circostanze particolari, come appunto quelle della realizzazione di nuove metropolitane o a seguito di progetti urbanistici che, fatti ovviamente assieme al Comune, vanno a modificare le caratteristiche dei suoli e dell'edificato (e, quindi, sostanzialmente delle varianti al PRG stesso).

[paragrafo aggiunto in data 27/02/2013] Andando a leggere le NTA del PRG per un cliente mi sono effettivamente accorto che detto contributo straordinario può essere applicato anche agli interventi diretti, ma solo in alcuni casi. Per esempio, all'art.45 comma 6 delle N.T.A. di PRG vigente  - stiamo parlando delle norme specifiche per i tessuti della città consolidata - il cambio d'uso verso "abitazioni singole" è soggetto al contributo straordinario di cui all'art. 20 (attenzione: questo passaggio è stato dichiarato illegittimo, leggete quest'altro post). Ma non gli altri cambi d'uso: quindi per esempio in questo caso specifico si dovrebbe applicare detto contributo. A questo punto ho fatto una ricerca mirata su tutte le NTA ed ho estrapolato tutti gli interventi soggetti a questo ulteriore balzello:
- art.25 comma 11: interventi di RE, DR, AMP, NE1 ed NE2 oggetto di perequazione nei tessuti della città storica;
- art. 36 comma 12: gli ampliamenti e i cambi d'uso effettuati negli edifici e complessi speciali individuati nelle tavole scala 1:500 (dovrebbe essere la carta per la qualità);
- art. 45 comma 6: cambio d'uso verso abitazioni singole nei tessuti della città consolidata (questo comma è stato ritenuto illegittimo da una sentenza del Consiglio di Stato e quindi, a parer mio, in questo caso il contributo straordinario non si può applicare);
- art. 46 comma 3 lettera f: nuova edificazione nella città consolidata, tessuto T1 a sostituzione di edifici distrutti o demoliti da eventi imprevisti;
- art. 48 comma 3 lettera f: nuova edificazione in situazioni particolari nella città consolidata, tessuto T3;
- art. 49 comma 2: ampliamenti in edifici non vincolati ricadenti nei tessuti "verde privato" (qui si pone un dilemma: se l'ampliamento viene autorizzato con piano casa, si debbono pagare due contributi straordinari, uno in virutù delle NTA del PRG ed un secondo in virtù della legge sul piano casa? e se sì, il con. straord. di cui al piano casa, che è in percentuale sugli oneri calcolati, si calcola sugli oneri "base" o su quelli incrementati dal contrib. straord. di cui alle NTA? fateci sapere);
- art. 50 comma 5 lett. c: ampliamenti e nuove edificazioni negli ambiti per i progetti integrati della città consolidata (ma non solo)
- art. 52 commi 8, 10 ed 11: nuove edificazioni nei tessuti della città da ristrutturare in specifici contesti e per specifiche destinazioni d'uso;
- art. 53 commi 11 e 14: nuove edificazioni e cambi d'uso in specifici contesti negli ambiti per programmi integrati nella città da ristrutturare;
- art. 60 comma 4: nuove edificazioni negli ambiti per i progetti integrati della città della trasformazione nel caso in cui si opti per il raddoppio della cubatura edificabile;
- art. 70 comma 4 lettera i: è possibile prevedere l'applicazione del contributo straordinario nella redazione dei programmi integrati di iniziativa pubblica nei parchi agricoli. più in generale, le nuove edificazioni in questo tessuto sono sempre soggette al contributo straordinario (art. 70 comma 7);

il caso più frequente in cui può capitare di dover applicare questo contributo straordinario è effettivamente l'art. 45 comma 6. gli altri casi mi sembrano tutti meno ricorrenti (quantomeno per la mia esperienza professionale).

Attendo sempre contributi da colleghi che hanno avuto a che fare con questo balzello.
[fine paragrafo aggiunto in data 27/02/2013]


17 commenti:

  1. Sto cercando di calcolare il valore del contributo straordinario in base alla recente circolare del 18 aprile 2013, che parla di valore di trasformazione VT= Vmt - Costi
    Vmt è il valore di trasformazione dell'immobile e i Costi sono tutti riportati nella circolare, il mio caso è un cambio di destinazione da artigianale a residenziale, con demolizione e ricostruzione ora se analizzi la delibera si arriva ad un punto dove è tutto chiaro calcolo VT, poi dice questo che non mi è per niente chiaro:
    La base imponibile rispetto alla quale applicare il contributo straordinario nella misura percentuale stabilita è dunque, pari alla differenza tra due valori di trasformazione VT1-VT2
    Il valore VT1 è quello che calcolo tramite la delibera ma sul valore VT2 dice:
    Il valore VT2 è calcolato con le modalità descritte nella presente circolare, ipotizzando la trasformazione del medesimo immobile sulla base delle previsioni urbanistiche previgenti, ossia la realizzazione delle categorie di intervento e delle quantità edilizie (SUL) per le quali, in base al P.R.G. vigente, il contributo straordinario non è dovuto.
    VT2 come si calcola secondo te? prova a studiarti la circolare e fammi sapere

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Dunque, il pasaggio non è di semplice interpretazione in effetti, ma a me sembra di poterlo interpretare come ti dico. Premettiamo che parliamo del caso specifico in cui si interviene su edifici esistenti, nei quali si stanno facendo appunto opere invasive dal punto di vista urbanistico: il contributo straordinario, in base a come è stato inventato, serve a "tassare" il fatto che il nuovo PRG è più permissivo del vecchio. Dunque se non interpreto male, VT2 va calcolato cercando di capire con il vecchio PRG, quello del 1962, se e come era possibile effettuare la medesima operazione (raffinati...!) oppure, se ciò non è possibile, devi calcolare VT2 in pratica come costo di ristrutturazione (o di ricostruzione) dell'immobile nell'ipotesi di ridargli la stessa destinazione che aveva in origine, il che mi lascia pensare, in questo caso, che VT1 - VT2 alla fine coincide matematicamente con il valore di trasformazione, ma che, prima di validarlo, occorre verificare cosa era possibile fare con il vecchio piano e, se era possibile fare qualcosa, allora VT2 va determinato in base a quelle vecchie regole. Diciamo comunque che non è proprio limpido quello che è scritto.

      Elimina
  2. se VT1-VT2 coincide con il valore di trasformazione allora per valore di trasformazione cosa intendi e come si calcola secondo te?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il valore a computo metrico delle opere necessarie alla trasformazione, ovvero il computo metrico per realizzare l'immobile così come se fosse da ricostruire nella medesima destinazione, da sottrarre al computo metrico per ricorstruire l'immobile nella destinazione finale.

      Elimina
  3. Se considero VT1 dato dal costo al mq del capannone e lo considero sui 600 Euro/mq che moltiplicato per la sup del capannone mi da:
    600 x 604= 362.400,00 Euro e poi considero VT2 dato dal costo di costruzione di quello che si realizzerà, quindi:
    815,50 mq di superficie residenziale che moltiplicata per il costo di costruzione 367,65 Euro/mq ho:
    815,50 x 367,65= 299.818,57
    quindi VT1-VT2= 362.400,00-299.818,57= 62.581,43 e questo potrebbe essere il contributo straordinario?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. potrebbe, ma se usi il costo di costruzione medio devi usare i parametri ufficiali, e non so se esiste anche per i capannoni, così come esiste per le costruzioni residenziali. Per questo pensavo ad un vero e proprio computo metrico che quantifichi TUTTA la nuova costruzione, prima per una destinazione, poi per l'altra.

      Elimina
  4. oggi girovagando sul sito del Dip. PAU ho letto sulla pagina web "Relazione di sintesi sullo stato di attuazione dei provvedimenti - Maggio 2014" che il Comune ha approvato il Regolamento per la Determinazione del contributo straordinario di urbanizzazione.
    purtroppo dalla suddetta pagina non si capisce quando questo fatto sia avvenuto perché non sono trascritti i riferimenti degli atti, potrebbe essere avvenuto nel 2014 o nel 2013 o anche prima. Marco in questo post, che a quanto scrivi è in fase di completa ristesura, si parla della circolare PAU del 18.04.2013. al seguente link di agenzia giornalistica (http://www.asca.it/newsregioni-Roma__Caudo__si__a_regolamento_contributi_recupero_Cava_Pace-1363712-.html) viene data la notizia che in data 12.02.2014 la Giunta capitolina "ha dato il via libera a due delibere proposte dall'Assessore all'Urbanistica Giovanni Caudo con le quali si procede all'approvazione del regolamento per la determinazione del contributo straordinario di urbanizzazione previsto dal Piano regolatore generale e l'adozione del piano esecutivo per il recupero urbanistico del nucleo edilizio ex abusivo di Cava Pace." tu hai notizie più certe su questo Regolamento? ne hai preso visione?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il contributo straordinario si applica solo in alcuni rari contesti, comunque c'è una circolare dipratimentale del 2013 che ne stabilisce la procedura per gli interventi diretti (dovrei averlo riportato nel mio post specifico sul contributo straordinario di qualche tempo fa). Per ogni intervento di iniziativa pubblica, invece, il contributo straordinario lo calcola il dipartimento e lo richiede per delibera.

      Elimina
    2. quindi la notizia che ti ho linkato del 12 febbraio scorso in cui si parla di un Regolamento va interpreta come a dire "niente di nuovo sotto il sole"?

      Elimina
  5. Secondo voi il contributo straordinario della legge Piano Casa è dovuto se sono esente dal pagamento del contributo di costruzione? In quanto l'ampliamento è minore del 20% su edificio unifamiliare.
    Grazie!

    RispondiElimina
  6. Buongiorno arch. Campagna, grazie per le delucidazioni che dà.
    Volevo chiederle se per una sanatoria di un ampliamento a Roma si deve pagare il contributo straordinario di costruzione oppure no, visto che per la sanatoria c'è l'oblazione e si pagano anche oneri di costruzione e oneri urbanizzazione primaria.
    La mia paura è che il cliente paga in anticipo il tutto senza la certezza che la domanda venga accolta.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Essendo un ufficio paga solo gli oneri di urbanizzazione primaria perchè gli oneri di urbanizzazione secondaria non riguardano gli uffici.
      Grazie ancora
      VG

      Elimina
    2. il contributo si applica alla casistica indicata nel post: se l'intervento vi rientra, è dovuto, altrimenti no.

      Elimina
  7. Buonasera Marco.
    sto effettuando un ampliamento tramite piano casa, ovvero ricavare un bagno in un sotto negozio (urbanisticamente cantina). il municipio oltre alla up ed al 7% del cme mi richiede un contributo da calcolarsi con la formula up + cc x 50%. non trovo tale procedura in alcuna circolare pero'... inoltre nella voce up cosa devo mettere? il totale degli oneri di urb calcolati? parliamo di circa 4000€. ti sarò' grata se vorrai aiutarmi. un saluto

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dipende da quale articolo si sta applicando, il riferimento è nella lr 21/09

      Elimina
  8. Buonasera Arch.Campagna,
    complimenti per il blog, molto utile davvero.
    le volevo chiedere un'informazione in merito ad un cambio di destinazione d'uso da categoria commerciale a residenziale in città storica senza aumento di SUL, intervento classificato come RE pesante (art.10 dpr 380), in base ad art.25 NTA non essendoci aumento di SUL non mi risulta soggetto a Contributo Straordinario.Cosa ne pensa?grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. in città storica c'è contributo straordinario solo in caso di perequazione, non in caso di semplice cambio d'uso. comunque i cambi d'uso non sono più RE ma ormai appartengono alla loro categoria specifica mutamento di destinazione d'uso.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.